购房合同
  签订购房合同是购房流程中最重要的一环。购房合同,虽只是薄薄几张纸,但它很强很重要!强在它具有法律约束力,是以后平息纠纷的凭据;重要在细节条款很多,需要购房者一一看清,千万不可草率签字,否则个人利益受侵害也无处追讨。这是本专题花大力气去解读的原因,希望对大家有帮助。
 

 买二手房,三个合同要签好

[第一个合同是中介委托合同]
如果是通过中介买房,直到签购房合同前中介一般不会让你直接见卖房人,他们会担心你跨越他直接和卖房人达成协议。所以,中介一定会让你跟他签一个居间合同。和中介签合同时必须要求他们注明代理费明细单,交哪些费,比例多少,有什么用途
[第二个合同是房屋买卖合同]
这个合同上,买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁,房屋的面积有多大,房屋的价格是多少,各种费用的结清问题。对于出卖人来讲,成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同,各个条条框框都签订好了,也能避免纠纷。
[第三个合同是银行贷款抵押合同]
如果买二手房时不是一次性付清的,那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人,买房人,卖房人的贷款银行,买房人的贷款银行,还可以再加三方,卖房人的贷款银行指定的保险公司,买房人的贷款银行指定的保险公司,还有中介公司。

 二手房购房合同范本(注解与指南)

二手房签约需要提供哪些材料:
【卖方需提供的材料】
1、产权人身份证
2、房屋产权证
3、原购房发票(复印件)、原购房合同,原购房契税发票
4、结婚证复印件
5、产权人印章。
【买方需提供的材料】
1、身份证原件及复印件
2、未成年人的户口本或出生证明
3、婚姻证明
4、本人印章
5、如果贷款则需要收入证明或者税单或者进帐单
6、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明
7、港、澳、台人士需提供回乡证或台胞证等大陆通行证件
  广州现在使用的房屋买卖合同大致可分为三大块:合同条款、附件和附加补充条款。合同条款和附件是必须有的内容,大部分购房细则会在里面列清楚。合同条款里有六大方面一定要明晰,否则吃亏也无处哭诉。[详细]
一、房屋权属清晰
    了解房屋权属,俗称“摸家底”。房屋权属是否清晰,卖方是否具有该房屋的完全产权,直接决定了房屋交易安全性。例如:商品房得有两证、“房改房”得有房改协议。而且产权人和卖方必须是同一人,不然虚假售卖,或买了房办不了证,都将直接影响到交易安全。

  

二、过户时间清晰
    一般而言,交付首期款和交易递件过户都会在同一天发生。在现实情况中由于各种原因,两者的时间可能会出现偏差。如果合同对于交付首期款或过户的时间规定过细、过死,比较容易造成业主或买家一方的单方违约。最好双方能够约定,交首期款的时间为递件当天,从而减轻风险

 

三、付款时间清晰
    买卖双方需在签订购房合同时约定好付款流程,首款、尾款分别于何时支付,约定绝对日期,不要用“过户后付余款”,此种约定过于模糊,“过户”有很多时间点,如递交过户资料、两证均已至买方名下等,一定要明确。

 

四、税费承担清晰
    税费金额是笔不小的开支,虽然由谁支付均已在办证条款里明确,但其中一方如卖方在交易过程中认为个税、营业税负担过重,想毁约或者抬高售价等,都将给交易带来诸多麻烦。所以应事前明确,以防房东为转嫁税费而抬高房价。
 
五、违约责任清晰
    为避免出现违约扯皮现象,需要在签署合同时明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和具体偿付时间。就法律意义上来讲,高额违约金甚至天价违约金,都为法律所允许。加重双方违约的成本,才能更好地保障自己的利益

 

六、物业交割清晰
  物业交割包括水、电、煤气、停车费,以及物管费等,这些金额虽不大,但是交割不清会遗留下很多问题,如果原业主拖欠房屋有关债务会给新业主入住带来困扰。最好留一部分尾款在物业交割完毕后再支付
 

 附件条款一般包含以下内容

[附件一:房屋平面图和四至范围]
以图形形象反映房屋的平面形状及其边界关系。普通单元住宅直接参照产权证附图绘制或复制即可。若为墙界关系复杂的平房或其它四至复杂的房屋,可自行绘制简图并简要说明各种四至关系。
[附件二:租赁、抵押、相邻关系及处理办法]
本条反映了常见的房屋权利限制状况,对房屋的实际价值和房屋的使用可能产生重大影响,尤其是买方应当重视。房屋出售前已经存在租赁、抵押或者特殊相邻权的,其处理办法在本条约定;出售前没有这些关系的,空白以斜杠划掉即可。[详细]
[附件三:室内附属设施和装修情况]
附属设施包括水、电、煤气、有线电视、通讯等,需要注意的是有些附属设施需办理过户更名手续,比如有线电视、电话等。装修情况可以择其重点简要描述。所列项目价款均包含在总房款中,是房屋附加值的主要构成部分。[详细]
  “附加补充条款”与任何一个附件都不一样:没有固定的形式,没有必填的内容,数量从0条到10000条都有可能。这给把握补充条款增加了非常大的难度!留出空间给补充条款的初衷,是为广大购房者着想的:合同上未尽的事宜,个别房屋的特殊补充,都可以写在这里头;而法律对此全部予以认可和确认。补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,不是可有可无的“附属品”。
 

 网易网友买房泣血教训:补充条款中一定要加上的条约!

1、贷款不到,合同作废,返还订金。
这点是最最重要的一点,任何买房合约,都要坚决加上去的。这点的好处,明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同,暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了,可以通过一些措施来让自己贷款不到,这样就可以堂而皇之地解除合约,呵呵。一箭双雕。

2、递件时留部分首期尾款,在交房时扣除应扣费用后再交付。
这样是保障自己的权益,比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊,没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面,自己的底气是要更足一点。

3、卖家在交房之前把户口迁出,逾期一日,扣房款千分一
户口问题很重要啊,买这个房子不就是为了户口嘛。

4、按揭公司可由买方自由选择。
这点血的教训啊,千万不能找中介介绍的按揭公司。要知道中介和按揭之间是对半分账的,亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般比较烂。我办按揭的时候,那个按揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟,而且连电话都没有主动打过一个。如果自己单独去找按揭公司办,无论贷款多少,1K多绝对搞掂!

5、首期可选银行托管,买家自由选择
这点是为了自己资金保障,如果在势头不对的时候,为自己的十多万,几十万找个安全的地方放着。

6、房款包括所有费用,交房前不得再有其他费用
这点是稳妥起见,为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介,就能保障自己的权利了。

7、递件之后马上交首期,首期后下午交楼
对于房子空着的房东,要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长,都没关系了。特别是对于转按揭的卖家,反正银行要放款给他的不多了,收到首期就交房,也是很容易理解的。

8、递件完毕交中介费25%,过户完毕交中介费25%,交房完毕交剩下的50%中介费
有些烂中介,你签合同的时候就叫你交全款,收钱之后爱理不理,到时你怎么办?这个世界,钱在谁的手里,谁就是大爷啊!!  更多教训】  
   我也有买房经验教训和网友分享 进来这里说说>>>>

 

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