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           本期导读:"土地增值税没有改革,清缴就是一句空话。"、“房地产税是一个多方利益博弈的结果,需要经过漫长的立法程序,这届政府第一个任期能否有试点和进入立法程序就不简单了。“1月9日,由网易房产和广东省地产商会联合主办的“2014中国房地产新年峰会”在广州香格里拉酒店隆重举行。会前,全联房地产商会创会会长聂梅生接受了网易房产专访。[详细]

 
 

聂梅生,房地产税,土地增值税,小产权房



本期嘉宾:聂梅生

全联地产商会创会会长、房地产行业权威人士


人物介绍 :  聂梅生毕业于清华大学,做过美国伦塞利尔理工学院做访问学者,曾任建设部科学技术司司长,同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年以来,她为推动中国房地产行业的健康发展一直不遗余力。

 


 

调控新改变:中央放更多决策权给地方
聂梅生认为和上届政府一刀切的做法相比,新一届政府已经有了很大变化,重要一点就是给地方更多决策权,"现在在这个过程当中,应该还是有个过渡的"。关于限购、限价、限贷等政策,从出台两年多来一直都在变,聂梅生认为各地的执行情况有差异,市场也出现了分化,其认为2014年如果像北上广深这些涨得较快的城市继续上涨,政策应该不会放松,再涨得厉害不排除"更有一些新招儿",2014年的差异化一方面也表现在政策的差异上。
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土地增值税:不改革谈清缴是空话
央视连续追问土地增值税,从第一轮的点名多家大型房企欠缴,到近期报道龙头房企多个项目欠缴,关于土地增值税一时成为争议焦点,而房地产界也表现出难得的统一,任志强更是直接叫板央视,而全联地产商会也由聂梅生亲自修订后发出行业协会的一个声明。 聂梅生认为土地增值税是否欠缴,应该以现行法律法规为标准进行界定,央视还是万科谁对谁错应该是以这个为准。不过其表示目前的法律法规留有许多如销售满85%之类可以拖,不清缴的模糊地带,如果不进行改革,"清缴是一句空话"。
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房地产税是多方利益博弈结果 道路漫长
"房地产是一个多方利益博弈的结果",聂梅生表示政府须平衡税费和土地出让金两方面的因素,有收有放,不能就是直接增加一个税种,最终都是"买房人来付",影响到"大部分人的切身利益"就很难出台。在其看来,这届政府的第一个任期可以进入立法程序,并进行试点就已经很不简单了。
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预测:2014一线城市房价涨幅有回落
聂梅生觉得各个城市分化还将延续2013年的情况,全国房价涨幅接近GDP涨幅是一个较理想情况。其认为现在进行经济的转型,房地产不能过热,形成风险,还把各种资金全吸引过去,也不能大降成为"负拉动",对转型形成阻碍。由于2013年一线城市涨势过猛,聂梅生表示2014年同比的涨幅将会有所回落。
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Q:最近央视报道万科欠缴土增税,你了解的情况是怎样?

A:现行的法律法规是一把尺子,因为这个是有法可依,有规可依,不是无法无规,你像小产权真是有点无法无规的,这是有的,有的话你没有推翻和改变现有的法律法规的时候,大家都只有按照这个来做,至于这个对与不对那是改革的问题。原来的法律法规当中就给你设置了很多可以拖拖,不清缴的(地方)。有很多的这样一些可能性,让你不清缴,他可以有很多的理由不清缴,你现在突然让他清缴,那么就要把它原来那些可以不清缴的东西先清缴一下你才能够清缴,否则清缴不了。

Q:最近北京、广州等地在拆除一些小产房,您怎么看?

A:小产权房最近尤其是在土改政策出来,三中全会或者十八大以后抢建的这部分,我觉得纯粹是添乱,而且是有点顶风作案的味道,你这边还没有出来到底怎么样去解决原来的小产权的问题,现在又出一些新的小产权,这像这边正好要建一条公路,然后拼命去种一些树、大棚,这不是一样,这不是添乱嘛,所以这个我觉得是应该坚决制止的,这个风如果不能制止的话,那全国就都乱了,你不可能做一个长效的改革,这个绝对是应该不允许的,因为还没有出新规矩,你就给新规矩又制造一些麻烦,搞得新规矩都出不来了,这个不行。

Q:地王频现的2013年在2014年会延续吗?

A:就是一线城市最后抢地,这个风险到底在谁那,我想提出这个问题,因为现在不光是我,包括很多地产商都有这个看法,到底这个事情是变成一个鱼骨头卡在嗓子里,开发商吞不下去,还是真的会由于这一批的高价地带动了所有的一线城市的房价上升,这是两个不同的估计。 你现在努了三辈子人的钱去买了一个房子,将来又不值钱了,或者说若干年以后又跌下来了,这个风险是很大的,相当于你在高点入市,如果不是继续这样高,而且逐渐的回落,那么起码你很难受,起码你按揭贷款,尤其这些人是非常难受的,所以这是一个风险,另外一个就是开发商的风险,如果这个高价地拿了以后,到时候市场变化了,卖都卖不出去,所以这个风险在这两点,并不在政府。

Q:谈一谈2014年对房地产市场有什么预测?

A:我看了一下(去年)12月份的数据,虽然说是国家统计局没出来,但是指数研究院的百城已经出来,实际上二三四线城市回落的还是挺厉害的,一线城市还是有一定的涨幅,跟2013年的形势差不多,我估计大概就是这样,会有一个惯性。估计可能从中央宏观层面,不会希望房地产涨得特别快,对经济形成负面影响,所有的资金都跑到房地产,都去炒房子去,都去投资房地产去,企业不做,全去做房地产,老百姓别的也不做了,全部都去炒房子,这个肯定是非常危险的,这个情况去掉以后,慢慢的回到跟整个经济平衡。我觉得明年和经济,和人均收入的平衡度会持续今年这样一个结果,甚至会更好一些,换句话说一线城市的房价有可能比今年的涨幅有所回落。

Q:房地产税推出的难点在哪里?

A:房产税我认为是一个多方的利益,说的不好听一点,是一个多方利益博弈的结果,首先这里面的博弈实际上是属于两种,我认为,你如果平衡不了这两种政府收入,不管是税也好还是费也好,都是政府的收入,一个是土地出让金,和房地产产业链上整个的房地产开发过程当中,除了土地出让金以外,其他各式各样的税收,包括这次闹的特别凶的土地增值税这些,这是一大串,这是税收这部分,属于政府的收入这部分。如果你影响到了大部分人的切身利益的话,这件事情就很难出台,所以在这里面这个左手和右手之间,我就认为应该平衡,政府应该放弃一部分,就说你不能这边我已经收了那么多那么多,这边又想再去抓一把房产税,这样的话肯定会引起大部分人的反对。

Q:新一年的政策会有调整吗?

A:上一届政府应该说是地方在房地产调控这方面基本上没有什么权力,基本上是一刀切,中央怎么做地方就得怎么做,如果不这么做甚至还要受到一些问责等等,这一届已经开始有很大的变化,从去年一年来讲,我觉得比较大的房地产调控的手段,就是给地方更多的决策权,现在在这个过程当中,应该还是有个过渡的。关于限购、限价、限贷这些政策,从它出台到现在从来都是在变的,不是一成不变一刀切的,还是看整个房地产的形势,且各个地方的执行都不一样。2014年我认为仍然会不一样,如果差异继续扩大,去年涨得挺多的这些城市还继续涨,还是会有一些相应的政策出台,不排除一些比原来更有一些新招儿吧,但是如果不是这样那也不会,尤其是货币政策,我觉得这个应该是比较统一的。

本期嘉宾:全联房地产商会创会会长 聂梅生

 

海外融资成本比国内低三四个点

网易房产:今天很感谢您接受我们的采访,因为时间比较紧张,我们就直接切入主题了,有一个问题想问一下,最近可能年初这几天六七家公司到海外去融资,尤其像香港或者去其他的地方发一些优先票据之类的,是不是说今年房企的资金方面比较紧张,所以大家会比较急着想去进行融资?

聂梅生:我觉得倒不一定是房企的资金面紧张,因为从今年整个房地产销售的回报、回收和房地产的资金来源来讲是比较充分的,而且也是比较稳定的,它的增长幅度也是比较稳定的,所以不存在房企资金面紧张的问题。但是房企永远是资产负债率比较高的,因为它要不断地去扩张,不断地要去买地等等,所以它永远需要新的资金才能维持现在的规模,尤其是上市公司要维持这样一个市盈率,必须得这样去做,这是它资金的一个方面。

相对海外和国内来讲,现在应该说海外的资金成本比国内低,我认为主要是因为这个,因为它的利率没有上去,国内实际上现在还是比较高的,虽然说公布的不是太高,但是实际上真融到手的话,资金成本比较高,从银行来讲对房地产的开发贷还是有些控制的,还有一个如果不走银行,走信托,那当然资金成本就会高,起码会高三四个点这样,所以国内可能要到将近百分之十,在海外都是百分之六七就能融得到,甚至更低,所以我想这是他们主要的选择。

第二个就是要看它的资金需求的时段,有的时候它需求的非常非常急的情况下,只有到海外可能还好一些,因为国内受规模限制。

网易房产:我们在年底的时候也有好几家内地的中小型房企到香港那边上市,很多人评价说,现在他们这种有点类似于贱卖,因为现在股市行情可能真的不是太好,您这边怎么来看呢?

聂梅生:现在各个房企的选择还是不太一样的,一个是国内IPO这块没有真正的放,虽然说是开始重启IPO,但是对房地产的控制还是比较紧,所以很多在国内A股上不去,在海外现在虽然估值比较低,但是通过买壳等等的,起码还能够上去,这就看选择了,据我知道有些房企已经都做完了,但是没有上,就是觉得估值太低了,甚至好多要破发,它就放在那了,有一些我不管,我先上去再说,反正不管是怎么样,我是有一个壳在这个地方将来再说。

调控新改变:中央放更多决策权给地方

网易房产:我们看到去年年底的时候,广州市地方政府也提出说要探索取消限购限价,但是中央又强调说一线城市的房价上涨得过快,还是要加强限购,是不是地方政府跟中央在楼市调控上还是存在一定的分歧,您怎么看这个问题?

聂梅生:现在我觉得还是在一个过渡期,上一届政府应该说是地方在房地产调控这方面基本上没有什么权力,基本上是一刀切,中央怎么做地方就得怎么做,如果不这么做甚至还要受到一些问责等等,这一届已经开始有很大的变化,从去年一年来讲,我觉得比较大的房地产调控的手段,就是给地方更多的决策权,现在在这个过程当中,应该还是有个过渡的。

网易房产:您刚才说地方政府,今年很多人在诟病一些一线大城市限购限贷之外又什么限价,限签,很多其他的一些手段,很多人说这种扭曲了一些真实的市场反应,您看今年有没有说这些政策上面可能逐渐会取消?

聂梅生:现在关于限购、限价、限贷这样一些政策的使用,我觉得从它出台到现在差不多两年多,两年多的时间里从来都是在变的,从来我就不认为是一成不变一刀切的,不是这样的,还是看整个房地产的形势,而且各个地方的执行我也认为从来都是不一样的,当时出台的时候也不一样,北京就是比较严。

有些地方就松一点,所以这个事情还是要看整个房地产的形势,如果确实是房价涨得太快,尤其是像2013年的差异化出现以后,北上广深这些城市涨得实在太快,这种情况下会出台一些控制房价过快增长的一些政策,包括现在北京出台的一些高价楼盘不准卖怎么怎么样,抵押贷款首付和利率都高,这个都是针对这样一些城市,但是并不见得全国所有的城市都出台这种性质的限制政策,据我知道只有十几各城市嘛,六百多个城市只有十几个城市出台了这样的政策,所以这个是不一样的这是第一个。

第二,2014年我认为仍然会不一样的,如果说这些城市差异化继续扩大,还在继续飞快的上涨,就是去年涨得挺多的这些城市还再继续涨,还是会有一些相应的政策出台,不排除一些比原来更有一些新招儿吧,但是如果不是这样的情况那也不会,尤其是货币政策,我觉得这个应该是比较统一的。货币政策虽然说银行会出现差异化的利率,利率会出现一种市场化的倾向,但是整个的趋势可能还是要受整个货币政策的控制,比如你偏紧或者中性,这个不会变。这些政策的出现是影响全局的,货币政策和土地政策,至于其他一些政策的出台,各个地方会有更多的宽松或者收紧,都会有不一致,我想2014年,这种差异化会体现在政策上的差异化。

问责或转化成别的

网易房产:我们说到一线城市的涨幅,国家公布的数据可能超过20%这样子,但是我们现在问责,就是最近也有好几个中央媒体都发出质疑这个问责机制,虽然是超了,但是好像又没有什么后续,没有什么问责,让很多买房的人觉得说,可能地方政府根本就不是很想把这个房价稳下来,还是希望它可以涨,导致大家的预期这次涨了,还是会涨,我们还是去买,会不会有这样的效果?

聂梅生:问责这件事情,实际上是上一届政府说的问责,不是这一届政府说的问责,所以问责的这个事情随着换届,可能它的含义会不一样,不一定去追当时的房价调控目标最后要背书,要问责,这件事情我估计可能也就是随着时间的推移,这件事情会转化成别的,至于房价太高以后,是不是政府是高兴还是不高兴,我认为这是一个市场行为,市场就是天要下雨娘要嫁人,你高兴不高兴它就是这么一回事,你要接受它这样一个市场化的结果。

所以最近我一直在提醒市场,当然也是谈我们研究的结果,实际上现在房价是差异化很严重,但是就全国的房价来讲,它的涨幅是在回落的,是在逐渐回落,并不是涨幅越来越快越来越高,而是涨幅是越来越回落的,其实这样一个趋势还是属于回归市场的这样一个趋势,这些事情可能是我们应该关注的,而不是说你管不管这个房价涨20%,对不对?我认为不应该是这样的。

全国有泡沫化趋势但没全局性问题

网易房产:您刚才提到说要看市场里面有没有存在问题或者泡沫。

聂梅生:对。

网易房产:在您看来,现在的房地产市场有没有问题,或者问题在哪儿?

聂梅生:我认为是有问题的,当然前一段时间我讲了一下关于对泡沫和拐点的一些看法,也是被有一个媒体吧,他其实,内容说的是对了,标题太耸人听闻,但是一看内容好像也没什么,实际上就是这么一回事,我认为是有问题的,就全国来讲,你要看房地产不能只看几个城市,不能只看北上广深这几个城市,它并不见得是全国房地产整个的形势,不能说它是标杆,不见得。现在差异化以后,就是有涨有降,这是一个。

也不能只看新建商品住宅,我们现在的媒体朋友们也是这样,他盯北上广深还不说,只盯新建商品住宅,只盯这两件事情,就认为这两件事情就是中国的房地产,你说对不对?你们报道就偏颇在这个地方,实际上中国现在房地产存在比较大的问题,我觉得在商业地产上,就是有泡沫化的趋势,我不知道广州的情况怎么样,你到很多地方去看,这个城市综合体和商业的这部分,城市中心建的简直是不得了,但是并没有,空置的也很厉害,一条街一条街的空置,没有问题吗?你能说这个是健康的,不是泡沫吗?对不对,所以我觉得根本不用回避这个问题。

如果你把视野放到全国,六百多个城市,把视野放到整个房地产的全部,不是新建商品住宅这一点点,新建商品住宅,对,你新建商品住宅是指今年新建的商品住宅,卖得好大家去抢或者刚需,但是原来卖掉的那些空置的你管不管,那就不统计在新建商品住宅这个数据里面,它已经卖出去了,卖出去整片整片的新城空置的还是挺多的,你不能说视而不见,这已经卖出去了,我不在统计数据里面了,我不管了,当然开发商不管了,你卖完了钱收回来了,你不管了,但是从资源来讲,从整个潜在的供给量来讲,是无房可供吗?

网易房产:存压在那里。

聂梅生:对,存压的太多了,这个在统计数据里没有,统计数据里面的待销房实际上是还没有卖出去的这部分,它已经卖出去的,没有了,但是卖出去的整片的空着,不亮灯的这些,大家很多的质疑,当然这些质疑当中有些是不科学的,比如什么算电表,数灯啦,这个确实不科学,但是它是不是有这个现象呢?是不是中国的问题呢?中国在里面的问题,就是这里面都是一些问题,那么就是说什么?中国只在新建房里面去做文章,在原来的空置房,或者投资性的购置的房子当中怎么样把它出租,满足这部分的市场,回吐出来,没有很多的政策去做这个事情,如果把这部分能够推出来,包括一些小产权房的问题推出来,都是供给,不一定我非得要去招拍挂,抢地皮这个是供给,对吧,像这些问题都是中国房地产深层次的,不健康的问题,你能说它健康吗?不健康的问题导致一种繁荣,那实际上就是一种泡沫性的繁荣。所以我讲中国房地产有泡沫化的趋势,就是这个意思。

但是它并没有形成全局性的问题,如果形成全局性的问题,就是这种趋势到了顶点的时候,它会崩盘,会急剧下滑,这个时候就是全局性的问题了,如果全国都这样,像美国那次那就是全国性的问题,但是中国有没有局部性的问题?有啊,连续十几个月,十六、七个月温州房地产的下降,房价下降折半,鄂尔多斯,除了这两个城市还有,并不是没有,局部性的崩盘是有的,全局性的是没有的,但是局部性的崩盘里面,他说的这个,它的趋势性,它蕴藏的一些因素是全局性里面也含有这个因素在里面的,它有这个因素在里面,只不过它没有发展膨胀到那么多。

房地产税是多方利益博弈结果道路漫长

网易房产:您怎么看这个事情(房产税),因为我看到很多其他的一些,像任志强说像房产税这个事情,估计可能到2020年的时候都出不来,您怎么看房产税,它接下来会有些什么动作?

聂梅生:房产税我认为是一个多方的利益,说的不好听一点,是一个多方利益博弈的结果,首先这里面的博弈实际上是属于两种,我认为,你如果平衡不了这两种政府收入,不管是税也好还是费也好,都是政府的收入,一个是土地出让金,和房地产产业链上整个的房地产开发过程当中,除了土地出让金以外,其他各式各样的税收,包括这次闹的特别凶的土地增值税这些,这是一大串,这是税收这部分,属于政府的收入这部分。

另外一个就是属于刚才我们说的长效机制,长效机制当中我持有型的物业都应该收税,因为你占有了资源,持有了,这样就收房产税,这样有利于回吐原来投资性购房的这些,这是一个健康的机制,但是这两件事情怎么去解决?你如果把这两件事情都推到购房人那去解决,那是不公平的,所以这件事情就认为做不成,就是说你这边要收房产税,那边在这个链上已经收了那么多的钱了,然后又加一个这个,这两个做加法都由买房人来付,那么就影响了整个的所有持有房产的人,这不是一个小宗,是一个大宗,这在整个城市当中,咱们没有说农村,农村他也有房子,现在没有说农村的房子要收房产税,宅基地也没说要收,它影响了大部分人。

如果你影响到了大部分人的切身利益的话,这件事情就很难出台,所以在这里面这个左手和右手之间,我就认为应该平衡,政府应该放弃一部分,就说你不能这边我已经收了那么多那么多,这边又想再去抓一把房产税,这样的话肯定会引起大部分人的反对,大部分人的反对,这个事情多半就做不成,现在就相当于我这手收了这么多,这边还想收这么多,但是你又不敢去惹到绝大部分人,只惹到其中一部分人,就是超过多少面积的,什么豪宅啦,又什么二套房啦,什么新房啦你去收,这个影响面就比较小,但是这个是杯水车薪,解决不了根本问题。

所以这里面是一个各方面的利益的博弈,那就看现在新的,不是房地产税这个立法,因为一立法就要过人大,一过人大就得听政,就得听大家意见,看这个东西到底是修修补补的一个东西,还是这边让出来一部分利益,补到这边来,这样变成一个长效的,这个腿要粗一些,这个腿要,太粗了嘛,原来这边的腿是没有,是瘸腿,这个细一些,这样的话可能就慢慢的平衡了,就不知道现在最后的立法到底怎么立。如果说不能平衡这件事情,这永远是争论,你这边再怎么扩容,再怎么试点,那也是解决一小部分人的问题。

网易房产:时间上这个进度方面,您怎么看?

聂梅生:可能我觉得立法这个事是要走的,因为立法到执行中间没有个几年,我看也是做不成的,立法就要立一阵子,还得要通过,还得要试点,立法完了之后要试点,要推行嘛,所以我是觉得大概在这一届政府的第一任当中能够把立法和试点,然后试行这些问题能完成就非常非常不简单了。因为这个事情还牵涉到一些农村土改的问题。

抢建的小产权房应坚决制止

网易房产:您刚才说到农村的宅基地这方面的改革,您怎么看呢,因为很多人也关注到这个问题,对我们现有市场的土地供应会造成一些影响甚至是冲击吗?

聂梅生:这里面有一些误区,现在最近开过农村工作会议以后可能把这个误区给拨乱反正了一下,或者说叫正本清源了一下,原来是认为农民自有的宅基地可以进入市场,城里人就去买农民的小产权房然后我就可以怎么怎么样,解决城市住宅供应的问题,好像不是这么一个路数,它主要是保护农民权益,这个是作为它的基本出发点,我认为这个是非常对的,不管是宅基地也好,农村建设用地这都是农民的权益,这部分权益要把它能够形成有价值,增加农民的财富,它只有结合起来才能增加农民的财富,而不是一户一户的他自己去卖,卖了以后跟城里人谁抢到了就是谁的,这个恐怕是一个误区。

这里面会出现一些新的业态,比如说集体土地入股,这是一个,当然完了它就可以分给农民,而不是自己一家一户的宅基地去怎么怎么样,这是一个,还有一个就是比如说它进入招拍挂的市场,但是是同等竞价,同等权利来竞,比如深圳最近做了这件事情,在产业用地这方面,这都是属于保护农民的权益,而不是说我给你变成建设用地给农民补一部分收购农民土地的,农转非这部分的钱,一亩地补多少,它不是这样的,而是他实实在在的进入它的使用权。

还有一些新兴产业我觉得是一个突破,比如深圳这次是在产业用地上,北京这部分突破其实我觉得还是挺有意义的,北京是在养老这一块,因为北京土地供应非常非常紧张,如果让养老产业的这部分用地去招拍挂,那老人没有几个能买得起的,面粉那么贵,你招拍挂,那根本就不行,你也不可能把养老的地弄到特别糟糕的地方,它还要相对比较适合老人这样比较好的地段、地区或者风景,在这种情况下采用租用,就是养老用地,养老产业用地可以租用农村建设用地,我就不是买卖了,我是租,这个租金的话就可以和农民去谈,30年、几十年去租用,允许租用的话那就很好了,这个租金就变成整个的收益,农民就可以用这个富起来,但是土地还是归农村建设用地,我租多少年,像这样一些政策的出台,我觉得都是土改当中新的一些业态和新的模式的出现,这是非常好的事情,而不是说我现在赶紧去农村抢地,抢到这个地方以后,农村是谁抢到了谁就赚了,这个恐怕又是新一轮对新的改革设置的一些障碍我觉得实际上是。

网易房产:您对小产权方面呢?因为现在我看到近几天有一些新闻报道说,有一部分抢建或者抢卖的小产权房,最近被拆除了,北京也有,广州这边也有,您怎么看待小产权房这方面的事情?

聂梅生:小产权房最近尤其是在土改政策出来,三中全会或者十八大以后抢建的这部分,我觉得纯粹是添乱,而且我觉得是有点顶风作案的味道,你这边还没有出来到底怎么样去解决原来的小产权的问题,你现在又变成一些新的小产权,这不想当与这边正好要建一条公路,然后我拼命去种一些树去大棚,这不是一样,这不是添乱嘛,所以这个我觉得是应该坚决制止的,这个风如果不能制止的话,那全国就都乱了,你不可能做一个长效的改革,这个绝对是应该不允许的,因为我还没有出新规矩,你就给新规矩又制造一些麻烦,搞得新规矩都出不来了,这个不行。

但是对原来的小产权,我觉得应该分门别类,另外分时间,什么期间形成的,比如像深圳早期形成的一些小产权房,北京也有,比如像四季青这些,有些已经解决了,转成经济适用房以后,补啊什么的,补出让金什么这些,这个应该不能一刀切,有不同的时段,不同的用处来清理小产权这样一个政策,应该慢慢出来,应该是由易到难,应该是原来已经约定俗成的,既成事实的这样一些,或者已经是政策做了一些当时的一些决定的,那么这些事情先给它正名,现在网上什么转正,给它正名,它该是什么就是什么,该是政府和农民共有产权也是可以的,有什么不可以?

现在既然北京这种自住性商品房就是共有产权,你跟我们的市民都可以共有产权,为什么不能跟农民共有产权呢?这个完全是可以的嘛,因为大家都是公民,有什么不可以共有产权呢?像这样的一些概念我觉得都应该是成立的,从这些方面逐步逐步的去解决,解决最后比较难以解决的问题。

网易房产:您觉得在近期,能不能说在哪些地方可以有所突破,或者可能有所推进?

聂梅生:我认为土改的问题有两个地方是容易突破,而且已经突破的,第一个是在新型城镇化,因为新型城镇化这个事情是重新做规划,跟原来一些城镇化说法是不太一样的,城镇化的会也开了,开了以后对新型城镇化有一个十不准,不准这个不准那个,不是这个不是那个,不是这个不是的,那么就是是的,是的这个当中就应该说是有新的改革的机遇在这个地方,这个地方比如说采用农村建设用地,在这样一些城镇化当中你怎么样去体现,这就可以重新做文章,这里面出来以后,就可以推广,这是一块,就是新型城镇化,在新的板块当中体现。

第二就是在新兴产业当中,比如刚才说的养老,比如说是产业地产这些方面是容易突破的,这些突破以后,总归它就可以扎根了嘛。

土地增值税:不改革谈清缴是空话

网易房产:您刚才前面还提到土地增值税的问题,我们这个问题事实上最近在您了解的情况,像我们在国内这些房企,这方面其实缴销情况,有没有欠缴的情况?前一段时候央视针对万科的,说它欠缴。您了解的情况像这种欠缴,或者拖着一直不交的情况严重吗?

聂梅生:你现行的法律法规是一把尺子,因为这个是有法可依,有规可依,不是无法无规,你像小产权真是有点无法无规的,这是有的,有的话你没有推翻和改变现有的法律法规的时候,大家都只有按照这个来做,至于这个对与不对那是改革的问题,这是我们说的第二条。所以这个事情就是现有的法律法规你是不是违规了,你违了就应该罚,就应该缴就应该怎么怎么着,怎么处罚都应该,所以你就把现有的法律法规拿出来。

所以你看万科这次和上一次所有的被点名的全都发公告,因为它是上市公司,那么它就认为它没有,它没有那你就去推敲它有还是没有,那就变成有与没有的问题了,如果它有,它非说没有,那就是罪上加罪、错上加错,所以我们第二条就说,应该去调查研究有没有,如果有的,明明是该缴没缴,那么你不就是错上加错吗?

这次我认为央视抓的万科就是抓的你错上加错,第一次你说你没有,第二次我抓到你说你有那么多,如果给央视抓准了,那么万科就是错上加错,因为你发过一次声明,结果它现在又发了一次声明,认为没有,那么就反而是央视错上加错,反正总有一个人是,这两边最后是一边是错上加错嘛,所以我觉得这个没有完,这个事情就是说应该拿现有的法律法规。

现在万科就拿现有的,我不管你对不对,反正我现在就这样了,那就是这样了,但是这件事情就全国来讲,我们在内部开会的时候我都说,我说这个事情你不能给全国的房地产企业打保票,绝对不能打这个保票,因为上市公司可以查,不是上市公司你还查不着嘛,你还查不着呢,你怎么知道就没有?这个肯定我认为,如果平心而论,拿概率来讲也是肯定有的,而且不会少,我是这么认为的,但是这个事情你没有去调查研究,所以我们说那就调查研究,你发现一例就要解决一例,所以我觉得这个事情就是,如果按照比较公平的心态来讲它就是这么一回事。

至于土地增值税,现有的法律法规对与不对这个是个大问题,它是在那个历史阶段形成的这么一个东西,大家对这个的理解、解释都有很多了,当然我想今天也不是讨论这个问题的时候,我也不必对你们说我对现有法律法规的认识,因为不管你认为它对不对,它反正在那儿了,但是有一点我认为,你要想解决,要真正清缴全国的土地增值税,把这个问题解决,只有对现有的法律法规重新考量,你不考量是解决不了这个问题的。

网易房产:为什么?

聂梅生:因为原来的法律法规当中就给你设置了很多可以拖拖,不清缴的。

网易房产:模糊地带?

聂梅生:对,有很多的这样一些可能性,让你不清缴,他可以有很多的理由不清缴,你现在突然让他清缴,那么就要把它原来那些可以不清缴的东西先清缴一下你才能够清缴,否则清缴不了嘛。

网易房产:比如规定你不达到80%…

聂梅生:85%,但是我永远不到85%怎么办,我永远留一点尾房啊,这太容易了,尤其你现在标那么高的地价。我昨天在跟我们陈秘书长在说,我说这个不是太容易了吗?我这边地价一看涨那么高,那我留80%不清缴,将来我房价能不涨吗?我旁边的地价涨得比我现在的房价还高了,我干吗要把它清缴了?将来最后85%或者70%,我留得越多不是赚得越多吗?因为旁边的面粉已经这么贵了,我这个面包还是以前的面粉做的呢,我干吗要清缴,干吗要卖?这不都是道理嘛,那么地王在那儿摆着嘛,所以这里面不清缴的留了一些尾巴,这些尾巴对不对,如果这些尾巴是对的,那你就是说允许他这样子,你如果认为这个尾巴不对,你先把你这个法律法规的尾巴砍掉了,否则是永远清缴不了的嘛,清缴是一句空话。所以我们那里面有三条,其中一条就是要面临改革。

预测:2014一线城市房价涨幅有回落

网易房产:能不能谈一谈2014年对房地产市场有什么预测,您觉得一线城市跟二线城市会不会有一个比较大的分化,因为我们现在看到很多开发商都到一线城市抢地,原来的一些三四线城市都越来越少了。

聂梅生:对,我觉得会分化,按照今年这个情况,三四线城市能把现有的存量吐出去就非常好了,而且现在价格也在,涨幅在回落,我看了一下(去年)12月份的数据,虽然说是国家统计局没出来,但是他们指数研究院的百城已经出来了,实际上还是二三四线城市回落的还是挺厉害的,一线城市还是在有一定的涨幅,跟2013年的形势差不多,我估计大概就是这么一个,会有一个惯性。

网易房产:一线城市还是?

聂梅生:还是有涨幅,但是也不见得就是说,像今年(2013年)涨得那么,我说的是同比,不见得像今年涨得那么吓人,因为它涨了一年了嘛。

网易房产:大概有什么样的幅度呢?

聂梅生:这个很难讲,因为预测这个实际上是风险很大的(笑),真的风险很大的,我看是谁呀,是腾讯?不是,凤凰现在有一个地产,他们发布了一个很不客气的中国最不靠谱的什么什么六个人几个人的(笑),把秦晖给搁进去了是吧?实际上秦晖说的也不是那个意思,看怎么理解,所以我觉得去预测具体的百分之多少是没有意义的,但是如果说是能够预测和GDP和比照,我是比较喜欢这样的,还是可以的,我觉得今年到最后,2013年,去年到最后可能会比GDP稍高一点,高不了多少,在8左右或者8甚至低一点,在8上下,GDP可能是在7.5—8之间,所以有个0.5的差距这是很正常,很好了已经。

明年可能会和这个数字更接近,因为明年GDP的增幅可能比今年还要低一点,有可能是这样的,所以从房价来讲,有可能它的增幅还是会这样一个趋势,希望能够这样就是非常不错了,它对整个我们国家的经济还是一个正拉动,你不能,房地产你不要涨得太高,形成一个过热,形成一个风险,但是你也不要负拉动,如果现在转型还没转完呢,房地产一下比整个国家的经济低那么多,那你不是负拉动吗?负拉动比正拉动麻烦还大,真的,一下子很多产业的失业问题,萧条问题就出现了,所以我估计可能从中央宏观的那个,不会希望房地产涨得特别快,对经济形成负面影响,所有的资金都跑到房地产,都去炒房子去了,都去投资房地产去了,企业不做了,全去做房地产,老百姓别的也不做了,全部都去炒房子,这个肯定是非常危险的,这个情况去掉以后,慢慢的回到跟整个经济平衡。

我觉得明年和经济,和人均收入的平衡度会持续今年这样一个结果,甚至会更好一些,换句话说一线城市的房价有可能比今年的涨幅有所回落。

土地:卖地王政府最好收钱又不用承担风险

网易房产:会长,在2013年的时候土地市场非常火爆,基本上大部分的城市都有新的地王出现,您怎么看2014年土地市场?

聂梅生:现在的事情就是这样,就是一线城市最后抢地,这个风险到底在谁那,我想提出这个问题,因为现在不光是我,包括很多地产商都有这个看法,到底这个事情是变成一个鱼骨头卡在嗓子里,开发商吞不下去,还是真的会由于这一批的高价地带动了所有的一线城市的房价上升,这是两个不同的估计。

我倒是觉得,可能买了高价地的这样一些地产商,它起码在2014年涨幅没有预计算的那么高的时候会比较痛苦,因为它当时举牌的时候,据我了解都是算了一个涨幅,它才敢举,今年北京市涨了25%,有的说是30%,各个地段不一样,它预计明年还要涨20%,它是按照这个,然后开发三年,我这个地涨了多少,然后加加价,然后我这样反算这个底价,如果不是这样呢?就危险,所以这个风险实际上在今年高价地的问题的风险,实际上是两家在承担,一个,政府已经卖出去了,它没什么可承担的,一个就是买房人有没有这么高的支付能力,如果他有这么高的支付能力,又是哪些人有这么高的支付能力去买你这个高地价的房子,这是有风险的。

如果说将来的房价又平抑了,你现在努了三辈子人的钱去买了一个房子,将来又不值钱了,或者说若干年以后又跌下来了,这个风险是很大的,相当于你在高点入市,如果不是继续这样高,而且逐渐的回落,那么起码你很难受,起码你按揭贷款,尤其这些人是非常难受的,所以这是一个风险,另外一个就是开发商的风险,如果这个高价地拿了以后,到时候市场变化了,卖都卖不出去,所以这个风险在这两点,并不在政府。

网易房产:谢谢聂会长。


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采访、编辑:小鸿     页面设计:诗亮

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