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本期导读:作为中国历史最悠久的一级地产代理公司创始人,他坦率地承认:中国房地产需要反思、也需要检讨。他被称为“房地产医生”,面对目前空前严厉的调控新政,他预言房价不会过快上涨,但也不会暴跌。面对房地产行业的变迁沉浮,他以独立创新、严谨务实的思想,在南派地产界中独树一帜,敬请关注本期对话地产界之——对话徐建平。

本期嘉宾
徐建平
中地行董事长

1963年生于江苏省常州市

籍贯:江苏省常州市

1980年就读于中山大学(前中山医科大学),1986年获医学学士学位。

1991年毅然走入了房地产策划行业,那一年正是整个中国地产营销策划刚刚起步的年份。

1997年创立中地行,现任中地行董事长,至今已涉足国内房地产策划代理市场超过12年。

精彩观点

观望者入市引发9月楼市逆转
“新国十条”出台后,大家都在观望,但几个月后房价还是没有大跌,因此等不及的刚需买家先出手,投资客也跟风入场,造成9月份楼市成交暴涨。 [详细]
"新国十条"失效引发调控加码
从9月的势头来看,预计很快引起全国房价上涨,新政几乎宣告失效,此时加码“调控”给这个火苗泼一波冷水,就能起到抑制房价快速上涨的效果。[详细]
出台"限购令"也难让房价大跌
广州限购令出台对市场有警示作用,但由于亚运会即将召开,广州市的城市价值被更多人发掘,愿意买楼或者投资的人还会继续,只是有一个观望期。 [详细]
房产税难以抑制楼市投资
房产税从法律的角度来看,跟土地出让金有一个冲突。即使出台房产税,对真正投资人来说也不会起多大的作用,所以开征房产税不会对房价有多大影响。 [详细]

回答

8、9月份广州楼市出现从回暖到火爆的迹象,这背后的原因是什么?
徐建平: 在新国十条出台后,市场陷入观望期,但经过几个月房价还是没有大跌,有一批刚性需求的人耐不住性先下手,部分投资者看到亚运后广州城市价值的提升,所以也下手,造成了市场回暖。

9.29中央出台了新一轮调控政策,在你看来新政为何在此时出台?
徐建平:经过8、9月份的势头来看,如果没有政策出台,很快就会引起全国楼价上升的趋势。因此,赶紧给这个火苗泼一波冷水,这样就能起到一直房价快速上涨很好的效果。

今年4月份出台的新国十条,为什么最后还是达不到满意的调控效果?
徐建平:这个原因比较复杂,首先是地方政府在土地供应、经适房建设上没有达到中央要求,银行出于业绩压力并没有严格执行房贷政策,这种“上有政策,下有对策”造成了调控效果不理想。

随着京沪深陆续出台限购令,你觉得广州限购政策的可能性会大不大?
徐建平:从最近两个月广州的销售情况来看,出台政策的可能性是非常大:首先,中央此次强调了地方政府问责制;其次,广州楼市确实也太火爆,广州市政府也确实需要对本次新政作出表态。

您觉得出台“限购令”是不是一个很好的调控手段?
徐建平:房价上涨的最主要原因并非是外地人的投资。除了海南之外,大部分城市的外地投资比例一般是在30%以内,因此这并不是楼价上涨过快的核心原因。以广州为例,刚性需求依然是主力成交结构,因此限购的作用并不是很大。

如果广州出台限购令,加上新政的威力,您对后市怎么看?
徐建平:广州的限购令出台,会对市场有一个警示的作用,但由于广州市要开亚运会,广州的城市价值被更多人发掘,因此限购的影响时间不会那么长,最后的结果还是很明显的,广州投资热潮很高。

你觉得广州会出台相对宽松还是严谨的“限购令”?
徐建平:我估计是相对温和的政策,广州没有深圳“投机”过剩的现象,因为按照深圳目前的城市结构来看,很大部分是由投资者造成的,广州的情况不太一样,广州没有这么多的投资比例,因此没必要像深圳这么严格。

接下来中央会否出台更严厉的政策,比如说房产税?
徐建平:房产税从法律的角度来说有很多商榷的地方,首先是土地出让金有一个冲突,并且还存在很多技术上的难点,比如说你是按照买入价还是评估价征收?即使出台房产税,其实对真正投资人来说也不会起多大的作用。

采访实录


中地行董事长徐建平

中地行董事长徐建平

中地行董事长徐建平

徐建平与网易房产记者

中地行董事长徐建平

被压抑需求入市引发9月楼市成交暴涨

记者: 根据网易房产的监控显示,9月份广州楼市的成交是创新高,甚至比起2009年的9月其实更加火爆,我想问一下,你认为8、9月份广州楼市出现了一个回暖到火爆的迹象,这背后的原因是什么?

徐建平: 我想这里面有三个原因:

第一个原因,广州亚运城将在11月12日开幕,广州市建设城市2000多年的历史,应该讲11月12日这一天是2000多年历史城市最美丽的一天,这是老百姓看得到城市最美丽的一天,就像女孩化妆一样,从出生到18岁,到18岁过生日了,18岁过生日打扮得更加漂亮,这是第一个原因,广州城市是越来越漂亮,所以确实有投资价值。

第二,广州市老百姓一直以来都有一个买房的习惯,每年的5月份到10月份都是销售旺季,那么在这个时期当中,9月份和10月份都是一个最高的高潮,所以应该说这个时期会有一个售楼高峰。

第三,中国在4月15号温总理出台了调控政策以后,大家有一个观望期,因为是4月出台的,5月份本来是一个小高潮,这个小高潮被新政策影响之后,变成观望期。但经过几个月的观望期来看,房价还是没有大跌,有一批刚性需求的人没有办法再等了,所以就下手了,另外有部分投资者看到城市的变化,以及预计没有新政策出台,以后就下手买房。

在三个背景之下,这两个月的销售比以往高,有一个节点的过程。

记者: 据你了解,9月份买房的过程中,像刚性需求,改善型,投资的比例,这三中客户里面,哪种比例是占得最高的?

徐建平: 其实以我们销售的情况来看,几乎同时是在增加,没有哪一个好像显示得很特别,刚性需求可能相对来讲是来最耐不住性子的,要结婚,要生孩子,要移民到这边来,面临实际的需求。投资客户来讲,他觉得股票不是很景气,钱放到银行里有一个负利率的存在,那么他就寻找一个投资渠道,觉得广州市的产品有投资的价值。最后是改善型,是最耐得住性子的这批人,但是看到好的产品不买就没有了,可供应的产品也越来越少,所以加入了。

“新国十条”效果不佳引发调控加码

记者: 9.29中央出台了新一轮调控政策,首套首付是三成,明确三套房贷全面停止的,我想问一下,在你看来国家为什么选择在这个时间出台新一轮的政策?

徐建平: 2008年是9.29,2010年也是9.29,我想中央政府从两个方面考虑这个问题。

第一,这个政策原来是有的,经过这4月15号到9月28号阶段的观察来看效果不佳,主要原因是执行力度不高,所以这次9.29的核心还是强调在执行层面上进行一个督促和管理。

第二,在10月份,经过8、9月份的势头来看,很快引起全国全面楼价上升的趋势,给这个火苗泼一波冷水,这样收到控制房价快速上涨的局面的效果。从9。29到今天来看,这10天来看,效果是达到,首先国庆节这一波,以往说10月份售楼高潮还是得到了明显的抑制。

另外,对很多跟房地产销售有关的,包括房产商,包括银行机构,或者是当地的地方政府,对购房投资这一波的打压还是很明确态度,包括严禁第三套贷款,外地人限购,说明本市人的限购,老百姓购房过程中也明显看到有一大部分人准备买房的人,也看政策出台的效果好不好再来决定,个别的楼盘出现退房的情况。

从这些方面来看,这些政策出台想达到的效果。

记者: 为什么之前,今年4月份出台的新国条,执行力度这块,为什么最后还是达不到满意的效果?

徐建平: 我想这个原因这是比较复杂了,也是比较深层次的问题,从这次强调政策的情况来看:

第一,是强调地方政府问责制,地方政府要加快加强关于经济适用性住宅,或者说廉价房、廉租房推出的比例和量,之前在土地供应当中没有完成中央政府的要求,在廉价房和廉租房的建设过程中没有达到中央政府的要求,这是主要是对地方政府的要求。

我也要帮地方政府说两句话,房地产政策出台,从政策出台到市场供应结构的改变一般要超过一年以上的时间才会做到,因为获得土地开放建设,完工交付,到销售,政策出台至少要一年的时间,所以我觉得这个地方政府还是做了这方面的工作,但是你说今天出台政策,明天出效果也是不可能的。

第二,从银行的角度来说,我们的银行虽然是商业银行,但大部分的银行是国企制,在这样的背景之下,贷款靠利息的差额获得银行的利益,但是风险就要背坏账的风险,只有房地产贷款,房地产的销售贷款是目前所有的银行贷款结构当中最优质的贷款,这个为银行获得利益最大的一部分收入,每一家银行内心是希望增加这块的贷款支出的,如果没有消费就没有这方面的贷款。贷给企业的贷款是巨大的风险,省了又省,又发现这么多的现金之后,银行现金很多,放不出去就没有利益。

从这个方面来,银行内在的经济规律做优质资产的贷款,包括房地产销售贷款,如果这方面限制得越紧,银行收入越低,银行的利益损失越大,银行的内心里面跟政策是有所违背的。

第三,从执行一套还是两套贷款的成数和优惠来讲,这次出现第一套是30%的自付款,其实也是银行配合一些投资人做假的首套按揭的做法。

我们这样看,在中国的现象,上有政策,下有对策,你做三成,作为投资人来讲没有多大的影响的。限购应该讲会有一定的影响,实际上影响也不会太大。所以我们认为,这些都不会有太大的影响。

广州出台“限购令”也难让房价大跌

记者: 刚才你谈到限购买,之前深圳和上海出台限购政策,北京是最早出台限购的城市,现在一线城市就剩下广州,你觉得广州限购政策的可能性会大不大?

徐建平: 最近的销售情况来看,出台政策的可能性是非常大,第一也是一个地方政府的表态,第二广州的房地产火爆,政府也希望有一个措施能够给政府这头做一个说法。

但是我是这么看,广州市跟北京、上海、深圳最大的区别是,北京奥运会已经完成了,上海的世博会这个月底是完成了,广州亚运会还没有开始,深圳的大学运动会在明年开始,所以广州的楼价,它的上涨空间也代表了大家投资人对广州的信心,我想即使出台政策,愿意买楼的,愿意投资还会继续做,但是会有一个观望期。

记者: 你觉得限购并不是一个很好的调控手段?是这样子?

徐建平: 除了海南岛之外,我们国家很多城市,限外令,限购令,其实对本地老百姓来说,开始买一套,广州市有几百万的户口。外地,炒楼,团体炒楼,个人炒楼有一些资金炒楼也没有影响。我是这么看,限购令、限外令的影响是必须有限的,但是至少是一个政府关注楼价快速上涨,对采取用房地产产品进行投资的人来说是一个政府不太愿意的事情,这个态度表现出来。

记者: 限购令对于抑制高房价有一定的影响?

徐建平: 作用有,比较有限。

记者: 让房价下跌的可能性不大。

徐建平: 整个房地产房价上涨的原因不是原因外地人的投资,我是这么看的,除了海南岛,因为外面的本岛购买的人少,大部分购买的人是外地的,大部分城市从外地投资的情况来看是一个有限的比例,这个比例一般是在30%以内,应该讲不会构成城市的楼价上涨过快的原因。但是有一种心理作用。

记者: 如果广州出台限购令,加上中央的一连串的限购政策,你对后市怎么看,会不会6、7月份比较低迷的状况?

徐建平: 广州的情形是这样的,从目前情形,或者广州出台限购令,对限购令跟香港模式和上海模式的不同。我们的自觉认为,广州的限购令出台,会对市场有一个警示的作用,但是由于广州市要开亚运会,所以有大量的社会经济活动对广州城市进行宣传,广州市也需要对外展示广州市的城市形象,广州市的城市价值被更多人发掘。应该来讲有影响,这个影响不会那么长的时间,也就是一两个星期左右的影响时间,最后的结果还是很明显的,广州投资热潮很高。

房产税难以抑制楼市投资

记者: 作为代理商,跟开发商有密切的联系,其实开发商怎么看待这一轮的政策的调控?

徐建平: 我们自己也好,房地产行业,还有很多的开发商跟我们合作,我们有一个共同的愿望,首先希望中国的经济是持续的,稳定的发展。那么持续、稳定的发展意味着中国的经济保持一个经济增长是中国经济能够走向全面强大的基础,那房地产行业自然而然在这当中随中国经济强大发展有一个很好的前景。

这种发展前景,我们在当中承担了这样的社会责任和企业的责任,就是把房地产的产品做好,这是我们的核心,我们从事这个行业的核心目标,你把产品做好,提供给社会,社会结构当中不同层次的人群需求,有些是基础型的居住,有些是提升型,有些是商务的,不同的人群有不同的供应对象,政府就有廉租房,廉价房给一次性置业,或者是经济比较弱的社会群体。有一部分人经济收入比较好,又想改善生活有更好的选择,这不是政府能够提供这样的需求,由开发商来做。有一些商务性的豪华的住宅是更高的人群,也是城市社会形象和经济表现实力的窗口。

我想这是更多的开发商要努力做的目标。那么由于城市结构不同,社会人群的需求不同,我想开发商对这个行业是有信心的,政策出台更多的是对那些不符合实际的产品提出来的,产品质量很差,卖的价格很高,我觉得这是反对的,我们希望做一些高质量的优质产品提供改善生活和商务豪华这种客户所需求的产品,是很多开发商愿意做的事情。

记者: 谈到限购令,上海出台限购令是相对宽松,深圳是严禁的,你觉得广州出台是相对宽松还是相对严禁?

徐建平: 广州一直以来比较中庸,我估计是一个中庸的政策,广州也没有深圳的现象,因为按照深圳目前的城市结构来看,目前产品的供应量很大部分是由投资者造成的,广州的情况不太一样,广州没有这么多的投资比例,我觉得也没有像深圳这么严格。

记者: 如果这次出台限购令,这个限购令的维持期是多久?

徐建平: 按照以往的经验是一年,08年的促进措施也是一年为限,我估计这次也是在一年左右。

记者: 这次出台政策无法把房价抑制政策,中央会不会出台一些更严厉的政策,比如说大家谈的房产税?

徐建平: 应该来讲房产税从法律的角度来说还是有很多商榷的地方,因为我们国家的商业住宅交了土地出让金的,如果再收房产税的话,跟土地出让金有一个冲突。

第二个不能因为是说要控制房价,要房产税来代替控制房价的措施,我们认为这是一个不公平的,因为是对所有的老百姓都征税,还只是第二征税,有很多的技术性的问题要解决。如果面临眼前的市场,出台的房产税,我相信在执行层面上有很多的阻碍,要做评估,是按照买进来的价格来算,还是评估价格来算?是第二套的认定是怎么情况是算第二套。

我觉得这些东西,目前的时机我认为还有很多技术上的难点,我看就是说即使出台房产税,其实对真正投资人来说也不会起多大的作用,所以这个税收的提出来我觉得不会对房价有多大的影响。

记者: 大家知道亚运城在9月末开售了,大家预计市场政策环境是偏紧,亚运城遇到困难,但是亚运城的销售情况不错,你觉得亚运城前期的开门红会不会出乎意料呢?

徐建平: 我想首先我们认同要一些专业公司,这么多的,当时亚运城拍卖的过程中有这么多的房地产商对它的看中,我想这些房地产商跟我们一样做市场研究做出的决定,我认为他们的眼光和策略不会有错的,所以应该讲他们能够用这么的价格来拿下这些项目,我觉得他们有他们的道理,我们认为还是他们的决策是对的。

第二,我们相信政府在做亚运会这样一个全世界瞩目大型活动的时候,对质量的把关是没有问题的,配套也是全部解决了,是成熟的社区。我们认为,这个项目还是很有投资价值的。只不过说老百姓不太理解的是一开始达到一万块钱以上的价格,出乎他们的意料,其实开发商的成本是很高的,从远景来看这个价格还是值得开发的。

记者: 最后一个问题,贵公司作为一个广州这边是很有名的代理公司,在目前的政策变动比较频繁的环境之下,你们怎么应对严厉的政策环境?

徐建平: 首先是这样,我们在中国房地产市场最悠久的代理服务公司,这个代理服务公司对国家房地产行业做专业的增值服务。

第一中国的房地产行业面临着政府的多次政策调整,就说明这个行业发展很快,所以才会有这么多的调整。

第二这个行业给中国整体经济带来很多的触动,你看到所有城市的地表都是跟房地产有关的,无论是它的公共建筑,还是有它的社会价值的建筑,世博会都是以建筑的形式展示得非常充分,所以中国的房地产行业对中国城市化进展是做出巨大贡献的。

第三,就是说中国的房地产也在未来的20年,还是有巨大的需求市场,因为中国要城市化,中国的城市化进展比例不高,要达到发达国家还有很长路要走,意味着有大量的城市建设的工作需要房地产行业去推动和发展,这样的话,我觉得这个行业其实还是一个很蓬勃的行业,即使有政策的调整,我觉得都是一个变化的过程,就像我们看到房地产,我们从90年开始做行业,一直到到今年有20多年,这样回头来看,政府行业和社会都是在不断地契合和磨合当中,所以这种政策起伏是正常的,最终是对行业很好的。

记者: 感谢你接受我们的采访,谢谢!

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