对话贾康:房地产市场不可能永远没有回落和调整

摘要

今年以来,房地产市场扑朔迷离,为了更真实的解读房地产市场。网易房产专访了中国房地产业协会名誉副会长朱中一、全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康、中原集团主席黎明楷等一系列大咖多角度解读房地产形势。

房地产市场不可能永远这样没有回落,没有调整。现在这个回调就是在消化原来的那些泡沫。[详细]

全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康接受网易房产专访

房产税作为业界关注的焦点,在过去的时间里一直是各方争论的话题。然后,就房产税而言,"前途是光明的,道路是曲折的"。

  

全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受网易房产的专访时表示,对于房产税这么多年来历次文件里面都非常清晰的在锁定,三中全会这个决定也每一个字都是反复斟酌,才形成最后的定稿,所以加快房地产税立法,已经是进一步锁定改革大方向了,但是它的路径同时也就规定清楚了,要立法先行。

而在房产税立法的过程中,可能会遇到什么样的困难呢?这也是业界比较关注的一个方面。

贾康指出,立法中间肯定有激烈的争议,不同的利益集团的利益诉求,都应该做充分的表达,而且应该推崇理性的表达,这是整个民族在走向现代化过程中间必须经受的一种历史考验。

事实上,早在2011年1月28日重庆市政府、上海市政府先后明确表示将正式试点开征房产税。

重庆和上海两地开征房产税对全国来说都有一定的示范意义。对此,贾康指出,从做研究者的角度来说,比较看重的是,首先两地试点它的柔性切入里面的注意的原则,就是要考虑在中国的种种现实的因素制约之下,不照搬美国的普遍征收模式,而是要考虑有一定区别对待。

"重庆的情况是比上海做的更靠前一点,它不光涉及到增量,还涉及到存量,但是它的存量是非常明显的,只对最高端的独立别墅开征。这个就很有借鉴意义。"上述人士进一步补充道。

房产税的开征也对楼市产生一定的积极影响。贾康对网易房产还指出,从重庆和上海的实施情况来看,总体来说泡沫会更多的受到抑制,一些处于闲置状态的房屋会进入房地产交易市场,或者卖出去或者租出去,会增加有效供给。由于这个利益预期有调整,更多的买房者会考虑购买中小户型,这都是好的正面效应,优化了资源配置,也优化了土地利用中间的集约,提高集约程度。

---

采访实录:

网易房产:现在不动产登记也出台了,有分析表示不动产登记会为房产税的开征带来一个利好,在您看来,房产税的落地可能还需要多长时间?

贾康:现在在指导方面的表述,就是三中全会形式的60条决定里面的那句话"加快房地产税立法,并适时推进改革",现在我们还是要观察这个加快立法怎么样走它的程序,去年"两会"上发言人明确表态,要尽快纳入立法的过程,但到现在为止还没听到正式的消息,因为一般的立法过程正式启动应该有非常明确的宣布,应该是从国务院这边,经过有关部门的准备以后,把法律的初稿,通过国务院法制局,来交到人大去成立草案,草案要一审、二审、三审这样走程序,估计一审之后还要征求社会各方面的意见。现在人大的程序并没有正式启动。

网易房产:在您看来,房产税是不是应该到了要征的时候,是不是有这种必要?房产税在开征的过程中,可能会面临怎样的挑战?

贾康:所以还是要观察,加快立法,怎么加快?不能说它现在没有启动,你就怀疑它这个方向,大的方向是这么多年来历次文件里面都是非常清晰的在锁定,三中全会这个决定也每一个字都是反复斟酌,才形成最后的定稿,所以加快房地产税立法,这已经是进一步锁定改革大方向了,但是它的路径同时也就规定清楚了,要立法先行。

立法完了之后才有实施的问题,立法中间肯定有激烈的争议,不同的利益集团的利益诉求,都应该做充分的表达,而且应该推崇理性的表达,这是整个民族在走向现代化过程中间必须经受的一种历史考验。

网易房产:现在重庆、上海有开始试点,有没有什么经验可以借鉴?

贾康:这就是两地试点有了本土的经验,在比较早的时候我们首先观察到的是其他经济体,他们有这个住房保有环节的税收,这是国际经验,我们本土的经验就要说到,在前面十几年以前,我们启动过物业税的模拟空转试点,这个试点是开始六个地方,后来扩大到十个地方,应该积累了一些经验,更有实际意义的,就是带有实操的这种性质的试点是上海重庆两地房地产税的试点。

从做研究者的角度来说,比较看重的是,首先两地试点它的柔性切入里面的注意的原则,就是要考虑在中国的种种现实的因素制约之下,不照搬美国的普遍征收模式,而是要考虑有一定区别对待。

重庆的情况是比上海做的更靠前一点,就是它不光涉及到增量,还涉及到存量,但是它的存量是非常明显的,只对最高端的独立别墅开征。这个就很有借鉴意义。

网易房产:您刚才提到现在重庆、上海试点以后,可能未来会扩展到全国的其他城市。现在有无时间表?

贾康:现在来看这个立法加快以后,最后走到人大审批通过,形成一个可知性的法律,那就不是扩大试点的概念,就是适用于这个法律的所有的区域一起执行的问题了。

这个时间表只能推测,需要按照中央的精神,要有时不我待的紧迫感。比如说2015年应该看到它纳入立法过程了,理论上不排除一审、二审、三审,实际上有激烈争议是可想而知的情况,大量的各个方面的意见建议要有处理过程,如果争论的非常激烈,也不排除像《预算法》修订那个过程中间一样,要推到四审,所以有可能一年都走不完这个程序,2015年走不完那就得转到2016年,2016年中央有一个明确的要求,就是政治局审批通过,财税配套改革方案它的实施是说,在重点和基本的事项上,2016年要见眉目,显然这个房产税改革是财税改革中间的重点和基本事项之一了。

假定说2017年年初的"两会",最后能够审批通过这样一个房产税的法律,审批通过之后转入实际的落实、执行,那么也是可以交代得过去的。

网易房产:房产税这块,可能对整个楼市会带来一个什么样的影响?重庆和上海在实施房产税后给楼市带来了什么样的影响?

贾康:总体来说应该是楼市更健康发展的一种影响。从重庆和上海的实施情况来看,总体来说是泡沫会更多的受到抑制,一些现在处于闲置状态的房屋会进入房地产交易市场,或者卖出去或者租出去,会增加有效供给,以后由于这个利益预期有调整,更多的买房者会考虑购买中小户型,这都是好的正面效应,优化了资源配置,也优化了土地利用中间的集约,提高集约程度。

网易房产:房产税开征以后,像温州、鄂尔多斯那些地方,这种库存比较高的地方,实际上的影响是怎么样的呢?

贾康:在这些城市现在怎么样进一步消化他们原来的那种比较多的存量,会跟供需的变化会形成合力,但总体来说,这个税只是一个辅助的作用,温州和鄂尔多斯的房地产市场的回调现在已经基本见底,而房产税的推出至少还要一两年以后,所以估计两年以后,这两个地方的楼市和房市,会比现在显得更让人有信心,触底以后还会有一个复苏,然后纳入正常发展的过程。

网易房产:您刚才提到,可能房产税征收以后,对楼市泡沫可能会有一些影响,在您看来楼市现在有泡沫吗?

贾康:现在在消化过去的一些泡沫,过去十年左右的时间,政府反复表态要调控,但是一大堆的行政手段都使用了之后还是房价还是一路上涨,但最近这大半年,差不多一年的时间楼市明显的是在做盘整,有些地方还回调的比较明显,这样的一个情况来说,我更愿意用阶段性调整和市场分化来表述。

网易房产:阶段性的调整,可以理解为房地产的下行周期吗?

贾康:对,可以认为这是市场波动的一种表现,不可能永远这样没有回落,没有调整。现在这个回调就是在消化原来的那些泡沫。

网易房产:下行周期会因为政策而改变吗?

贾康:政策在这块有一定的影响,但总体来说,市场本身是会有波动的,在这个波动中间的政策不要想包揽一切,改变整个基本模样。但做出一些适应性调整是很有必要的,比如这次市场分化、阶段性下调,那么政策的调整就是,把原来迫不得已出台的很多限购措施,根据不同地方的情况逐步都取消了。现在剩下的就是北上广深还有限购。

网易房产:虽然最近楼市在回暖,是否意味着下行周期已经结束?

贾康:现在阶段性调整不能说完结了,但已经看到企稳了,因为高端的像北京,低端的像温州,都企稳了。

现在有人预计,2015年的上半年就能够完成筑底过程,然后就要进入复苏,这是相对乐观的一个说法,不太乐观的说法就是说,一至两年。我们不希望市场大起大落的波动,但是大家都要认识市场,市场一定会有波动的。

网易房产:刚才也提到,政策对2014年有一个利好的影响,在2015年的话,如果市场还有下行的话,还会有相应的调整吗?

贾康:2015年调整总体来说,大家要摆脱过去把整个中国的房地产市场看作一个板块的思维,就是要具体区分了,市场分化这个概念非常重要,首先你要分线,你把一线城市跟四线城市拉到一起说其实意义不大,一定要区分一线二线三线四线。分线以后要分市,各个城市情况也可能大相径庭、分线分市的分析是一定要做的,就不能一概而论。

再往后还要分什么?要分地段,比如北京是一线城市,但是北京是有不同地段的,五环之内是一个大的地段,中心区,那边有通州板块,还有大兴板块,所以就不能把不同的地段放到一起来说,一定要具体分析。比如前面这一两年,通州板块它有明显的一些回调的压力,甚至还有一些人跑到售楼处闹事,但是五环之内,没有一个明码降价的案例,只有变相降价,而且很快企稳,在北京主要的学区房都在五环以内,学区房的表现是什么?还是一路上涨,上涨的还非常的有力度。

网易房产:学区房、学位房是按市场规律来走的吗?

贾康:这也是市场规律的一部分,所以市场分化一定要做这种分析,在分线分市分地段之后,还得分类型,学区房是一个明显的,不光抗跌,而且在现在这个阶段上,它的市场需求非常强烈的一个往上走的一个类型,你就得分类。

网易房产:就按照我们这个分化的概念来说,一二线城市和三四线城市在2015年呈现的态势将会是怎样的呢?

贾康:一线还是抗跌,一旦市场复苏以后,它有可能先走向供不应求的那个态势,三四线一定要具体分析,三四线这个量太大了,全国有几百个,每个样本你把它具体分析都有很多的话可说,不能够一概而论了。

网易房产:户籍制度的改革也已经提上了日程,户籍制度的改革对城镇化会有怎样的影响?

贾康:中央特别强调了新型城镇化叫做以人为中心,实际上内部讨论就是市民化为中心,城市里的人现在实际上是分成两类,一类是有城市市民的户籍,基本公共服务均等化都给他们配上了,另外一类是在城市定居半年以上,已经被算在城镇化里面的这个组成部分,但是他没有得到和其他市民一视同仁的基本公共服务均等化的待遇,这些待遇是附着在户籍上面的,那么你就必须创造有效供给,大的方向是说,在未来我们要把这种城乡分制遗留下来的这种歧视性的待遇取消。

怎么向这个大方向接近呢,就得区分不同的城市然后渐进安排,但是要明确这么几个原则,一个是在没有什么压力的小城镇,要尽快放开户籍,放开的意思就是不要再区分城市和农村,所有的基本公共服务均等化,一视同仁了。有一定压力的中等城市,比如二三线城市往往都还有一定压力,它的公共服务的能力不能一下子满足这些人的现实需要,怎么办呢?以居住证制度来过渡,居住一段时间以后,给他发放居住证,随着他居住时间的延长,你要给他打分,要给他记载相关的信息,到了一定的结点上,他就能够过渡到这个城市户籍。到以后条件成熟的时候,居住证就慢慢全都变成户籍了,这就是过渡完毕。

网易房产:土地作为城镇化的一个重要的载体,土地制度未来在改革方向可能还会有哪些?

贾康:总体来说,土地制度的改革要循序渐进,现在已经看到一系列的推动,城乡接合部的一些原来集体的土地,它怎么样在使用权方面要加入流转,已经注意到深圳已经有了开创性的先例,深圳市通过两次叫做流转,把深圳辖区里所有的土地,放在一个国有平台上,在国有平台上然后它整合分类,原来的原住民,原来的集体,他们的权益怎么办?国有平台整合分类之后后面跟着的叫做权益求平,是两级算账,通过谈判的方式,逐渐根据城市的建设,跟着城市的所有的功能的在一起的这个优化,通过两级算账来求得权益实际的平衡,消化过去的历史遗留因素,最后渐进归一,整个统一市场这个土地的流转制度,就符合我们所说到的市场的流动性,还有公平交易原则。

网易房产:那就是说如果以后深圳在这方面有取得一些重大的进展的话,可能会不会就是推广到其他的一些城市?

贾康:有可能给别的一些地方提供借鉴,因为这个事情太复杂,各个地方情况千差万别,但是我们至少从深圳这边看到了远景上面的一种非常重要的导向。

网易房产:在土地流转过程中,有宅基地还有建设用地,怎么样区别对待流转?

贾康:宅基地是非常明确的,就是只能建房,建设用地可以做别的事情,但是像深圳的办法是整合起来以后,两级算账以后模糊处理,只要权益摆平了,那么就不用区分说原来到底是宅基地还是建设用地了,只要权益摆平以后,大家在一个平台上,在通盘的规划之下,就把新区建起来了。

---
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈
x

记者 / 郑鹏

gzzhengpeng@corp.netease.com

往期回顾

对话杨天平:蛇口将成为一个创意思想激发器
第九期
对话杨天平:蛇口将成为一个创意思想激发器
专访刘昕:YOU+在做一件没有差评的事情
第八期
专访刘昕:YOU+在做一件没有差评的事情
专访黎明楷:一线城市楼市基本企稳
第七期
专访黎明楷:一线城市楼市基本企稳
专访石小敏:地价不降房价就不会降
第六期
专访石小敏:地价不降房价就不会降
专访曹远征:未来卖的不是房子而是服务
第五期
专访曹远征:未来卖的不是房子而是服务
专访罗军:途家网现在还没有竞争对手
第四期
专访罗军:途家网现在还没有竞争对手
专访奥园杨忠:积极应对白银时代
第三期
专访奥园杨忠:积极应对白银时代
对话朱中一:房地产市场发展空间还很大
第二期
对话朱中一:房地产市场发展空间还很大
对话贾康:房地产不能永远没有回落和调整
第一期
对话贾康:房地产不能永远没有回落和调整