沙龙嘉宾
 
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韩世同 (寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理)
这个房地产税立法的难易程度,应该不亚于《物权法》,因为它涉及到所有人的利益。但是这个又涉及到土地制度或者房产制度的调整,那就不是一个法的问题了,可能这个要能够确立的话,可能你还要修改《物权法》,或者是修改其他的《土地法》等等的制度。
 
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龙斌(合富房地产经济研究院院长)
我们国家的不动产登记,其实是七年之前我们的《物权法》规定的,就是《物权法》规定,不动产实行统一登记制度。有了这个制度,我们房地产这种权利人的利益,才能够得到更好的保护。同时我们的交易、各方的利益,这种风险性可能会更好的防范。
 
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周玉忠(北京市盈科(广州)律师事务所)
既要满足政府财政收入的需要,又要照顾到社会公平,还要考虑到被征收的覆盖面,社会的承受度,不要带来社会风险和政治风险,那这个里面恐怕就需要一个充分的、广泛的、公平的和公开的一个政治博弈过程,这个过程也需要通过立法这样的一个环节,来取得最终的共识。
精彩观点  
[谈不动产登记] 权利人的利益能得到保护
我们国家的不动产登记,其实是七年之前我们的《物权法》规定的,就是《物权法》规定,不动产实行统一登记制度。不动产的统一登记,其实根本上来说,还是我们的市场经济体系中一个基础性的制度。有了这个制度,我们房地产这种权利人的利益,才能够得到更好的保护。同时我们的交易、各方的利益,这种风险性可能会更好的防范。
[谈房产税] 需通过立法取得共识
既要满足政府财政收入的需要,又要照顾到社会公平,还要考虑到被征收的覆盖面,社会的承受度,不要带来社会风险和政治风险,那这个里面恐怕就需要一个充分的、广泛的、公平的和公开的一个政治博弈过程,这个过程也需要通过立法这样的一个环节,来取得最终的共识。
[谈广州试点] 对市场影响不大

现在不动产登记有15个城市试点,如果说去判断,根据之前这个市场的反应,应该说影响都不会太大。可能会有一些心理层面的影响,这个心理层面的影响应该会以短期为主。应该说在广州这样一个比较稳定,而且容量比较大的市场,它的变化可能都不会是大家能够看得见的。

[谈广州楼市] 有可能再度降息和降准
其实整体经济下行的压力是非常大的,为什么要降息,为什么要降准,而且还降了一次又要再降?其实就反映了整体经济的下行压力是非常巨大的,而且今年还有可能再度的降息和降准。 其实也没有必要太多的去救助,去改变整个的这个趋势或者规律,我们应该顺势而为,把有限的举措用在最有效的这些结点上面。。
[谈楼市影响]

从这一年多的市场波动情况很明显就看到,房地产更多的是受大的形势,信贷,整个市场的氛围的影响。

 

我们看到的价格的波动,和通常大家说会有抛盘潮,或者不动产登记会带来房地产税,我们基本上还是很难看到一个直接的关系,更重要的还是整个市场它自己有一个影响的因素,供求关系、政策。政策是其中之一,因为不动产和房地产税这个政策,它也是所有政策里面一个,包括流动性的状况,整个市场的预期等等。

文字实录  

网易房产:不动产登记于3月1号开始正式实施,为什么要推行这个不动产登记的制度,推行不动产登记是不是势在必行?

龙斌(合富房地产经济研究院院长):我们国家的不动产登记,其实是七年之前我们的《物权法》规定的,就是《物权法》规定,不动产实行统一登记制度。不动产的统一登记,其实根本上来说,还是我们的市场经济体系中一个基础性的制度。有了这个制度,我们房地产这种权利人的利益,才能够得到更好的保护。同时我们的交易、各方的利益,这种风险性可能会更好的防范。

网易房产:不动产登记对整个楼市有没有一定的冲击性?

龙斌:市场有一些普遍的观点会认为,有了这个不动产的统一登记制度,那么房产税很快就要来了。这样的话,通过房产税和这个登记制度,可能会对这个市场产生很多影响。

从这一年多的市场波动情况很明显就看到,房地产更多的是受大的形势,信贷,整个市场的氛围的影响。我们看到的价格的波动,和通常大家说会有抛盘潮,或者不动产登记会带来房地产税,我们基本上还是很难看到一个直接的关系,更重要的还是整个市场它自己有一个影响的因素,供求关系、政策。政策是其中之一,因为不动产和房地产税这个政策,它也是所有政策里面一个,包括流动性的状况,整个市场的预期等等。

网易房产 :那房产税的落地还需要多长的时间?

韩世同(寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理):如果说《物权法》立法要10年的话,这个房地产税立法的难易程度,应该不亚于《物权法》,因为它涉及到所有人的利益。但是这个又涉及到土地制度或者房产制度的调整,那就不是一个法的问题了,可能这个要能够确立的话,可能你还要修改《物权法》,或者是修改其他的《土地法》等等的制度,这里面就会非常复杂。这个立法是要通过大多数人达成共识,如果达不成共识你立了这个法也没有用,就是它不能够变成一个可以合法的,依法来操作和执行的一个制度,可能要三五年的时间。

网易房产:不动产统一登记是否会提高一些部门职能的效率?

韩世同:它倒不是说专门为了提高效率的。因为原来是有五花八门的部门,有很多机构都在从事这个不动产登记,现在它可能会把它统一在一个不动产登记局,这样来统一它,就使得全国每个省、每个市都是一个系列,当然这个可能系统更完整,将来又加上信息化、电脑化,可能会操作起来更好。

网易房产:不动产统一登记可能会涉及到一些官员的财产的登记,会不会不利于一些隐私的保护?在不动产登记里面谁将是最大的受益者呢?

周玉忠(北京市盈科(广州)律师事务所):《不动产统一登记条例》统一的意思是什么?一个是将原来分散在各个部门的不动产登记纳入到一个部门来管理,那么这个统一还有一层意思就是,实时共享、联网查询。它主要要做的是信息的共享,就是不动产登记是一直存在的,现在我们要做的是统一、互享、公联,做到这样一个信息的基础的工作。

其实这个工作当然是一次升级换代的过程,对一个国家来说有最重要的两个信息,一个是人口,一个是土地,就是这个不动产。我们现在在这个领域是有很大欠缺的,这样子就会影响到其他的一些全面的工作的开展。

网易房产:现在不动产登记试点有15个城市,广州也是其中之一。在您看来,广州试点以后,可能会对广州整个市场带来什么样的影响?试点的15个城市其中包括一线和二线城市,是否会产生同样的影响?

龙斌:现在不动产登记有15个城市试点,如果说去判断,根据之前这个市场的反应,应该说影响都不会太大。可能会有一些心理层面的影响,这个心理层面的影响应该会以短期为主。

应该说在广州这样一个比较稳定,而且容量比较大的市场,它的变化可能都不会是大家能够看得见的。

至于说到城市之间的影响,这些试点城市虽然有不一样,但是我们看到这些城市它的经济实力都很强,人口聚集度也很高,房地产市场容量也很大,都是一个比较重要的市场。在这个登记里面,可能它的影响应该都不会有特别大的差异。

网易房产:不动产统一登记是否会导致我们寻求其他渠道的投资渠道。比如说海外购房,是否会导致资金外流?

龙斌 :其实不管是统一登记制度也好,还是将来的房地产税也好,它有一个大的背景,就是中国其实这么多年一直都是在快速的城镇化,所以我们才会看到有房地产这么一块,有巨大的住房需求。

虽然现在讲新常态,新常态速度降下来了,但是应该说这个趋势是没有改变的。尽管经济有波动,但这个趋势还是一个增长的趋势。在这样的一个情况下,住宅也好、商铺也好,还是办公的也好、公寓也好,你其实要看到它将来有没有升值的潜力,这个升值的潜力动力在哪里?一定不会受到不动产统一登记,房产税这些的影响。在房地产最大的一点就是供求,供求的不均衡,以及它本身价值的增长。

所以就从这样一个现象来看,我们现在的不动产的价值增长轨道,还应该是在保持着过去的那个趋势,但是增速可能会下降。但是价值增长的模式还是没有改变。

网易房产:那房产税落地的话,未来会不会对租金的价格会有影响,导致租金价格的一个上涨?

韩世同 :这中间应该不会有什么必然的联系,因为这个加了税,它会转嫁,这个也是有可能的,现在关键还是要看它怎么去开征。

网易房产:现在上海和重庆其实已经有开展房产税,那重庆和上海的实验会对全国带来一个什么样的借鉴意义?

周玉忠:好像重庆跟上海征的这个税,一个方面报道说,好像也没有弥补到这个库房的一种空虚,他觉得这个太低,收的钱太少,根本就弥补不了他们在一手市场所导致的这个亏空。再一个它的面积也很窄。既要满足政府财政收入的需要,又要照顾到社会公平,还要考虑到被征收的覆盖面,社会的承受度,不要带来社会风险和政治风险,那这个里面恐怕就需要一个充分的、广泛的、公平的和公开的一个政治博弈过程,这个过程也需要通过立法这样的一个环节,来取得最终的共识。

网易房产:您怎么来看待今年广州楼市的发展情况?

韩世同:其实整体经济下行的压力是非常大的,为什么要降息,为什么要降准,而且还降了一次又要再降?其实就反映了整体经济的下行压力是非常巨大的,而且今年还有可能再度的降息和降准。

我们去年采取了一些措施,当时很多人认为已经触底回升了,如果它能够带来价量齐升,那必然是回升了,但是现在看起来,价升了,量就没有了。从一开始,包括放开限贷的时候,央行放松限贷的时候我就提出央行的新政应该救量不救价。但是现在我们很多措施都被引导到去扶持价格了,这个房价的上扬犹如提高水位,我们应该让它降,但是又不能让它突然降,崩堤的降也不行,引导它去降就属于软着陆,在这一块我们要有这种战略意图。

其实也没有必要太多的去救助,去改变整个的这个趋势或者规律,我们应该顺势而为,把有限的举措用在最有效的这些结点上面。