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简介 精彩观点 本期实录 问答 房产首页
本期导读:进入2012年,实体经济不断下滑,一直被认为依赖房地产的中国经济增速显著放缓,这样的背景下,房地产行业是会继续挑起大梁迎接下一轮黄金时期?调控之下,中国房地产又将何去何从?在本期对话地产界栏目中,将为您一一解答。 [详细]
本期嘉宾
钟伟
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

钟伟,北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、中国经济体制改革研究会研究员,同时兼任长城证券股份责任有限公司、北京安邦信息集团公司、上海惠普科技投资有限公司的特约经济学家。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。

精彩观点

行业只是积雪消融并非春天已到
我不认为现在房地产进入小阳春,最多只能说,原来大家以为积雪比较厚,会冻死一大批人的,现在积雪消融了一些,我们发现并没有死掉多少,大多数房地产开发企业还幸存着,仅此而已,但这绝不意味着春天已经到了。 [详细]
中国经济下滑见底至少要五年
今年实体经济的下滑是改革开放以来的第三次,从前两轮的情况来看,2012年刚刚开始结构调整,所以最乐观估计得调三年。但目前中国经济下滑迹象明显,财务、金融等状况不见好,这轮调整,我认为至少要5年。[详细]
房地产增长不决定中国经济增长
房地产黄金十年其对GDP的贡献率约2.3%-2.4%。2012年如果延续1-5月的状况,房地产对经济增长的贡献大概是0.6%到0.7%,也许今年经济增长能接近10%。所以房地产对中国经济增长的贡献最多是锦上添花的作用。[详细]
未来房价受多种因素抑制
未来的货币供应量仍很大;市场利率也会变化,如利率市场化促使银行开出的存款和贷款资金量生变;另外,人民币对美元的汇率逐渐走稳,部分高收入人群不再首选投资房地产,这些都会对房价形成一个相对比较大的抑制作用。[详细]

问答

网易房产:实体经济的不断下滑,对房地产行业会带来什么样的影响?
钟伟:实体经济下滑,有些经济变量会变化,例如央行降息,按揭贷款相对便宜了一点,购房者的热情可能会受刺激。另外整体经济下滑会使房地产的建造成本有所下滑,这对节约成本也有一定好处。在经济下行的过程中,企业效益还未见底,房地产虽然产销都不如前两年旺盛,但整体效益不错,其可能相对会比制造业的财务回报和市场的认可度会更高一些。

网易房产:可否说,这一轮实体经济的下滑为房地产打了一剂救命针?
钟伟:不能这样讲。当初大家吃得过饱了,现在集体都卧倒了,在这个卧倒的过程中,房地产相对来说受损的程度比其他行业轻一点,但谈不上是“救命针”。我也不认为现在房地产进入小阳春,最多只能说,原来大家以为积雪比较厚,会冻死一大批人的,现在积雪消融了一些,我们发现并没有死掉多少,大多数房地产开发企业还幸存着,仅此而已,但这绝不意味着春天已经到了。

网易房产:本轮实体经济下滑,在你预计的话,大概会下滑到多长时间才会出现见底的迹象?
钟伟:这次的实体经济下滑我想是改革开放以来的第三次。第一次是1989年—1992年,在这段时间的话经济增长低到了只有4%,但通胀有3%;第二轮是1998年—2002年,当时提出了增长保8的口号。从前两轮的情况来看,2012年刚刚开始结构调整,所以最乐观估计得调三年。中国金融行业在今后几年不是怎么改善、复苏的问题,而是会财务回报恶化,不良资产会变得越来越多,往下走的迹象很明显,所以这一论调整,我个人预期至少五年。

网易房产:在你看来,妨碍中国经济转型最大的障碍在哪里,未来政府对房地产的定位应该是怎么样的?
钟伟:以宏观调控来取代改革,宏观调控无论财政政策、货币政策都是头痛医头、脚痛医脚的事情。货币政策,你货币发行量有没有一个中长期的打算?货币发行量到底跟经济增长和通货膨胀有没有一个比较确切的关系?还是比较随意的。再入财政政策,你今年打这些赤字,明年打那些赤字,但是分税制等等1994年以来形成的框架想不想改?如果不能正视这些现实,陶醉在中国已经是一个强盛国家,那我们这一轮的结构调整就没有尽头。

网易房产:在你看来,未来房地产在中国经济里担任怎么样的角色呢?
钟伟:过去的十年房地产对GDP的贡献率大概是2.3%到2.4%。2012年如果延续1-5月的状况,房地产对经济增长的贡献大概是0.6%到0.7%,即如果今年房地产不太好,经济增长可能是7.7-7.8,如果房地产非常好,也许今年经济增长能接近10%。所以房地产对中国经济增长的贡献最多是锦上添花的作用,也就大概有2个点左右的上下幅度的波动。因此房地产的增长本身并不决定中国经济增长。

网易房产:房价上涨现象有多大因素是由于货币供应过度发钞票而造成?
钟伟:房价在中国高企,这首先是个货币现象,因为中国有高储蓄,储蓄没有出口,存在银行不合算,买基金赔钱、买股票套牢,到最后你只能买房子。其次是一个城市化的现象,中国的城市化在过去由30%多上升到接近50%,大量的人口要进城,原来城市里老的居民可能还需要改善居住;第三是人口的膨胀。所以房地产是由多种因素共同推动的价格,其中一个最重要的决定的因素就是钞票。

网易房产:在你看来,在未来房价还会有继续上涨的动力?
钟伟:未来的话,货币供应量的量还是非常大的,但是可能市场利率会有一些变化,比如说如果推进了利率市场化,商业银行或者社会整个开出的存款和贷款的资金量有变化了,那么它会对房价形成一个相对比较大的抑制作用。还有,由于人民币对美元的汇率逐渐走稳,相当多的人会进行资产置换,抛弃人民币资产。个人倾向认为,有一部分高收入人群,他们不再认为房地产是他们投资的首选。可是大部分的普通的人群和中低收入人群对房地产还是有很大的热情。

网易房产:今年以来,土地出让金大幅度下滑,地方政府的日子不好过。在你看来,更正土地财政病源的方法是?
钟伟:分税制改革。1994年以来的分税制使大量的财权实际上是中央政府集中了,但同时五级政府的框架没有根本改动,也就是事权是不断地向基层、县或者是向地级城市集中,现在你要基层政府跟地方政府承担越来越多的行政功能,他们有越来越多的各种各样的任务,但是没有财源,没有财源的话就牺牲环境,牺牲资源去拉项目,要么就是牺牲子孙后代去卖土地,那还有什么其他的招数呢?

采访实录

网易房产:钟老师你好,我们知道早前公布的PMI数据已经下降到50.2,虽然每年PMI六月份的数据都会出现回落,但从今年来看回落的幅度是历年中最低的,中国六月份制造业扩张速度也降至去年十月以来最低水平,在你看来,实体经济的不断下滑,对房地产行业会带来什么样的影响?

钟伟:实体经济的下滑,给房地产带来的影响?实体经济下滑的表现最主要在两个方面,第一个就是经济增速和通胀都向下,二季度的话保8可能难度会是非常大的,通胀也会低于3%;第二个就是企业效益不断地恶化,去年大概制造业企业净利润还有6.5,现在大概5.3、5.4的样子,预计在下半年和明年经济增速、通胀、企业盈利还将继续下行,这是大的共识。

第二个在这样的过程当中,有一些经济变量会变化,例如利息,央行可能会被迫再持续的降低存款准备金率、降低利率,房地产对长期利率比较敏感,所以可能工业企业还没有明显的绩效改善的时候,购房者的热情,因为按揭贷款变得相对便宜了一点,可能会刺激一下,另外一个就是由于整个经济增速的下行和企业效益的不佳,除了农产品之外的其他的大宗商品,比如说煤炭、有色黑色金属等等的价格都会向下,这样的话,会使得房地产行业的建造成本、建筑成本这块有所下滑,这对房地产节约成本也有一定的好处。

第三个在经济下行的过程中,因为企业效益还没有见底,打个比方,大多数工业企业都是库存过剩、产能过剩,因此中国的制造业企业面临着一波非常艰难的,类似于1998年—2002年的那一波,必须兼并、重组甚至要破产的这样一个艰难的局面。在这种背景之下,房地产虽然产销都不如2010和2011年那么旺盛,但毕竟相对于工业制造业企业来讲,房地产的效益算是不错的,在这个过程当中房地产可能相对显得会比制造业的财务回报和市场的认可度会更高一些。

网易房产:那可不可以这样认为,这一轮实体经济的下滑,好象成为房地产行业的一个救急,或者说相当于打了一针救命针,能不能这样理解?

钟伟:不能这样讲,因为这一轮的经济增长的转型,有两个基本的前提:第一个前提就是2008年上半年的时候,国务院已经决定要进行经济结构的转型了,从2008年上半年开始调控,房地产承受了巨大的压力,到下半年的时候就青黄不接了,由于次贷危机的干扰,中央政府推出了四万亿的刺激政策,当然你现在回过头来讲,换了一点点经济增长,也对全球经济稳定做出了贡献,但是我们自己也有很大的副作用,比如说结构调整被延缓了,产能更过剩了,企业现在的烂摊子更难收拾。也就是说由于2008年到现在这样整个的经济形势,使得目前制造业和实体经济的调整更加艰难。

房地产行业也在调整当中,或者说当初大家吃得过饱、过撑了,属于亢奋状态,现在集体都卧倒了,在这个卧倒的过程当中,房地产行业相对来说受损的程度比其他行业轻一点,谈不上是救命针,我也不认为现在房地产小阳春就到了,最多只能说,原来大家以为积雪比较厚,会冻死一大批人的,现在积雪消融了一些,我们发现并没有死掉多少,大多数房地产开发企业还幸存着,仅此而已,但这绝不意味着春天已经到了。

在今后的两、三年,我们的制造业,我们的房地产,尽管房地产比制造业略好一点,但是日子总体来讲并不是特别好过。

网易房产:在你看来,本轮实体经济下滑,在你预计的话,大概会下滑到多长时间才会出现见底的迹象?

钟伟:从这次实体经济下滑来讲,我想是改革开放的第三次,第一次是1989年—1992年,在这段时间的话经济增长低到了只有4%,但通胀有3%;第二轮是1998年—2002年,增长呢当时提出了保8的口号,经济增长基本上属于“七上八下”比7%高一点,比8%低一点,那一段时间有通货紧缩,从前两轮的情况来看,2012年刚刚开始结构调整,所以最乐观估计得调三年,我个人认为五年能够完成结构调整就算是很幸运的事情了。

因为1998年到2002年之后,2003年之所以起来是因为中国当时真的运气特别好,比如说美国当时摆脱了911和摆脱了网络股泡沫,美国经济2003年起来了,比如说中国至少我个人觉得,是歪打正着,搞了银行业的股改上市,然后又刺激了整个资本市场的复苏,使得中国金融体系的问题得到了根本性的解决,这两个条件在未来恐怕都很难具备,就是美国经济很快就走强了,中国金融行业整体改善了,这两个条件我觉得一个美国经济会走强,但是它很弱,另外一个中国金融行业在今后几年不是怎么改善、复苏的问题,而是会财务回报恶化,不良资产会变得越来越多,往下走的迹象很明显,所以这一论调整,我个人预期至少五年。

网易房产:在你看来,妨碍中国经济转型最大的障碍在哪里,未来政府对房地产的定位应该是怎么样的?

钟伟:妨碍中国经济增长转型的成也萧何、败也萧何,现在在整个经济结构的转型当中,我们看到了一些不好的苗头,比如说以宏观调控来取代改革,宏观调控无论财政政策、货币政策都是头痛医头、脚痛医脚的事情,货币政策,你货币发行量有没有一个中长期的打算?货币发行量到底跟经济增长和通货膨胀有没有一个比较确切的关系?还是比较随意的,可以揉来揉去,突然放大,突然收缩的这样一个政策。比如说财政政策,你今年打这些赤字,明年打那些赤字,但是分税制等等1994年以来形成的框架想不想改?所以宏观调控这种短期政策被长期化的应用肯定是一个不好的事情。

又比如说,第二个不好的苗头是不进行体制改革,天天谈创新,创新也不能取代改革,即便无论你是,比如说技术创新,产品创新,这仅仅是一个技术进步的因素,这个在五四运动的时候已经解决了,五四运动回答的一个问题就是到底是德先生还是赛先生救中国,事实证明光依赖赛先生,是成不了气候的,尽管我们说技术进步有一些作用,所以归根到底回到最后,还是要进行下一轮的体制改革,也就是说中国的经济体制改革到现在,我们不能够很自以为是的认为,中国的经济体制改革大厦已经建成了,接下来要做的是一些添砖加瓦的事情,如果我们这么认知中国的经济体制改革,那我们可能又犯了严重的误判。

我可以举两个例子,一个是东欧的例子,一个是中国的例子。东欧是1992年开始进行休克疗法的,可能很多人还认为,目前的东欧仍然是一个民不聊生、贫富悬殊,黑帮横行,寡头财大气粗、政府软弱这样的一个形象,比如说什么亚美尼亚、爱沙尼亚、拉脱维亚、捷克、波兰、匈牙利、俄罗斯这些国家,可能我们听起来觉得很遥远,你觉得这些国家经济可能还不如中国,你误判了,他们这些国家当中最次的GDP大概是人均1万美金,好一点的1.7、1.8万欧元,都比中国要,就经济成就来讲,都远远要超过我们,我们现在的人均GDP才只有5000美金,所以休克疗法在过去的二十年,我可以说战胜了我们践行改革三十年的成就,更何况人家还完成了社会政治体制的转型。在未来他们这些国家的发展的不确定性是不多的,而在中国,发展的不确定性和问题并没有显著的减少。

我还可以再举个例子,很多人认为中国和美国之间的差距正在缩小,中国有能力挑战美国,这种想法仍然是可笑的,我们不说其他的什么社会政治或者其他的因素,我打个比方,美国人均GDP接近5万块钱,5万美金,他要是增长2%—3%的话,那么人均就增长差不多1000—1500美元,中国人均GDP只有5000美金,你就算增长10%,一年也只增长了500美元,人家增长3%就绝对的增长了1000—1500,你增长了10%,你才增长了500美元,所以中美之间的绝对差距在过去三十年没有缩小,而在拉大。

如果我们不能正视这些现实,陶醉在中国已经是一个强盛国家,不再需要进行深一步的体制改革的话,那我们这一轮的结构调整就没有尽头。

网易房产:中国经济过去十年一直都认为是很依赖房地产的,在你看来,未来房地产在中国经济里面是担任一个怎么样的角色呢?

钟伟:第一个,我不认为过去十年中国经济增长依赖房地产,中国经济在2003年到现在的十年当中,有一些典型的事件可以解释,比如说在过去十年,中国经济增长非常依赖于货币,2003年以来到现在的这段时间,是中国改革开放以来发钞票发的最没有节制的一段时间,这是很令人惊讶的一件事情,也就是说在过去十年,差不多财政收入是三年半翻一番,货币供应总量是四年翻一番,经济增长的话差不多要六到七年才翻一番,所以财政货币纪律在过去十年都不太严格。

第二个就是我们看到从GDP增速来讲,过去的十年是增长最快的十年,年均在10%以上,这个可以说是一个好事,但是是不是也包含着某种味道,也就是情绪波动太大了,涸泽而渔的味道比较强,使得我们未来发展转型的难度加大了。

第三个就是过去十年,我觉得我们的整个的经济增长是改革的力度是不太强的十年,在经济增长方面,我们没有看到有明显的行业垄断被打破,我们也没有看到民间资本在整个的国民经济运行当中扮演着越来越重要的作用,我们也没有看到改革开放,尤其是对外开放取得了什么令人瞩目的成就,这些都没有。我相信在过去十年,中国经济增长非常强的这个过程,典型的还是一种货币现象,你让我这么印钞票,我也能换来这么强的经济增长。

在这一轮过程当中,房地产业起到了一定的作用,房地产是不是起到决定性的作用?没有,没有起到决定性的作用,尽管房地产从货币供应对银行信贷资源的占用,在固定资产投资当中大概有20%—25%,但房地产对中国经济增长的作用,我个人认为是被严重的高估了,房地产特别重要的问题是解决了地方财力不足的问题,也就是地方财政本来捉襟见肘,卖地就能挣钱了,这个也是逼良为娼的,如果你分税制改得好一点的话,那么地方政府就不一定需要依赖卖地,但正是因为你分税制不改,而地方政府要出政绩,那么地方政府就只能卖地。

我们估计过在过去的十年最好的年份,房地产对GDP的贡献率大概是2.3到2.4个百分点,2012年,比如说今年这种情况,如果延续全年都是1—5月份的状况的话,房地产对经济增长的贡献大概是0.6到0.7个百分点,也就是说反过来讲,如果今年房地产比如说不太好,那么经济增长可能是7.7、7.8,如果房地产非常好,也许中国今年的经济增长能够接近10%,所以房地产对中国经济增长的贡献最多也就是锦上添花的作用,也就大概有2个点左右的上下幅度的波动。因此房地产的增长本身并不决定中国经济增长。

我也特别讨厌那样的说法,所谓房地产要挟了中国的经济,这种文学化的色彩是没有任何意义的。

网易房产:房价现象会不会也是由于货币供应过度发钞票而造成的呢?

钟伟:房价现象,我长期一直这么坚持说,房价这么在中国高企,它首先是个货币现象,因为中国有高储蓄,而这个储蓄没有出口,存在银行不合算,买基金赔钱、买股票套牢,到最后你只能买房子。因为你毕竟要把自己的财富保存下来;其次是一个城市化的现象,你人要进城嘛,每年多则有两千万人,少则有一千多万人要从农村流向城市,本身城市当中还有大量的大中专毕业生要留在城市,因此中国的城市化在过去由30%多上升到接近50%,大量的人口要进城,原来城市里老的居民可能还需要改善居住,第三个就是人口的膨胀,你有货币化、有城市化和人口的增长,在这个过程中房地产自然就应运而生了。

所以房地产是由多种因素共同推动的价格,如果你要让我举一个最重要的决定的因素,我肯定指钞票。

网易房产:你觉得这种过度印钞票的这种模式未来还会延续吗?

钟伟:还会延续,我看不出有什么放缓的迹象。

网易房产:那就是说在你看来,在未来房价还会有继续上涨的动力?

钟伟:未来的话,货币供应量的量还是非常大的,但是可能市场利率会有一些变化,比如说如果你推进了利率市场化,在这个过程当中,商业银行或者社会整个开出的存款和贷款的资金量有变化了,那么它会对房价形成一个相对比较大的抑制作用,例如说,现在可能一些缺乏专业投资经验的,中低收入阶层他们还在追逐房子,但是对一些有一些研究经验的人来说,他们可能就不太愿意买房子了,比如说房地产信托,回报可能在8%—20%之间,显然比买房子更合算,对吧?

又比如说,有一些保守的人,他们可能会认为5%左右的银行理财产品流动性更好,回报也更现实,也比买房子要好,所以接下来一段时间,货币供应量的增速仍然可能维持在12%—15%之间,比如说今年可能货币供应量的增速在13%多一点的水平,这个仍然比经济增长加通货膨胀要高,但是由于利率的变化,尤其是由于现在市场上已经出现了像信托、像理财这些产品,因此可供高收入人群投资的资产在增加,替代房产的资产在增加,所以大量的高收入群体,他们可能兴趣并不在房地产,而在其他方面的投资。

还有一个就是,由于人民币对美元的汇率逐渐走稳,甚至有走贬的迹象,人们有相当多的人进行资产置换,开始增加持有美元,增加持有日元或者外币,他们在抛弃人民币资产,这使得我个人倾向认为,有一部分高收入人群,他们不再认为房地产是他们投资的首选。可是大部分的普通的人群和中低收入人群对房地产还是有很大的热情。

网易房产:你刚才的意思是说,未来人民币升值的力度会减弱,是不是应该是这样的?

钟伟:这么说吧,中国的经济总量,你用6.4、6.5人民币折合成1美元,大概是相当于美国经济总量的一半,中国人民银行的M2的供应量,折合成美元,大概是美联储所供应的货币总量的130%—140%,在未来五到六年,我们可能就大大的超越了美国,现在中国人民银行所印刷的钞票相当于两个GDP,而美国相当于70%的GDP。

网易房产:最后一个问题,你刚才谈到土地财政的问题,我们知道今年以来,把土地出让金的大幅度下滑,地方政府的日子也不怎么好过,在你看来,更正土地财政的病原,方法是什么?

钟伟:分税制改革,你又要马儿跑的好,又要马儿不吃草,这种情况是不可能的,1994年以来的分税制加强了中央在财政收入方面的权威性,大量的财权实际上是中央政府集中了,但同时五级政府的框架没有根本改动,也就是事权是不断地向基层、县或者是向地级城市集中,现在你要基层政府跟地方政府承担越来越多的行政功能,他们有越来越多的各种各样的任务,但是没有财源,没有财源的话就牺牲环境,牺牲资源去拉项目,要么就是牺牲子孙后代去卖土地,那还有什么其他的招数呢?

在这个过程当中我觉得其实比较重要的一点是,中央和地方还是要形成某种就是尊重地方有一定的立法权的这样一个过程,使得地方形成自己的主体税种。第二个中央跟地方的财政税收关系要明确,事权、财权关系要划定的比较清楚,使得地方的政府和基层政府也能活下去,履行行政义务的基本的动力和基本的财力。第三个就是官和僚的关系,如果我们不能够把土地财政问题,这个分税制改革问题提高到相当高的高度,去认识到官和僚的两者之间的关系的话,那么政令不出中南海这样的说法就有可能会变得越来越多,因为官的政策是需要僚的执行去配合的。

网易房产:非常感谢钟老师今天接受我们的采访,谢谢。

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