从"经济冷、地产热"看中国经济转型之困

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今年以来,国内呈现出一番怪异的景象,经济很冷,地产却很热。尽管近年来国家一直在推进经济结构转型,但出口与消费表现低靡,能够拉动经济的依然是投资,一旦房地产出现大幅下行,7.5%的全年GDP目标势必难保。因此地方政府纵然没有将国五条落到实处,中央政府也没有进一步施压的动力。
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中国经济向下,房价却向上
经济很冷,地产很热 gz.house.163.com

今年以来,国内呈现出一番怪异的景象,经济很冷,地产却很热。

经济数据显示,4月中国制造业PMI为50.6%,比上月回落0.3个百分点,延续今年以来的低迷势头,包括内外需在内的整体需求较上月放缓, 4月PMI新出口订单指数跌至临界点以下,考虑到四月份进入制造业旺季,这样的经济数据显然令人失望。

由于今年一季度GDP增速已经放缓至7.7%,距离今年制定的全年7.5%目标仅仅一步之遥,二季度至今没有好转的迹象,宏观经济复苏力度难以令人乐观,促使多家外国投行下调今年的中国经济增长预期。

但与之相对,房地产表现一枝独秀。统计数据显示,尽管3月份由于“国五条”引发的末班车行情,导致当月销售暴增,业界普遍预计4月份房地产销售将大幅放缓。但实际上,尽管4月份全国商品房销售面积环比3月下降15%,销售面积依然远高于去年同期,远远高于市场预期。

价格是市场繁荣的标志,最新公布的4月全国70大中城市房价数据显示,环比、同比上涨的城市分别达到67个、68个,占比超九成。从价格上涨的城市中来看,环比最高涨幅为2.1%,相比3月涨势放缓,但同比来看涨幅再度刷新,同比达到13.7%。北京、上海、广州以及深圳一线城市新建商品住宅价格环比涨幅领先,平均数值达到1.54%。

房地产市场的“量价齐升”也带动投资出现回升,1月至4月,全国房地产开发投资19180亿元,同比名义增长21.1%,增速比1月至3月份提高0.9个百分点。

作为楼市风向标的土地市场,在经过3月的短暂冷清期后再度升温,4月以来房企拿地热情高涨,仅在5月3日-10日期间,广州、上海、长沙等地就连续出现3个地王。1月至4月,房地产开发企业土地购置面积8825万平方米,同比下降8.6%,降幅比1至3月份收窄13.4个百分点。虽然宏观经济冷得令人哆嗦,但全国一二线城市土地市场再度呈现升温的态势,表明开发商依旧看好后市。

经济结构转型陷入僵局 gz.house.163.com

尽管近年来国家一直在推进经济结构转型,但从今年的情况来看,中国经济“三驾马车”中出口与消费表现低靡,能够拉动经济的依然是投资,转型并不顺利。

从出口看,受到欧美经济低迷以及自身基数较大的制约,出口再度出现大幅增长的可能性已经很小,一季度经济数据里对香港出口的大幅增长更受到广泛质疑。在笔者看来,中国出口前景不容乐观,随着发达国家相继启动量化宽松,导致人民币实际有效汇率大幅升值,将为未来中国出口商带来重大挑战。除非中国产业结构升级能实现突破,中国商品不再依靠“廉价”而是以“质量”参与全球竞争,否则出口导向的经济模式已经走到尽头。

发展内需是经济结构转型的方向,但遗憾的是消费增长依旧疲弱,4月社会消费品零售总额名义增速为12.8%,扣除价格因素实际增长11.8%,相比于去年同期水平仍下降了1.3个百分点。笔者认为,消费增长很大程度上取决于财富分配的改革,但经济数据显示,一季度广义的财政收入同比增长高达13%,远高于GDP7.7%的增长和城镇居民可支配收入名义价9.3%的增长,政府收入仍然远高过企业和居民收入增长,收入分配改革仍是句空话,发展内需市场遥遥无期。

由此可见,“三驾马车”中能用于刺激经济的依然离不开固定资产投资,考虑到房地产开发投资占固定资产投资的1/4,加上与房地产相关的家电家具钢材水泥等行业,一旦房地产出现大幅下行,7.5%的全年GDP目标势必难保。

这一点从“新国五条”的实施可见一斑,从3月末地方版国五条细则陆续落地至今超过一个月,除了北京上海的细则力度相对严厉外,两大一线城市广州与深圳对于“差额20%个税”含糊其辞,海南省更干脆不出台调控细则,大部分城市调控细则依然是雷声大雨点小。但地方政府纵然没有将国五条落到实处,中央政府也没有进一步施压的动力。

更令人担忧的是,尽管央行冀望通过放松信贷刺激经济,但实体经济却持续低迷,引发市场关于信贷资金进入房地产的担忧。中金公司首席经济学家彭文生认为,4月房地产投资增速加快,与一季度货币金融数据所反映的资金较多地流入房地产业有关,显示房地产业对其他实体经济部门的挤压加剧。笔者认为,如果过剩流动性持续流入房地产而非实体经济,将进一步造成资源错配,引发房地产与实体经济进一步背驰,这势必为中国经济埋下更大的地雷。

面对当前的经济困局,新一届政府当然也意识到要避免重走投资刺激的老路。国务院总理李克强等政府高官近期表示,要以简政放权、转变政府职能来稳增长,把该放的权力放掉,该管的事务管好,激发市场主体创造活力,增强经济发展内生动力。只是目前中国经济面临的国内外环境异常复杂:发达国家经济低迷,国内人口红利到了向下的拐点,房地产调控丧失公信力,进一步加大经济转型的难度。

如果要保增长,那么房地产调控恐怕再成空话;如果要调结构,中央政府或许要忍受GDP“破7”带来的经济阵痛,鱼和熊掌不可兼得,如何抉择将取决于新一届政府的智慧与决心。

 
本期作者
区家彦
区家彦
网易房产高级记者
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王婷婷
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叶一剑
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