对话曹远征:未来卖的不是房子而是服务

摘要

2014年中国房地产投资增速有所下滑,中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。在新旧常态的转换之中,变化已经在发生。为此,网易房产专访中国银行首席经济学家曹远征,解读房地产形势。

在新常态下改变自己的销售模式、服务模式,然后从而在新的一个常态下引领风骚。[详细]

中国银行首席经济学家曹远征

2014年中国房地产投资增速有所下滑,中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。

  

针对房地产市场发生的悄无声息的变化,中国银行首席经济学家曹远征在接受网易房产的专访时提到一点,人口红利开始消失,人口的年龄进行了变化,中国正在进入一个老龄化的社会,这个因素对房地产未来的发展是决定性的因素,劳动年龄人口去年和今年新进人口结构下降,这意味着未来新组成家庭少100万对,住房刚需少100万套。

在人口进入老龄化的时候,我们也要看到其中的机遇。未来房地产更多回归于他的本性,更多地是表现于他的居住需求而不是投资需求。

曹远征还强调,现在是人口老龄化,从各个方面来看,更强调服务的重要性。

于是房地产的竞争不再是你的房地产销售如何,而是你的物业管理公司和服务如何。如果你的物业管理公司有竞争力,那么你的这个企业会有更好的发展前景。

"未来一定会针对细分市场,然后出现不同的经营模式,这并不意味着房地产的需求在下降,而是说房地产的需求在发生变化,那么这个变化核心就是房地产不再作为一个投资的工具出现,而开始回归它的本质。目前中国人口在老龄化,收入又在提高,于是偏好在发生变化,不会再千篇一律的,排浪式消费不存在了,一定是要有个性的。"曹远征意味深长的说道。

正如曹远征所说,未来定制式服务会成为一个很大的趋势。万科就是一个很好的例子,万科他强调的是售后服务,万科的物业管理非常有名,这么多的中国房地产行业在转型之中,这是一种新常态。

不仅如此,在这样的大背景下,去年小米公寓也顺势而生,刷爆了朋友圈。

曹远征表示,小米已经发现了这个趋势,所以有了小米公寓,然后公寓基本上是长租为主,它不是一个购买为主,那么它的模式的出现,那已经证明是你的消费行为在发生变化。这是对房地产传统模式的一个很大的挑战,过去是以售为主,现在是以租为主,但是以租不是就是简单的房子租出去,而是带有各种各样的服务设施在里头,今后卖房子,卖的不是房卖的是服务。

"在新常态下改变自己的销售模式、服务模式,然后从而在新的一个常态下引领风骚。" 曹远征补充强调。

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采访实录:

网易房产:2014年房地产市场发生了翻天覆地的变化,您感觉最深刻的是什么?

曹远征:房地产发展的模式正遇到深刻的挑战,它并不意味着不看好房地产,而是房地产本身的内在规律在发生变化。现在来看,首先你这个房子是,得适应老龄化社会,第二你得适应它这样一个需要,它是回归居住需求,而不是说针对投资者这个,不是炒房的,而是变成真正居住需求,这样一种变化。

网易房产:现在有一种观点说今年北上广深会放开限购,您对这个问题怎么看?

曹远征:如果从十八届三中全会讲,应该自主消费,限购本身是限制消费,但是我们说北上广深这些城市,可能限购取消也得谨慎,因为人都往那挤,它应该进行某种限制,它对公共服务的要求压力会变大,是在这种博弈之中。

网易房产:您刚才提到现在一些购房者的习惯在慢慢改变,您提到的私人定制服务和前一久比较火的小米公寓有些相似,未来这种会成为潮流吗?

曹远征:小米已经发现了这个趋势,所以有了小米公寓,然后公寓基本上是长租为主,它不是一个购买为主,那么它的模式的出现,那已经证明是你的消费行为在发生变化。它能出来也就是说它也恰恰看到你这种消费的变化,这是对房地产传统模式的一个很大的挑战,过去是以售为主,现在是以租为主,但是以租不是就是简单的房子租出去,而是带有各种各样的服务设施在里头,今后卖房子,卖的不是房卖的是服务。

网易房产:互联网思维也是去年谈论一个比较火的词汇,您怎么看待房企运用互联网思维去营销?

曹远征:互联网是两件事,第一个通常是互联网的直接效果,它降低销售成本,可以扩大销售范围,但这不是传统模式的改变,只是一个销售环节的改善,过去靠售楼小姐,现在靠网上,我网上比售楼小姐便宜,房价也可以降低一点,你可以全国去卖,售楼小姐只能说是在本地区服务这么多客户。

第二点是互联网的革命,是什么呢?它是从需求端出来的,就说你要什么?就生产出来这样的房子,这叫互联网思维,而不是原先生产出一大堆标准的东西。

网易房产:这种细分的市场也会是未来房企关注的一个方向吗?

曹远征:去年中央经济工作会议中间描述了中国经济新常态,九个常态,九个表现,其中第一个表现就是针对这个问题:未来排浪式的、大规模的消费时代已经过了,而是多样化、个性化的需求,这在房地产中间也出现了,比如说小米公寓。

网易房产:您之前的演讲中提到说60岁以上的老龄化人口已经占20%,这是否意味着养老市场会很大?

曹远征:现在是人口老龄化,也意味着新进入的劳动力下降,这个时候从各个方面来看,更强调服务的品质,而且对老年人来说,拥有一个房产也没什么意义了。现在很多房地产公司说养老地产,卖的概念,房子跟过去一模一样,这没有用。

网易房产:现在险资也在进军养老地产,未来这种现象会是一个大的发展方向吗?

曹远征:养老房地产险资肯定是主体,因为保险资金它的期限比较长,它可以大规模的投资房地产,但是更核心的一点在于,你买保险为了什么?不就是健康、不就是养老,那么养老什么的并不是我买保险去投资赚钱,而是将来你给我提供一个更好的服务,保险公司投资房地产,变成养老房地产,能提供一个服务,这当然是很好的选择,核心的一点就是你的服务怎么样。

网易房产:刚才您提到比较多的就是一个服务的概念,现在很多企业在往城市运营商或服务商之类在转变,那是不是说现在这些房企已经看到了这些趋势?

曹远征:将来房地产商会变成五花八门的,而不是现在千篇一律的,万科它是个房地产商,它一定会还去卖房子,这是它的经营模式,但是很可能其他的房地产商就不这么做了,比如说险资的房地产商它可能会针对养老人群去卖服务,小米变成房地产商,还有人专门做别墅,我就是高大上的,最终房地产商会出现这种分化,而不是说盖了房子就去卖,这种局面要结束了。

一定会针对细分市场,然后出现不同的经营模式,这并不意味着房地产的需求在下降,而是说房地产的需求在发生变化,那么这个变化核心就是房地产不再作为一个投资的工具出现,而开始回归它的本质。目前中国人口在老龄化,收入又在提高,于是偏好在发生变化,不会再千篇一律的,排浪式消费不存在了,一定是要有个性的。

网易房产:如何解决房价高的问题?

曹远征:其实从某种意义上来说,中国不是房价高的问题,是收入低的问题。所以我们说核心并不是降房价,而是如何提高收入,如果收入提上去以后,你会发现这个情况会发生变化。这几年为什么房价高企,跟收入高涨是连在一起的,在过去几年农民收入涨了400%,农民收入在上升,这个时候它就说房价收入比在发生变化。

所以说理论上不是控制房价,最重要的是提高收入,而现在我们说居民消费行为变了以后,你突然发现房价上涨的压力不大,那么如果房价还是高的话,那只能说明收入过低。

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记者 / 郑鹏

gzzhengpeng@corp.netease.com

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