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    本期导读:5月17日,在浙江杭州举行的2014年度中国房地产商学院联盟峰会中,全联房地产商会创会会长聂梅生接受了网易房产的独家专访,与网易房产全国总编辑严家森畅谈对市场、政策等方面的看法。聂梅生认为在目前市场调整期,政府应该趁机推出限购、限贷等不合理政策。[详细]

     

李思廉,富力地产

本期对话嘉宾(右):聂梅生

 

网易房产总编(左):严家森


全联房地产商会创会会长

 

人物介绍 :  聂梅生毕业于清华大学,做过美国伦塞利尔理工学院做访问学者,曾任建设部科学技术司司长,同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年以来,她为推动中国房地产行业的健康发展一直不遗余力。



 

不合理政策应该趁机退出
在楼市比较低迷的情况,放松当时不合理制定政策是必要的,政府不要叶公好龙,是指政府应该去管政府的事情,市场当中出现的不健康的现状实现会去消化,政府要做的是什么呢?政府要做的是调整政策,原来不合理政策去掉,合理的就去坚持,包括地方政府取消限购,或者放松户籍,市场没法去做这个。政府不要因为房价出现松动,就觉得房地产出现崩盘情况,需要出台全国统一性政策。这是没有必要的。
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区域、房企分化是市场作用结果,好事
聂梅生认为在今年政府没有过多干预下,目前的调整是市场行为,而且呈现城市分化、区域分化,企业之间也不一样。其表示一线城市事实上周边区域受政策出台影响往往是很大的,聂梅生以北京为例,5环以内的房价会比较坚挺,很难现松动,最多是有价无市,不过外围板块,比如通州,一有政策出台或者市场调整,最受影响。 对于企业,聂梅生表示房企产品不一样、品牌不一样,价格不一样,产生分化是好事,是优胜劣汰的过程。
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农村土地可先同权,同价市场自会平衡
聂梅生认为可以先同权,不论土地出身,进入市场都是同样的年限,同样拿证。而在同权下,土地价格可以通过市场来定,市场自身会调节"取得到一个平衡点"。政府的国有用地可能不用涉及拆迁,各种市政配套齐全,而农村的地要跟农民集体去谈,可能要拆迁而且市政基础配套缺乏,不同条件不同价格,市场自身会由此产生一个平衡。
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政策底线应是看市场反应
地方政府出台新的政策,"底线应该是市场反应",其认为出台政策后市场没有反应,那政策就是失效,如果有正面反应的就是出对,负面的反应就错了,地方政府出政策不能老看着中央的脸色,应该看市场反应,让市场健康发展,进而达到让老百姓、开发商和政府都满意就是最理想状态。
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REITs若出台将会是里程碑
备受关注的REITs(房地产信托投资基金)则迟迟还未有动作。作为在国外已经发展非常成熟的融资方式在国内却迟迟推不出来,聂梅生认为主要还是银行的反对,因为以前房贷在银行看来是一笔优良资产,并不愿意放开来,不过现在随着市场的变化,风险增加,银行的看法或许也会改变。REITs的发展也是房企向轻资产转型的重要支撑点,聂梅生认为REITs如果出来将会是中国资本市场的一个里程碑。
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Q:怎么评价一些地方政府出台的一些救市政策?
A:在楼市比较低迷的情况,放松当时不合理制定政策是必要的,政府不要叶公好龙,是指政府应该去管政府的事情,市场当中出现的不健康的现状实现会去消化。政府要做的是调整政策,原来不合理政策去掉,合理的就去坚持,包括地方政府取消限购,或者放松户籍,市场没法去做这个。
Q:中央政府的底线是什么?

A:应该说是市场底线。如果出台政策以后,如果市场没有反应,那么政策是失效的。如果出台政策以后市场是正面反应,说明市场就是有效的。

中央政府和地方政府底线应该是希望房地产的健康发展,市场满意,老百姓满意,这就是一个比较好的发展局面。

Q:为什么在房地产市场发展这么多年融资还是不是很理想?
A:相对于去年而言现在没有增长没有那么多,但是绝对值还是很高,并没有出现崩盘的情况,可能一个问题是回笼的资金就比较少,速度不够,关键是融资渠道有没有,融资渠道在第一季度出现较大收缩,原因是银行正常的开发贷和个人抵押贷款出现收缩。为什么出现这个的情况?银行正规渠道的存款变少,银行认为相对于其他板块房贷这块没有竞争力了。
Q:基金业现在发展的怎么样了?
A:基金主要面临的还是政策上的限制,没有明确的文件来支持这件事。虽然慢慢出来一些,包括PE,房地产投资基金政策,大概是从2010年以后,到2012年和2013年做的比较多,但总量还是做不过信托。信托还是房地产融资的另外一条腿。信托和房贷、基金,也有一些方式能够把它们整合起来,这也是一件好事。

本期对话嘉宾:全联房地产商会创会会长 聂梅生

 

严家森:最近三四线出现一些救市的举措,有些可以看作是一些不同程度的试探,您怎么来评价一些地方政府出台的一些救市政策?

聂梅生:十年调控出台了很多政策,这些政策可以分成两方面来看,针对某些城市,比如说限购,像北京这么大的城市,流动性比较强,40%都是外地人在买,这种情况下限制外地人购房是必要的,像现在也还是很难松动,这样一种政策一直延续到现在还是必要的。

但是当时的这样的政策还有一刀切倾向,其他一些地方,没有那么多外地人在那里购房,房价本身也不是很高,这种情况下如果由于北京要限购它也要实行限购,由于这种政策现在不是很适当。

在楼市比较低迷的情况,放松当时不合理制定政策是必要的,政府不要叶公好龙,是指政府应该去管政府的事情,市场当中出现的不健康的现状实现会去消化,政府要做的是什么呢?政府要做的是调整政策,原来不合理政策去掉,合理的就去坚持,包括地方政府取消限购,或者放松户籍,市场没法去做这个。

政府不要因为房价出现松动,就觉得房地产出现崩盘情况,需要出台全国统一性政策。这是没有必要的,在房地产过去十年出现一些不合理情况,现在市场会慢慢消化。

 

严家森:现在各地出台一些松动的政策,中央政府现在也没有很大的反应,很多人表示这是地方的政府在试探中央政府的底线,您觉得中央政府的底线是什么?

聂梅生:应该说是市场底线。如果出台政策以后,如果市场没有反应,那么政策是失效的。如果出台政策以后市场是正面反应,说明市场就是有效的。

中央政府和地方政府底线应该是希望房地产的健康发展,市场满意,老百姓满意,这就是一个比较好的发展局面。

 

严家森:在外界看来,一线城市是避风港,二三线城市分化很严重,有的企业在一线城市出现了降价的情况,有的企业在二三线城市反而卖的比较好,现在一线城市价格也有一些松动,那您怎么来看现在一二三四五线城市的发展情况?

聂梅生:现在就是一个市场行为,市场情况就必要分化,同一个城市的不同板块情况都不一样的。北京是一线城市,是不是北京所有楼盘都是同样涨跌呢?从来就不是这样,每当楼市出现波动的时候,恰恰是北京周边的楼盘受影响最大,说明需求和购买力在周边还是比较脆弱,在中心是比较刚性的。

另外一个方面,企业不一样,同样是北京,有的企业可能价格就支撑不住,需要采取降价的措施。同时还受企业的资金链、产品、无形资产不一样等因素的影响,这是一个优胜劣汰的过程。

 

严家森:十一届三中全会提出同地同权同价,但是现在在推进这块比较缓慢,现在是否有试点?

聂梅生:这件事情是在十七大,甚至是在十六大就有提出,解决中国经济两元化经济根子在土地上,中国两元化经济导致了很多麻烦,包括地方财政的问题和城镇化的问题。

必须解决中国两元化经济中的土地估值问题,但是解决这个问题比较麻烦,已经形成了这么年,实际上,中国经济的发展和我们的工业化甚至城镇化在某种角度上来说是建立在不平等二元化经济基础之上,在某种程度上剥夺了农民的权益,在剥夺的过程中,农村失血最多,农村的宅基地、集体建设用地都没有70年产权,必须转成国有建设用地。就变成二元化经济中土地二元化断层,这是我们的政策造成的。

在这样的情况下,1993-2003年土地主要是协议出让,这个时候房价没有飞涨,还看不出来太多,但在这个时候开发商赚了,这一次农民失了一次血。

到2003年的时候,取消协议出让土地走招拍挂,这个时候地价开始涨,拍卖多出来的一部分变成地方政府土地财政,但在这一次也没有给农民补偿。

这个问题不解决,中国农民是富不起来。三中全会这一次说的很清楚,集体建设用地是可以入市的,但是在实行的过程中还是会遇到很多问题,制度转换过程中一些利益的损失。

 

严家森:从去年年底到现在一季度多个指标都出现断崖式下跌,之前传出光耀资金链断裂的情况,说明开发商在资金方面还是存在很大问题,一是销售不畅,而是融资渠道不畅,为什么在房地产市场发展这么多年融资还是不是很理想?

聂梅生:现在都说房地产数据在下滑,去年一季度销售额销售量都在50%以上的增长,相对于去年而言现在没有增长没有那么多,但是绝对值还是很高,并没有出现崩盘的情况,可能一个问题是回笼的资金就比较少,速度不够,关键是融资渠道有没有,融资渠道在第一季度出现较大收缩,原因是银行正常的开发贷和个人抵押贷款出现收缩。

为什么出现这个的情况?银行正规渠道的存款变少,银行认为相对于其他板块房贷这块没有竞争力了。

 

严家森:其它的融资渠道,比如说现在基金,现在政策上有所放开,回顾起来基金经历了哪些发展阶段,基金业现在发展的怎么样了?

聂梅生:基金主要面临的还是政策上的限制,没有明确的文件来支持这件事。虽然慢慢出来一些,包括PE,房地产投资基金政策,大概是从2010年以后,到2012年和2013年做的比较多,但总量还是做不过信托。信托还是房地产融资的另外一条腿。信托和房贷、基金,也有一些方式能够把它们整合起来,这也是一件好事。

 

严家森:现在是不是有一些瓶颈制约基金的发展和运作?

聂梅生:今年金融体制改革还是比较多,从上海自贸区开始,在大家慢慢接受以后,大家有信心去投基金。

现在之所以还没有信心,是因为现在还处于一个很不清楚的情况下,进入和退出到底是多少还并不清楚,资金还不是在直接融资市场上,很多还是在传统市场上。以后慢慢的会发展起来。


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