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简介 精彩观点 本期实录 问答 房产首页
本期导读:在中国政界、经界摩擦滚打数十年,历任多家房地产物业管理公司高管,黄朝辉用自己的阅历和视野对房地产的发展前瞻出“五大趋势”,这五大趋势到底会给房地产带来怎样的改变?作为资深的行业领袖,黄朝辉对国内房地产出海、家族式管理与职业经理人的矛盾有着怎样的分析?对于“越调越涨”楼市怪相的根源他又有着怎样的见解?本期对话地产界栏目,将为您一一呈现。 [详细]
本期嘉宾
黄朝辉
广东省地产商会副会长兼秘书长
黄朝辉,揭阳市揭东县登岗人,中山大学毕业。高级经济师,全国房地产商会联盟副主席、广东省地产商会副会长兼秘书长、中山大学房地产金融研究中心执行主任、广东省工商联合会执委。 曾任政府部门副处长、国有企业总经理、金田集团副总裁兼西南区域总经理、利源国际大酒店董事长,历任多家地产公司董事长、总经理。

精彩观点

房地产结合金融是必然趋势
中国房地产业不是完全市场化的,政府对市场和房企有很大主导作用。很多企业要走上良性循环,就不能单一靠商业银行的贷款,而要走“多种形式”才能解决公司的经常运作。所以近年来,很多企业都逐步走向房地产与金融有机结合的道路,即既搞房地产开发,又借力金融界的运作。 [详细]
华人需求带动海外地产但有风险
中国很多房企有规模、有品牌、有实力,但中国国内却周期性地会出台房地产调控政策,所以房企“出海”既在国内发展又辐射到国外的“多元化”道路是必然趋势。但国际经济环境不明朗,海外各国法律不同,从国内带去施工队成本高等等都是风险,房企都要考虑,比如组建有实力的法律的团队。[详细]
房地产"国进民退"央企应多承担
企业发展的大趋势是,各行各业民企都可以参与,但国计民生、国家核心机密的行业还是由中央掌控。在房地产,虽然民企份额逐年提升,但国企实力雄厚,在有效控制房价上涨过猛的问题上,国企特别是央企需要承担更多任务,比如保障房建设,因为只有保障房增加,才能减少房价上涨的压力。[详细]
政府“限房价”应先”限地价”
在中国,土地是国家或说是区域政府所有,政府是最大的地主和受益者。实际上土地和房价都由政府掌控。那么想限房价就要同时限地价,政府要做出点牺牲,少抽点地价钱。所以,要真正把房价控制在合理的涨幅,就要控制地价,高房价的源头是高地价。其实,政府能限房价,地价照样可限。[详细]

问答

网易房产:能否介绍下,您最近对房地产发展前瞻出的“五大趋势”?
黄朝辉:最近通过总结认为房地产正面临五大发展趋势:一、从单一搞房地产,逐步走上房地产业与融资、金融有机融合;二、走出国门,也就是说开发商把他的业务的发展走上国际市场;三、从单一产品和区域到多产品、多区位结合;四、从家族性企业,逐步向职业经理人过渡。五、绿色低碳地产也会成为未来房地产发展的一个趋势。

网易房产:为什么房企会从单一搞房地产走向与金融融合?
黄朝辉:中国房地产业不是完全市场化的,不是按照商品经济的经济规律运作的,市场和房地产企业是政府主导的。当企业的运作碰到房地产调控政策出台的时候,首先遇到的就是银根紧缩,企业就可能出现现金流的问题。而在这种情况下,很多企业就感到要走上良性的循环,不能单一的靠银行、商业银行的贷款,而是要走“多种形式”才能够解决公司的经常运作。

网易房产:摆脱家族化管理,重用职业经理人,对民企有什么影响?
黄朝辉:中国的很多房地产民企领导者,经过二三十年打拼,已经到了一定年龄,需要培养接班人。但很多接班人又从小就留学,对国内机构设置、政府部门等都搞不明白。这样,三五年内要创二代接上班有困难,所以选用职业经理人将成为“新老交替”时期的主要趋势。同时,职业经理人熟悉行业,拥有资源、专业知识和管理能力,所以由他们管理也会得心应手,能真正对企业的经营管理创造经济效益,这是不可替代的。

网易房产:近年很多国内房企走向海外,您怎么看其中的原因和风险?
黄朝辉:中国的房地产企业发展非常迅速,无论是总量还是单个企业在市场占的份额,经营规模在世界上都是走在前面的。在这个基本条件下,中国很多房企有规模、有品牌、有实力。另一方面,中国国内却周期性地会出台一些房地产调控政策。所以“东方不亮西方亮”,既在国内发展又辐射到国外的“多元化”道路,是一个必然的趋势。但国际经济环境不明朗,海外各国法律不同,从国内带去施工队成本高等等都是风险,这些房企也都要考虑到,要规避风险。

网易房产:房地产调控造成行业出现“国进民退”的现象,您认同么?
黄朝辉:我不完全赞同“国进民退”的观点,但不可否认我国垄断性、专营性行业基本是国企掌控。对房地产业来说,国企,特别是央企的实力雄厚,而在有效控制房价上涨过猛的问题上,国企就需要承担更大左右。比如,承担更多的保房建设任务。因为只有保障性住房加大加快了,才能减少房价上涨的压力。当然,民营企业也要承担一些责任,但在其中,国企央企要承担最主要的责任。另外,住房信息要公开化。

网易房产:绿色地产已有房企在推广,但力度和范围都不大。阻力何在?
黄朝辉:绿色低碳是房地产发展的一大趋势,因为几年前中国参加哥本哈根会议时就表态:“到2020年之前要把碳排放下调40%”。政府迟早会出台相关政策。但总体上,目前绿色低碳的推进还不尽人意,房地产业在推进绿色低碳建筑方面的步子也不够大。应该如何?我认为,标准的细化和可操作性是第一位的,一定要有一个很细化的可操作性的标准。第二就是政府要加大投入,比如设置奖励基金或者扶持基金,去鼓励跟引导开发企业多造些绿色低碳的住宅。

网易房产:为何“新国五条”出台后,一线楼市和土地市场却持续升温?
黄朝辉:从经济规律、市场规律来说,楼市和土地市场的升温都和供求矛盾有关。中国人在观念影响下,“刚需”应该要持续相当长的时间,而现在的调控,特别是广州,重点通过限制高端楼盘来平均房价,把涨幅数据压下来。但市场需求依然强劲,而且土地价格居高不下,面粉贵面包肯定贵。但另一方面,在中国土地是国家或者说是区域政府所有,所以政府是最大的地主和受益者。要限房价,那么政府就要做出点牺牲,少抽点地价钱,因为高房价的源头是高地价。

网易房产:很多人建议尽快用房产税代替土地出让金,您认为可行吗?
黄朝辉:我看关于房产税的问题前前后后也讲了好多年了,现在包括逐步扩大房产税的征税面、试点面等等,我认为都是渐行渐近的。但是房产税的征收是否存在“双重收税”之嫌,还值得探讨。对拥有多套房子应该加倍收取,又怎么加倍;第一套房产应该怎么优惠等等,都应该秉承公平。有些人说这是劫富济贫,那对富人都征点税我认为也应该。总体上来说,我认为房产税或早或晚会推行,所以开发企业也要做好心理准备去应对,去面对。

采访实录

本期嘉宾:广东省地产商会常务副会长 黄朝辉
网易房产:黄会长您最近有一个观点,那就是对房地产发展的五大趋势有一个前瞻,能否为我们介绍一下这“五大趋势”?
黄朝辉:我最近通过总结,就感到房地产现在的发展趋势,我把它归纳为五个,五大发展趋势:
一、从搞房地产业,逐步走上房地产业与融资、金融有机融合,这是一大趋势;
二、走出国门,也就是说开发商把他的业务的发展走上国际市场,这是第二大趋势;
三、从过去单一产品,单一区域到多产品结合,多区位结合这是第三大趋势;
四、从过去家族性的企业,逐步向职业经理人过渡。因为改革开放三十几年,房地产业跟改革开放几乎是同期起步,现在面临着父辈已经差不多到了退休年龄,所以现在很多特别是民营企业、民营开发商面临的问题就是接班的问题。
五、除此以外,绿色低碳地产也会成为未来房地产发展的一个趋势。

房地产结合金融是必然 “职业经理人化”是趋势
网易房产:您刚才谈到现在开发企业是从单一的房地产走向房地产与金融相融合,在您看来,为什么会出现这样的趋势?
黄朝辉:中国房地产业不是完全市场化的,不是按照商品经济的经济规律运作的,市场和房地产企业是政府主导的。大家都很清楚,房地产的调控政策是周期性的,而且是常态化的。政府的调控是行政手段,主要有限购、限贷、限价三大方面。
当企业的运作碰到房地产调控政策出台的时候,首先遇到的就是银根紧缩,比如,限开发贷和房贷,企业就可能出现现金流的问题。而在这种情况下,很多企业就感到要走上良性的循环,不能单一的靠银行、商业银行的贷款,而是要走“多种形式”才能够解决公司的经常运作。
所以近年来,很多企业都逐步走向房地产与金融有机结合的道路,即既搞房地产开发,又借力金融界的运作。这也是根据中国的国情,在房地产市场出现的变化。
网易房产:有没有目前一些这方面的成功案例?
黄朝辉:成功的案例不少。据我所知,上市公司有些就是通过多种渠道,介入金融的。比如,湘江控股很早就介入了广发银行、开元控股收购了华兴银行很多股份,还有其他的很多企业也在走“地产金融融合”的路子,而且他们在这方面的步子会迈得越来越大。
网易房产:最近几年越来越多的民营房企摆脱了原来的“家族化管理”色彩,更多地重用职业经理人。例如,之前大家比较关注的龙湖地产就是这样。在黄会长看来,这样的改变对民营房地产企业未来的发展会带来什么样的影响?
黄朝辉:中国的民营企业,包括房地产民营企业的领导者,经过二三十年的打拼,现在多已经到了一个年龄层次,需要培养接班人。但现在很多民营老板的接班人是有条件从小就出去留学的,回来以后对国内的机构设置、政府部门等都搞不明白。这种情况下,三-五年之内就要创二代一下子接上班,有一定的困难,所以我认为面临新老交替、培养第二代的民营企业,选用职业经理人将成为主要的发展趋势。
现在有些人培养自己的儿子或者女儿去真正扛大梁,还是有很长一段路要走,所以这十年“职业经理人”大行其道,“职业经理人”的年薪逐年见涨。这就证明职业经理人有存在的价值,他们熟悉行业,拥有这方面的资源、专业知识和管理能力,所以由他们管理也会得心应手,能真正对企业的经营管理创造经济效益,这是不可替代的。
当然,也有些企业家较早就开始培养小孩,十多年以前就已经开始逐步在自己的家族企业里面干,从基层干一点一点干起来。这种情况就不太一样了。所以,“接班还是职业经理人”这个问题,我认为是不能一刀切的。但不能否认,职业经理人是一个比较主要的发展趋势。

华人需求带动海外地产 房企需应对风险
网易房产:这两年越来越多的国内房地产企业走向海外,您怎么看待这个趋势?为什么这两年会有越来越多的企业会向国外发展?
黄朝辉:根据我国的国情和目前国家房地产业发展的状态,“出海”是必然要走的一步。我几年前在海南博鳌论坛等会议上,就曾经讲到,因为中国的房地产企业发展非常迅速,无论是总量还是单个企业在市场占的份额,经营规模在世界上都是走在前面的。在这个基本条件下,中国很多房企有规模、有品牌、有实力。另一方面,中国国内却周期性地会出台一些房地产调控政策。所以“东方不亮西方亮”,既在国内发展又辐射到国外的“多元化”道路,是一个必然的趋势。
比如,中坤集团黄怒波去冰岛的事情,虽然还没有最后确定,但总体上来说,黄怒波给我说,这事能行,就算不买,租也行。例如,地产商会的成员——富力集团,既有在澳洲有项目,又在塞班岛、美国等地方有项目。还有绿地集团现在主要以旅游地产为主,建高星级的旅游酒店,在韩国、马来西亚、泰国、美国、澳洲等也都有项目。另外,碧桂园也是地产商会的成员,其在马来西亚就有两个大楼盘在首都吉隆坡,另外一个靠近新加坡,可以说是新加坡的后花园。
所以我认为房企走向海外的趋势会越来越明显。据我所知,还有不少企业也有兴趣走出国门,到国际上去开发房地产业。
网易房产:您觉得企业“走出去”面临的最大风险可能是什么?
黄朝辉:我个人认为,最大的风险可能是,每个国家对房地产开发,包括物业的持有、交易过程等等都有不太一样的法律规定,所以企业一定要有一个很有实力的法律的团队,要把国家的政策法规吃透;
第二个风险,我认为,有些企业在境外开发但建筑商是本土的,这样会产生很高的成本。而且,如果用从国内带出去的施工队,又会有一些具体的问题不太好处理。
总体上的风险,我认为从大的方面说就是国际经济环境不算明朗,比如金融危机、经济危机等都存在。所以企业要先做出一个良好的抉择和判断,其次就是对选择进驻的国家的政策、法律等要精通和慎重,必要的时候,还可以寻求一些强悍的法律团队合作。
网易房产:前不久万科总裁郁亮谈到,万科已经走到海外去了,目前万科的目标客户更多的是海外的华人。在您看来除了海外的华人,我们国内的开发商真正能吸引到海外本地买家的可能性高不高?
黄朝辉:郁总说的有道理。其实现在国内房企到欧美、澳洲等发达国家和地区去开发,都配套有系列的服务,包括子女的留学问题,还有就是移民的问题。据我了解,很多开发商是跟进驻国家的有关部门联合起来的,所以我认为海外开发的消费群,很大一部分还是来自国内的有钱人,这是不可否认的。
房地产“国进民退” 央企应该多承担
网易房产:有观点认为最近几年房地产的调控造成了整个房地产行业出现了“国进民退”的现象,黄会长您怎么看待这种现象?
黄朝辉:我不完全赞同“国进民退”的观点,但是不可否认,我国垄断性行业、专营性行业基本上还是国有企业在掌控。不过最近,中央政府也对有些行业逐步放开,允许把门槛放低,允许民营企业加入。所以,企业发展的大趋势应该是,以后各行各业民企都可以参与。当然,至于牵涉到国计民生、国家核心机密等等的个别行业,中央还是要掌控的,这也是可以理解的。
我的一个引申观点是,对于房地产业来说,国有企业,特别是央企的实力比较雄厚,民营企业所占的份额比例也在逐年提升。而在有效控制房价上涨过猛的问题上,国有企业特别是央企就需要承担更大的保障性住房的建设任务,应该责无旁贷。当然,民营房地产企业也要承担。因为只有保障性住房加大加快了,才能减少房价上涨的压力。
我也曾在海南博鳌论坛讲过这个观点,我国1998年进行住房制度改革到现在已经十几年了,但保障性住房的任务从近年才开始急,才开始意识到这不是一般住房问题而是政治、社会问题,进而提出一年一千万套、七百万套、六百五十万套的目标。那是“恶补”,是补不过来的。
所以,要有效控制房价上涨过猛,就要加大加快保障性住房的建设,而其中,国企央企要承担最主要的责任。
另外,住房信息要公开化。公开化后才知道有些贪官究竟有多少套房,他们才有压力,贪官就必须要把房子出手。而二手房便宜了,一手房还会贵吗?
只要上述两条做好了,房价自然而然的就下调了,起码不会飞快。所以现在的调控政策还只是头痛医头、脚痛医脚。
网易房产:民营企业资金来源困难,国企和大型房企有融资优势。这样竞争下去,民营房企未来几年的生存环境会不会越来越恶化?
黄朝辉:我认为,现在的中小型民营房地产企业的生存环境不一定越来越恶化。大的生存环境是很重要的,而民营开发商内部治理、优化组合、精心设计、精心经营是最主要的。中小型民营房企不应该扩张过猛,要稳中求进。因为不管国内外环境如何,扩张过猛只要碰到一些政策性和突发性的东西,就很难收拾。
国家应鼓励绿色低碳地产 政策需细化且可操作
网易房产:您曾指出,绿色低碳地产会成为未来房地产发展的一个趋势。现阶段看来,绿色地产已有部分大型企业在推广,但推广力度和普及范围都不是很大。在您看来现在绿色低碳地产推广的最大的阻力在哪里?
黄朝辉:绿色低碳应该说是房地产业发展的大趋势,这一点是不容置疑的。几年前中国参加世界环境的哥本哈根会议,中国政府就表态说:“到2020年之前要把碳排放下调40%”。当时我就意识到,政府迟早要出台一些有效的政策法规。所以政府2006年就制定出台了标准,今年四月份也出台了实施办法。但是总体上来说,绿色低碳的推进还不尽人意,房地产业在推进绿色低碳建筑方面的步子也不够大。
应该如何?我认为,标准的细化和可操作性是第一位的,一定要有一个很细化的可操作性的标准。
第二就是政府要加大投入,比如设置奖励基金或者扶持基金,去鼓励跟引导开发企业多造些绿色低碳的住宅。真正要推行绿色低碳建筑,就不只涉及装修的时候,而应该从项目立项规划设计就开始考虑绿色低碳的理念。例如,项目的规模大小、朝向、楼距、通风、采光、绿化等等,都要在建筑过程当中考虑。也包括建筑材料要选择符合绿色低碳的材料,从涂料、木地板、节能照明等方面考虑。
但是为什么现在很多开发商不乐意采用绿色低碳材料呢?道理很简单,比如节能灯,它可以节省三分之二的电,但一个灯泡和灯管的成本比一般的灯高出两三倍。所以如果政府出台一些奖励办法,并将扶持基金等细化,政府投入一大笔资金来提倡,绿色低碳地产的进程就会更快一些。
地产商会的成员企业,招商地产的金山谷,绿色低碳的理念就搞得非常好,也得到了认证。所以借这个机会,我也呼吁广大的开发企业,要高度重视绿色低碳建筑,我们商会以后也会有些争取创造一些条件来推进这方面的工作。
广州房价相较合理 限房价应先限地价
网易房产:“新国五条”出台以后,市场不仅没有降温,而且是在升温。例如广州,房价更是连续多个月领涨了全国。在黄会长看来,为什么会出现这样的情况?
黄朝辉:从经济规律、市场规律来说,再好的房子没有人买有什么用?所以市场是一个杠杆,没有需求,价格就不会那么高。“刚需”在国内应该要持续相当长的时间,因为中国人的消费观念跟外国不一样,自己要住好,还要考虑到儿子,所以必然就产生刚需比较强劲的情况。
另外,广州房价高、领涨一线城市北上广的问题,我认为要具体分析。统计部门对数据进行统计,有口径的区别,也有基点和基础的区别。据我了解,从全国一线城市来说,广州的房价应该说相对还比较理性,虽然也不能说是很便宜,但相对比较理性,北上广三个城市中,现有的平均楼价,广州还是比北京、上海要低,甚至能跟杭州、温州比。所以广州这么些年,楼市还是比较理性。
网易房产:五月份以来,土地市场一直很热,北京、上海、广州都出现了几块地王,开发企业对土地需求的热度也很高,黄会长您觉得为什么会出现这样的情况?
黄朝辉:这跟供需矛盾有一定的关系。现在的调控,特别是广州重点对高端楼盘、豪宅在预售证和网签上的限制,都是为了通过限制高端楼盘、豪宅来平均房价,把房价涨幅压下来。但为什么会出现这个政策,4月24号广州市就采取了这个措施,但在22号、23号,广州又推出白云区的地,楼面地价都2.56万/平了,所以面粉贵,面包能不贵吗?
第二点,限房价的同时就要限地价,那么政府就要做出点牺牲,少抽点地价钱。所以,要真正把房价控制在合理的涨幅,不飙升,就要控制地价,高房价的源头是高地价。其实,政府可以限房价,地价照样可以限。比如,楼盘如果是毛坯房,那么规定每平米售价不能超过多少;精装修的,规定房价不能超过多少……大家都会算账,楼面地价控制在什么情况下,开发商拿了,可以点钱赚。超过水位,开发商就白干,再超过就亏损,所以自然就不会干。所以,问题是政府要像“限房价”一样有决心限制地价,而这其实是完全能得到的。
但另一方面,中国的情况跟外国不一样,土地是国家所有的,或者说是区域政府所有,不像外国是私人所有的。所以政府是现在最大的地主和最大的受益者。土地完全由政府掌控,房价也是由它掌控。
房产税是必然 政府政策应谨慎
网易房产:很多人都建议,就说尽快开征房产税,用房产税来代替土地出让金,在您看来可行吗?
黄朝辉:我看关于房产税的问题前前后后也讲了好多年了,现在包括逐步扩大房产税的征税面、试点面等等,我认为都是渐行渐近的。
但是房产税的征收是否存在“双重收税”之嫌,还值得探讨。对拥有多套房子应该加倍收取,又怎么加倍;第一套房产应该怎么优惠等等,都应该秉承公平。有些人说这是劫富济贫,那对富人都征点税我认为也应该。总体上来说,我认为房产税或早或晚会推行,所以开发企业也要做好心理准备去应对,去面对。
网易房产:中国房地产调控一直以来都是头痛医头、脚痛医脚。想请教黄会长,对于建立一个中国房地产长效的调控机制,广东地产商会,包括黄会长您有什么样的意见?
黄朝辉:长效机制的问题,我认为,包括顶层的设计、土地的招拍挂、对土地出售价格的制约、对保障性住房的加大加快等,都应该发力改善。
顶层设计这块,我认为短板的方面是补不回来的了,所以政府出台政策要慎重,要向社会各界多咨询,不要闭门造车。例如,“90/70”政策,出台时我就感到可笑,我当时也提出来,中国改革开放三十多年了,老百姓的生活水平普遍提高了,有些人面临第二次置业、第三次置业,这个情况下还搞“70%小面积”,虽然初衷很好,但很天真,搞到现在50平米的一套还有一大批人买不起,别说90的了。而事实上,这个政策最后也推行不下去,只有睁一眼闭一眼,足以证明这个政策是失误的,但政府也不会承认。
在开发企业方面,以前老是提出“利润要控制”在某一程度,其实房地产企业成本是很难算得清的,得加上企业的运作费用、银行的财务费用、贷款等等,如果周转不灵,搞上比较高息的资金,成本会增加。而且现在法定的人工也每年见涨,所以现在企业的负担也是越来越重,压力越来越大。整个房地产行业的利润也越来越低。而这样也是为什么现在不少企业都瞄准国际市场,跑到外面去开发的原因之一。多种因素错综复杂交织在一起,企业本身要谋发展,首先要稳定,然后再求发展,就要多想些办法来应对不同的一些政策背景,一些包括国际背景、包括国内背景,包括区域的背景。

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