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“国四条”上海调控细则出台

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在牛年的最后第二天,上海市政府新闻办公室发布了《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》(以下简称“上海细则”)。多位房地产分析人士向网易房产表示,与之前的上海相关政策相比,对“二套房”的认定严格很多;与此同时,在土地资源稀缺的背景下,上海寄望通过“勾地”来有效控制地价。

网友调查

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名词解析:何为“国四条”?

国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。会议要求:
一、要增加普通商品住房的有效供给。
二、要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。
三、要加强市场监管,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。 [详细]

“国四条”与上海细则对比

2007年救市政策

“国四条”的变化

上海细则的变化

政策
实施时间
内容
个人转让住房营业税减免
09年1月1日至12月31日
将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。 营业税政策按照国务院常务会议规定,征免时限由2年恢复到5年。
暂免印花税
08年11月1日起
对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税 。 继续实施。 继续实施。
暂免土地增值税
08年10月27日起
个人买卖住房暂免土地增值税。 继续实施。 继续实施。
契税下调
08年10月27日起
首次购买90平米以下住房契税统一下调到1%。 继续实施。 首次购买90平方米及以下普通住房的个人,须凭房地产交易中心出具的首次购房证明,方能享受1%的税率。
首套房贷利率七折优惠
08年10月27日起
个人住房公积金贷款各档次利率下调0.27百分点,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。 继续实施。 严格二套房认定标准,对已贷款购买一套住房,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件,并须提供有效证明,才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

首付调整为20%

2008年10月27日 居民首次购房最低首付款比例减至20%。  继续实施。 继续实施。

个人所得税

  规定个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税 未提。 将转让年限由2年恢复到5年。

住房登记费和交易手续费

  减免。 未提。 恢复收取个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的交易手续费。

独家连线

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pic 金地营销总经理骆锟:
2010下半年令人担忧
    三至五月是明年楼市的核心分水岭,可能和前期的判断略有提前,如果在集中供应同时,成交量不能有效放大,价格不能理性趋稳,必然导致黄金季3-5月价升量跌,如此,也必然导致政策调控的继续挺进,后面结果可想而知,如果后期的金融政策不坚持适度宽松大原则的话,个人对于2010年下半年市场还是十分担忧的。
pic 汉宇地产施宏叡:
政府打击投机性需求态度坚决
    要求改善性购房者拥有“购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件”,无疑是给二套房购房者享受优惠利率加了一道门槛。
    目前上海的楼市已经处于过热的阶段,因此,即使误伤了一部分改善性需求,政府也不得不以金融的手段去抑制投机性需求,这两者已不可能兼得。
pic 中原研究咨询部高级经理马冀:
经适房门槛还太“高”
    政府虽然在加大经适房的市场供应,由于上市时间周期性对于短期市场来说难以缓解供求比的缩小;长期来看,将会分流出一部份购买商品房的刚性需求购房者,但总体影响较小,毕竟这批经适房的购房门槛较“高”,而处于“夹心层”的人群比例较大。
    政策比人们对后市的预期要温和。
pic 克而瑞分析师薛建雄:
一季度低迷 二季度反弹
    此次出台的政策在保障性住房和制度管理方面会有所进步,但对投资过热的行为难于起到有效抑制作用。但是之前中央出台的二手房交易营业税2年升5年、开发商土地首付款5万元等,会对市场造成一定影响。加上季节性因素的影响,明年一季度的楼市将进入低迷盘整期,不过二季度后会重新出现量价齐升的行情。
pic 易居研究院研究部部长杨红旭:
土地新政要防止“灰色交易”
    很多措施和路径都是现成的,效果取决于执行力度。“研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩”,这条有新意,“国四条”中提及要完善招拍挂制度,估计明年上海尝试推行“综合标评制度”,不再是简单的“价高者得之”。这有利于抑制高地价,但同时也要防止“灰色交易”问题。
pic 美联物业副总经理丁伟:
政策出台的观望最多持续半年
    预计该政策的出台可能会造成明年市场第一、二季度观望氛围非常浓烈,成交价格会有所回调,成交量也会有所下幅。但到了三季度开始因为上海市场具有购买力强的本质,外加世博会的召开将吸引更多全球的目光,楼市成交量势必得到放量,市场将会恢复正常。市场各方对此次政策出台的观望最多持续半年。

解读新鲜出炉的“上海细则”

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目的:遏制地价、房价过快上涨

四方面采取举措
    12月29日,上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施,遏制地价、房价过快上涨。市政府新闻办公室今天(12月30日)据此作了新闻发布。[详细]
“国四条”的进一步延伸
   事实上,近期,国务院常务会议要求继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,进一步明确了调控原则和政策措施。上海细则称,上海坚决贯彻执行…[详细]
解读:二套房和土地政策变化最大

二套房界定标准变了
   对投资投机性购房,此次上海细则的实施意见明确:将严格执行差别化信贷政策,在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时,更加严格二套房信贷管理,严格二套房认定标准。…[详细]
2010上海加速勾地?
   有业内人士表示,上海细则中有一句话,值得回味:“加强房地产开发企业资质管理,研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩,提高准入门槛。”…[详细]
影响:2010年一季度或将低迷盘整

整体楼市或将开始出现降温态势
   就此项实施意见的发布来看,一方面表明政府依然在鼓励、扶持自住的刚性需求者购房;另一方面,对于投资、投机性的购房行为要采用从紧的调控政策来稳定市场。在政策调控下的观望氛围中整体楼市或将开始出现降温态势。…[详细]
“二套房”界定标准对豪宅影响不大
   一位与豪宅开发商有着密切联系的业内人士向网易房产表示,该政策对豪宅市场不会产生很大影响,因为从目前购买豪宅的购房者来看,目前的豪宅买家,大多目前已经拥有住房,因此,对“二套房”界定标准的调整,对豪宅市场影响不大。…[详细]
质疑:还存在弹性空间

细则可能会被“钻空子”
   就上海细则而言,还存在弹性空间,还有“钻空子”的机会。比如说,对人均居住面积的界定。有业内人士说,非上海户籍的购房者,只要去居委会开一张多人居住的证明,便可以显示居住面积偏小。…[详细]
只有一刀切的政策能起效
   目前房地产业还处于发展期,整个行业制度还不完善、管理还没有能形成系统性。在目前的市场情况下,只有一刀切的政策能起效。类似支持自住、改善需求,抑制投资需求这样的区别性政策难于落地,或是会被市场上的一些变象行为绕开。…[详细]

观点碰撞:调控政策被当成毛毛雨?

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任志强 :房价将在调控中再次上涨
任志强在博客中指出,历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨,已给社会一个强烈的信号,房价将在此轮的调控中再次的上涨。[详细]
vs
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官员/学者:2010年房价面临回调
国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清表示 ,进入房地产市场的资金将减少,而房价已上涨到历史最高点。信贷的减少和资金的转移,将使房价面临调整。 [详细]
pic 回建强:房地产调控应摒弃短期思路
华远集团总裁任志强在博客中指出,历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨,已给社会一个强烈的信号, 但是房价最终还是会在此轮的调控中再次的上涨。[详细]
pic 住建部官员:明年房价会平稳
明年房价是涨还是跌?政府对楼市的政策,现在是不是风向转变的关键当口?王珏林说,房价明年应当是向平稳发展。如果不平稳,说明我们的政策还缺乏力度,说明管理措施还需要加强。[详细]
pic 地产商:此番调控只是敲山震虎
然而有房地产行业人士并没有把当前出台的调控政策当成多大的利空。他们认为,对楼市拉低控高是政策的惯有做法,此番政策调控很可能是假打。[详细]
pic 范剑平:调控坚决 效果难测
国家信息中心经济预测部主任范剑平在接受《投资者报》记者采访时表示,从当前调控房地产政策的“组合拳”特点来看,政府希望把房价过快上涨的的势头打下来的决心很坚决。[详细]
pic 连平:调控不会使楼市衰落
交通银行首席经济学家连平昨日称,“目前出台的一些政策对抑制泡沫非常重要,但决不会使房地产衰落,中国的房地产明年还是会比较平稳”。 [详细]
pic 金岩石:打压楼市政策不会有实质性进展
我认为打压楼市的政策不会有实质性的进展,在投资驱动经济增长的模式中,把投资主体比喻为一次四人团队的接力赛 ,政府跑了第一棒,2010年必然要“淡出”,谁来接棒呢?后备队员只有房地产,制造业和其他投资。[详细]

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策划:网易房产 编辑:张乐 沈侠