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                 本期导读:被称为“中国民营银行之父”的徐滇庆如何看待

          房地产行业中民营力量的生存状况和发展空间?对于中国经济增速

持续下滑的原因,徐滇庆为何直言“原因是房地产政策失误”?目前的经济形势

当如何理解、房地产格局该如何分析......系列问题,网易房产独家对话经济学家徐滇庆,为您呈现其与众不同的解析?[详细]

 
 



本期嘉宾:徐滇庆

经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士

人物介绍 :  著名经济学家。加拿大西安大略大学休伦学院终身教授,北京大学中国经济研究中心兼职教授。2000年任长城金融研究所所长,被誉为“中国民营银行之父”,2003年获“孙冶方经济学奖”。徐滇庆教授是中国民营银行的倡导者,主编和撰写了《民营银行二百问》《中国经济改革:分析反省前瞻》《中国国有企业改革》《中国税制改革》《国际贸易税制与经济改革策略》《政府与经济发展》《政府在经济发展中的作用》等书,并在国际多个经济学学术杂志和报刊上发表百余篇论文。

 


 

新国五条必须尽早结束
目前中国经济形势不乐观,对于有待理顺的乱局,温总理在政府工作报告中曾长篇总结是,经济下滑趋势严重、贫富差距加大、社会问题很多等等问题。其中,特别是新国五条出台之后,北京的二手房价飞涨,上海的离婚率上升到260%......国五条想把房价打下去,结果房价不仅没下去,反而上涨了,同时社会风气败坏,这就不得不使我们考虑限购政策是没有理论基础的,必须尽早结束。不过,发现政策不可持续、效果不好那么便改,摸着石头过河的过程中当摸不着了就退回来换个方向再摸,总有这样一个过程。
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中国经济下滑的原因就是房地产政策失误
目前中国经济增速的持续下降,原因只有一小部分是外部因素,而结构调整也没法说清调整什么。其实,中国经济增速持续下滑的原因就是房地产政策的失误。目前扩大内需空有口号。内需就是老百姓的衣、食、住、行、玩、看病、教育,但目前“吃”和“穿”都没多大增长空间了,相比之下唯独“住”的增长空间很大。但现在老百姓买不起房,人均住房面积下降,把住房的需求按下去,空喊扩大内需,这是自相矛盾的,所以必须把政策调整过来,让房地产业有一个大发展,才能真正的拉动内需,才能把经济增长速度拉动过来,创造更多的就业机会。
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改革税收制度才能缩小贫富差距
现在城市中金字塔尖上的有钱的这部分人越来越多,房子也越来越集中在这少部分人手上,贫富差距越来越大,因为中国的税制还停留在计划经济阶段,72%的税负是由企业来直接交付的。所以要通过税制改革来增大调节贫富差距的杠杆作用,把企业税大幅度下降,同时,企业减一百万的税,就给员工增发一百万的工资,企业的状况不会发生变化,但低工资的人可以增加20-25%的工资,另外,这部分人的个人所得税可以不交,这样就真正提高了他们的收入。只有通过税制改革,才有可能有效缩小贫富差距,而现在的税制是不适应当前市场经济发展的。
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房企在竞争中该退则退,有进有出不妨碍行业蓬勃发展
房企竞争需要建立一个公平的环境,不一定大房企永远具备优势,小房企也有船小好调头、更适应当地需求等优势。如果房子已经卖不动了,那就不要盖,要尊重市场和竞争,该退出就退出。大浪淘沙,当转弯的时候,总有一些企业跟不上。如果有人觉得房地产业没有信心,要退出,就敬请自便,这不影响房地产这么大的一个产业的发展。目前中国全部的城镇住房面积多说只有136亿平米,到2030年,我们需要280亿平米,还有150亿平米需要盖。这么大的产业自有人来的,有些人进来,有些人出去,但是并不妨碍整个行业还要蓬勃的发展。
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Q:限购政策一下子取消,会不会造成房价反弹?
A:限购政策产生的“假离婚”一类影响,都是不利于家庭稳固性的,破坏中华道德基础的事,是捡了芝麻丢了西瓜,罪莫大焉。不过,60、70年代,想象不到中国人能生活在市场经济环境下,而现在已经做了。同样20年以后,我相信中国人在市场经济中,主动的来接受,遵循规则,要比现在强得多。从政府到企业、民众,不是短时间就能建立起市场经济的秩序和市场经济所需要的道德基础,所以不要吓唬人,一旦取消掉某种行政管制,就会天下大乱,这种事情大概是不会出现的。
Q:怎么看经济增速持续下降对房地产的影响?
A:中国经济增速持续下降是什么原因?外部因素是有的,但不是决定因素。2008-2009年,美国次贷危机的局面下,中国仍然保持9%的增速,而现在外部市场已有恢复,我们为什么又降下去了?这是房地产政策失误。内需说到底就是老百姓的衣、食、住、行、玩、看病、教育。但现在“吃、行”已经拉不动了,“医疗、教育”是政府的预算问题,唯独“住”的增长空间很大,又把住房需求按住,空喊扩大内需。必须让房地产业有一个大发展,才能真正拉动内需拉动经济增长。
Q:依靠房地产救市,实体经济疲软,会否最终泡沫破灭?
A:房地产业不是虚拟的。难道我们盖得那么多房子是肥皂泡?这么多的人住在房子里,明天泡沫崩溃了,都摔到地下不成?房地产业就是实体经济,是建筑业,雇佣了4700万的工人,创造了百分之十几的GDP。房地产行业应该是一个广义的概念,是GDP中的重要组成部分,而不仅局限在买房卖房的窄义定义上。所以一定要搞清楚,房地产是包括建筑业在内整个的一个实体经济,而不是仅仅那个中介机构,那个很小很小。
Q:您如何预测未来市场的房价?
A:房价是市场博弈的结果,而市场运行中不确定因素太多了,任何一个因素都可能致房价的波动。面对着金融业可能出现较大的波动,甚至有金融危机的风险,预测房价要格外谨慎。但是总体来说,如果供不应求,房价就上升,这是基本规律,如果想让房价平稳下降,一定要大幅度增加供给,如果供给达不到市场要求,房价一定上升,如果供不应求价格下降,那就更加供不应求。
Q:中小房企如何在洗牌中生存和破局?
A:我们需要建立一个公平的竞争环境,讲求公平竞争。这样的环境下,不一定房地产大企业永远具备优势,到了二、三线城市,小企业船小好调头,同时更能适应当地的需求。如果二三线城市的房子卖不动了,那就不要盖,该转型或退出就敬请自便。这一个大产业中,有些人进来,有些人出去,都不妨碍整个行业蓬勃的发展。
Q:统计数据上的失实,这是有意为之还是失误?
A:不是有意也不是失误,而是不懂。人均住房面积是抽样调查,抽的是房子,这个统计学的人懂,学经济的人也未必很懂,官员就绝对不懂,他以为人均住房32.7乘上6.9亿,人均住房面积乘上城镇人口,这错了。还有的人拿第六次人口普查的数字来说事,又错了,因为口径不同。同时,人口普查的重点不在住房上,这样得出来的180亿平米,也比225亿少得多。

本期对话嘉宾:经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士 徐滇庆

 

网易房产:徐教授你好,你也知道,现在我们有一个新的领导经济出来了,在经济学上的长经济学也是很热门的话题,但是今天采访了很多经济学家都说李克强经济学是骗人的,你怎么看?

徐滇庆:这个还要看啊,简单得结论好象过于仓促了,我们要观察一段时间,确实现在经济形势比较乱,3月份新班子才上来,现在7月份,我们还是衷心的希望新班子新气象,把前段时间经济领域中出现的乱局理顺,再取得一个可持续性的发展。

网易房产:你刚才提到的乱局理顺,主要乱在什么地方?

徐滇庆:这个温总理在他的政府工作报告有一个相当长的篇幅来总结这个乱局,经济下滑趋势严重,贫富差距加大,社会问题很多等等,特别是国五条出台之后,北京的二手房价在中关村一带从四万五跳到五万五,上海的离婚率上升到260%,弄得鸡飞狗跳墙,这些都证明国五条的效果很不好,实践是检验真理的标准,怎么纠正它?出发点也可能是好的,但是效果不好,这个我们就要来实事求是的根据实践来检验它,如果发现就及时的纠正,不能说用心好,政策就一定好。毛泽东当年在58年搞大跃进,搞人民公社大食堂,难道说他的用心不好吗?但是政策错了,导致三年大饥荒,损失惨重。同样,国五条想把房价打下去,结果房价不仅没下去,反而上涨了,火上浇油,同时社会风气败坏,假离婚盛行,甚至假离婚弄成真离婚,这就不得不使我们考虑限购政策是没有理论基础的,必须尽早结束。

网易房产:那您觉得这些错误的政策在接下来的半年,或者接下来的一年也没有可能改掉,接下来政策的趋向是怎样的?

徐滇庆:我是始终乐观的,作为当老师的,我们就把道理讲清楚,为什么这些政策不可持续,因为效果已经证明了不好。我们没有必要一条路走到底,发现不好了就改嘛,这种改变已经很多次了,所以说实验一下,我们经常说摸着石头过河,摸不着了就退回来换个方向再摸,这是我们经济改革成功的基本经验。所以我也相信,既然实践是检验真理的唯一标准,大家都同意这个看法,那么对过去错误政策的修正,也是可以预见的。

网易房产:如果一下子取消限购政策,会不会形成一个反弹?

徐滇庆:为什么说限购是错误的,因为限购是以家庭为单位,在经济学中没有家庭的定义,只有自然人和法人,每个人都是自然人,企业是法人,法律保护自然人的人权和和产权,保护法人的产权。家庭是自然人的组合,组合的方式可以是婚姻、血统、政治、经济、宗教、传统、文化等等,既然能组合,也就能分解。中国中华文化的核心是强调家庭的稳定,世界上有四大古文明,古埃及文明,古希腊文明,巴比伦文明和中华文明,之所以唯独中华文明能够五千年绵延不绝至今,是因为中华文明强调家庭作为社会细胞的重要作用。家庭是社会的基本单元,在家庭内部提倡孝道,在家有孝,进一步扩大到国家就是忠,所以中国人相信“天地君亲师”,“天地”就不要说了,没天没地我们活不了,“君”就是国家,“亲”就是家庭、父母,“师”就是师长,这是我们中华民族的伦理道德。中国人的宗教观念不是很强,但是我们中国人都说头上三尺有神灵,这个神灵不一定是哪个神仙,起码是你的祖宗还在看着你,人在做天在看,这是祖宗。

所以中国人对祖先的崇拜,对于家庭的强调,使得我们社会取得了稳定的基础,这是我们中华道德基础的根本。而现在的限购政策,只要绕个弯,搞个假离婚,就可以取得十万,几十万的利益,难免有人去假离婚。如果是假离婚,这个限购政策是鼓励说假话,老实人吃亏,说假话的占便宜,这是万万做不得的事。如果假离婚又变成了真离婚,破坏了道德基础,连家庭都不稳固了,这个事情在道德上可是一个巨大的倒退。所以我们每个人身上都要流着道德的血液。一项经济政策,无论它取得多大的经济效果,如果破坏中华道德基础,它是捡了芝麻丢了西瓜,罪莫大焉。

网易房产:从实际效果来讲,取消限购如果配套着房产税进行调控,这个效果是不是会更好?

徐滇庆:那是说来话长,但是错的就不能延续,我们慢慢改,再找正确的。但是肯定的讲,限购政策在理论上有损中华道德基础,这个事情是万万不能做的。

网易房产:有观点说中国这种体制,虽然走的是市场经济道路,但是如果没有行政手段的调控,特别是在房地产方面是不可以的,我们的性质决定了我们的房地产市场还是需要一些行政手段来制约,来控制的,你认为呢?

徐滇庆:这个我们要历史的看待问题,我们不可能指望从上到下,从政府到民众,到企业,在很短时间之内就能建立起市场经济的秩序和市场经济所需要的道德基础,比如说信用,民间信用很差,不光是政府的信用差,企业信用也很差,这些都是有待于教育,而教育要耐心,要慢慢来。但是我们应该看到中国取得的巨大进步。在60年代,70年代,你想象不到中国人还能生活在市场经济环境下,但现在已经做了。同样20年以后,我相信中国人在市场经济中,主动的来接受,遵循规则,要比现在强得多。所以不要吓唬人,一旦取消掉某种行政管制,天下大乱,这种事情大概是不会出现的。

网易房产:现在中国整体的经济状况来说,像二季度的经济增速又持续下降,二季度到了7.5%,现在的经济增速持续下降的情况引起了很多人的担忧,您对下半年整个中国经济情况是怎么看的,经济增速对房地产的影响有什么看法?

徐滇庆:中国经济增速持续下降是什么原因,今天上午聂梅生、任志强的报告中都讲到了,不要乱讲理由,现在说经济增速下滑是因为外部因素,外部因素是有的,但是它不是决定的。2008年,2009年,美国遭遇次贷危机,负增长三个百分点,国际市场非常不好,我们仍然保持9%的增速,现在外部市场已有恢复,美国正的两个多百分点,快三了,日本是四点几的百分点,外部市场恢复了,我们为什么又降下去了,把责任推到外面,这不是一个科学的态度。至于说结构调整,任志强刚才也说了,没有人能说清楚调整什么,你调整应该越调越高,越调越好,调了什么东西?所以为错误辩解是如此的苍白无力,应该萌醒了,为什么下滑?这是房地产政策失误。

有一个口号,我们应该扩大内需,那么请问,什么是内需?不要空谈,内需说到底就是老百姓的衣、食、住、行、玩、看病、教育,这一次北京师范大学国民核算研究院对内需的各个组成部分进行了详细的核算,结论非常清楚,老百姓的“吃”已经没有多大增长空间了,大家不缺吃,吃不下了,年轻的小姑娘还要节食,越吃越少,靠“吃”来拉动经济增长是不可能的。靠“穿”呢?就是一到两个百分点,也“穿”不动了。靠“行”呢?堵车了。靠“医疗、教育”,那是政府的预算问题,唯独“住”的增长空间很大,老百姓买不起房,住不起房,人均住房面积在下降,但是没有找到正确的路子在解决老百姓“住”的问题。衣、食、住、行、玩、看病、教育诸项列清楚以后就发现,把住房的需求按住,打下去,而空喊扩大内需是自相矛盾的,必须把政策调整过来,让房地产业有一个大发展,我们才能真正的拉动内需,才能把经济增长速度拉动过来,创造更多的就业机会。

网易房产:昨天我跟一些企业家聊到,他们有观点说,如果现在光依靠房地产业作为支柱产业作为救市的猛药的话,实体经济瘫软,房地产是没有这个支撑力的,最终也会泡沫破损?

徐滇庆:请问,房地产业是虚拟的吗?我们盖得那么多房子是肥皂泡,明天一眨眼那些房子都不见了,难道这么多的人住在房子里,明天泡沫崩溃了,都摔到地下不成。房地产业就是实体经济,是建筑业,雇佣了4700万的工人,创造了百分之十几的GDP这是一个广义的概念,是GDP中的重要组成部分,而不是像有些人说的仅仅局限在买房卖房的房地产的窄义定义上。所以定义一定要搞清楚,我们说的房地产是包括建筑业在内整个的一个实体经济,而不是仅仅那个中介机构,那个很小很小。

网易房产:您预测本轮实体经济下滑大概到什么时候会有一个见底的现象?

徐滇庆:这个打电话问中央领导。

网易房产:经济学家很多人很喜欢预测房价,之前一直喜欢预测房价唱空的谢国忠说明年房价将回暖了,很多看空的经济学家已经开始唱多了,你是怎么看房价的呢?

徐滇庆:房价是市场博弈的结果,而市场运行中不确定因素太多了,任何一个因素都可能致房价的波动,预测不是在打赌,不是在猜谜语,我们要有根据,所以面对着金融业可能出现较大的波动,甚至有金融危机的风险,预测房价要格外谨慎。

网易房产:可不可以理解成为现在因为过去的因素太多,房价难以预测?

徐滇庆:也可能,但是总体来说,如果供不应求,房价就上升,这是基本规律,如果我们想叫房价趋于平稳下降,一定要大幅度的增加供给,如果供给能力达不到市场的要求,供不应求,价格一定上升,如果供不应求价格下降,那就更加供不应求,天无此理,违反规律的事情不要去说。

网易房产:现在普遍在城市里的一个现象,购房的人群其实是慢慢慢慢收得比较窄,在金字塔尖上比较有钱的这部分人。

徐滇庆:有一亿人,另外的十二亿人买不起。

网易房产:这个现象假如说我们的政策像刚刚你讲的,因为限购的政策对整个道德基础是很大的破坏,中央政府也认识到这个问题的话,把它放开,这样的话,一个现象就是把房子做多少都越来越集中在少部分人手上,您作为一个学者,有什么好的建议能够使得房子全部慢慢集聚到少数人手上的状态得到改变?

徐滇庆:刚才我在报告的时候就特别强调,要采取各种措施缩小贫富差距,为什么?中国的贫富差距越来越大,在亚洲各国排名倒数第三,实在不好意思,为什么?那是因为我们的税制还停留在计划经济阶段,72%的税负是由企业来直接交付的,企业向国家交税,董事长和清洁工是没有区别的。所以我们要通过税制改革来增大调节贫富差距的杠杆作用,把企业税大幅度下降,同时,企业减一百万的税,就给员工增发一百万的工资,企业的状况不会发生变化,而员工拿到一百万元的工资,他们再上交给国家总额一百万的个人所得税和房产税。低工资的人他可以增加20-25%的工资,低工资,个人所得税可以不交,没有房他也不交房产税,他就真正提高了收入。通过这样的税制改革,我们有可能有效的缩小贫富差距,而现在的税制是不适应当前市场经济发展的,必须迅速改变。不是没有办法,而是过去十年没有在经济改革政策上做出重大的举措,耽误了时机,积累了矛盾,导致贫富差距越来越严重。如果不从根本上来解决,头痛医头,脚痛医脚,是不解决问题的。

网易房产:说到贫富差距,我想到在房地产行业里,在企业中其实也有很明显的贫富差距,强者恒强,弱者恒弱,房地产企业的分化和洗牌非常明显,在其中很多种小企业被边缘化,对于这些中小企业来说,他们如果想要继续在这个行业生存需要怎样破局呢?

徐滇庆:我们需要建立的是一个公平的竞争环境,并不一定房地产大企业永远具备优势,到了小地方,二线、三线城市,船小好调头,小企业,中小企业也许更能适应当地的需求。我们现在讲的是公平竞争,只要竞争的规则是公平的就可以了。

网易房产:现在普遍认为三四线城市房地产这边房子已经卖不动了。

徐滇庆:那就不要盖,我们要尊重市场,尊重竞争。

网易房产:该退出的时候要退出。

徐滇庆:政府别去管,政府过去的十年犯了一些错误,应该好好的总结,媒体也要好好的提高,绿豆一涨价,媒体就造出一个名词叫“豆你玩”,大蒜一涨价叫“蒜你狠”,猪肉一涨价更不得了,天要塌了。实际上是我们领导头脑发昏,媒体素质不够,导致的一场娱乐,绿豆价钱涨让它去涨,大蒜涨让它去涨,农民看它价格涨了,明年一定种,种了就一定掉下来。猪肉因为病掉下来了,我们的总理急急忙忙去说,要给老母猪买保险,要补贴,第二年猪肉一下就上来了,猪肉又掉下去了,农民把老母猪杀了,这不是教训吗?天下本无事,庸人自扰之,媒体以后要提高水平,不要跟着这些领导人的头脑发热而去忽悠,坚持两个原则,相信市场,相信竞争。

网易房产:但是在现在房地产发展市场化的过程中也存在一点,央企、国企明显比民企好融资,有各种政策上的优惠,而且现在国进民退的现象也比较明显,昨天问到一个企业家,就说到未来的房地产是央企的房地产,民企必须转型,您是这样看的吗?

徐滇庆:我们这么多房地产大企业,也未必都是央企,也很有竞争力,起码我们知道的万科、金地这些都是上市公司,不是央企。

网易房产:万科背后不也是华润吗?

徐滇庆:这个我们就是相信市场,相信竞争,只要大家公平竞争,谁拿到了项目,谁就是竞争中取胜,只要公平就好。

网易房产:您说的这个,毕竟央企天然的优势就存在,这会不会导致以后两极分化的趋势越来越严重,或者两极分化已经就是一个很明显的趋势?

徐滇庆:我倒不这么看,因为各有各的优势,中国人打乒乓球很厉害,踢足球就不行,所以各有各的优势,不要小看民营企业,只要不采取明显的歧视政策,民营企业有它自己的优点,至于说央企它的优势是在银行中比较容易拿到贷款,现在我们要搞金融改革,民营银行将大量产生。房地产业的民营企业也不绝对就是死路一条,也可以发展。

网易房产:您是如何看未来的房地产行业发展方向的这种趋势?比如说现在有一部分房企纷纷去到海外了,这种国际化的发展思路,还有今天我跟一些开发商聊,他们的信心不是那么充足,您觉得这个原因在哪儿?

徐滇庆:大浪淘沙,当转弯的时候,总有一些人,一些企业跟不上,如果有人觉得房地产业没有信心,要退出,也敬请自便吧,但是作为这么大的一个产业,这么好的一个领域。刚才我的讲话中说,目前中国全部的城镇住房面积多说只有136亿平米,到2030年,我们需要280亿平米,还有150亿平米需要盖。这么大的产业自有人来的,有些人进来,有些人出去,但是并不妨碍整个行业还要蓬勃的发展。

网易房产:您预测未来20年的发展,您感觉还会是蓬勃发展的状态?

徐滇庆:对。

网易房产:如果对于前20年进行总结的话,你怎么看前20年的发展情况,发展的怎么样?

徐滇庆:发展得不错,实践是检验真理的标准,你看看全中国盖了这么多高楼大厦,人民的生活水平在逐渐提高,已有房的人从2000年的24平米现在发展到32平米,这些都是成绩,应该乐观。

网易房产:现在的房企说再融资开闸,有条件的放开,现在是不是到了必须要放开的时候了?

徐滇庆:现在不缺钱。

网易房产:大企业不缺钱,小企业日子过得挺紧的。

徐滇庆:也不缺钱,企业有的时候要叫一叫,你要分析,现在整个环境不缺钱,咱们不是钱少,而是钱太多了,这么印发钞票,还缺钱?不过钱没流到该流的地方,有些人在倒帐,倒的不好了,出了问题,这是要执行金融纪律的问题。

网易房产:我想问一个问题,今天您在演讲中谈到一些统计数据上的失实,这种失实是有意为之而是失误?

徐滇庆:不是,是不懂,人均住房面积是抽样调查,抽的是房子,这个统计学的人懂,学经济的人也未必很懂,官员就绝对不懂,他以为人均住房32.7乘上6.9亿,人均住房面积乘上城镇人口,这错了。还有的人拿第六次人口普查的数字来说事,又错了,因为口径不同。同时,人口普查的重点不在住房上,这样得出来的180亿平米,也比225亿少得多。


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对话聂梅生:房地产不可能再重蹈"2009年 对话聂梅生:房地产不可能再重蹈"2009年
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采编:王婷婷     页面设计:诗亮

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