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           本期导读:清华大学房地产研究所所长、中央政治局

讲课教授刘洪玉接受了网易房产独家专访。采访中,刘洪玉对中央政

第十次集体学习会议宗旨和信号进行了准确解读。同时,刘洪玉指出,房地产调控长效机制要从住房、土地、税收、金融“四管其下”,而就此四个方面,及当前房地产热点话题,刘洪玉也给出了独到理解和深入剖析[详细]

 
 

刘洪玉,调控长效机制,小产权房,房产税,共有产权,房地产调控,房地产,土地财政,海外地产



本期嘉宾:刘洪玉

清华大学房地产研究所所长、中央政治局讲课教授


人物介绍 :  刘洪玉,1999年获清华大学管理科学与工程专业博士生导师资格,全面负责清华大学与房地产有关的教学、科研工作,并建立清华大学房地产研究所。个人主要研究房地产经济学房地产金融与投资房地产开发住房政策土地管理。2013年10月29日,受邀参与中共中央政治局第十次集体学习会议,并就加快推进住房保障体系和供应体系建设等问题进行讲解。

 


 

住房渠道应该"可进入、可选择、可支付、可持续"
“中国式买房”这种不论需求都赶紧买的心态,实际上体现了住房制度的缺陷,渠道无法实现住房需求的有序释放,尽管一些城市住房供应规模非常大,但仍然供不应求。因此,完善住房制度,前提之一是为住房市场稳定提供基础,应该为每类人群都提供一个“可进入、可选择、可支付、可持续”的获取住房的渠道。但它的实现需要相应的土地供应、财政补贴、税收优惠、金融支持等方面的政策工具使用,而且是持续的政策支持,才能保证渠道的畅通。
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小产权房并非都不能转正 应促其正规化
中国小产权住房供应的存在,与我国城乡土地所有制二元结构相关,它是一个非正规的住房供应渠道,房子存在各种隐患。但客观上这种房子的供应解决了不少人的住房问题,尤其是在外来人口。第六次人口普查数据显示,城镇大概有20%的常住人口住在小产权房里。另外,集体经济组织通过小产权房获得的收益,并不都是公平分配的。能让小产权房转正,改善公共服务和配套,是好的,但又政府和集体经济组织谁主导?小产权房的处理非常复杂。
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房产税扩容意义不大 用好已有税制已足够
房产税试点的情况并不让大家满意。上海2013年房地产相关税收800多亿,房产税也就20多亿,占比和作用都较小,但它收起来又比较复杂。目前模式下的房产税扩容,意义也不是非常大。我认为,房产税应该是服务于长效机制建设,短期的市场调控,如果将现有的税制严格执行,就已经能够非常好地解决问题了。我认为,十六大报告提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”原则对十八届三中全会决定提出的房地产税改革,仍然有指导意义。
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政策性产权住房“按份持有”的共有产权方式好处多
“共有产权”的方式,就是买不起房子的全部产权,那先买20%,将来有了钱再逐渐增持,这样一方面解决了住房保障中大家担心的“过度”保障问题、提高了财政补贴的效率,另一个方面,政府也为家庭降低了获取住房的门槛,给家庭提供了通过自己的努力奋斗,实现拥有自己住房、享受住房资产升值的梦想。
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Q:中央政治局第十次集体学习习近平总书记的发言如何解读?

A:总书记说“以政府为主提供基本保障,以市场为主来满足多层次的住房需求”是指未来住房供应体系的一个架构,实际上政府和市场除了扮演好自各独立供应的角色外,在合作的层面上还要探索一些新的供应途径。因为市场和政府之间并没有一个非常清晰的边界,很多问题的实际解决,还很难分清市场供应和政府保障的范畴,“非营利机构”等中间组织可以弥补“非此即彼”的结构缺陷。这种组织形式,政府可给一定支持,双方在工作完成后算账、且非营利机构也不分红,有利润还循环使用到机构所从事的社会公益性事业当中去。

Q:2014年土地出让金会否像2013年 一样创造新纪录?

A:当前政府政策的重点,是要想办法增加供给,增加供给肯定就要多推土地,多推土地有可能导致政府土地出让收益增加,最后的结果可能是土地出让收入又创新高。但创新高没什么大不了,只要不是因为土地价格上升导致的创新高,就是一个值得肯定的一个变化。不过,土地供应在很大程度上决定着住房的供应,要想稳定住房市场,首先要稳定土地供应。这种土地供应除了新增城市建设用地供应外,可能我们还要想办法充分挖掘城市存量土地的潜力,同时要探索集体建设用地如何有序进入市场。总得感觉,2014年土地供应比较乐观。

Q:对于土地财政和破除之道,您有什么看法?

A:地方经济要发展,就要招商引资、引进工业,土地成本太高了人家不来,那就低价格供应工业用地,这部分拿啥补呢?财政也许能补一些,但主要还是要靠商业、居住等经营性分地收入,这就构成政府对土地财政的一种依赖。现在政府搞的很多基础设施建设,都要通过融资平台去融资,怎么还融资的钱?土地出让收入就是重要的款源。现在很多地方政府的融资成本高到12-15%。十八届三中全会决议里面提出要建立城市基础设施、住宅政策性金融机构,为保障性住房、基础设施建设项目提供长期的、低成本的金融支持,就可以大大减轻政府融资平台的还贷压力,某种程度上减轻地方政府对土地财政的依赖。

Q:您如何看房企频繁出海开发和融资?

A:实际上,国内股市一直比较低迷,房企在国内融资的效果,可能不如在境外融资的效果,能够筹措到的资金量可能更多,境外投资者对上市公司资产的定价也可能更合理。另外,公司上市后再融资的时候,国内的审批手续比较复杂,境外上市公司就相对自由。所以,过去一年境内的上市公司再融资行为比较少,在境外的上市公司还是蛮活跃的。所以房企出海融资,也是多种因素综合作用的结果。另一层面,中国房地产开发能力在国际上都算非常强的,利用开发优势和渐强的投资能力去拓展国际市场,是当前许多企业在积极思考的一个选择。而在境外上市,无疑也为企业的国际化战略提供了更好的支持。

本期嘉宾: 清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

 

政府和市场职能存模糊地带 需探索“非营利机构”等供应途径

网易房产:10月29日,在中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行的第十次集体学习上,习近平总书记强调:“从国情看,总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”外界分析,讲话释放的信号是,房地产政策基调将由堵转为疏,即增加供应,“限购、限贷、限价”也将取消。是吗?

刘洪玉:这个解读我觉得可能想象空间大了一些,实际上我觉得总书记讲的“以政府为主提供基本保障,以市场为主来满足多层次的住房需求”,指的是我们未来住房供应体系的一个架构,实际上是在政府和市场之间,除了扮演好自各独立供应的角色外,在政府和市场合作的这个层面上还要探索一些新的供应途径,比如说要组建“非营利机构”参与保障性住房建设和运营工作。

在市场和政府之间,并没有一个非常清晰的边界,并非这边是政府,那边就是市场。实际上,在很多问题的解决上,这条边界只是理论上存在,在可操作的现实世界中,政府和市场的边界往往呈现的是一个模糊的地带,靠我们现在的认识水平,很难分清到底属于市场供应还是政府保障的范畴。

但我们通过学习国外经验发现,非营利组织在其中发挥了非常重要的作用,作为一种机构创新的形式,非营利组织弥补了市场和政府两方面“非此即彼”这种结构上的缺陷。

简单举个例子,比如说在保障性住房方面,政府提供一些支持性的政策,由市场去做,如果政府提供的支持不足够,市场不会去做,它自己能算账,但是如果政府提供的支持过多,就会出现是否善用公共资源,或者是公共资源是否得到了公平有效的利用。

有了非营利机构这种组织形式,我们说政府多给或少给一点支持,双方可以在工作完成后算账、且非营利机构也不分红,有利润还循环使用到机构所从事的社会公益性事业当中去,这样的话就可以在住房保障体系和住房供应体系中发挥一个比较独特的作用。

住房制度应设“可进入、可选择、可支付、可持续”的住房供应和消费渠道

网易房产:在建立长效调控机制的大方向上,很重要的一步是从住房政策入手。应该如何入手?

刘洪玉:现在有个现象,媒体把它归结为“中国式买房”,就是买晚了就亏了,不买更亏,所以我不管当前需要不需要,都要赶紧去买。而且,过去的结果证明,早买房或者买了房的人,都比不买房的人,在社会上显得更成功,这样后面就会有更多人学着这样做,由此,想稳定市场就比较困难了。

这个现象实际上体现了我们的住房制度存在的缺陷,一些渠道时有时无,错过这一波就没有机会了,因此大家都拼命向前挤,无法实现住房需求的有序释放。从另一个方面看,住房供应的形成是需要有一个时间过程的,也就是说即时供应的能力受限,所以尽管一些城市的住房供应规模非常大,但仍然是供不应求。这跟我们的住房需求释放缺少规律性、住房供应体系不稳定直接相关。

因此,我们一定要进一步完善我们的住房制度,为住房市场稳定提供基础。我理解的、比较理想的住房制度,应该为每一个人、每一类人群都提供一个获取住房的渠道,而且这些渠道应该是“可进入、可选择、可支付、可持续”的。可进入就是你可以根据自己的情况找到相应的获取住房的渠道,可选择就是进入这个渠道后有可供其选择的住房供应,可支付就是这个渠道提供的住房对住房人来说在经济上是可承受的,可持续就是这个渠道是可以长期开放运行的。比如,长沙市在2008年7月出台了《长沙市经济适用住房货币补贴实施方案》,实施“通过发放经济适用住房货币补贴,支持保障对象自主购房解决住房问题”的模式,并认为这种由“补砖头”变成“补人头”的举措,可以“更好地维护社会公平”。现实中我们观察到,这个政策只实施了非常短的时间就停止了,虽然2013年又恢复了此项操作,但补贴额度仍然是8万元、允许购买的最大住房面积仍然是120平方米。且不说120平方米是否属于保障的标准,单就2008年7月-2013年12月新建商品住房价格上涨了80%以上这个指标来判断,这种模式持续操作也是勉强为之。渠道时断时续、补贴占价格比重不断下降等,只能说明这种模式的不可持续,以及由不可持续引发的公平性等问题的存在。

不过,一个“可进入、可选择、可支付、可持续”的供应体系建立,实现起来并非易事,它需要相应的土地供应、财政补贴、税收优惠、金融支持等方面的政策工具使用,而且是持续的政策支持,才能保证渠道的畅通。

通过调整人们获取住房的行为模式,人们才可能慢慢地调整获取住房的心态和行为。为哪些希望多把钱用在其他的领域去长长见识、丰富阅历,而不是买了大房子以后就天天吃方便面的人提供可能性。人们的住房消费,会更趋于理性,市场上大起大落的需求,也就会减少。

土地供应要多挖掘城市存量土地的再开发利用潜力

网易房产:“可进入、可选择、可支付、可持续”的住房渠道很好,但阻碍不少,例如土地财政。它也是土地价格日益上升,房价降不下来的根源之一。2013年全国土地出让金达到历史新高,2014年土地出让金会否再刷新记录?

刘洪玉:我不太喜欢做这种判断。当前政府政策的重点,是要想办法增加供给,增加供给肯定就要多推土地,多推土地有可能导致政府土地出让收益增加,最后的结果可能是土地出让收入又创新高。但创新高没什么大不了,只要不是因为土地价格上升导致的创新高,就是一个值得肯定的一个变化。

就北京的状况分析,北京过去土地储备做了比较充分的准备工作,所以北京充分的土地供应还是有条件的。但是有些城市或许不是这样,因为原则上政府出让土地要求达到熟地供应的条件。不过,土地供应在很大程度上决定着住房的供应,要想稳定住房市场,首先要稳定土地供应。这种土地供应除了新增城市建设用地供应外,可能我们还要想办法充分挖掘城市存量土地的潜力,因为我们城市里面还有很多土地没有充分有效的利用,我们通过一些制度和政策的创新,把这些土地释放出来,让它能够参与到当前的市场供应中去。另外我们也在探索集体建设用地如何有序进入市场,让集体建设用地也能够承担一部分土地供应的角色。总得感觉上来说,2014年在土地供应方面还是比较乐观的。

小产权房并非都不能转正 应促其正规化

网易房产:土地供应也是决定着市场的住房供应,有人说小产权房也是增加市场住房供应的一个很有效的渠道,但是现在又被扼杀了,您对小产权房转正是怎么看的?

刘洪玉:从我们研究住房政策的角度来说,小产权房是一个我们叫做非正规渠道的住房供应,非正规渠道的住房供应就是说它没有经过政府的审批,是带一种自发性的供应的方式,中国小产权住房供应的存在,与我国城乡土地所有制二元结构相关。既然是一个非正规的住房供应渠道,就给我们怎么去判断它未来的发展走向带来一定的困扰。

客观上这种房子的供应解决了不少人的住房问题,尤其是在外来人口比较多的这样一些城市,像深圳实际上有大量的人口是通过这样一些房子来解决住房问题的,印象中在第六次人口普查的数据里面,我们城镇里面大概有20%左右的常住人口是住在类似这种房子里的,所以它在住房供应中占的比重非常大。因为没有经过合法的批准过程,这类住房存在着各种各样的隐患,比如说安全、卫生、健康和公共服务问题。

小产权房的处理非常复杂。比如,在小产权房供应和集体建设用地形成的过程当中,集体经济组织所获得的收益,不是在集体经济组织的全体成员当中公平的分配的,而是由部分人占有了。你给它转正,便要改善公共服务和配套,但政府没有从这部分小产权房收取相关税费,但如果让村子来出钱,又会因为利益被少数人瓜分了,不能由整个集体经济组织负担的情况出现。

房产税扩容意义不大 用好已有税制已足够

网易房产:建立调控长效机制,需要正确处理好房产税的问题。目前有两个焦点“房产税会否加快扩容”和“房产税应该如何征收”,您怎么看?

刘洪玉:如果从现有的房产税征收试点(上海、重庆)的情况来看,在目前的模式下,房产税扩容的意义不是非常大。因为这两个城市房产税征收的情况,都不是非常的让大家满意。上海会稍微好一些,但是上海的同事告诉我,上海2013年房地产相关的税收800多亿,房产税充其量也就20多亿。可见,房产税所起的作用和所占比重都比较小。但这样一个小税种,收起来又比较复杂。我认为,房产税应该是服务于长效机制建设,短期的市场调控,如果将现有的税制严格执行,就已经能够非常好地解决问题了

即使是稍微改进现有试点城市的做法,但出发点还是为了调控市场去扩容房产税,我也不是特别赞赏这种做法。因为我们现在调控市场的手段已经非常多了,我们把那些有效的保留住,把无效或起反作用的清理掉,就会取得很好的调控效果。

房产税制的改革,我也参与过一些研究工作。实际上,大家的思路是清楚的,就是在不增加社会总体税负的前提下,来调整税收,在不同的纳税主体之间重新调整税负分配,提高公平性。我个人感觉,十六大报告提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”原则对十八届三中全会决定提出的房地产税改革,仍然有指导意义。

地方财政过度依赖土地出让收入 建立政策性金融机构有助于破除土地财政

网易房产:对于土地财政和破除之道,您有什么看法?

刘洪玉:要先分析为什么政府要搞土地财政。地方经济要发展,就要招商引资、引进工业,土地成本太高了人家不来,那我就低价格的给他供应工业用地,低价格的供应土地我拿啥补呢?拿财政也许能补一些,但主要的还是要靠商业、居住等经营性分地收入来补,这是对土地财政的一种依赖。现在政府搞的很多基础设施建设,比如说修地铁、市政道路、保障性住房等,都要通过融资平台去融资,融资来以后的钱怎么还呢?土地出让收入是一个重要的还款来源。

城市政府的基础设施和保障性住房等投资项目,大部分都是非常低的收益水平,甚至没有收益的,而我们现在地方政府很多在融资的时候,借了很多成本非常高的资金,这个成本高到什么程度呢?据说有的高到了12-15%,开发商这么昂贵的资金都会非常小心,政府用这种资金去支撑收益水平非常低的公共项目,就很不合理了。十八届三中全会决议里面提出要建立城市基础设施、住宅政策性金融机构,为保障性住房、基础设施建设项目提供长期的、低成本的金融支持,就可以大大减轻政府融资平台的还贷压力,也会从某种程度上减轻地方政府对土地财政的依赖。

海外融资更有效促房企出海 仍有外汇管制担忧

网易房产:今年初IPO向很多企业开闸,但不包括房地产企业。另一方面,昨天4家房企同日向海外发债融资。是否由于国内融资空间太小,房企只能出海?您又如何看待房企与金融机构合作的现象?

刘洪玉:实际上,国内股市一直比较低迷,房企在国内融资的效果,可能不如在境外融资的效果,能够筹措到的资金量可能更多,境外投资者对上市公司资产的定价也可能更合理。

另外,公司上市后再融资的时候,国内的审批手续比较复杂,境外上市公司就相对自由。所以,过去一年境内的上市公司再融资行为比较少,在境外的上市公司还是蛮活跃的。所以房企出海融资,也是多种因素综合作用的结果。

对于房企出海这个问题,还可以从另外一个层面上去理解。中国的房地产开发能力在国际上都算非常强、非常有竞争力的。利用我们在开发能力上的优势,以及逐渐增强的投资能力,走出国门去拓展国际市场,是当前许多企业在积极思考的一个选择。而在境外上市,无疑也为企业的这种国际化战略提供了更好的支持。

政策性产权住房“按份持有”的共有产权方式好处多

网易房产:最近中央政府保障房的“共有产权”,这种保障房模式有何优点?

刘洪玉:实际上,江苏、上海、青海等地都已开始尝试“共有产权”模式,这个概念是说把房子的产权分成若干份,购房者可以持有一部分的份额。

相对于租房,中国人更喜欢拥有住房产权,“按份持有”是一种容易被国人接受的产权安排方式。对低端收入人群,用租的方式来保障供应,保障他有房住;对于中等和中等偏低收入人群,可以通过共有产权住房的供应,帮助家庭实现拥有住房的梦想。

“共有产权”的方式,就是买不起房子的全部产权,那先买20%,将来有了钱再逐渐增持,这样一方面解决了住房保障中大家担心的“过度”保障问题、提高了财政补贴的效率,另一个方面,政府也为家庭降低了获取住房的门槛,给家庭提供了通过自己的努力奋斗,实现拥有自己住房、享受住房资产升值的梦想。

网易房产:谢谢刘教授。


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采访、编辑:王婷婷     页面设计:诗亮

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