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峰会焦点

顾云昌:2011调控落实年 稳定房价才稳定民心

顾云昌表示,如果2010年是政策出台年,那么2011年就是落实年,或者2010年是政策给力年,2011年将是落实的给力年。

秦虹:四大原因导致楼市调控效果不尽如人意

秦虹表示,就是因为缺失这样一种稳定的能够非常支撑这个行业发展的长期制度建设,所以短期政策的调控容易和市场基本面产生一些共振,产生一些影响波动。
    2011中国房地产新年峰会暨地产冠军榜颁奖典礼是由网易房产主办的一大盛事。作为2011年中国房地产领域的第一场思想盛宴,各大华南地产界高层难得齐聚一堂。[详细]
时间 2011年1月5日
地点 广州·香格里拉酒店
主办单位

 

住建部政策研究中心副主任秦虹 演讲全文

秦虹

职位:住建部政策研究中心副主任

演讲主题:

《2011年中国房地产政策前瞻》

在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

在峰会上,住建部政策研究中心副主任秦虹女士发表了演讲。

秦虹:大家下午好!很高兴有这样的机会在此和大家交流一下有关房地产一些问题。今天我的发言对我来说比较容易,因为我可以直接按照主办方提出的问题来回答,所以为了充分的尊重主办方的意见,我今天用半个小时的时间,回答以下四个方面的问题,谈一下个人的看法。

第一为什么调控政策效果和落实不够好?第二2011年我国房地产调控政策怎样走向?第三个“十二五”期间保障性住房的预测及资金来源?第四个2011年房地产企业应该关注哪些方面?

首先我谈谈对2010年房地产调控政策的看法,2010年特别是“国十条”出台之后,在房地产调控政策方面,出台了比较完整的丰富的一些调控政策,调控到今天,我们可能还有很多方面,对调控的效果还是很不满意。怎么看待这样一个调控的政策,我个人看法有以下几个特点,如果我们对调控政策效果不满意的话,有几个原因,

1、今天房地产市场所面临的一些问题,比如说投资性需求快速增长,企业囤地捂盘行为,这种诉求也比较高,比如说住房保障比例占的比重比较低,房价涨的过快等等这样一些问题,并不是一年形成的。中国房地产市场如果说兴起是住房制度改革之后,住房制度改革之后房地产市场开始真正培育、完善发展,发展速度非常快,中国房地产市场供求关系的失衡从2005年就开始了,05、06、07、08、09这些年来一直处于房地产供求关系的失衡状态,到了2009年,如果把当年的竣工面积和当年销售面积相比的话,是1:1.5,也就是09年竣工1平方米,新房卖的是1.5平方米。这样一个长期的几年累计下来供求失衡市场,不健康的情况,积累到现在突出表现在价格增长速度过快,所以引来了大量的投资性需求。这样的长期积累的问题,也很难要求房地产调控在短短的几个月里就能把几年的问题彻底解决,所以房地产的调控政策,要想见到效果,还必须要持续下去,要把几年累计的问题解决,调控政策还要坚持。

2、现在影响房地产市场外围因素越来越多,影响的力量越来越强,有很多问题不是产生于房地产市场自身的问题,比如说我们资金充裕,流动性过剩,比如说投资渠道非常有限,有很多钱没有地方去,另外现在是通货膨胀预期,存在银行是负利率,现在地方政府还吃土地财政依赖机制没有解决等等。这样一些房地产市场和房地产价格影响关系密切,但是又不是房地产自身的问题外围因素,对房地产市场影响特别大。当这些外围的因素没有得到有效的解决情况下,指望房地产出一些政策就可以把房地产根本问题彻底解决,达到满意的成果也是难上加难。

3、现在改革开放30多年来,经济发展速度特别快,在发展过程中到今天市场主体各个方面利益分化非常严重,比如说中央政府和地方政府利益目标都是不一致的,比如说央行和商业银行目标利益也是不一致的,政府部门,企业部门,调控部门,被调控部门各方面利益分化非常严重。在这种情况下,特别是地方政府、商业银行他们对调控政策的理解和执行程度的差异就比较大,所以能否正确的理解调控政策,准确的把握调控政策,及时的落实调控政策,坚定不移的执行好调控政策,这些在不同的地方,不同的商业银行执行层面一定是有差异的,这样也导致了,虽然中央层面,国务院层面对房地产调控政策制度设计上,政策设计上比较完整,但是在落实上就不那么尽如人意。

4、房地产市场这十几年发展速度特别快,1998年住房制度改革的时候,商品房市场占到整个城市当年竣工商品房屋的比重只有30%,到了现在已经占到了70%,还有30%城市竣工商品房屋不属于开发企业建设销售商品房,包括单位的自建房还有其它的房子,比如09年整个城镇竣工住房是7.9亿平方米,开发企业竣工的商品房是8亿平方米,占了70%,增长速度非常快,市场拓展速度非常快,但是伴随着房地产市场发展,我们相应长期的制度建设显然是缺失的,一个行业的发展,市场的发展,如果没有一个长期稳定的合理市场发展相兼容,相配合的长期制度建设,仅靠调控政策来进行调整的话,那么会影响对市场未来发展预期。

所以出现了很多情况,大家都说,调控政策会不会转向,调控政策会不会什么时候停止了,调控政策发生变化了,为什么大家对这些调控政策有这样一些疑问呢?就是因为调控政策本身是一个相机决策的政策,要根据形势的变化及时调整政策,如果我们有跟房地产发展相适应,长期稳定制度的话,整个房地产市场运行,产业的发展就不会依靠调控政策来进行维持。举一个例子,比如说房地产直接融资制度,房地产金融制度,在几年以前房地产开发企业融资渠道非常单一,就是银行贷款,间接融资,直接融资渠道非常有限,到了今天好像看上去房地产企业融资渠道变的越来越多了,有信托、私募、基金,但是我们实际上这样一些直接融资的渠道仍然处于非常不稳定的状态,随时可能会中断,会被限制。如果我们有了房地产直接融资的渠道,房地产金融制度能够长期稳定的建立起来,和市场发展相适应的制度建立起来,一方面可以为开发企业直接融资提供方便,也让开发企业直接承担市场风险,就不会把风险通过银行贷款转嫁给银行,另一方面也会使市场很多投资性需求有一个投资的出路,第三个方面房地产整个资金量不会那么敏感的受制于整个信贷政策规模的调整。

就是因为缺失这样一种稳定的能够非常支撑这个行业发展的长期制度建设,所以短期政策的调控容易和市场基本面产生一些共振,产生一些影响波动。今年2010年房地产市场的特点,概括起来三句话:开发量不低,今年1—10月份全国房地产开发投资达到4.3万亿,增长速度达到35%,量是比较大的,是历年来的高水平。在建商品房面积今年将会超过30亿平方米,也是近年来的高水平。第二个成交量不少,1—11月份全国商品房卖了8.2亿平方米,同比增长9.8%,今年仍然会成为历史上房地产市场最高的一年,成交量不少。第三个房价涨幅不均,本来我想说房价涨幅相对不高,因为国家统计局给我们的数字,1—10月份全国70个大中城镇房价同比涨了7%,环比涨了0.3%,但是很多人不太赞同,所以我想了想,可能确实有差别,就说房价涨幅不均,有一部分城市房价涨幅是得到了控制,但是还有一部分城市房价涨幅仍然还是比较高的。因为我们有没有一个非常权威的统计数据,用国家统计局的权威数字大家不认可,用其它的数字我们也不一定认可,所以现在很难讲。今年总体来说,房价涨幅比09年是低的。

这样一个状况,大家仍然不满意,我个人觉得仍然难以尽如人意,但是如果没有调控政策,今年的房价涨幅可能还不只这个水平,幸亏有了调控政策的出台,才使今年的房价涨幅低过去年,很多城市涨幅明显降低。这是第一个问题,如何看今年的调控政策,不满意的原因是什么,总而言之,总结原因,我们得出两条结论:1、要解决长期形成的和受外部因素影响过大的房地产市场问题,调控政策还要继续坚持。2、和房地产短期政策相呼应的长期制度建设是非常重要。

第二个问题2011年企业面临的调控政策形势,主要有三个方面。

1、从房地产政策调控在2011年仍然是持续性、连续性、稳定性,保持政策持续性和连续新。“国十条”内容非常丰富,很多媒体或者普通的民众对国十条理解比较专注于限购、限贷。“国十条”一方面控制投资性需求,在制度设计上是比较完整的,保证几项,第一提高首付,第二提高利率,第三第三套房屋不贷款,第四没有当地纳税十年以上不贷款,第五消费性贷款不准用于购房,这是控制投资性需求有差别化信贷政策全部的内容,而不仅仅是一项或者两项。这样控制投资性政策的需求,在2011年仍将会持续。关于限购政策,很多媒体也在猜测,有些城市可能到了年底会不会限购城市变少了,我个人看法可能不尽如此,2011年陆续还会有一些城市根据当地的情况,房价涨幅出台新的限购政策,并不是政策到目前为止就是这样的状态。政策的延续和持续,还会有些地方政府继续落实“国十条”,出台一些实施的细则。

“国十条”还有一个核心保持住房有效供给的增大,增大有效供给2010年安排了比较大的规模土地供应,我认为2011年住宅建设用地的规模总量还是比较大,因为要把这几年来连续的供求失衡关系得以扭转,必须要连续几年增大供应才能够起到作用。供应量增大了,房价涨幅真正降下来了,投资性需求自动就会脱离这个市场。“国十条”还有一个核心,加强市场监管,要求地方政府落实“国十条”执行的力度,落实住房保障任务完成,对房价的涨幅负总责。在整个市场规模秩序方面内容也是非常丰富的,包括严格管理闲置土地和囤地行为,差别化土地增值税征收,加强商品房的预售款监管,严格土地的开竣工时间等等,这些内容都是属于加强市场监管丰富的内容。这些政策在有些地方还没有出台实施细则落实的地方,2011年也会继续贯彻和落实。这是第一个,企业明年面临什么样的政策形势,第一个就是“国十条”要求这些内容在2011年仍将会持续。

2、开工建设1000万套保障性住房面临机遇。2011年要准备新建1000万套装修住房,这个量是比较大的,我算了一下,一套保障性住房按50平方米算的话,2011年保障性住房建设的规模将会达到5亿平方米,新开工5亿平方米,要占到今年预计新开工面积包括非住宅是12亿平方米,2010年12亿平方米新开工住宅面积,如果明年住宅总的商品房面积仍然是在12亿平方米规模上,5亿平方米就接近50%,40%多,也就是说保障性住房建设将占到商品房当年新开工面积40%多。在这里面,对很多开发企业能否参与保障性住房建设开发里面,不仅如此,政策上在这方面也设计了一些政策的实施条件,去年住建部颁布了一个管理办法,里面有两条需要企业关注,第一个支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金,专项用于公共租赁住房建设和运营,这和企业有关系,现在已经看到了有一部分企业开始在研究和琢磨这样一个政策,通过设计一些基金,发行一些长期债券来参与保障性住房建设。第二个充分调动各类企业和其它机构投资和经营公共租赁住房的积极性。也就是说在1000万套保障性住房里面,比去年新增了420万套,这新增420万套里面主要是公共租赁住房,一方面是政府投资,另一方面政策上也希望各类企业能够参与到保障性住房建设当中,我们现在也注意到很多企业已经开始研究,企业参与保障性住房建设的进入机制、退出机制和长久运营的机制,我们也到很多城市调研发现,在本身公共租赁住房建设安排上就是公开招投标制度,通过一系列政府贴息和政府租金补贴等机制,吸引企业来投资参与公共租赁住房建设。

3、房地产信贷受宏观政策进一步正常化影响将会收紧。明年整体宏观货币政策进一步正常化,应该说08年下半年开始,09年是刺激性,扩张性的货币刺激政策,2010年向正常化已经走了一步,明年是进一步正常化,进一步正常化将会影响整体的信贷投放规模和货币投放量。房地产是一个资金密集型行业,信贷也会受到宏观政策进一步正常化的影响。

如果说我们面临什么样政策形势,这三点我认为是最重要的。

第三个问题是“十二五”期间保障性住房建设和资金来源。“十二五”期间概括起来讲,全国性保障性住房建设规模总量一定是比较大的,虽然说2011年是1000万套,2012、2013、2014年总体建设规模十二五加起来比十一五一定有明显的增长,如果从一些重点城市来看,北京市提出来十二五期间要实现两个60%的目标:保障性住房占整个住房供应的60%,公共租赁住房占保障性住房供应的60%,2011年开始每年要建100万平方米的保障性住房。深圳也提出来,保障性住房建设的比例不低于全市住宅建设用地的40%。上海提出十二五期间新建住宅一共是1.3亿平方米,各类保障性住房占60%。新增保障性住房主要是以公共租赁住房为主,在整个保障性住房体系里面,现在增加一个新成员,过去是廉租房、经济适用房,现在再加上公共租赁住房,原来是廉租房和经济适用房,现在又加了一个新成员,公共租赁住房和前两个保障性住房相比最大的不同,公共租赁住房今后要放开户口的,原来的廉租房和经济适用房,所针对的对象主要是原居民,低收入家庭困难户,廉租房覆盖面按照原来设定的标准,各个城市都已经做到了,现在新增的城市夹心层和新增城市低收入家庭的住房困难户,包括新来的城市新移民主要靠公共租赁住房来建设,公共租赁住房以新建、改建、配置、收购等方式来建。

资金安排有几个方面,第一个廉租住房的资金渠道合并用于公共租赁住房,联组租赁房有四项资金渠道,第一个是土地出让金10%,公积金的增值收益,中央的财政补贴,地方财力,这四个渠道,由于廉租住房供应面、覆盖面在各个地方都基本上按照原计划做到了,所以有一些地方廉租住房的资金渠道是有富余的,现在把这些有富余的资金合并用于公共租赁住房。第二个是市县直接投资,省财力支持,中央补助。第三个是鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,全国工商银行和国家开发银行已经在有些地方实施10—15年公共租房住房中长期贷款。第四个支持有条件的企业发行长期债券。第五个探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共住房融资渠道,第六个住房公积金贷款用于支持,第七个各类企业积极性。现在资金安排正是处于各个地方在开始筹划、谋划的阶段,先把需要建保障性住房先开起来,实际上最大的资金难题在于长期持有和经营。

最后一个问题是企业需要关注2011年市场形势,我认为有四点。

1、2011年的市场供应量有望增大。刚才给大家说了,2010年在建商品房施工面积30亿平方米是历年最高的,今年新开工面积将会达到12亿平方米,也是历年最高的,在建和2010年新开工商品房在2011年都会陆续投放市场,这样供应量会增加。

2、房产税试点对预期产生影响,现在说房产税有什么影响很难判断,其中一个理由就是不知道房产税的方案是什么,不知道方案没法评论会对市场产生什么影响,但是我想不管房产税是什么方案,如果一旦推行试点开始,将会对市场预期产生影响,这是不可避免的。

3、土地开竣工政策如果严格执行,对2011年房地产开发企业一定是个考验,2010年9月份国土资源部出了一个文件,拿地之后一年之内土地必须开工,三年之内必须竣工,2010年我们供应了大量的土地,1—11月份土地供应面积增长速度达到33%,1—11月份土地开发企业购置土地面积是历年来最高的,企业拿了大量的土地,按照国土资源部的要求一年之内必须开工,三年之内必须竣工,这将会对企业是一个重大的考验。

4、商办物业和二三线城市仍是市场增长的中心,这和当前房地产城市发展有很大的关系。我们过去十年城市发展速度很快,发展速度最快是200万人口以上的大城市,2010年200万人口以上的大城市只有25座,到了2008年就增长到41座,200万人口以上的大城市增长速度是最快的,集聚人口速度快,房地产市场规模扩张速度也快,价格也涨的快。但是我们看到“十二五”城市群发展速度进展和城市群之间快速轨道交通的建设力度的加大,这些快速轨道交通的完成将会大大提升三四线城市和城市群龙头城市之间交通的联系,改变这些城市整体的区位价值。所以今后可以判断,二三线城市房地产市场空间也会增大,商办物业增长速度也会增强。

面临这样四个市场形势,开发企业应该如何看待,或者如何应对?我觉得现在的情况是,很难用一个建议来对待所有的企业,因为现在整体上房地产市场出现大者越大,强者恒强的局面,大企业越来越大,越来越强,市场好的时候扩张速度快,销售面积增长快,赚钱多,明年如果市场趋紧,政策趋紧,市场不好,更是它发展壮大的好时机,所以好者越大,强者恒强在房地产行业表现比较突出,所以房地产市场出现了总量结构性问题。从总量上来讲,1—11月份房地产开发企业的资金来源达到6.3亿平方米,房地产开发企业投资是4.3亿平方米,总体上不缺钱。但是一定是有一部分企业真不缺钱,有一部分企业真缺钱,所以不同的企业现在也是分化非常严重,要根据明年的情况要实事求是调整自己的战略,应对可能出现的市场变化。

我的发言就到这里,谢谢大家。

 
 

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌 演讲全文

顾云昌

职位:中国房地产及住宅研究会副会长

演讲主题:

《2011中国房地产市场走势与发展商应对之道》

网易房产1月6日讯  在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

在峰会上,中国房地产研究会副会长顾云昌发表了演讲。

顾云昌:大家新年好,要我讲这个题目时间非常短,我的题目是稳定房价,稳定民心,稳定发展,三个稳定。用网络的语言来说,2011年稳定给力。

我认为2011年是中国共产党90周年的纪念年月,我想我们一定要以中国经济稳定,中国社会稳定和中国房地产的稳定来迎接党的90周年。这也是我的愿望,也可能实现的。讲三个问题,第一个问题叫制定政策与落实政策,第二个问题叫调控房价和调整结构,第三个问题讲理性回归和创新发展。

第一个问题政策与落实,制定政策与落实政策。2010年政策很给力,但是落实不够好,这个话是总理说的落实不够好。我开始还不敢说这样的话,因为是中央定调的,在我看来,在现在的体制环境下,世界宏观经济下面,中国房地产市场有2010年的表现已经不错了,因为我们的问题不是2010年才积累的,从时间来看,我们房地产市场是冰冻三日非一日之寒,统计数字显示从2005年开始全国的房地产市场一路攀升是价格,原因从2005年开始我们的供求关系发生了逆转,因为2004年的时候全国的房地产市场是供略大于求,2003年房地产市场是供大于求,2004年是略大于求,05年突变供不应求,05一直到现在连续六年中国房地产市场销售面积远远低于竣工面积。我计算了一下,从05年到09年全国商品住宅的竣工面积是24.5亿平方米,卖掉了31.5亿平方米差了7亿平方米,实际上每年都是空缺的。今年1—10月份商品住宅竣工面积3.93亿平方米,我们卖掉了6.7亿平方米。有人问为什么卖的那么多,竣工那么少,因为我们卖掉都是期房,如果现在马上停止期房销售供求关系将会更加紧张,我们的市场一直处于卖方市场,就是买家和买家竞争的市场,买者之间互相竞争的市场,所以谁出的钱高就卖给谁,大家看到了,价格为什么攀升?谁有钱谁有购买力卖给谁。而这几年的情况是货币很多,流动性过剩,我经常讲叫钱法,流动性过剩情况下,流动性的钱在少数人手里,贫苦差距越大,我们房地产市场面临形势叫流动性过剩,一个叫贫困差距过大,这两个过导致了有些人占据了房地产市场的高点,有些人自住满足有投资渠道,再加上投资渠道缺乏不断推升房价,使投资者更多,使供不应求的市场更加趋于紧张,这就是5、6年长期积累的问题,要想在一次调控当中,最严厉的调控也只能是这样的效果。

我觉得一个人得了病今天心脏不好,实际上早就不好了,刚刚发现,如果糖尿病血糖刚刚升高,实际上血糖几年前早就积淀了,怎么治疗?吃中药和西药,房地产也是,发烧了2010年市场针对高烧打了退烧针、吃了退烧药,我们的烧退了不少,尽管房价还在涨,但是涨的速度已经大大放缓了。我们在2010年4月份全国房价环比上升1.4%,5月份一调控以后就上升了0.2%,6月份就下降了0.1%,后面几个月不增长,或者增长很慢,退烧药还是蛮管用的,但是真正要解决问题恐怕还要中西医结合,也就是体制问题。所以总理讲不够好的背后,刚刚秦虹主任也讲到了有体制的原因,一个是宏观经济环境的问题,现在全世界国家除了美国少数国家以外房价都在涨,美国房价跌掉30%,现在还在低潮,特别是新兴国家房地产市场房价都在涨,这个和流动性有关系。再加上中国的情况这几年需求特别旺盛,土地供应显的不足,我们的问题是两个方面的叠加,既有流动性的问题,又有土地供应的问题,导致我们房地产市场调控难度就很大。在这种情况下,我们应该客观的看待房地产市场这种情景,如何看待2010年最严厉的政策,政策很给力了,但是落实不够好。

2011年现在从总理的讲话,以及建设部讲话都讲到了,2011年总理说绝不退缩,部长说我们坚决不放松。也就是说政策不松动,落实要给力。如果2010年是政策出台年,那么2011年就是落实年,或者2010年是政策给力年,2011年将是落实的给力年。

第二个问题调控房价与调整结构。我们的房价涨幅在5月份已经平稳下来,但是由于翘尾巴的因素,前面几个月涨很快,所以全年房价涨幅仍然在7、8%,甚至于商品住宅是平均10%的增长,当然这是统计局的数字,实际上一些大城市的数字比这个还要高1倍。在这种情况下,我们如何来看待房地产市场,如何来理解总理说的回到合理价位,总理原来说,在他任期以内要把房价保持在一个合理的价位。最近中央电视台讲回到合理价位,所以我一直琢磨这个话是什么意思,怎么回到合理价位,如何回到合理价位?

无非是两种途径,一种就是降价回到合理价位,大家都满意了。第二种回到合理价位,保障性增加了,保障性和商品房价格加在一起回到合理价位。如果像北京那样60%保障房,还有40%是商品房,商品房加保障房平均价格下降,到底怎么理解,大家各自去理解。对于我来说,中国房地产市场到底是什么问题,尽管有人说,全国85%的人买不起房子,对这个话我是提出异议的,因为全国城镇居民85%以上已经拥有了自己的住宅,总理说80%,建设部对外说85%,总理讲话有余地,但是相信已经有85%的人拥有了土地,想买房的人是少数,买不起房的人也是少数,因为他已经有了房子,怎么叫买不起房子,再说85%买不起房子这个话不成立,除非说85%是想买第二套买不起,这个我相信。但是我们考虑的是第一套。

如何理解85%的人有了房子的情况下,到底谁对房地产市场意见最大,问题在哪里?我想起了公共汽车,85%的人已经上了公共汽车,还有百分之几的人在排队上公共汽车,风又很大,公共汽车又很少,大家意见大了,上来以后发现公共汽车挤满了,没有我的地方,要想上公共汽车的人是谁呢?为什么他们上不了公共汽车?我发现是我们的夹心者,过去几年保障房有的城市提出来应保尽保,有的中小企业廉租房租不出去,经济适用房还分不出去,到底谁对住房那么紧张?就是夹心层,就是收入是高于低保,但是买商品房买不起,我们发现夹心层曾经在5、6年当中被政策遗忘了,丢在遗忘的角落,原来我们政策讲的很清楚低收入家庭租廉租房,中低收入家庭购买经济适用房,后来政策变化了,经济适用房面向低收入,把原来面向中低收入变成面向低收入,赶快跑到低收入家庭去买,结果人家说你没资格,你的资格超过低收入家庭,比如大学毕业生很多没有资格,赶快跑到另外窗口,商品房价格一打出来,吕先生在你这里,你的价格是2万元/  平方米,我也买不起,这边不让买,那边买不起,我怎么办?公共汽车永远等不到,这些人是夹心层,而且我发现主要是80后,要结婚了,谈了女朋友一切都很好,丈母娘问我,什么时候跟我女儿结婚,小伙子说房子没有准备好,丈母娘说再等一等。这样的情况下你说我着急不着急,哪条路都不通了。

所以我认为是政策执行当中有了差错,主要解决大城市的夹心层,而且厚度很多,在北京、上海这样的夹心层很多,所以我们要抓住关键问题。如果让夹心层盯着房价降降,因为他希望降价,这样可以买得起,与其这样还不如告诉夹心层未来供应的产品就是我们的保障房。我曾经算过账,北京房价现在3万元/平方米,2万元/平方米,即使降一半这样的夹心层仍然是买不起的,更何况现在没有房价大降的迹象。在广州可能还好一点,真正要时夹心层都买得起商品房,大降价恐怕也是不现实的,所以问题在哪里?我认为与其高度让夹心层想买房,坐公共汽车的人关心我们的房价什么时候降下来,还不如让他更多的关心我们的保障房什么时候盖好,盖成什么样子。

也就是说我的话很清楚,在2010年大家全神贯注房价的同时,实际上我们已经在调整结构,但是调整结构因为刚刚开工,真正推出的不多,到了2011年恐怕才有推出,如果我们2011年重点是调整房价的话,调控房价的话,2011年重点是调整结构,把调整结构落到实处。这就是我对问题的看法,我们全社会在宣传上,认识上是不是有一个误区,盯着商品房市场,因为我们的结构是一房独大的,过去整个新建房供应当中95%是商品房,5%是保障房,这样的结构永远不可能回到合理的价位,回到合理价位必须是调整结构,让不同收入家庭买的到和他收入相匹配的房子,租到和他收入相匹配的房子。

我经常讲体恤衫的市场,分三个档次,第一在座的老总你买T恤衫恐怕买1000元国际品牌,普通员工买的是100元,农民工是买10元一件地摊上也是全棉的,有谁说T恤衫价格太高,有人说呼吁要降价,没有,因为T恤衫供应结构是合理的,而房地产市场供应结构是极不合理的,因为我们是一房独大,所以要真正回到合理的价位,在稳定房价基础上,把结构调整了,调到不同收入家庭都可以买到和他收入相适应的房子,租到和他收入相适应的住房,这时候才是合理价位。所以我认为2011年市场应该理性回归,回归到这样的市场上来。

第三个问题就是回归,市场理性回归就是调整结构,这个结构的调整不是商品房内在结构的调整,我认为对商品房的结构政府不用多管,开发商根据市场需求去进行调整。我们要调整的是商品房和保障房的结构,也就是两个体系,过去光重视商品房的体系结构,不重视保障房的体系结构,现在要把保障房的体系建立起来和商品房之间构成一个住房的供应体系,这样才能够使我们的市场理性回归。这次中央经济工作会议讲到两个体系,我觉得讲的非常好,过去讲两条腿走路,这次改成两个体系,在我看来两个体系三个市场,新房是两个体系,一个是商品房体系,一个是保障房体系,实际上旧房体系还有一个很大的体系就是第三市场,最近我提出三大市场的概念,中国的第一市场是商品房市场,第二市场是保障房市场,第三市场是小产权,城中村、地下室、集体宿舍等等的市场,别小看这个市场,这个市场容纳了全国城镇三分之一人口,我们的农民工兄弟大多数住在小产权、城中村、地下室,北京的地下室住了100万人口,百万大军在地下,全中国多少万大军在地下,几个国家的人都住在我们地下室,对这个市场一点不重视,从来不谈,小产权市场有多大,不得了,但是小产权市场我们不承认,城中村市场不规范,还有一些市场没有统计在里面的。实际上恰恰是中国城市化过程当中不可缺少的市场,这三大市场加在一起组成了中国现在房地产市场,这个市场会长期存在。

所以我们未来市场第一市场要健康稳定的发展,第二市场要大力发展,第三市场应该是规范发展。

讲到这里重点讲讲保障性问题,保障性问题已经给我们提出一个福音,给夹心层和未来农民工兄弟解决住房提出了出路,这个很好,但是要认真研究,今年已经开工了590万套,明年还会再增加,要回答好五个问题,第一个问题谁投资,第二个问题谁建造,第三个问题怎么建,第四个问题保障谁,第五个问题怎么管。“三个谁,两个怎么”,谁出钱投资,谁来建造,保障谁,两个怎么,怎么建房,建在哪里,交通怎么解决,质量怎么把控,怎么管。我们过去是供房管理,千万不能走原来供房管理福利房老路,这个问题要防止,这个问题在2011年将是我们思考的问题。开发商也应该思考这个问题,因为在保障房怎么建造过程当中开发商肯定要参与,2009年竣工面积5.8亿平方米,每一套100平方米就是580万套商品房,今年可能还多一点,也就是600、500万套商品房,明年保障房有1000万套,这个问题是非常大的,开发商要主要的承接。所以理性回归当中,要看到这样的问题。

第二个就是创新要跟上,开发商一直是搞商品房,参与保障房建设如何搞,国内有好的案例,中海就是在香港搞保障房起家的,他里面的经验要借鉴,开发商要好好认真探讨。当然创新的问题更多,一个是科技创新,一个是产品创新,一个是金融创新,刚才说的一些问题,有许多体制问题,有许多没有很好的创新问题。所谓科技创新,如何在2011年搞好绿色发展,节能减排,这个问题应该作为我们房地产开发商认真思考。第二个产品创新,现在的市场除了住宅以外,商用市场我特别看好两大市场,一个叫老年房市场,中国已经进入老龄化社会,2020年退休人达到3亿,老年人用房怎么搞,商业地产特别是旅游地产,我们的高收入家庭消费去那里,不让买房子,买黄金也可以,要调动消费能力,旅游地产、商务地产发展潜力很大,现在很多开发商已经往那个方向发展了。第三金融创新,未来肯定是金融要收紧,货币要收紧,对冲,在这种情况下如何保护好我们的资金链,这个应该要有预案,因为银行贷款不可能像去年前年那么松了,今年怎么办?金融创新方面如何和金融机构一起来搞活直接融资市场,十二五规划当中讲的很清楚,要积极发展债券市场,增加直接融资的比例,在这当中房地产开发商如何和银行一起来推动房地产的创新,房地产金融的创新,开发更多的金融产品。

因为中国房地产市场要健康发展,我始终认为要解决两条出路,第一条出路就是中低收入家庭解决住房的出路,现在这条路子已经指明了,大大往前走,必须两个体系,三个市场来解决住房。第二条出路就是中高收入家庭投资出路,钱的出路在哪里,好像到目前为止还不清晰。所以我们现在采取的办法是赌住,有钱不让你到房地产市场投资,不让你炒楼,但是钱没有出路,开发商又缺少融资渠道,一方面投资者没有投资渠道,另一方面开发商缺少融资渠道,这正是给我们创造了金融创新极好的机会。所以我们抓住这样的时机和金融部门一起搞好房地产创新,比如REITS,私募,这样只有才可以促进房地产市场健康发展。

总而言之,房地产发展目标应该是三大,第一个住有所居,是民生目标第二个健康的楼市,经济目标,防止金融危机,第三个目标绿色发展是环境目标,根据这样的目标在2011年提出我们的任务,第一要落实市场给力,第二在调整结构给力,第三在创新上给力。谢谢大家。

主持人:谢谢顾会长,请顾会长留步,今天我们现场主办方也邀请到了很多房地产相关记者和媒体同行光临我们此次峰会,这样难得的机会和业界这么资深、专业的精英们面对面进行交流,也是一次特别好的机会,今天峰会现场特别增加了媒体提问环节,哪位媒体朋友有兴趣和相关的问题想和顾会长交流的话,请举手示意。

南方都市报记者:现在大家都很关心限购令的效果,限购令执行以来,很多城市成交量下降,但是价格还没有出现明显的回落,明年像广州、深圳继续推行限购令,您怎么看待限购令发挥的作用,会不会担心2011年如果取消的话,会导致房价报复性反弹?

顾云昌:限购令就好像过去发票证,是因为东西不够了,现在花生瓜子鼓励你买,为什么要在这些城市限购,是因为这些城市房价上涨过快,价格已经很高,但是市场的情况是供不应求,比如说北京、上海、深圳,房子不够卖,所以必须限购,我认为这是不得已而为之的办法,一种行政举措,当然现在全国是16个城市限购,更多的城市没有限购,应该说限购令对调控房地产市场发挥了一定的作用,因为调控了供求结构,在增加供应量的同时,我们对需求要进行抑制。

这些城市发挥了作用,至于房价为什么不降?大家对于房地产市场调控目标认识不一致,国务院文件说我们调控的目标是遏制房价过快上涨,但是我们许多准备排公共汽车上车的人,买房的人希望下降,停下来下降,说实在话一旦上了公共汽车关门吧,咱们走吧,没买房的人希望下降,买了房的人希望上涨。我们调控目标大家理解不一样,如果按照房价平稳来说,调控目标初步达到了,对于房价下降的目标远远没有达到,所以这样来衡量房地产市场恐怕最后的结论是不一样的。

更主要一点我看到北京、上海、深圳等地供应量相当紧张,原因在于,据我所知上海过去五年土地供应量,供应的土地能够盖出来房屋的数量,比已经卖掉房屋数量之间存在很大的差距,我看到一个统计数字差了4500万平方米,等于三年的销售量,也就是上海过去若干年供应土地造成的供应量远远比不上已经卖掉的房子数量。北京从另外一个角度来说,供求若干年一直没有完成土地的供应量,所以造成了北京的供应紧张,而深圳在过去若干年当中关内几乎没有土地,现在刚刚打开关外,导致这些城市没有更多的库存来销售,首先要保证基本需求,所以必须进行限购。但是由于供求关系短期没有得到改变,仍然是供不应求,所以在这种情况下,要使房价马上降可能性就很小,这实际上是背后供求关系决定的。去掉投机需求,仍然是供不应求,当然需要一个过程,如果说我们今年土地供应量加大,土地规模翻倍,如果完成计划在2010年将是2010年2.4倍,达到18.1万公顷,从国家统计局数字看来,开发商今年买地数量同比增加了33%,这是十几年当中第一次增加那么大数量,新开工面积增加了48%。如果这些城市的供应情况有了明显的好转,即使限购令取消了,需求量增加,供求关系平衡,也不会造成房价反弹。

所以什么时候取消限购令,要取决于这些城市实际供求关系,比如说福建原来决定去年年底取消,现在延长了,也可能看到供求关系一时改变不了,实际上限购令是为了打时间差,这个时间供求关系很严重,一旦过了这个需求,供应量加大,即使取消限购令,供求关系就平衡了。

 
 

财政部财政科学研究所所长贾康 演讲全文

贾康

职位:财政部财政科学研究所所长

演讲主题:

《2011中国宏观经济走向及对房地产的影响》

在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会今日下午在广州香格里拉酒店盛大举行,峰会汇聚了国内地产界、财经界代表性领军人物,对政策与市场变化进行前瞻性展望,运筹新一年的决胜之道。

在峰会上,财政部财政科学研究所所长贾康发表了演讲。

贾康:谢谢主持人,大家好!我从三个方面谈谈自己的看法,在我发言之前,表达一个愿望,在座的各位朋友有什么问题欢迎大家在我发言过程中间可以写成纸条递给我,收到大家的提问,会尽可能回应大家最关心的事情,在后面留一点时间请大家继续提问。

首先讲一下我对于中国2010年宏观经济走向基本认识。2010年在决策层称为最复杂的一年,宏观调控方面非常努力的做了种种保持必要连续性和增加灵活性、有效性之后,在接近年尾宏观经济政策框架出现了重大变化,货币政策明确回归稳健,我认为标志着这一轮应对世界金融危机终于走到了一个转换点,我们走入了后危机时代。而2010年调控成绩现在看起来是相当不错的,估计今年过一段时间会有一个正式发布,我们现在作为研究者预测感觉,从前面1—9月份数据和这一阵子动向分析,2010年龙头指标GDP增长幅度是10%左右,这在全世界经济体里面给人最深刻的亮点,中国作为新兴市场发展中国家一个领军者,延续了十年之前应对亚洲金融危机冲击里面表现最好的成绩,这一轮应对世界金融危机仍然可以评价为表现最好。

2011年在后危机时代运行中间,政策框架按现在的表述一松一紧,财政政策继续紧是松的方面,而货币政策回归稳健是紧的方面,这种宏观政策搭配是有必要的,我们仍然面临非常复杂内部外部的经济运行环境,我们还要特别努力怎么样把短期和中长期考虑在一起。谈一下我对于2010年宏观经济走向方面的政策,我感觉非常大的可能性会延续又好又快发展局面,如果没有什么特别大的出人意料的变动,即将展开的年度经济运行,还是很有希望继续保持在接近10%或者10%左右的增长速度上。

现在有些研究者已经意识到,有一些负面的,可能会影响我们速度继续保持两位书增长势头的因素,但我感觉还要考虑另外一些支撑我们经济成长性,从经验判断来说,最大的可能性2011年是又一个又好又快发展的局面年度。但是确实我们还有很多面临的困扰和挑战,中央最近关于十二五的建议里面,特别说到了,我们仍然处于大有作为的战略机遇期,同时面临着一系列可以预见和不可预见的风险和挑战。这种复杂性实际上就是提醒我们在黄金发展的同时,一定要特别关注矛盾和矛盾的凸显,怎么样化解矛盾,这是我想谈的第一个层次基本看法。

第二个层次谈一下对于房地产的影响,房地产整个业界总体来说要充分认识对于整个国民经济的重要性,无论怎么表述它有很多的争论,有人认为应该是支柱产业,有人认为不宜称为支柱产业,有人试图把房地产业和建筑业分开,建筑业是支柱,而房地产业不是,我不太愿意拘泥于概念性的讨论。我们主要讲和房地产相关的产业链它的表现显然是整个国民经济里面非常非常重要的,带有支柱性的组成部分。在房地产运行方面,我个人感觉最值得强调的就是在2010年房地产调控新政运行过程中间,要肯定从决策层、管理部门调控角度来说,所必须持有所谓政策理性是明显提高了。我个人评价现在已经可以判断出来很清晰的双轨统筹的调控框架,最典型的说法就是前不久温家宝总理在中央人民广播电台他回应民众的提问时候,专门强调了总理管的事情和总经理管的事情是有不同对象的。我们经常听到这种疑问,到底总理管的好,还是总经理管的好,谁能把这个事情让大家管的比较满意,总理的回答非常清晰,我作为总理要管主要就是保障房,总经理要管的是市场调节那部分,商品房,产权房,    他们自己在公平竞争中间更多发挥自主权去管的事情。这样的回答就在清晰勾画我们作为读者愿意表述双轨统筹,我比较强调统筹首先在面对全局眼界上要有顶层规划,通盘国土开发规划和各个地方政府辖区国土开发的规划,里面各种功能区包括我们现在所说的住房,住房里面的结构考虑,有多少一般商品住宅,有多少高端住宅,保障房有多少常租房等等,是无法想象要靠市场主体试错要做好,必须政府尽职尽责努力听取专家的意见把规划做好,这个规划既要照着保障轨也要照着市场轨。保障轨主要是管脱离和引导,我们过去曾经试图以经济适用房的概念把脱轨情况解决,事实证明不行,经济适用房已经引出了漏洞百出等一系列为人民所诟病的负面影响,我们现在正在淡化这个概念。而更加明确的强调,从棚户区改造开始,把廉租房建设继续做好,特别是大力的要加快建设适应夹心层公租房、常租房的建设。把这两层托好的情况下,商品房市场很多的忧虑就会跟着淡化下来。

在管规划,管托底后面要跟着管引导,包括保障房,保障房高端的居住房都可以积极引入民间资本,社会力量去参与。另外在市场轨方面,要管好了规划,管好了保障房这边托底有效供给,实际上说起来人人都觉得是一个焦点问题的房价问题就不再是焦点了,像在重庆30—35%要靠商品房提供,剩下60%大概三分之二通过自己实行消费者主权到市场上去认购商品房,那个时候的房价当然就是政府在规划合理引导之下,市场公平竞争中间去优化配置的问题。那时候的房价在总体有了一个通盘的双轨统筹框架之下,有效供给能够基本解决托底问题以后,自然形成一个交易里面的各种结构上的价位。假定杭州西湖边独立别墅,炒成什么样的天价政府也不用着急,这个注定是社会中间最富裕少数人群争夺的对象,而一般商品住宅也是在夹心层转为更有能力购买商品住房购买者的时候,相对从容他们自己去挑选去购买的情况。

所以我觉得在市场轨方面,管规划后面主要跟着管规则,当然还要再加上一条,政府应该管收税,不光是交易环节要收税,我历来主张现在的调控已使我们看清楚在保有环节也要解决怎么收税,怎么合理调节的问题。

这个问题就引入到我所说的第三个层次,现在在经济仍然发展相当不错,继续应对挑战,化解风险的同时,我们国家的房地产调控怎么样合理的加固,制度建设因素已经成为当务之急。4月15号以来将近三个季度的调控过程已经非常明显向我们展示了在所谓史无前例的,有空前力度房地产新政继续运行过程中间,如果不加入有效的制度建设因素,这一轮房地产调控新政很可能已经过去几轮调控相比并没有贡献什么值得肯定的,更高水平的新的,在历史上能够留下的贡献。这个调控要作出自己应有的贡献,迫切需要总结现在已经看的越来越清楚的经验,比照市场经济国际经验,回到中国的国情,找到怎么样把制度建设往前推的切入点。

我个人认为要把我们的短期问题和中长期问题衔接好,就需要有一种远见来覆盖,当前看起来还莫衷一是的争论问题。这种远见怎么形成?我个人认为在税问题上要以更开明的态度来讨论,最主要制度因素交易环节征税之后,保有环节也应该征税,房地产税在中国应该以房产税改革试点来切入,在税这个事情上简单说有百分之多少的人是什么态度,不是一个专业的态度,不是一个专业评判标准。举一个例子,前一段时间我看到媒体大篇报道关于车船税,收集各方面意见58%的社会成员认为这个税负偏高。我作为研究者认为这种判断意义不大,我们设想一下,如果我们做一个全民公决,中国个人所得税何去何从,很可能最后的结果就是大多数人认为个人收入调节税应该取消,这是最大的概念可能出现的公决结果。但是任何了解财政分配和税制建设的人都会知道,个人收入调节税是绝对不可能取消,按照所谓少数服从多数原则来讨论。

在这个方面与其说百分比是多少,实际上我们更需要是以共和的精神来做理性的沟通。2011年也是辛亥革命100周年的纪念日,我注意到人们在讨论辛亥革命的时候,又想到走向共和这100年的历史,在中国实际上现在迫切需要在认定民主、法治和走向共和这中间民主和共和是有联系,有区别的,很多重大公共资源配置问题并不是件大的少数服从多数能够得到合理解决的,需要更多的按照共和的精神来做理性、透明讨论之后,八个字的道理尽可能说出来,然后寻求一种妥协,寻求社会各个利益团体,各种不同阶层角度之间可能形成最大公约数来寻求社会和谐和长远健康发展,税的问题最明显体现了共和,公共资源分配重大社会问题。如果简单以少数服从多数,现实生活中间很容易出现多数人的保证,很容易短期考虑压倒长期考虑。

现在说房产税需要更开明讨论,中国的制度建设是否需要向其它市场经济国家学习,消费性住房保有性环节调节税,但是切入一定要在高端增量方面试探来做,邓小平理论非常重要,非常朴素,但是被现实证明非常精辟,大的方向要改革要创新,在一些有争论的方面,大致的方向看到以后,要不争论,大胆的试,大胆的创。20年前我们怎么建立的股票交易所,深市、沪市,小平同志甚至把话说到了,大不了搞几年看不行再关掉,无论如何要试。搞市场经济人家为什么有证券交易所,中国在这方面是不是应该试,有那么强烈的反对意见,他把话说到极端,总得让我试一试,大不了再关掉。我们现在正在纪念资本市场,股票交易所成立为特别标志20年,我现在作为一个研究者,我们现在也迫切需要寻求一个在大胆试,大胆闯方面可行性方案一种基本共识。应该提倡更理性,更开明交流不同的想法,而不是简单在网上开骂。在这里面操作问题一定要给社会成员制定清楚,保有环节的税在今年有很大可能性在某些城市先行先试的话,需要以保障来覆盖住有所居条件这35%左右的人,和这个税没有一点关系,没有对他产生负面影响,如果有关系就是正面的,是更多得到的资金反过来加快保障房建设,更快的改变他们的住有所居。

还有一般社会中产概念下收入阶层,包括公职人员应该给他们吃定心丸,我不任何试点方案有必要性覆盖大家第一条住房,一定要给大家吃定心丸,不会涉及这一片,只剩下高端和增量,高端和增量也不是和社会上先富起来的人过不去,这是市场经济通行原则,就是税收的覆盖能力原则,他们有可能在再分配优化过程当中为国库多做一些贡献,反过来也增加社会整个和谐,让他们更加心安理得享受带来先富起来幸福感和整个社会一起共享改革开放更好的环境。这是全社会各个阶层共赢一个前提,这是跳出短期利益共同考虑长远利益一个必要的视角。这是我讲的三个层次问题。

现在已经有人提出问题,我简要回应一下,中央定调,货币供应常态化,但2011年是十二五规划第一年,人民币升值预期导致热钱仍会留入,因此有人预计货币供应量仍难以下降,请问您怎么看待2011年货币供应量(认识前提,当前高房价很大程度上是流动性推动的)?

这个问题我先谈一点自己的看法,当前的高房价和流动性有一定关系,但是直接的关系已经越来越少,我们现在在抽紧信贷调节方面,是整个货币政策没有转型之前先动的,一直做到第二套房子不许提供贷款,如果单就房地产运行来说,流动性这方面抽紧的措施我感觉基本也就这样了,所以现在房价如果仍然居高不下,从结构上来讲,和流动性的推动关系已经不大,总体来说在管理通胀预期考虑之下,使货币政策回归稳健也在收紧银根。所以到了2011年,按照这位提问者的想法,虽然政府姿态出来了,但是2011年货币供应量难以下降。货币供应量怎么计算有很多专业上的考虑,如果以贷款发放规模来算,很可能这一年不会明显下降太多,但是大家不要忘了,GDP这一年还要上涨9—10%,实际上相对的扩张方面政策扩张度应该承认在回归稳健之后,这一年货币政策是在收紧的,在收紧的同时,对于房地产又继续在实行信贷方面收紧已经早已明确。所以我个人基本看法,在大家关心的高房价问题之上,不宜再简单的和流动性过剩概念划等号。

流动性如果只是以货币投放量、供应量来看也有很大的偏颇,2007年中央非常明确提出两防,08年逐渐把两防变成一保一控,最后到08年11月宣布两大政策实行重大的转变,开始实行扩张性一揽子经济刺激方案,在这个过程中间,我们货币供应量出去没有,回笼没有,没有什么特别的手段来回笼货币,但为什么通胀的压力一下子变成通缩的压力,在货币运行中间另外一个重要的参数就是货币的流通速度一落千丈。我们特别需要关注,货币流通速度变化从何而来,在2011年会怎么变化,08年变化是受外部的冲击,造成所有的企业投资方面一下子预期不好,不敢动了,发出去的货币仍然在,但是都不流动了,流通速度没有,所以通胀转为通缩。2011年我个人看法,不要只看货币总量的指标,还要关注和货币流通、市场预期相关的种种变量。

回答这个问题,最根本的想法是不是想提出,在这种情况下对于中国特色地方政府投资冲动在这里面的影响如何?地方政府如果投资冲动按照过去经验很可能发生,如果把人事问题已经安排到位的话,后面跟着就是新的班子又有新的气象,要有新的政绩表现,这个就是我们所谓的政治周期因素影响。但是在2011年要到秋天前后,人事的问题才可以到位。所以我个人比较直率说,似乎我们不用太担心在这个年头地方政府投资冲动比原来有更加升级的表现,应该还是在十八大之后新班子到位以后要特别提防的。这个年度的问题要和下个年度衔接,怎么样合理的通盘考虑。总之一句话,我个人强调不要简单只看货币供应量,这个问题隐含地方政府投资冲动和行为模式确实是很重要的经济变量,在这个年度至少上半年这个变量不会使整个热度迅速往上冲,因为大家还在等待最关键后面人事安排落实。

看看大家还有什么问题。

南方日报记者:贾所长你好,我想请问一下房产税的问题,请您详细介绍一下,据您了解房产税会不会在今年开征,会涉及哪些城市,主要是会采取什么样的形式?第二个问题去年以来国家都进入了加息通道,您预计今年这种局势会不会持续下去,对整个房地产市场会产生什么样的影响?

贾康:先回答后面一个问题,我认为在现在两次加息已经明确表明,我们是在加息通道运行,如果没有特别大的意外,比如整个世界经济二次探底,这个概率是很低的,我们将在加息通道运行至少三个年头甚至再长一点时间。

前面的问题,实话实说具体的方案要由相关的管理部门来发布,现在我们听到上海和重庆领导非常明确表态他们愿意先行先试,我们只能拭目以待。

时间到了,谢谢。

 
 

中国房地产2011新年峰会沙龙:亚运大利好VS调控再加码,广州楼市走向何方?

沙龙背景:


    广州亚运会于不久前拉下帷幕,为了办好这场备受世人瞩目的体育盛宴,整个亚运会总投资达到1200亿,这其中用于城市面貌和环境改善的预算资金达到1090亿元,亚运会对于广州城市环境与价值的提升作用不言而喻。但与此同时,作为传统的四大一线城市之一,与京沪深相比,广州房价一直被称为一线城市的"洼地"。在"亚运会"效应下?广州的城市价值和房价是否可直追京沪深?调控加码之下,广州楼市何去何从?

李慰:想买房的人赶紧买

  • 在未来广州因为这次亚运会,这么多年的积累,广州社会地位,经济地位,国际形象都得到了很大的提升。对于这样的城市,它的房价绝对有很强的上涨动力。

曹志伟:广州楼市供求矛盾突出 房价仍将上涨

  • 讨论后亚运时代广州的房价升还是跌,这个是很弱智的问题,不需要讨论。问题是升多少,想它升多少,是否可以控制的住!

徐建平:亚运会的召开大大提升了城市价值

  • 亚运会的召开对城市价值的提升是一个历史的高度,城市价值提升了,这个城市对房地产市场最大的影响首先是人,未来的广州在短期内人口的聚集度应该是广州市建城2000多以来最强最快的时期,未来十年当中有更多的人愿意到广州来居住,广州的城市人口会迅速的膨胀,这是最大的利好。

顾云昌:广州要使房价保持平稳必须调控再加码

  • 我理解亚运会开了以后,广州房价上涨的压力更大了,要使房价保持平稳发展必须调控再加码。

>> 沙龙主持


严家森:网易房产主编


>> 演讲嘉宾


顾云昌:中国房地产及住宅研究会副会长


徐建平:中地行董事长


曹志伟:新城市集团董事长


李慰:合富辉煌执行董事 副总经理

 

中国房地产2011新年峰会沙龙:商住倒挂+住宅限购 商业地产起飞在即?

沙龙背景:


    2010年可谓中国房地产史上的调控之年,无论是年初出台的"新国十条"、还是国庆前出台的9.29新政,其调控的目标均为住宅地产。随着住宅政策的收紧,广州的商业地产市场是否将迎来新发展契机?

吕劲:珠江新城100万平方米写字楼供应不算多

  • 广州确实是物美价廉。我记得三年前在上海租写字楼还不是最好的地段,都租到每天1美金,现在珠江新城很辛苦才达到每天1美金,所以空间大的是。

刘蔚海:商用地产起飞 投资写字楼正当时

  • 我们看到一个可喜的现象,即便有这么大的供应,我们也有很大的需求来平衡。在需求底下,租金过去一年有挺大的回升,在甲级写字楼的租金大概是15%左右的增长速度。

杨军艇:总部经济在广州是行不通的

  • 我们很难想象去莫斯科,苏联发展不摆莫斯科摆在海明威,所以总部经济在广州是行不通的。

黄文杰:未来十年是商业地产黄金发展的时期

  • 在21世纪的前十年看作是住宅地产黄金发展时期,在2010年开始,接下来的十年是商业地产黄金发展的时期。

>> 沙龙主持


黄华军:第一商业网总裁


>> 演讲嘉宾


吕劲:富力执行董事


刘蔚海:世邦魏理仕华南董事总经理


杨军艇:百嘉信太阳新天地购物中心董事总经理


黄文杰:广东流通业商会执行会长

 

中国房地产冠军榜颁奖盛典现场图片

 

中国房地产2011新年峰会现场图片

 
 

2010年度中国地产冠军榜(广州)集团住宅冠亚季销售



冠军

碧桂园控股


亚军

雅居乐地产控股有限公司


季军

越秀地产股份有限公司
 

2010年度中国地产冠军榜(广州)十大畅销名盘


亚运城

汇景新城

碧桂园凤凰城

富力金港城

恒大山水城

凯旋新世界

招商金山谷

碧桂园豪园

中海锦榕湾

雅居乐十年小雅
 

2010年度中国地产冠军榜十大美誉品牌


富力地产

碧桂园

雅居乐

香江集团

保利地产

恒大地产

合生创展

时代地产

家和地产

万达集团
 

媒体报道

多套房今年可能征房产税
    昨天网易房产主办的中国房地产2011新年峰会上,来自住建部和财政部等接近决策层的大腕们集体论道2011年房产调控将走向何方?贾康指出,房产税将是新一轮房地产调控中的重要内容, 部分城市进行试点的概率非常高。[详细]

住建部秦虹:今年或陆续有限购政策
    秦虹在网易房产举办的中国房地产2011新年峰会上表示:今年中国房地产调控仍将保持连续性和稳定性,除了控制投资性需求的政策将得以维持外,还可能陆续会有一些新的城市根据当地的情况出台新的限购政策。[详细]

多路专家“把脉”楼市 广州房价今年或涨15%
    昨日在广州网易房产新年峰会上,多路房地产专家把脉楼市,并给出“药方”。而在随后举行的“广州楼市走向”沙龙上,有地产老总则预言今年广州房价的涨幅能达到15%以上。[详细]

限购限贷政策今年不会松动
    今年国家还会出台更多的调控政策来降低房价吗?昨日在广州举行的2011中国房地产新年峰会上,财政科学研究所所长贾康和住建部政策研究中心副主任秦虹均认为今年楼市调控仍会持续。[详细]

贾康:房产税向豪宅和多套房试点征收
    在昨天网易房产主办的中国房地产2011新年峰会上,财政部财政科学研究所所长贾康、住建部政策研究中心副主任秦虹、中国房地产研究会副会长顾云昌等知名学者相继发表自己的观点,并针对楼市的四大难题一一作答。[详细]

调控效应不尽如人意 2011应给力落实
    “2010年,政策很给力,落实不够好;2011年,政策不松动,落实要给力。”昨日由网易房产主办的中国房地产2011新年峰会上,中国房地产研究会副会长顾云昌认为,要警惕“限购令”松绑变“抢购令”。[详细]
 

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