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楼市调控

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作为广州楼市下半年最重磅级的项目,亚运城项目开售在即。作为2009年全国总价地王,亚运城项目的开售能否成为广州楼市的"救命草"?面对空前严厉的政策环境,五大开发商首次联手能否助亚运城抵御调控的冲击?对于正准备购房的你而言,亚运城是你理想的居住环境吗?
[访谈主题] 亚运城能否成广州楼市"救命草"?
 
本期“锐”嘉宾:
·黎文江,合富辉煌首席市场分析师
·黄韬,中原地产项目部总经理
·韩世同,北大公共经济研究中心研究员
本期“锐”观点
作为广州下半年最重磅级的项目,亚运城的开售与定价无疑备受业界关注。黄韬与韩世同认为,在如今低迷的市场环境下,亚运城要卖到此前预定的12000元/平米几乎不可能,预计8000元/平米是一个较为合理的价位。对于此次富力、雅居乐、碧桂园等五大巨头联合开发亚运城,有专家认为其股份分配太平均,五家互补性不强,假如亚运城发售开局不利,不排除两三年内会有开发商退出。
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嘉宾观点

 

中原地产项目部总经理黄韬

亚运城邻近地块流拍 土地市场降温

广州出让的两幅番禺住宅地可以说是出乎意料的冷清,对此,黎文江认为,地块报名截至的时间太短了,加上拍卖的地价偏高,比如说4000多元的楼面地价,这个要1万块钱才能作为房价出售,在该区域来看的确偏高。

韩世同也指出,石楼镇地块显然是受亚运城这一块过热的担忧和影响,“他们出的底价的确是偏高,不知道他们是怎么定的这个价,应该是高出这个地的基准地价,如果从偏低往上抬的话肯定是有成交价的”。

黄韬表示,这两块地没有代表性,开发商如果底价拿的话还是很划算,但很多开发商并不是很在意。从侧面可以看出,最近楼市调控在起作用,“确实调控已经作用到一级市场了,土地市场已经开始有一定的效果”。 [详细]

 

北大公共经济研究中心研究员韩世同

亚运城项目生不逢时 最低估价8000元/平米

在刚拿下亚运城时,开发商就表示8000套现楼的未来售价将为1.2万元至1.5万元/平米,但黄韬认为,该定价肯定是偏高,亚运城现在看来是生不逢时。他估计未来售价可能是1万元/平方米以下,均价可能要8字头才有可能卖得好。

“在这个市场没有那么差的时候,原来是8、9千元的价格比较合适一点,现在看还要压一点,均价要是卖得好的话,区域里面卖到8、9千差不多,1万的是楼盘里面比较好的,而且量不大”,韩世同说。

黎文江表示:“我原来考虑是几千,现在看来应该在1.2万左右,保利公馆5月份有23套销售,均价是8千,如果按照亚运城这种带装修的产品,肯定是1万左右,再加上它一定的保留升值价格,1.2万差不多。” [详细]

 

黄韬、韩世同、黎文江和主持人区家彦

亚运城五巨头股份太平均 未来或有股东退出

在前段时间,亚运城刚刚完成股权变动,原股东引入中信和世茂房地产,五家公司各占20%的股份。韩世同认为,亚运城引入新股东的原因是想增大势力,因为这个项目是限期开发的,如果资金雄厚的话就可以建好再等,慢慢卖。

黎文江认为,对于新事物不能在它刚起步时就泼冷水,“亚运城是不能失败,对于政府对于广州的市场来说都很重要,现在五家开发商加入是很好的事情”。

但黄韬认为,亚运城的股权分布过于平均,现在谈得好聚在一起大家雄心壮志,如果搞不好,说不定两三年后会有个别人把股份让出来给其他第三方进来。他表示,这五个组合当中有人很想做,但有些人就是看一下参与一下,所以对五巨头开发亚运城的看法是有保留的。 [详细]

精彩观点

黄韬:对于亚运城五大巨头,他们的股份过于平均,个人比较大胆的预测,两三年后不排除五家当中有人会退出。
韩世同:亚运城面对这样的市场环境,只能说是生不逢时,在这样的环境下不要说亚运城,就算北京奥运村也会受影响。
黎文江:亚运城的开售,不管是1万或者1.2万/平米也好,它势必大大提振广州楼市目前低迷的成交,对市场声望有一个很好的作用。

直播实录

主持人: 昨天出让的两幅番禺住宅地可以说是出乎意料的冷清,其中石楼镇地块更是出现流拍,请问下各位专家的意见,本次拍卖与此前高尔夫球场的拍卖相比为何会如此冷清?

黎文江: 拍卖出现这样一些情况,其中有技术原因,也有市场原因。第一个我觉得报名截至的时间太短了,现在的市场情况变化那么大的情况下,只有20天的时间让人考虑,到7月18日只有15天的时候,其实这时候应该往后推迟一下让人考虑,但没有机会买番禺的地了,因为报名时间截至了,这个是设计上的一个原因。第二个原因,我觉得拍卖的地价偏高,比如说1200元的楼面地价,这个要1万块钱才能作为房价出售,在那个地方还是比较高的价格,石楼镇2.3千也是偏高的,保利公馆也是高的,这种技术上的处理我觉得也是。从市场的原因来说,第一个原因就是觉得今年下半年市场不那么好,国土部的部长说第三季度房价要下降,有些人说国土部干吗要讲房价,但是我们从信息可以知道,因为他是国土的第一把手,肯定有政策和其他的背景,我觉得有两家报名都参加了,也吓坏了。还有一个原因,资金不是很充裕应该谨慎一点,对这种偏远一点的土地,一些好的地,应该是资金的问题,要考虑到现在市场的情况就变得谨慎了。我觉得这几个原因促成了,虽然相隔不到半个月的时间,但是情况变化很快,有很多客观主观的原因有所不同。

韩世同: 我非常同意黎先生刚才讲的,尤其是技术分析这一块,因为我没太去关注,他讲的原因我觉得是有一定的影响,我们看了以前的拍卖是到最后一天才可以去报名的,但是为什么会提前15天,我没有关注这个事情,刚才黎先生说的话有一些问题。我从另外一个角度去观察,芳村这一块没有几个,现在肯定也是大家愿意去的,尤其是挂上高尔夫这个概念或者是高尔夫地块,尤其是我们看外来的强龙压过地头蛇的现象,他们对这种概念性的看好。番禺这一块显然受亚运城这一块过热的担忧和影响,他们出的底价的确是偏高,政府部门起拍价,不知道他们是怎么定的这个价,他们应该是高处这个地基底价的,如果从偏低往上抬的话肯定是有成交价的。区域已经有项目开发的这些开发商,可能这些地价是偏高的,对于其他的新进入这个区域的,他拿到这个底价拿这个地,我认为抗风险的能力比较大,要是保利公馆那块地接近3千块你怕什么,你跟亚运城也差不多了多少,亚运城已经出到5、6千了,你才一半的地价你怕什么,我觉得可能就是存在黎老师讲的,可能很多明白这个的时候,已经失去机会了。所以这个故事也教育大家,是不是你先压个宝,可以推的,最多亏一点利息,我觉得这个宝还是值得去压的。其他的方面我赞成黎先生的。

黄韬: 我从拍卖结果看,这次为什么会出现有人报名后来又没有拍到又推出,这有一点意思。从整体结果看有两点,这两块地没有代表性,很多开发商如果底价拿的话还是很划算的,但是很多开发商并不是很在意的。第二个出现这种情况应该值得我们反思,在这个情况下流拍按照以往的说法,或者房管局的一个解释是不应该出现的,包括价格,据我的了解应该跟勾地相结合的,不是一个标准的土地的成本价,而是跟之前有意拿的开发商有意,这个结果也困惑,确实解释不了。侧面可以看出来,最近楼市调控应该在作用,我用这个角度去解释这个事情,大家可能会明白多一点,确实调控已经作为到一级市场了,土地市场已经开始有一定的效果。

主持人: 我们知道,土地的流拍会不会对定价产生影响?

黄韬:影响有一点,但不会太多,已经要推出了,土地的价格对现在的楼盘,接近要在做的楼盘影响比较少,因为土地市场要一年或者两年才出现,我觉得他的策略不会直接参考。但是1.2到1.5万的肯定是偏高,亚运城的趋势我认为是生不逢时。

主持人: 你觉得是多少?

黄韬:我去估计可能是1万以下,均价有可能要八字头才有可能卖得好。

韩世同:最近我们看到很多的大的开发商没有到场,可能跟他们参与非常多的项目,已经拿了很多的项目正在参与很多大的项目,再加上今年广东的供应还会非常多,这也是一个非常重要的原因。

主持人: 亚运城的合理价格怎么看?

韩世同: 在这个市场没有那么差的时候,原来是8、9千的价格比较合适的一点,现在看还要压一点,均价要是卖得好的话,区域里面卖到8、9千差不多,1万的是楼盘里面比较好的,而且量不大,现在一下子推出来就有8千,后续还不知道还有多少套,因为只有1/4的量,后面还有3/4反正是非常大的量,这个量现在我还找不到足够的去消化它的人群在哪里,广州人还是番禺的这些人还是南沙的这些人,是将来这些房子的使用者,现在还看不太清楚,给投资者最先的介入,投资了之后总要拿来给人住,给什么样的人住是一个问题。

黎文江: 我原来考虑是几千,应该在1.2万左右,保利公馆5月份有23套销售,均价是8千,如果按照亚运城这种带装修,肯定是1万带装修,按照市场这个价,再加上它一定的保留生成价格,因为是属于亚运城运动员住的有一定的历史价格,有一些历史文物价格要保留,在广州有一个亚运会,肯定历史文物价格有一定的价格,要加上他的价值。珠江新城把土地搞好了在做,但这个盘全过程全部资金全力量也没有由政府来出,我觉得意义在这里,价值升值的关注,升值的潜力,我考虑了政府的因素,保留了一些因素,我觉得均价还可以,但是这还需要我们开发商努力,价值还在这里,谁去买,我们看南非世界杯就可以看到这种体育,有很多这种人会去买有运动价值,因为运动就在家门口,以后就是一个方向,不要低估他们对于亚运城投资。这是我的体会。

主持人: 亚运城对于番禺的楼市的影响是什么?

黎文江: 带来成交量的提升,1万也好1.2万也好,番禺已经在均价线上了,今年连续几个月都在这个速度,亚运城就是在番禺这个均价,当然成交量的话对广州市整个成交量的提升,对市场的一个声望有一个作用。

韩世同: 我觉得第一波肯定有一个效应,我也了解到不少的人可能在那个地方购房投资也好,都会有这种想法,现在的这个量毕竟还不是一个小的数目,尤其是后续还有,这个价值尤其在目前的市场环境下面,我觉得要是去年的市场环境,或者是今年上半年的这种市场环境可能还可以持续,但是按照下半年的走势我觉得还要观察的。尤其是这种大盘,要开高了往低走那就麻烦了,就不要说平开,每次的效应都是递减的,比如说这次100套下次只能卖50套,除非你的价格往下调,有的愿意从高往低走,如果从低往高走可能前面买的都跟你过不去。现在也要看市场怎么样,谁也说不太准,黎老师的也有一定的道理,这个量和市场的走向我觉得还是要关注,要是放到去年下半年的市场一点问题都没有,可能还是迎合市场的这种需求。有生不逢时这样的市场环境问题,导致在这样的一个环境下面来开盘,肯定会受到一定的影响,不要说亚运就北京的奥运村也会受影响,市场的问题还是会造成比较大的影响。

黄韬: 这么大的量8000套对番禺市场肯定会影响,但对整个广州市的影响还是有限的,这个开盘我认为从技术角度业内来看是有技巧的,这均价我认为比较理想是8000起步,实际上推什么产品怎么推,还是一般的消费者看不出来的,比如说均价8千便宜的7千贵的1万,但是在整个楼盘区域板块上可以先推一些便宜的出来,但是便宜的并不代表他便宜,影响有些位置可以定低点,一般消费者是看不出来的。所以我认为开盘很关键很技巧,在整体市场我认为接下来9月来看很难高开高走。另外关于亚运效应已经是名人效应,我反而认为这个效应没有多大的价值,因为北京的奥运会过后也没有听说姚明或者刘翔的房间多贵,是跟着市场走,那个影响是少的,北京奥运村和广州亚运村不一样,北京的是完全在市中心的,亚运城不是一个村的概念。所以我认为是面临很大压力,这是肯定的。还有一点,对五大巨头的这种组合,前所未有的五个名牌加在一起能否创造一个更大的名牌我是保持一种观望的态度,不是否定但也不敢肯定,在这个组合当中太有个性了,而且一些做法上没有一个侧重,他们的股份分配当中没有倾斜性。最近他们的变动,新的团队的组建,我认为还是有一定的风险,很多人事变动也很清楚,亚运城行业之间的走动也会造成团队的稳定性和开盘的一个顺利程度,其实是有一定的风险。

黎文江: 这五个优秀的,如果没有做成亚运城这个项目,我们绝对对他们有信心,在这个情况下才能够锻炼出新的好的一个开发商出来。

主持人: 您觉得为什么之前的富力联合体要引入这两个新股东?

黎文江:因为当时合同就说项目公司不能够有其他参与,项目公司成立以后这两个才进入股东是允许的,但是在项目批准成立之前不可以加,所以拖到现在,项目批准了这个股东的变动是允许的,原因我不清楚。我觉得完全是技术上的原因。

韩世同: 我觉得还是要增大势力,项目碰到这种市场的风险,如果资金雄厚的话,因为这个项目是限期开发的,资金雄厚就可以建好再等,慢慢卖,在你政府的限度内我有足够的资金,我不仅有了资金,我把成本放进去,但我不一定快速销售,我可以滚动开发。我觉得资金能起到这样的作用,当然我不知道现在几家能把几百万的建筑消掉一些,放在那里慢慢消,我觉得有可能他们可能是把它延长了,开发期如果被延长,土地成本过高的问题就有可能被消化。现在大家在担心开不开发下去,如果是底下成交的话,你还用担心吗。我一直主张这个项目就因为是一个协商,比如说一个大的联合体跟政府协议地价,而不是任由政府定,不是一个太合理的价格,这样的价格有可能会延误,因为把土地门槛抬高了,政府有短期收益,但是怎么搞起来呢。这里面我非常担心这样的问题,加入这些势力比较强的话我觉得就存在这些可能了,先盖出来再去消化,政府是很难去给他低地价的。

主持人: 对于中信地产以及世贸房地产这两位新股东,各位专家是怎么看的?

黄韬:加入这两个股东主要是资金方面的考虑,如果资金雄厚的话不需要加入这两家,到底这五家当中怎样一个协议怎样一个操作不知道,我相信他们公司一般人员也不知道真正的一个出发点。

主持人: 我们之前采访过,目前这五级股东具体的分动也还没有。

黄韬:我也不知道,我也只能从我们的经验和直接看法,比较大的原因可能是资金有压力,而且是资金比较大的情况下需要人帮忙,还有一点,或者我个人比较大胆的预测,不排除五家当中有推出,有些铺垫的做法,有些股份的分支分布是过于平均,过于平均一些运作企业当中,现在谈得好聚在一起大家雄心壮志,如果搞不好,困难比想象大的话,我感觉说不定两三年后个别人把地让出来让其他第三方进来,所以我感觉上有一定的铺垫,进可供推可守,我知觉这五个组合当中有人很想做,但有些人一起搞一些看一下参与一下,当你发展不好的时候有人推出,也很正常,所以我的看法亚运城落到这五个巨头我也是有保留的,我作代理出生,他如果不依靠全社会的力量去做的话我反而是有很大的保留,不是否定,五个组合或者之前的三个组合也是在整个房地产开发当中前所未有。

主持人: 五巨头的互补性强不强?

黄韬: 现在还看不出来,各有所长。五个这么大的开发公司个性很强的,这么大的项目在一起做,没有主次,就算有主次也有风险,风险的态度大家也不好去处理,不光是行业当中其他行业当中现有成功的,一般的常识去推理,这个不一定准备,社会在发展产业有创新的地方,我也希望他成功,因为成功也有帮助,我们也看到了风险和担忧。全面最后成为达到稳定的状态。

韩世同: 香港的这种联合体的合作模式比较成熟,香港的合作模式的精神有一定的关系,我也补充一下,其实国内也有这个趋向,在昆明十几个城市联合搞一个项目,在像广州汇丰的开发,像利得他们有一定的互补性,商业项目为主,有分工和组合,互补性比较强,几个开发商的运营模式都不太相同,尤其是之前雅居乐都是大牌运营低成本运作,拿这么高的低,有史以来没有拿过这样的地。

黄韬: 我相信这次首批的公开8000套的处理房是他们过的这一关,如果这一关得到广泛的认同我觉得他们将来比较容易达到完美的境地,如果他们这一关走得比较困难的话,接下来就有很多的问题,而且不容易解决。

黎文江: 我觉得对于新的事物,他们说的我们也明白,他们五家也明白,但是我们为什么不说他,因为刚起步不应该给他泼冷水是新鲜事物,失败找出原因,因为亚运城是不能失败的,对于政府对于广州的市场来说都很重要,现在五家开发商加入是很好的事情。

主持人: 今天非常感谢各位老师参加我们的采访,谢谢!

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主持、制作:区家彦 记者:曾冬梅   
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