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国务院最新政策解读:“国四条”定调楼市 “遏制”而非抑制

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2009年底,几道调控令牌连发。从2005年的“国八条”和2006年“国六条”中“稳定房价”,政策措词已明确定调为“遏制”。下一步还将有哪些配套政策出台?强势之下,是否可真正令飙升的房价悬崖勒马?

网友调查

·你认为“国四条”中哪条政策的杀伤力最大?
增加商品房供给
信贷从紧
完善土地招拍挂和商品房预售制度
推进保障房建设
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·你认为“国四条”是否可以真正起到平抑房价的作用?

不会
不好预测,看执行
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名词解析:何为“国四条”?

国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议要求:
一、要增加普通商品住房的有效供给。
二、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。
三、要加强市场监管,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。 [详细]

独家连线

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北京大学房地产研究所所长
陈国强:国四条可能加速二套房贷收紧

从政府最近连续出台的相关举措来看,针对楼市应该采取“有保有压”举措,即保障自住购房和改善型购房需求,打压投资和投机性购房,房价上涨过快催生了过多的非理性购房,这是政府担忧的。

二套房贷的调控是最重要的环节,市场效果也最明显,因此,在后续细则上非常可能对二套房贷施行从紧的政策。 [详细]

衡信柏迪 董事
岳锋钢:预期过热造不合理需求

房价上涨过快出现的不合理需求加大,促使政府加大调控力度。

大城市在就业机会、人才汇集、配套建设方面的聚集效应越来越强大,集中了全国的购买力,需求支撑力强,导致房产的需求不断上升,相应的房产资产属性升值明显,部分城市房价上涨过快有一定必然性。但市场预期造成了不理性的购房需求。 [详细]

北京中原房地产董事总经理
李文杰:"国四条"基调不变 等待细则

从措辞来看,调控的力度会比以往有所加大。尤其在个别城市,下半年以来,房价上涨的速度过快,投机需求看涨,具体影响需要相关部门出台细则后才能明确。

会议提到加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险,几乎可以肯定,二套房贷政策应该会收紧。 [详细]

中易安房地产 市场总监
徐东华:中低价位房 量难供应

增加中低价位和中小套型普通商品房政府很难调控。

目前北京央产房、单位产房、公产房等各类房子大概有80万套左右,这些房子地段好,但房龄较老,有的已经超过25年以上,这些房子进入市场在信贷和政策方面存在阻碍,流通性很差,如果这部分房子能顺利推向市场,将对市场产生巨大影响。 [详细]

政策解读:利空还是利好?

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政策背景
国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。[详细]
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国务院最新政策解读:明年房价能遏制住吗?
一、要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。

解读:增加普通住宅供应的说法比较笼通,中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念,与“70/90”密切相关,但我不认为会重新严格执行“70/90”。具体是个什么东东,估计建设部和国土部会出个细化文件。否则,此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏,明年应该会有文件出台,我已看到相关征求意见稿。[详细]

二、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

解读:这条比较重要,中央经济工作会议只明确了支持前者,没提抑制投资投机性购房,这里是属于补充性质的。而且,温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”,国家发改委主任9日也这么说,此处又加上“投资性购房”,说抑制的力度将加大。至于具体方式,二套房贷明年必定还要进一步紧缩,营业税优惠已明确2年改5年,除此,还有三个可能:1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实转;2、对外资购房可能会重新紧缩,重申“171号文”;3、转售房子的个调税,也可能会从严征收。[详细]

三、要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

解读:这条意在整治市场乱相,包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来,土地招拍挂可能做调整,上海预申请制度可能被全国推广;商品房预售将被严格执行,可能会提高预售标准。[详细]

四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

解读:这条不用分析了,去年“131号文”中的计划是到2011年末解决747万户,现在激增至1540万户,说明住房保障又要提速,其中主要是廉租房提速,经济适用房这玩艺儿,不必新建那么多。[详细]

政策对比

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国八条
国六条
国四条
时间
2005年4月28日
2006年5月17日
2009年12月14日
出处
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施” 国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例(修订草案)》
国务院常务会议提出四条政策
政策基调
稳定房价
稳定房价
遏制房价过快上涨
措辞变化
比较单纯的关注房价问题
政策从2005年的“全面开花”向2006年的“精确制导”过渡,措施更为细致,问题针对性被强化,而调节方法也从过去的土地金融两个领域扩大到运用等更多手段。 从08年底开始的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代,房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构,压房价,抑投机”。
市场影响
房地产市场只出现了短暂的观望,但北京、深圳等城市的房价却出现较大幅度的上涨,房地产领域三大问题(大城市房价上涨过快、住房供应结构不合理、房地产市场秩序混乱)没有得到根本解决。 政策被逐渐架空,高价卖地、大力招商引资甚至银行系统为大型房地产开发项目巨额放贷的做法在地方仍大量存在。 被视为打压房地产市场重要信号,但是明年仍然会实行宽松的货币政策,加上目前市场存量等因素,业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。

下一步政策猜想

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房贷政策
广东中原项目部总经理黄韬:
中央政府可能会“一刀切”停止营业税减免措施,某些二线城市的地方政府或许以其他方式延续营业税减免措施,但广州等一线城市恐怕不会再网开一面。[详细]
满堂红研究部经理周峰
最大可能是将现在房产证“未满两年”转让按差额征收营业税,改为按全额征收营业税,这样可以有效增加短炒客户的操作成本。而超过两年转让免征营业税的措施继续实行,直到政府觉得可以完全取消的时机到了,才会取消。[详细]
业内人士
30位业内人士中有四成都认为,继严格执行二套房贷和公积金新政后,房贷将会继续收紧。[详细]
土地政策
业内人士
16位被调查者认为年底前政府很有可能收紧对闲置土地的处理力度,5位业内人士认为加息或上调存款准备金率等货币手段也有可能在年内出台。[详细]
国土部有关业务司局负责人
有关加强房地产土地批后监管、严厉打击闲置土地等细化政策也正在紧锣密鼓酝酿中。[详细]
国土资源部副部长王世元
农村集体建设用地管理制度改革创新,是土地管理制度改革的重要内容,要严格实施土地用途管制,农村集体建设用地流转不得用于商品房开发。[详细]
保障房政策
复旦大学住房政策研究中心常务副主任陈杰
公积金建保障房,要么是完全的政府行为,要么是商业行为,两者最好分开,可以通过政府购入公积金向开发商发行国债,从而保证公积金集中安全的使用。[详细]
北京市住建委有关人士
经适房出租问题存在历史原因,有关部门将考虑出台配套政策,借鉴经适房再上市政策中新房、老房区别对待的方式来解决。同时,将加强投诉举报。[详细]

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网易网友讨论:明年房价能遏制住吗?

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网友最新观点
已有206人给出答案
  • ·我没房,就是不涨我也买不起了,不如再涨涨,等到中国百分之九十九的人都买不起还有个伴;
  • ·所以国家要想使房地产行业能稳步发展,降低房价,中央就必须要想法降低土地出让金,加强地方政府和各部门管理,严防各地政府乱卖土地,抬高土地费价格,杜绝政出多门,搞好有关部门行业作风建设,防止不正之风漫延,严厉打击腐败分子,要根据不同的地区老百姓收入情况,制定不同的最高房价,给平民百姓一个实实在在的房价,让老百姓真正都买的起房,做到家家有房住,今后还要多盖点廉价房和廉租房,解决好那些真正买不起房子贫困人口的住房问题,国家要加大这方面经济投资力度,还要加强对廉价房和廉租房使用对象审批制度,防止开宝马车买廉价房的现象发生,商业银行要束紧银根,加强贷款条件监督和管理,二套房首付款还需要提高到50%以上,让已经有了房想换房的人和炒房者不能那样轻易地贷到款,甚至可以考虑取消这两种情况贷款资格,你有钱你就全额付款,换几套和买几套谁也管不了,但不能借银行的钱来给房地产行业增加困境,使房价居高不下,只有这样才能使房地产市场稳步发展,人民才能安居乐业,社会才会安定和谐。
  • ·:能
  • ·无名:政策没有抓住核心,没有多大用处,最主要国家要把房子性质搞清楚,是用来住还是用来投资(炒楼),出再多的政策不等这一条,把投资人的投资房子的收益80%按工资形式上交个人所得税,这样能有可能遏制住。
  • ·山东:不能!!
  • ·主要是百姓的收入是否可以支撑房价。投机的迟早要跑的,房子是不会跑的。再说买的只是房子的70年使用权,土地还是国家的。有钱的可以买,没有钱的可以不买。还要看你买房是住还是投机?
  • ·阳墨:不能
  • ·:政府所谓的遏制房价,只不过是为下一轮的报复性快速涨价找一个新的,更高的起点。短期内房价也许会涨幅降低,但最后的报复性涨价会翻几倍。不信就看着吧,绝对如此。
  • ·小林:不行的,现在就算房价下降,我们也不可能买的起的,我们的收入差距在那边了,一个月工资才2000多,同一个单位他们一个月却能拿到20000多,这才是社会现象存在的真正原因,下降速度不管多大也没有房价涨的速度快呀,房子对我这样靠工资收入过日子的平民来说真是件遥不可及的高端消费品了。
  • ·小林:不行的,现在就算房价下降,我们也不可能买的起的,我们的收入差距在那边了,一个月工资才2000多,同一个单位他们一个月却能拿到20000多,这才是社会现象存在的真正原因,下降速度不管多大也没有房价涨的速度快呀,房子对我这样靠工资收入过日子的平民来说真是件遥不可及的高端消费品了。
  • ·木子:如果大部分买不起房的人能租上廉租房,我相信房价必然会回归到一个正常的水平!
  • ·卢浩:我看难,既然我们现在是市场经济,而那些市场后面的推手们不希望房子降价,所以我想降价是很难的,这已经不是陈毅元帅在上海抑制物价飞涨的时候了另外,还有一个问题,就是所谓的房价稳定平稳的发展是什么意思,如果房价平稳的发展在每平米一万多的这条线上,那么平稳与否对于老百姓来说根本没有任何意义,只是买不起和更买不起之间的区别

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