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                 本期导读:星河湾作为优质生活方式的引导者,如何看待

          目前内外经济形势下,房地产的发展趋势?在流动性趋紧、房地产分化加剧情

     况下,星河湾会如何应对?星河湾对于房地产企业跨界多元化发展又有怎样的分析

  和建议?本期对话星河湾集团常务副总裁田原,为您一一解析?[详细]

 
 



本期嘉宾:田原

星河湾集团常务副总裁

人物介绍 :  田原1993年下海在军办企业接触房地产,是中国房地产市场化后第一批涉足房地产行业的企业家。1997年开始从事房地产策划,先后主持参与了广州“星河湾”、上海“锦绣江南”、厦门“未来海岸”、成都“昆仑华庭”、广州奥园等大型项目的策划与实施。2003年,转战上海,任上海明泉房地产开发有限公司副总裁。曾多次应邀到各大企业讲座并担任上海某知名大学客座教授,为中国地产业内少有的理论加实战人才。2006年就职星河湾,任集团常务副总裁。

 


 

新一轮城镇化是“人的城镇化”
这一次的新城镇化不完全是一个有形的城市的外延市政工程,更多强调的是“人的城镇化”。这并不是以往只是追求有形的规模发展,而是把村民在短时间内变成市民,这并非简单的拆迁、还建和补偿,不是让农民失地又失业的不可持续性发展。相反,应该是变革农民的生活方式,让他们在离土不离乡的基础上获得一个“造血功能”。农民有了新的产业发展,外出打工的劳动力才会回来,这样才是更有利的城镇化。
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应鼓励房企再融资 将利润留在国内
近期市场也不断传出房企再融资开放的传闻和信号,似乎对房地产企业直接融资是一种鼓励的倾向,但目前这也只是一种精神,没有细则。如果有细则,那我认为,这是一个好事。比如说,以前很多企业因为在中国受到限制,所以都绕道到海外去上市,如果这次真正能鼓励房企融资,便容易很多,很多利好也会显现。毕竟中国实力房企现在都不差钱,买地很踊跃,从分红角度看,房企效益也是不错的。如果可以把这些利润留在国内,应该说是很好的。所以说金融工作会议的精神我们都应该举双手赞成。
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中小房企逐渐边缘化 地产大鳄争夺一线城市
“强弱分化”是房地产企业发展中的一个现象。但每个企业又都不同。对于中小企业来说,随着地价的上升,它们很多不是破产,就是已经没有能力去拿地,被边缘化了,所以只能转向三四线城市。而现在一线城市,基本上就都是房地产大鳄在竞争。现在地价攀升速度快,总价也比较高,即使很多中小企业联合起来去投标,也不能说能形成一个“航空母舰”,因为它们在核心竞争力、管理方面等很多方面有问题。
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GDP和地价决定房价不会跌 但无大涨的理由
对于下半年的房价趋势,我用这个理论来回答:第一,GDP不下降,房价不会下降;第二,目前地价一直在涨。我个人认为,如果地价一直在涨,房价在一定条件下也是不会下跌的。另一方面,用行政的办法来限制房价增长,到目前来看,效果依然不明显,但就目前的情况而言,房价大涨的理由也是没有的。在我这样一直在一线开发的人看来,短时间内。一线城市的房价还是稳中有升。
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Q:您如何看待目前的房地产形势?
A:从2008年经济危机,到“4万亿”救市,后来房价暴涨,中央政府则又强调对房价的调控,但从如今的房价走势来看,调控效果依旧不是很明显。而目前所谓的“李克强经济学”,也还只是一种概念上的东西。但总的来说,我认为目前的经济形势是,不再追求GDP,而要保就业、稳增长。而这些提法的变化,也强调一种“稳健”的基调。就房地产来说,我认为产业依然比较健康,生产、销售、供地等方面都还不错,价格也稳中有升,没有了跳跃式的上涨。
Q:当前流动性是否转紧且对下半年的房地产施压?
A:有些国家并不把房地产看作实业,而把它作为金融业,即使把它看作实业,也能够说它是资金密集型的行业。调控手段很多,比如税收、行政、金融,但起效最快的一定是金融手段。如果今天央行说对房地产企业不贷款了,或者说对于房地产的按揭贷款调高利率或者下调利率,那么第二天房地产行业的产销就有立竿见影的反应。从这一点上来说,金融层面的震动一定会给房地产产生影响和压力,但具体下半年的金融环境、房地产情况是怎样,我认为目前无法做出预测。
Q:星河湾成功跨入白酒业,对房企跨界发展您如何评价?
A:星河湾跨入白酒业与黄董事长的个人兴趣和我们的业主消费力有关,但星河湾肯定是坚持以房地产为主业毫不动摇的。而对于房企多元化跨界发展的现象,我认为现状所谓的“多元化发展”,基本上也是房地产企业在完善自己的产业链,完完全全的跳出这个行业去做是很难的。比如说星河湾的酒业发展,也是基于星河湾的高端客户,业主对高端白酒有需求,我们其需求入手,所以才进入白酒行业并希望把酒业做成星河湾的第二个重要产业。
Q:星河湾会否顺应新城镇化趋势,加重布局二三线城市?
A:我个人认为此轮新城镇化更注重人的城镇化,在整个新城镇化的过程中,房地产企业是大有作为的。星河湾作为一个长足的发展的企业,规模不断扩大,愿意去承担更多责任,但并不代表会加快进驻二三线城市。星河湾想做引领优质生活方式的领跑者,所以我们在地域、地块和项目的选择上比较苛刻,我们不是一个规模发展的公司。我们选择发展的地点,对其交通、未来升值潜力等都有严格要求,一般规模不会低于50万,否则可能不足以承担它的后续经营的成本。

本期嘉宾:星河湾常务副总裁 田原

网易房产:您如何看待目前的房地产形势?

田原:从目前的情况来看,房地产走到今天,应该说从2008年经济危机以后,4万亿投下去,后来因为房价暴涨以后,上级政府最后几年进行了对房价了调控,这些房价走到今天,实际上我觉得效果也不是很明显。

作为房价本身,讨论它有没有多大的意义?我们因为是要引领一种优质的生活方式,我们一直在打造与优质的生活方式相适应的产品,所以在这一点上我们是毫不动摇的,无论前面说的用心创新企业的宗旨,包括以前多次强调的五把尺子,包括我们星河湾的产品从广州到北京、一直到东北、西北,有适应不同的纬度,不同地域、不同温带的园林、装修,应该说这个产品线是越来越成熟了。

这种产品本身有它特定的市场,而且我们在各地这个产品基本上都取得了成功,它一定是有它的追随者的,所以在这个问题上我觉得它有它发展的规律。

我们星河湾除了这几年在产品的开发以外,我们实际上对企业的责任感这一块也有很大的提升,因为从2008年以后我们企业的销售额突破百亿,增长也很快,这个时候应该说我们的企业更愿意去承担更多的社会责任,从汶川地震一直到广东省的扶贫项目、新农村的改造,这几年我们的投资力度非常大,也有一些实际性的操作,这样的话无论是在汶川我们所捐助的第一小学,还是说我们在广东从化新农村建设这一块,应该说我们的企业都是投了巨资,对于这些地方的快速重建或者说新农村建设都有很大的起色。

特别是我们在广东从化的这个项目,我们到现场去看了一下,感觉到不仅仅是一个扶贫项目,也是一个新城镇化,可以说也走了自己的路子。

有人说房地产和新城镇化的关系好像不是很密切,但是我个人认为在整个新城镇化的过程中,房地产企业还是大有作为的。应该说从改革开放以后人口的城市化率是越来越高了,在这个过程中现在又新提出来新城市化的问题,新城市化怎么样去理解?到目前来讲我觉得说法很多,专家、学者讨论的也很多,也都有不同的理解,我个人的看法这一轮的城镇化和以往的城镇化可能有一个最大的区别,就是人的城镇化,如果说过去我们只是追求一些有形的城市摊大饼的发展,就是追求一种规模,但是和现在相比,可能更多的是人的城镇化,也就是说我们要把我们的村民在短时间内变成市民,这样的话可能不是一个简单的你给它拆迁了造一个房子还建了,或者给他多少钱的补偿,现在有很多地方农民失地又失业,还有一部分随着城市的发展,老的产业被更新换代以后,有相当一部分人失地又失业,找不到工作,实际上就变成无业游民,这样的话就不是可持续性的发展。

所以我觉得这一次的新城镇化不完全是一个有形的城市的外延市政工程,更多的还是人的城镇化。我觉得我们在从化做的这个事情强调的是人的本地城镇化,你就是把他的农村改造了,让他土地集约利用了,然后给他一种新的生活方式,比如说我去从化看了,农民非常满意,做梦都想买房子,还有他建门面了,过去他的房前屋后养狗、养鸡养鸭,现在他不养了,集中去养。还有你进行新的城镇化改造以后,原来喝山泉水,现在有自来水,原来没有排污排水系统,现在是集中的排污,我们还建了一个小的污水处理厂,以前是烧柴火,现在是烧气。随着你的现代化设施的引入,这样的话对这些农民来说是生活方式的变革,那么这种生活方式的变革以后,你让他离土不离乡,如果再给他一个造血功能,这样的话他有新的产业发展,我们也吸引原来离家出去打工的劳动力回来,我觉得这种就地城镇化更有利。

网易房产:关于城镇化,之前在星河湾的一个论坛我也听黄董事长也说过,新城镇化房企大有所为,在这个过程中不知道星河湾会不会顺应这个趋势?更加注重二三线城市的布局。

田原:我刚才讲的是两个意思,作为一个企业来说有它内部发展的基因,星河湾一开始就是想做引领优质生活方式的领跑者,应该说我们的产品是比较高端的,所以我们在地域的选择、在地块的选择、在项目的选择这方面是比较苛刻的,所以我们不是一个规模发展的公司。

另一方面我们这几年来我们的企业有一个长足的发展,我们的企业规模也大了,所以我们也愿意去承担更多的社会,不是说要承担社会责任就非要去三线城市、四线城市,不是这个意思。

网易房产:选择发展地条件很苛刻,具有有怎么样的考虑和条件呢?

田原:也是因地制宜,一般来说到各地去发展的话,对于交通、对于它未来的升值潜力,基本上不会低于50万,因为我们到哪里都要带一个五星级的酒店,如果这个项目少了以后,可能就不足以承担它的后续经营的成本了。

网易房产:刚才您说到广州的从化项目,会不会星河湾顺应新城镇化一些试点的项目呢?

田原:可以说在扶贫也好、在新农村建设也好,我们愿意承担起更多的社会责任,而且对于新城镇化来说这是我们的一个新的探索,所以其实我们也希望其他的企业也来加入到这样一个活动中来,因为中国贫困的地方还有很多,星河湾再有仁爱之心,但是它的力量还是有限的。

网易房产:您刚刚也说到星河湾还没有上市,但是之前就一直有传闻说星河湾上市上面有动作,而今年近期市场也不断传出房企再融资开放的传闻和信号,在您看来现在整个房企再融资的环境有没有到底线?今年房企再融资的环境有没有可能有一个突破呢?

田原:我觉得这个问题不应该问我,你应该去问证监会,因为最近已经谈到了鼓励房产公司、房地产企业直接融资,但是这是一个精神,还没有细则,如果说有细则了,那我们可以谈,比如说在海外上市,这些东西以前都有,这些都是因为在中国受到限制,所以绕道海外去,这次如果真正能鼓励房企融资,我想这是一个好事。毕竟中国现在不差钱,现在买地也可以看到各个企业很踊跃,也不差钱,如果说谈到分红,各个房地产企业应该说效益也还是不错的,把这些利润留在国内,应该说也还是很好的。所以说金融工作会议的精神我们都应该是举双手赞成的。

网易房产:说到房企不差钱,我们也看到强着恒强、弱着恒弱的局面,有一些中小企业面临退出或者是亏损也是比较鲜明的,就是一个分化的局面。

在您看来现在在房企洗牌的格局下面,一些中小企业想要破局,应该采取怎样的改变或者应该采取怎样的策略呢?

田原:每个企业都是不一样的,家家都有自己的经,尤其是对于中小企业来说,应该去问他们,但是有一条,就是目前来讲随着地价的上升,有很多的中小企业被边缘化了,不是破产了,已经没有能力去拿地了,所以他去转向三四线的城市,我看到了很多企业是这样的。所以说在一线城市,你看到的基本上都是这些房地产的大鳄,因为现在地价攀升的速度比较快,然后总价也比较高,有很多中小企业已经出局了,很多的中小企业联合起来去投标,有没有这种可能?为什么你看不到呢?就是因为小舢板联合起来不能说是一个航空母舰,有很多核心竞争力、管理方面的问题,我觉得这个问题我没有发言权。

网易房产:而且转向三四线,三四线现在存在楼市泡沫的城市也比较多,应该说也是一个恶性循环。

田原:对三四线城市我们不太了解。

网易房产:整个企业的发展跟整个经济宏观的环境也是密不可分的,今年李克强总理上台很多人就说有一套新的李克强经济学,不知道您对李克强经济学对房地产的影响是怎么样的看法?

田原:首先对李克强经济学本身来说,本届政府只是提出了一些精神上的东西、概念上的东西,比如说调结构,那是调什么结构?比如说新城镇化,我刚才也讲了它的定义是什么,像这些东西中央经济工作会议以后可能有一些细则的东西出来,看着很明显,但是总的来说我们对目前经济形势的判断,应该说现在不再追求GDP,而是说保就业,另外就是稳增长,这些提法都有一些变化,总的来说是比较稳健。

就房地产本身来说我认为是比较健康的,从生产、销售、供地这些方面都还不错,价格也一直是稳中有升,但是现在的的确确升幅不像以前那么大了,没有那种跳跃式的。

网易房产:有些专家指出由于流动性的一些原因,下半年市场和企业的压力会比较大,前一段时间银行间“钱荒”沸沸扬扬,对于钱荒造成流动性转紧给房地产市场、房地产企业带来压力的判断或者说看法您是怎样看的呢?您认同吗?

田原:认同,房地产这个行业在国外有些国家并不认为它是一个实业,也把它认为是金融业,我们就是把它看作实业的话,我们也能够说它是资金密集型的行业。从调控来说,我们觉得调控的手段很多,比如说有税收的、有行政的、还有金融的,反应最快的一定是金融的,如果今天央行说对房地产企业不贷款了,或者说对于房地产的按揭贷款调高利率或者下调利率,那么对于它的产销,应该说第二天就立竿见影了,从这一点上来说,我们说房地产和金融是最密集的,到底下半年采取什么样的政策?到底是什么样的金融环境?我觉得我们无法做出预测。

网易房产:说到星河湾,很多人第一反应不仅是房企,还会想到咱们做高端白酒,我们也发现星河湾在白酒这个行业做得也非常好,有声有色,接下来会不会有兴趣进军其他领域呢?您对房地产企业涉足其他领域或者多元化的发展是怎样看的呢?

田原:星河湾肯定是坚持以房地产为主业,这是毫不动摇的,星河湾从发展历史上来说,基本上没有做过什么多元化的尝试,前几年应该说发展酒业和黄董事长本人以前对酒业的爱好和他长时间的收藏有很大的关系。现在我们也希望把它发展成为我们星河湾的另一个重要产业,但是我还是强调我们仍然是以房地产开发为主的企业。

网易房产:您对房地产的多元化跨界发展这个现象是怎么看的?

田原:房地产有很多企业进行多元化发展,但是基本上都是在完善它的产业链,完完全全的跳出这个行业去做的话很难。比如说我们的酒业发展,也是由于我们星河湾的业主都是一些高端的客户,所以说他们对高端的白酒有需求,从这一点上来说我们是从我们的需求入手,所以说我们希望把酒业做成我们第二个重要产业。

网易房产:最后一个问题可能会有一点点敏感,确实是很多网友非常关心的市场房价的问题,刚才您也说到房价这个东西预测起来意义不大,但是在这样一个不太好预测的时期,您对下半年房地产的市场、特别是房地产价格的趋势是什么样的看法?

田原:三年前在上海我接受过一个媒体的采访,我今天一样用这个理论来回答你,第一GDP不下降,房价不会下降;第二就目前来说地价一直在涨,如果地价一直在涨,我个人认为房价在一定条件下也是不会下跌的,用行政的办法来限制房价增长,到目前来看效果不明显。

应该说大涨的理由也没有,但是我觉得在短时间内、特别是像我们基本上都在一线开发,房价应该说还是稳中有升的。

网易房产:谢谢星河湾副总裁田原先生接受我们的采访。


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