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更多房产专题金九银十——广州楼市升级的机遇与风险
“金九银十”房价是否会涨?大户型产品放量是否会拉升均价增加楼市风险?广州下一个“豪宅”板块又在何处?在2012年广州房博会网易房产举办的“金九银十——广州楼市升级的机遇与风险”主题论坛上,雅居乐华南区营销中心副总监吴耀华、合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌、经纬行研究中心总监朱欣苑等知名业内人士各抒己见,对上述问题进行了深入探讨。
[访谈主题]金九银十——广州楼市升级的机遇与风险
 
本期嘉宾:

·雅居乐华南区营销中心副总监吴耀华
·合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌

·经纬行研究中心总监朱欣苑

本期观点

  在9月16日,网易房产于2012年广州房博会上举办的“金九银十——广州楼市升级的机遇与风险”主题论坛上,雅居乐华南区营销中心副总监吴耀华谈到,政府为何不将保障房算在房价体系里面在业界一直有争议,如果把保障房的价钱放进市场均价中整体考虑,广州楼价很快就降下来了。

     另外,合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌则认为,当前楼市政策平稳,价格平稳,央行已两次降息,同时楼市供应量也较充足,所以现在买房的机会算好。

    经纬行研究中心总监朱欣苑则表示,广州今年下半年"豪宅"放量,涨均价引调控均存可能性,但应该注意,均价拉高不代表楼价上涨,大部分楼价保持平稳状态。

 

金九银十——广州楼市升级的机遇与风险

 

              雅居乐华南区营销中心副总监吴耀华

吴耀华:"金九银十"将成交活跃 房价仍相对平稳

房地产业界有一个比较热的争议,那就是政府为什么不报保障房算在房价体系里面。如果把保障房的价钱放进市场均价中整体考虑,广州楼价很快就降下来了。

另外,每年10、11月份市场都会迎来高端产品的放量,所以市场均价也通常比8-9月份高,不过整体来看,当前还是有不少价格相当实惠的近郊盘推出。

我认为在未来一段时间广州楼价也是相对平稳的,可能不会有市场所担心的价格走得很高的情况。 [详细]

 

            合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌

龙斌:广州楼市整体平稳 当前是买房好时机

随着楼市的平稳,现在价格也比较平稳,大家会逐渐适应目前的市场氛围,而且现在来看政策也是比较稳,为了保经济房地产政策也会比较稳。下半年广州楼市改善型需求会逐渐增加,但不会很大规模释放,所以市场处于具有承接力但释放缓慢的状态。

另外,对于买房,龙斌认为,现在已两次降息,首次购房部分还能享受8.5折的利率优惠,而且现在来看供应量也较充足,价格也比较稳,所以现在买房的机会应该还算好。做投资的话可以从两个方面考虑,一个就是广州最好城市资源都集中的地方,即“价值高地”,第二个方向就是“价值洼地”。[详细]

 

            经纬行研究中心总监朱欣苑

朱欣苑:下半年"豪宅"放量 涨均价引调控均存可能

从去年极度萎缩到今年刚需的释放,还有红五月的爆发,接着面对国家两次降息,流动性的释放也让更多改善性客户(甚至有一部分是投资客户)也进入到市场,这便是导致目前限购环境中市场成交量依然保持历史高位的原因。

另外,朱欣苑认为,下半年广州楼市大户型产品放量拉升楼市均价、引来调控,上述描述存在可能性。但应该注意,均价不代表楼价。中心区项目成交比重上升,豪宅项目比重成交上升自然会反应出来到整体全市签约均价上涨,但这并不以为这楼价上涨,大部分楼价保持平稳状态。 [详细]

嘉宾精彩观点

吴耀华:我认为在未来一段时间广州楼价是相对平稳的,可能不会有市场所担心的价格走得很高的情况。
龙斌:对于刚需,现在买房的机会应该还算好。如果做投资,可以考虑“价值高地”和“价值洼地”两个方向。
朱欣苑:下半年广州楼市大户型产品放量拉升楼市均价、引来调控,上述描述存在可能性。但应该注意,均价不代表楼价。

文字实录

主题:“金九银十——广州楼市升级的机遇与风险”

嘉宾:雅居乐华南区营销中心副总监吴耀华、合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌、经纬行研究中心总监朱欣苑

主持人:阳光家园数据显示今年上半年广州大户型销售萎缩,但下半年大户型供应量开始放量,上述供需的变化,原因何在?
龙斌:今年以来房地产市场有变化,3月份以后市场成交恢复的比较快,主要消化是刚需产品,为什么呢?大家知道去年以来很严格限购限贷制约了多次置业和投资型购房者,市场转为以第一次买房或者是换房为主,现在有一个统计,就象一手市场第一次买房是50%以上,加上部分第二次买房,第三次和第四次非常少,他除非是把以前的卖掉再买,这些比较少。所以小户型消化的特别快。我看到有一个数据,到今年2月份为止,各个区域产品的变化其中大户型的会积压得比较多,特别是在外围区域大户型挤压得更多。外围区域价格低,小户型总价也低,但是大户型总价高这样消化起来比较慢。到现在为止至少有两部分使得大户型比较多,第一,之前推盘觉得没把握的延后推迟大户型,现在市场好了以后,回暖以后集中进入市场。另外就是之前销不动,或者是没有采用比较好的销售措施降价或者是其他措施,所以现在来看大户型比重比较多。我们数据统计,144以上的户型基本上占40%,144以下的中小户型占60%,但是外面区域大户型比重更高一些,这就是整个市场,还有政策方面带来的市场结构变化。
主持人:不少业内人士认为广州的限购政策短期内不会不动摇,但面临大户型放量的广州楼市,在政策和购房者方面是否有足够信心呢?
龙斌:我觉得首先购房者的信心多数恢复的比较好,为什么呢?现在国家是两次降息,降息就意味着成本减少,准备金率下降,政策在保经济增长有所微调,微调带来的结果一方面是经济促进增长,另一方面是对大家买楼会有比较强的支撑,因为货币量一多,就意味着未来的通胀压力大。不动产在这样的环境下,其保值和增值的功能会更突出。举一个例子,前两天美国又推出第三轮的Q1流动性量化宽松,因为美国就业市场比较低迷,经济恢复不理想,用通俗的话来说要印钞票刺激经济。这样的话,全球都是这样的氛围,我们国家其实也不可能幸免。现在一方面要放松一下货币的环境,当然另一方面也要防止通胀出现过于厉害的局面。所以我觉得,从多数市场或者是购房人的心态来看,还是认为持有房产会更安全一点。
除此,还有一个很重要的因素是改善型需求仍然比较大,但这部分需求为什么没有很好释放出来?这便是受政策因素影响。第一,限购。你有两套房除了再卖一套才能买,这个有很大的制约,很多人不想卖,或者觉得有一些房子出租更好。第二,限贷。改善型的房子如果140-150买市区肯定是100万,300万以上不算太好的房子,当然到外围去选择性很多,在现贷的条件下,如果是第二次买房60%的首付,这个首付对很多人都是比较困难,目前环境制约了改善型需求的释放。
总的来看,随着楼市的平稳,现在价格也比较平稳,大家会逐渐适应目前的市场氛围,而且现在来看政策也是比较稳,为了保经济房地产政策比较稳。从改善型需求来看,应该会逐渐的增加,但是我想也不会很大规模的释放,所以市场总的承接力还有,但是释放是缓慢的过程。市场平稳,价格平稳既是基本的要求,也应该是市场的唯一的一个选择。
主持人:广州传统的豪宅在二沙岛或者是珠江新城,接下来哪一个板块会成为新一轮的豪宅热点板块?
龙斌:我们看到沿珠江两岸基本上都是广州最好最贵房子的聚集地,如果从背后的原因来看,我感觉是因为城市中心发展和迁移。我们知道,过去肯定是沙面、上下九、二沙岛、北京路是广州中心区域,不动产价值最高的地方在这里,随后我们看到广州的中心向东迁移,新的CBD珠江新城包括天河商圈,珠江两岸的琶洲会展中心。这是我们现在十年来发展变化最剧烈的变化。广州的标志,大家一定会想到珠江新城CBD、西塔、广州塔或者是金融商务区,这一块现在的住宅价格跟过去相比变化非常大。4-5年前,有4万元的住宅都是天价,现在珠江新城4万块钱是中等偏上。
一般顶级最高端的豪宅10万以上,最好的单位几千万甚至过亿,这是整个城市整体实力,发展发展中轴的变化。未来,我们注意到,广州发展的重点规划区域是金融城、白鹅潭、白云新城、会展区,包括东进核心区域萝岗和将来向南发展的亚运城,以后豪宅的发展仍然还是有中心,中心可能是在我们的CBD,未来会有多个集,豪宅也可以叫副中心,城市有副中心,豪宅也有副中心。刚才说的白云新城2万元的楼面地价开发出来的住宅,我相信一定是非常高端的。另外,萝岗作为广州产业创新生态最佳地点,开发的高端住宅一定会应和很多高端人群的需要。而旧城改造比较多的白鹅潭,我相信将来都会有标志性的建筑。还有珠江在向东现在的番禺,大家现在都知道番禺星河湾,包括雅居乐开发的复式和别墅都是市场高价值的物业。这种发展趋势将来会多极化。总的来看,只要我们的城市发展还是保持非常快的速度,我们的产业,我们富裕人群,包括大家改善居住,以及很富裕的人追求一些享受的居住环境,高端居住一定还会有比较好的发展前景。商务参加一个论坛地铁公司也介绍,现在地铁是200多公里未来会到500多公里,这相当于最发达的纽约、东京地铁的概念,这个一定会反应到土地的价值和房屋的价值上。
主持人:之前有媒体调查了限购2年20个城市的房价,并列出了广州十大最贵楼盘。看到这个名单有专家就感叹,广州太可怜了,竟然没有豪宅只有高价房。您是否认同?
龙斌:我不太同意广州没有真正意义上的豪宅。珠江新城南向朝江,基本上可以纵览广州标志性地标:西塔、广州塔、歌剧院等景观,这里的高档住宅就是豪宅。如果一个城市最繁华的景象都可以享受到,那肯定是豪宅。我讲一个例子,奥运之前去了一趟伦敦,我去参观了伦敦海德公园旁边的海德公园一号,从外面看这就是一个公寓,但这里是英国伦敦最繁华的商圈,很多顶级名店都聚集在那里,另外,还可以看到中央公园,这是他独特的地方,这说明地段也是非常关键的一点。另外,海德公园一号是高密度的,它旁边有酒店挨着,甚至其和酒店的间距相当于“接吻楼”的概念,但海德公园一号一套就是上亿人民币,几千万的英镑。这个问题牵涉出对豪宅的定义,豪宅是享有稀缺资源,享受顶级的居住环境,豪宅类似有很多种城市豪宅还有大别墅。从这个角度来看,刚才广州只是举了珠江新城的例子,现在番禺、花都,现在各个区域都有在全国很有影响豪宅。这个豪宅不一定用价格来看,因为从价格上来看,广州比北京、上海甚至是深圳都差很远,比如深圳华侨城一带都是十几万的房子,但是未必价值高出广州很多。我感觉我们看待豪宅,刚才讲的是顶级豪宅,但是只要是在资源上,在产品上,在建筑上,在特定服务人群上,他都有独特的地方,包括在文化上都有独特的地方,就能够叫豪宅。我觉得从各个区域,包括我们去看国外的也好,国内的也好,广州的豪宅,我认为应该还是很有特点的。
主持人:下半年广州楼市大户型产品放量拉升楼市均价,是否会引来调控的压力?
龙斌:中央调控强调增加普通住宅供应,这一点始终是调控非常重要的方面,因为普通住宅就是最大的需求量,基本上主要是大家首次买房,首先肯定考虑的是普通住宅,面积适中,区域要好一些方便一些,现在来看,因为从之前土地供应来看,之前有"70/90"后来又取消了。这面临一个什么问题呢?普通住宅供应还是存在一定的问题。再加上我们现在从购房的结构来看,往往是比较有钱人可以买得起房,而且买得起多套房,这样的话会给市场传达一个比较错误的信号,大家都需要大房子贵房子,但是实际上这个量是有限的,但是也是很有需求,我们现在看到政策限购限贷包括以后的政策都会朝这个方向迈进,就是保障绝大多数居民能够买得起他们比较满意的房子,普通的住房。我相信这块是调控的重点,至于说,现在因为结构的化,我想价格方面不会有太大的变化,大家都会看到,如果这个房子总价过高,或者是他的楼价上升的比较快,一定会面临销售的困难。其实现在的市场是理性的,不追涨。一方面又有政策的压力,开发商也需要回笼资金,另一方面市场也是比较冷静理性,同时被政策抑制了需求,我个人觉得到明年甚至是明年下半年,价格会相对比较稳。之前任志强说明年三月楼价暴涨我觉得不会到这样的情况,广州的情况是比较平稳。制约结构性的变化,结构性的变化在普通市场得到供应之后会得到修整,当然也应该看到一点,现在老城区的土地供应量还有房子的供应量新增是比较少,老城区还是靠二手来解决。老城区随着发展应该是比较稳定,调整价格的机会比较小。外围的区域很多的价格不贵,比方说花都区是7000-8000左右,南沙区以前是5000-6000,现在是上了8000多。萝岗区很多年都保持在1.2万1.3万,萝岗区跟其他区域相比,他的价格是最平稳的区,每个区都有自己的特点状况。如果说,我们城市发展很快,我相信对外围区域,原来价格比较低,也有一些上升的动力,总的来看,这样的上升其实也不能说不正常。 现在调控给大家一个举措,调控是楼价一定会下降吗?未必。其实楼价下降也是一个短暂的现象,我们今年看到的是价格的调整,是多种因素经济、政策、大环境外围环境不好带来的调整,等到恢复比较正常的状态,中长期来看是缓慢上升,因为什么?现在通货膨胀都在涨了,大家的收入也在增长,经济,每年有8%-10%的增长,收入也在增长,城市地铁、交通、基础设施都在改善,我想楼价在这种情况下缓慢一定幅度的上升应该算是正常的现象,所以不必说楼价一上涨就好象是很不正常,现在反而形成这样的观点。我觉得保持适度的增长是经济城市、收入增长的反应,应该是一个必然的现象。
主持人:目前的经济环境复杂:一方面美国不久前推出了QE3,另一方面国内经济缓慢下行,最新数据显示通胀又出现反弹。在这样复杂经济形式下,现在投资豪宅是不是好的机会,豪宅的投资客应该注重什么样的因素?
龙斌:其实我觉得现在买房的机会应该还算好的,降息降了2次,特别是首次购房还有8.5折的利率,有一些银行已经开始取消,为什么取消呢?银行肯定不赚钱,或者是赚得少,这个结果对购房者有利,而且现在来看供应量也还比较充足,大家去买房解决居住问题,价格也比较稳,应该是一个好的事情。做投资的话可以从两个方面考虑,一个就是广州最好城市资源都集中的地方,是价值的高地可以考虑,这种投资方向可以考虑,因为我们广州所有的,大家都认可的地方是价值最高的地方可以考虑,这是一个方向。第二个方向就是洼地。现在大家觉得这个地方楼价跟他们的发展,跟政府的规划,跟楼盘品质、生态,各式各样未来发展前景交通情况是一个洼地,我们也可以大胆的投资,像刚才举的例子,萝岗是洼地很有潜力,南沙未来国家级新区几十年建设政府会重点投入其实也可以考虑,还有一些产品素质特别好的,现在区域供应量很集中价格还是在低洼水平,未来应该前景还是比较大。两个方向,一个是高低,一个是洼地。


主持人:阳光家园数据显示今年上半年广州大户型销售萎缩,但下半年大户型供应量开始放量,上述供需的变化,原因何在?
朱欣苑:下半年的改善,5月份的改善7月份的豪宅面世,客户群体从刚需到改善性客户一直到豪宅客户不断进入到市场当中,这里面肯定是综合因素的结果,首先应该说从去年极度萎缩到今年刚需的释放,还有红五月的爆发,接着面对国家两次降息,流动性的释放也给到市场信息,让更多改善性客户,甚至是有一部分的投资客户也进入到市场,这也是我们看到为什么仍然限购的环境当中,我们市场成交量依然是保持历史高位,我先说这么多。
主持人:接下来雅居乐在萝岗有一个豪宅入市,你们有没有担心过市场承接力的问题。
朱欣苑:我这里提供一个微观的表现,保利有个楼盘是今天开盘,同事微博发来照片说客户从昨天晚上就排队了,从一个个案可以反应出一种特征,对于真正好的项目市场还是很追捧的,其实对于豪宅项目市场承接力从几个方面来看,第一,对于豪宅项目首先是地段,比如说珠江新城白云新城,客户的选择买的就是一个身份,特别是珠江新城的买家非常明显,珠江新城的很多项目并不见得居住舒适度有多高,反而高密度使得舒适度有所降低,这是所有买家的共识,但是还是买珠江新城,买的就是身份。很多的客户非常看中片区所代表的形象,只要这个形象在这里资源的稀缺性所决定唯一。像这种类似的产品,对于这样的豪宅项目市场承接力肯定是在。对于没有区域发展前景支撑一些豪宅项目可能更考验的是项目的功底,项目定位和产品到底能不能使得买家认可。特别是像最近有一个项目爆出来说,副室单位是20-30万,这个市场承接力会存在一定的考验。
主持人:广州传统的豪宅在二沙岛或者是珠江新城,接下来哪一个板块会成为新一轮的豪宅热点板块?
朱欣苑:现在来看肯定是珠江新城,像现在接近推的中海花城湾等一些项目在珠江新城集中体现,还有天河北有一些项目要接近面世,还有白云新城,珠江新城和白云新城是市场受关注度比较高,白云新城是因为珠海和保利的项目当年都是地王,楼价就到2万现在是多少是市场很关注,最关注是他卖的怎么样,这就是市场承接力的问题。
主持人:主持人:之前有媒体调查了限购2年20个城市的房价,并列出了广州十大最贵楼盘。看到这个名单有专家就感叹,广州太可怜了,竟然没有豪宅只有高价房。您是否认同?
朱欣苑:我一直是坚持市场化的观点,所以对于豪宅的界定我们并不会说好率到很多其他方面的因素,更重要的一个参考因素仍然是价格,但是价值并不是绝对的价格,并不是珠江新城所有的项目都是豪宅,其他的那些项目就不叫豪宅,而是相对价格。在同区域、同板块如果项目高出周边项目30%-50%以上,这种羡慕就会界定为我们所监控的豪宅。市场才是检验真理的唯一标准,我们相信获得市场认可的项目才能称之为真正得到买家所认可的豪宅。
主持人:下半年广州楼市大户型产品放量拉升楼市均价,是否会引来调控的压力?
存在可能性,但并不是价格上涨,均价并不代表房价,很多人会误读我们每个月签约均价是多少,同比上涨百分之多少,就误认为房价是上涨,很多是结构性变化,中心区项目成交比重上升,豪宅项目比重成交上升自然会反应出来到整体全市签约均价上涨,但这并不以为这楼价上涨,大部分楼价保持平稳状态,只是权重的变化,这一点特别强调,我们均价并不代表楼价。
主持人:目前的经济环境复杂:一方面美国不久前推出了QE3,另一方面国内经济缓慢下行,最新数据显示通胀又出现反弹。在这样复杂经济形式下,现在投资豪宅是不是好的机会,豪宅的投资客应该注重什么样的因素?
朱欣苑:对于居住客来说是这样无论什么时候买都是正确,对于投资客更多是看所投资项目和投资区域的发展前景,其实广东的发展趋势是非常明显,广东往南发展,无论是广佛通城多么响推进很慢,实际上广州的发展轨迹重心就是东边和南边走,我们也可以看到房地产投资的方向也是往这边走,像现在南部的番禺成交量是占四区二市四分之一超过20%增城也是超过接近20%,我们看到说,整个房地产投资,就是开发商投资触觉也是比较敏锐,是跟着经济重心走,经济是往东往南走,番禺有亚运城、大学城等几大新城区支撑的发展,南沙有新定国家新区的利好,南边不仅有科学城还有未来中心知识城这两个城是未来支撑经济发展的两大引擎,在萝岗反应特别明显,萝岗经济总量很高,增速也很高,这在十区二市特别引起注意,一般来说一个地区总量高增速放慢,萝岗现在仍然处于高质量高增速的发展阶段,往来往东中心知识城是由中国和新加坡政府举两国之力打造的,首期起动是10平方公里,有了两大引擎东部未来的发展潜力是非常自豪。

主持人:阳光家园数据显示今年上半年广州大户型销售萎缩,但下半年大户型供应量开始放量,上述供需的变化,原因何在?
吴耀华:一般来说,每年第四季度是豪宅市场旺季。另外,5-7月份是刚需户型,特别是一些中小户型大规模爆发提升了整个市场的热度,聚集了比较好的市场气氛,现在即将到来的金九银十,除了大户型以外,整个市场处在今年第二波热度到来的时机。在这种情况下,大户型甚至是豪宅市场开始走强是必然。其实大家可能还需要注意的就是,在广州刚刚实施的汽车限购,从某种意义上来讲,也会推动中大户型产品的热销。为什么呢?因为我们看到,其实在去年、今年以来,就是限购以后,其实豪华车市场是很火爆,因为大家有钱干嘛买不了房就豪车,现在汽车也限购了,现在钱抓在手上,尤其是高收入人群,这个钱在手上没有新的投资消费机会,还是很有可能重回房产消费市场,再加上朱欣苑讲到利息降息还有准备金率的放松,某种意义上都有利于房产,中等户型市场的热销是综合市场的结果。
主持人:接下来雅居乐在萝岗有一个豪宅入市,你有没有担心过市场承接力?
吴耀华:任何一个大房企推出的产品的构成都会比较立体,雅居乐上半年推出了户型集中在90-120平米的项目,销售相当理想,包括7-8月份花都的锦城项目,还有剑桥郡项目,这些都是针对刚需和第一次改善的产品。但是作为大的房企来讲,同样也需要为整个市场上面高端,所谓二次、三次甚至是四次改善的客户提供产品需求。刚才龙斌博士也谈到,目前市场虽然缓慢溢出大户型购房的需求,但是我们看到这种需求放大的趋势是增长的。我们在第四季度萝岗推出这样的项目,从某种意义上讲,在珠江新城过千万才能买到一个大的房子,到萝岗500-600万拿到很好的房子,在番禺同样也是500-600万买到比较大的房子。这对高端楼盘集中在珠江新城供应是有效的补充和分流,我认为对于缓解珠江新城,包括广州高端产品楼价都集中3-10万,珠江新城的楼价应该是3-10万的区间,占在很高位置的状况。
我们产品推出来,首先就近萝岗会有大量内部市场需求,因为萝岗会有将近2000-3000家企业,企业高端的人群有就近置业改善居住的需求。对于几百套的货量来讲还是有市场的承接力。
主持人:广州传统的豪宅在二沙岛或者是珠江新城,接下来哪一个板块会成为新一轮的豪宅热点板块。
吴耀华:豪宅板块从西关到东关再到天河。珠江作为广州独特资源从西往东流豪宅也会从西往东流,番禺沿着珠江是豪宅诞生地,现在从星河湾的番禺楼盘一直到番禺剑桥郡大家都作为整个城市的豪宅定位来开发,这是有资源、有地段有交通综合配套豪宅方向。另外大家比较忽视的,不应该叫豪宅,应该是未来楼盘集中供应的是萝岗,大家也看到除了雅居乐富春山居,包括万科、中海、长江实业这些都会有一些新的项目在下半年或者是明年集中供应在萝岗区域。萝岗区域的生态优越性是很多人直观可以了解到,未来发展对高端住宅和豪宅的产业支撑,经济支撑来讲有很大的潜力。如果从发展来看,萝岗是不能忽视的区域。
主持人:作为开发商,您心目中真正豪宅的标准是什么样子?
吴耀华:现在看豪宅或者是看一些城市代表住宅,大家更多是关注价格,明星效应,我们刚刚看到好象香港最近卖出了一套40多万一平米的,大概4个亿还是多少,歪歪扭扭一栋楼,是世界第一,除了海德公园一号。一个城市创造出特别天价尤其是放在全球看是天价的楼盘来看对当地的房地产发展并不是很好的指标。我最近也刚好看到一个数据,广州平均楼价在全国城市里目前是排在第七位,如果按照城市经济能量来讲,广州应该是在第三层,所以楼价比北京、上海、深圳其实有5000-10000元的差距,这说明广州人相对在房子上幸福一些。什么是最好的豪宅?本地的富豪们需要什么。为什么广州的豪宅跟北京、上海不一样,就是因为咱们广东有钱人都是希望低调一点,所以我们做出的产品没有很稀奇古怪的住宅,在北京、上海都有国际大师的稀奇古怪的产品,作为开发商来讲再豪宅还是让豪客们住的是按照他们的生活习惯居住要求做豪宅出来。广州的豪宅,我估计除非整个南粤经商文化有很大的改变,要么这边豪宅永远不会像北京、上海那么张扬,像鸟巢旁边的盘古大关一样,广州不会有这种。看起来觉得好,但是不会真的那么贵的产品。
主持人:下半年广州楼市大户型产品放量拉升楼市均价,是否会引来调控的压力?
吴耀华:会不会导致楼价大规模往上涨?房地产业界有一个比较热的争议,那就是政府为什么不报保障房算在房价体系里面。
我们看到,在广州,包括龙归城保障房项目4000多块钱卖掉了,但是不算在商品房价格统计里面,如果把这些房子价钱放进去广州楼价很快就降下来。我同意欣苑讲,我们要看也要看整个结构是怎样,在每年10、11月份通常都会比8-9月份楼价上涨,就是因为高端的产品在这个时候放量,同时我们也可以看到,在一些重大政策利好刺激下,在9、10月份,包括南沙、萝岗,按照龙博士的统计萝岗平均罗家是1.3万低于全市1.5万的平均楼价,像萝岗、南沙、番禺、花都这些地方,其实在最近一段时间成交也相当活跃,也看到很多高品质,但是价格还是相当实惠的近交盘推出,我认为在未来一段时间楼价是相对平稳的过程,可能不会有市场所担心价格会走的很高的情况。
主持人:目前的经济环境复杂:一方面美国不久前推出了QE3,另一方面国内经济缓慢下行,最新数据显示通胀又出现反弹。在这样复杂经济形式下,现在投资豪宅是不是好的机会,豪宅的投资客应该注重什么样的因素?
吴耀华:我一直跟身边朋友讲,买房越早买越好,现在买了持一点跌一点或者是跌更多一点,你自己住以后肯定高于现在买入的价,如果投资的话我很赞同龙博士讲的高地和洼地的倾向,有一个很好的方法就是看政府基础投资投的越多,哪一个地方楼价增长越有保证。举一个例子,其实搞完亚运以后广州对于城市投资最多在哪里,在地铁。地铁哪里修的越多越集中哪里以后房子保值升值越强。房产是不动产,他的价值除了使用以后,他的增长空间就跟有没有帮他投入新一轮,政府在你旁边修什么,政府也是大公司不会白白投入钱进去,也要算收入平衡。地铁刚开始修的时候很多时候修到没有太多人住的地方建地铁站,把地铁出口建在哪里,政府投钱进去是希望最后回收回来,回收回来就是通过土地的出让,通过商业的打造,税收这方面收回,把这个帐做平,所以当政府一个地方还没有地产发展,或者是没有什么大的建设的地方投入了,可能是几百亿上千亿这些投入以后一定要从那里收回来,收回的过程你先进入就是享受跟政府收投资的过程,这是一个大家可以拼盘,就像龙博士看的重点地区,重要地区就是我们买房的方向。尤其对于初次置业,你的房子还要卖掉还要置换的情况下,就能享受升值的快乐,如果是一步到位需要马上享受真的只是考虑使用价值就好了,住着舒服,你能承受这就是你值得买的房子,这是我的意见。

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