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今年,从化消息不断,2月广州区划调整确定,从化撤市设区;地铁14号线开建,1小时可往来天河,区内更传将规划有轨电车,建设环线接驳地铁等。区划调整下,从化归属感近期能否大幅提升,快捷交通又能否进一步减少大家的距离担忧?从化楼市将随着迎来怎样走势,房价是否进一步向中心区域靠拢,住从化变成住番禺一般便利是否指日可待?限购等会有样变动?

网易房产特办"从化——广州城市副中心发展新机遇暨楼市新形势"沙龙,邀请广州市社会科学院高级研究员彭彭博士、合富房地产经济研究院院长龙斌博士和越秀地产营销中心策划总监伍岳峰一起探讨从化楼市新形势。

[访谈主题]:撤市设区 从化发展新机遇暨楼市新形势
 
本期嘉宾:

·广州市社会科学院高级研究员 彭澎

·合富房地产经济研究院院长 龙斌

·越秀地产营销中心策划总监 伍岳峰

本期观点

 2月份广州区划调整得到国务院批复,从化撤市设区,直连从化的地铁14号线今年全面建设,预计2016年底开通有往来中心城区将不用1小时。从化彭彭表示撤市设区后从化地位提升,交通等基础设施和产业发展将得到更有利支持,龙斌博士认为从化楼价获得上升的持续动力,伍岳峰则指出凭借高性价比和环境优势,地铁的建设通车将吸引更多刚需和养老族前往从化置业。

 

撤市设区 从化发展新机遇暨楼市新形势

 

            广州市社会科学院高级研究员 彭澎

彭澎:从化区域地位提高 环境价值将更凸显

广州市社会科学院高级研究员彭澎博士认为撤市设区,从化城市地位将提高,未来会有更多的项目和产业支持,随着交通改善将吸引更多刚需置业,山清水秀的环境优势在未来价值会更凸显,而房价肯定有上涨空间。

从化撤市设区是市场的关注焦点,也是吸引不少购房者近期出手的重要原因。彭澎表示设区后从化在规划上和广州的城区更加统一,"地位会更加提高","从化的基础设施会得到加强,尤其是交通的改善,肯定会提速"。此外肯定会启动新的建设项目,无论是教育还是医院、文化的配套设施,会提高一些标准。对于大家关注的限购,彭澎预计可能在挂牌时公布一揽子政策,届时才会有最终结果。[详细]

 

            合富房地产经济研究院院长 龙斌

龙斌:设区建地铁激活从化楼市 房价获上升动力

龙斌博士表示撤市设区的利好已经刺激从化楼市成交上涨,让从化楼价获得上升动力,而地铁建设更能激活整个市场,通车后将吸引更多白领前往置业,对于近期热议的是否限购,龙斌表示从化楼市正在发展时限购将产生极大影响,此后要退出也很难,其认为在中央分类调控精神下不要一刀切。

从化撤市设区,"从化的楼价获得上升的动力,而且动力比较持续",龙斌认为现在由于限价的原因,楼盘想要提价不容易,"对于购房者来说是个很好的机会"。

另外,今年广州限购不退出,但或将放宽门槛、逐渐淡化,"限签"也将隐形退出,但限价不会完全退出市场。[详细]

 

              越秀地产营销中心策划总监 伍岳峰

伍岳峰:山清水秀 从化未来价值超天河未可知

越秀地产营销中心策划总监伍岳峰表示撤市设区利好推动从化楼市发展,区域提升后将可引导更多朝阳产业进入,带来更多人气和需求。地铁建设通车后将让从化从主打第二居所向第一居所转变,城区刚需族和养老族是未来的重要客群,而对污染日益重视下,从化的环境优势未来或能使其价值超越天河未可知。

"撤市设区已经推动了从化当地的房地产市场发展,在今年相当长的时间内,它的房价往上走",伍岳峰充满信心,其认为不应该限购,不利于从化城市发展,也不利于全市的房价调控。[详细]

文字实录

网易房产沙龙:从化——广州城市副中心发展新机遇暨楼市新形势

嘉宾:广州市社会科学院高级研究员彭澎、合富经济研究院院长 龙斌 、越秀地产股份有限公司营销中心策划总监  伍岳峰



 主持人:从化市变区传出很多利好条件,区化调整、地铁建设等等,整体规划方面有很多新的动作,从化片区迎来了崭新的时期。 我们在这个特别的时间段,探讨一下新形势下,楼市会有什么新的发展形势。我想问一下,关于从化撤市设区的问题,很多人想着,撤市设区以后,给从化带来什么样的好处?   
彭澎:从化撤市设区从长远来讲,有利于从化的发展。在规划上,和广州原来的城区更加统一,地位会更加提高。在广州新型城镇化123功能布局中,从化定位为副中心,我们也看到从化这几年的发展有新的现象出现。
    比如在街口,它的新城建设有一定的规模,不像原来乡镇的感觉,是一个城区的感觉。所以,设区有它的一定的基础。
    另外,撤市设区以后,从化的基础设施会得到加强,尤其是交通的改善,肯定会提速。地铁建设14号也开始动工,新广从的快速定下好久,但是没有动工,可能和地铁建设错开,因为地铁建设会影响到这条路的改造。所以,可能地铁先动工。
    如果地铁建成,新广从路快速化,对从化是非常大的利好。从化肯定会启动新的建设项目,无论是教育,还是医院、文化的配套设施,可能会提高一些标准,也值得我们关注。
    但是,我们不能期待从化那么大的片区全部搞成像越秀区、天河区,那是不可能的。因为从化很大部分是农村。我最近在良口调研,在那些地方很乡下。所以,从化可能主要的发展在新广从路、街口、温泉。
    往街口往上走是控制区域,但是在控制区域里,小型的度假区也会有,不是大规模的。城区化的建设是街口、温泉,还有靠近广州部分地区,这些是建设的重点。
    主持人:对于普通市民和购房者,有没有近期可以触摸到的好处?我们对从化,以前比较疏远,撤市设区会不会有大的提升?
    彭澎:撤市设区只是公布了国家的批文,并没有进行换牌仪式,没有真正落到实处,相关的从化会议想出什么样的政策,也没有出一揽子的政策。所以,现行的政策一点没变,现在还叫从化市,撤市设区只是一个批复。
    所以,购房者只是买预期、政策预期和发展预期,没有实实在在的政策变化,或者享受到具体的优惠。还要等待,我估计在今年内会公布相关的政策,同时换牌子
 
    主持人:龙博士,您是关注房地产区域,撤市设区为楼市带来什么利好?
    龙斌:我觉得增城、从化撤市设区,给这两个区域的房地产带来非常大的影响,这是正面的影响。
    两个星期以前,省房协和从化的建设局和房地产企业搞了一个论坛,我也参加了。从反馈的信息来看,现在的影响挺大。从楼市来看,很多楼盘的来访量、成交量大幅度上升
    我们看了一下数据,网签数据从2月12号以后,到最近一段时间,大概1个月左右的时间,成交量同期增长了60%多,变化非常很明显。从购房者角度,他们看到了从化区域新的发展前景。
    最明显的一点,大家买从化的房,可能担心户口问题,从化的户口不能算真正的广州市户口,含金量很低。曾经从化用户口激活市场,效果比较有限。现在看来,户籍的含金量大有改变,我们会看到城市的基础设施、教育、医疗等等,在未来从化和广州的协调性更加紧密。
    在房地产的影响很明显,它受到的城市影响很大。过去大家到从化买房,真正能够自住、作为第一居所的人不多,主要集中在105沿线的楼盘,和广州近一点。
    因为从化的距离比较远,加上交通方面、它的户籍方面,都有限制。从化房作为第二居所、投资、旅游度假,而现在大家有了更强的预期。随着地铁的通车,现在已经开始建设了,几年以后就会开通,又有快速路,还会有更多的主城区和从化之间的基础设施和交通的连接。这种预期的改变使得很多人的预期和原来不一样。
    从房地产角度来看,它的区位价值明显上升了,这个特点会影响未来市场的发展,这是最值得关注的。从开发企业来看,影响比较大,随着增城、从化撤市设区,它会吸引很多的投资者,影响也会反映出来。
    从化和增城的土地资源丰富很多,这样的话,大家都过去了,地价肯定会上升,影响是显著的
    同时我们也会看到,在房价方面有影响。我曾经在会上提出一个观点,从撤市设区,从化的楼市,特别是楼价获得上升的动力,而且动力比较持续。现在看来,它有一个限价政策,暂时反应不明显。
    我相信,这个动力一定会起作用。现在也看到了,很多企业想提价,因为限价,他提不了。这点是很大的影响,短期来看,大家都看好从化,但是不能很快地提价。对购房者来说是个很好的机会
   
    主持人:龙老师说了,区域开发商会看好从化,越秀地产在从化也有好几个项目,有两个项目在重点推售。
    在您看来,撤市设区对从化有什么影响?会不会投入更多的资源进行开发?撤市设区给楼盘方面带来什么实质的利好?
    伍岳峰:撤市设区是广州市城市规划发展很好的机会。目前来说,广州市山水资源最丰富的区就是从化。
    越秀地产最早进入从化的开发商,有12、13年了。之所以能够那么早看好它,我们从广州市整个城市发展战略里,看到了从化的未来。所以我们很早进入了从化,越秀逸泉山庄在从化非常有名的楼盘。
    撤市社区后,在将来发展过程中,有一个最大的变化,政府在城区的基础设施投入、交通建设的投入,以及配套资源的投入,和原来的概念有所区别。体现在政府的关注度,以及今后产业的支撑,政府会考虑到这点。
    一个城市的发展,房子的价值取决于多种因素,其中有几个很重要。一个是地段,反映地段的的要素是什么?人多,人多的地方地段才好,没人的地方肯定是地段相对偏僻。
    主持人:可以吸引更多的人。
    伍岳峰:变区之后,除了原来的产业以外,城市的产业肯定转移到从化区里,就业人口就会增加。人口增加以外,服务业的配套形成产业链。
    这样的话,城区的经济发展才快。从化本身依托了山水资源,它进入的产业不可能与优势无关的产业,肯定是发展一些教育、高科技、生态旅游等等的产业,属于朝阳产业,会吸引大量城市的第三产业的人口往从化转移。
    按照广州市的初步规划,聚集人口30万人口起,甚至达到100万规模的片区。片区发展有个特点,延着105公路,基本是沿着流溪河,形成带状的经济带。很多是地产项目、城市建设,围着流溪河进行开发建设。
    刚好地铁线路也是沿着105公路,形成一条带状的发展,有了一定基础之后才往其他的乡镇拓展,是这样的发展态势。    
    主持人:在您看来,您作为一个开发商,撤市设区会刺激加大对从化的投入吗?越秀地产有没有这样的想法?
    伍岳峰:撤市设区的时候,我们一直在一线城市有投资的发展方向,我们很关注城区推出新的土地资源,这是肯定的。因为广州毕竟是一线城市,在发展区域中属于重点。
    从目前撤市设区之后,楼市的成交也反映大家对市场预期的看好,大家都看好它的未来。目前,从广州市的存量来说,库存周期在8.6个月左右,从化区有5.7,低于广州市的平均水平,这个数字充分反映了撤市设区之后供求关系的变化,以及老百姓对市场的期待。
    由于限价的问题,房价数字有所出入,但是从成交量的角度,很有把握说明了一些问题,撤市设区已经推动了从化当地的房地产市场发展,在今年相当长的时间内,它的房价往上走
   
    主持人:大家都提到交通方面,特别提到新广从路,还有105国道,今年是地铁14号的建设,按计划是2016年底就可以完工。
    地铁成为置业的方向标。我想问一下,地铁在短时间让大家对从化的距离感有很大的改观,拉动更多人到那边置业,特别是刚需主。伍总,在您的项目中,刚需主置业的比例大吗?
    伍岳峰:地铁14号线分两种速度的地铁,一种每站都停的地铁,一种是它很快速,停的站比较少。这条线都是从化今后带动人口最好的一点。地铁2016年开通之后,从广州到从化往返,快线地铁在1小时之内,解决了很多人上班的时间问题。从以前的第二居所变成第一居所,半小时到达城区,今后的从化会吸引大批的人口,比如在天河CBD区,像在白云区、越秀区工作的年轻白领,他们从性价比的角度出发,他们会考虑在从化置业
    同时,也会吸引退休的老百姓,他们也会考虑,从化和城区交通方便了,他们选择空气比较好的地方,渡过他的晚年生活。这两端的需求会引导市场的发展,一个是白领,一个是养老人群,都属于个人购买的方式,不是政府集中管理的方式,因为从化毕竟是好山、好水、好空气,居住条件肯定比城区好。
   
    主持人:龙博士,地铁对从化市场的刺激作用明显吗?
    龙斌:很明显,任何一条广州地铁都带来房地产需求。所以,可以肯定,不仅有撤市并区,还有快速路、地铁。我认为,应该对从化楼市带来非常持久的影响
    从市场来看,一条地铁对整个区域的价值,或者在购房者心目中的位置,改变是非常明显的。不管是番禺的地铁,还有花都的地铁,还有萝岗、南沙的地铁,地铁带来的改变非常明显。
    就像刚才说的,因为交通的改变,特别是快速路和地铁,市场会被激活。大家都知道,从化最大的问题就是交通问题,这样的问题现在看来正在解决
    交通解决了以后,很多白领会考虑从化楼盘,因为房价便宜,平均的价格才7千多,街口已经过万了。
    伍岳峰:目前很火爆,我们在地铁站的江浦站的越秀逸泉映翠,每次推出都是“日光”,很火爆。
    龙斌:特别是靠近广州的地区,从化有三个板块,一个是温泉,一个是街口,一个是太平镇。现在看来,除了温泉暂时不会受太大的影响,这两个板块的地铁带动很明显。
    主持人:龙博士,在从化置业,改善型或者投资客户。那么,刚需的比例大概有多少?
    龙斌:从这个角度来看,从化有个特点,它的供应结构和其他区域不太一样。它的大户型特别多,而且平均面积很大。
    从库存来看,白云区最大,已经是140多,但是从化的平均面积是160多,因为有很多连排别墅。刚需产品在目前的从化来看,量比较小
    我建议加大刚需产品。刚才谈到改善型,其实从化的改善型和广州不一样,可能广州市100方已经是改善型,如果是4、5万一方,100方就是4百万、5百万了。但是在从化,买个别墅200多方可能才2百多万。所以改善型的跨度更好,选择更多。但是有条件的限制。
    除了本地消化,住在从化可能考虑街口。怎么样吸引广州人口?刚需就不用说,因为从化的房子价格非常有吸引力,性价比也很高,像越秀地产、雅居乐、珠江地产做得非常好。
    要是吸引改善型,他又要常住,这是一个问题。我上次在研讨会上提出配套的方面,要吸引高端人群,甚至吸引到温泉那边。现在看来,在交通没有实质性改变之前有一定的难度,现在最好的是刚需产品,比重也很大,特别是在广州工作的人,买从化楼盘越来越多,可能有些楼盘已经超过50%,这是很大的比例。    
    伍岳峰:当地和广州一半对一半。
    龙斌:这种变化非常明显,在大的背景下,居住模式在改变,大家对地域的认识也在改变,产品也应该适应变化。我个人觉得,刚需要更多,配套要更好。
    现在从化的影响力在广州比较小,因为供应量不大,也缺乏一些大盘,可能是因为土地供应关系,还有交通关系。如果在从化搞一个大盘,有很大的挑战性。
    主持人:如果地铁开通以后?
    龙斌:肯定有很大的改变。
   
    主持人:彭老师,刚才说了地铁,可能整个楼市需要产业的支撑。那么,地铁的开通和广从快速路的改造,整个交通体系对产业的影响怎么样?能不能带来比较大的推动作用?
    彭澎:交通改善对产业会带来一定的吸引力,我没有他们的数据。
    第一,我认为,从化目前的刚需就是从化本地的,因为广州刚需户在短期内没有这个预期。只有从化本地的刚需,因为本地从化的居民。
    第二是新广化沿线的学校、研究机构,企业,这些人都是刚需,并不是广州买了就是刚需。广州买的绝大部分是投资客和改善型的。
    我周边的人买从化的楼盘都是投资和度假,很少是上下班的。所以,地铁开通以后,真正有广州的刚需到从化。现在不具备通勤的价值,可能地铁开通以后,有了这种群体,可以通过地铁上下班
    现在去从化住是开车去的,市区有房子,从化是第二居所,不是天天住,而是有时住,都是这样的周末度假的形式。
    但是地铁通了以后,我估计在1个小时之内,可以到主城区上班,可能会带来广州的刚需,把新塘板块复制过去。因为从化和新塘比较,从化和新塘相比,价格略有优势。从化卖7千。
    伍岳峰:新塘和增城的板块已经是9千的水平了,差两千,距离随着地铁的开通,肯定会缩小差距。从化作为一个山水城市,从化比新塘稍稍占优一些。
    从化之所以都没推土地,为什么?因为政府先做规划,把推地的节奏放在后面。从化今后应该发展什么产业,作为一个重点考虑的问题,而不是简单地把广州的人吸过来,必须有产业支撑,这个地方发展才长久。而现在从化的商业基本上是空白,没有一个目的性大商业。
    现在到从化看,和大城市的目的式消费商业有一定的差距。所以,政府在商业规划、城市发展布局规划好,才推出地块,主要沿着流溪河形式带状的经济带,再慢慢扩大,它是这样发展的。
    发展也应该有从化特色,因为有温泉,温泉带动的是第三产业,像旅游、度假。还有,从化本身的现代农业也有它的优势,我们在城市住惯了,它有很多的农庄,有一定的吸引力。
   
    主持人:各位都提到从化的区域发展和其他地区的比较,比如新塘。如果开通了地铁,广化快速路改造了之后,会不会像番禺的情况?从化会不会变成常住的城市。
    彭澎:番禺也在反思当年的经验教训,要改变钟摆族的通勤,给市区交通带来太大的压力,希望把华南大盘的人留在番禺消费。现在有些人也开始留下来了,起码吃饭留下来了,购物也留下来了。但是,就业刚刚起步,希望把这些人留下来就业和消费。
    希望万博商圈、南站商务区、国际商业城起来之后,希望那些人在那里就业。如果从化发展了,产业的发展能不能支撑它?我观察了新广从路沿线,到街口这段,有些产业开始起来了,像教育,有很多学校,老师肯定要住宿,这就是实实在在的刚需。还有广州市区迁过去,他在市区有房子,他在从化再买一套。
    还有研发机构、企业、工业园的刚需,因为从化控制工业发展,划了一块工业园,也有一部分工业发展。新广从肯定有研发机构和教育产业,从温泉到良口地区,主要是会议和旅游。目前看来,有很多五星级的旅游酒店,我们经常到那里开会,因为有很多广州机构的会议中心,这是属于旅游产业。
    如果再往上走,可能是农庄型的,我看到有些农庄偏一点也有人去,比如水库旁。还有原住民的农庄,我考察了,有些很偏僻的乡下,确实往农庄的方向发展,这也是休养的模式。
    我觉得,距离很重要。因为泡温泉走一两个小时也可以,在农庄玩一两个小时也可以,如果要通勤就有点问题,除非不是朝九晚五的群体。
    在从化也有健康的概念,叫做医疗和养生的概念校。退休一族,能够就近看病非常重要,为什么早期住在从化的又回来了?因为远啊,人到了70以上就想住得和医院近一点。中国不像西方人,生个病打个电话直升机就来了。所以,要考虑群体的宜居性。
    主持人:听您的意思,从常住的角度,可能是地铁到达的部分,以后可能会成为常住地区。
    彭澎:新广从沿线,还有新广从的南面,也就是靠近白云区一带。白云区肯定有一批从业者,他可能觉得白云区的房子贵了,就往从化走。白云区的房价和从化差不多,也有很低,也有贵的,贵的地方和天河差不多,便宜的房子也越来越少。
    但是,白云区很大,往从化方面走,是开发的地方,因为白云区的中心准备往龙归、嘉禾转移了,正在建一个城中心。
    而从白云区到从化需要半个小时,如果住在番禺到从化买通勤房就不太合理。所以,主要吸引广州北面的人和天河的人比较现实。
    伍岳峰:从化最缺乏商业规划,以及大的商业产业带,需要支撑从化的发展。比如番禺有个万博商圈,增城有个万达广场,中心一片是做服装,而从化没有。
    它往什么方向呢?比如国外的城镇发展经验,比如家私、灯饰,可以作为目的性消费的商业,将来政府要规划的话,可能往这方面考虑。
还有一种品牌店的模式、折扣店的模式。你到国外的城市发展,比如美国、欧洲、奥地利的折扣店都是在大城市外一小时左右的车程,搞一个折扣店。
   
    主持人:对比番禺的居住区,对比新塘、增城居住区。把从化作为常住区,除了通勤以外,像商业的东西比较缺乏,可能是制约常住的原因。
    伍岳峰:第一,现在的地铁没通,从2016年通了以后,广州到从化很方便,到现在开始就进行大型的商业规划,到哪个地方搞一个店,像番禺的万博商圈,我要买名牌,到了从化也可以买。
    第二,在城区里的家私店的租金很贵,到了从化提供体验式的店面,非常好。
    第三,还有灯饰,目的消费,非常吸引人口。
    这些需要政府主导和开发商配合。在土地资源上,政府让出优惠,这样才会带动当地商业发展。因为商业的投入资金比较大,必须是政府进行规划,引导这方面的发展。
    彭澎:政府优惠了才能办到,像万达搞这么大,是看好未来发展的前景。比如灯饰,为什么不跑其他地方,而是跑从化呢?所以,如果你要做的话,一定有人口。原始的市场在这里,你无端搞出一个是不行的。
    伍岳峰:政府要引导,从化有多镇,从市改为区之后,城镇化的过程是农业人口就业问题。   
    彭澎:从化原来是农业,商业不发达,不像珠三角地区。
   
    主持人:从化的规划对商业部分比例情况大概怎么样?
    彭澎:主要在街口,叫从化新城,这里是商业区域。在新广从上,可能是开发商合作的点状的分布,不形成商圈,商圈基本上是从化新城。
    现在的从化新城的商业初具形态,但是定位为区一级的,为从化服务。吸引广州的话,还没有这么大的魅力。比如白云新城的万达广场,可能只是周边人群,很少有人跑到白云新城消费,偶尔有,但是专门去的人群没有的。但是,规划是这样子,必须要把本身的消费群体提起来,就慢慢吸引他们。
    所以,从化把商业提上去,还有一定的距离,如果做成新市区,还有一定的难度。举个例子,有多少人到番禺消费,人群不多,只有本地,只有吃饭才到番禺。所以,从化一定清晰自己的定位,现在定位温泉旅游,搞生态农业、度假,这可能是它的主要发展。
    广州跑到很多地方泡温泉,从化是最近的最老的,这个品牌挺好,还可以深挖。

    主持人:龙博士,如果单从居住的角度说,从化有没有可能像番禺、增城、新塘的情况呢?
    龙斌:不可能,因为它的自然条件、城市的基本定位已经决定了。它是广州天然的生态屏障、水源保护地。现在说北优,最早是北抑,抑制不好,现在是优化。因为从化的生态环境的敏感性,使得房地产、第二产业都不可能有大的发展。所以,这是未来基本的定位。它只能走新型城镇化发展的方向,生态的特点是非常重要的。
    因为楼市受制于这样的发展,所以楼市不可能有大规模的土地出让开发,土地要保护起来。另外,像流溪河这么好的资源,周边的开发是严格限制的。
    所以,从化一年最多的时候成交60万平方米左右,和番禺没法比,一年2百多万,甚至3百多万。增城、新塘加起来去年也有260万平方米,占了广州的四分之一。
    从化的本质性决定了它不是以量取胜的市场,城市发展也不会一下子聚集50万的人,即便交通半小时也不可能,这是根本性的原因。
    在房地产这块,它会吸引越来越多的人。规划上要吸纳城区30万人口,如果一百平方米一个家庭,量也不大。所以,它不是走量的道路,而是注重质的发展。
    刚才讲了交通和基础设施的配套,都要进行改善,对于今后的发展非常重要。至于产业,现在的规划讲得很大,大交通、大平台、大产业,有一些空洞。因为它的生态敏感性制约着这些的发展,现在侧重在第三产业,包括高新技术产业。
    它的产业不会有特别大的优势,因为和萝岗、南沙没法比,更不用说番禺了。从化的房地产可能作出精品才能更加吸引消费者,现在的特点是性价比奇高,应该出来更多地精品,配套设施要更加完善。这样的话,在广州各个区才有特点,性价比的优势可以一直保持住。
   
    主持人:除了性价比以外,还赋予其他的价值。单从房价来讲,从化的房价目前是最低一个片区。过了几年之后,或者地铁开通了之后,有没有可能赶上番禺、增城?有这样的可能性吗?
    伍岳峰:不能这样比,它们的区域是不一样的,目前只是从性价比来讲,从化目前的价位比较值得期待。但是,每一个区都在发展,番禺区目前的均价也挺高,接近2万了,从化才7千。如果赶上的话,是不可比的过程。
    从化的性价比可能会吸引大批的老百姓。从价格来说,他们会选择价位比较适合的区域。从化肯定是他们考虑的首选,这样的话,从化房子的价会往高走,或者拉近和其他区的距离
    人们很聪明,根据经济的分析,这个地方能买130平米,那个地方可能买不到70平米。他们比较交通,在差不多的情况下,可能会选择从化。
    龙斌:原来花都是县,变成了区,番禺是市变区,房地产发展非常快。我相信从化从市变成区,它的发展轨迹和其他区域发展的轨迹是一样的。现在也有人说,从化会不会将来的番禺?我觉得,从轨迹来看是这样的。
    如果从幅度看,很难考量。因为各方面的条件不一样,简单来说,经济环境不一样。以经济实力来看,从化有50、60个亿,番禺都过了千亿,整个广州都有5千亿,从化各个指标都居后,经济条件和交通条件都不行,其他方面也没法比,房地产的开发条件也有差距。
    值得肯定的是,从化发展区域比较大,幅度根据自己的区域特点有个适度的反映,而且其他区域发展在房地产没有限制的情况下,大家买房也没有限制,上涨特别快。而现在的限制政策特别多。
    长期看从化的房价走势,在从化置业、购房、投资都是值得考虑的。我想,整个大环境有利于我们购房,特别是市场价格比较平稳,甚至出现了细微的调整
    主持人:彭老师,您怎么看?
    彭澎:第一,我觉得不能简单地类比,我不太赞成把番禺说成一个完整的板块,从化是个完整的板块,我不是这样看待的。
    华南板块就是华南板块,到了市桥又是一个价格了,和华南大盘不是一回事,番禺不是一个完整的板块。番禺的楼价有一万多,两万多,不到一万也有。所以,番禺分很多个板块。
    第二,从化也分板块,大部分是农村,发展了几十年也是农村,因为是基本农田,那是不能开发的。你搞房地产,那是不可能的,从化的北面一大片地方永远是山地,永远是农田,相当大部分是这样。
    所以,从化跟番禺有点接近的地区,可能是新广从沿线和街口,这两块有可能和番禺有些地方比较接近,拉进了番禺的距离,其他部分不具备可比性。
    番禺也在发展,番禺把三个镇划给了南沙以后,番禺成为一个都会区。在广州中的定位不同了,怎么比啊?要比就比增城、花都,而增城也是很复杂,原来把城市分为三大块,现在分成四块,所以,增城四块区域的楼价不同,增城的北面和从化差不多。
    从化还有一个问题,价格升了以后,能够比较就是旁边的花都,花都的北新一带和从化差不多,山前大道一线的价格可能比从化还优惠。它的产权是清远,但是距离不比你远。
    主持人:上升的空间大吗?
     彭澎有的。第一,整体上房价上涨,这是前提。如果房价出现大的波折就另说了。
    第二,到了某些时候,有些人开始反思,雾霾天气继续严重,人们会反思,山清水秀的地方很值得居住。上次做节目的时候,同样是广州,以天河、越秀为中心,转一个小时,为什么往南走房价是两万?往北走不到一万?
 
    伍岳峰:这是人的问题,你用什么吸引人?我告诉你,为什么北京、上海和深圳的房价比广州贵?按经济总量,广州不差,而房价为什么差这么远,就是流动人口的问题,北京、上海、深圳的流动人口非常大。
彭澎:简单来说是社会经济发展水平,我提到了风水,我之前和朋友去从化玩,到了农庄里,我问为什么不往番禺南走呢?走一个小时也有农庄啊。他们说空气不行,水质也没有北边好,特别这里是水源上游。大家考虑的是这些东西,不是简单的地价。
伍岳峰:那时从化的价值可能都超过天河了。
   
    主持人:撤市并区、地铁开通以后,有利好的一面,它在一两年后,可能有比较大的推动作用,和其他的片区,像增城、花都有两三千的差距,会不会两三年内就拉近了?
    彭澎:从化没有一个类似于南沙新区的概念,南沙也远,但是南沙是自贸区、新区,概念不同。和南沙相比,它有发展的概念,中国的发展阶段,经济是第一,生态环境是第二。
    所以,在某个年代,大家都吃饱了,不愁吃穿,可能就转过来,就想要山清水秀的居住了,从化的价值可能就凸现出来了。
   
    伍岳峰:从化的温泉有山水资源,保护好了,今后的价值很大。目前必须有个发展过程,在发展的过程中,首先要保护好山水资源,但是不能忽略它的商业配套。交通发达之后,我们在街口,晚上9点出去找不到东西吃。你在广州天河会找不到吗?不会的。
    主持人:简单地类比其他区域,整个环境条件不一样,但是它的空间比较大。
    龙斌短期内会缩小距离,因为弱点就是交通、配套、基础设施、人口。为什么缩小空间呢?因为供求关系,供应太少,需求太大,从化始终还是广州性价比最高的地方
   
    主持人:最近一直在传限购的问题,从化、增城并区之后,会不会和其他区域一样限购呢?限购是一个讨论的重点。
    伍岳峰:应该不会,我敢肯定说一句,政府从调控的角度、城市发展的角度,不会对从化、增城进行限购。
    第一,两个地方最需要就是人口。
    第二,两个区的房价比较低,只有两个区的成交量比较大,算整个城市的比例的时候,就会拉低均价。如果搞了限购,算均价的时候会比较大上涨。
    考虑这两个原因,政府会从两个区的发展角度出发,使两个区的人口在一定时间内达到一个城区的发展需求。它会完成整个城区人口的转移,毕竟城区人口太密集了。如果郊区限购,老百姓不能买,都集中在中心城区,城市越来越拥挤。
    如果到从化买房,不会存在停车难的问题,把人口分流出去,是未来发展的方向,所以不会对从化、增城进行限购。
    从价格算,广州的中心六区的价格比较高,他把低价位的成交扩大,对中心城区进行调控,均价水平就往下降。
    龙斌:我补充一下,其实三中全会还有一个房地产的精神,叫做分类调控。不同的城市,不同的地区要分门别类,不要一刀切,现在广州就存在这样的问题。正是发展的时候,你限购了,这样的话,带来的结果你限购了,你退出去很难,城市也会受到影响。
    所以,我认为从调控精神来看,分类调控最好贯彻到增城、从化的地方,能够统筹考虑,这是政府应该考虑的。
    主持人:政府有没有传出这样的信息?
    彭澎:房管局表示要研究,两个市长说正在研究,不好说。这是政府发出的声音。
    从化、增城政府的意见是,不愿意限购,这是政府的信息。开会的时候当场问了,正好对外公布改区的信息,他们是这样的态度。
    从现实来看,我们不知道限购和限价对房地产的影响是怎样的?我们不好判断哪个政策影响更大。我们也难以判断两个区不愿意限购,但是周边的区有想法啊。
原来是县级市,现在是区,你为什么不限?花都也限啊,区与区之间不平等。深入一点,目前来讲,增城从化的户口和广州不对接,改为区以后,户口就对接了。如果从化要求对接,从化的户口可以转到越秀区,那就得限购。
非常地简单,权利和义务一定要相对,要么限购,大家互转。传出一个信息,增城和从化的户口还是特殊的,不能互转。户口还享受市的政策,这样的话,限购不会启动
    如果可以互通,可能就要限购了。所以,权衡利弊还没有得到完整的判断,还在研究中。可能研究和挂牌有关系,挂牌可能是一揽子政策,不光光是限购的问题、公共服务的政策等等。所以,挂牌是很重要的看点。
    主持人:今天跟三位老师讨论了从化新的政策情况下,市场的未来新走势,从化的利好条件不断,自身也有不足的地方,未来发展空间比较大。未来我们对环境越来越重视,从化的价值也会越来越受重视,大家更愿意买从化的房子,不一定买天河的房子,这些都有可能。
    今天的沙龙论坛就结束了,谢谢三位老师的参加。

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