第一期
广州市市长陈建华曾有这样一番表述:如果说珠江新城是广州CBD的1.0版,金融城就是2.0版,琶洲西区将是2.5版的CBD。如今广州在一线城市阵营之中的表现并不显眼。野心勃勃的"泛CBD"扩容计划,能如愿承载广州的金融逆袭之梦吗?(文/梁爽)
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【前言】

近年来,广州出台了数以十计的新城或区域规划方案,包括广州国际金融城、白云新城、天河智慧城、花地生态城、海珠生态城、广州国际健康产业城、空港经济区、广钢新城、国际创新城、东部山水新城、南沙滨海新城等等,掀起全新一轮造城运动热潮。


2015年,广州造城运动继续向前推进,四大区域成为城中焦点:增城从化撤市设区、萝岗划入黄埔区,打造东部山水新城;南沙自贸区挂牌,建设滨海新城;国际金融城、琶洲区域大批地块成功出让,与珠江新城共同组成广州泛CBD区域;广钢、广纸、广船三大明星旧改项目顺利推进,一江两岸三城新居住板块格局形成。


如此大跃进式的造城运动,将给广州这四大新城带来什么变化?让我们拨开迷雾,见证美好的"画饼"背后的真相。


广州目前最具辨识度的金融区在哪里?毫无疑问,是珠江新城CBD。

有没有可能,将这个经过20多年打造而成的金融区进行扩容,提高广州的金融实力?那就是“泛CBD”。广州政府将目光从珠江新城向东延伸,希望将金融区扩容至广州国际金融城和琶洲电商总部聚集区。

广州市市长陈建华曾有这样一番表述:如果说珠江新城是广州CBD的1.0版,金融城就是2.0版,琶洲西区将是2.5版的CBD。

但是,即使是被视为成功标杆的1.0版本CBD,珠江新城目前出租率远未饱和,此时提出将CBD扩容,广州的金融实力是否足够"撑"起这些新城?留下一个问号。

此外,珠江新城的"造城"模式20年来已饱受诟病,升级版的CBD将在多大程度上吸取经验,也是一个关注点。

如今广州在一线城市阵营之中的表现并不显眼。野心勃勃的"泛CBD"扩容计划,能如愿承载广州的金融逆袭之梦吗?

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    造城纪事 广州泛CBD的光荣与梦想

    随着CBD区珠江新城开发日近尾声,作为珠江新城的延伸,已被政府纳入"泛CBD区"范围的广州国际金融城和琶洲两大板块,正逐步成为继珠江新城后两大炙手可热的区域。至此,珠江新城-琶洲区域-金融城区域形成了泛CBD,将成为广州的新城市中心地区。

复制珠江新城?从1.0到2.0

经过20年开发之后,珠江新城进入收获期,成长为广州高端服务业最集中、金融实力最强的区域,也是全广州房价最高的地区。但广州的城市管理者并不满足于此,他们希望将珠江新城的辉煌复制到其他区域,酝酿新的金融区。

对于CBD扩容的计划,政府当时的表述是,珠江新城已进入无地可卖的阶段。潜台词是:有了新的金融区,又有高大上的地块可卖了。

承载着土地财政和产业发展的双重功能,广州国际金融城的庞大规划应运而生。"要建成广州华尔街!""超越珠江新城!"广州市市长陈建华的豪言壮志让金融城从出生伊始就戴上了"主角光环"。

2012年,总面积达7.5平方公里、总开发量420万平方米的国际金融城规划亮相,占地面积之大相当于复制一个珠江新城。而且,金融城的"450米地标建筑"比珠江新城高,180平方米的"全国最大地下空间"是珠江新城的3.6倍,规划的智慧公共交通系统也比珠江新城更抢眼。

更重要的是,金融城内的产业定位中,住宅只占很小一部分,商业办公占了绝大多数,将引入金融机构为开发和经营主力,不会像珠江新城那样沦为"住宅区"。这是国际金融城作为2.0版CBD,与珠江新城的最大不同。

有这样"高大上"的参考坐标,谁不想在金融城占一席位置?金融城2013年首次拍卖土地时场面火爆。绿地、保利、佳兆业、邦杰等房企,以及广州银行、新华人寿保险深圳盈达投资基金等金融机构都来竞拍,4宗土地成交金额近130亿元,相当于2012年广州土地出让金总额的1/3。

但这种热度没有持续多久。半年后的第二批土地拍卖中,为了强化金融产业定位,设置门槛改为"定向出让",并规定了较大的自持经营比重。取代传统房企的竞拍主角是华夏人寿、新华人寿、平安不动产等金融机构。没有房企参与,竞争的激烈程度降低许多,政府收金近57亿元,总溢价在26%左右;

而到2014年至2015年间,第三批土地出让时,原定的拍卖时间一推再推,直到2015年6月才成功卖出一宗地,另有两宗地等待"回炉";

2015年11月,越秀集团旗下公司联合广州银行底价夺得金融城一地块,没能惊起太多波澜。

三年时间,土地从激抢到遇冷,金融城怎么了?地价超出企业预期是一个重要原因。2013年,经股东大会同意以不超过14亿元参与金融城土地竞拍的广州广电运通金融电子股份有限公司,突然公告称放弃竞拍,透露的原因是,金融城竞拍的地块面积和价格将继续攀升,已超出公司前期预算。

相信上述不是个案。有业内人士表示,虽然外界一直认为金融机构"不差钱",然而涉及到动用大笔资金购置不动产时,他们受到政策限制而"囊中羞涩"。

如今,金融城土地出让方式与招商引资之间的矛盾依然存在。近期,一位天河区副区长"自曝"困难,坦言金融城不够"国际范",目前拍地成功的企业没有一家外资。这是因为金融城的开发模式不利于引入外资:外资企业尤其金融机构一般不自建办公用地,而会选择进驻大型地产商开发项目。

可见,广州市政府复制珠江新城的计划实施得并不顺利。金融城的进步之处在于,将土地竞拍与招商引资结合,改变以往只顾卖地不顾产业的盲目"造城"。但是,单纯将招商引资环节前置无法根本改变这个问题。"造城"驱动下土地成本高涨,金融机构进驻的资金压力增大,又进一步影响金融城未来的产业走向。

从高大到紧凑 2.5版CBD的反思

吸取国际金融城的经验,2.5版的CBD诞生——琶洲电商总部聚集区。

在国家不再给特大城市增加用地指标的限制下,2014年,广州规委会审议通过的琶洲新一轮规划方案,计划将其打造成世界级的会展和商业中心。琶洲将与珠江新城、广州国际金融城共同组成"一江三城"的广州大CBD板块,成为南中国经济最活跃、总量最大的区域。

"接棒"CBD后,琶洲的开发强度随之大大增加:新增15幅、总面积40公顷的可出让地块,总建筑量增加636万-1412万平方米。新增的地块将部分用于建设会展四期和电商总部区。

从土地出让方式来看,琶洲延续了金融城的做法,而且设置的门槛更为严苛:典型的"定向"招拍挂,不仅对竞买企业的经营行业进行限定,还规定了自持经营比重、总部注册地,甚至要求"非500强不嫁"。

如此高竞拍条件,让琶洲2015年的土地拍卖关注度比金融城高出一大截,而且每一次成功出让都令广州人兴奋不已。这种兴奋并非因为琶洲土地市场特别火热——相反,出让的土地几乎都是底价成交,这通常被视作市场"冷淡"的表现——而是因为竞买者身份特殊。腾讯、阿里巴巴、复星、国美、唯品会、小米、YY语音……一众互联网龙头企业纷纷抢滩这个面积不到10平方公里、位于珠江南岸的岛屿,欲在此建立新的企业总部。

广州因此沸腾。跟北上深相比,广州的"互联网基因"不够突出,是一个产业偏向传统的城市。因此,能留住知名互联网企业,被视为广州"逆袭"的表现。不难想象,行业龙头的聚集,将在未来带动大量的人才、同类企业前来,琶洲欲成为电商和互联网总部的高端聚集区,已经走出了实质性的第一步。

"有企业在就有人才在,这些人才会往外跑、会创业,创新创业的资金就会涌入,这将活跃整个华南的互联网产业氛围,形成良性循环,并有利于下一个巨头或者主流产业的孵化和培养。"有本土投资界人士认为。

同样是造城,同样作为CBD的延伸区,琶洲似乎比金融城走得更快。不过,也有业内人士指出,琶洲首先发展的是B区,即会展功能区,可能是考虑到会展业周期性强、琶洲容纳量大等原因,政府才随后对琶洲a区有了电商总部经济的规划,目前看来,新兴的"电商总部"定位暂时抢了会展的"风头",成为琶洲的新标签。但两个定位协同不足,区域定位不够清晰。

新的调整还在继续。2015年10月,广州市国规委再次调整琶洲规划,将琶洲定位为"紧凑型CBD"。这种"紧凑"体现在,原来规划的23块商务用地分解成了47块,成为"小街区"网格;交通方面,新增有轨电车环线6站,地下设少量停车位。

新规划的设计者华南理工大学建筑学院教授孙一民透露,琶洲的写字楼楼距将比珠江新城缩短很多,减少土地"浪费",同时吸取珠江新城和金融城的经验,不做大规模地下空间开发,而是增设有轨电车环线来满足地铁无法估计的小尺度街区交通,未来也不需要设置很多停车位。这都是在珠江新城和金融城经验下反思的结果。

调整不可一蹴而就,城不可一日造就。从过去追求"高大上",转向如今小尺度、紧凑型规划;从过去只管卖地不管产业的盲目"造城",到现在土地财政与产业发展兼顾,广州cbd发展思路已经发生转变。

一山难容三虎?高空置率之痛

经营多年的珠江新城,近年一直是广州市商业地产中空置率最高的区域。当CBD进一步扩容后,广州的商业、金融活力足以支撑起如此大体量的"泛CBD"吗?

珠江新城、国际金融城和琶洲,虽属于同一个"泛CBD"构想,但在商业地产供应过剩的当下,有业内人士认为,由于珠江新城供应量较大,至少在2019年以前,琶洲和金融城两大新兴板块将难以承接珠江新城的高端办公市场。

珠江新城是广州目前写字楼供应最旺盛的区域。据机构统计,2015年广州写字楼有超过100万平方米的供应量进入市场,其中9成位于珠江新城。近几年来,珠江新城的空置率一直在全市居高不下,成为广州CBD的"痛处",就在去年8月,还有媒体针对珠江新城"空置率超过6%警戒线"的现状进行了一番调查。

高力国际曾分析称,未来三年,珠江新城还有约86万平方米的供应量可进入市场,因此,三年内空置率下降的可能性不大。而且,珠江新城的空置率也直接影响全市写字楼市场的空置率。

这对国际金融城而言是一个挑战。作为珠江新城功能的"承接者",国际金融城将不可避免地与珠江新城进行比较。但由于相关配套尚未成熟,而企业拿地的价格较高,金融城项目在销售价格上不占优势。

网易房产走访金融城的汇金中心、绿地中心等入市项目发现,企业对风险已有估计,产品价格约3万元/平。但这个价位依然偏高。在汇金中心的销售处,一个前来参观的"商家团"得知此价格,纷纷表示比周边价格高出不少。而当销售人员以"跟珠江新城相比性价比更高"为由进行说服时,"商家团"团友们并不认同这种比较:"这里哪能跟珠江新城相比!"

高起点的定位和低起点的配套让金融城陷入落差之中。据高力国际统计,未来三年金融城的供应量约6.3万平方米,到2019年,供应量将大幅增加至41.3万平方米。但是,由于配套尚未完善,金融城写字楼市场的发展,起码将在8-10年后才具备一定的商业氛围。

与此同时,还有琶洲这位竞争者。据统计,未来3年,琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右,与珠江新城、国际金融城同台比拼。

当然,琶洲也面临"十年成熟期"。根据广州市的规划,未来3至5年,琶洲A区电商总部区将形成一个建筑面积约为300万平方米、营业收入额达千亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。但业内人士普遍认为,整个琶洲商务氛围成熟起来至少要10年。

届时,珠江新城的写字楼供应完毕,琶洲和金融城这两个拥有大量自持建筑不可销售的区域,都将有大量办公面积用于出租,同质化竞争在所难免。届时,珠江新城的大棒,将由谁接下?"空置率高"的追问将会重演吗?