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                 本期导读:三中全会在即,中国实体经济持续下滑,

          房价、地王继续高涨...格局之下房地产调控方向是否会改变?中国房地产

泡沫是否严重?全球经济下滑形势下,中国能否独善其身?这些引人关注的问题,本期对话地产界栏目,将为您一一解答。[详细]

 
 

晏智杰,楼市泡沫



本期嘉宾:晏智杰

著名经济学家、北大经济学院前院长


人物介绍 :  晏智杰,曾任北京大学经济学院院长(1993-2002)、教授、博士生导师,也是李克强总理的老师。曾兼任中华外国经济学说研究会理事,中华国际贸易研究会常务理事,北京大学外国经济学说研究中心副主任和北京大学战略管理研究所所长等。主要研究领域包括西方经济学及其历史;中国经济改革及中外经济体制比较研究;中国特色经济学探索。

 


 

房地产调控或趋向体制改革 进一步调房价
前一段时间,国家已经出台了若干的调控措施,但似乎效果很有限,造成这种情况的原因是多方面的,不是我们的愿望能够左右的。这种情形之下,新一届政府恐怕会朝“进一步控制房屋价格”的方向努力。同时,现在的住房价格中,相当一部分是属于政府买地的收入。我想,随着政府体制改革的推进,廉政措施的推行,会逐渐改变政府土地财政的状态。土地成本下降,有助于房地产价格的控制。房地产的前景我很看好。
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全球经济不稳定 中国经济应靠内需
2008年金融危机后,虚拟经济的过分膨胀让不少西方国家到现在未恢复。美国作为世界的龙头大国,它的经济陷入困境会影响到全世界,我们也深受他的拖累。中国应该力求根据国内和国际变化的情况深化改革,把内需搞好。外部的市场,我们要重视,但我们更要把发展经济的着力点转向内需。在目前国际环境下,我认为,还是要深化国内的体制改革,这一步到位了,我们的经济还会有一个大的发展。
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房地产市场有泡沫 深化改革需重楼市调控
现在的房贷的确比较变动不定,对原因的说法也很多。我认为,它受国家经济情况的制约,受到股市的影响,还有整个国家体制改革情况的制约,并不是一个简单的问题。现在的房地产市场,在我看来,泡沫现象还是比较明显的,尤其是在北京、上海等一线城市。但房价高涨的情况不能长久,否则不利房地产业的发展,也不符合全国经济发展形势的要求,不符合老百姓的愿望。
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金融改革应倾重“民营” 房企再融资将打开
6月份的流动性事件给金融界提了个醒:在今后的运作中,不能毫无顾忌在银行之间、虚拟之间来回流动,要把钱投向实体经济,包括扶持中小企业、民营企业。 我认为央行给出这样的提醒是有需要的。总的来讲,要真正解决民营企业融资难的问题,除了国家政策对国有大型金融机构的规定和要求之外,还有待与民营银行经济的发展,这是大势所趋的,是发展中国经济和打造中国经济升级版的必要措施。
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Q:三中全会后,中长期房地产面临怎样的政策和经济环境?
A:作为一般民众和住房消费者,我很希望住房的价格能够有所降低。前一段时间,国家已经出台了若干的调控措施,但似乎效果很有限,这种情形之下,新一届政府恐怕会朝“进一步控制房屋价格”的方向努力。同时,政府改革的声音会有助于房价的稳定和下调。大家都知道,现在的住房价格中,相当一部分是属于政府买地的收入,这个情况是比较复杂的,不是一句话能够讲清楚的。我想,随着政府体制改革的推进,廉政措施的推行,会逐渐改变政府土地财政的状态。土地成本下降,有助于房地产价格的控制和缓解。房地产的前景我很看好。
Q:在全球经济不确定的情况下,您怎么看中国经济?
A:2008年金融危机后,虚拟经济的过分膨胀让不少西方国家到现在未恢复,泡沫一旦破灭,就会给实体经济带来很大的危害。而且美国作为世界的龙头大国,它的经济陷入困境会影响到全世界,我们也深受他的拖累。中国应该如何降低国际风险?就像中央讲的,力求根据国内和国际变化的情况深化改革,把内需搞好。我们现在已经是世界第二大国,中国的外汇已经跟德国不相上下,对外部的市场,我们一定要重视,但我们不能够主要依靠外部的需求、外部市场发展,我们要更注重把发展经济的着力点转向内需。
Q:对于目前很多城市停止房贷的原因,您怎么看?
A:现在的房贷的确比较变动不定,对原因的说法也很多,它受国家经济情况的制约,受到股市的影响,还有整个国家体制改革情况的制约,并不是一个简单的问题。在我看来,现在楼市泡沫现象还是比较明显的,尤其是在北京、上海等一线城市。这样的情形维持下去不利房地产的发展,也不符合全国经济发展形势的要求,不符合老百姓的愿望。希望改革深化的同时能够把房地产市场调控得比较稳妥,房价能够有所下降就更好了,不要让泡沫现象太过分了,一旦破灭有很大的破坏性。
Q:在您看来,现在中国影子银行业务的风险到了什么程度?对中国金融体系和经济会产生怎样的影响?
A:6月的“钱荒”不是缺钱,是钱放错了地方,国家的适当调控,就是希望这个钱用在实体经济,流向产品经济,不要在金融机构之间来回地转移。在今后的运作中,也不能毫无顾忌在虚拟之间来回流动,要把钱扶持中小企业、民营企业。至于说现在的银行体系泡沫风险有多大,据银行行长说,风险基本上是稳定的。我想,他这么讲是有根据的,我们相信也希望他这句话是真实的。
Q:目前李嘉诚等一些投资人已经开始加大对欧美的投资,降低国内的投资,是否释放的信号是“泡沫快要破灭了”?
A:李嘉诚先生回答记者提问时回避了这一点,他似乎也不愿望承认这一点,他这样说是可以理解的。泡沫破灭也是不能准确预测的。 但我作为一个旁观者来看,资产配制的最终目的还是要使利润最大化,追求更高的效益。所以李嘉诚这样的资产转移,应该还是考虑国内房市的情况和泡沫的情况。
Q:您觉得今年房企再融资底线会改变吗?
A:再融资大门会有一个逐步放开的过程。要真正解决民企融资难题,除了国家政策对国有大型金融机构的要求外,开办民营银行是个重要举措,民营银行发展之后,它们会很乐意向中小企业进行援助,这是有好处的。我也是乐观的,我希望且相信逐步能够解决融资这块的问题,因为这也是大势所趋,是发展中国经济,打造中国经济升级版必要措施。

本期对话嘉宾: 著名经济学家、北大经济学院前院长晏智杰

 

房地产调控或趋向体制改革 进一步调房价
网易房产:晏教授,最近“三中全会以后,房地产调控升级的预期会加强”引起热依。在您看来,中长期内中国的房地产业面临怎样的政策环境和经济环境?
晏智杰:对这个问题,我缺乏专门的研究,作为一般民众和住房消费者,我很希望住房的价格能够有所降低。前一段时间,国家已经出台了若干的调控措施,但似乎效果很有限,造成这种情况的原因是多方面的,不是我们的愿望能够左右的。
这种情形之下,新一届政府恐怕会朝“进一步控制房屋价格”的方向努力。同时,政府改革的声音会有助于房价的稳定和下调。大家都知道,现在的住房价格中,相当一部分是属于政府买地的收入,这个情况是比较复杂的,不是一句话能够讲清楚的。
我想,随着政府体制改革的推进,廉政措施的推行,会逐渐改变政府土地财政的状态。土地成本下降,有助于房地产价格的控制和缓解。房地产的前景我很看好。

全球经济不稳定 中国经济应靠内需
??? 网易房产:全球经济的衰退和债务危机一直存在,在全球经济不确定的情况下,中国经济是什么样的状态?实体经济下滑大概会下滑多长时间才见底?
晏智杰:你说的事情是一个很沉重的话题,但是说的是实情。的确,2008年金融危机以后,到现在为止已经过去了六、七年了,除了中国,还有少数几个新兴力量国家,西方发达国家,包括法国和英国,他们的恢复都比较缓慢,遇到了重重困难,这与他们过去多少年来虚拟经济过分的膨胀有很大的关系。既然是泡沫迟早要破灭,过分的膨胀一旦破灭,就会给实体经济带来很大的危害。而且美国作为世界的龙头大国,它的经济陷入困境会影响到全世界,我们也深受他的拖累。
全球经济发展到现在,应该说情况在逐渐好转。美国的QE3还没有收,布兰克的继任者似乎也会继续这样的政策,也就是说他们对现在(美国经济)恢复的势头还不满意,还想继续刺激。
对这样的情况,我们可以理解,毕竟还是要采取措施稳定和促进经济发展,尤其是降低失业率。但美国的QE政策是为了美国着想的,对我们来讲还是有负作用的。
我们怎么办?就像中央讲的,力求根据国内和国际变化的情况深化改革,把内需搞好。我们现在已经是世界第二大国,中国的外汇已经跟德国不相上下,与德国增长总量也不相上下,这是了不起的成就。对外部的市场,我们一定要重视,不断地开拓,但我们不能够主要依靠外部的需求、外部市场发展。
我们要更注重把发展经济的着力点转向内需。我们的内需市场很开阔,极有待于拓展。这一点有待于改革的深化和一系列问题的解决,内需的提高才会振兴我们的实业。
在目前国际环境下,我个人的想法是,还是要深化国内的体制改革,这是一个根本途径。这一步到位了,我们的经济还会有一个大的发展,这是我个人的预期。

房地产市场有泡沫 深化改革需重楼市调控
网易房产:对于目前很多城市停止房贷的原因,有说法认为一是银行的利润率降低,二是对房地产投资风险加大。对此您怎么看?
晏智杰:现在的房贷的确比较变动不定,对原因的说法也很多。
我认为,它受国家经济情况的制约,受到股市的影响,还有整个国家体制改革情况的制约,并不是一个简单的问题。
现在的房地产市场,在我看来,泡沫现象还是比较明显的,尤其是在北京、上海等一线城市。例如,我身在的北京,房价就涨得很离谱。但它能顶住不降肯定有它的原因,说起来会比较复杂,各种因素都有。
但(房价高涨)这种情况我觉得不能长久,既然是泡沫迟早要破灭,这样一个情形维持下去不利房地产业的发展,也不符合全国经济发展形势的要求,不符合老百姓的愿望,尤其是白领,生活压力太大。
对这个问题,我总的看法是,希望改革深化的同时能够把房地产市场调控得比较稳妥,房价能够有所下降就更好了,不要让泡沫现象太过分了,一旦破灭有很大的破坏性。
网易房产:目前李嘉诚等一些投资人已经开始加大对欧美的投资,降低国内的投资,是否释放的信号是“泡沫快要破灭了”?
晏智杰:李嘉诚先生回答记者提问时回避了这一点,他似乎也不愿望承认这一点,他这样说是可以理解的。泡沫破灭也是不能准确预测的。
但我作为一个旁观者来看,资产配制的最终目的还是要使利润最大化,追求更高的效益。所以李嘉诚这样的资产转移,应该还是考虑国内房市的情况和泡沫的情况。

金融改革应倾重“民营” 房企再融资将打开
?? 网易房产:晏教授,刚刚有提到说,全球的虚拟经济带来很大的副作用。今年6月份的流通性事件也让很多人反思我们的影子银行业务的风险。在您看来,现在中国影子银行业务的风险到了什么程度?对中国金融体系和经济会产生怎样的影响?
晏智杰:今年6月份所谓“钱荒”的事件不是缺钱,是钱放错了地方,后来大家逐渐达成了共识。国家的适当调控,就是希望这个钱用在实体经济,流向产品经济,不要在金融机构之间来回地转移,一层一层地压榨,所以政府不愿意及时补充流动性了。
但这个做法很快就停止了,这是政府出于稳定大局的考虑。但这个做法也给金融界提了个醒:在今后的运作中,不能毫无顾忌在银行之间、虚拟之间来回流动,要把钱投向实体经济,包括扶持中小企业、民营企业。
我想,6月份的流动性事件给我们留下的教训是有益的,虽然很短暂,但我们需要这样的做法,需要引导钱逐渐转向实体经济。
至于说现在的银行体系泡沫风险有多大,据银行行长说,风险基本上是稳定的。我想,他这么讲是有根据的,他是当事者,又是主管人,我们相信他这句话,希望他这句话是真实的。
??? 网易房产:您提到中小企业需要扶持,但是现在中小企业融资难是一个很大的问题,房企再融资的大门也基本上关死。不过今年有消息说,房企再融资的大门会敞开,您觉得这个底线会改变吗?
晏智杰:这是个很敏感的问题。我想,融资大门会有一个逐步放开的过程。
总的来讲,民营经济的融资难是一个上上下下都意识到的问题,而且上层也在采取措施逐渐缓解,例如允许开办民营的银行。开办民营银行是个重要的举措,因为现在国有几大银行,一般来讲主要的贷款对象仍然是大型国企。虽然从银行的立场考虑是可理解的,但从整个经济发展来讲是不利的。
要真正解决民营企业融资难的问题,除了国家政策对国有大型金融机构的规定和要求之外,还有待与民营银行经济的发展。民营银行发展之后,它们会很乐意向中小企业进行援助,这是有好处的。我对这个问题还是抱着一种乐观的态度,我希望而且相信逐步能够融资这块的问题,因为这也是大势所趋,是发展中国经济,打造中国经济升级版必要措施。
网易房产:谢谢晏教授!

 


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采编:王婷婷     页面设计:诗亮

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