遭抵制下的“大平台”转型 搜房道长且阻

遭抵制下的“大平台”转型 搜房道长且阻

摘要

房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代,这是最好的时代也是最坏的时代。今年以来,整个房地产行业发生了翻天覆地的变化,而这一切变化都在告诉我们,房地产行业已经在真实地发生着改变--从政策到市场,从行业到企业,从资本市场到土地市场。如何在房地产的变化中寻找到合适自身的蓝海发展优势,成为摆在开发商面前的一道现实难题。网易房产选取今年以来在转型方面动作较大的多家企业,以此探讨房企的转型与创新之道。

这一期要介绍的是搜房。对于搜房而言,今年应该是“革命”的一年。[详细]

7月15日,世联行和搜房网共同召开战略合作新闻发布会

对于搜房而言,今年应该是“革命”的一年。

  

在11月底的2014房地产互联网大会上,搜房董事长莫天全提出搜房要做“大平台”,即移动互联网平台、交易平台和金融平台。几天后,搜房曾经的合作网站在北京地铁里打出“房,还乱搜个啥?真的,就在链家网”的广告,正式与搜房决裂。

而这已不是今年搜房第一次与曾经的合作伙伴产生矛盾,早在年中,全国多地的中介公司就曾因为难以忍受搜房高昂的端口费而联合抵制搜房。甚至,在被认为是搜房转型举措之一的搜房与21世纪不动产的合作,也仅仅维持了不到60天,然后,不欢而散。

业内认为,搜房的“三平台”转型将会经历阵痛期,最终能否成功转型仍有待观察。

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从“信息平台”到“交易平台”的网站

从今年7月18号开始,搜房网的域名从过去的“sofun.com”换成“fang.com”,网站中文名称也变更为“房天下”。这也是搜房网去媒体化的标志。

  

搜房董事长莫天全曾对媒体表示,更换域名之后的搜房将关注用户的真实需求,离购房者更近,“原本我们一厢情愿堆砌的资讯、繁杂的信息都将简化,博客等频道都将关闭”。

因而,在现在搜房网的页面,新闻资讯已无法占据显著位置,查房价、房源装修的搜索框才是页面的主角,紧接着则是各种房源信息,新闻已经被逼到了页面右侧的角落里。有媒体对此解读为,搜房已经完全从一个媒体平台蜕变成一个交易平台。

这显然不是搜房的合作方——中介公司所愿意看到的。而一些中介公司也很快做出了反应。

“搜房利用自己的网络平台,掠夺客户资源,并从中介公司挖人组建团队,”北京链家副总裁林倩公开表示,搜房开始变成一家中介公司,北京链家没法再与之合作。就在10月23日,北京链家宣布从11月1日起全面停止与搜房和合作,禁止在职员工使用任何搜房产品。

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在现在搜房网的页面,新闻资讯已无法占据显著位置,查房价、房源装修的搜索框才是页面的主角

对于北京链家的举动,莫天全以“内部邮件”的形式回应:要义无反顾地推动房天下网大平台建设。

“搜房提出建设交易平台实际上是把自身从公共平台转成销售平台。那么原本在它那里投放广告的企业可能会从合作方变成竞争方,这使得搜房短期内会牺牲掉一些本来的合作伙伴”,中原地产首席分析师张大伟在接受网易房产采访时如是评价。

伟业我爱我家副总裁胡景晖则认为,搜房想转型成交易平台,意味着跟中介公司从原来的合作关系变成竞争关系,中介公司可能会减少投放甚至停止投放,从短期来看,由此带来的广告费损失可能要大于搜房从交易平台上赚到的钱。

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“端口费”模式遭抵制促使搜房求变

北京链家决裂只不过是今年搜房与中介公司诸多纠葛中的一例。在今年楼市大环境并不算好的背景下,搜房与房产中介频频闹翻,早在今年5月份到8月份,全国一些地方的中介公司便开始联名抵制搜房,彼时矛盾爆发的导火索是“端口费”。

作为房产经纪人对外发布二手房信息的窗口,端口是搜房的一项收费业务,端口版本越高,发布的房源信息刷新次数越多,房源就能出现在网站越靠前的位置,只不过相应的“端口费”也会越高。

今年5月29日,杭州9家中介公司集体下架杭州搜房网所有房源,这9家占据当地市场8成以上的二手房源。对于下架理由,一位参与下架行动的中介高管称,5年来搜房端口套餐费用涨了近十倍,而中介行业的收费已经多年未做调整,市场总量也未见增长,伴随着端口费上涨的背后是中介商的失血。

对于这场抵制行动,搜房回应称将让利5亿元,对集团全线产品在现有折扣基础上再打6折,无线端口免费使用。

然而,这似乎并未能让中介公司满意。8月初,中原地产、德佑地产、21世纪不动产等上海13家中介也以类似的理由宣布联合抵制搜房网。随后,抵制行动进一步扩大,重庆、深圳等地的中介公司也纷纷加入抵制行动。

这次搜房的回应则略显敷衍。搜房方面曾在8月6日回应称愿意与房产中介共患难,做出政策上的让步。

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搜房帮二手房源发布服务营业收入为3670万美元,较上年同期的4630万美元下滑20.8%

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉网易房产,搜房卖端口的盈利模式已经很难维系,因而必须转型,“端口费不断上涨,导致中介公司从搜房端口获取一个客户的成本高得难以接受,造成了中介公司对搜房的封杀,这是令搜房有转型念头的重要原因。”其续指,搜房作为一家上市公司,资本市场对其也有盈利方面的要求。

“从搜房发布的第三季度财报来看,大型中介的抵制已经开始冲击到搜房的业绩。搜房帮二手房源发布服务营业收入为3670万美元,较上年同期的4630万美元下滑20.8%,搜房官方称原因是公司自6月底开始向机构客户提供折扣。

而在去年,二手房源发布服务还是搜房业绩增长最重要的引擎。根据搜房的财报,去年二手房源发布业务的营业收入同比狂涨122%。

“在市场降温的背景下,之前端口费涨价的举措受到了原本与其合作的代理行的反对”,张大伟称,搜房的端口收费模式已经受到广泛质疑,是到了该转型的时候了。

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心胸广阔的“开放式合作”?

在6月份到10月份这段中介抵制潮期间,搜房实际上已经在转型路上迈出了几步。7月份,搜房先后入股了合富辉煌与世联行两家代理公司。

对于几乎在同一时间入股两家代理公司,莫天全解释称,搜房一直在跟代理商、中介合作,只是合作的程度有深有浅,所以搜房在几乎相同的时间入股世联行和合富辉煌两家代理商并没有什么问题。

搜房入股代理公司,这曾被媒体解读为其“020”(online to offline)服务模式里头的重要一环,即为“offline”做准备。但从搜房与一些合作方的公开言论来看,事实好像不是这样。

“世联行与搜房的合作就像房企从银行贷款,银行不会只给一家房企放款,房企也不会只从一家银行贷款。”这是世联行董事长陈劲松在搜房与世联行战略合作新闻发布会上的表态。其指出,世联行与搜房的合作是开放式的,而非将双方捆绑在一起。

也是在当日的发布会上,搜房董事长莫天全也强调了双方的合作是开放的,搜房不会干预世联行的公司运行,也会继续寻求和其他代理商合作。

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7月份,搜房先后入股了合富辉煌与世联行两家代理公司

很快,搜房又寻求到了新的合作伙伴。国庆长假最后一天,搜房宣布战略入股21世纪不动产,双方将在房源服务、房地产金融以及一二手房地产经纪业务方面形成战略合作伙伴关系。只不过,这次合作仅仅维持了约60天便告吹。

对于合作终止的原因,搜房方面称是由于21世纪中国不动产在60天内没有获得第三方的同意,并表示合作终止没有影响搜房的战略,搜房与合富辉煌、世联行和同策的合作进展顺利。

 

“搜房入股多家中介代理行实际上是为了弥补其线下的不足,”胡景晖指出,搜房这样的合作方式存在一定隐患,“随着业务发展的深入,不同公司之间的矛盾会日益显现,这些矛盾都需要搜房去协调解决”。

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谁才能主导房产电商O2O?

O2O服务模式,这个概念在2014年被不同类型的公司多次提及,除了搜房,万科等房企也有所提及,这个基于全民经纪人的概念由于没有实体铺面的租金成本、结拥模式灵活而备受各方追捧,其中也包括房产中介公司。

公开宣布与搜房决裂的北京链家实际上早已拥有自己的网站,这个上线于2010年年初的网站主要用于发布真房源,链家网CEO彭永东曾公开表示,2013年链家经纪业务收入超过50亿元。链家的效率是其他中介的5.5倍,因为用户可以在线上获得北京所有房源,在线下看完房后可回到线上比较,链家会根据用户轨迹推荐。这是未来房地产O2O的方向。

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O2O服务模式,这个概念在2014年被不同类型的公司多次提及

而在搜房与21世纪不动产合作破裂之后,有媒体分析认为,搜房目前仍然是平台,如果内容不能够保持独立性和真实性,那么线上平台能够反馈给线下实体的好处是有限的;而合作由谁来主导也是不可规避的问题。

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“大平台”转型 胜算几何

在与中介和代理公司的恩怨纠葛持续了接近半年之后,搜房终于公开发布其大平台战略。11月底的2014房地产互联网大会,搜房董事长莫天全提出搜房要做“大平台”,即移动互联网平台、交易平台和金融平台。

按照莫天全的说法,搜房不会开线下门店,而是通过“房天下大平台”把房源、置业顾问、经纪人、业主、购房者集合起来。互联网平台、交易平台将构建线上线下结合的O2O服务模式,金融服务则是贯穿在房产相关交易中的一项重要服务。

对于一直以房地产门户网站形象出现的搜房而言,搭建移动互联网平台似乎并不是什么难事。搜房网提供的数据显示,2014年搜房网的移动流量已经追平PC流量。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉网易房产,搜房在PC端的运作上具有相当丰富的经验,从中也形成了良好的客户关系,这些经验一部分可以移植到移动端,而且搜房的移动端运作也开始得比较早,就整个互联网而言,从PC端到移动端也是一个发展趋势。

但他同时指出,从PC端到移动端,购房的人并不会因此增加,“像淘宝网那些,有了移动端的APP之后,买东西变方便了,可能那些本来不用淘宝网的人也会用淘宝手机APP买东西,因此可能交易量会上升,但是房产交易不一样,比方说全国有100万人有买房需求,你推出了一个购房app之后,不会说有买房需求的人突然就变成了150万”。胡景晖认为,房产交易是一种高货值低频次的交易,需求并不会因为购买方式的改变而突然增多。

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。11月底的2014房地产互联网大会,搜房正式提出要做“大平台”

搜房搭建交易平台势必会引发原有合作方的不满,先前此起彼伏的抵制潮便是最好的佐证。中原地产首席分析师张大伟认为,搜房平台上房源的减少甚至会导致网站访问量的下跌,“一些合作方如代理行的撤离会使得搜房的房源信息会变少,信息仓库储存变得单薄,受众或许就不会再上这个网站了”。

而在搭建金融平台方面,业内似乎也并不看好搜房。“传统中介公司有较强的聚合资本的能力,它们可以通过与银行合作,从银行那里得到房贷利率优惠、较快的放款速度”。胡景晖认为,搜房如果无法形成较大的金融需求的话,它是无法从银行得到太多的优惠的,因此在聚拢资金方面并没有太大的优势。这也会减弱搜房聚合客户的能力,“如果我没法在你这里得到更大的利益,那我凭什么要选择你这个平台?”

“搜房能否转型成功,就目前来看还能难说,”张大伟给出了相对谨慎的预测。胡景晖则认为,搜房喊出来的转型口号,给资本市场讲讲故事还行,但要成功落地会比较困难。

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记者 / 蔡健雄

gzcaijianxiong@corp.netease.com

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