对话杨忠:积极应对白银时代 试水全民营销

摘要

今年以来,房地产市场扑朔迷离,为了更真实的解读房地产市场。网易房产专访了中国房地产业协会名誉副会长朱中一、全国政协委员、中国财政学会副会长、财政部财政科学研究所原所长贾康、中原集团主席黎明楷等一系列大咖多角度解读房地产形势。

在白银时代,如果做得好,转得快,可能从白银转到黄金,甚至是钻石。如果做得不好,很有可能下去了。[详细]

奥园集团执行总裁杨忠接受网易房产专访

房地产的黄金时代已经渐行渐远,白银时代已经到来,不少企业开始纷纷寻找通往下一个十年的入场券。

在1月20日网易房产“2015年中国房地产新年峰会”上,奥园集团执行总裁杨忠在接受网易房产的专访时表示,白银时代对于房地产企业影响是比较大的。

杨忠表示,随着白银时代的到来,尤其是移动互联网的冲击,不仅仅是房地产产业,对于其他行业影响也很大,房地产的定义都产生了变化,传统的房地产开发商的工作内容,他们的工作流程,甚至是盈利公式都产生了变化,在这种情况之下,房地产企业的转型势在必然。

“在白银时代,如果做得好,转得快,可能从白银转到黄金,甚至是钻石。如果做得不好,很有可能下去了。”

为了应对房地产的白银时代,奥园于1月15日正式公布了奥园集团的互联网发展战略规划,并正式宣布推出AO公寓v1.0。

对此,杨忠对网易房产称,其实奥园一直在做创新这件事情。在2012年的时候,我们制定了一个三年规划,这个规划涵盖了各种各样的战略,投资策略、产品策略、开发策略、经营策略。但是我们制定三年规划一般是有这样的原则,就是说动态调整,一年调整一次。

关于移动互联网对房地产业的影响,这件事我们是从2014年初就已经开始在做了。我们奥园的AO商城,还有我们番禺的AO社区1.0版,这些工作都是在2014年全部完成的。但是我们在今年做这件事情,实际上是把我们整体的规划重新再全面梳理,梳理了以后,用一个比较清晰的语言表述出来。

除了积极应对互联网所带来的冲击,据杨忠透露,奥园还将在商住双线的策略会有一个改变。

第一个方向就是商住持有的比例,持有的比例可能会根据实际情况做一些调整,但是调整肯定会略微调减,但是调多少,现在还没有适合去说的。

还有一个是轻资产,我们会尽量再降低持有的比例,现在我们商业里面有20%是持有的,80%是销售,这个也会变化。

另外一个突破方向就是商业产品的升级,比如说社区商业、传统的商铺设计,当时还没有AO公寓,现在有公寓推出来了,这是个产品的升级,这也是一个方向。

另外还有一个就是商业的经营管理模式,就是O2O,这也是一个方向,我们商业开发模式的改变,就是社区商业,现在可能社区商业的话可能要做AO社区、AO商街。这些都是我们调整的几个方向。

不仅如此,奥园还在营销策略上有所突破,据杨忠表示,奥园在2014年就在营销上做了相关的突破,像全民经纪人这个平台,应该这周开始已经都上线了,第一个捆绑的项目就是城市天地,然后我们在这个之前做的网络营销、电商那些的,全部都是在推行。

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采访实录:

网易房产:奥园前几天正式发布了互联网战略及AO公寓V1.0,开启向服务运营商转变的转型道路,集团是基于什么样的考虑?

杨忠:其实奥园一直在做创新这件事情。在2012年的时候,我们制定了一个三年规划,这个规划涵盖了各种各样的战略,投资策略、产品策略、开发策略、经营策略。但是我们制定三年规划一般是有这样的原则,就是说动态调整,一年调整一次。

所谓动态调整其实就是创新,根据实际情况来做,关于移动互联网对房地产业的影响,这件事我们是从2014年初就已经开始在做了。我们奥园的AO商城,还有我们番禺的AO社区1.0版,这些工作都是在2014年全部完成的。但是我们在今年做这件事情,实际上是把我们整体的规划重新再全面梳理,梳理了以后,用一个比较清晰的语言表述出来。

网易房产:未来奥园在互联网战略这方面投入可能会有多少,AO系统会给奥园带来盈利吗?可否透露一下它的盈利模式?

杨忠:互联网战略,它不是说是一个产品,就是说我们单独开发一个产品,开发出一个产品去盈利,互联网战略不在我们传统战略之上,而是一个互联网的思维,去融入到奥园以前所有的战略思想中,然后给企业增加附加值,产生更大的效应。

至于互联网产品,这个本身是能够带来附加值的,像AO的系列产品,像AO公寓,本身它比一般的公寓产品多出一些其他的功能,这是有附加值的。但这并不是我们的核心,我们的盈利的根本还是想做好客户的服务,为客户提供更好的服务,带来更好的体验,增加客户对我们的黏度,从而带来一些相关的收益。

网易房产:奥园的互联网战略未来是否会推及到其他一些奥园布局的城市吗?

杨忠:AO这种公寓的产品,在硬件上有一定的要求,所以我们最先选择的是一线城市,在广州,然后在重庆,重庆是直辖市,在广州的三个项目和重庆的两个项目上,但未来的话,其实我们其他项目的产品,可能会直接就上AO公寓的2.0版的。

网易房产:奥园现在布局了这么多产业,未来可能还会涉及到其他的产业吗?

杨忠:关于在这个产业上的话,我们现在整个的战略思想是相关跨界,所谓相关跨界,就是我们角色定位,是为商住客户服务,做他的运营服务商,然后以客户为中心,客户至上,为他提供更好的一个服务的思想。

这样的话,比如说养生,然后像旅游、文化,和人的这种生活、幸福指数都相关的,这些行业是我们的一个主要的范围,而且我们也有一个很好的积累和基础。我们暂时好像还没有做不相关跨界的打算。

网易房产:奥园在拿地上很谨慎,奥园在拿地上有什么样的标准,未来是否会选择布局到其他城市?

杨忠:奥园在地域选择上首先是以广东地区为主,因为奥园是深根广东,这是一个。异地的选择是以已进入的城市为主,比如说重庆,奥园已经进入了,那就可以选择。对于没有布局的城市而言,一般会比较慎重,但是基本布局是以广东为主,而广东又以广州为主。

我们拿地比较谨慎,这也和我们拿地的条件有一定的关系,就是我们在投资策略上,什么样的地可以拿,我们一贯执行的是快速开发、快速销售,首先这个地要能够满足这个条件。另外我们实行的是商住双向的产品策略,我们拿的地要符合这种双向的产品策略。

网易房产:奥园商住双线的战略当时说商住比例在四成,是否会有所调整?

杨忠:其实我们在2014年中期业绩发布会上也谈到了几点,就是我们商住双线的策略会有一个改变。

第一个方向就是商住持有的比例,持有的比例可能会根据实际情况做一些调整,但是调整肯定会略微调减,但是调多少,现在还没有适合去说的。

还有一个是轻资产,我们会尽量再降低持有的比例,现在我们商业里面有20%是持有的,80%是销售,这个也会变化。

另外一个突破方向就是商业产品的升级,比如说社区商业、传统的商铺设计,当时还没有AO公寓,现在有公寓推出来了,这是个产品的升级,这也是一个方向。

另外还有一个就是商业的经营管理模式,就是O2O,这也是一个方向,我们商业开发模式的改变,就是社区商业,现在可能社区商业的话可能要做AO社区、AO商街。这些都是我们调整的几个方向。

网易房产:有研究报告指出广州公寓市场有过剩的现象,您怎么看待现在整个的公寓的市场?

杨忠:不仅仅是2014年,其实,早在2013年广州商业物业就有这样的现象,只不过是2014年整个商业物业的供应过剩更突出一些。很多城市的限购政策放开以后,对住宅市场会有一些影响,但这个影响的话总体来讲是,各个城市有所区别,但是真正的要影响到,还是应该看本身商业的地段,商业的产品和它能提供的服务,如果有这几样,应该说影响就很小。我们也有自己的商业产品,有公寓的产品,我们一般会做出合理的应对措施。

总体来讲,我们奥园对这个过剩问题和限购问题,对我们奥园相关的产品销售影响很有限。

网易房产:2014年万科推出全民营销,各路房企也在纷纷调整自己的营销策略,奥园有没有做这方面的准备?

杨忠:在2014年的时候,我们已经在关注互联网对地产企业的影响,重点就是营销问题,我们首先突破口就在营销,包括我们的郭梓文主席在前两天的一个内部会议上,还专门谈到了一个事情,就是说当世界都在变的时候,你不变就是最大的危险。

所以我们在2014年就在营销上做了相关的突破,像我们的全民经纪人这个平台,应该这周开始已经都上线了,第一个捆绑的项目就是城市天地,然后我们在这个之前做的网络营销、电商那些的,全部都是在推行。关于创新工作的话,我们应该是不断地在做,小步小步在做,只不过以前一直没有拿出来做专门的宣传而已。

网易房产:众筹也是去年一个比较热的概念,在互联网金融这块,集团有考虑吗?

杨忠:其实众筹的话,我个人的看法是不用太神秘化,其实众筹仅仅是众多营销手段中的一种,而且众筹也分成好多,众筹是为了买这个房子,分股权,把这一套房子卖出去,还是把一栋别墅卖出去,还是众筹吸引到一点点资金,还是众筹吸引到一点手气来做很多事儿,甚至于你期权是不是用众筹等等众多方式。

网易房产:奥园之前和华夏人寿定了一个协议,对险资入房企这种现象您怎么看?

杨忠:房地产新的时代已经到来,可能未来我们发现出现了一个我们完全不知道的企业就进军到房地产企业了,这个企业可能是个险资。

为什么呢?房地产这个行业被重新定义了,可能他稍微整合一下承建商、整合一下设计单位,整合一些中间的这种机构,他捆在一起,这就是一个新型的地产商。所以在新的时代下,传统的地产开发内各个环节的企业,他们自身的工作内容,会发生越来越多的交叉,这种交叉融合,会越来越多。在白银时代,这是房地产企业常态中的一个特征,这种现象也将成为普遍。

所以这么去想,险资融进来,银行融进来,将来这种事情一点不要奇怪。比如说苹果哪一天突然会不会搞房地产了?不要奇怪,一点不用奇怪,可能会很正常的,这是一个特征。

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记者 / 郑鹏

gzzhengpeng@corp.netease.com

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