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专访世联董事长陈劲松:房企应迅速摸底求生

今日的CIHAF2011中国住交会中国地产金融论坛后,世联董事长陈劲松接受网易房产专访。表示目前房企最好的求生方法是迅速找到探底的方法来摸底求生,并非降价求生,也非慢慢调整。

专访顾云昌:政府不会让房地产进入"2012"

中国房地产业协会副会长顾云昌接受网易房产专访时谈到,楼市整体的调控不会停止,应做好长期被调控的准备。另外就房价而言,虽然房价已现小拐点,但整体性下降的大拐点尚未出现,房地产也不会驶入“2012”崩盘末日。

地产大佬信心"爆棚":房价明年6月后继续上涨

包括海尔地产CEO卢铿、路劲地产集团董事局主席单伟豹等多位地产大佬均认为此次存款准备金下调正是房地产政策微调信号,对于明年的房地产市场无需悲观,预计最快到明年6月市场便会拐头向上。

2011中国住交会独家专访

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2011中国住交会最新消息

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2011中国住交会

CIHAF中国住交会(中国国际房地产与建筑科技展览会),是中国规模最大的房地产年度综合大展。[详细]

时间 2011年12月9日-12日
地点 深圳·国际会展中心
主办单位

中国国际贸易促进委员会中国房地产业协会
中华全国工商业联合会房地产商会
中国房地产报
优博集团

首席战略合作媒体
特别协办单位 CIHAF中国房地产主流媒体联盟
承办单位

北京优博国际文化传媒有限公司
深圳市优博国际展览有限公司
上海优博国际展览有限公司

独家手机合作媒体

独家专访

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全国工商联房地产商会2011金融年会(12月8日)

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12月8日全国工商联房地产商会2011年度年会在深圳新地标京基100·瑞吉酒店举行。在商会第一场论坛——楼市沉浮录中,全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、海尔地产董事长卢铿、高策房地产经纪公司董事长陶红兵、招商局地产董事长林少斌共同就楼市调控效果、中介倒闭潮、买卖方市场转换、楼市拐点等热门话题进行了探讨。

【主持人:陈伟鸿】现场的各位来宾,大家好,这里是中国财经报道论坛。每年的岁末年初我们都会在中国财经论坛上和大家一起关注中国经济的发展,并来梳理中国楼市的发展方向,2011年的冬天对于中国房地产来说似乎更多的人在更早就感受到了更多的含义,所谓史上最严厉的调控政策运行2年了,2011年限购、限贷、限卖这三限也让中国的楼市发展出现了一些趋势,于是我们看到新房的成交量下降,库存量达到了新高,全国70个大中城市的房价开始出现了下降,于是很多人开始追问中国楼市发展的十年黄金期是不是已经终结了,中国楼市新的转折点是不是出现了。

在2001年中国的楼市还有一波印象同样让人深刻就是历史上最大规模的保障房的建设拉开序幕,当人们为此喝采的同时也在关注巨额的保障房的资金从何而来,我们如何能够建立更加完善的保障房的准入和退出机制。所以说2011年楼市的发展留下人们的悬念依然很多。

今年我们中国财经报道的现场设在深圳最高的大厦瑞京基100瑞吉店的现场,我们希望能够在现场当中能够进行更多的沟通。首先请允许我代表论坛欢迎每一位到场的嘉宾,谢谢各位的光临,谢谢!

在今天论坛的一开始让我们用热烈掌声有请我们的第一位嘉宾深圳市政府办公厅副秘书长胡谋来为我们致辞,掌声欢迎他!

【胡谋】各位领导、各位来宾,上午好,今天中国楼市的风向、中国财经报道论坛在深圳举行,在此我谨代表深圳市委市政府向论坛的召开表示热烈地祝贺!向大家的到来表示诚挚的欢迎!

论坛在具有楼市的风向标之城的深圳举行,有关专家和媒体在此共同探讨房地产调控、企业转型及创新、养老产业以及绿色科技与创新,这对于正处在调整期的全国房地产市场乃至我国经济科学发展都有着重大和深远的意义。深圳因改革开放而生,随改革开放而成长,包括房地产周边的各行各业也缘于改革开放而可以迅速发展。一直以来深圳按照国务院相关的要求出台了相关要求进一步抑制房价上涨,严厉打击哄抬房价等各种房价炒作行为取得了卓越的成效,近几年深圳通过重点的宏观调控的效果得到进一步的检验。今年以来,深圳新增安居筹建保障性住房6.2万套,建筑面积386万平方米,其中安居型商品房(经济型适用房4.1万套,建设面积281万平方米,公共租赁住房廉租房2.1万套,建设面积1.05万平方米。)明年深圳将加快微利保障性住房建设的计划开工建设4万套,建设中的9万套,坚持执政为民的理念建设“幸福广东和谐深圳”,必将为深圳起到积极的作用,我们也非常希望大家对于深圳更加关注,我们正视房地产的发展,从而探索一条房地产的健康发展之路。最后预祝本次论坛圆满成功,谢谢各位!

【主持人:陈伟鸿】深圳是一个创新意识的城市,对于楼市的发展有特别的意义,接下来我们请到深圳广播电影电视集团的总编辑陈君聪先生来致辞,掌声欢迎他!

【陈君聪】尊敬的各位领导、各位嘉宾,首先我代表深圳广播电影电视集团欢迎大家为中国楼市风向论坛作为此次论坛联合制作单位,我们很荣幸与中央电视台财经频道一起共同报道如中国财经报道房地产商的这场地产专业盛会,近年来中国楼市此起彼伏房价不断攀升成为重要的民生问题,引起了社会的极大关注。2010年随着政府宏观调控政策的加强,地产环节开始进入了一个调整的阶段,2011年保障性住房成为中国楼市出现频率最高的关键词,保障房不仅是楼市调控的一项长久之计,更被提升到一个横高的高度,围绕房地产业出现的这些重大问题,本次论坛邀请了政府主管部门领导、相关国际组织研究机构、企业、媒体的代表,和关注中国经济的相关人士,大家齐聚一趟共同为中国的房地产业寻找一个新的风向标。

作为深圳的主流媒体,深圳广电集团定会积极发挥媒体的导向引领作用,为消费者树立一个好的标杆,让市场更加有活力、更加有序,推动中国的楼市健康发展,最后预祝本次论坛取得圆满成功,谢谢大家!

【主持人:陈伟鸿】谢谢陈君聪先生,在中国经济在世界舞台上绚烂起舞的时候中央电视台财经频道也以自己的责任和创新成为中国经济创新向上发展一支重要的力量,今天的报道现场我们特别有幸请到了中央电视台财经频道的副总监韩青女士为大家致辞,有请!

【韩青】非常感谢各位的光临,在座的许多位都是地产界的精英,都是中央电视台财经频道的朋友,非常感谢大家的光临。2011年是中国经济形势最为复杂的一年,房地产行业更是面临着空前的挑战,调控政策的持续实施,1千万保障房的建设,新形势下房地产的价格与交易量,房地产企业的容量以及资金链还有上下游产业链的各方面的因素都是目前社会上关注的热点。

我们希望房地产行业能够健康稳定地发展,这样有利于中国经济能够平稳、持续地运行,房地产行业也一直是我们中央电视台财经报道关注的一个重点领域,今年以来我们也制作了很多的房地产方面的节目,关注市场变化通过实地的调查客观地进行分析,为观众提供了参考,也为房地产行业健康发展提供了一个全面的视野。今天是我们中国财经报道第四届论坛的开幕也是地产届的一次盛会,我相信在这次论坛上观点与见解的碰撞让我们深切地感受到中国地产界发展的脉络,感谢中国工商联房地产商会的共同合作,2008年我们共同举办了第一届低碳论坛以金融危机下的金融楼市走向为题,对国际国内的地产行业的发展环境进行了深入地探讨。09年在三亚的论坛上,我们以“盘点中国楼市”为题,点评了2009年的中国楼市,并对2010年的楼市前景发表了看法。第三届论坛是以“探索中国楼市”为主题,探讨了在宏观调控和银根紧缩的环境下楼市的生存之路。

今天我们再一次合作共同在深圳举办了这次以“中国楼市风向”为主题的论坛,我们诚挚地希望与在座的嘉宾一起通过不同的视角认识、解读中国楼市的每一个表情,一起推动房地产事业的健康发展,预祝论坛圆满成功,谢谢!

【主持人:陈伟鸿】谢谢韩青女士,我想要在这样一个纷繁复杂的市场当中来看清楚中国楼市发展的表情,其实一定不能忽略的是他背后的中国宏观经济发展的态势,所以接下来让我们一块来关注一下中国宏观经济的发展,我们今天为大家请到的是国务院参议室的姚景源先生,他将在接下来15分钟的演讲当中为我们打开一扇门。

【姚景源】2011年即将过去,如果说我们要是回顾一下2011年中国的经济的话,我觉得2011年像刚刚韩青主任讲的我们是一个经济复杂的局面下,中国经济所取得的重要的成就就是我们遏制住了物价上涨和通货膨胀。

从去年下半年开始中国的物价几乎是逐月攀升,今年6、7月份达到6.4、6.5这样的水平,这个水平是应当讲是三年来最高的附加上涨率,我曾经讲过,我说6.4、6.5这样一个经济消费价格指数水平,如果我们把他作为一个国际比较的话其实不高,各位可能很多都清楚,就“金砖四国”来说,俄罗斯今年的CPI估计在9%左右,印度应当是8%左右,巴西是在7%左右,在“金砖四国”当中中国经济增长率拍在第一,但是我们的居民消费价格水平就是通货膨胀率应当说是低于其他国家。作为国际的比较我们不高,就国内来说,现在6.4%、6.5%的水平也不是最恶化时期。如果我们回顾一下过去三十多年的改革开放大家可以很清晰地看到我们历史上最高的通货膨胀是1994年,1994年CPI是24.1%,排在第二位的是1988年,那个时候是全国性的抢购潮,我们现在不是历史上最恶化的时期,网上有人讲说现在是无遇不涨,很难找出一件不涨价的事情,我是不赞成这样的一种讲法,我说搞经济分析一定要理性,如果现在要找出一样不涨价的东西来其实也不难,比如说我曾经讲我找一样东西不涨价而且是降价的,而且这个东西还不小就是汽车。我们每一个人都能够感受到中国的汽车价格是在逐渐地下降,比如一辆桑塔纳十年前二十年前二十万,现在仅仅是十万块钱而已。

除了汽车这个大的东西还可以再讲一个小的,小的东西如果举一个例子不但没有涨还降价的就是我们现在每一个人都有的手机,中国的手机最早出现是1987年,在1989年的时候中国的手机还是有“三个3”,第一个“3”是价格3万块在1989年,第二个是“重量3斤”,那时候在广东有一个名字一直传到北方就是管手机叫做“大哥大”,第三个“3”就是当时要想购买手机要把钱交给店员购买,如果没有人帮你忙的话恐怕排队要3个月才能拿到这个机器。现在的这个手机不是说3万块,甚至300以内就能够买手机。我曾经在网上看到一个信息,有一个乞丐有人给他50块钱,这个乞丐接过这张50块钱的纸币以后他仔细一端详发现这50块钱是一张假币,于是这位乞丐掏出了手机报警。

所以分析经济问题要实事求是,如果我们实事求是来看中国物价的通货膨胀的话我们应当承认一个问题,尽管我讲这次物价上涨的水平和“金砖四国”比我们不是最高的,可是历史上我们又不是最恶化的,但是这一次的物价上涨社会反响特别大,我觉得非常重要的就是这次物价上涨的结构性特征,我们这次物价上涨通货膨胀有一个很鲜明的结构性特征,主要是吃的东西价格上涨,肉禽蛋菜,我们在高的时候4.38是吃的价格上涨造成的,吃的价格上涨推高了整个物价上涨总水平接近70%,然后再把我们今天讨论的住宅,把居住的住宅还算上去的话,就一个“吃”一个“住”,这两项推高了中国物价上涨总水平的90%。如果大家要看到中国物价上涨的话,这个结构性的特征你就能够理解为什么我们宏观调控要把稳定物价总水平、要把遏制通货膨胀作为宏观调控的第一位认识,因为我们一个“吃”一个“住”,这两项推高物价上涨总水平90%,说明我们的物价上涨通货膨胀不单单是价格的问题,他事关民生、事关社会的和谐稳定。

这一轮物价上涨的原因极其复杂,过去如果我们讲94年、88年物价上涨,我们回顾一下那个时期的物价上涨主要原因是经济过热是固定资产的分摊太大,那个时候解决物价上涨通货膨胀办法也很简单,就是国务院派工作组到各个省去清理项目砍项目,把项目清理了物价自然回落。但是这次不行,这次比以前的通货膨胀一个是比以前的通货膨胀多了一个输入性的通货膨胀,我们过去中国的输入没有现在这么高,现在中国是世界上第二大的进口国,2008年世界金融危机之后整个世界的流动性过剩这样的一种基本状态,加之美国实施量化管理型的货币政策,推高了国际市场上大宗商品的材料的价值。中国是第二大的进口国,我们相当多的基础性的原材料和大宗商品要依赖国际市场,比如说我们的石油、原油要有55%这样的数量要进口,铁矿石进口的比重更高,还有大豆,全世界大多数的相当数量被中国买入。我们这种大量的进口使我们国际市场上的这种价格保障传导到我们国内,形成了输入性的通货膨胀。应当讲我们是被动的,根本的办法是要调整我们的结构,但是调整结构各位知道这不是一朝一夕的,输入性的通货膨胀构成了推高中国物价上涨通货膨胀的一个重要的原因。

第二是货币问题,就我们国内来讲,大家知道2008年世界金融危机,为了战胜这场危机我们09年发了9万6千亿信贷,广义货币M2增长率达到了26.7%,确确实实我们的货币超发了。经济学上有一个很重要的原因是商品价格和流通当中货币的数量呈正比,货币的价值与流通当中的货币的数量呈反比,我们看到这一点是物价上涨货币贬值,我们人民币兑内是贬值,我们看到物价上涨货币贬值的时候他告诉我们是另一边是票子发多了。应当讲货币超发也是这次通货膨胀一个重要的原因。我也讲过,我也不主张“秋后算帐”,我说如果我们把时间还原到2008年,大家知道2008年美国次贷危机和世界金融危机对中国经济的冲击和对其他国家是不一样的,对于欧洲等其他国家的冲击主要是冲击他们的金融体系,但是对于中国经济来说,美国的次贷危机和世界金融危机的冲击我们不是体现在我们银行体系上,我们主要是体现在我们实体经济上。2008年底的时候,当时由于世界金融危机的冲击,我们是15%的企业关门倒闭,20%的企业减产,我们当时是上千万人失业,所以面对当时的局面我们是必须要采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策,必须大力度地去支撑整个经济。我们如果回到当时的历史时期去看的话,我们如果不这样做我们也不可能有后来我们率先地走出世界金融危机的机会。

我们看今年以来央行实施适度的货币调控政策我们实施稳健的货币政策,央行有秩序地提高货币准备金率,应该说我们宏观的货币水平为我们的经济做出了重大的贡献。还有一个深层次的原因,为什么我们吃的东西价格上涨占了物价上涨总水平的70%呢,这是我们的农业基础太薄弱了,中国的农业基础太薄弱了,我来的时候写了一个东西报给了总理,我是说我们现在中国农业肉禽蛋菜农业的生产是千家万户小生产,但是另一边是千变万化的大市场,我们千家万户小生产要和千变万化的大市场去对接,现在我们把千家万户的小生产和千变万化的大市场这两个对接的前进重担交给了农民去挑这个是不对的,农民挑不起来这个前进重担。而且就农产品的流通来讲应当是我们现在最薄弱的这样一个领域,我们的农村流通现在看起来也是红红火火,家电下乡、建材下乡、汽车下乡,千村万店设点卖东西,透过这些你会看到这些红红火火的流通有一个特点,就都是往农村那儿卖东西,都是把手伸到农民手里并不富裕的腰包里往外掏钱。我们是帮着他往外卖东西,这样的情况下我们太薄弱了,全世界搞投资的也没有拿大蒜和绿豆投资,但是中国这种情况出现了,这种事情是经济学的教科书上解释不了的。

为了遏制通货膨胀今年以来党中央采取了一系列的“组合拳”,一个是我们实施稳健的货币政策,我们不给物价上涨创造货币条件。另外就是夯实农业基础,从根本上解决农产品的生产问题,所以我们要采取一系列的措施加大农产品生产的力度,然后是搞活流通,把整个市场的秩序搞活。应当讲我们这个“组合拳”从今年的8月份开始我们就是明显见到效果,8、9、10月我们可以很清晰地看到,中国这种过高、过快的物价上涨的趋势被遏制住了,整个物价开始出现下行。如果回到今年年初还是有不少的人大家担心能不能够遏制住物价上涨,能不能够遏制住通货膨胀,现在我们可以肯定地说,我们2011年我们在这么一个困难和复杂的情况下,我们成功地遏制住了物价的过高过快地上涨,遏制住了通货膨胀,这是中国经济一个来之不易的成果。

物价现在出现下行,通货膨胀被遏制住,对于明年的中国经济来说意义至关重要,大家知道明年的中国经济将会面临着一个更为严苛的局面,美国是失业率居高不下,欧债危机日趋恶化,我曾经讲过我说我小的时候受的教育是帝国主义一天天烂下去我们就一天天好起来,但是现在不是那么回事了,因为现在的经济全球化,如果说他们要真的是烂下去真的是倒了台我们难以独善其身。比如欧洲,欧洲现在是我们第一大贸易伙伴,是第一大我们产品出口地,是第一大我们从国外引进技术的来源地。所以我是讲我们是在这样的一个恶劣的世界经济的条件下,我们整个的工作一定要立足于扩大内需,扩大内需我们要回避一定国际上的风险。物价下行的话也为我们宏观经济政策的微调提供了一个良好的空间,物价的下行也为我们稳定整个明年的经济增长创造了一个非常重要的条件。

对于中国的通货膨胀我也讲过,尽管我们说2011年我们遏制住了物价上涨和通货膨胀,但是导致中国通货膨胀的众多的深层次的矛盾和问题还没有从根本上得到解决,所以我们还是不能够盲目乐观,还是要继续保持政策的严厉性和稳定性。

我就讲这么多,谢谢各位,谢谢大家!

【主持人:陈伟鸿】谢谢姚景源先生,在很多人的印象当中姚先生是一个鲜活的数据库,谢谢他又为我们梳理了我们经济发展的态势,接下来我们大家更希望关注的是在这样的一个宏观经济发展的形势下,他会给我们地产产生什么样的影响,究竟我们的地产调控要起到一个什么样的效果。接下来我们把时间交给下一位嘉宾他是国务院参事陈全生先生,同样是15分钟的演讲,掌声欢迎他!

【陈全生】非常高兴受邀请来这里作发言,我是国务院参事,叫陈全生,国务院参事以个人身份参加论坛,本人今天所讲的内容只代表个人,所讲正确是集体智慧之结晶,所讲措施是属于个人才学疏浅。

刚才主持人说要让我讲一下房地产,我改成了这个题目《对宏观经济形势的几点看法》,开始说2个小时,后来说1个小时,到这儿说15分钟,所以我只能讲一下宏观经济,我个人认为首先是宏观经济,然后再谈楼市,就楼市谈楼市不能看出风向,只有宏观经济才能看出楼市的风向。

强劲增长是当前世界经济的首要任务,这是锦涛同志在被采访时说强劲增长是世界经济的首要任务也是实现平衡增长和可持续增长的前提。他提了五点建议,其中有一点是在强劲可持续平衡这三个目标当中确保强劲是首要目标,尤其是世界经济的形势下保增长促稳定应该是成为20国集团领导峰会的当务之急。然后王岐山副总理在湖北的座谈会上讲,当前全球经济形势十分严峻,不确定之中可以切实的是国际金融危机引发世界经济衰退将长期化。21号在四川和中美商贸会上说,当前经济和全球经济依然严峻。商务部部长陈德铭说在当前经济形势处于十分严峻的阶段,明年的形势是外患大于内忧。财政部部长讲当务之急是促进经济的增长,只有经济增长才能最终有利于稳健的财政措施和实践目标。人民银行发了第三季度的货币政策的报告,总结前三季度的时候说围绕货币、围绕物价总水平稳定是宏观调控的首要任务,宏观调控的首要任务是物价,但是下一阶段的政策思路当中去掉这个首要任务,只是作为保持物价总水平这么一段去除的话。紧接着央行下调人民币准备金率0.5%。怎么理解这些话和事?中央高层的共识,党中央国务院领导和部长们“压倒一切”够准够狠,虽然讲国际经济形势不值得借鉴吗?强势增长是平衡增长可持续增长的前提对国内不适用吗?保增长促稳定应该成为20国集团领导峰会的当务之急。

要结合这些我想谈谈自己的看法,这是国内的首要任务。有名义投资还有实际投资,名义投资没有去掉价格因素,三季度的价格因素投资7.3%,也就是说我们固定资产的投资增长速度现在目前仅仅是17%,这17%谁创造的?我们看路线图,红线是整个固定资产投资大约是25、26%的水平,刚刚说的是24.7、24.9%。这是今年的,这是去年的,这是前年的(见图),因为前年扔了4万亿所以都很高,然后直接下来了。下来去年这一年主要是靠房地产,这个黑色的是房地产,拉动了固定资产的投资保持在这个水平上,剩下的全部都是在价格这一条线上。剩下的是制造业,虽然房地产有所下跌,但是依然保持增长大约30%。可以认为是这两条线保证了中间这一条红线没有掉下来,因为这两条线占比重近60%,就是制造业和房地产占了60%,房地产之所以能够保证还是因为上了保障房。

这十大行业当中我想强调一下比重,制造业34.3%,房地产比重25.54%,还有一个交通占了8.7%,还有一个是水利环境基础设施占了8%,这四项加在一起80%多。但是目前投资的水平可以看到,公路、水路固定资产投资月度的1—10月出现了-6.7,有的省连续三年资金到位率25%,资金下降量20%。铁路的固定资产投资变化从增长36.5%到-25%。交通运输的缺口铁路是1万公里,隧道5400公里,工资问题引发了今年2千多起上访事件。这一件事就可以看到资金对于中国的经济下一步增长有多重要。

我们看看房地产到底怎么样,房地产的资金应该说25号出了一件事,就是有986万套已经开工,中央财政补贴了1522亿,但是除以986万套保障房中央补贴1.5万,可想而知地方的地也卖不出钱,这是今年的土地购置面积增长状况,51.7是1—10月份的土地购置面积,从当月51.7到了负30.6%,从6月份已经开始负增长。土地的成家加高从82一直到了2.5,这是累计,如果看土地的增长已经是当月-26、-27。建筑业新签合同的数量从30%到了20%,这是去年的,这是30%,到四季度的26%,再往下还是26%。这样带来明年能有多少钱能够投到房地产业,土地购置面积大幅减少,投没有地又投到哪去。房地产投资还能够保持30%的增长吗,房地产对投资的拉动能够多大,交通、房地产、制造业三者的投资比重大约是60%多。

再看制造业,刚刚我强调房地产业和制造业占60%,采购PMI全部下降到60%以下,工业价值从去年的20.7%一直往下现在到13.2%,累积增长13.2%。这是国有企业的利息增长了24%,然后包括私有企业在内的全部企业占了30%,私营企业肯定在30%以上。在看缺电,这是电力协会说的部分地区电力持续偏紧缺口增大,资金紧张、缺电,这种状况使得我们的制造业不会太好,制造业和房地产占全部的投资60%。

看出口增长和GDP增长的关系,这个红线是GDP增长状况,这几年的情况,蓝的是出口的情况,蓝线掉下去GDP掉下去,蓝线上来GDP上来,出口很重要,全球的经济进入危险的阶段,刚刚姚景源已经讲过了,主要是三大经济体都有问题,美国信用经济最近下降,失业率高位,我刚刚从美国回来到伯克利大学去看他们一大批学生在讲演。欧债和进口下降对我们中国不利,日本核污染多处的灾害和印度、巴西的各种各样的五花八门的影响,货币货币基金组织10月17日说全球的经济进入严峻的形势。锦涛同志之所以在“强劲增长、可持续增长、平衡增长”当中选定了强劲增长是当务之急是由此而来。

这是出口的状况,红的是出口,蓝的是进口,9月份的进出口这么多,同比增长这么多,其中出口17.1%,不论比上月的24.5%还是上年的25.1%高位回落,1—9月出口增长22.7%,出口价格比上涨9.9%,剔除汇率的因素实际增长11.6%,有人预测明年上半年零增长,这样的出口很难拉动经济。所以不要看数字要看书记量,就是外贸货物吞吐量的变化,这是真的出口的状况。

我们不担心房地产公司是否倒闭破产,而是担心1300万以农民工为主的建筑大军的就业问题,我们不担心中国制造大国的地位会否受影响,而是担心3600万以农民工为主的制造大军的就业问题。我们特别担心新生代的农民工和老一代的农民工不同,老一代的农民工是进程盖房娶妻生子,而新生代的农民工是谋发展,要把大量的“农民”二字转化成“市民”。这是2009年—2011年居民消费名义与实际增长,1—10月份实际增长比名义低了1.6个点,这样的消费怎么样拉动消费。这是9月8号出现的关于多地家电下乡的政策取消,高潮已经过去了。真正的难点是收入提高,现在有钱的人不怎么消费,没钱的人消费不起,中间阶层不多,特别是大量的移民有钱的人走了,房市和车市低迷,一辆车相当于一个家庭一年的消费,一套房相当于十几个家庭一年的消费,收入分配不是简单的问题,不是立刻就能够刺激起来的。

又回到刚刚讲的怎么样来认识这些话和这些事,特别是明年十八大缓解之年是需要增长还是需要下滑,我们都需要体面地确认。领导同志讲“强劲增长、保增长、促稳定,压倒一切,当务之急,首要任务,还有外患大要内忧”,投资、消费出口三驾马车扩大内需提高收入促进消费非短期能够做到的,稳住歪曲出口持续性增长非我能控制的,复杂的形势之前最重要的是大势的判断,趋势看清楚了相信观点和办法会更多。对外讲话是年末年初决定一年之计时,面对不确定性的增强的国内外形势,只有统一思想、统一认识,才能通信协力、步调一致地应对复杂的局面。

再次强调,参事是以个人身份参加论坛,所讲观点只代表个人,谢谢各位!

【主持人:陈伟鸿】谢谢陈全生先生,刚才十几分钟的时间对大家是高密度地了解我们宏观发展的态势,同时也了解陈先生一个个人观点非常好的时机。在后来的时间我想说的可能都被您所讲述的内容所深深吸引了,我注意到现在很多的记者他们都全神贯注认真做笔录,看得出来他们还是很渴望把您的集体智慧的捷径和个人的心得统统地据为己有,希望您不要介意。再次用掌声谢谢陈先生!

每一次我们的中国财经报道论坛都会集纳如此多重量级的嘉宾的观点,因而在四年的成长当中成为国内较有影响里的论坛,在我们成长的四年当中也得到了很多人的鼎力支持,所以接下来的环节我们要特别表达我们的感谢。2010年我们的论坛在这里举行背后的功臣就是顾云昌先生,在2009年我们在三亚盛大的开幕也得益于陶红兵先生的背后支持,今年我们要特别感谢聂梅生女士,就是在她的大力推动之下我们的论坛才开始面世,每一届的论坛举办她都倾注了全力和更好地支持,让我们欢迎顾云昌、陶红兵、聂梅生女士,有请韩青女士代表我们中国财经报道论坛向这三位幕后的功臣表达我们的一份谢意!有请韩总编!

一个证书,一个奖杯不足以表达我们所有的这份感谢,但是我们还是要建议大家用热烈地掌声献给我们台上的这三位重量级的嘉宾,谢谢他们为中国财经报道论坛所付出的所有的努力,也谢谢韩青女士,谢谢你们!

【主持人:陈伟鸿】接下来我们将要开始今天中国财经报道论坛的论坛部分了,稍候将会有谁闪亮登场呢?他们将会带给大家什么样的智慧的观点,让我们拭目以待。让我们接下来看一看大屏幕。

(播放视频)

翻开2011年的楼市日历,“调控”二字似乎都可以出现在其上,从国八条到限购限贷,再到不久银行上调的贷款利率,所有的这一切让我们感觉到调控的迹象没有任何放松的迹象,这样的背景下我们的楼市发展何去何从,是不是真的像大家所说的楼市的“拐点”即将出现,这样的背景之下所有的房地产开发商之间会不会出现新一轮的洗牌呢?我们要把这些关注的问题交给接下来登场的重量级的嘉宾,有请:

全国工商联房地产商会会长聂梅生

华远地产股份有限公司任志强

海尔地产公司董事长卢铿

陶红兵

林少斌

这几位应该是我们中国房地产界的领军人士,能够请到他们来关注中国楼市的发展方向,是特别有发言权的一次聚会。

【主持人:陈伟鸿】我将“雾总是朦胧,雨总是缠绵,风总是清爽,云总是悠闲,星总是灿烂,月总是浪漫,音总是含蓄,情总是紊乱”,这首时的作者就在我们的台上,所有的嘉宾表情当中最不像作者的就是任志强先生,他实在淡定到让我读不出他任何的一点喜悦和激动,揭晓谜底这是今天早上任志强先生在微博上抒发自己的心声。恭喜这位猜对的朋友,你在论坛结束之后能够有幸赢得任志强的亲手握手一次。

【任志强】这是我转发的。

【主持人:陈伟鸿】今天的房地产市场发展当中,他遇到的引擎圆缺,既然是您转发的能不能在这些天气当中选一个天气现象来描述一下您现在看到的中国房地产发展的情况?

【任志强】现在的角度来说是“雾”,所有的人都看不清楚我们预期的政策市,或者是到目前为止没有一个人告诉我们中国房地产的预期是什么,所以这是一场“雾”。

【主持人:陈伟鸿】“看不清楚”,这是特别关键的一个词。其他的四位嘉宾你们选择的话会和任志强选择是一样的吗?

【陶红兵】还是“雾”。

【聂梅生】我愿意选择“半阴半晴”,我真的是要选择“半阴半晴”,因为我觉得当前这个时段不是一个节点他是一个时段,应该说是一个非常关键性的一个时段,我们讲降房价,其实这个讲降房价可以理解,从环比来讲我们最近的4个月尤其是限购的城市环比在降,我估计还有一段时间是降。第二个是同比的增幅也在降,但是同比还在增值,还没有到负增长,所以说这个降房价要看怎么说。所以有媒体朋友各方面说“降了30%、50%、45%”,其实都没有说这个前提,这其实是一个非常关键的时期。刚才我想伟鸿提的方向也很重要,我自己的思考也是这样的,未来地走向我自己认为这三种可能性,而且我们经历过这三种可能性,一种是调控开始松绑,原因是各种各样的媒体开始说得很多,调控开始逐渐松绑,这是货币政策微调的情况下一种期待,但是如果一旦这么做了,房价抱负性地反弹有没有这种可能性?还是有的。因为我们经历过08年的上半年同样是调控非常严,后来由于华尔街的事情然后开始救市,救市以后开始上升,一直上到去年的年底又开始渐渐调控,所以你一放这个刹车有可能反弹,现在说的抬刹车的反弹这种估计很多,包括我自己在内,包括任总也仿佛地说过,说这个可能性是有的,报复性的反弹。另外是“跳水式地下降”有没有可能呢?我觉得是有可能的,而且是太有可能了,连续4个月、6个月的环比下降已经在接近了,如果再降会不会降到0.2%、0.15%的情况下呢?他有没有可能来一个0.2、0.1的下降呢?我们经历过08年的房价直线跳水真正到了负增长,引起整个GDP一下子掉下来,不得不刺激经济,也可以说是华尔街的金融危机引起的,但是现在的情况不见得比那时候好,有时候比得比那时候还差呢。

【主持人:陈伟鸿】会不会想当年急速地跳水下降?

【聂梅生】是有可能,现在的欧债的问题,美国的华尔街的金融危机这个时期不见得比那个时期好,如果这种情况下连续地下降有可能难以控制的局势会下降,这是“阴”要下大雨了。但是第三个是稳定了,逐渐小幅地下降以后我趋于一个我们所期望的稳定,我自己更认为这个可能性更大,我真的是认为这个可能性更大。因为我们有两个背景,刚才参事和姚总都说过这个背景,一个你要知道我们中国不管是在全世界还是在“金砖四国”当中我们的经济是增长很快的,根据中国未来十年的情况下,我们在中国的GDP不管是投资也好、内需也好、消费也好,怎么也得5.5以上我觉得这个不会下来的,也不应该下来,下来就会出大事,这是一个共识,这个经济是在上升的,这是上升期间的波动。这是一个大背景,这是全世界其他国家没有的。第二个大背景恰恰是我们有一个非常强势的政府的宏观调控加上微观调控,尤其是对于房地产那是相当地微观,比如原来出的“90.70”,最近出的公租房40平方米,大家都吓一条为什么说40平方米不早说到年底才说呢?他就是出了40平方米,这个是很微观的,为什么不能41、不能39啊?这是很微观的。对于房地产的调控是非常多的,2003年开始每年都调控,而且一年初好几个文,所以我觉得这些文件的质量我自己认为是越来越高的,要看到我们中国政府对经济的调控,对房地产的调控他是越来越触摸到市场的脉搏,我相信不会4万亿贷款出来了、9.5万亿的贷款也出来了,这个流动性这么强,大家要承受流动性这么强造成这么一个后果,然后又出来限购,我想不会这样,这次的欧债中国只过是微调适时适度地微调,我觉得这样的一些做法不会有大的问题,不会抱出一大堆的货币出来。

【主持人:陈伟鸿】您基本上把这一段时间房地产市场发展的情况总结了一下,大家跟着这段思路回放这段路的时候,在我眼前浮现的是一句在媒体上常常引用的一句话就是房地产市场发展的拐点是不是到来了,无论他是猜测还是某些人的断言也好,都不拿到现场跟各位专家探讨来得更确切一些。如果你也认同房地产发展的拐点已经来到了,请你举笑脸牌,如果你不认同请举出绿色的牌,大家在心里也来预判一下,待会儿在台上会出现多少张笑脸,多少张哭脸。

我们的判断题是:房地产市场发展的拐点已经到来了,各位请举牌。(四个哭脸,一个笑脸)非常意外的一个结果,当然最意外的是坐得离我最远的林先生,他探出了大半个身子说“没有人跟我举同样的牌”,你认同这样的观点(笑脸)是什么样的原因?

【林少斌】房地产的库存量太大,最近我看到一个数字,统计上市的八个大的房地产公司他的库存量有多少,算下来的结果有120个月的库存,相当于10年的库存。这么大一个库存量你怎么去消化?有没有一种产品可以库存十年?做汽车、做家电做十年的量再卖?我想没有一个工业可以这样。

【主持人:陈伟鸿】假设你是这一家公司的老总,我们把全部的总量当成一家公司,可能作这么一个不太确切的设想,老板看到说“天哪,我的库存有十年。”这个时候你能够描述一下你的心态是什么样的?

【林少斌】我就觉得拐点来到了,你怎么办,你怎么处理这个库存?

【主持人:陈伟鸿】也就是说好日子不再了。

【林少斌】好日子不再了,我们要好好去库存,好好地消化存量。另外房地企业库存量太大了,城市我看到大连77个月的库存,有必要6年的楼放在那里准备卖吗?我觉得这个太大,你怎么办呢?城市有一个去库存的过程,我觉得这个应该是一个拐点,大家怎么样去库存,这个问题没解决好后面的问题更大。

【主持人:陈伟鸿】我看到一个数字20个城市作了一个统计,年内比原来少卖的住房高达25万套房,这是一个非常大的一个数字。我想问问任总,您刚才举的牌林先生是不一样的,他因为看到了这个巨额的库存量觉得很担忧,觉得拐点到了,这个不足以让您作出这样的一个判断吗?听听您的观点。

【任志强】要判断市场里有没有住房需求,如果没有住房需求了这个拐点就到了,比如说我们的住房率已经满足了这就叫变成拐点了。老林说的情况前提条件是什么,前提条件就是政府他要敢放给市场他敢吗?如果是他充分地放给市场房价还在往下跌那就是拐点。现在不是,现在有人按着,才形成了林总说的拐点,他说有25万套没有卖出去,25万套是没有卖出去,如果你把手放开是不是不到一个月就卖没了,这能一样吗?我今天上午我听我们兰州的协会老总说政府已经恶劣到了去年拍的地今年说增加10%房子必须买给我,既不给你退土地出让金拿来当保障性住房,这是拐点吗?这是政府抢劫不抢劫的问题。

【主持人:陈伟鸿】您担不担心这句话又被我们的媒体抓住不放,任总又把这句话归结到政府的身上了。

【任志强】事实就是这样的,我们的房地产市场应该都叫作微观的指导,这个叫宏观吗?我们政府宏观调控这样的能力能把市场宏观调控调控好吗?一定调控不好。

【主持人:陈伟鸿】就像一个孩子在成长的时候父母满面俱到的话反而会影响孩子的发展。

【任志强】如果我们一方面说要按照市场的规律,但是又不放开让市场按照市场的办法进行管理和调解,来回倒腾的话,折腾半天最后结果是什么呢?是市场不好。我再补充林先生说的另外一点,现在我们看到的库存是很多,但是我们也看到了林先生提到的问题,一个是房地产的投资大幅下降,还看到了政府提出的今年1千万套明年要减量,一千对一千是没有增长,但是一千对八百这  下降了,林先生刚刚也说了当房地产投资下降的时候中国的GDP一定会下降,中国房地产的投资率低于中国固定资产的增长率,那时候GDP一定是低于8%的,是不是中国宏观调控目标是让中国的经济增长的目标是低于8%呢?

【主持人:陈伟鸿】这其实不是我们调控的初衷。

【任志强】对,既然这样为什么要让中国的经济为某些错误的政策去承担损失呢?我不觉得这是一个拐点。

【主持人:陈伟鸿】卢先生呢?您听到了关于是否是拐点的两个完全不同的拐点,和他背后支撑这个观点的理由,您同样举的是反对牌,您也不同意拐点的到来,您的理由是什么?

【卢铿】我对拐点的判断是绿脸,我觉得可能会出现两个“拐点”,我们得承认现在出现了一个“拐点”,但是这个拐点可能在我个人的判断是明年3月份会重新拐回来,所以我认为现在的房价实际上是假摔。任总的话我们再说一个例子,如果把水里扔一个皮球你说这个皮球下去了没有?下去了,因为你用手按着。我觉得世界的经济形势、国际的政治形势、中国的社会形势,各方面都不能允许中国的经济有一个大摔,所以房地产我们三驾马车进出口的事我们控制不了,一定会往下下滑,投资已经证明了数万亿砸下去以后效率极低不可能再增长。第三个就是靠内需了,内需当中绝对的支柱是什么?没有。我觉得谈房价很多的人忽略了一个问题,房价为什么涨,实际上房价涨上去有很多的原因,其中最多的原因是成本上去了,成长上去的一个重要的原因是政府在里面通过土地、通过税费达到了太多的利益,而且完全没有回复的迹象。我相信政府不会真正允许房价涨,我觉得可能是两个拐点会出现。

【主持人:陈伟鸿】你预判明年3月另外一个拐点会出现,所以您不认为现在是一个真的拐点。

【卢铿】对,而且现在有一个迹象,房价下去的地方没有成交量,不是说下去了以后房子马上卖出去。

【主持人:陈伟鸿】这说明还是一个假摔的问题。

【陶红兵】我也不同意明年是拐点。

【主持人:陈伟鸿】明年3月会拐回来吗?

【陶红兵】3月早一点,要晚一点。

【主持人:陈伟鸿】晚几个月呢?

【陶红兵】晚3、5个月应该会有的。回到刚刚任总讲的观点,他讲的判断的依据是有一些问题的,他的理论是非常正确的,如果是这样的数据一定会出现这样的结果,现在不是正常的市场的放盘,不是一个正常的市场的交易出现的问题,而是目前的行政调控的情况下他的数据可能就有问题了,是在按着他不是让他市场性地销售,而是有钱不让买。包括北京和新房和现房加在一块超过12万套,媒体都在讲是有史以来的最高,这是不对的,是08年以来的库存最高,08年以后是9万多套,现在超过12万套。所以现在的库存我觉得如果在市场调控不是用这样的行政干预强制不让进行交易,正常的市场不会这样的。

【主持人:陈伟鸿】当我们把按着皮球的手拿开的时候这个库存马上迅速地被消灭掉。

【陶红兵】包括一些上市公司是不是应该消除库存,这个影响是很大的。

【主持人:陈伟鸿】我们知道刚才大家的解释是不是可以说服你,你会因此看到一些光明的希望吗?

【林少斌】我觉得问题还是很大,我最担心的是不限购了也没有人买房了。

【主持人:陈伟鸿】不限购了会不会也可能出现没有人买房的情况?我们现在的期望可能是竹篮打水一场空,我们想得很好这个手拿开的时候那个球一定会弹起来,但是这个球可能漏气了手拿开就沉下去了。

【任志强】限购只是十个手指头的一个,比如银行信贷的问题,银行信贷首付的提高是保证宏观调控吗?我觉得不是,他是趁火打劫。银监会赋予他的一种权利他可以调节利率,利率可以自由调节我们房价也可以自由调节,我们房价涨了10万块钱他利率涨了20万,你到底让老百姓买房还是不让老百姓买房子?现在不是松一个手指头的问题,要把这十个手指头都给他斩断了自然就反弹了,要是你只抬起一个手指头皮球还是浮不起来,单一解决某一个单项的问题不解决问题,要把中国所有的限制的因素都解决他一定会反弹。反弹的同时除了交易量反弹以外可能也会引起价格的反弹,这是我们所最担心的,所以他们不敢。最根本的问题是不是反弹价格的问题,刚刚陶红兵说的15万套的库存一年就卖没了,但是前期没有更多的土地让我第二年想卖没房子了。今年我们看到的实际的情况就是从今年的9月份以后商品房开始大幅度地下降了,投资我们也看到的是下降了,土地购置也是进一步下降了,这几个下降林总说的大量的库存没有消化,后年呢?后年造成大幅度的下降怎么办?那时候想按下去都不行了,因为我们十个手指头按住影响了销售,他导致了土地前期的购置和投资开始下降,这个下降造成了未来一年以后引发后续的供应量的下降,那时候的风险要远比今天的风险要大得多。

【主持人:陈伟鸿】确实,可能未来会有更大的风险,但是现在的确也出现了一些令人费解的现象。我在之前准备材料的过程当中看到微博上有这样的一段话,大家可以一块来感受一下。这条微博上说,肉价上涨市面抱怨、农民抱怨,到底谁代表人民的意愿?房价上涨,有房子的叫好,没房子的怒砸售楼处,房价到底怎么走才符合人民的利益呢?

【任志强】有多少人都是说嘴上说房价下跌了我可以买房子了,如果说因为房价下跌了你可以买房子了,那我们的股票下跌你怎么不买股票?买涨不买跌是中国一个奇怪的约定俗成,涨的时候我还在买,即使涨成本高了还能够有盈利,买跌的时候你不知道以后是否能够涨,是因为他在跌的过程当中可能还会再跌。所以买涨的时候再买再涨我也没有问题。

【主持人:陈伟鸿】这是大家的心理。

【任志强】对。如果我政府出于宏观调控要调整房价是为了防止房价泡沫地增长,这是一种情况,最初中央提出的防止房价过快上涨之后。另外一种是希望他下跌,不是因为泡沫,是因为老百姓购买能力差很多,希望它跌能够让老百姓的购买能够能够买得上。全世界几乎所有的国家在购买当中为了提高购买者的消费能力都减了个人所得税,为什么中国一个社会主义国家偏偏不肯减个人所得税,如果减了个人所得税是不是也提高了他的购房能力了呢。不是价格下降的问题是如何提高购买能力的问题。价格可能不但和我们的收入水平差得很多,也和社会保障相差很多,就是因为他故意要让一些本来不具备购买商品房能力的人起到购买商品房的能力。假设我们有适度的保障房把买不起的人脱离出来就不会导致房价过高,房价即使跌了也应该仍然用保障房给他解决住房的问题。我们等于是无数个没有梳理好的矛盾才导致了这种情况,有人说房价越高越好,有人说越低越好,有人说拆迁户太穷太低买不起房子,错了,大部分的拆迁户都买不起房子。房价越高的话你给我补贴越多啊。

【主持人:陈伟鸿】我记得在不久之前政府又一次强调我们要让房价回归到一个合理的水平之上,我想问问聂会长,什么样的价格才可以称之为“合理”的,这个合理的是不是所有人都认为是合理的价格?能做到这一点吗?

【聂梅生】能不能做到这是有一个合理区间的,刚刚任总说了,我们先把双轨制当中的保障性住房先编进去,因为下一节是保障房的事这里先不说。说房价高也好、房价低也好,你的收入在保障房之内你就到保障房去归类,只要他是1千万套还是3600万套能不能完成待会儿再说这个事。我们就是说在这个商品房的区间说说这个房价比较现实。

在商品住房这个区间他有一个人民的载负保值和增值的问题,这是宪法规定的。我觉得今年大家有房产这一部分人实际上在限购的城市当中,尤其是北京、上海这样一个城市当中,持有房产的户籍居民占多数,只不过他没有在网站上说那么多没有发言,但是他是密切关注自己的财产保值和增值还是贬值的问题。由于拉动经济货币的超发也好票子发多了,已经造成了存款负增长的收益率,这已经让有存款的人不得不承受这种痛苦了,他会再一步关心我的房子怎么样。这次大量的救市刺激经济,票子多发了,但是在这个期间你的房产增长了多少,别光看你存的几十万、几百万的钱那个利率是负的,但是你的房子01年到现在房子涨了多少了,偷着乐吧,这是不是也是货币发得太猛了,流动性太强了已经涨了那么多了。但是如果期望这么涨下去我觉得要出事,那真的是出现泡沫了。像日本、美国、香港这么涨过,如果像09、2010年这样涨势那会涨你的资产会一下子掉下50%,香港、日本都是这样的,你可以说不同的阶段。我们防患于未然,不能再出现像2010年的涨法,像去年的涨法肯定是不行的,这是财产性的问题。

别光说现在房价要降10%、20%你的财产缩水,你怎么不说这几年你涨了多少?早涨回来了,当时你没买房子的那批人肯定觉得两头落空。

【主持人:陈伟鸿】您的意思是说涨的时候没有人说,不涨的时候有人说。

【聂梅生】这是实事求是,除非你没有买房子你就是这点存款,你存款利息是负的,但是如果有房子肯定涨回来了。如果未来的CPI指数也就是说我们的通胀能够温和,能够稳定在3%、4%这样的水平下,我觉得那个对于中国来讲经济增长就合适了,GDP可能在8%—9%的情况之下,如果房价低于CPI指数,那就等于跌,你还低于人均收入的增长,如果低于这个的房价等于是降房价,劳动力成本、材料成本和价格指数比这三个都低,现在的情况是把这三个都低了,我自己测算了一下同比增长5%。投资增长减掉通货膨胀的这一块,房价应该减掉这三个,实际上房价现在已经在降了,所以我认为合理的期间就是和这些数比,别高于GDP的增长,但是你也别比这三个指数低,低了的话没人干房地产了。他应该是在CPI、PPI和人均收入,应该低于人均收入和GDP,应该略高于这个指数,也就是说每年有一个5%左右的增长就是平稳。如果这种平稳的话,整个来讲所谓房地产的暴利问题、财产的贬值问题都能够解决了,你比那两个指数高就能够解决了,也不会形成炒房的暴利。如果你是20%、30%翻着涨肯定会成泡沫。

【主持人:陈伟鸿】卢先生您觉得我们从现在开始先不出手先等,是不是等到一个合理的价格再出手买房?

【卢铿】实际上中国最有力量的是谁?是政府。地方政府他一定是不希望房价涨的,中央政府是考虑到民生的问题、政治的问题,他希望把房价能够控制住,他骨子里面也不希望大跌,实际上没有大跌的空间,因为成本在这儿,所有的成本都涨上去了。有极少数的开发商在若干年前用很低的价钱控制了大量的土地,他的暴利还在,他可能会还会往下降,绝大部分的开发商从整体上来讲这个行业早就没有暴利了。如果作一个调查的话,甚至可以说房地产几乎长期维持在一个微利的状态,但是很多人不知道,有必要专家们应该作一个调查。当成本顶上去。

【主持人:陈伟鸿】大家始终觉得你们是暴利的行业而不是微利的行业。

【卢铿】房地产个别开发商有暴利,这个行业从来没有的。

【主持人:陈伟鸿】我们从此知道了卢先生属于微利的行业代表之一。

【卢铿】合理的利润,因为政府担心这个皮球放手之后会弹起来,其实有办法让它不要弹得太高,弹到一个合理的状态。你每年第一个先把房价控制住,然后让它跟着CPI走,这就合理了。你让它一直往下走的话,其实它伤害的行业很多了,钢铁、铜、造船业都严重受到伤害,您刚刚一开始提到限购、限贷、限外还有限价,我觉得把这四限另外改成几限,第一个是“限利”,让大家有合理利润,如果开发商的税前利润20—25%不算暴利,这是大家可以接受的。还有一个是“限炒”,不让你炒房子,让你第一年炒房子会很难受,给你50%的税,第二年降10%,逐渐推到五年。第三个还有一个“限存”不让你存有大量的房子,把他改成“限利、限炒、限存”,房价不会有一个很高的上涨,但是他会回复到健康的市场。

【主持人:陈伟鸿】新房的房价让人纠结,二手房的房价也同样让人纠结,同样导致了很多终结公司的门店开始财源和关门,这方面陶先生可能看到的比较多,在二手房的市场当中大家是不是同样对未来有一种不确定的心态?

【陶红兵】二手房今年的量很多,但是价格比新房好一些,但是二手门店关得很多,这是一个行业的特点开店很多关店也很多,明知道销售量是一个下降的趋势没必要开了。刚刚网友的微博说到“什么样的房价代表人民?”很有意思,我们讨论的是商品房价,不是所有的人都要用商品房解决的,实际上讨论的话题是相当于政府希望用所有的商品房解决住房的问题,这才会对房价进行调控。包括对于限购每个人只买一套这个一定不合理的,一定允许这个市场上有人能够买很多套这个才更合理,只有很多人买很多套房才会有租赁市场,如果每个人只买一套房哪有出租房源呢?政府的廉租房和保障性住房都不能满足需要他都是在郊区,但是租房的人恰恰买不起房他要就近上学、工作。

【主持人:陈伟鸿】使大家美好的愿望可能在现实当中可能遭遇到很多挑战,所以我们会看到很多的领域不管是房价还有土地市场也会遭遇市场的寒冷。我们看看下面这一段片子。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】刚才在片子当中记录的这些现象,跟我们之前所看到的土地交易的火爆形成了截然不同的两幅景致,可能对于在座的各位来说今年拿不拿地都是大家所关心的,以前大家都去抢地,但是现在未必愿意去拿,林总你们公司今年拿地了吗?

【林少斌】拿了。

【主持人:陈伟鸿】跟往年相比呢?

【林少斌】今年拿地的选择不仅仅是住宅,加大了商业用地拿地的量。

【主持人:陈伟鸿】是不是很多结构性方向作了一些调整。

【林少斌】对,作了一些调整。今年的土地成交额我看全国的统计,如果把商业加起来还是增加了,但是住宅是减少了。

【主持人:陈伟鸿】我们看到土地交易遇冷的现象在你们业内人士看来是什么样的原因导致的?

【卢铿】我们今年也在不断地拿地,我到海尔做地产已经四年了,我们基本上没有一次是通过招拍挂拿地的,有很多的办法,比如跟别人合作,别人有地他可能资金链断了或者是需要资金,还有你跟政府合作做区域开发,一联动比较容易拿地。所以我们并没有太大的限制。

【主持人:陈伟鸿】您刚刚提到的合作方式当中,有人可能缺钱,缺钱好像成为了这一年度很多房企的关键词,我们看一下下面这段片子。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】他们的主体很有想象力“想像2012,拯救资本”,两房地产市场都大喊拯救资本,不由得让我们担心现在资金链是不是成为一个巨大的障碍。问问任总,咱们华远应该不差钱吧,应该在拯救的过程当中不属于被拯救的对象吧?

【任志强】差钱有两种方式,一种是你要不断地去扩张,你要不断扩张就永远差钱,否则公司上市干嘛,就是上市拿到更多的资金不断地去发展,你永远会缺钱。如果公司不好我为了回拢我们现金流也会差钱。我们看到林总说的不断地买地,如果别人困难的时候他还有钱他就是地主,别人在困难的时候才有可能把地卖了,他才能当地主,别人如果不困难好的话不会卖自己的地。所以地主就是这么发展出来的,所以有些人在困难的时候因为我缺钱不得不把地跟别人合作,另外一部分人我守住我的摊子不再扩大可能我也不赔钱,还有一种人我还是要逆势扩张,因为别人没钱了我有钱我就可以有发展的余地,通常大家会认为在低潮的时候买地、高潮的时候卖房子,这应该是一个节奏最好的时期。前年我们用4万亿鼓励大家发展和投资的过程当中买了大量的地,现在还没把这个钱收回来,正好变成房子要对外销售的时候突然限购了,所以这种企业可能今年或者是当前面临的资金困难最大的企业,所以缺钱了一定要分成不同的类型。开发商到10月份位置6万8千亿的资金,后期投资来看我们还有一定数额的现金流,如果每年完成4、5个亿的投资的话,一分钱不卖可能还能够维持一段时间。地方政府说我这条路要修一半了我要停下来会找你算帐,那不行,企业没问题,企业说我可以做。房价什么时候合理就是地价什么时候合理,如果地价没有什么时候合理不能问房价什么时候合理,我们通常认为地价越来越高,所以每个地方的官员总是排高价地觉得政府多了多少的收入,怎么会有合理之说呢?莫名其妙。所以下面的基础货币和基础材料的价格会更好,后面的产品价格也解决不好。所以买不买地和有没有钱没有直接的关系,买不买地很重要的一个条件就是看你未来宏观政策比如说货币政策、信贷政策以及地区的房地产调控的政策的发展。

【主持人:陈伟鸿】政策的影响力会更大一些,所以不久之前大家看到央行在三年来首次下调了存款准备金率,很多的专家对这个事情进行了研究,下调了0.5%释放出来了4千亿的资金,最吸引眼球的是政府出手要救房地产了,因为很多房地产的资金链非常吃紧甚至是断裂了,所以这些钱有可能会流向这个市场。不知道这个说法业内人士觉得有没有道理和根据,有可能会没什么道理。其他的几位呢?

【陶红兵】今年整个房地产的情况和08年相比整体上要比08年好得多,08年市场叛逃得非常快,企业也没有任何的准备。08年房地产的价格在短短时间内就有大幅度地下降,但是今年即使调控得这么严厉大家房地产的价格并没有出现暴跌,08年以后政府规定所有买地原则上不能用银行贷款,这个过程当中除了不规范的操作,比如高利贷或者是拆借资金来买地,只要规范操作的企业,后续维持施工和项目的运行都是良性的。08年社会上的钱少了,但是现在社会上的钱太多了,这几年M2的增长非常大,整个社会上的钱多,房地产企业来钱的渠道也比过去更加多元了,像现在这么差的预期情况下还有很多房地产行业之外的资金和企业还进入这个市场来买地进入这个行业,我想也是和这个形势是有关系的。

【主持人:陈伟鸿】可能大家更看好未来,究竟在2012年我们的调控会出现一些什么样的新的变化或者是趋势呢?

【聂梅生】我接着你刚才的那个问题说,虽然这一次的下调准备金率不是冲着房地产来的,但是他有关系,因为不要忘记房地产是一个资金密集型的行业,他跟资金密切结合的,所以房地产业是放在准金融业或者是类金融业的产业,我们国家没有这么放但是他是属于类金融业。所以任何在金融方面的调整一定对房地产产生巨大的影响,比如下调准备金率这件事情太有关系了,流动性他是流动的,你这一次是4千亿,下一次再下调一点又是几千个亿出来,他并不见得就一定流向你愿意让他去的地方,就像我们今年你说从央行和银监会哪一个愿意把原来市场的流动性弄到高利贷去了?没人愿意这样的。他是流动性的他就要流。至于这4千个亿、8千个亿将来的多少个亿释放出来流到哪儿还是市场说了算,这是一个渠道,这是第一个有潜在、内在的联系,因为他是类金融业的一个产业。

第二,我觉得比较乐观的就是最近特别纠结的一个事,原来救市的时候是首套房房贷07、0.8的优惠利率,结果不打折了银行给弄到1.1,当时下调的时候可是国务院发的文,这一次1.1为什么国务院不发文呢?变成银行自己的事了,我就觉得有一点乱套了。这是首套房贷刚性需求,民生问题弄成1.1了。这个原因和前一段时间太紧没有规模有关系,银行一下子给提了。现在下调了准备金率这一块我觉得是应该说是有希望的,首贷不是1.1,咱们就弄一个1.0就能够释放,释放很多的存量住宅的问题、开发商的资金链就会缓解很多,你说下调准备金率没关系?我说有关系。现在好几个银行从明年1月份又恢复到正常,所以我觉得因此要货币政策微调一定跟房地产是有关系的。

第三,你说这个钱跟房地产没关系吗?今年保障房投了那么大的力,我估计今年的房地产当中大约有1/4是保障房贡献的,现在商品房的投资逐渐的开发商的反应比政策快,他可能第一个是反应土地市场的价格地价比房价反应快,开发商调整资金链的布局比政策来得快绝对在这之前,如果开发商这两个“快”造成了地方财政储问题,保障房明年还能够1千万套吗?今年1千万套市场上还没有什么动静了,所以政府说了明年1千万套还不一定。所以对房地产没有微调我不认为,这肯定都是有影响的。

【任志强】流向可能没有流向房地产,但是导向可以让它流到房地产。

【主持人:陈伟鸿】聂会长展望未来的时候我可以听出这当中有很多的信心,可能有我们地产商和所有民众的一份期待,特别谢谢各位嘉宾在这里跟我们分享他们对中国楼市发展的方向,在今天这一轮对话之前我转述的是任志强先生的几句话,无论是雾啊、雨啊、风啊、光、啊、云啊,这些都是我们在前行道路上有可能遇到的很自然的天气状况,这首时还有后面的八个字留在这儿说一下,这八个字是:“无论如何,开心就好!”我们希望这个产业的发展能够让政府、让社会、让民众各个方面都有一个非常好的心态和心情,这就是我们希望健康发展的一个宗旨。再次用掌声谢谢台上每一位嘉宾。谢谢大家!

【主持人:陈伟鸿】在我们开始下一场论坛开始之前,我们要把时间交给首创的董事长刘晓光先生,他对于地产企业的转型和创新有自己独到的理解,接下来让我们听听他的观点,掌声欢迎!

【刘晓光】长期以来我们的地产界粗犷的增长方式占据了领导地位,地产他往往都是单一的物业开发比较多,从战略性的新兴产业的角度,所以我们在两年以前开发了过去75%的住宅,加上写字楼、商业、酒店基本上都卖掉了,从两年以前我们开始有所转变,我们觉得从单一的物业开发升级为一个综合性的城市运营商,把我们的新兴产业的联动跟地产结合起来这可能是大的前景。

我简单报告一下我们现在主要做的事情,我们现在主要做的是商业地产,大概已经开通了五个,进展也很快。我们把英国的一些教育产业引进来,我们尽可能把我们做的地铁上面的高速路、物流把它跟地产进行结合。包括我们现在还在探讨物流地产,通过物流的存、运、快销品的结算、交易,跟地产紧密结合。我们也在探讨经济开发区的地产,我们希望做一个工厂之间的贸易区,有一部分的企业在这里做加工和装配,同时又一部分的欧洲企业把他们的技术转给地方的代工企业,也会演化成地产。包括我们大量地看土地的开发,新城镇的开发、小城镇的开发,以及包括医疗、养老地产的开发。

最后我想从结论角度来看有这么一个题目,就是“转型地产是馅饼还是陷井”,中国经济水平的提高、人口结构的变化,对商业地产的繁荣、对未来的形势中肯定是好的,这次我在法国我很启发,因为在十月前我去了法国,我看了巴黎春天他他有男装的、女装的还有家居的,每一个商场都是热闹,人流非常大,当然大部分是中国人。而且我注意到这有一个现象,他的商场的人流大部分来说,他的品牌基本都是国内生产的,而且我注意到巴黎的好街道和坏街道有很大的差别,好商品跟破商品也有很大的差别。我想说明一个什么问题呢,就是无论是欧洲这么艰苦的经济环境下他的零售业仍然是很发达。我看了一下国际上的数字,商业地产的价格在房地产总价中很高大约占到60—70%,我们还是比较低,所以这个潜力还是巨大的。我的看法来讲,如果住宅长期或者是持续进行调控,商业如果利好政策不断地话,将来会很有前景。当然现在已经由狭义的商业零售业向办公物业等等其他的一些产业,包括旅游、养老、培训或者其他领域在扩展。未来一个是在城市的核心区,一个是在城市的副中心或者叫做我们最近在探讨的城市郊区的新城市中心,我们更看好后期的发展。

做转型是很痛苦的,比如我们在做商业地产这一块,首先他真正的价值在你有没有这样的人才、有没有这样的管理能力、能不能把真正的品牌收购进来,能不能有自己的优势定价权,你盖一个商业地产壳是很容易的事情。

【主持人:陈伟鸿】谢谢刘晓光先生,时间的关系只有非常短暂的5分钟让他来阐述我们首创在住宅开发过程当中的一些转型和创新,其实更多的转型和创新要留待实践当中大家慢慢来体会。接下来下一场嘉宾,有请几位嘉宾他们是:

中国房地产研究会副会长  顾云昌

北京国瑞兴业地产股份有限公司董事长  张章笋

北京中坤投资集团董事长  黄怒波

宝龙地产控股有限公司董事会主席  许健康

清华大学房地产研究所所长  刘洪玉

【主持人:陈伟鸿】很多人都说现在是房地产业的“冬天”,在大自然界当中每当冬天来临的时候我们总是看到不同的一些景象,包括自然界当中的动物,比如大雁开始南飞,小熊会开始东面,画面当中的小兔子也许它没有太多东面的技巧,它可以做的就是等待春天的到来,在等待的过程当中也在等待救命的胡萝卜。故事讲完了问题也出来了,对于我们在场的五位来说,我很想知道他们这个大家都认为的房地产的冬天到来的时候究竟用什么样的心态和方式去面对?之前我们看到十几家房地产开发的企业他们都纷纷退出了市场,这和当年房地产市场鼎盛的时期所有的人不管你有没有足够的经验和资金都往里面冲是截然不同的态势,所以当这个冬天到来的时候,我们可能会选择什么样的一种方式,我们先拿出小兔子的做法来,可以做的就是等待,等待春天的到来。如果你们认同这个做法的话也请你们拿出笑脸来表示一下。(三张笑脸,两张哭脸)有点艰难的选择,场上的比分是3:2,我觉得后面两位举绿牌的嘉宾是稍微有点鉴定还是犹豫?顾云昌先生您一直在看旁边的选择。

【顾云昌】我是不等待。

【主持人:陈伟鸿】不愿意等待的理由是什么?

【顾云昌】我觉得今年这一次的房地产调控冬天是到了,但是冬天的时间多长基本上不知道,冬天的冷热程度也不一样,你只有去适应他不是等待它,用积极地方式去适应它,要么穿棉袄,还有锻炼身体,小兔子是等待,但是我认为我们有很多其他积极的方式。

【主持人:陈伟鸿】小兔子没有其他的方式,像您说的多用其他积极的方式。

【顾云昌】找一些暖身的方法。

【主持人:陈伟鸿】刘先生刚才也不支持。

【刘洪玉】我觉得应该主动地去面对,因为你不知道今天有多好,不知道自己的能不能熬过这个冬天。

【主持人:陈伟鸿】前面的三位认为小兔子是对的,难道他们是被动吗?

【张章笋】某种意义上来说等待的过程当中应该积极地寻找应对的策略,有策略性地应对现在的状况。

【主持人:陈伟鸿】小兔子可能有的时候没有主动地去应对,它是一种被动的等待,所以不希望选择这样的一种方式。你觉得这当中是什么样的原因让你作出的选择?

【张章笋】小兔子的等待其实也是一种理智的方式。

【黄怒波】你的前提是要不等待就放弃,我就选择了这一种等待,不想离场。我们等着来一个菩萨洒一个甘露水,不是这个意思,我们是要继续留场要寻找机会,是这个意思。所以你刚刚的问题可能给了一个陷井,我没有说要完全放弃,我等待下来我等待的是机会和解决问题的办法,这样中国的经济也是一个重新出发的机会,这是一个积极的等待,这是等待变或者是等待春天的到来。

【主持人:陈伟鸿】这个行业究竟有多少的眷恋是值得我们等待的,最让你做出等待决心的一个理由是什么?

【黄怒波】对于我来说,他是一个最让我一生关注的,他对中国经济的发展,到中国经济这么强大起到至关重要的作用,不管你骂他也好还是爱他也好,没有一个人能够更改。

【主持人:陈伟鸿】这是黄怒波先生倾注了很多热情的发展,这个行业是不是能够健康地发展要交给许健康先生来回答一下。您刚刚也支持了小兔子的选择,虽然冬天来临了但是我等待,是等待春天吗?

【许健康】非常难得的机会,所以我想从这个角度看看中国的经济和房地产业,我是这样看的,东西方从资本主义到社会主义,从资本主义走向开始溃败的一个过程,有特色的社会主义走向向上、辉煌和美好的未来,这是一个前景也是一个背景。次债危机国家处理得非常好,我们相信欧债危机包括刺激经济对于处理通货膨胀的能力我们都没有怀疑,但是有点可惜的是,我们三十多年的改革开放培养出来的有特色的社会主义市场经济和信用这两个阶段有点受到影响,比如“三限”的行政行为可以用最少用少一点,特别是像刚才讲的这些商业的地产企业在这个时候表现对整个的经济和整个行业的发展还是有一点欠缺的现实,所以我勉励这些人自己要反省一下,这个国家大环境是靠大家来打造的,不是追求自己一个人的发展。从行业来讲,我是认为这个冬天在年底会基本上完成了,刚才我们的几个专家都说了非常丰富的经济数据,中国的经济要发达,这也是我们领导明确的要求。房地产以及相关的行业对于整个经济的贡献力是至关重要的,今年的增长达到了明年怎么办,再错过这个机会到了明年5、6月份又要反过来弥补经济那就太可惜了,所以应该更理智地把一个行业的经济做好。我相信地方的房地产的税收还有卖土地的收入,包括城市的发展问题所有的不能停顿,特别是有些地方再往后发展怎么办,我们要为这个行业逐步地发展贡献自己的力量,大家不要太悲观,当然调整是大家一个休息的机会,因为我们的工作太多了,大家不同程度地老了很多,为了让更多的中国老百姓安居乐业我们做出了更多的努力。

【主持人:陈伟鸿】许总您觉得您比从事地产行业老了很多?

【许健康】我是很潇洒的人,但是为了把企业做好、为了把产品做好要花很多的时间。

【主持人:陈伟鸿】没错,这几位当中都是留守下来的,他们不愿意舍弃对国家的经济有巨大贡献的行业,也有像刚刚几位嘉宾说的他们在这个天气变化当中他们选择了离开,但是选择离开的人不是被动地离开,实际上很多的人像我们刚刚看到的小熊一样他们做好冬眠的准备,也有人像大雁一样南飞迁徙,他们找到一个新的合适于自己发展的一个空间,对于很多的地产商来说他们现在也有了迁徙,也瞄准了新的方向,就是刚刚大家看到的旅游地产、商业地产,这个领域的天气到底如何,来看看下面的短片。

【许健康】房地产很简单,少说一点多做好事多,再卖得便宜一点点,我认为没什么很轻松。我觉得可以学小熊,不要动得太多,安全一点、休息一下,自己做好准备第二年再出发。

【主持人:陈伟鸿】谢谢许健康先生,让我们看看下面的短片。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】看来我们找到了新的转型商业地产和旅游地产业不是那么容易做的,今天在现场的几位开发商他们都有着商业地产的开发经历,能不能从你们各自的经历告诉大家,究竟在这个领域大家的日子好不好过?

【顾云昌】我认为中国的国情一方面是人口多13亿人口,另一方面是符合居住的地产很少,13亿人口的居住问题这是一个基本的民生问题,“居者有其屋”的原则,国家的基本国策应该是国家支持一个家庭当中拥有多套的房子,国家房价与居民实际收入的差距太大,要努力出台相关的政策和开工的面积,确确实实连续几个月房价的持续下跌而且跌得很猛,许多的地方跌幅高达20、30%,一个是房价下跌再加上刚性需求的这一块的观望,更加剧了目前的市场格局。最近有许多房地产销售策略甚至推出了“抢收”这么一个词,“抢收”这个词过去在我们南方地区抢台风来临之际伴随着大暴雨,预测台风来临农民都要抢收,以减少农作物这一块的损失,所以楼市现在也提出了“抢收”作为他的销售策略,目的是在这样的情况下抢收的动作来保存企业的实力。他实际上是打击了一部分投机和投资性的需求,同时非常严厉地限制了改造性居住的需求。

【主持人:陈伟鸿】当大家转向商业地产和旅游地产的时候是不是这个格局会好很多?

【顾云昌】商业地产实际上日前趋于饱和了,大家不能光看万达地产做商业地产做得那么成功,商业地产他有一定的专业性和营销模式,所以都要转型成商业地产我认为是不切合实际的。

【主持人:陈伟鸿】这给我们的信心有一点打击,我们刚刚看好一个新的方向的时候,就发现这个市场并不像我们想像的那么好发展,我想问一下黄怒波和许健康先生,你们在做商业地产和旅游地产的时候会不会觉得这里的日子好过于我们的住宅市场吗?

【黄怒波】从这次经济转型来说房地产的转型,从住宅市场转型是一个正常的过程,但是像刚刚太平洋百货的短片判断他有他的因素,做房地产行业住宅行业转到商业行业的时候不要忘了一个大的背景就是互联网的时代来到了,百货的业态现在像出版社一样都会被电商杀掉,比如线上购物、电子商务来对待百货业来说不到五年的时间基本上把他消灭掉,你们看到的大型的这种购物中心ShoppingMall逐渐没落了,这是一个不可阻挡的势头。但是专到商业地产很多的人拿出城市当中最好的一块地块做ShoppingMall这对城市的发展又有制约,因为城市的发展不应该建设这种没落性的业态,应该变成一个人的精神消费、娱乐的消费,比如影院、餐饮系统、文化场所等等,这是给这个城市的生活提供一个新的城市休闲中心的空间,那些传统的购物让电商区做,很多的地产商没有看到这一条,包括房地产市场一招商建多大的ShoppingMall,这个业态一定会被消灭掉的,因为现在商店逐渐逐渐没有了,以后再有就是奢侈品店。出版社也会没有了,这个物流将会发生巨大的革命性的变化。所以你转到这个里面不行。如果你转到向人的精神消费方面去就会有新的发展,在这一方面地产商要看清楚方向。我告诉你们说你们还在做大量的太阳平百货这样的大卖场,那你会跟历史的发展背道而驰,就像旅游地产一样,我现在不好意思说,现在一干就是几百个亿的住宅,现在又不好意思了是一个人就做旅游地产,他往往把旅游地产包括政府又变成了第二次上山下乡的征地运动,变成房地产开发盖高端物业,这又是巨大的误区。旅游地产对于我来说是利用稀缺的文化资源和土地资源的结合打造第二生活空间,第一生活空间是家庭,第二生活空间是度假,这是属于精神消费。如果你变成第二次上山下乡的征地运动去开发大量的高端别墅又走向了另外一个误区。这两个方面如果房地产商抓住转型的机遇,你转型了就符合中国经济的转型趋势,你就是规避了风险,你就不会被淘汰。我们目前最大的问题就是地产商逐利性太强了,什么地方赚钱立即去了,很容易死。我们在房地产调控当中一定要想清楚我们过去二十年怎么发展过来的,我们下一个二十年能不能把这种盲目性变成有点知识、有点文化、有点看法。

【主持人:陈伟鸿】刚才您提到的大的城市中心购物广场,其实宝龙集团也一直在从事这样的事,您觉得现在的发展方向是对于城市是加分还是减分,因为现在很多人都希望转型转到商业地产。

【许健康】商业地产对于城市的经济发展贡献很大,特别是对于城市居民的消费环境起了很大的改善作用,但是现在好多的现象是大家不甘寂寞,其实做每一件事、每一个行业,特别是在今天不应该变化太大,投入大量的人力物流肯定活不久,就算你要做一些餐饮娱乐的行业,但是你要逐步做成,我们做商业地产2002年开始做到现在,我也走过了很坚信的路程,这么一个过程之间到所有的人都能够懂成为一条线,特别是做这个行业他跟住宅地产不一样,包括买地、销售等等,商业地产要招商发展自己的行业里面,我不是说怕竞争,我欢迎竞争,但是你要选择一个行业你就要有一个非常好的心态,你自己本人要很想去学习和参与,不是你要看人家去怎么做就怎么做。

刚刚说到城市的发展,我们来到一个城市改革开放多少年,这是一个发展粗放型的城市,其实我们国家更要思考的是在这个时候你要让我们这些开发家在质量、品质、环保等等各方面做得更好,我们自己建成的好多的东西有很多的东西质量不过关都没有了。我现在总部搬到上海,上海一百多年前的建筑还是这么有味道、这么可爱,我们现在做的能够达到这样吗?我们作为政府、作为行业作为企业就应该鼓励大家更多地去追求品质,这才是根本。不管是商业地产投入还是旅游地产,我觉得不要去参与少参与,你做住宅地产把他做好,把降低成本、标准化,这个市场还是无限之大,你不要太担心做得多大第一、第二名,你只要用心把你的产品做得最好,成本最低又最好的东西,一定也会有最大的成功。

【主持人:陈伟鸿】许先生的话也可以作另外一番解读,你们在那个市场好好做不要来抢我的市场,这是我的一个另类心态,不是许先生的看法,因为他刚刚说了他喜欢竞争。当越来越多的人到这个市场来竞争的时候我们不得不想到一个问题,很多人想到转型的时候就想到转到商业地产和旅游地产,你们觉得这样的一个转型到底是一个馅饼还是一个陷井,是不是我们真正可以依靠转型的方法?

【顾云昌】第一年房地产市场最大的特色是什么?两个“上”两个“下”,两个“上”第一是保障房大干快上,第二是商业地产一哄而上。两个“下”,土地交易量、地价在下降,房地产的交易量增幅下降、房价下降,包含CPI的指数房价下降。

【主持人:陈伟鸿】您说到商业地产一哄而上,为什么?是因为这里面的利润率很高或者是别误选择只能从住宅的市场被挤到商业地产?

【顾云昌】榜样,包括万达他们在商业地产当中收入很高利润很高,他们是看到了他们的市场、看到了他们发展,开发商看到了商业地产的这种利润,看到了住宅市场的限购,再加上许多投资者他没有投资的出路,限购了只能去选择商业地产,这样的情形导致了我们商业地产一哄而上。有些商业地产里面的人觉得想出去,但是也有一些外面人想进来,真的好不好也拿不定主意。搞住宅地产项在游泳池里游泳,而商业地产是江海游泳,有人知道避风港在哪里,水很深有鲨鱼,可能很容易陷进去。刚刚太平洋的例子没有谈出更多,有些一半的房子盖起来了但是招商招不进来,投资进去了以后没有回报,投资者买了商铺以后下一步有没有回报不知道。所以开发商对于投资商业地产有很大的陷井,所以我们要看商业地产搞得好不好并不是容易的事情,为什么过去都感到好呢?因为过去是卖方市场供不应求的,过去十年中国的房地产市场住房市场是卖方市场,而现在是买方市场。而商业地产一直是买方市场,竞争很激烈,他与住宅地产的思维差了一大段,当然地方政府都知道商业地产是城市GDP的发动机,地方政府不想靠商业地产靠我们的综合体来拉动城市的经济,所以土地也给予了招商也很积极了所以就进去了。结果避风港里面有许多的鲨鱼进来了,所以一定要注意,这里面也是值得注意的风险。

【刘洪玉】不同的市场状况和每一个城市他的特色,包括住宅市场和商业地产一样,我们也有不同的企业,有的企业很有经验很有能力,可能对于有些企业他不是陷井是蛋糕,但是对于有些企业是陷井,不能笼统来说。

【主持人:陈伟鸿】有很多人知道是陷井,为什么明知山有虎偏向虎山行?

【刘洪玉】这是有跟随的,有很多人随大流一拥而上。

【黄怒波】现在很多的地产行业到商业地产刚刚的那些因素都有,实际上他现在明白一条,要做就是要持有,真正的一个成熟的地产商业和企业最后一定走到了不像现在贩卖式的提出一些产品卖掉,而是要做持久型的地产商,这个应该从万达来看,从最早的收购到持有,像我们也坚持下来做持有,持有是一个可持续发展的事情,所以现在很多在商业地产风暴来的时候打击的都是那些快餐式的企业,所以要持有。但是你持有并不容易,像李嘉诚也进行了转型,像很多的企业转到了持有,最后转到了持有上面这也是很重要的。

【刘洪玉】很多的是投资性房地产或者是收益性房地产这是商业地产,他跟住宅的模式完全不一样,为什么有些开发商认为是陷井呢,他还是住宅的开发模式去开发商业地产,建完了以后想办法把它卖掉,包括我们过去的旅游地产用各种各样的方式想把它卖掉,本来旅游地产发达国家他的旅游地产是给大家提供消费的一种第二个休闲的空间,但是我们国家在开发旅游地产的时候都是说要去投资,结果给投资者不能获得真实的收益,所以最后大家都市网了。所以商业房地产我想他第一个是你要有专门的能力和方式开发建设,还有管理能力和资产运营的能力,还有我们很多的企业是长期地持有,也有各种各样的形式,我也看到一些中小型的商业地产的行业,就在现成可能建筑面积也不大,专门搞那种跟住宅、跟商铺联合一体的也可以叫商业地产,但是我们一般讲的如果是真正意义上的商业地产应该是除了零售以后短期收益不会很大,但是是长期持有物业对物业的维护、修理等等一系列的持有,他不会短期性地。

【主持人:陈伟鸿】每个人选择都是不同的,像有几位嘉宾把目光投向了海外,我看到微博上也非常关心,有人提了一个问题“黄总,请问你在冰岛碰壁之后还看好国际市场这条路吗?地产走出国门有发展的空间吗?”

【黄怒波】其实这句话是对也不对,现在他的战斗还没有结束呢,应该在冰岛的事件引起全世界的关注,现在来看冰岛的政府是绝大部分支持中国企业进去的,从这个方面来看全世界最终还是要欢迎中国企业进去的。只不过他是在个人的理解上或者是他们对改革开放的认识才刚刚起步,我们中国的改革开放对外资进来很恐惧,我们规定外资只能持股49%,冰岛现在就这样。但是现在全世界的经济形势这么滥这样中国政府最好,每一个人我相信都应该向市场经济转型,中国企业走向世界的时候他们不能适应中国企业居然来了,就像冰岛这样,他并没有完全否决了,政府重新探讨这个问题,我们愿不愿意继续这样呢?当然愿意啊,如果你请我去了,但是如果你否定我就不去了。24个国家的投资你都批了为什么到中国就不批呢?这是有问题的。中国到处都买,什么都买,中国的商务去了把你国家的经济带起来了。国际化是中国民营企业成长之后尤其是房地产必由之路,我们进入冰岛以后很多的企业找我,说能不能让他入一个小股,他们对海外的市场空间也很大,比如北欧资源很稳定,开发的空间也很大,我们在那里做的产业比如从纽约到那个地方直飞3个小时,所以这个战略板块也是很好的。反过来来说在中国国内环境挤压的情况下,多积累一些市场的经验和适度的资金,因为冰岛拿一个计算机算不出那个数,他没见过这么大的投资,如果晓光要去的话可能就不是2个亿而是20个亿了,这是说明民营企业具备了实力具备这样的需求。现在需要的是耐心,我们要告诉全世界我们做的事情,我们也会坚定信心。

【主持人:陈伟鸿】在您的话中我听出了一个心声,你可以不让我们去,但是要给我们一个说法。我们需要各位给这些转型的企业一个建议,大家用简洁的语言给这些企业“冬天”来临的时候一个最好的建议,让他们看到春天的未来。

【张章笋】对于房地产企业来说希望这一次调控尽快结束,能够使行业进入一个健康的发展环节。

【黄怒波】要相信这个国家的经济没有问题,他还有几年的发展,要相信自己,最后也要相信未来。

【许健康】我认为要做好本份的工作,量力而行应对变化。

【顾云昌】中国的房地产市场将从原来的卖方市场逐步走向买方市场这是一个巨大的转型,我们的企业应该适应这个变化做好准备迎接买方市场的到来。

【刘洪玉】我们企业在做好产品的同时也要越来越关注我们企业的长期发展,从很多国际上的企业发展历史可以看得出来,最后企业的目的是未来的发展。

【主持人:陈伟鸿】对于中国的房企转型不是匆忙之事,我想在未来我们转型的道路上会带着五位嘉宾给的建议上希望大家转型成功迎接属于自己的“春天”,把掌声送给场上的五位嘉宾,谢谢你们的建议!

【主持人:陈伟鸿】谢谢以上各位嘉宾他们在中国财经报道论坛上的智慧分享,我想今天不仅仅是我们中国财经报道论坛的一次峰会,也是全国工商联、房地产商会各个会员一次愉快的相聚,说到房地产商会可能在座的各位对他有非常深厚的感情,历经十年的发展他已经成为全国最有影响力的商会之一,这样的一份功劳要特别归功于我们的创办人之一聂梅生女士,正是她带着房地产商会走过了十年不平凡的发展之路,接下来的时间我们要把这个闪亮的舞台交给她,掌声有请聂梅生会长!有请韩青女士代表,有请另外一位代表来自中央电视台的纸片人江先生为我们送上大家的心意和祝福。

聂会长在十年的时间当中白手起家带领着自己的团队走过了风风雨雨,我们谢谢您付出的所有的努力,也谢谢江先生代表我们大家送上了这份特别好的祝愿和特别好的礼物,谢谢他们对于中国房地产行业的发展作出了巨大的贡献。接下来我们要继续请聂梅生会长、请江先生还有韩青女士,还要请上各位嘉宾(嘉宾见名单)一同来到台上合影留念,有请各位!

(嘉宾合影留念)

【主持人:陈伟鸿】今天上午的论坛到此结束了,今天下午的论坛时间从13:30开始,欢迎各位准时回到我们的现场,谢谢大家,下午再见!

(午餐)

【现场文字实录如下】

【主持人:陈伟鸿】欢迎大家连续来到中国财经报道论坛的现场,非常高兴我们可以和全国工商联房地产商会在不同的城市关注同样一个主题,就是中国的房地产究竟怎样可以健康、有序、良性的互动和发展。今天在下午的论坛时间当中我们将给大家一起呈现的是保障房时代的情况,最令人注目的有一个数字就是“1千万”,就是一年要建设1千万套的保障房,就像一张军令状摆在众人的面前,究竟他们有什么样的心态、什么样的行动面对这军令状,下午我们和嘉宾一块来交流,掌声来欢迎台上的几位嘉宾,他们是:

中国房地产业协会副会长  朱中一

住房和城乡建设部政策研究中心主任  秦  虹

联合国人居署城市经济与金融局局长  章兴泉

中锐控股集团董事长董事长  钱建蓉

深圳市住房研究会常务副会长  陈蔼贫

在开始今天的探讨之前先来看看下面的短片。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】其实在完成保障房建设目标问题之上,刚才这个疑问可能说出了大家的心声,在石家庄艾市长的例子可能在不同的城市不同的市长都扮演了这样的角色,有了保障房硬任务和指标之后市长的日子并不好过。当我们大家都在看保障房定的任务如何来完成的时候,其实背后有一个重要的支撑力量,就是军令状,军令如山倒,有了这个命令必须去完成。可是一旦当我们的政策红线不再那么明显的时候,有什么样的长效机制可以保证,这个任务可以顺利地、圆满地完成?针对这个疑问我们梳理了这些问题出现在大屏幕上,大家可以挑选一个感兴趣或者是擅长的问题加以解答。

第一,2012年保障房的任务会有什么样的变化?

第二,2011年开工1千万套保障房的任务是否有可借鉴的经验?

第三,保障房土地问题的解决办法?

【秦虹】明年的保障房开工量比今年少比去年多大概是这样的一个范围,这样的调整从计划1千万套调整到现在的水平可以说是一个实事求是的政策的调整,客观上来讲地方政府面临的保障性住房建设的任务可能是最多的,因为明年大概是三年的任务要一起做,去年新开工的明年还有一部分要竣工,今年新开工的1千万套的保障性住房80%以上明年要再建,明年还要新开工一个比较大的规模,明年地方政府面临的资金压力应该是最重的,包括项目的一些监管、运作的一些管理的要求,明年压力是最大的。所以我想对于实事求是地调整明年形成了一个很现实的局面。

【主持人:陈伟鸿】明年的压力甚至比以往更大。

【秦虹】对,明年的压力会更大一些。

【主持人:陈伟鸿】对于2012年保障房的建设形势几位怎么看?

【朱中一】2011年实际上在保障房的建设方面实际上是有几个方面,第一方面是中央政府和地方政府已经注意到这个问题,不管怎么样保障房是市政府签订责任状的形式加大了地方政府落实的程度

【主持人:陈伟鸿】他们会更重视。

【朱中一】中央政府提出了在建设过程当中包括在用地方面他有一个绿色通道的问题,地方政府要给保障房用地方面建设方面提供一个比较快捷的资金渠道。第三在建设当中对质量的问题也是非常重视的。还有一个就是在今年的9月下旬中央政府国务院办公厅出台了《关于加强保障性住房建设管理的通知》,在这个《通知》里头对于资金的落实、对于建设的问题、对于质量的问题、对于分配问题都作了原则性的规定,这个应该说是对于今后的几年很适用。

【主持人:陈伟鸿】这是您觉得特别有力度的几项经验。如果在2012年的话,你觉得这些经验还会继续下去吗?

【朱中一】2012年肯定会延续下去,国务院办公厅肯定会贯穿执行。

【钱建蓉】我是开发商企业,坐在这边谈保障房我想还是从我们参与去年的苏州市保障房的建设,整个苏州市去年开工的量大约是2万方,我们承担了大约4千多套的任务。一年多的时间下来,我的感觉就是保障房的建设如果要持续地发展还是有很多的问题需要解决的,一个就是我们整个房地产的问题,一个是保障房的体系还有一个是市场化的体系,整个一些的这个系统没有完全建立。

【主持人:陈伟鸿】具体来说比如说在建设过程当中发生什么样的问题是很大的障碍?

【钱建蓉】由于保障房建设实际上在一定的时间内有一定的缺失,实际上也影响到了市场化那一块的发展。在保障房这一块我记得去年提出来3600万套,我觉得大概算一算的话可能五年完成,大概整个的投入量大约在40万套左右,按成本来算差不多要15万亿到20万亿之间。如果五年完成每年大概有3万多亿的投入,这个我觉得应该是一个非常大的数字。所以我觉得如果说这样的一个数字在保障房建设当中有一部分应该是公租房,这一部分我觉得应该是更多地是由政府去完成,因为这是一个相对来讲非常公益的事情,企业还是要盈利的,他要持续发展一定是要盈利的,我觉得在经济适用房这一部分应该更多地鼓励民营企业的参与,这个方面全国包括我以江苏的观察来看,各个城市在经济适用房的方面政策、做法都是差异非常大的,我个人的看法在这个事情当中应该制定一些政策吸引到民营企业多元地投资进入这个领域,才有这么大的力度。一方面参与保障房的建设开发商在整个的房地产运作方面还是非常有经验的,现在我们也看到了政府也组建了一些公司,但是仓促上阵的话也确实存在一些问题,所以我觉得如果一些大型的开发商、一些有经验的开发商能够进入这个领域,我觉得还是非常值得肯定的。但是开发商必须是要盈利的,但是这一块时盈利肯定比一般的毛利率要低。

像苏州市基本上他的销售率是一种双限的成本,拿地的成本是控制的,但是销售的价格也是给你限定的。这样的情况下整个利润也是看得见的,一般来讲现在在江苏的范围之内基本上销售利润率在5—10%之间。过去这两年当中应该宏观的金融环节对于普通的房地产开发还是资源非常多的,过去的一年应该整个江苏对于保障房的建设还是很有力度的,民营企业参与这一块的直接杠杆的效应非常薄弱,毫无疑问比开发商业住宅地润低很多,但是我觉得开发商可以在这一块有一定的盈利同时又有一定的公益性,是非常值得去做的。

【主持人:陈伟鸿】章先生怎么来看我们在2011年1千万套保障房建设的硬任务、硬指标?

【章兴泉】今年2011年1千万套的量非常大,美国现在经济总量世界第一,他从三十年代引进保障房,现在为止所有的总量加起来是110万套,我们一年的量相当于人家60年、70年的总量,这就可以看到中国政府的魄力了,中国政府特别为人民照相是体量的和谐问题也考虑人们的居住问题,但是这个量特别巨大,比欧洲很多的国家一个国家的住房量还要大。一个是资金的问题,一个是质量问题,你不能搞成快餐,因为这是住房长期性的问题,如果出现问题还是要改造的,所以不能出现质量的问题。国家定目标的时候要比较稳健,不要短期的目标。另外一个是国际上的经验也不要政府全部承担下来,要责任、企业分别承担下来,德国保障性住房的建设,他主要是以私营企业为主,州政府和中央政府给政策。其他一些欧洲的国家,比如奥地利,他地方政府是指导然后也拨款,生产建造新的住房然后维修什么的,像英国以前主要是政府制造,七十年代后他就产生了大量的问题,政府忍受不了这个摊子铺得太大了压力太大了,所以他介绍了一个方法就是大规模地制约公共住宅的在移到非政府机构去管理。我们国家可以利用相关的资源,国家承担一部分,社会要承担、企业要承担。

【主持人:陈伟鸿】其实在您提到的稳健的背后呼唤的也是一种畅销机制,虽然我们保障房的建设是一个硬任务,但是我想他不应该成为一个急行军或者是一次大跃进。从深圳的建设情况来看会有什么样的一些经验和体会,请陈先生来给我们介绍一下您自身的观察。

【陈蔼贫】我谈两方面,一个是谈深圳的企业,还有一个是总结一下。从现在的政策来看回答关于今年的问题,深圳今年是7.3万套,深圳的保障房任务开工今年完成可以说是交了一份非常出色的答卷,通过深圳乃至于全国观察我个人有这样的感受,就是我们住房保障的政策如果说今年的任务完成有什么经验可以借鉴的话,一个重要的支点就是政策的稳定性。因为我们国家建国以后是福利分房政策,88年深圳开始搞房改,上个世纪90年代全国开始搞房改,2007年我们国务院24号文下发,再一次提出保障房。这个政策实际上是一个调整的过程,但是这是一个长期的艰巨的任务,如果这个政策缺乏稳定性的话,对于地方政府来说我们说在推进这项工作的时候必然会受到影响。

从另外一个角度来说关于土地的问题,实际上土地的问题恐怕是一个区域性的问题、结构性的问题,像深圳目前土地资源已经难以维系,深圳目前大概可以用的土地是150平方公里左右,扣除工业用地、城市建地只有10%的地可以用来建设住房,这10的话按照目前的户籍数几年深圳将无法供应,但是在其他的内地的地区土地恐怕还不是一个问题。长期来看土地的问题终将成为我们住房市场制约保障房市场中非常重要的问题,如何解决这个问题,我个人觉得从现在开始我们在研究多元化的土地供应渠道流入我们房地产市场土地供应的问题一样,这样能够保证我们保障房今后持续的发展。

【主持人:陈伟鸿】保障房建设的目标不断地在完成,但是这个过程当中不断地遇到挑战,我们作了一个调查,您认为在现在的保障房建设过程当中我们面临最大的困难是什么?排在前三位的分别是资金难筹,土地难找,还有一个是缺乏合理的分配机制。我们的记者也在前期做了一些相关的调查,我们看看各地在保障房建设过程当中所遇到的这些挑战。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】其实刚才大家看到了我们记者在不同城市做的调查,我们也在现场和五位嘉宾当中作一个调查,在你们看来有没有比刚才的这种更典型的筹措资金难的问题?你们在调研过程当中有遇到过吗?或者有人向你们讲述过他们的遭遇吗?“没有钱是万万不能的”,在这一刻好像显得那么有道理的一句话。

【朱中一】保障房建设难度最大的就是资金,我们在搞调研的时候有一些企业也反应到这个问题,现在搞保障房建设油液是一些比较大的企业,包括我们的一些副会长单位也担任了保障房建设的任务。像万科在广东的一个公租房的项目,他计算了一下一共要资金如果回流的话如果有收益的话可能要50多年的时间,那显然对他的资金压力很大。另外一个像我们另外两个副会长单位他们也承担了保障房的建设单位,他们的量很大,但是政府该收购的这些钱能不能按期地正常到位这也是一个问题。还有一个山东青岛的企业他也承担了保障房的建设,他是银行贷款是用的公屋基金,公屋基金他的利息又高了,所以间接地加高了他的成本。另外我到甘肃也进行了调研,甘肃兰州他是地方的协会的副会长单位和地方的房地产商的地产单位,他们有些也承担了保障房的住房任务,兰州有规定今年的3月1日凡新开工的项目都要无偿地搭配10%的保障性住房,首先“无偿”这是一个硬任务,3月1号出现的文件,你3月1号要开工建设要搭配有没有愿不愿意的问题。他现在是拿过去拿的地,07、08年拿的高价地他也要搭配,兰州实现了限价和限购,他再要无偿地搭配保障房的任务,这个企业要承担一定的承受能力,核心的问题还是一个资金的问题。怎么样解决资金的问题是政府要考虑的问题,能不能有一个可持续核心的问题就是一个资金的可持续的问题。

【主持人:陈伟鸿】我们可以从不同的渠道来感受到保障房建设资金缺口任务带来的压力,我们看看下面这条微博,这个微博当中他透露的也是关于资金不足的状况的描述。有一个叫“上海生活情报”的朋友,他说“年关将近,上海证在做保障房建设的最后冲刺,但是保障房开工后后续建设可能被巨大的融资缺口所困扰,银监会至今没有将保障房的贷款予以单列,随着房地产信贷的压缩,不少保障房配套建设的贷款也难以到位。”之前有一个公开的数据,各个省的保障系安全工程建设的资金缺口都在数百亿的规模以上,目前的情况来看各位你们的调查或者是研究结果来看,现在的保障房建设资金缺口到底会有多大?

【秦虹】保障性住房缺不缺钱这个事情要辩证地看,首先看你建的是什么样的保障房,如果我们建保障房都是要建好了要卖的产权式保障,基本上政府不太缺钱,政府只是要提供补贴的配套,钱是谁出呢?买房子的人出,中间只是需要银行贷款周转资金的支持。当然了,如果政府的是建的租赁式保障的房子,建完了政府持有拿来出租的政府的压力也是非常大,但是我觉得建什么样的保障房不能以资金是否容易筹集或者是缺口困不困难为标准。保障房我们说“保证性”对于低收入家庭的住房困难的保障,在国际经验上来讲有以下几个方面,还有一个是货币补贴还有一个是市场的租房,还有一个是贴,通过购房贴息的办法支持那些购房或者是解决住房有困难的家庭解决住房的问题。还有一个通过减免税收的办法来帮助低收入的家庭支持他们解决住房的问题,还有一个是金融支持,比如说美国如果你不符合银行贷款的标准,又要解决住房的问题怎么办呢?美国已经过去了大规模建房的时代,现在主要是靠金融支持,政府提供这种政策性的担保机构,银行的贷款我来担保,那你去贷款买房子,如果你有风险就要帮着你规避这种风险,所以“建补贴免融”五种方法都是对低收入家庭住房的一种支持。

我们国家的现阶段要建一大部分的保障房,这种建不是以政府筹资困难来决定建什么样的类型的保障房,我个人觉得我们的保障房建设今后一定要走到以租赁保障为主而不是产权保障,如果建完了都是产权保障的话要一部分的人比较便宜地获得这种公共的社会资源,特别是住房就是一种财富,这样对社会其实才是更大的公平。租赁式的保障对于政府的租赁是一个巨大的考验,租赁式的保障你就得投钱,你让谁出钱?你让开发企业出钱、开发企业做贡献或者是给社会做捐献是可以的,但是不可以持久。政府要建租赁式保障钱从哪来?就得政府投,政府自己把钱拿出来进行投入和建设。现在目前来看我们现在的已有的资金渠道是哪些呢?第一是土地创净收益的10%第二是公积金的资本收益和公积金的贷款,第三个方面就是中央代发地方债券主要用于保障房的建设。还有就是我们地方财政整个财政要拿一部分来支持,2011年应该说中央财政拿了1560多亿,明年可能对地方保障房建设的资金支持力度可能还会更大一些。

尽管是这样,我们今年建了400万套的租赁式保障资金的缺口还是有的,缺多少呢?缺不到2千亿,政府的钱怎么办?我看今年1—10月份开发企业的一个资金来源来面有负增长,有限的银行贷款其实不能支持保障房的建设,我们的很快难拿到钱。但是银行的贷款也不是租赁式保障住房建设的这种资金来源的最好方式,因为银行贷款毕竟还是要偿还的,而我们的保障房住房、廉租房、公租房这种保障性的住房他的租金收益是非常低,怎么能够偿还银行贷款呢?这是非常困难的。

所以我觉得应该从本体上来说,就应该政府出这个钱,政府如果没钱怎么办呢?我觉得也有一些办法,搞一些金融的创新,比如说我们可以发一遍保障性住房债券,来支持这一段时间大规模建设保障房建设这一段的资金需求,因为保障房不可能永远这样大规模地建下去,建到一定的时期,政府拿了一大批租赁式保障房房源的话房子是不变的,里面的人是流动的,所以保障房不需要大规模持续建下去。政府的债券可以持续性地发放,持续性地发放以后把我们的债券发放的周期要大于建设的期限的话,这个资金周转相对来说就绰绰有余了。

保障房的建设也要因地制宜,刚刚我们看到的片子里一个县级市要建那么多的公共租赁住房这是值得研究的,县级市人口不多人口流动少有廉租房足够了为什么要建公租房呢?这是需要研究的。保障房建设表面上看是资金的问题,实际上包括我们的指导思想体制安排包括我们一系列的措施根子在哪里。

【主持人:陈伟鸿】一拥而上是这个根本的问题。

【秦虹】对,政府没有把这个问题想明白,短期借、企业投,各个土地拍卖里面配件都可以解决,但是根本上来讲要理清他是什么样的责任,我们要建什么样的保障房,什么地方需要什么样类型的保障房,这一切的问题清楚了才能解决实际的问题。

【主持人:陈伟鸿】谢谢秦虹主任让我们看到资金缺口表象的背后我们应该清晰地考虑的一些问题和方向,面对现在资金的短缺所有的人也都在想办法如何用更好的方法,或者是创新、或者是思路来填补上资金的缺口。其他几位对于资金筹措、解决筹措难有什么样的一些好的建议?

【章兴泉】供给是两方面,你不能光是一直提供,像美国保障房基本上不建了,他用了一种新的方法就是补助低收入的家庭到市场上去找住房。另外一个就是补助,给私人企业建保障房。比如私人企业你出1块钱政府补贴你1块钱,这是一种方式。另外一种是联动式,美国有一种包容规划,你这个区域里面高端住宅是多少低端住宅多少,马来西亚、印度尼西亚都是这样的,你高、低端的住宅分别是多少,使房地产企业买这个房子的时候一个要符合,否则的话你私营企业不得不建保障房。另外就是住房标准的问题,我们国家要考虑自身的实际情况,住房的标准也不要定得太高,德国大家都知道很先进、很发达,他目前为止8%的住房面积小于10平方,50%的整个住房面积小于80平方,有8%的小于10平方,人家德国多发达。确实欧洲有很多的国家住房并不是很大的一套,所以不要追求比较大的住房标准。人人有房住就可以了,但不是人人都要买房,加强租赁市场。德国是一个发达国家,他的住房拥有率40%几,有60%几的人都是租房住,你租房住的话政府也有一系列的补贴,如果你的家庭收入高了可以涉及到其他的私人的住房和买房,或者是私人的租赁市场可以推出,可以把这个机会让给其他的低收入家庭。人人有地方住就可以所以要加强租赁市场。

【主持人:陈伟鸿】还是回到我们刚刚说的资金的问题,因为资金的问题还没有更多的解决办法或者是思路,其他的几位嘉宾谁还对于解决资金难有自己的看法?

【陈蔼贫】我觉得保障性住房的资金问题其实就是一个效率的问题,因为在我们的保障性住房的资金当中有几个渠道,第一个是财政,第二是土地收益,第三是银行借款,第四是自筹资金。这几个渠道当中财政和土地是最主要的,因为我们的住房保障是政府的公益事业,这里面关键是一个体制的问题,另外一个方面是保障性住房资金的问题提出他也是一个悖论,一方面我们缺钱,缺钱是指的是我们主流的渠道财政的预算安排和资金不足需要向社会筹措,但是我们也要注意保障性的住房的发展,比如说经济适用房企业的建设是允许利润3%,政府的建设是0利润,这样产生一个问题,保障性住房这个资金进来以后他的回报率应该说是趋于0的。所以在这种情况下我们要求社会资金的介入,我们要求在在现在的这样一个格局应是企业承担巨大的风险,到深圳到现在为止,深圳的住房保障已经进入了一个比较好的局面,但是我们没有一个BOT的出现,虽然BOT说了很多年,其核心的问题还是解决一个社会资金建立的问题,如果这一部分没有解决,任何一种金融属性的结果都是很难的。现在我们也要探索新的形势,包括在政府开发的物业上,在公建的配套上,如何解决出租和运营,税收的政策由于是国家不是地方政府一家,所以在这一块如何研究延长使用年限,如何对公建配套包括产权形式进行调整等等方面,这样一些深层次的政治体制的设立如果我们下功夫的话,我相信这个资金的问题解决起来非常快。

【主持人:陈伟鸿】很多人都在试着从不同的角度解决资金短缺的问题,在现场也有远大地产的张剑先生,请张剑先生来介绍一下他对这个问题有什么样的一个看法?

【张剑】刚才几位嘉宾谈到了资金的问题,这是一个比较大的问题,但实际上正是因为这个问题怎么样用很少的钱建保障房,但是用很少的钱建保障房现在带来的问题是什么?第一个质量很差,第二往往新的保障房的功能、建筑体制有欠缺。另外一个保障房需要快。又要快又要省又要保证质量,怎么才能做到?现在我们首先要建好,建好以后房子的质量很差这个问题怎么办?今天上午专家提到我们的物价都在涨,唯一没涨的是什么呢就是收入。要解决这个问题通过我们这几年的尝试来看可以用新的技术、用工业化的发展能够做到又好又快地发展。

我们现在大量地建设能耗是非常高的,怎么样来解决必须要用一些新的技术,我们老讲用新技术,新技术他只是一个软的东西,他必须要通过一个载体来实现,这个载体是什么样的?所以我们看到我们国家这些年的进步其中有一个很重要的推动力,现在我们建筑业是一个什么情况呢?我们建筑业都是最原始的水平操作,用最没有训练的人一种完全松散的人,所以他建筑的品质和效率非常低的,现在年轻人结构性的40岁以下的年轻人没有做建筑工地的公认的。我们能不能用新的方法而且是一个新的计划来解决保障性住房又快好又实际。

【主持人:陈伟鸿】虽然有很多人创新的做法,但是不少人仍然对未来有一些担忧,我们可以在网上很容易看到大家的这些担心,比如说现场很多的人曾经看过一个博文,博文的名字叫做《2012,房地产的猜想》,他自己做了几个猜想,他说叫乱猜,第一就是货币的供应会转为宽松,第二是保障房资金短缺的问题会凸显。第三是一线城市的房价下跌30—50%,其他的乱猜我们不管,我们挑第一个跟主题相关的猜想,保障房资金短缺的问题还会继续凸显,我们看了那么多的尝试那么多试图解决资金的办法,也许在2012年这个资金短缺的问题依然会存在,朱先生您认同他这个乱猜吗?

【朱中一】短缺的问题确实是比较严峻,尽管明年开工建设达不到1千万套,可能就是700、800万套,即使是这个数字加上今年和明年的也有7、8百万套,加起来他的总量和规模还是大于今年。

【主持人:陈伟鸿】所以依然压力很大。

【朱中一】但是今年的房地产市场对于去年的房地产市场来说,我想解决资金的短缺问题我觉得有三个问题,第一是中央政府继续加大对保障房的投入,第二是应该在土地出让的净收益当中10%用于保障房,应该加大土地出让金用于保障房的投入。不管是中央政府还是地方的政府这个应该都是会有的,通过这个加大土地出让的比例用于这个我觉得在中央政府、地方政府都是非常重要的。第三个就是我们要创新,如果建立一些住房的基金能够让老百姓回报率到6—7%,可能有了这种资金的支支撑了,这样才能缓解保障性住房的难题。

【主持人:陈伟鸿】有没有谁同意这种乱猜的?

【秦虹】我们的政府可以说永远缺钱,基于两个原因,第一,政府总有投资的冲动,他要干很多的事情总是干不完的事,他永远缺钱。这就有一个问题,他既然永远缺钱要干很多的事,你既然要建保障房你可以把别的事少干一点,把更多的钱集中到建保障房上来,这样保障房资金得以大大缓解。第二,我觉得不光是中国的政府全世界的政府都缺钱,因为政府的效率是低的,和市场的效率相比政府的效率永远是低的,政府管的事越多投的钱越多浪费越大效率越低,所以保障房资金永远是最大的压力之一,就看地方性政府你想干什么,你想干还有中国政府干不到的事情吗?

【主持人:陈伟鸿】我非常同意您说的资金可能是未来我们面对的压力之一,除了资金、除了土地,其实还有一个核心的问题和保障房的建设息息相关,那就是保障房究竟保障了谁?这个问题他的核心直指我们保障房的退出、建设管理等等一系列相关的内容。不妨来看看记者的调查。

(播放短片)

【主持人:陈伟鸿】大家都在关心保障房到底保障了谁,我们的准入是否公平。刚才在短片当中我们看到了来自重庆国土资源和房屋管理局的局长张局长在给一个年轻的小伙子答疑解惑,今天张定宇局长也在我们的现场,您也可以在现场告诉大家,其实重庆在保障房建设方面您觉得最值得推广的一点经验是什么?

【张定宇】女士们、下生们下午好,很高兴受邀到这里来为大家介绍一下重庆公租房的建设情况。(播放PPT)

住房的问题一直是困扰我们大家的问题,特别是种地收入住房困难群体的住房问题,古时候就有一位大诗人讲了“安得广厦千万间,大庇寒士尽欢颜”,一直流传到今天。进入21世纪以后同样这个问题仍然存在,住房作为人类生存的基本条件,更是我们居民的基本权力,如果这个权力无法得到保障必然会给社会公共生活带来巨大的麻烦。借鉴发达国家和地区的实践经验构建以公租房为主的住房保障体系解决中低收入群体的居住困难从去年年初大力提倡以来到现在已经在国内形成了共识。重庆在大规模建设公租房,管理制度的设计和理念在实践中也得到了一个显现,下面我就对公租房的基本认识和重庆的案例作一个分享。

住房保障的基本认识,就是在2009年12月的时候,我们在经济工作会议上薄熙来书记讲到“住房保障是一个重大的民生工程,要让城乡的老百姓都有房子住。”去年元旦刚过,黄奇帆市长召集我们研究这个问题提出了公租房建设的大规模设想,2010年1月5日我们研究这个问题,在2月28日我们市第一个公租房小区就开始动工建设。我们认为构建完善我国住房保障体系应当突出地理解三个方面的理念,第一是为中低收入住房困难群众造房子是政府义不容辞的责任,住房作为一种特殊的产品,单纯通过市场或者是政府任何一方提供都会出现资源配置上的低效率和分配上的不公平,从我国城市住房制度沿革来看计划经济时期出现了单一的分配体系,形成了住房公益廉租房给政府的负担背上了沉重的局面。住房制度改革之后住房的适度分配逐步被货币房代替,住房制度退出市场,短短几年我们的房地产市场得到了很大的发展,老百姓的居住条件也得到了很大的改善。重庆原来是每人6平米到现在全市大约是每人30平米。但是对于中低收入的群众无力购房的问题仍然存在,随着房价的上涨很多的群众也只能做到望房兴叹。

实践证明了,单靠政府的市场配置和单轨制都不能很好地解决民众的住房问题,保持房地产稳定建设的同时一定要加快保障房的建设。我们提出了要解决房子的一定要有一个系统来保障,我们提出了要建设市场+保障的双轨制的住房供应体系,实施低端有保障、中端有市场、高端有约束的供应调控思路,把公租房建设列入十大民生之首,这样确定了政府负有明确的责任。

在住房保障里面我们还要体现一个理念,就是实现中低收入住房困难的群众全覆盖是住房保障的应有目标,我们保障房是建设一般两套十几个人来分配,应该是需要的都应该中低收入群众困难群众都应该得到保障,人人享有住房权是基本的理念。我们从2003年开始了廉租房的建设,对于最低收入住房实施保障,到2009年底保障面仅占城市家庭的3%左右。加上经济适用房棚户区的旧区改造等等不到10%。大量的新生代的城市居民,新就业的大中专毕业生和进城的务工人员这些称之为“夹心层”的群体没有能够纳入保障的范围,他们又无力购房商品房,为了保证民众享受平等的居住权我们加大公租房的建设规模,来对这一部分的群众实行全覆盖。为此我们按照覆盖的思路保障量进行了结算,2010年国家保障局的调查,我们大概有30%左右中低收入者需要保障性住房来保障,当然里面有其他像经济适用房、安置房的配置,大概有20%要靠公租房。“十二五”期间我们主城区的人口1千万来计算,需要保障的人群大约是几十万,通过扣除棚户区等等群体的保障还有2万多有需要公租房进行保障。我们提出了三年开通建设4千万平米的公租房的计划。这个计划完成以后到“十二五”末期重庆将实现31%的中低收入住房困难的群体,还有政府的各种保障性住房来保障,大约有20%有公租房,其他的30%之外我们要通过房地产市场来解决。

我们也想到保障性住房和商品性住房他们应该同等地享用公共配套的服务,这一点他们应该是一视同仁的,公租房解决人的基本居住的需求,我们设计了30—80平米的四类户型,30平米占了很大一部分,30—80平米,我们把租金的利息和房屋维修打出来,我们结算了一下为他的资金为市场同地段、同品质房屋租金价格的60%,大致刚才已经介绍了一下,这与公租人群的消费能力是相适应的。虽然他们是与购房改善型舒适型住房的居住者相比,他们虽然居住有差异但是享受公共服务配套方面是一样的,因此在公租房的小区公共配套上我们考虑了布局在主城区的规划在21个20—30万人的大行居住区,里面的与商品房的项目按照1:4的比例共建,各种不同的城市群体在一起,我们并且布点在轨道交通这样的便利交通的工具旁边,然后配套完成了运动场所、超市、幼儿园、小学、社区医院、银行,由专业的物业公司提供服务,使住在这里的群众减少贫富差距感到生活的环境舒适有尊严。

这是我们在住房保障里面所提倡的三个理念,在三个理念的指导下重庆三年开工建设了4千万平米,我们去年开工建设了1300万平米,占到全部开工量的40%,今年开工了1450万平米,在全部占到了10%的比例。这样大规模的建设量必须解决建设的基本要素就是土地和资金的问题,还有公租房的准入退出和监管的关联问题。

第一在建设方面,我们构建了一个主体,通过解决资金和土地两大难题。既然是政府的职责,我们公租房是由国有投资集团作为建设主体,很多的施工还有很多其他的相应的单位来实行。并且由政府制定的国有机构持有产权,我们成立了公租房的管理局,对公租房进行统筹地管理。在土地供应上,我们在我们的储备土地里面优先供应,重庆在2012年我们实行了政府型的土地制度,把结构性的调整老厂搬迁、土地置换、旧城整备了30万亩,我们优先选划了3万亩保证公租房的建设,政府下了决心拿出了政府财政的一部分的财力来保障这一部分的建设。我们土地的建设是基本做到了。在建设资金上,资金确实是一个难题,但是我们由于实行了多重的考虑有一个设想,我们4千万平米的公租房需要资金1100个亿,这是一个大的储量,我们经过认真综合地考虑,按照财政、投资和融资、贷款的比例我们按照3:7考虑,里面有300多个亿是政府投入,政府有中央财政和地方财政,非常感谢中央这两年来对我们的资金的比例投入投了将近100个亿,地方投入200个亿。另外还有一部分700、800个亿要通过各种的融资来解决,要通过银行的贷款、社保基金也对我们进行了融资投入。商业保险和在市场的渠道,当然还有一些企业的赞助。目前我们开工2725万的公租房首期的资金全部到位,明年开工的1350万平米的资金也基本上谈妥。筹集到这样的建设资金是有一个前提条件的,就是我下面说的是具有一个资金的还本付息的总体方案,因为融资都是要还的,没有这个还款就很难融到,所以在这里面我们考虑到了整个的融资利息700、800万,按照当初测算的时候还是42个亿,但是我们的租金按照10块钱收能够收到50个亿。42个亿的利息可以拿着,房屋的维修也能够保证。现在利率的提高增加了我们这方面的一些要做的事。本金我们考虑我们建这个公租房要有可持续,第一是不能给政府留下做不到的事,也要保证和确保翻本付息。我们在我们的公租房建设里面配套了将近300万平米的商业用房,我们把商业用房捆在一起,大概商业用房算下来能够按照1平米1万元,大约有300多亿的收入。我们的公租房有一部分满足公租房租住条件的人可以低价购买,我也可以回笼一部分的资金,如果有1千万平米我卖到4千块钱一平米,我有400个亿,这样我们的本金能够有保证。这种前提下我们在资金上总体上来说银行和其他融资机构也愿意来融资贷款。

重庆的公租房建设不仅没有成为财政的包袱而且为政府留下了一笔庞大的优质资产,他是一个封闭的体系,他不影响外面的财政也不影响其他的房地产业。所以今年下来包括去年下来我们整体的情况还是醚好的。当然在管理上我们也做了一些特别是刚刚提到的怎样进行公平的配租,还有社区管理的问题,首先要有制度保证,我们出台了专门的公共租赁租房的管理暂行办法和实施细则,我们实行公租房的准入,还有监督机制,审批方面我们有一个信息网,我的信息网是把全市所有的房屋系统都放在里面,谁有房谁没房、谁缺房我们都能够解决,包括民政的社保的问题都联系起来,所以我们的审核是准确的。第三是分配的时候我们是公开摇号配租,我们几次文件进行了四次的摇号配租了,配租了8万多,大家都认为非常公平公正。在公租房的管理方面我们引入了社区化的管理,把居委会、警务室、房管中心、物业等做成一个社区化的管理。同时我们在房子的监管上认真地审查,及时地清退不符合条件的承租户,规范承租户的履约行为和居住行为,一共摇号20余万人,租金的当月收缴率达到了99.5%,也有很多人怕钱租的问题,所以在这方面也能够得到保证。

我把刚才大家提到的这两个问题作一个简要地回答,谢谢!

【主持人:陈伟鸿】时间的关系我们这一轮的对话也已经接近尾声,最后请每个人提出一个你们认为在2012年我们要更完善保障房的建设或者是管理方面你们觉得最应该做的一件事或者是一个目标,作为本次这一轮对话的句号。

【朱中一】2012年最重要的是研究怎么样建立保障房建设的可持续发展的机制。

【主持人:陈伟鸿】我相信明年钱先生你们依然会投入保障房建设的建设在你们的思考范围当中最应该做的是什么?

【钱建蓉】我们建立了努力多元投资的方式让企业都能够参与,刚刚我觉得重庆很多的介绍也回答了很多的问题,也确实做得非常出色。

【秦虹】我觉得我们现在在社会上树立一种观念保障性住房是保障而不是福利,受到保障的人群应该是得到财政的原住和资助的人群,而福利是人人有份得到的待遇,所以我们要扭转这个概念,保障房是保障而不是福利。第二个,保障住房是公共资源,任何人、任何单位、任何的政府不能任意干预,这样才能把好事做好。

【章兴泉】健全的保障房体系要调整政府和私营企业和社会的力量,关注低收入的人跟欧洲有一个地方他就资助重要产业,他是有政策、导向型的。

【陈蔼贫】我觉得这个问题第一个是要解决目前资金的问题,第二是要稳定政策,第三是中央政府和地方政府要真正承担责任,让我们的保障房和我们的居住者能够看到希望。

【主持人:陈伟鸿】在刚才的这段对话时间我们看到了重庆的经验、看到了深圳的经验,也分享了来自国外的一些经验,实际上所有的这些经验都给我们提供了更广阔的一个思考的空间,似乎也让我们看到了保障房的一个时代之美。但是与此同时,大家所关注的和保障房息息相关的一系列的问题,无论是资金、土地或者是建设、或者是准入等等,这些似乎又让我们看到了未来的一些隐忧,当然虽然有隐忧我们还是会一如既往地向前。我们也希望在未来保障房的建设领域能够结出更多的硕果,让更多的人能够得到保障。谢谢台上的各位专家跟我们分享保障房的点点滴滴,谢谢各位!

【主持人:陈伟鸿】接下来的时间我们还会邀请以下的几位嘉宾跟大家继续展望2012年的楼市发展前景,我们要请到的嘉宾是:

李泊溪

王振华

张剑

单伟豹

张民耕

梁上燕

【主持人:陈伟鸿】刚才在开始之前我跟上燕女士在交流,她说今天感触最深的是很多业界的大佬都放下自己手中繁忙的工作,专程来到我们今天的论坛,希望和大家能够分享大家对于未来整个行业发展的趋势判断。未来的发展趋势而言你们现在思考最多的问题分别是什么呢?

【单伟豹】其实这个情况大概去年开始我们也预算到会有一段时间但是不会很长,大约有半年的时间会有一个房地产来说价量齐下的环境,我们整个看法还是觉得明年6月份肯定会回头,最近的形势实际上是比较短的,可能今天早上也说下去了也会上来了。

【主持人:陈伟鸿】您认为是明年6月。

【单伟豹】我去年讲明年6月,现在还是讲明年6月,这个势头是很明显的。坚持到年底很多的企业资金链比较紧张,他就把一部分他的房地产低价出售,我们路劲来说13个城市我们选了3个城市其他都不动,3个城市的结果还不错,现在我们觉得我们做的就是维持好。整个下滑的趋势是非常严重的,我们的出口没有增长,我们政府的投资不可能增长,我们的内部消费如果像现在这样不可能增长,这一届政府和下一届政府怎么交接这是政府的问题,而且违反市场经济原则的不是宏观调控而是宏观细控完全不可能坚持下去的,我们房地产产业坚持能力更强。

【主持人:陈伟鸿】梁上燕女士,您认为在未来的发展趋势和我们这个领域您思考最多的是什么?

【梁上燕】08年金融海啸开始我和同行交流最多的一句话就是自然经济规律有冬天,我们也有冬天,如果我们想春夏秋冬都没有一直是冬天,连续四年是冬天我们会怎么样?接下去四年会怎么样?所以我想大家考虑最多的是进、还是退、还是转,像刚刚嘉宾讲的,我们看到今天的会场第一次见到聂秘书长的时候说我们第一次离开北京在一个异地论坛,但是我看到会谈坐满了人,越是困难之中大家还是这样的互相坚持互相给予温暖,我很感动,我想困难是有的,我们的思考是很多,但是我们应该用“星河湾”的三个字理解十年之后我们给他“星河”“湾”是一个脚踏实地,我们既要仰望星空也要脚踏实地。

【主持人:陈伟鸿】你们好有远见,十年前就和总理的想法一样了(笑)。接下来是张剑先生,梁上燕女士说虽然有冬天我们心不能有冬天,要考虑如何把冬日的环境依然感受到环境的火热。

【张剑】我们是配合制造的环境,我们看到将来的环境是怎样的,过去的十来年的房地产几乎是一个单元的,就是以市场化的商品房作为我们房子供应的一个单一体。下一步有一个转变,除了市场化的商品房之外可能有一个政府主导的满足需求的保障房,意味着可能有一个转型了,星河湾她是做高端的,这是属于一定的高收入的人群的,可能还有另外一些不是收入很低的,我认为应该更多的是住宅由政府提供也是廉租房,当然也可以像新家坡一样的,更多的人应该是由政府提供,一个是廉租一个是普通的住房。但是政府可能要贴钱的,但是房子不是只给穷人的廉租房,还有大多数的中间层。很多的人说国外自己拥有一套房子不一定是买的,可能是一辈子租的,但是中国人不一样,中国人最重要的是一生中有一套自己的房子,所以一定要有相对应的,一个是高端的,一个是满足基本需求但是又不是很低收入人群的这可能是大多数的,政府可能是保障低收入人群的。这三种房子的比例如果合理的话,那么房地产就不会那么频繁地被打压了。这样的话房地产就会进入健康地发展了。

【主持人:陈伟鸿】我们看看张民耕先生考虑是怎样的,盛世神州是我们业界很有影响力的一个基金。

【张民耕】我们考虑的首先是信心,如果没有信心一切办法无从讲起。我们讲信心是最坚实的基础,最近李副总理视察廊坊经济保障工程的时候他提起中国城市化的问题,我认为中国的城市化经过了“十二五”甚至是今后二三十年中国经济生活的一个主题,中国的城市化经过了改革开放三十年,每年差不多以1%往前发展,大概实现了5亿人口的城市化,这个城市化还是很初级的,这50%的城市化里面有13%的人是半城市化,他指的半城市化是居住在城镇工作在城镇但是没有城镇的户口,没有享受到城镇人口应有的一切的权力。这里面可能还有很多人连居住的住房也没有真正得到保障,只不过现在在寄居在一些住房里。这么算来,今后的二三十年恐怕还是有5亿人口要完成城市化,要完成城市化最重要的一个保障是居住的场所、有工作的场所、有公共的交往和文化经济生活的场所。所以今后二三十年需要房地产业来完成的的城市化物质载体和以往的三十年相比不会小,我感觉可能是同等繁重的任务。这可能是我们所有信心的技术,如果没有这个认识是很难做到的。

城市化过程当中我们又最关心的是什么呢,为什么我们的城市化存在种种的问题,为什么我们的房地产业存在种种的问题,我们觉得是一种短缺,这个不仅是供应的短缺,而且最主要的是资金的短缺。国际上的城市化的经验证明像发达资本主义国家都用200、300年完成了他的城市化过程、工业化过程,而中国用20、30年就即将完成城市化过程,这城市化过程其实最大的一个投资不是开发商的投资,这是政府的投资,政府对于软件、硬件,城市化所需要的软件硬件,硬件是水电气软硬,软件是文教、卫生、体育、社保,这些资金的投入从哪里来?其他的欧洲是用200、300年通过税收完成,我们在20、30年内税收显然是不够的,于是我们找到一个办法,这个办法是不得已而为之,这就是土地财政。即使是土地财政还是不足以完成城市化所需要完善的公共投资资金。于是就产生短缺,结构性的短缺也好还是使得供不应求,我们经常说德国的框架政策非常好,他的GDP增长3倍的时候他的房价增长得十分少,他的基础是什么呢?他还是8千万人口3800万套房子户均1.2套房子,这时候条件自然就上来了。我们认为这个短缺尤其是资金的短缺怎么解决呢,就是动员社会资金来解决城市化进程当中的资金短缺。

【主持人:陈伟鸿】张先生考虑得比较多的是资金的问题,我们看看王总考虑比较多的是什么?

【王振华】我们首先看一下我们的昨天、今天和明天,首先看昨天我们2010年过去了,这是丰收的一年,行业内不管是成交量也好、每个城市的这种销售价格也好,也是非常乐观,但是今年大家都看到成交量大幅下降,好多的楼盘进行了悬崖式的跳水或者是降价等等之类。今年应该是一个困难之年。我对2002年我抱着不太乐观的心态看这个问题,2002年是一个更加复杂的一年,不管是外部环境还是内部的环境都包含着很大复杂的因素,首先是外部的环境,不管是欧债危机、美债危机等等都饱含不确定的因素,我们看所有的境外的股市没有一个星期能够定下来,他基本上都是上上下下来回几次在一个兴起,这个局面使得我们非常地不安。从今年的层面来说,今天上午两位经济学家也讲了从形势来看,我们的经济总量在下降,CPI也在下降,从宏观形势之下应该是对我们的资金层面可以放松,但是我们中央政府还是要让房价一定要让他到了老百姓能够接受的程度,老百姓怎么样才能接受,也就意味着还是要往下走。我们从短期来看,我认为第二年的房地产的形势也不会是很早,最晚也要在明年的3、4月份。

【主持人:陈伟鸿】王先生不是很乐观,我们请李泊溪女士能不能给你带来一些乐观的未来?您是全国工商联房地产商会的首席战略顾问,我们收集对于您最关心的提问是面临2012年房地产的发展趋势,您能给大家谈一谈吗?

【李泊溪】我是在国务院的研究机构里面做国家发展趋势战略研究的,如何在我们国家建立一个平稳的房地产市场这是我们关心的,对于2012年预计上午的聂会长说的三个方案,他倾向于第三个,跟我这个是有同感。对于明年的情况发展来讲之前,我首先谈一谈中长期。

中国的经济发展早晨的发言包括两位主讲人的发言都说明一个问题,我国的经济形势内外延滞,我们长期的发展靠什么?一个是靠扩大内需,一个是靠城市化。扩大内需和城市化都跟咱们住房房地产分不开。刚才说了,要每年1%就要新增城市化人口1300万到1500万人,大大增长了刚性需求,如果中国要解决长期发展的问题,他必须要解决房地产这样的一个健康、稳定发展的问题,在这样的一个分析的情况下,明年怎么样发展,如果是早晨谈的第三个方案,我认为2012年房地产的宏观政策总体上国家我个人的预测可以坚持,谁也不说这个房地产政策取消了或者是不再实行了,明年还坚持。在这种情况下,有可能出现局部宽松的迹象和一些做法。

【主持人:陈伟鸿】您指的是?

【李泊溪】比如有些地方的限购,限购不是全部,某些方面的放松,或者是某些贷款限制上的松动,这是对宏观政策的这方面。而且对于有些地方由于房地产政策他主要的是针对大的来说的,各地方千差万别,地方政府眼睁睁着看到GDP的速度受到影响,所以有的房价接近要求,有些价格市场刚性表现突出的地方,有可能促进市场行动出现的可能性变大。所以我自己个人说2012年房地产政策坚持的同时又进一步完善的一些举动,而从国家来讲,完善调控提高宏观调控细则的事情一定在做准备,准备的方向往哪走,不能一次一次地调控了,要建立一个长效机制来发展,这一个发展方向。

我跟大家报告一下今天发言没有提到,中国房地产目前的情况不在产业,也不完全在于其他方面,国家发展到今天出现一个发展阶段的转折,过去中国工业化靠廉价的劳动力,同时也靠廉价的土地,这个时机过去了,我们那儿有一个著名的言论,中国经济的发展不但要看银根还要看地根,地根已经很紧了,所以这个情况引起了大家的注意。

我要总结一下,我觉得2012年房地产的调控在坚持的同时有局部松动的迹象,而且做全面完善的准备,如果说前一阶段形势严峻,大家焦虑的话,2012年会见到曙光而且是比较大的曙光。谢谢大家!

【主持人:陈伟鸿】下面这个问题可以由两个人来回答,有请单伟豹、张剑先生,因为大家看到了2012年的发展态势之后有几个关键词,于是有不少的人发现“产业化”是不是能够解决目前发展现状的一个最好的途径?你们两家企业其实都是在这里面的现行者,所以来听听你们对于2012年住宅产业化有怎样的看法?

【单伟豹】为什么说我们是做成百年住宅,通过我们所有的产品如何把他细分出来,我们最近一直在研究百年住宅,也就是说我们把我们的精装和我们的结构完全分离,今后我们二次装修以后他对我们的结构不会造成任何的影响,大家都知道我们现在所有的卫生间从33楼到6楼全部一路做下来,我们的住房也是这样的,我们所有的管道如果有所不同的话,他更换的时候从33楼一直更换到挨家挨户,33楼都要换,所以我们要针对不同类型的产品怎样来做整体的经营。我们原来用的PPR管是15年,我们的PPC管、铜芯管是25年,但是我们主体建筑是70年甚至是100年,这样我们就把他不同寿命的产品放在另外一边,也就是说我们构建的“百年住宅”这种产品就把它全部分离出来。大家都知道装修像宾馆一般是10年装修一次,我们家庭也是10年一般也是一个装修周期。但是遇到装修的时候他就要开始敲打这种整体建筑的梁,我们为什么要做呢?也就是达到一个目的,也就是做了住宅式百年,通过百年住宅把我们的产品做好推向市场。所以2012年我们会有百年住宅这样的产品推向市场,因为百年住宅应该总体来说通过建设部包括科技部等等这些部门研讨下来,应该百年住宅应该是我们未来发展的方向。因为现在所有的住宅他都是所有不同的东西融合在一起造成了我们结构上面的寿命的减弱,这一块我们会在2010年加大这方面的投入,并且有好的产品面向市场。

我认为这个出台会对于我们房地产行业会是一个新的挑战,因为大家会感觉到我们这个产品一旦出台,我们的卫生间、厨房间他会根据你的需求而随之移动,你希望移到哪就移到哪,根据人的生命周期你个人居住的时候你可能是25平米,你两个人居住的是45平米,他可以自由分割,如果三个人居住的时候可以合在一起125平米,三代同堂居住的话也可以250平米进行居住。假如在生命周期结束的时候,小孩长大了分家了,或者是两夫妻老人有一人去世了一个人居住了,它也可以变成25平米。百年住宅既能够把他做成一个百年的住宅,也能够结构一体化,而且把弹性空间进行有效地分割,根据人的生活的寿命进行有效地分割。

【主持人:陈伟鸿】虽然好处多多,我们之前也看到了发展非常好,我问一下张剑先生,您认为2012年住宅的产业化、工业化会有一个大的发展吗?

【张剑】有两个方面,第一个方面是劳动力方面,建筑工地现在很难看到40岁以下的共筑工人了,所以很少有人再从事建筑工地的工作了,这是一个前提。另外一个是国家现在的保障房的建设,这给产业化提供一个非常广阔的市场,这是一个转型,因为他可以提高劳动力的工作效率。像我们现在测算一下用产业化方式建房的话劳动力可以节约30个人,一个产业工人相当于传统的30个人,大规模的建设对于产业化是非常有推动力的。还有一条是我们的节能化的产品发展,现在你看全世界逼着咱们减排,现在的建筑的能耗占到我们整个社会能耗40%左右,这是有一定要求的。所以从我们来看,从去年来看非常明显,今年就更加明显了。要求做产业化,尽管大家的观念和实际的订单是不一样的,我们所以有一个预测,应该到明年产业化应该会来临。

【主持人:陈伟鸿】您刚刚提到星河湾,星河湾在业界创造了一个很令人羡慕的销售神话。今天给您的这个问题和销售、和市场也有关系。在宏观的调控之下房地产的整体的销售出现下滑是一个必然的趋势,高端的住宅市场不可避免地受到影响,但是在这种情况之下大家看到星河湾还是逆势扩张。所以大家关心的问题是,在扩张的背后星河湾到底靠的是什么让市场对自己的产品有信心?品牌地产商的产品复制模式是不是再次创造辉煌?无论是在北京、在广州、在上海,你们每一次都是一起巨大的轰动,这一次当环境变了以后这种成功是否还依旧?

【梁上燕】这位老总两个问题都回答了,第一个是在逆势之中星河湾这种产品越高的时候,他反而有市场。一个是大家在限购中如果只能买一套,这个时候有什么样的选择方向呢。星河湾在北京、上海我们用了7年的时间去把精装修的标准做出来之后,其实我亲自接待过这些银行,都准备在这两年推出高端的精装修,但是这两年高标准全线倒退5—10年,本来这个高标准还是需要的,也会有一个空间,我们非常欢迎,越是一个市场中有不同的对手出现以后促使你有更大的提升和创新。第三个刚刚说到在逆势之中我们增长,我们在上海还在拍地,在09年的2月份拿地,我记得在08年的金融海啸10月份,09年5月份推出,星河湾在09年的2月份敢于拿地,市场传出说这个肯定是资金有问题,我当时说这个是看你敢不敢入市,结果09年的2月份拿的地在2010年的10月开售,2011年10销售了80个亿,三线的城市一个项目。这个项目在三线城市里面一年之后精装修交楼,全是实景了,还有一年后五星级酒店的全面接待。这是来自于信心,这是来自于十多年来的坚持和鉴定吧。但是刚刚说到能不能复制呢?恰恰相反,我认为这个时候过去11年像星河湾这样用了11年只做了6个产品,当中国有190个山寨版的星河湾的时候,星河湾却一步一步地慢慢做标准化、做系统,当现在如果中国在刚才说到土地越来越贵的时候,每个城市都需要一个星河湾,但是我在两年前就说过,如果每年我只输出2—3个品牌的话,这十年就是30个,加起来就是60—90个,每个省会城市都需要星河湾一个端口的品牌,这个产业链就会形成。这个产业链不单是房地产,经过十年,我们和所有在座的同行一样,开始可能只是住宅开始,但是住宅有1千、2千亩以上必然有大的商业配套上来的。每一个星河湾有一个五星级的酒店,酒店的产业带来的是员工的运作,带来的是几千个员工的物业系统、管理。再一个是学校的配套。

走了十年以后这个不单是产品是全配套进来,我相信星河湾只是其中的一个模式,如果刚才说我们脚踏实地做好现在,但是我们把我们未来的十年中国我相信还有黄金十年或者是二十年,把这个标准和品质、品牌先做出来之后,中国的市场太大了,太辽阔了,尤其现在是文化兴国,接下来每一平方土地每一个省、每一个二三线土地都有无限的空间和当地的文脉地脉结合,只要你做出很好的品牌在全国无数个城市里面都可以进行你的产业的复制。未来的旅游我相信到了十年以后,到了2020年世界的旅游大国应该是在中国,这个时候现在中国人过去的10年、5年每一年花大价钱在欧洲、在马尔代夫,2011年我所有的演讲都说,将来去旅游不应该只有马尔代夫了,中国应该也有自己美丽的草原、美丽的沿海,每一个地方都有他美丽的存在。我希望我们所有的同行不要再像过去十年二十年一样,因为土地真的是很有限、很宝贵,我们应该结合现在文化的一个大方向的开始跟政府一起结合,我相信大家就会有无限的空间,我也希望在未来的发展,星河湾从今年开始已经输出了三个品牌,明年我们也做好了三个品牌的输出,每年大约2—3个,我们和同行一起往前走,也希望把这个经验跟大家一起分享。希望大家一起更有信心地面对下一个“黄金十年”,但是希望不要继续“冬天”,如果继续冬天的话很多人在想我是应该离开了,这个行业如果再深入下去的话,我今天早上到下午很多的专家在说,继续下去对整个行业的伤害,对于我们中国在整个世界的经济强国也是非常大的危险。

【主持人:陈伟鸿】很多人在冬天的时候一定是会坚持的,因为每天在星河湾这样一个心情释放的地方,心情一定非常好。这个时候品牌的魅力是不可阻挡的,即使是2012年我们目前看不清楚的发展态势当中,有一点可以看得清楚,市场的竞争率逐步减少了,你身旁的路劲单总,这样的企业用“外资抢滩”的方式来形容你们在内地房地产市场的攻城掠地,有这样的一个问题是专门针对你的,受今年的宏观调控的影响内地市场遇冷,我们看到外资和港资的企业大幅抄底,包括和记黄埔等等在昆明和佛山也拿下了一些商业地块,最近三个月来外资的房企在内地的投资超过了200亿元,您怎么来看待这个外资抢滩的行为?

【单伟豹】其实这是一个产业尤其是房地产产业他的自然周期永远存在的,中国的宏观调控人为地科学地都可以调控,就把周期扭曲了,但是这个周期绝对存在的。2008年我参加一个会议说了一个话,现在在座的如果手里有钱的话就去拿地,但是我的好朋友说你千万别听单总说话,现金为王。我现在还是这句话,如果你现在有钱就可以去拿地,现在缺地很厉害,你什么时候推出来都会成为抢手。现在是这样的,外商来说,我们遵守的就是一个规律,当土地不能拿到地王不断出现的时候尽量去卖房,当房子卖不动的时候你尽量去拿土地。大家在香港的时候也有这样的经验,所以他们说现在房子卖得动可以去拿土地,但是都是需要他的资金实力。像长江、新宏基他们在资金最便宜的时候无论你需不需要资金他们会发债很多把资金聚集起来,因为他们知道这个周期迟早会来的。就是在你需要资金的时候却拿不到了,在你不需要资金的时候你会拿到很便宜的资金,这是很重要的。长江他们在最便宜的利息的时候他们拿了很多的地,他们拿的地是很便宜的。所以连他们新家坡、香港、外商他们的经验知道,现在是拿土地的最好机会,所以你跟李嘉诚走是不会错的。

【主持人:陈伟鸿】看他们做什么我们也做什么。

【梁上燕】并不是让大家拿土地,你说完这句话“不要相信单总”的时候,在过去三年黄总拿的是地最多的,他是第一个能够走出国外的,他还到国外去拿土地,我们在会上还是有收获,您还是要有信心讲下去。

【主持人:陈伟鸿】还是要继续倡导大家该做一些什么事情。刚刚说到了资金,其实张总您和资金有关,2011年被很多人称作是“地产基金的元年”,在您看来出现了地产基金将会给整个行业的生态链带来什么样的发展?

【张民耕】我确实非常有感受,如果去年是房地产基金的元年,今年是雨后春笋,房地产的基金据说因为各个开发商开始搞基金,据说有好几百家。这确实是市场的需求由于供需方面的需求,我总结了“四个需求”,一个是在现在资金高度紧缺的情况下,房地产企业需要基金去“送炭”,大的企业他要并购一些小的企业,中型的土地需要一些过渡型的项目,小型企业更是需要支持。社会资金中国还是这样,投资的渠道在这儿,现在是48万亿的人民币城镇居民存款,其实这里面只要能够融出10%投入房地产,房地产就有救了。社会资金有没有这种通过投资来增加自己的收益的这种需求呢?非常需要,他需要保驾护航。以前他把房地产的最终产品住宅作为投资品,这样容易炒高整体的房价,而且容易陷入击鼓传花最后一棒。如果现在有一个机会通过专业的人士把基金聚集起来,在房地产开发的源头就投入,房地产商一起来分享房地产开发的红利,可能比炒房炒地的偶然所得会低一些,但是他有安全性、有保障、有期限,而且又符合了中国人愿意看到实物资产相对应的体系。

金融机构也需要锦上添花,金融机构在现在的环境当中确实是“一金难求”,大家都在找金融机构要钱,金融机构为了防范风险有许许多多控制性的条约。基金的产生可以对于金融机构对于房地产的信贷起到一个锦上添花的作用。一般来说房地产基金我们形象地说叫“起得比鸡早睡得比狗晚”,在金融机构因为条约限制之前,因为房地产基金都是专业人士做的对项目比较熟悉可以很早地进入,尤其是年底或者是明年年初会有大量的金融机构的贷款出去以后,由于市场受到限制,回款会有问题,这时候房地产基金可以进去,去保障金融机构的钱能够完全正常运行。

中小开发商需要抱团取暖,中小开发商不仅需要资金,还有一些开发商需要管理的经验,规划、策划、市场营销等等的经验,许多的房地产基金在提供基金的同时还给你提供各种各样的经验和各种各样的咨询服务,这样对于房地产的发展非常有积极的意义。

【主持人:陈伟鸿】说到底有困难可以找张总,也可以找我们的组织,我们的商会其实就是一个让大家相互交流的平台,也是一个抱团取暖的平台,谢谢几位的分享!谢谢台上各位,谢谢大家!

【主持人:陈伟鸿】下午的论坛到此结束,17:30我们为大家准备了十年庆的晚宴,欢迎大家准时出席!

(完)

多数嘉宾认为楼市拐点未至

在进行楼市拐点的探讨时,主持人与嘉宾进行了一轮“举牌游戏”:认为楼市拐点未至的嘉宾举“哭脸牌”,认为楼市拐点已至的嘉宾举“笑脸牌”。 结果,聂梅生、任志强、卢铿、陶红兵均认为目前楼市拐点未至,林少斌则认为当前楼市拐点已现。 [详细][论坛全文实录]

许健康:商业地产变数大 维稳是发展趋势
许健康:商业地产变数大 维稳是发展趋势
  如果市场仍然火热发展,一些不懂行的企业也加入房地产市场,那整个商业地产市场,甚至是整个楼市出现泡沫风险的可能性都会比较大。[详细]
任志强:住房市场被
任志强:住房市场被"一只手"摁住 银行在趁火打劫
  任志强表示,现在“有只手”摁住市场,如果放开“这只手”后,住房需求得到满足,房价下跌,才表示拐点真的到来。[详细]
林少斌:房地产库存量太大 楼市拐点已经来临
林少斌:房地产库存量太大 楼市拐点已经来临
  招商房地产有限公司董事长林少斌在谈到楼市拐点问题时,他认为,房地产库存量太大,楼市拐点已经来临。[详细]
聂梅生:房价涨幅低于GDP便是合理价位
聂梅生:房价涨幅低于GDP便是合理价位
  聂梅生接受网易房产采访,她表示,按照年初出台的“国八条”标准,房地产调控的目标已经达到,房价也已经出现回调的信号。[详细]
卢铿:房地产是微利行业 房价不存在大跌可能
卢铿:房地产是微利行业 房价不存在大跌可能
  卢铿表示,房地产并非是人人所想象的暴利行业,很多开发商其实都是保持合理利润,只有少部分开发商可以赚取暴利。[详细]
姚景源:物价开始下行 明年经济形势严峻
姚景源:物价开始下行 明年经济形势严峻
  姚景源表示,这次通货膨胀之所以引发特别大的社会反响,其主要原因是本次物价上涨出现结构性上涨,尤其是食品与居住价格推高了物价总水平的90%,明显影响民生。[详细]
黄怒波:楼市拐点已来临 明年房价最高将跌30%
黄怒波:楼市拐点已来临 明年房价最高将跌30%
  黄怒波在接受网易房产专访时表示,楼市拐点已经来临。房价进入下行区间,正在回归正常价格。明年房价最高将跌30%。[详细]
路劲地产董事长单伟豹:降价绝非房企最好选择
路劲地产董事长单伟豹:降价绝非房企最好选择
  路劲地产集团董事局主席单伟豹接受网易房产专访时谈到:“看好明年下半年楼市。”他表示,虽然相对目前的楼市状况,明年下半年的房地产市场状况将有所好转。[详细]

2011中国住交会首日(12月9日)论坛

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>> CIHAF2011中国房地产当前宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会
建设部政策研究中心主任陈淮

国家统计局总经济师姚景源

卢铿:本次房价的拐点可能是一次假摔

  • 在下午举行的宏观经济形势与房地产市场发展趋势报告会上,海尔地产董事长卢铿认为本次房价的拐点可能是一次假摔!

顾云昌:明年是不是房地产市场的“2012”?

  • 在下午的宏观经济形势论坛之后,中国房地产业协会副会长顾云昌接受网易房产专访时谈到,目前楼市冷清,房价已现小拐点,但大拐点还是没有出现的。

姚景源:房价出现下跌 经济出现下滑是"好事"

  • 姚景源也强调,房地产行业发展确实存在些问题,例如在北京,买房竟然没有看房阶段就直接到了“抢”的阶段,大量的楼市投机一方面推高房价,另一方面也造成空置率高升。

陈淮:3-5年必定完成5千万保障房任务

  • 陈淮表示,如果按照目前6.66亿城镇人口来计算,需要4500-4800万套保障房来满足需求,而3-5年这个任务势必要完成。

主题演讲嘉宾

陈淮:建设部政策研究中心主任

姚景源:国家统计局总经济师

顾云昌:中国房地产及住宅研究会副会长

朱中一:中国房地产业协会副会长

卢铿:海尔地产董事长

>> CIHAF2011中国房地产品牌大会
海尔地产集团副总经理张庆生

中国人民大学应用统计科学研究中心主任金勇进

施光耀:业绩不佳和股市低迷令开发商双重受压

  • 中国上市公司市值管理研究中心主任施光耀表示,对于中国的房地产市场来讲,今年不仅仅是冬天,它是叫屋漏又遭连下雨,这主要是表现在两个方面。

张庆生:海尔做房地产是需要找到一个新的载体

  • 海尔希望在未来的发展当中,寻找一个新的客户端,海尔已经把 冰箱做得全世界第一了。冰箱所接触的客户和住居接触的客户是一样,所以海尔需要找到一个新的载体。这是海尔对于海尔地产的根本需求,就是海尔做地产的根本原因。

金勇进:通过房地产品牌指数反映行业品牌建设

  • 中国人民大学应用统计科学研究中心主任金勇进表示要通过房地产品牌指数来反映整个房地产品牌建设,房地产品牌发展的一个量化数值或指标。综合地来反映房地产企业或者说反映这个行业整体发展变化了这么一个指标。

时昶:品牌是拯救地产企业资本的有效工具

  • 在2011年,政策不断调整下,中国房地产行业销售低迷,至今吃紧,资本市场对地产股出现了选择性,这对房企的发展产生了巨大的冲击。

主题演讲嘉宾

时昶:中国房地产报社总编辑

金勇进:中国人民大学应用统计科学研究中心主任

施光耀:中国上市公司市值管理研究中心主任

张庆生:海尔地产集团总经理

胡景晖:伟业我爱我家副总裁

郝炬:正略钧策合伙人、副总裁

>> CIHAF2011中国房地产创新高峰论坛
中原集团二级市场战略中心总经理周曜

深圳弘德利投资有限公司副总经理莫耀良

中原集团周曜:开发商要赶紧卖地卖项目还钱了

  • 中原集团二级市场战略中心总经理周曜认为现在地产公司压力空前大,可能明年4-5月要赶快卖土地、房产,否则到了6-8月要还钱是很难的。

曹一勇:城市化率要增长4个百分点 楼市长期向好

  • 我不去判断到底什么时候开始市场上扬。但是有一点可以肯定是一定会上扬的,这一点是无庸置疑的。“十二五”规划里面的城市化率得增长4个百分点,它的刚性需求有多大,我想这是不用讨论的。

黄翰:不要给自己任何局限去做地产

  • 我们不要给自己任何局限去做地产,或者说我提简单的几个方向:文化。文化大家感觉很虚,其实文化很实。产业、功能,这些都是地产有关的。

莫耀良:房地产发展太快使开发商背了骂名

  • 为什么开发商当时背了骂名。因为在过往的发展来说,确实房地产行业的发展在十年里面它有点快,它会对其他的产业也会有一定的挤压

主题演讲嘉宾

陈挚:星空传媒控股董事长

周曜:中原集团二级市场战略中心总经理

莫耀良:深圳弘德利投资有限公司副总经理

黄翰:深圳标榜投资发展有限公司副总经理

曹一勇:博地澜屋设计机构总设计师

2011中国住交会第二日(12月10日)论坛

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>> CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛
原外经贸部副部长龙永图

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌

前国家发改委经济研究所经济研究室主任王小广

龙永图:中国城镇化方向不能改变

  • 中国的城镇化率只有美国1910年的水平、日本1960年的水平、韩国1970年的水平。所以,中国的城镇化还将持续三十年、四十年甚至五十年,才能够达到发达国家整个城镇化率超过80%这样的水平。所以,中国的城镇化还将继续进行下去。

夏斌:未来应该用交易所得税来代替房产税

  • 夏斌认为“应该选择适当的时机,用交易所的税,来逐步地应该选择适当的时机,在统一上海、重庆不同的房产税,在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时,提出高额累计交易所得税。”

王小广:房地产13年牛市结束了 明年将进入熊市

  • 有人就说了,中国民间房地产还是不错的,但是我告诉大家,明年房地产会出现一个我认为是真正的“拐点”来了。13年的牛市结束,开始进入熊市,

高广垣:“地王”不断产生的时候令银行风险加大

  • “地王”在不断产生的时候,同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力,而且会影响到整个经济体系。

蔡概还:发展地产金融来解决低收入人群住房问题

  • 房地产金融专家蔡概还表示:发展真正意义上的房地产金融,一是可以通过设立房地产基金,建设廉租房或者经济适用房,来解决中低收入家庭的住房问题。

盛宏清:希望为开发商打开私募票据融资工具

  • 今年在信贷之外就是委托贷款这一块,是爆发起来,所以基于货币政策略微放松的过程中,我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。

部分主题演讲嘉宾

龙永图:博鳌亚洲论坛咨询委员会委员、原外经贸部副部长

夏斌:国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员

王小广:国家行政学院决策咨询部研究员、前国家发改委经济研究所经济形势研究室主任

陈劲松:深圳世联地产顾问股份有限公司董事长

丁祖昱:中国房产信息集团联席执行总裁

>> CIHAF2011第四届中国养老产业论坛
建设部原副部长宋春华

清华大学建筑学院教授周燕珉

澳大利亚泛泰商业发展集团高级养老项目整体方案顾问Roland Naufal

朱中一:希望能用公积金的钱作为福利养老保险

  • 我个人想,我们国内要建立一种单独的保险制度可能很难,但是我们有一个住房公积金制度,你可以买房,能不能利用住房公积金的钱不买房而作为福利养老保险了,如果国家能在这方面开个口,这对我们的事业可能推动很大。

聂梅生:一个养老住区起码要具备有四个属性

  • 关于养老项目的策划还在第一阶段,第二阶段是等土地拿到或成形以后进入计划阶段。为了推动国家养老产业的发展,我今天跳过策划,主要说计划。

陈首春:养老地产在国内还处于百废待兴阶段

  • 清城华筑建筑设计研究院副院长陈首春称养老地产在国内目前还处于百废待兴的阶段,健康有序的现金流筹划及管理,积极有效的退出机制,是传统房地产开发商是否能够时顺利地进入养老地产开发建设领域的关键因素。

宋春华:要建立以居家养老为主题的养老体系

  • 我们确立了以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系,这个思路还是清楚的,现在关键是要坚持制度创新、体制方面的创新,要有政策,要有措施。

Roland Naufal:澳大利亚养老产业解决方案

  • 澳大利亚泛泰商业发展集团高级养老项目整体方案顾问Roland Naufal发表了《当前澳大利亚养老产业和养老住宅及其解决方案》的主题演讲。

周燕珉:当前养老社区规划中的问题分析

  • 在今日举行的CIHAF2011第四届中国养老产业与养老社区高端论坛上,清华大学建筑学院教授周燕珉发表了关于《养老社区的规划设计研究》的主题演讲。

部分主题演讲嘉宾

宋春华:中国房地产业协会名誉会长、中国建筑学会理事长,建设部原副部长

朱中一:中国房地产业协会副会长,中国房地产业协会老年住区委员会主任

聂梅生:中华全国工商联房地产商会会长

Paul A Gordon:美国老年住宅协会执行委员会成员、法律顾问

周燕珉:清华大学建筑学院教授

>> CIHAF2011未来城市与地产高峰论坛
国务院发展研究中心副主任侯云春

国家信息中心信息化研究部副主任张新红

刘志:城镇发展要脱离GDP增长至上的做法

  • 我今天的演讲主要是讲中小城镇发展的问题。中小城镇的发展与特大城市现在面临的问题以及将来怎么走向可持续发展的道路都是息息相关的。

吴忠:建设创意城市需要实现四个转变

  • 按照论坛的安排,我想结合深圳的实际,就建设创意城市谈几点认识和体会,所以我的发言和前面两位领导的发言有些区别,我谈的比较微观。

张新红:智慧城市的标准与路径

  • 我接到的命题作文是“智慧城市的标准与路径”,说实话,我拿到这个题目的时候,我心里很纠结。为什么很纠结呢?智慧城市很热,大家都希望有人拿出一个标准来。麻烦的是就像城市没有一个严格的标准一样,智慧城市在大家都还不认识的情况下,还真不存在一个真正的标准,这是比较纠结的地方。

侯云春:中国的城市发展必须走紧凑型的路线

  • 时近年终,再过20多天,我们就要告别2011年,跨入新的一年,在这个时候,经济的走势,房地产的发展再度聚焦了人们的目光,成为大家最为关注的问题。

主题演讲嘉宾

侯云春:国务院发展研究中心副主任

杨汝万:香港中文大学、香港亚太研究所前所长、教授

张新红:国家信息中心信息化研究部部长

李贵斌:光耀东方集团董事长

倪鹏飞:中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任

2011中国住交会第三日(12月11日)论坛

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>> CIHAF2011中国商业地产高峰论坛
蓝光集团嘉宝副总裁闫恺

中国房地产协会副秘书长肖晓俭

李贵斌:商业地产投资需要长、中、短期结合

  • 商业地产投资的核心就是价值投资,价值投资是什么?价值投资在我看来主要有两个方面:第一方面,投资的当期收益率;第二方面,商业物业未来的发展潜力,也就是未来发展预期。这两方面就是商业地产投资的核心。

闫恺:中国商业地产后期运营的发展趋势

  • 大型城市的综合体、购物中心和主题商业街、步行街等不同业态的丰富,在某种意义上会对后期运营的方式、类别、关注的要点、不同操作的办法和手法提出更高的要求。

肖晓俭:商业地产发展将面临三方面的挑战

  • 商业地产投资风险大、投资回报周期长,对开发商运营管理的能力要求相对比较高。结合当前的经济形势和房地产市场的变化,我个人认为我们商业地产发展将面临几方面的挑战。

刘建沪:并不是所有的企业都适合做商业地产

  • 中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大,但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点,并不是所有的企业都适合做商业地产,商业地产是一个完整的产业链,必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力,还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。

主题演讲嘉宾

刘建沪:中国商业联合会副会长

肖晓俭:中国房地产业协会副秘书长

李贵斌:光耀东方集团董事长

闫恺:蓝光集团嘉宝副总裁

潘平:红星美凯龙执行总裁

>> CIHAF2011中国房地产营销高峰论坛
世联地产集团首席分析师、市场研究部总监王海斌

同策咨询第一区域事业部总经理赵钢

王海斌:这一轮宏观调控是一个真正的拐点

  • 世联地产集团首席分析师、市场研究部总监王海斌认为这一轮宏观调控是一个真正的拐点,它产生了几个变化。第一个是整个房地产市场的空间发生了很大的变化,一线城市实际上在房地产行业、市场上已经没落了,取而代之的是不发达的三四线城市。

华坤道威张蕾:从广告角度解读顺势营销

  • 在今日举行的CIHAF2011中国房地产营销高峰论坛上,杭州华坤道威整合营销机构总经理张蕾分享了关于“杭州龙湖·香醍溪岸”的成功营销案例。

同策咨询赵钢:上海豪宅的淡季营销

  • 在今日举行的CIHAF2011中国房地产营销高峰论坛上,同策咨询第一区域事业部总经理赵钢分享了关于上海的中央公园成功营销的案例。

世联地产策划总监王蓓:坚持营销的力量

  • 在今日举行的CIHAF2011中国房地产营销高峰论坛上,世联地产策划总监王蓓分享了关于深圳中央原著成功营销的案例。

主题演讲嘉宾

王海斌:世联地产集团首席分析师、市场研究部总监

王蓓:世联地产策划总监

赵钢:同策咨询第一区域事业部总经理

张蕾:杭州华坤道威整合营销机构总经理

2011中国住交会现场图片

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2011中国住交会现场花絮

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全国工商联房地产商会2011金融年会现场图片

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2011中国住交会六大主题

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pic 主题一:品牌中国
展示类别:
品牌地产
商业地产
旅游地产
工业地产
高端不动产
养老地产

pic 主题二:城市中国
展示类别:
新城新区规划和建设成果
城市产业结构调整升级成绩
城乡统筹建设开发
创意文化园区/大型产业园区/物流港工业园区
一级土地开发和优质地块供应推介
大型商业、文化、旅游、主题街区项目
区域运营项目
pic 主题三:服务中国
展示类别:
房地产营销代理机构/地产广告服务机构
经纪代理机构/咨询顾问机构
行业教育培训机构/金融服务机构
物业管理运营机构
法律、税务咨询及审计机构
企业管理信息化解决方案供应商
pic 主题四:设计中国
展示范围:
城市规划:城市发展战略、城市设计、总体及区域规划等
建筑设计:商业建筑、住宅建筑、行政建筑、公共建筑、体育建筑、医疗建筑等
景观设计:景观规划、环境景观设计等
室内设计:星级酒店、餐饮、商场等
pic 主题五:绿色中国
展示类别:
厨房卫浴展区
门窗幕墙及五金玻璃展区
时尚家居材料与装饰设计展区
墙体,防水材料及屋面系统展区
楼宇智能与建筑电气展区
空调暖通系统展区
新能源应用展区
pic 主题六:中国之家
展示范围:
建筑规划设计
优化户型设计
适老化住宅精细化设计
围护结构高效保温隔热设计及材料
优化室内空调新风系统
可再生能源利用系统
节能机电系统等

2011中国住交会---"想象2012"

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pic 顾云昌:2012,转型的年代
2012年房产有两个趋势,一个是加大保障房建设力度方向不改变,一个是调控政策可能会适时而变。就房企来说,2012年是一个转型之年,企业的布局、盈利模式、管理模式和产品都会发生深刻的变化。 [详细]
pic 成思危:实现住有所居
一个双轨制的市场与保障相结合的住房格局将初步形成,人们对房地产行业的预期会发生相应的变化,这个行业也会进入一个新的历史阶段。而这样的趋势将会导向一个“住有所居”的目标。 [详细]
pic 卢铿:2012,市场更健康
从中国经济三五年及至十来年的趋势看,房地产行业一定是稳步向上的趋势,中国的经济、城市建设和房地产都会是向上走的。因此,我认为2012年中国房地产市场的形势和调控政策都会更健康一些。 [详细]
pic 宋延庆:2012,房市剧变概率不大
作为国民经济的支柱产业,以及可以影响股市的主要力量,2012年的房市绝不会出现巨大波动的情况,而且也不能!最大的可能是继续保持增长,但主要指标会有所回落。至少,全面降低是不可能的。 [详细]
pic 项银涛:后调控时期房价运行的猜想
随着房地产调控政策持续升级,特别是稳健货币政策实施以来房地产融资门槛不断提高,部分开发商资金链条明显绷紧,促销广告、短信以及打折销售显著增多,房价单边上涨预期的基础开始出现松动。[详细]
pic 杨重光:追求增长的质量
2012年将是“十二五”规划大力投入实施之年,许多大的基础设施建设和产业投入都会开始,土地供应上肯定还会继续增长。 [详细]

2011中国住交会日程表

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中国住交会往届回顾

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2010住交会:

低碳发展 绿色人居

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2010CIHAF中国住交会将全面思考全球环境变化和中国社会经济反展模式转变形势下的房地产行业发展,聚集中国房地产行业先进力量,为中国房地产业及城市的节能、环保、低碳化发展提供观念的引导、舆论的支持、技术的平台和资源的整合。[详细]
pic 2009住交会:

泡沫积累下的 地产浮沉绘

2009CIHAF中国住交会,全面见证全球金融危机后中国房地产的深刻调整,汇聚行业智慧,引领行业公众价值观;在建国60周年这个时代的分水岭,全面梳理中国房地产业领导力品牌和未来绿色发展引擎,以鲜活的年度表现坚定未来的信心。 [详细]

2011中国住交会全部新闻

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编辑:江小a 何玲   时间:2011.12 分享到:
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