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耗时3年、历经无数轮修改的琶洲员村规划终于定案,除了被冠以跨国公司总部、区域金融中心等词汇之外,这片被纳入广州CBD版图的13.5平方公里区域还将配以八大城市公园、五条新地铁线、三条新过江通道,规划前景诱人。琶洲-员村-珠江新城三位一体后楼价会否飞涨?琶洲员村又能否取代珠江新城江湖地位?[规划全文][CBD名词解释]
员村琶洲
琶洲承担国际会展商贸中心功能

琶洲地区具体承担国际会展商贸中心这项职能,规划区分为总部商贸区、国际会展区、会展配套区、文化休闲及研发办公区等四个功能片区,配套功能为研发办公、酒店、餐饮、休闲、文化旅游、居住等。[详细]

员村承担区域金融中心功能
员村定位为区域金融中心,并作为珠江新城CBD的拓展区,以现代服务业、金融服务业为主体,未来将容纳跨国企业总部,主要承担商务金融、文化创意、时尚休闲等现代服务业功能。[详细]
建最有文化特色城市CBD
整个区域内的历史文化资源和优秀工业遗产将打造成文化创意中心,将黄埔古港进行整体保护与有机更新,同时将现有近代工业厂房改造,注入文化、创意产业、商业、旅游等功能。[详细]
  规划范围:东至琶洲岛东端、西至广州大道、南至黄埔涌、北至黄埔大道,包括珠江新城、琶洲岛以及员村南部地区,总面积23.6平方公里(不含珠江水域面积)。
  在规划图,会展中心处的过江通道是一座造型优美的桥。另外两处过江通道则没有画出具体形式。据介绍,3条过江通道还未最后决定是隧道还是桥梁。
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公建配套:拟新建21所学校

规划中说,琶洲员村地区的开发强度将遵循总量控制、综合平衡的原则,整体毛容积率控制在1.4左右,比珠江新城要低。规划区控制居住人口约16.4万人,就业人口38.4万人。未来将按照“地区、居住区、邻里”三级体系布局生活性服务设施。除了现有的地区及公建配套设施外,还将新建一批居住区级和邻里级公共服务设施,包括7所中学,2所九年一贯制学校、12所小学、4所综合医院等。

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交通出行:新增5条地铁线

规划将新建海洲路、琶洲塔路等外围区的主、次干道,增加跨越新港东路的南北向高架桥,形成外围交通循环体系。在琶洲大桥和广州大桥之间,将新增3条过江通道。另外规划新增5条轨道交通线路,分别是13号线、8号线东延线、环线11号线、19号线、20号线,通过这5条轨道交通线路和穗莞深城际线相连。在人流密集区建立人车分流步行体系,并结合区域绿道建设,为市民提供安全、舒适的步行环境。

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生态保护:建八大城市公园

规划以“生态城市”建设为出发点,将琶洲员村区域建构成水绿纵横的生态示范区,计划依托珠江和河涌水系建设八大城市公园,依次是磨碟沙公园、体育公园、琶洲塔公园、琶洲眼环岛公园、沙仔岛滨水公园、员村中心区公园、棠下涌公园、渔人码头公园,规划绿地覆盖率达45.1%,人均公共绿地达12.7平方米,保证居民步行500米可享受公园绿地。

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文化保护:古黄埔港旅游开发

琶洲员村地区拥有丰富的历史文化资源,琶洲塔、古黄埔港遗迹、古黄埔村建筑,以及珠江啤酒厂、员村热电厂、鹰金钱罐头厂、澳联玻璃厂等近代工业建筑(遗址)。规划提出,要切实保护好这些历史文化遗迹,而且还将对古黄埔港、古黄埔村进行历史文化旅游开发,结合工业建筑遗产的保护和再利用发展文化创意、休闲娱乐旅游功能等措施,使历史文化资源融入城市发展。

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员村楼盘索引

翠湖山庄 穗东花园 福金莲花园 鸿运花园 粤韵庭园

粤和楼

金兴花园
美林海岸 仙湖名苑 伟诚广场 穗茵园 紫林居 恒安大厦 广厦居
华江花园 康湖山庄 天韵阁

百合苑

海景中心 华颖花园

侨颖苑

[员村楼市现状] 目前无一手楼在售 二手惜售

“缺货”是目前员村地区一手楼的主旋律。员村地区没有一个一手楼盘在售,将范围扩大到边缘区域———黄埔大道以北中山大道以南地带,亦仅有少数几个盘在售。除了东方新世界、伟腾易丰大厦稍多外,其中大部分为尾货出售,如青年理想荟、天顺大厦、勤天E品上馆等。此外,员村地区亦没有在售的一手商业项目。

一手楼盘稀缺,二手楼受益。不过,二手楼放盘量很少,业主惜售为主。员村的二手楼品类十分齐全,从较好的电梯楼小区到早期的房改房单位一应俱全,如东璟花园、都市兰亭花园、天一庄等素质较高的楼盘,二手均价在1.3万元/平方米以上;白马花园、鸿运花园等楼盘二手均价在9000元/平方米;较旧的房改房或百合苑等价格较低楼盘,均价都要去到8000元/平方米。

琶洲楼盘索引

雅郡花园

大家庭花园


会展宫寓 南园居 畔江花园 会展西岸 会展领域 会展世界城 保利国际广场

雅郡别墅

中洲中心 江畔楼 邦泰国际公寓 世纪星花园 新港商厦 保利世贸公寓
琶洲国际采购中心 南丰汇        
[琶洲楼市现状] 一手房价过万 二手租售活跃

琶洲地区一手住宅供货情况亦不理想,主要有广交会展馆旁边的雅郡花园、赤岗的邦泰国际公寓等。邦泰国际公寓现售60-100多平方米的酒店式公寓,复式单位为23500元/平方米。雅郡花园为尾货出售,70平方米的两房单位,毛坯均价15000元/平方米;110平方米的南向三房,毛坯均价20000元/平方米。
  琶洲板块近年来受会展经济带动二手租售市场都十分活跃,像南园居、大家庭花园、丽景花园、信步闲庭、世港花园等都是热门楼盘。其中,丽景花园和南园居为楼梯楼,二手成交价在7500-8000元/平方米,其他高层电梯楼像世港花园、畔江花园等二手价在10000-13000元/平方米。在租赁方面,在交易会期间一些配套齐全的物业短期租价可达400-500元/日。雅郡花园、世港花园、畔江花园等高档电梯单位两房租金约2500元/月,三房单位租金约3500元/月。

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规划会否造成"白天热闹晚上荒凉"的"死城"现象?

上海城市规划设计研究院的副总工程师赵万良认为,与上海陆家嘴地区的设计相比较,过于密集的写字楼群,不仅功能单一,还造成了交通堵塞。而琶洲-员村地区则把CBD“摊疏”,配以优美的环境、齐全的商业配套,实现“工作就在家门口”的便利,不仅能减少大量的交通压力,还能避免“白天人满为患,晚上荒凉一片”的“死城”现象。[详细]

员村-琶洲开发模式不走珠江新城老路

先卖地、政府有了钱再建学校、医院等公共服务设施,珠江新城曾经的开发模式已经被市民诟病。琶洲员村地区跟珠江新城不同,其三大核心功能并不包括住宅,现有人口主要集中在员村地区,琶洲村、黄埔村也有少量人口,而员村现在的公共服务设施也已经比较多了,未来开发时主要是优化完善,按照规划人口进行配套,未来这里的公共服务设施将以商务公寓为主。[详细]

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住宅用地受控,商品房将成稀缺品

员村琶洲的房价尚处洼地。从长远看具有很高的投资潜力。天河工业园、软件园以及附近写字楼的大量兴起;琶洲地区会展经济,大型写字楼群集,这些都带来巨大的客流量。一江两岸不但意味着一线江景房,而且改造后区域的面貌焕然一新,比较宜居。且员村、琶洲板块的住宅用地受到控制,这意味着商品房是稀缺品。商品房供应不足,价格就会稳步上升。[详细]

商业物业投资价值更高

珠江新城虽是商业为主导的CBD,但是住宅项目比商业项目卖得更好,“挂羊头卖狗肉”的项目比比皆是。琶洲-员村CBD亦以商业主导,预计商业物业的投资价格高于住宅物业。原因在于,珠江新城CBD日渐成熟,将影响力辐射至琶洲-员村地区,而这两个地区又有会展业、科技园、创意产业园等产业作支撑,商业物业的需求旺。而琶洲-员村地区配套比珠江新城更完善。[详细]

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员村-琶洲未来潜力优于珠江新城 珠江新城仍是江湖老大 地位难取代

网友:CBD的扩容将加大市场的供应量,居住环境更佳,对珠江新城的业主来讲是明显利空。员村和琶洲毛容积率控制在1.3,比珠江新城2.7的毛容积率降低了一半,意味着其环境和居住条件也比珠江新城的物业要更好。

中原地产项目部总经理黄韬:琶洲-员村地区形成新的置业热点,未来几年的一手楼价将比美珠江新城,甚至有可能超过珠江新城。

房产专家谢逸枫:珠江新城-琶洲-员村CBD联成一体后,将带动广州的楼价升至四五万元/平方米。“以前总是说广州楼价看珠江新城,以后要改成广州楼价看泛CBD了。若这两地区推出新的住宅楼,可以投资,未来获利丰厚。”[我有话要说]


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网友:员村琶洲被列入CBD,但要建好不知道要等到哪年哪月,珠江新城也是搞了10多年才有目前的水平。未来十多年珠江新城仍然是广州最核心的区域,并将达到价值的高峰。

满堂红研究部经理周峰:珠江新城本身的CBD定位,和近几年高端物业为主的建设,让其在很长一段时间内具有其他区域无法企及的竞争力。而员村由于历史问题,起步定位就比较低,即便在重重利好之下,三年内是无法超越珠江新城的。

保利地产副总经理余英:珠江新城广州歌剧院、广东省博物馆等7大市政配套,是其他区域不可比例的,也是奠定其江湖地位的标志。[我有话要说]

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编辑:贝贝(关注微生活) 2010.6.23