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简介 精彩观点 本期实录 问答 房产首页
本期导读:万科集团于8月8日公布了2011年度中期报告显示,上半年万科实现销售面积565.5万平方米,销售金额656.5亿元,同比分别增长76.7%和78.6%,销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。在严厉的调控环境下,万科业绩见佳,稳保行业龙头的原因何在?对于下半年楼市的判断又是怎样?
本期嘉宾
谭华杰
万科企业股份有限公司董事会秘书
1973年出生

1993年毕业于华中理工大学机械工程一系

曾担任万科首席研究员、董事会办公室副主任

2003年12月担任客户关系中心经理

现今担任万科企业股份有限公司董事会秘书

精彩观点

下半年“买方市场”将更明显
今年大部分企业的推盘,集中在下半年的特征比去年更为明显,尤其九月下旬开始,市场将进入推盘高峰期。相对于市场整体而言,万科全年的推盘节奏较为均衡,下半年略多于上半年。 [详细]
万科“宁可错过,绝不拿错”
尽管今年7、8月主要城市土地市场的流拍和底价成交现象增多,但底价仍居高不下。虽万科目前的资金较充裕,但公司坚持“宁可错过,绝不拿错”的拿地原则,对获取项目仍将保持审慎的态度。[详细]
调控下房企“应对重于预测”
通过重申限购,政策向市场传递了坚持调控不动摇的决心。但最终哪些城市会限购、这些城市会出台怎样的具体政策,这些都还有待来自权威渠道的明确。对于企业来说,仍然是应对重于预测。 [详细]

为年轻人改善居住环境

——万科人难以释怀的情结

“极小户型商品房”配套齐全、管理规范、具有相对独立的空间。为年轻人提供优于城中村的居住环境,这正是万科当中很多人难以释怀的一个情结。 [详细]

问答

上半年的宏观调控是否对万科“不低于60%”的快速销售目标造成了影响?
谭华杰:今年主要城市成交速度持续放缓,万科确受环境影响。但公司事先已经预计到市场的变化,60%是一个预留了空间的指标——去年下半年万科新盘的当月销售率总体保持在70%以上。公司以中小户型、装修房为主,面向自住客户的产品较有优势,新盘当月销售率始终保持在60%以上。

万科下半年的总推货量预计有多少?万科对于下半年的形势如何判断?
谭华杰:在市场预测下,万科增加了上半年市场推盘量,下半年推货量仅略增,推货压力小于同行,且全年推盘节奏也较均衡。

目前主要城市的成交速度已经明显放缓,随主要城市的商品住房可售存量逐渐上升,市场竞争会更加激烈,买方市场的特征会进一步明显。

对于整个行业今年的“金九银十”的销售,您有什么样的预计呢?
谭华杰: 今年九月前三周,因为市场销售速度已下降,前三周的推盘量未出现明显放大,故主要城市的销售量上升不明显。 从九月下旬开始,推盘量还将增加,此或促成交量上升,也或导致销售速度下降,故“金九银十”期间的成交量能否明显回升,主要取决于销售率的走势,还有待观察。

年内二三线城市是否会扩大限购规模?政府是否会出台更严厉的政策?
谭华杰:通过重申限购,政策向市场传递了调控的决心。目前官方已公布了限购的标准,部分二三线城市已无疑将被纳入限购范围。但最终哪些城市会限购、这些城市会出台怎样的具体政策、后续会不会有更多政策出台,都还有待来自权威渠道的明确。对于企业来说,仍然是应对重于预测。

万科目前在非一线城市的业务比重是?限购扩大对该范围开发商的影响?
谭华杰:今年前8个月,万科在四个一线城市的销售额占比约28%,相比去年全年的32%有所降低。万科主要业务所在地,基本上都已经实施限购,因此如果限购范围进一步扩大,对万科的直接影响有限。 限购扩大,对于市场心理有整体性的影响,但具体到对某一城市、某一开发商的影响则难以一概而论。

在土地市场渐冷的形势下,对增加土地储备万科是否有一套自己的标准?
谭华杰:未来一段时期,可能出现相对有利的拿地时机。7、8月主要城市土地市场的流拍现象开始增多,底价成交的情况也渐普遍。但同时土地底价仍居高不下,目前还不能说土地市场的调整已经非常充分。因此,尽管万科目前的资金较为充裕,但公司对获取项目仍将保持审慎的态度。

行业低迷,大多开发商是否因此调低开工量?此对未来新增供应的影响?
谭华杰:今年万科无需下调开工量,1329万平方米开工计划甚至可能超额完成。但今年市场销售放缓,行业融资环境紧张,主要城市的土地购置、开工活动已经出现了明显回落。如果市场持续低迷,整体开工量下滑是大概率事件,并很有可能影响到未来两年的住房供应,这是非常值得关注的问题。

万科未来是否会考虑到香港上市?美债危机是否会对房地产企业的海外融资造成影响?
谭华杰:公司目前并没有在境外上市的具体计划。在目前的政策环境下,外资进入房地产行业仍然比较敏感,存在一定的制度障碍,美债危机对中国房地产企业海外融资应该影响不大。

采访实录

下半年“买方市场”特征将进一步明显
网易房产:万科一直坚持以“新盘当月销售率不低于60%”作为快速销售的目标。在今年上半年的宏观调控下,对于万科的去化率有没有造成影响?
谭华杰:今年以来,主要城市的成交速度持续放缓,在这样的市场环境下,万科的销售不可能不受到影响。不过,公司事先已经预计到了市场变化的可能,60%是一个预留了空间的指标——去年下半年万科新盘的当月销售率总体保持在70%以上。
今年市场环境确实向下调整,但公司以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户的产品特征继续体现出优势,新盘当月销售率始终保持在60%以上。这说明60%是一个较为合理的目标。
网易房产:从众多大型房企的情况来看,推货期均集中在下半年,万科预计下半年的总推货量有多少?在下半年即将迎来大量新增供应的情况下,对于下半年的形势,万科有什么样的判断?
谭华杰:一般来说,住宅的销售和推盘在全年的分布并不均匀,通常都呈现出“前低后高”的特征。以2010年为例,深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉这14个主要城市,下半年的销售面积是上半年的1.45倍,批准预售面积是上半年的1.60倍。
今年大部分企业的推盘,集中在下半年的特征比去年更为明显,尤其九月下旬开始,市场将进入推盘高峰期。相对于市场整体而言,万科全年的推盘节奏较为均衡,下半年略多于上半年。
这是因为万科在年初时已经对全年的市场形势进行了预判,考虑到下半年竞争可能更为激烈,万科在上半年市场推盘量相对较少的情况下就有意加大了推盘力度,一季度时公司启动了旨在促进销售回款的“冬季攻势”,6月份时也有一轮较大的推盘。所以相对来说,万科下半年的销售压力小于行业整体。
目前主要城市的成交速度已经明显放缓, 8月份上述14个主要城市的三月移动平均成交批售比(最近三个月成交面积/新增批准销售面积)为0.65,说明销售量小于推盘量。随着主要城市的商品住房可售存量逐渐上升,市场竞争会更加激烈,买方市场的特征会进一步明显。
网易房产:作为下半年一个重要的销售节点,9月份至今,四大一线城市销售没有出现明显好转,中秋节三天销售更是惨淡。对于整个行业今年的“金九银十”的销售,您有什么样的预计呢?
谭华杰:“金九银十”之所以成为传统的销售旺季,主要是因为每年这个时候都进入推盘高峰期。由于选房的机会增加,再加上长假因素的影响,客户的看房、购房热情都会上升,从而形成供销两旺的局面。今年九月前三周,主要城市的销售量确实上升不明显,一方面是因为市场销售速度已经下降;另一方面,前三周的推盘量也没有出现明显的放大。
从九月下旬开始,推盘高峰还是会到来。推盘量增加对促进成交量有一定正面影响,但另一方面也可能导致销售速度进一步下降,这一正一反影响叠加后的最终结果较为微妙。因此“金九银十”期间的成交量能否明显回升,主要取决于销售率的走势,还有待观察。

 

万科拿地“宁可错过,绝不拿错”
网易房产:中报显示,万科手握408亿现金,总裁郁亮此前也表示,未来将寻找更好的机会。我们也看到这一个月以来,万科在土地市场频频出手,这是否意味着目前土地市场已经出现明显的冷却迹象?在目前的形势下,对于增加土地储备万科是否有一套自己的标准?
谭华杰:中期时万科提出,未来一段时期,可能出现相对有利的拿地时机。做出这一判断的依据在于:虽然上半年主要城市的土地市场的溢价率已经开始下降,但底价的调整还不明显,随着政策效果的进一步体现,土地市场的调整还会延续,特别是在一些房屋市场调整较深的城市;其次,根据惯例,各地的土地供应一般集中在下半年。综合这些考虑,今年下半年到明年上半年,对于万科这类资金相对充裕的企业,可能存在相对较好的拿地机会。
根据我们的观察,7、8月份以来,主要城市土地市场的流拍现象开始增多,底价成交的情况也越来越普遍。这些现象在一定程度上验证了公司的判断。近期公司所新增的项目中,也不乏以底价成交的情况。但我们也观察到,土地推出时的底价仍居高不下,因此目前还不能说土地市场的调整已经非常充分。
因此,尽管万科目前的资金较为充裕,但公司“宁可错过,绝不拿错”的谨慎拿地原则没有发生任何变化,对获取项目仍将保持审慎的态度。
网易房产:如果行业持续低迷,您认为会否出现大量开发商调低开工量的情况?如果出现,对于未来2-3年的新增供应会带来什么样的影响?
谭华杰:今年市场的变化,符合万科的预计。今年万科无需下调开工量,年初拟定的1329万平方米开工计划可以完成,甚至可能超额完成。但万科的情况在行业中不具有普遍性。
目前房地产市场的集中度很低,万科作为全球第一大住宅公司,全国占有率也仅在2%左右。因此小企业是行业的主流,小企业行为对行业整体影响更大。而小企业在资金紧张的情况下,首先会停止买地、减少开工,通过“冬眠”来应对环境压力。
今年以来,由于市场销售放缓,行业融资环境紧张,主要城市的土地购置、开工活动已经出现了明显回落。1-8月,全国商品住宅新开工同比增加22.6%,增速较去年同期回落41.9个百分点;土地购置面积同比增长9.7%,增速较去年同期回落28.2个百分点。
因此,如果市场持续低迷,整体开工量下滑是大概率事件,并很有可能影响到未来两年的住房供应,这是非常值得关注的问题。
网易房产:未来是否会考虑到香港上市?美债危机会否对房地产企业海外融资造成影响?
谭华杰:公司目前并没有在境外上市的具体计划。在目前的政策环境下,外资进入房地产行业仍然比较敏感,存在一定的制度障碍,美债危机对中国房地产企业海外融资应该影响不大。

 

面对调控,房企“应对重于预测”
网易房产:根据住建部《新增限购城市建议标准》,限购令将扩大到前期住宅销售较旺的二三线城市。实际上,自从一线城市实行限购令后,二三线城市成为许多大型开发商的主战场。在限购令扩大化的背景下,年内二三线城市出现大规模限购的可能性大不大?另外,从目前实施的情况来看,实际效果并不如预计中的严厉,很多地方政府更是以限价躲限购,您认为这种做法会否被更多地方政府效仿?如果中央对于这种限购力度不满意,您认为未来会否出台更严厉的措施?
谭华杰:通过重申限购,政策向市场传递了坚持调控不动摇的决心。目前官方已经公布了实行限购的城市甄别标准,部分二三线城市将纳入限购范围应已无疑问。但最终哪些城市会限购、这些城市会出台怎样的具体政策、以及后续会不会有更多政策出台,都还有待来自权威渠道的明确。对于企业来说,仍然是应对重于预测。
网易房产:万科目前在非一线城市的业务比重大概是多少?您认为扩大版限购令对于重点布局二三线城市的开发商会带来什么样的影响?
谭华杰:今年前8个月,万科在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的销售额占比约28%,相比去年全年的32%有所降低。
目前全国已经实施限购的城市超过40多个,大多数主要城市都已经被纳入限购范围。万科主要业务所在地,基本上都已经实施限购,因此如果限购范围进一步扩大,对万科的直接影响有限。
限购扩大,对于市场心理有整体性的影响,但具体到对某一城市、某一开发商的影响则难以一概而论。原因在于:一、不同城市、不同地区的限购政策细则存在差异;二、不同城市的房价水平、投资购房比例、户籍居民占比、居住现状等因素各不相同,限购政策对需求的影响不完全一样;三、限购对投资购房需求、高端房需求影响更大,而不同企业的产品定位和推盘结构不同,类似万科这种主要面向普通自住购房者的企业将体现出一定优势。

 

为年轻人改善居住环境——万科人难以释怀的情结
网易房产:日前,万科研发新品15平方米极小屋在网络上引起轰动。为什么万科会选择开发这种极小户型产品?未来会否在全国范围推广这种极小屋?您认为推广这种产品最大的障碍是什么?
谭华杰:研发极小户型住宅,主要是基于我国人多地少的客观情况,考虑到城市大量新移民年轻家庭的需要。他们目前的经济实力还不足以购置大面积的商品住房,但个人有置业、拥有住房产权的意愿。极小户型面积小、总价低,但经过优化设计,依然可以提供齐全的居住功能,非常契合年轻人的需求特征。
现在很多年轻的新移民租住在城中村。事实上,万科的大部分员工,包括大部分中高级管理人员,都曾有过城中村的居住经历。为年轻人提供优于城中村的居住环境,是万科当中很多人难以释怀的一个情结。与城中村所提供的租赁环境相比,极小户型商品房配套更加齐全,管理更为规范,租户具有相对独立的个人空间,安全性和舒适性都更强。
到目前为止,极小户型还主要是一种概念产品。不过,从这一产品概念所引发的广泛关注中,可以看到公众的消费心态正由以往简单的追求面积转向更加符合自身实际需要的梯次消费观,对小户型产品的态度,也已经由最初的排斥转向接受。居民心态的这种转变,一方面符合我国人多地少的基本国情,另一方面,也会推动开发企业加强对相关产品的研发,促进稀缺土地资源的有效利用。
万科会顺应这一趋势,充分发挥自身在小户型设计方面的领先优势,首先会在一些土地资源高度稀缺的城市进行尝试,然后根据市场的反馈情况,逐步加大在这一领域的投入。当然,未来的极小户型产品,不一定都是15平米,也有可能是18、19平米,公司会根据各地的实际情况进行调整。
目前极小户型还没有正式推向市场,客户会在多大程度上接受这款产品还有待观察。但它最大的障碍,可能还不是客户能否接受,而在目前的限购制度下,一旦购买过极小户型,以后希望换房时就会遇到一些限制。但实际上,虽然极小户型属于商品房,但从服务对象和价格来看,已经接近保障房,它的推广,对于解决居民的居住问题、对于促进集约用地有着非常积极的社会意义。另一方面,即使有人购买多套极小户型住宅用于出租,实际上也是起到了类似公共租赁房的作用,应该鼓励而不是禁止。所以,从制度人性化和实事求是的角度出发,我们希望未来的限购政策,能将购买极小户型住宅不列入个人购房记录。

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采访:区家彦 整理:王婷婷 转发到微博 | 房产首页 | 回到顶部