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本期导读:2011年的中国房地产发展之路可谓“起承转合”,堪称“史上最严厉”的楼市调控成效日渐显著,楼市成交每况日下,房企也面临严峻的生存状况。在如此的格局之下,进入2012年的楼市将会如何发展?国家楼市调控政策又将如何持续?
本期嘉宾
秦虹
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹
国家住房和城乡建设部政策研究中心主任,研究员

1993-1999年期间,曾任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所副所长、所长

1998年参与国家“九五”科技攻关项目《2000年小康型城乡住宅科技产业工程》,获两项科研突出成果奖和个人先进奖

主持或参加多项有关房地产和住宅政策研究课题,发表文章40多篇

精彩观点

保障房分配急需一个公平的制度
现行的保障房分配制度急需要建立一个长期的明确的公平的制度建设。但是注意到今天的保障房住房多了一个品种,就是公共租赁住房。公共租赁对象?如何审查?如何退出?都是它面临的新问题。 [详细]
已限购城市应该继续限购
2011年的国八条明确规定,副省级以上城市以及其他房价高涨得快以及供需矛盾紧张的地区都要实施限购政策,我认为国八条这个政策并没有失效,所以符合以上条件的城市都应该继续实施限购。[详细]
楼市“拐点”已经出现
房地产目前的形势在2012年虽然新开工面积增长速度会放缓,但是2012年的在建施工面积非常大,它对施工企业的影响不会是像你说的有负面的影响,因为盖房子是需要建筑工人的。 [详细]
房企或裁员保增但影响不大
有些房企不能大幅收缩开发规模,要保增长就得裁员。但房地产企业主要是一个管理性的企业,是劳动密集型行业,资金密集型行业,所以,裁不裁员对房企本身影响不会特别大。[详细]

问答

中央已明确实施稳健的货币政策并进行预调微调,这对楼市有什么影响?
秦虹: 温家宝总理日前已经表示,中央政府实施稳健的货币政策并且因时因市进行预调微调。我想主要是针对CPI的变化和外汇暂款的变化,货币政策的微调和房地产本身这个政策的出台和房地产市场没有直接的关系。

2011年土地出让金普遍下滑,今年保障房的资金需求是否受出让金影响?
秦虹:保障性住房的建设资金来源是多渠道的,土地出让收入只是其中多渠道之一。除此之外,用于保障性房建设的还有公积金的增值收益,中央代发地方建设债权,地方财政的税收投入,中央财政的转移支付的投入等。

在您看来其实现行的保障房分配制度还存在什么样的问题?
秦虹:现行的保障房分配制度急需建立一个长期、明确、公平的制度,应该注意到今天的保障房住房多了公共租赁住房,公共租赁住房面向的对象是谁?如何审查他的收入,如何退出,这些制度需要进一步的完善,这就是它面临的新问题。

央行发布报告首次提到了拐点,对此您如何看待?您对今年市场的判断?
秦虹:房价的变化已经出现了一些调整,这个调整主要是从2010年开始实施的调控政策持续了将近两年的结果。我们理解的“拐点”是经济学意义上增幅的变化就是拐点,增幅的变化这个拐点应该说早就出现了。

您认为今年房价会不会出现同比下跌的情况?
秦虹:一个地方一个情况,一个项目一个情况,就是一个城市不同的区域它的价格的决定和变化也是不一样的,所以不存在“房价存在什么变化”之说,那得看在什么地方,要看哪个地块是什么样的房,变化都是不一样的。

如果今年的政策调控不放松,那今年会不会成为房地产的“裁员年”呢?
秦虹:要注意到房地产企业主要是一个管理性的企业,它的裁员影响面不是很大的。但是房地产是资金密集型行业,它本身员工就不多,房地产开发企业裁员这不应该是一个大家非常关注的问题。

房企裁员是否也会影响建筑企业等下游企业,以及目前的房地产形势?
秦虹:房地产目前的形势在2012年虽然新开工面积增长速度会放缓,但是2012年的在建施工面积非常大,它对施工企业的影响不会是像你说的有负面的影响,因为盖房子是需要建筑工人的。

在您看来今年的限购令出局部的“松绑”的可能性大不大?
秦虹:2011年的国八条明确规定,副省级以上城市以及其他房价高涨得快以及供需矛盾紧张的地区都要实施限购政策,我认为国八条这个政策并没有失效,所以符合以上条件的城市都应该继续实施限购。

采访实录


国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任 秦虹

楼市“拐点”已经出现

网易房产:温家宝总理日前表示,中央政府已经明确了实施稳健的货币政策并且因时因市进行预调微调,在您看来货币政策的微调对于房地产市场会带来什么影响?

秦虹:货币政策微调我想主要是针对CPI的变化和外汇暂款的变化,货币政策的微调和房地产本身这个政策的出台和房地产市场没有直接的关系。
网易房产:您之前提到2012年保障房新开工数量会较去年会少,但是2012年实际在建的工程量非常巨大,建设资金的投入也会超过去年,我们知道2011年整体的土地出让金普遍出现了明显的下滑。在您看来今年建设保障房需要的大量的资金需求会不会受到土地出让金的影响?
秦虹:保障性住房是政府履行的一项职责,保障性住房的建设资金来源是多渠道的,土地出让收入只是其中多渠道之一。除了土地出让收入之外,净收益10%,国家规定用于保障性住房建设之外,还有公积金的增值收益,还有中央代发地方建设债权有限用于保障性住房,还有地方财政的税收收入投入,还有中央财政的转移支付的投入,所有的渠道里面,土地出让收入只是其中的一个渠道而不是全部。
网易房产:我们知道随着大量的保障房进入清空阶段,如何确保公平公正的分配已经变成了日益重要的议题,在您看来其实现行的保障房分配制度还存在什么样的问题?
秦虹:现行的保障房分配制度急需要建立一个长期的明确的公平的制度建设,现在我们各个地方有一些关于保障性住房的规定,原来的这些规定主要针对的是廉租房和经济适用房的规定,这些实施的规定在过去多少年来各个地方都已经制订了。但是注意到今天的保障房住房多了一个品种,就是公共租赁住房,公共租赁住房面向的对象是谁?如何审查他的收入,如何退出,这些制度需要进一步的完善,这就是它面临的新问题。
网易房产:我们知道近日之央行发布的新报告,首次提到了“拐点”房价拐点一直是楼市热议的话题,最新的国家统计局数据显示,目前房价出现环比下跌的城市也是逐步增加。对于拐点您是如何看待的?对于2012年的市场您有什么样的判断?
秦虹:房价的变化已经出现了一些调整,这个调整主要是从2010年开始实施的调控政策持续了将近两年的结果。你说的“拐点”拐点严格的经济学意义上的拐点早就出现了,也就是说这个拐点并不是说房价由涨到跌就是拐点,经济学意义上的拐点是涨幅的变化,过去涨得快现在涨得慢,虽然都是涨,但是拐点已经出现了,这是真正意义上的拐点,你说的拐点是说“上下”,我不知道你支的是什么拐点,我们理解的“拐点”是经济学意义上增幅的变化就是拐点,增幅的变化这个拐点应该说早就出现了。
网易房产:那您认为今年房价会不会出现同比下跌的情况?
秦虹:房价的调整它取决于多方面的因素,因为房地产的价格很重要的特点,它跟一般的商品不一样,一般的商品具有流动性,所以价格的变化是有权规性的趋势,房地产最重要的特点就是不动产,不动产就是不可以移动,一个地方一个情况,一个项目一个情况,就是一个城市不同的区域它的价格的决定和变化也是不一样的,你说学区房和郊区房它的价格的变化或者变化的幅度能一样吗?所以不存在你说的房价存在什么变化,那得看在什么地方,要看哪个城市,要看哪个城市哪个地块,还要看哪个地块是什么样的房,是大户型还是小户型,变化都是不一样的。
网易房产:随着楼市调控的深入,我们观察到越来越的房企面临恶劣的生存环境,最近不少大中型的开发商要传出要裁员,如果今年的政策调控不放松,那么今年会不会成为房地产产业的“裁员年”呢?
秦虹:房地产企业是否裁员也是各个企业不一样的,有的企业在今年收缩开发的规模,比如说新开工减少了,比如说它的投资也减少了,它就不需要这么多的员工,也可能根据项目的安排来调整和实施它职工的安排。有一些企业,特别是一些上市公司,它不能够大幅度的收缩它的开发规模,它还要保持正常的增长,这样的话,他裁员怎么保证它的增长,企业和企业是不一样的。
但是你也要注意到房地产企业主要是一个管理性的企业,它的裁员影响面不是很大的,它不是施工企业,因为施工企业工程量的建设大小影响的是比较大,因为它是劳动密集型行业,劳动密集型裁员不裁员就影响特别大。
但是房地产是资金密集型行业,它本身员工就不多,房地产开发企业裁员这不应该是一个大家非常关注的问题。
网易房产:但是这样的话会不会对是施工企业也会造成影响?
秦虹:什么企业?
网易房产:刚才您谈到一些施工企业建筑企业,会不会对下游的企业造成影响?
秦虹:你说什么对什么造成影响?
网易房产:房地产目前这种形势。
秦虹:房地产目前的形势在2012年虽然新开工面积增长速度会放缓,但是2012年的在建施工面积非常大,为什么在建量很大,就是2011年2012年新开工的增长量非常大,比如说今天我们还有20%以上的新开工面积的增长,2010年40%的新开工面积的增长,这是非常高的新开工面积的增长速度,这样的增长速度房地产一年是盖不完的,它一般的建设周期需要2—3年,所以2010年,2011年这么高的新开工,到2012年都要继续在建,所以在建量的规模比较大,它对施工企业的影响不会是像你说的有负面的影响,因为盖房子是需要建筑工人的。
网易房产:最后一个问题,之前有媒体报道截止到去年年末全国在实行限购的46个城市当中,至今还没有明确的表态继续实行限购的有14城市,在您看来今年的限购令出局部的“松绑”的可能性大不大?
秦虹:2011年的国八条明确规定,副省级以上城市以及其他房价高涨得快以及供需矛盾紧张的地区都要实施限购政策,我认为国八条这个政策并没有失效,所以符合以上条件的城市都应该继续实施限购。
网易房产:谢谢。

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