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2012中国房地产新年峰会现场

在新的一年来临之际,由网易房产主办的中国房地产2012新年峰会于2012年1月5日在广州威斯汀酒店盛大举行。

2012中国房地产新年峰会现场

众多政界、地产界、财经界领军人物将聚首“中国房地产2012新年峰会”,共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。

2012中国房地产新年峰会现场嘉宾

全国工商联地产商会会长聂梅生、财政部财政科学研究所所长贾康、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、富力地产执行董事吕劲等众多政界、地产界、财经界代表人物莅临现场。

住建部政策研究中心主任秦虹现场演讲

“目前中央政府并不希望将住房市场培育成为新的投资品市场,调控政策的核心就是抑制投资和投机性需求。”

财政部财政科学研究所所长贾康现场演讲

“未来类似广州南京这样的大城市跟进房产税的几率会比较高,另外由于受重庆影响,中西部城市对此的积极性很高,如宁夏吴忠市等的也是有较高的几率作为第二批的试点城市。”

全国工商联地产商会会长聂梅生现场演讲

“目前土地市场的低迷状况起码还会持续一个季度,业绩在年底刚刚出来,而且中央经济工作会议确定了调控不放松。”

  • 2012中国房地产新年峰会现场

  • 2012中国房地产新年峰会现场

  • 2012中国房地产新年峰会现场嘉宾

  • 住建部政策研究中心主任秦虹现场演讲

  • 财政部财政科学研究所所长贾康现场演讲

  • 全国工商联地产商会会长聂梅生现场演讲

 

峰会焦点

地产大佬看空2012楼市 广州或跟进房产税试点

在中国房地产2012新年峰会上,住建部政策研究中心主任秦虹认为2012年楼市调控将坚持抑投资、保刚需。全国工商联地产商会会长聂梅生则指出,目前多城房价未降到位,楼市调控不会放松。

贾康:广州南京等一线城市或跟进房产税试点

谈到房产税试点范围的扩大,贾康表示未来类似广州南京这样的大城市跟进的几率会比较高,另外由于受重庆影响,中西部城市对此的积极性很高,如宁夏吴忠市等的也是有较高的几率作为第二批的试点城市。
    2012中国房地产新年峰会暨地产冠军榜颁奖典礼是由网易房产主办的一大盛事。作为2012年中国房地产领域的第一场思想盛宴,各大华南地产界高层难得齐聚一堂。
时间 2012年1月5日
地点 广州·海航威斯汀酒店
主办单位


广州市房地产行业协会

 

住建部政策研究中心主任秦虹 演讲全文

秦虹

职位:住建部政策研究中心主任

演讲主题:

《2012中国房地产政策环境前瞻》

网易房产1月5日讯 在新的一年来临之际,由网易房产联合广州市房地产协会举办的第二届中国房地产新年峰会于今日下午在广州海航威斯汀酒店盛大举行。众多地产界、财经界领军人物齐齐聚首,共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。

在本次峰会上,住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前中央政府并不希望将住房市场培育成为新的投资品市场,调控政策的核心就是抑制投资和投机性需求。

而对于业界对于未来调控力度不放松而影响了部分刚性需求的疑惑,秦虹的回复是“这次的调控政策主要是针对家庭,例如两套住房以上的家庭就限购,外地人在当地没有纳税和交社保的就限购,第三套房不给予贷款,2010年国十条出台后,对于首套房的政策没有改变性,惩罚性的利率都是针对第二套房,基准利率的1.1倍,对于首套房的利率没有调整,对于商业银行首套房提高利率可以说是商业银行自主的行为,并不是政策层面的调控,因此房地产的没有影响到刚性需求和首套房的需求,房地产政策的核心是抑制投资和投机性需求,长期来看是有必要的。

1998年福利分房建立的房地产市场,政府建立房地产市场的目的是希望通过市场配置资源,满足丰富多样的居住需求,政府并不是希望建立住房市场是在资本市场以外的投资品市场,因此长期建立房地产市场还原居住为核心的住房市场,长期来看是非常有意义的,大家都在猜测现在的限购政策什么时候退出,新的政策什么时候会推出,无论是现在的行政手段还是经济手段,无论是现在的限购还是未来的税收,政策针对的对象主要是投资和投机性需求,这种方向是不会改变的。”

以下是发言实录:

主持:谢谢许秘书长,感谢许秘书长的精彩致辞。我们知道,中国房地产市场走势受政府政策影响巨大,刚刚过去的2011年可谓"房地产调控年",各种调控政策轮番出台,相信各位在座的地产企业代表都感受到了调控的巨大威力,也都在纷纷猜测未来的政策走势,以制订企业应对策略。那么2012年,中国房地产政策将往什么方向走呢?

这个问题,可能由下面这位权威专家来进行分析最合适了,她曾经主持和参加过我国大量有关房地产和住宅政策的研究课题,对政策研究十分透彻。她就是住建部政策研究中心主任秦虹研究员。她今天带来主题演讲:2012中国房地产政策环境前瞻。请大家以热烈掌声有请秦主任。

秦虹:大家下午好,刚才主持人让我来介绍一下关于2012年房地产政策走势。概括起来2012年房地产调控政策用一句话来说,用中央经济工作会议给2012年房地产调控政策定的调子就是坚持房地产调控不动摇,关于这个问题,以前遇到大量的媒体采访,他们的问题集中于一点,当前房地产市场已经出现了很大的变化。

比如说,成交量已经急剧的萎缩,房价下调已经出现,下调的幅度有的项目比较大,有的达到了30%的幅度,市场已经出现了这样的现象,为什么中央经济工作会议还要坚持房地产调控不动摇的观点,我个人的学习理解是,坚持房地产调控不动摇,从短期和长期来看,各有两条理由,从短期来看,今天我们所看到的房地产市场变化,这种市场的变化,比如说成交量的下降,价格的向下调整,是从2010年国十条出台以来,将近两年的调控政策影响下所出现的,目前市场变化大家是有目共睹的,而且是比较明显的,调控的成果刚刚显现,主要是体现在目前两个方面的调控成果。

第一,当前市场上投资和投机性需求大量被挤出市场,大家想一想现在的市场有多少人为投资和投机买房的,今年四季度成交量急速的萎缩,从10、11、12三个月的数据来看,虽然12月份的数据来没有出来,我估计今年12月跟去年12月相比一定是负增长,从10月份到现在连续负增长,三个月的负增长可以抵消前三个季度的正增长,由于四季度成交量急剧的萎缩,今年全年商品房的成交面积增长和去年相比几乎没有增长,一个季度的萎缩抵消了前三个季度的增长。

当前房地产市场投资和投机的需求被挤出去了,这是调控的第一个成果。

第二,商品房的价格出现了向下调整,调整的幅度不同,有的幅度小一些,有的幅大一些,有的地区大一些,有的地区小一些。出现了以上两种市场的结果是经过了将近两年的调控才取得的成效,当前的调控政策就是要巩固目前的调控成果,所以短期看是毫不动摇,就是要巩固调控成果。

房地产向下的调整主要是政策干预,不是市场自动下调的,大家知道房地产市场是受国民经济影响的行业,国民经济好这个行业就好,国民经济差,这个行业更差。2011年房地产行业面临的外部环境,总体来说是向上向好的,比如说2011年GDP的增长速度估计在9.1%左右,比如说2011年国家的财政收入比2010年多出了2万多亿元,比如说2010年整体的就业形势也是增长的,2011年反映微观的用电量第四季度的时候全国缺260万千瓦,也就是说整体的外部宏观环境表现还是不错的,但是房地产业是向下的,这就说明房地产市场今天出现的调整主要是政策导致影响房地产的政策是两类政策,主要是限购限价限售,全国范围内第三套房不贷款,全国600多个城市出台了当地房价控制目标,这样的调控目标,应该说对房地产市场,特别是限购城市影响特别的明显,除了房地产调控政策之外,还有一个政策对房地产市场影响特别大,这类政策就是升息和提高存款准备金率为内容的货币政策,货币政策的出台并不是以房地产作为标的,但是因为房地产行业是资金密集型的行业,全产业链对银行贷款的依赖度特别的高,因此货币制度的收紧对房地产这种资金密集型的企业影响更加的明显,今年货币政策的收紧实际上对房地产的影响大于对房地产的限购限贷调控政策,今年11月份的时候,企业开发资金中,银行贷款增速出现了十几年来没有出现的负增长,今年全年个人贷款增长出现了负增长,资金密集型行业资金段行业受到的压力是重大的。当前房地产行业出现的变化,主要是靠调控政策以及收紧的货币政策,对产业产生了巨大的影响产生的,并不是这个行业自动的向下调整的结果,这种情况下,也需要房地产调控政策不能动摇。

从短期来看,巩固调控成果需要坚持房地产调控不动摇,因为房地产市场的变化,房地产调控是受政策干扰的,因此调控不能动摇。从决策的角度来说,房地产宏观调控政策是不能放松和不能动摇的。

从长期来看,房地产宏观调控的不动摇也有两点,不仅仅是短期不动摇,从长期来看也是有意义的。

长期来看,中央政府并不希望将住房市场培育成为新的投资品市场,调控政策的核心就是抑制投资和投机性需求,很多的媒体问我,这次调控政策影响了刚性需求,妨碍了刚性需求,为什么还要坚持,我认为这样的逻辑并不成立,这次的调控政策主要是针对家庭,例如两套住房以上的家庭就限购,外地人在当地没有纳税和交社保的就限购,第三套房不给予贷款,2010年国十条出台后,对于首套房的政策没有改变性,惩罚性的利率都是针对第二套房,基准利率的1.1倍,对于首套房的利率没有调整,对于商业银行首套房提高利率可以说是商业银行自主的行为,并不是政策层面的调控,因此房地产的没有影响到刚性需求和首套房的需求,房地产政策的核心是抑制投资和投机性需求,长期来看是有必要的,1998年福利分房建立的房地产市场,政府建立房地产市场的目的是希望通过市场配置资源,满足丰富多样的居住需求,政府并不是希望建立住房市场是在资本市场以外的投资品市场,因此长期建立房地产市场还原居住为核心的住房市场,长期来看是非常有意义的,大家都在猜测现在的限购政策什么时候退出,新的政策什么时候会推出,无论是现在的行政手段还是经济手段,无论是现在的限购还是未来的税收,政策针对的对象主要是投资和投机性需求,这种方向是不会改变的。

也许具体的政策形式会发现变化,但是对象就是投资和投机性需求,在今后差别化的信贷和税收体现得更加的明显,对于首套房来说,不会进行调控,从长期来看,第一点是不能把住房市场变成投资品市场,以控制投资和投机性为主的房地产调控长期来说很难改变,这是第一点。

第二,从国家经济发展的角度来讲,目前调结构和促经济转型来说,这是国家经济发展的第一大主题,要改变过去房地产吸引大量的资金,各行各业投资房地产,所有行业都进入房地产的局面,要扩大国内的内需,发展实体经济,就不能够让房地产像过去那样成为吸收投资和吸收资金主要的产业,如何避免大量的资金持续、陆续的投资房地产,一个很重要的原因就是要抑制房地产的获利空间,获利空间得到了控制,资金就不会主动的流向房地产市场,房地产现在对实体经济的影响是重大的,今天中午吃饭的时候跟严总交流的时候说,很多时候说到实体经济发展的时候,说着说着就说到房地产了,例如家里买了新房屋要装修,家里的钟表是商品,每个房间都要挂钟表,购买艺术化、实用的钟表不是那么容易的,大家聊天的时候就说,现在发现一个现象,生产钟表不如卖钟表赚钱,卖表比制造表还要赚钱,后来再发现,卖钟表不如出租钟表的铺面挣钱,最后明白了,搞房地产要比搞实体赚钱,这就说明房地产是最赚钱的,如果房地产还保持这样的势头,资金向这个行业的流动就很难避免,从长期来看,调整结构,实现中国经济的转型,大力发展实体经济也不允许房地产市场成为投资投机获利以及暴利的行业,坚持房地产调控不动摇,从短期和长期两个角度来说是非常有必要性的。

这样的调控政策和方向对2012年的房地产市场产生会有怎样的影响,从短期来看,四季度全国的市场出现了持续的变化,市场是有惯性发展的,按照这样的变化,惯性还会持续一段时间,这是比较明显的,从长期来看,房地产行业像过去十年那样快速膨胀和粗况发展的快速模式是不能持续的,今后专业化能力考验开发企业。最近对企业和行业进行分析,有以下几点体会。

目前中国房地产市场绝对还没有到倒退和萎缩的发展阶段,中国的房地产市场还是有增长空间的,今后增长的速度会放缓的,对企业来讲有几条,坚持多元化的投资对企业来说是非常重要的,无论是业态的品种还是投资过于单一,抗风险的风险太大,企业多元化的投资组合是需要考虑的,企业开发稳健的模式是非常关键的,过去的经验是只要冒进就可以发展,今后冒进并不意味着可以发展,专业化的能力,稳健的财务模式和多元化的投资模式是希望开发企业今后认真研究的问题。

在政策不变的情况下,差别化的利率对普通住房和商品房都会产生不同的影响,企业的产品定位方面也应该有所准备。现在大家关心的问题是,能不能买得起房的问题,房价高低的问题,今后在市场降温,市场增速放缓之后,能不能买到好房屋,将会成为下一步面临的问题,这个时候提高开发的品质,提高住房的舒适度、功能结构和服务的提升就非常的关键,对于开发企业的专业能力又提出了新的考验,总的来说,我特别希望能够传达这样的信息,开发企业要对未来的政策方向有稳定的预期,在短期和长期,政府抑制投资和投机性需求,或者是土地政策不放松的层面上是不会改变的,对于普通商品房的供给,政府是不遗余力的进行。我们在开发产品的户型和制定企业发展战略的时候,就会有清晰的发展方向,我的演讲到此结束,谢谢大家。

 
精彩观点

2012房地产调控还将持续
坚持房地产调控不动摇,从短期和长期来看,各有两条理由,从短期来看,今天我们所看到的房地产市场变化,这种市场的变化,比如说成交量的下降,价格的向下调整,是从2010年国十条出台以来,将近两年的调控政策影响下所出现的,目前市场变化大家是有目共睹的,而且是比较明显的,调控的成果刚刚显现。

房地产向下的调整主要是政策干预
全国600多个城市出台了当地房价控制目标,这样的调控目标,应该说对房地产市场,特别是限购城市影响特别的明显,另外一类政策就是升息和提高存款准备金率为内容的货币政策,因为房地产行业是资金密集型的行业,全产业链对银行贷款的依赖度特别的高,影响效果更加的明显。

楼市不是投资品市场
1998年福利分房建立的房地产市场,政府建立房地产市场的目的是希望通过市场配置资源,满足丰富多样的居住需求,政府并不是希望建立住房市场是在资本市场以外的投资品市场,因此长期建立房地产市场还原居住为核心的住房市场,长期来看是非常有意义的。

房地产的没有影响到刚性需求和首套房的需求
这次的调控政策主要是针对家庭,例如两套住房以上的家庭就限购,外地人在当地没有纳税和交社保的就限购,第三套房不给予贷款,2010年国十条出台后,对于首套房的政策没有改变性,惩罚性的利率都是针对第二套房,基准利率的1.1倍,对于首套房的利率没有调整。

 

全国工商联地产商会会长聂梅生 演讲全文

聂梅生

职位:全国工商联地产商会会长

演讲主题:

《房地产形势与趋势》

网易房产1月5日讯 在新的一年来临之际,由网易房产联合广州市房地产协会举办的第二届中国房地产新年峰会于今日下午在广州海航威斯汀酒店盛大举行。众多地产界、财经界领军人物齐齐聚首,共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。

在本次峰会上,全国工商联地产商会会长聂梅生发布了《房地产形势与趋势》的主题演讲,并对现场观众最关心的房价问题提出自己的看法,聂梅生表示2009年房价的大涨和2011年房价的回调和下降,恰恰反映了资产价格和房价上去,今年货币政策非常紧的时候,房价就会下来,与其说房价的波动,不如说跟货币政策的波动是密切联系的。

另外聂梅生认为目前土地市场的低迷状况起码还会持续一个季度,业绩在年底刚刚出来,而且中央经济工作会议确定了调控不放松。在这种情况下,房地产企业经过一年会总结经验,第一反映就是不拿地,土地市场的恢复在去库存一定的情况下才会恢复,因此土地市场的低迷会持续一段时间。

以下是发言实录:

主持:谢谢贾所长,和大家的提问。接下来我们将请出一位房地产行业的领袖人物。她毕业于清华大学,做过美国伦塞利尔理工学院做访问学者,曾任建设部科学技术司司长,同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年以来,她为推动中国房地产行业的健康发展一直不遗余力, 下面请用热烈掌声有请全国工商联地产商会会长聂梅生教授带来主题演讲:2012中国房地产的形势与趋势。有请聂会长。

聂梅生:谢谢主持人,大家下午好,我先将自己的PPT找出来。今天主要是从房地产市场的层面跟大家进行交流,题目就是房地产形势与趋势。数据基本上是到12月底,因为这两年公布了一些数据。

中央经济工作会议主要是两个方面,一个是保障房,这是重要的主题,然后就是房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。我关注的是加快普通商品房的建设,不是保障房,扩大有效供给,扩大有效供给我觉得没有有效的需求,就成了空置了,因此扩大有效供给的前提是交易量的恢复,尤其是普通商品房的交易量需要恢复,扩大有效供给才有对应的需求,才会促进房地产市场健康的发展,这是我们回顾中央经济工作会议。

2009年到2011年房地产市场是怎样的,是不是很多人说的房价又下降了多少,我好像看不出这样的结果。今年1—11月份房地产投资是5.5万亿元,远远高于去年,去年是4.8万亿元,今年11个月就进入了5.5万亿元,刚才秦主任说了,原来每个月1600多亿元,今年1—9月份是1600多亿元,10—12月份的数据是800多亿元,下降得非常多,开发商的资金链就紧张了。

销售面积11月底卖了9亿平方米,还差一个月,交易量不会为零,也会达到9亿平方米,会达到2009年的水平,但是绝对达不到去年2010年10亿平方米的水平,因为最后一个月卖不出1亿平方米,而且我们知道12月份的交易量是大大下滑的,因此交易量下滑是定居,1—11月交易额比去年下降。

统计局最后不公布房价,只是公布70多个城市房价的上升和下降,我们用销售价格除以销售面积的比值就是平均房价,2010年和2009年相比上涨了7.2%,我们看今年1—11月份的平均房价是5472元/平方米,比2010年还是上涨了6.7%,就是说涨幅在回调,并没有进入负增长。我的观点跟大家感觉不一样,一块是二、三、四线城市基本上没有下降,降的是限购的十大城市,但是涨幅是在下降的,这是整个的情况。因为数据基本上就是这样的。

几个方面是值得注意的,一个是投资,1—11月份大概是30%的同比增量,11月当月只有20%,低于固定资产的投资量,后续还会下降,为什么?因为今年5亿多亿元的投资,实际上有1万多亿元是保障房起来的,商品房下降得比较多,因此11月份只有20%的增长,12月还会下降,本月8日数据就出来了,我认为明年一季度数据还会下降,投资下降比较快,目前GDP增长中,投资还是占有很重要的地位,因为外贸出口已经下降了。土地和房价目前没有往一块比,11月份住宅用地环比9%下降,房价没有环比9%,同比55%减少,刚才说的是成交面积,现在看一下价格。

11月份的住宅楼面家同比下降7%,实实在在的负增长,因此我觉得从溢价来看,从交易的面积和交易量来看,在土地方面进入了负增长,而不是涨幅在降,而是同比在下降。房地产市场来说,从景气指数来说因此进入了不景气区域,到了99.87%,小于100%了,房地产景气指数的下降还会持续一个季度,还会持续的下降。

刚才说了销售面积,2010年和2011年的销售面积,如果不算12月份的时候,去年12月份一个月卖了2亿平方米,今年12月份要比11月份的数据要低,看前面的数据是差不多的,差就差在最后11月底和12月份期间持续的下降,因此今年的交易量从数据来看,要比去年低,这是景气指数。

我要说的是现在的是国房景气指数在11月份和12月份还要下降一些,相当于2008年的10月份,也就是10月15日出文,刺激经济政策,目前的趋势不补会像2008年直接跳水,之后就是不断的上涨,目前的形势是持续的下滑,有些经济学家和房地产专家认为,如果现在交易量持续的下降,房价是顶不住的,景气指数也在下降,会不会出现跳崖式的下降,很难说。应该说2008年10月份的指数是比较敏感的点,媒体也说到了拐点,可能有这样的背景。

我们看一下房地产的投资,刺激经济政策之后,房地产投资就下来了,跳水之后,就进入了零增长,刺激之后又上去了,房地产去掉了保障房之后,商品房是持续的下降。因此要注意这些问题,房地产投资持续下降,不是房地产的事情,而是经济的事情,我刚才跟秦主任说,要想让房地产的交易量上升,供给量上升,还包括保障房,从买地到建设需要一、二年的事情,如果想投资下降就是一个晚上的事情,开发商开董事会,今年董事会决定,从此以后三个月内不买地,也减缓开工量和竣工量,速度减缓,收缩过冬就是董事会的事,一个晚上就可以定,因此投资下降不是像供给上升那么慢,而是非常快的就可以停下来的,目前的万科都是少拿地,不拿地,饱暖过冬的局面,几大上市公司今年的业绩实际上是不错的,但是董事会的决定都是这样的,投资的收缩是可能跳水的。

房地产业在国外是类金融业或者是准金融业的产业,跟资产价格是有关的,不能认为房地产是消费和自住,当然保障房是这样的情况,实际上资产价格上升的曲线,目前的股市如此的萎靡,目前股市和房地产的走势是相同的,上证指数上升到6000点的时候,房地产指数也是非常高的,房地产市场要比资本市场波动大一些,为什么出现这样的情况,今年从房地产投资和炒楼的资金从房地产撤退后,资金没有进入股市,股市应该上去,股市也反映了实体经济,这些资金进入到了高利贷市场,因此流动性起到了很好的作用,因此从资产价格的上升,房价的上升来看,房地产的背景是货币和紧缩的背景,我们可以再回忆一下。

2009年房价的大涨和2011年房价的回调和下降,恰恰反映了资产价格和房价上去,今年货币政策非常紧的时候,房价就会下来,与其说房价的波动,不如说跟货币政策的波动是密切联系的。

下面说一下评价房产波动的依据是什么,刚才两位嘉宾说了更大的国际环境的关系,大势决定了大策,今年中国经济走势的大策决定了大势,房地产的大势和大策是一个专门的板块或者是一个产业的板块的政策是脱离不了大策和大势的,也不能脱离货币政策,今年货币政策如果放松,不可能在货币政策松的情况下专门的紧房地产,因为紧不了,因为流动性还是往想去的地方流,还有就是房地产投资,如果大幅度的下滑,政策不调整也要调整,因为影响了大势,同时也取决于保障房的进度,历次房地产调控的结果。我们从2000年一直调控到2010年,房价在上下的波动中,往下调就会向下,往上调整就会向上,我们说回归就是希望房价在GDP和人均收入之间,不能低于CPI和PPI,如果低的话整个行业就亏损了,什么叫房价合理回归,应该是有据可查。

今年的宏观调控是否达到调控的目的,我认为达到了,当时提的是控制房价合理上涨,70多个大中城市合理上涨的情况,67个城市上涨,最后到了11月份只有5个城市上涨,我估计12月份没有城市上涨。到12月份数据出来后,基本上控制房价过快上涨的事情达到了,环比和同比的数据非常清楚,可以看到这样的趋势。8月份以后,我们看10大城市,广州就是十大城市之一,广东包括广州和深圳,都是属于前十严控的城市。从8月份以后连续回调,环比连续下降,广州在8月份环比还在上涨,深圳在8月份已经是负的了,9月份基本上涨的比较少了,深圳和广州还在上涨,9月份的数据是0.1%,11月份广州变成负的了,深圳还有0.28的上涨,12月份全部变成了负,广州负0.21,深圳负0.27,是否是很多人想的,同比大幅度的下降10%或者是20%。

2011年和2010年的比值情况,12月份全部翻红,2010年广州比2009年上涨了24.42%,可以说是大涨,2011年比2010年上涨4.26%,只有4.26%的增长,广州并没有下,没有变成了负,今年还上涨了4.26%,深圳也是正的,达到了2.4%,但是2010年对2009年上涨了38.9%,为什么要说这些数据。我认为房价不能看一年,起码两年平均看,因为购买房屋是可以等一年的,如果拿广州的数据来看,去年上涨了4.26%,两年相比还有14%的增幅,上涨得不少,为什么说房地产调控不放松,因为2010年十大城市上涨得太多了,虽然今年在如此严厉的调控下,只有四个城市变成了负增长,真正的下降,杭州下降了0.56,天津下降了0.06%,重庆下降了2.55,因此哪里来的10%或者是20%的下降,去年10大城市平均上涨了0.81%,2010年平均上涨了27.72%,这两个数据相减,同比的价格指数就是涨幅回调了27%,房价还上涨了0.81,因此必须要将真实的情况高速大家,十个城市中有五个翻红,深圳和广州还没有翻红,还没有到负值,因此我觉得要说涨幅回调27%是对的,这27%不等于房价回调了27%,如果说等房价下调30%就等吧,这就是实际的情况,因此要将真实的情况告诉大家。因此可以解释昨天出台的十大上市公司超额完成任务,交易额和交易量都上去了,例如万科和恒大都是这样的。房地产的问题不在于这里,房价只涨或者是零增长都是有可能的,而且差不多十大城市都是零点几的增长,就是零增长, 而且CPI和PPI都在增长,就等于是零增长。

为什么资金链紧张,一个是银行的房贷是一回事,实际上银行的房贷不在于开发贷,而在于个贷,而且个人抵押贷款的首套房也受到影响,从同样从0.7、0.8的利率上涨到1.0,银行到了年底没有规模就要上涨,这样的波动,对于整个的房地产市场是有影响的,因为个人抵押贷款没有了,就等于是断了开发商售房的来源。在浓重的观望情况下,存量房不断的增加,因此去存量是很难的,不是一下子可以解决如果让存量房迅速的消失,就要像2008年的情况,但是实际上是不会这样的。加上开发商不买地,因此造成2012年房地产市场还会处于低位,但是存量房是今年比较大的问题。

有人提问说到银行房贷风险的问题,我不认同,前任银监会的主席说房价下调40%银行是没有问题的,这是从银行拨备的角度谈的,但我更同意IMF报告,房地产贷款占银行的比例不是很高,中国占了银行贷款约为20%,相比香港、美国比较低,为什么专门的将土地的问题提出来,土地下降的幅度比房价下降得多,因为董事会可以做决定不买地,董事会不能决定房屋明天就卖出去,但是可以决定明天不举牌不买地,因此土地的价格可以瞬间的下降,抵押品贬值,有的时候价值就下降了,房地产不景气,上下游在银行的贷款就会出现问题,引起了系统性的风险。加上地方融资平台中25%的税收是来自于土地出让权,土地贬值后,价格就下降了,银行的房贷风范不在于房价下降的问题。

改革建议:

房地产调来调去,不如房地产重新定位,原来在经济增长的三驾马车中投资占了25%,这种情况下,房地产是三驾马车的火车头,现在调整后,投资的力度下降,就要重新的定义房地产,城市化的内涵不是摊大饼,因此要将保障房做起来,房地产应该从投资拉动转变为对经济和社会的承载作用。跟其他的新兴产业共生,这样做就会更好一些,住房要有双轨制,商业地产和城镇化要并轨,跟城市运营和城乡一体化并轨,新兴产业区要承载房地产,例如美国的硅谷不是以房地产为主拉动的规模,而是IT拉动了规模,同样需要盖房屋,还有内需等产业,需要房地产的承载。同样房地产要在其中起重要的作用,企业应该根据这样的作用进行重组,如果要做保障房就要积极的参与,从单一的商品房转变为多元化的开发,从开发变成持有物业,从单纯的规模开发到集成开发。

土地财政的问题:

土地财政包括了税收,另外就是非税收的部分,土地财政的内涵就是将土地作为抵押贷款,作为抵押物向银行融资,包括开发商和政府,土地出让的收入和地方财政收入的比值,2010年地方财政收入是4万多亿元,土地收入是2.9万亿元,两者的比值达到了72%,今年的土地出让收入比去年减少,因为土地卖不动,从1999年到2009增长非常快,因此叫做第二财政收入,这方面的比例非常大。昨天看了一份报纸上介绍,国外的报纸这样说的,中国的房地产跟全世界不一样的地方,就是说土地占非常大的比重,调房价就跟调地价有关的,这在国外是不同的,地价领跑房价越跑越快,因此要看土地的价格和房价之间的关系。

我们不能忽视地跟银根绑定的问题,因此无法调得动了,因为铁三角已经形成了,2010年开发商买得疯狂,购买了4.1亿平方米的土地,政府土地出让款是3万亿元,金融机构的抵押贷款去年是3.5万亿元,这是国土资源部发布的数据,2009年2.9万亿元,2010年变成了3.5万亿元,第一个是用地单位包括开发商和其他的用地单位,第二个就是政府,第三个就是金融机构银行,3万亿元在下面捆绑着,如何解,相当于水和面混合在一起,已经变成了面团,没有那么容易解开的。土地出让制度不解决,调控就是表面,因为下面有3万亿元,中国房地产的问题,房价的问题和土地出让制度问题是紧紧联系在一起的,今年两会的提案在于70年的土地出让制度该改变了,这是1991年时提出来的,当时我还在住建部,当时是行政命令,并不是法,20年之后是否要改变,为什么要是70年,跟香港当时回归是有关的,香港回归是100年,100年太多了,当时准备是50年,后来两者平衡就出了70年的土地出让制度,一次性放到房价中,收了别人70年的租金,这样还能继续吗?这样做的话,房价怎么调整,今年地价调整了,房价调整不了,就是这样的情况,从政府的角度来说,房产税和土地出让金都要进行,国外政府的税收都是靠房地产的,问题不收土地出上进,而是收房产税,这样做是对的,如果只对高端物业征税,全国的征税规模不过千亿元,如果对所有存量住宅征税,税率是1.5%的话,一年的房产税就是7600亿元,能对所有的存量住房收费吗?商品房收了土地出让金,别人交了70年的租金,再征收房产税就是问题,促进商品房机制的形成和转变是非常重要的,必须形成长效的税收机制,以房产税取代土地出让金这一步迟早要走,越早越好,否则的话,在高端和新房税收,这是一种预期、影响和意识,一年收2.9万亿元的土地出让金,怎么进行房产税征收,因此房产的问题是政府、住房的分工。

建立多元化的房地产金融体系:

房地产的问题就是地根和银根的问题,我们的货币供应量超过美国,增速迅猛,达到了80万亿元,中国在2008年之后,宽松的货币政策,大量的发放货币,中国的GDP排名世界第二,中国低于美国,相当于美国GDP的40%,中国发了这么多的货币,能不通货膨胀吗?房价能不上涨吗?房地产的事情跟货币是有关的,我们紧密的跟银行的贷款以及货币是有关的,基本上来源于上市公司的融资和资本市场的融资和银行。

今年信托赚了很多的钱,因为银行收了,信托就赚钱了。如果银行放贷,信托只有8%,今年信托达到了20%,因此就出现了高利贷,资金都流向了高利贷,使融资的成本更高了,因此有序的促进多元化的房地产体系,发展信托基金,让大家不要炒房,让民间的资金有序合法的进入房地产,而不是限购限贷,同时促进企业的优胜劣汰。

过去和未来房地产业还会成为热点,调控也会以不同的方式继续,房产政策必须刷新,期待这种改革可以改变房地产市场根本性的问题。

主持:接下来是现场提问的环节,请大家提问。

信息时报:2011年末很多大型房地产的业绩已经出来了,只有保利、恒大、万科完成了年度的目标,多数的房地产企业无法完成年度的目标,会不会使更多的房地产企业在2012年下调销售目标和开工,是否会影响到今年市场的供应量。

聂梅生:看了昨天十大上市公司,大概是4:6开的局面,我认为有两个因素,一个是年初的目标定得太乐观,还延续了去年楼市的情况定今年的目标地也跟自身的战略目标有关,滑落不是太多,包括龙湖和世茂也有300多亿元,目标是滑落了,不等于是没有增长。这种情况下,他们都毫不例外的收缩,就是减少投资买地,消化库存,我认为消化库存是很重要的,没有一个企业在库存非常多的情况下,盲目的开工,即使不增加新的库存量,也可以消化去年的库存量,这也是好事。

上海证券报:2011年土地市场比较冷清,2012年土地市场的情况是怎样的,是否会延续2011年的情况,如果出现这样的情况,应该如何应对?

聂梅生:土地市场的低迷状况起码还会持续一个季度,业绩在年底刚刚出来,而且中央经济工作会议确定了调控不放松。在这种情况下,房地产企业经过一年会总结经验,第一反映就是不拿地,土地市场的恢复在去库存一定的情况下才会恢复,因此土地市场的低迷会持续一段时间。

主持:谢谢聂教授,请就坐。

 
精彩观点

房地产调来调去,不如房地产重新定位
原来在经济增长的三驾马车中投资占了25%,这种情况下,房地产是三驾马车的火车头,现在调整后,投资的力度下降,就要重新的定义房地产,城市化的内涵不是摊大饼,因此要将保障房做起来,房地产应该从投资拉动转变为对经济和社会的承载作用。

土地财政的内涵就是将土地作为抵押贷款
土地财政包括了税收,另外就是非税收的部分,土地财政的内涵就是将土地作为抵押贷款,作为抵押物向银行融资,包括开发商和政府,土地出让的收入和地方财政收入的比值,2010年地方财政收入是4万多亿元,土地收入是2.9万亿元,两者的比值达到了72%。

房价波动跟货币政策的联系最紧密
房地产的问题就是地根和银根的问题,我们的货币供应量超过美国,增速迅猛,达到了80万亿元,中国在2008年之后,宽松的货币政策,大量的发放货币,中国的GDP排名世界第二,中国低于美国,相当于美国GDP的40%,中国发了这么多的货币,能不通货膨胀吗?房价能不上涨吗?

土地市场的低迷状况起码还会持续一个季度
土地市场的低迷状况起码还会持续一个季度,业绩在年底刚刚出来,而且中央经济工作会议确定了调控不放松。在这种情况下,房地产企业经过一年会总结经验,第一反映就是不拿地,土地市场的恢复在去库存一定的情况下才会恢复,因此土地市场的低迷会持续一段时间。

 

财政部财政科学研究所所长贾康 演讲全文

贾康

职位:财政部财政科学研究所所长

演讲主题:

《2012中国宏观形势及房产税改革》

网易房产1月5日讯 在新的一年来临之际,由网易房产联合广州市房地产协会举办的第二届中国房地产新年峰会于今日下午在广州海航威斯汀酒店盛大举行。众多地产界、财经界领军人物齐齐聚首,共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。

在本次峰会上,财政部财政科学研究所所长贾康就近期热门的房产税话题提出了自己的看法,贾康认为目前上海和重庆已经进行了房产税的改革试点,虽然很多媒体声音都对此有所不满,认为对房价影响,对税收的影响都是微乎其微,没达到原先预计的效果;但实际情况是目前的状态都是处于试运行阶段,覆盖的范围比较小,所以才没有产生太大的效果。但这个制度框架对今后几十年的影响是巨大的,会慢慢的打造成地方政府重要的支撑。

另外谈到房产税试点范围的扩大,贾康表示未来类似广州南京这样的大城市跟进的几率会比较高,另外由于受重庆影响,中西部城市对此的积极性很高,如宁夏吴忠市等的也是有较高的几率作为第二批的试点城市。

以下是发言实录:

下面我们掌声有请出今天的第二位演讲嘉宾,财政部财政科学研究所所长贾康发表主题演讲:2012宏观经济形势和房产税改革分析。有请。

贾康:谢谢主持人,大家好,原来准备了一个PPT,一看时间段,不太适合讲长篇大论,我简要的分四个层面谈谈自己的基本看法。

围绕当前的宏观形势和房产税改革,先讲讲宏观形势,之后谈谈自己对于房产新政的基本认识,对业界发展前景谈一下看法,最后集中谈房产税改革这一主题,大概是这些内容。

下面先谈谈宏观的形势。当前整体的宏观形势提一个主题词的话,我自己选择不确定,中央经济工作会议的基调是稳中求进,稳是从什么考虑的,有别于13年前我们面对亚洲金融危机时调控经验相对不足,首先要稳住,然后下决心看怎么样实施扩张性的积极财政政策,现在已经有了面对通货膨胀的经验,也有了兑付通胀紧缩的经验,在这次稳中求进的表述后面,更多的是现在密切的跟踪观察来自外部世界,以欧债危机为代表的下一个阶段很难预测发展轨迹的不确定性,同样是稳中求进,现在如果说一旦形势明朗,不确定性在演变轨迹上变成为确定性,无论兑付通货膨胀还是兑付通货紧缩都有方法,通货膨胀在11月份降低后,是不是要拉开整个转型为宽松的序幕,我个人认为要看今后几个月外部据实的情况,财政政策今后是否要价码也要看外部世界的态势,这种情况下,简单的进行回顾,应该指出,去年通过宏观经济的运行指标来说,合意度是相当高的,我们将2010年看起来走得偏高的增长速度往下调,去年的GDP要达到8%,整个“十二五”GDP的指标是7%,实际上大家看到GDP回调后,外国就说中国是否会出现硬着陆,我们目前是不带有硬着陆的特征,而是寻迹发展,虽然统计局还没有发布GDP的数据,但是我们可以预测到,刚才过去一个季度的GDP增长是9.1或者是9.2,我认为是柔性回调的增长速度,令人感觉比较满意的状态。可以避免硬着陆,不带有硬着陆的特征,同时使我们感觉经济偏热,货币政策要回归稳健。

过去一年的CPI,曾经上半年形成了上涨的压力,但是8月份达到6.5%后,之后的几个月逐月回调,而且非常的明显。现在中国整个的CPI在未来一段时间内不会有明显的上升压力,是否意味着整个阶段的上升压力都随之消失,要看欧债对今后的不确定性往哪些方面演变,有的同志问我,为什么要如此的强调欧债,这是欧元区的事,要了解中国基本的事实,中国的经济在WTO的框架下,跟国际经济全面接轨,外贸依存度非常高,达到了30%,美国密切联系度达到了1/4左右,加上同样发达经济体的日本,虽然GDP比中国低,经济总量比中国低,美国、日本、欧洲和中国是一损俱损,一荣俱荣,对于中国不到世界经济的10%也就是8%左右,我们怎么会不受影响,现在的财政政策和货币政策等框架下,继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策,但是要非常强调预调微调,政策稳定性、适应性、针对性还要加前瞻性,这样的情况,对于本年度怎样做相关的判断形成一个很有特色的背景。

前面说到了GDP和CPI,还要提到就业,刚刚过去一年的就业程度是相当不错的,可能是1200万左右的新增就业人口,接下来的一年如果将增长速度从上一年度的9%出头回调到8%左右,也是一个很合乎意愿的调整状态,就业没有达到1200万,这一年能够达到1100多万也是可以接受的状态,物价上涨的压力逐渐的减少,另外一些困扰我们的问题更加的明显,比如说草根层面的境遇改善,排出外部的情况,中国自身的状态上一年和今年都不会有明显棘手的问题,从企业界到方方面面都有忧虑性,就是我们要如实的承认,在中国不得不跟着外部世界发生联动的基本格局中,所有关于外部世界的预测,都不敢说有精确度,我们必须承认有不确定性,而做好预调、把握好微调,准备好外部对我们不利条件的演变。

如果说前面的宏观调控落到房地产的话,我认为也是在不确定的情况下,往下做不同角度的推测,前一阶段我参加了凤凰卫视的一虎一席谈,有一位嘉宾说货币政策在11月份往宽松性发展有可能性,如果外部的危机愈演愈烈,中国总体银根的放缓是不可避免的,对于房地产开发商而言又是一个好运气,刚刚有了压力,他们感觉有了所谓的拐点,日子不好过了,很多人期盼房价的下跌,越来越显性的放松,银根如果突然放松的话,这种情况又回来了,历史上出现过几次类似的情况,所以说他们的运气真的好,我做的评论是,一方面运行空间有有它的偶尔性,如果放在比较长的发展阶段来说,总是有运气,是否说明有另外的原因,说明房地产业对中国经济运行增长和我们所说的工业化、城镇化和现代化的相关性太明显,意义太重要,房地产开发商未必就是集中了一大批心术不正的人,故意在社会中特别突出他们的利益,房地产的重要性和中国经济发展密切的关联和房地产业界市场主体和担任调控职责的中央和到地方的政府还有社会方方面面的利益集团,除了有利益的区分之外,还有利益的共同性,要寻求共赢的话,就要知道房地产新政不是要整得人过不了日子,而是要让房地产业市场健康发展,如果外部世界不确定性往负面下滑的话,房地产商的运气表现得相当好,如果今年上半年过去后,欧债严重的考验他们扛过去了,这种运气的考验就会淡一点,如果按照中央对于房地产调控坚决的表态,房地产业运行的日子会难一点,总体来说,房地产业在房地产调控的新政后得到更好更快更健康的发展,而不是简单的将总体状态压到不景气的状态,硬要这样做实际上是违背中国社会成员的长远利益和根本利益,现在对房地产政策做简要的评价,应该讲它的进步首先是在重要的领域中,形成了双轨统筹的空间,这是政策理性的基础,体现的是温家宝总理和大众交流时所说,保障房的事情一定要做,商品房的角度也要做,这就是双轨的运行,但是双轨之间需要统筹,中央提出的新政,达到遏制部分城市房价过快上涨的现象,我认为是进一步加码的表态,引导房价合理回归,由两个先后看起来有一定区别的调控目的的表述,还是在运行表述层面看到的信息。

我个人感觉,实际上还是在双轨统筹框架下找到房地产长期运行更健康的状态,调控的空间,无论是力度的要求,遏制过快的房价上涨还是引导房价的合理回归,还是跟整个国民经济相适应的情况下,使城市化、工业化更加的健康,使调控的制度下,使行政手段和经济杠杆手段形成长效机制,这样一来,如果具体评价的话,如果对前景进行预测,这是我谈的第三个层面的看法。

我不认为像有的部门暗示的那样,中国整个的金融系统可以承受房价50%的下调,就是所谓的压力测试得出的概念,我不认为代表着房地产调控新政可以参照的量化标准。我个人认为如果将全中国的区域合在一起,休想按照30%以上的房价回调考虑新政,根本没有这样的承受度,前一段时间疯炒的板块,例如北京的燕郊板块有明显的回调,调整幅度是10%到20%,但是整个北京的统计来说,房价不会有这样深度的回调,北京作为中国的中心城市,独特的首都区域,里面有全中国改革开放后富裕起来的群体,他们分享北京的发展机遇,全世界的投资主体都需要到北京这座都城分享一些氛围,中国的城市化从40%走到70%或者是80%,才可以将上升的速度稳定下来,在此期间我不认为中国房价在挤出泡沫的同时出现深度和非常大的回调,不是对于国民经济可持续发展和今天所说的和谐社会的建设值得肯定的现象。恰恰在房地产调控新政中要统筹协调,用科学发展观统筹的概念,处理好双轨之间如何合理的建构和组合,相对积极稳妥的处理两者的关系。我对于2012年虽然有很多的不确定,现在开始的这一年,我们发展的前景在房地产调控中用得上稳中求进四个字,调控的逻辑清楚了,双轨统筹,保障房建设在加紧之中,保障房出来后会明显的降低商品房这一轨,这就是房价的杀伤力,社会的低端和低收入者通过廉租房和限价房解决居住的问题,不必到商品房抢夺资源,过去没有办法,抢夺到房源资源后,也要沦为房奴。

商品房就是随行就市的机制和状态,这种情况下我们可以理解,行政手段在有效供给达到一定的水平,信息管理水平更加健全的情况下,行政手段就应该淡化,这一逻辑已经在前一阶段的人大常委讨论中明确的向社会表述出来了,住建部的姜部长在官员层面说,行政手段和限购手段是不得已而为之,也就是说是过渡的,怎么用新的机制替代,就是经济杠杆的方式,政府应该用更好的手段,将国土开发,工程建设中所有的管线和共同的因素以及廉租房和公租房都做好,同时在保障房的轨道上,管好硬性管理和退出机制,商品房管好规则和收税,不仅仅是交易环节,也要在保有层面收税,稳中求进,进一步的增加有效供给,房价平稳的同时,社会的方方面面不要将原来不同取向和矛盾激化出来,让各个阶层都有房可居住。

最后一个层面稍微的展开谈谈房地产税改革,上海和重庆已经进行了改革的试点,我认为应该充分肯定这两个地区领导层的决心,在中央的支持和默许下,他们感为天下先,十八之前多一事不如少一事,他们在小平的思路,改革需要大胆的尝试,展开了房地产税改革方案的实施,实施后,我感觉奇怪的是,媒体上众多的声音是不屑一顾,而且是从负面评价的,有的说法是非常的似是而非,有的说,没有收上来多少税,这只是试点,重庆有几千套独立别墅的状态开始,一开始就没有考虑一年收多少税,而且当时是运行的几个月,几个月的数据预测全年是没有依据的,到年底才知道,现在没有看到数据,但是我听到的数据都是预计的,第一年这两个地方收到的以亿为单位的税收,对于整个税收是小数,但是带来的制度框架是今后几十年的影响,慢慢的打造地方有支撑力的因素。

上海的高端住房成交量明显的减少,成交量减少后带来的问题是产权房、商品房价格稳定,也不排除可能的回调,我认为不应该深度的回调,只是将泡沫减少,更加的沉稳和健康,我听到上海的人介绍,里面只有一个相关的参数就会产生很好的作用,房产税要区分两个档次,一个是0.4一个是0.6,商品房要取平均值,达到两倍的商品房价格要按照0.6从高来计价,促使开发商卖房的时候反复的琢磨,如何使自己的房价不超过2倍,这就是产生了经济杠杆带来的房价成本的效应,这种效应是完全符合经济学的一般分析,这两个试点地区得到了很好的体现,只不过他们知道此事是有很高的争议,两个地区的部门并没有有意的披露相关的信息,他们进行了很好的总结,我进行了调研后,可以谈一些感受。

过去上海一直想追求的是如何使国土开发的布局更加的合理,原来购买房屋的人都想在中心区购买房屋,浦东开发的好,但是没有人想购买周边和浦东的房屋,现在就是因为0.4和0.6导致大量的需求引到了周边的区域,上海依靠小小的经济杠杆波动,实现了四两拨千斤和优化房产资源的效果,这种经济杠杆如何发挥作用,还要拭目以待,因为中国是比较复杂的,如何将经验总结后,消除不足的方面,我们需要一定的耐心,在总结经验之后,积极的总结经验,考虑实质性的推行房产税的改革,这是管理层的观点。这样的改革就是使中国的各个阶层在制度建设中形成长远利益、根本利益的共赢,使中国必须建立现代化的不动产制度,现代化的税制,现代化的财产分配制度能够符合大家的根本利益,改革的过程中,政府是否可以在信息披露方面更加的开明,总结这两年的经验之后,是否可以更多的鼓励两地的政府将他们总结的经验向全社会披露,因为他们在为全国探路,政府的管理部门是否可以适当的披露已经做了八、九年的物业税情况,披露了以后,种种疑虑就不攻自破,有人说这种税的评估是非常复杂的,中国是做不好的,外国发展了几十年和上百年的,我了解这种情况已经软件化,不动产实名登记是中国必须要做的,只要将自己的不动产做了一套登记,软件化可以做为三种评估,这些信息为什么不能对社会稍微披露一些,还有其他有争议的事情,可以进行充分的讨论,辛亥革命一百周年的纪念,重要的就是不同的利益诉求,应该在共和的制度上进行理性的表达,这才是中国现代化改革根本之所在。

我想强调的是,要给社会大众在房地产改革吃一颗定心丸,不涉及到低收入者,而是中高阶层有多套住房和有豪宅的层面,让他们缴纳一些税收和贡献,我认为应该有基本层面的扣除。例如重庆几千套别墅,有一个180平方米的范围,如果别墅是180平方米,而且是独立别墅,就不用交一分钱,中国的国情之下,无论怎么样的国情之下,基本住房给一视同仁的标准,以后进一步量化到家庭人均一定的面积,这就需要技术条件、管理条件讨论更加细致的管理方案,这样的精神不会使有多套房和好房的人伤筋动骨,而且要将所有的产权房和商品房在税制面前进行数量的划分,这是有必要的。有人说这个赋税处理不好就会得罪中国的大多数人,我认为一定要说清楚,是中国所有的人,他们是税制建设的人,纳税人是在支付能力范围之内,按照现代税制的精神药给国库多做一些贡献,这样的定性就可以消除社会的恐惧心理,也可以促进房地产改革和配套,以上是我的想法,不对的地方请大家批评指正。

媒体提问互动环节:

主持:接下来请贾所长留步,接下来是提问的环节,现场有媒体和嘉宾可以提问。

南方都市报:我想问一下贾先生,2011年中央经济工作会议确定2012年房地产宏观调控继续推进,是否意味着有更多的城市将成为试点,具体有哪些城市。

贾康:我们只能推测,中央的精神是继续推进,但是要在总结经验之后要看可行的方案,两地进一步的优化方案,往下运行也叫继续推进,当然也是好事,逻辑上来说,要积极审视的,这一年度的时间表是怎样的,现在不能在研究层面进行推测,因为我们并不掌握这些方面的信息,更多的是关注内在逻辑,中国的现代化必须经过不动产保有税制的考验,这跟中国直接税的建设,中国省以下分税制财政体制是否可以贯彻落实现实的需要进行配套,我个人的感觉具体的推进方面需要和可能是相互回应的,如果一定要问,那个城市可能跟进的话,需要进一步的调研官方总结改革之后的S信息。

广州日报:既然不能具体的预测今年房地产税的情况,对于广州等一线城市,如果说各个城市的房产税进行试点分阶段的话,广州第几个阶段成为试点的城市。

贾康:大家特别关心的还是时间表和具体的实施方案,抱歉我无法回答这些问题,我只是研究者,如果能够回答实施操作的问题,我就越界了,也没有确切的答案,如果从全国推进的逻辑来看,上海、重庆之后,比较积极跟进的就是类似于广州、南京这样的大城市,当然也不排除有中西部的二、三线城市,物业税模拟试点城市不仅仅是沿海城市,还包括了西部试点城市,例如宁夏吴忠市等等,具体还要等待管理部门信息的发布。

主持:谢谢贾所长。

广州市房管局住房保障办张建明:我向贾所长提三个问题,因为机会难得。第一,贾所长提到了银行测试压力的问题,有的银行认为下降30%没有问题。

贾康:有的银行认为下调50%没有问题。

张建明:您谈的是银行受压的问题。

贾康:我没有说受压,而是经济承受的压力。

张建明:房价下调对广州城市的影响。

贾康:房价调整要有稳中求进,量化不好说,我不认为一下子提到50%这种吸引眼球的说法是有现实的意义。

张建明:房地产的价格为什么如此的高,除了物价发展,经济发展的大环境之外,还跟中国的税收制度也有关,现在地方政府的资金来源,据我了解,税收大部分上交给了省和中央,广州产出的税收大概在3000亿元,交给省和国家达到了2000亿元,市政府可以掌控使用的就是几百亿,由于地方政府本身产生如此大的税收,自身用的钱很少,就不得不想更多的办法例如可以进入到市级财政的方面,例如土地的问题,间接的拉动了房价。贾所长您是搞财政研究的,国家的分税制是否可以改变,将中央和省收的这一部分适当的降低,给地方政府的比例高一些,对于调整房价和调整房产市场有一定的帮助。

贾康:您说的是很重要,很大的问题,我们有基本的判断,1994年以后,分税制只是在中央和省为代表的地方之间维系,省以下没有进入分税制,省以下没有限制性的体系,有没有跟地方相关的阳光融资方案,没有。目前的情况是地方政府大量的负债,靠山吃山,靠水吃水的土地一级市场支撑力度很大,有条件的地方就利用土地财政这种短期行为,可以用钱办政绩事情,但是这块地就产生不出一分钱的政绩,今后的政府靠什么,就难以维系,应该靠房产税和资源税为主的地方资源税体系的打造,加上阳光融资制度,将税制落实,形成可持续健康的发展,同时使房地产市场更加的健康和没有泡沫,总体希望房地产市场兴旺发达几十年,但是泡沫和制度要适当的予以约束。您说发达地区城市很吃亏,广州大部分的税收交给了中央,这是不得以的,地方税40%给了中央,地方只拿1/4,加上1:0.3的返回,这些不系统的就不介绍了,中央政府要给欠发达地区进行转移支付,里面缺失的就是靠增值税和流转税,中国消费大众成为公共财政主要的贡献体,这种流转税之外的直接税、财产税、个人所得税应该发挥出更大的作用,现在直接税少得可怜,中国税负痛苦的就是恩格尔系数比较低的中低收入阶层,如何改变这种情况,需要方案渐进的改革,必须要从切入点开始抓入,我强调的是“十二五”期间可以操作的就是从上海、重庆两地开始,建部动产税的框架,使中央和地方的层面更加健康和合理,减少中国大众的税收痛苦必须的抓手。

张建明:住建部的一位官员回答保障房建设的时候,说到保障房的来源,除了自己建,包括拆迁安置房、公租房、廉租房和经济适用房等等之外,还有一个来源,政府也可以购买普通商品房,您应该如何评价。

贾康:整个辖区内不动产的存量基本上达到了市场的供需平衡的情况下,就没有必要建很多的新房,将空置房通过一定的机制转为对低收入阶层使用的廉租房和经济适用房,政府给予一定的经济补贴就可以了,政府总是要花钱的,是否一定要建新房,只要整个辖区内的硬件基本上支撑有效供给的盘子,政府就要通过补人头的方式,将有效供给转移到居民的头上去,这是低层规划上因地制宜抓好的一个事项。

 
精彩观点

中国房价在挤出泡沫的同时不会出现深度回调
我个人认为如果将全中国的区域合在一起,休想按照30%以上的房价回调考虑新政,根本没有这样的承受度,前一段时间疯炒的板块,例如北京的燕郊板块有明显的回调,调整幅度是10%到20%,但是整个北京的统计来说,房价不会有这样深度的回调。

商品房就是随行就市的机制和状态
行政手段在有效供给达到一定的水平,信息管理水平更加健全的情况下,行政手段就应该淡化。商品房管好规则和收税,不仅仅是交易环节,也要在保有层面收税,稳中求进,进一步的增加有效供给,房价平稳的同时,社会的方方面面不要将原来不同取向和矛盾激化出来,让各个阶层都有房可居住。

广州南京等一线城市或跟进房产税试点
如果从全国推进的逻辑来看,上海、重庆之后,比较积极跟进的就是类似于广州、南京这样的大城市,当然也不排除有中西部的二、三线城市,物业税模拟试点城市不仅仅是沿海城市,还包括了西部试点城市,例如宁夏吴忠市等等,具体还要等待管理部门信息的发布。

地方资源税体系应该靠房产税和资源税为主
目前的情况是地方政府大量的负债,靠山吃山,因此地方资源税体系的打造应该靠房产税和资源税为主,加上阳光融资制度,将税制落实,形成可持续健康的发展,同时使房地产市场更加的健康和没有泡沫,总体希望房地产市场兴旺发达几十年,但是泡沫和制度要适当的予以约束。

 

中国房地产2012年新年峰会沙龙

网易房产1月5日讯 在新的一年来临之际,由网易房产联合广州市房地产协会举办的第二届中国房地产新年峰会于今日下午在广州海航威斯汀酒店盛大举行。众多地产界、财经界领军人物齐齐聚首,共同探讨2012宏观经济形势发展、把脉楼市政策走向、预测新一年市场风云、运筹2012的房地产决胜之道。

以下是本次峰会的论坛环节“寒冬突围,2012房地产的生存发展之道”对话实录:

刚才听到了三位专家学者对于2012年房地产从政策、税费和宏观层面上谈到了自己的看法,究竟2012年房地产业界什么时候才能够结束这个冬天,春天什么时候会到来,接下来进入到今天房产沙龙的部分。

对话嘉宾是:富力地产执行董事吕劲先生,颐和地产执行董事赵永爽先生, 家和集团副总裁张建勋先生,世联地产市场研究总监王海斌。合富辉煌首席市场分析员黎文江。

这个论坛主持将交给主办方网易房产的主编严家森先生来主持。

主持:今天的气温比较低,只有6度,应该是广州这个冬天最冷的一天,非常感谢这么多嘉宾能够冒着寒雨来到大会现场,支持我们的活动,谢谢大家。

虽然从天气来讲广州的冬天是暖冬,但是房地产的感受来看,楼市冬天寒冷的感觉从今年的11月份就已经开始,而且越来越感受强烈。

今天沙龙的主题是寒冬突围,2012年房地产企业的生存发展之道。在这个冬天内我们如何寻找突围的方向,在讨论这个问题之前,先对冬天进行一些研判。

接下来是否会更冷,还是春暖花开,首先有请富力地产的吕劲发言。

吕劲:到了年底有各种媒体的邀请,网易的论坛我答应参加,估计问题比较尖锐,还是接着贾康的话题,不确定,看不清楚。刚才两位建设部的专家也进行了预测,我们觉得市场是比较严峻的。

主持:冬天还会延续一段时间,大家都做好了心理准备。

吕总判断还会延续一时间,下面有请颐和地产的赵总判断冬天的长短和冷暖的变化。

赵永爽:谢谢各位,这个冬天我个人的感冒已经延续了四个星期,即便天气回暖了,感冒也需要一段时间恢复,房地产企业的冬天最冷已经到来了,下一个最冷的不仅仅是房地产企业,而是跟房地产行业相关的企业,在座的各位如果是做媒体、短信、营销、服务和土地财政的要小心,真正冷的冬天对所有冷的冬天有可能就会到来。

主持:赵总给我们进行了分析,这个冬天不仅仅是发展商的冬天,如果持续的时间比较长的话,有可能会影响到更多的人。

下面有请张总谈谈看法。

张建勋:很高兴参加网易的新年峰会,最冷的冬天如何定义。冷的话,在座的都已经感受到了,但是前面加了一个修饰词“最冷”,我昨天看了中央电视台的天气预报,全国最冷的是零下25度,现在是广州还是中国的楼市是零下25度,还是零下5,还是广州今天的5-9度,我觉得5-9度就是广州楼市的温度,不是最冷的零下25度,也不是零下5度,刚好是5-9度。大家再想想,如果将现在定义为最冷,意味着接下来的每一天都意味着不断的暖起来,因为这段时间是最冷,意味着气温是不断的上升的,关键是这个判断会有多长,一个季度还是多久,聂会长认为未来的一个季度是不乐观的,至少我们企业做好了两年的准备,2012年和2013年各大开发商包括我们在内,刚才赵总说出了我们的心态,我们做好了2012、2013年的干粮和棉被。

主持:张总准备过冬做得非常的充分,我们听了企业高层的研判后,下面听听楼市研究专家是如何判断楼市的冬天,究竟可以持续多长时间,下面有请世联地产的研究总监王海斌先生。

王海斌:我们判断这个冬天,需要定义什么是冬天,现在全国的量价来讲,量在增长,价格也在增长,从这个角度来讲,看不到冬天,从开发商的角度来讲,大家完成的全年任务不会太差,国内的开发商不拿地,但是很多的港资还在继续拿地,对于这些企业而言不是冬天而是春天,这个冬天如何定义,要从多个角度来看,而不是从单一的角度来看。

主持:下面有请黎文江老师发表自己的看法。

黎文江:我刚才听到聂会长的介绍,我感觉并不是冬天,因为她的数据说明不是冬天。我所在的机构也是跟开发商是唇齿相依的,我们是代理销售,去年的业绩还不错,比2010年有所进步,问题是成本增加了,利润降低了,因为我们要向二、三线城市开拓,各方面的成本增加了,但是业绩还是比较好的。我们觉得还是值得的,我也像张总说的,我们没有他们有钱,我们只准备了半年的粮草,但是我们也觉得无论冬天不冬天,我们已经做好了御寒的准备,因为冬天不是我们想,也不是我们所能够控制的,我们只能做好准备。

主持:从刚才几位嘉宾的发言来看,我们的企业非常的谨慎,对于未来的研判采取更加审慎的策略,做好更充足的过冬的准备,从市场专家的角来说,会更加的乐观。

中国的调控特别得多,每年都有调控,企业应对调控和寒冬已经有很多的经验,在这个冬天中,他们已经做好了未雨绸缪,已经有各种各样的策略。今天是难得的机会,请三位企业高管向大家分享一下他们所在的企业系如何准备寒冬的过冬和突围的,下面有请富力地产的吕总先分享。

吕劲:房地产行业可以从媒体知道消息,上市公司是比较透明的,一般都是在次年的三月份公布全年的销售业绩。我听同行年底总结的时候,或者是定明年计划的时候,大家都非常的谨慎,都将明年的开工量降下来,今年大家队排名比较敏感,估计明年大家就不敏感了,明年的排名不重要了,因为是不正常的,因为受大环境的影响。

主持:大家先活下来,度过冬天再说。赵总分享一下颐和集团寒冬突围的策略。

赵永爽:地产商要完成自我救赎,不两条道路,一条是十三钗,出生不好,职业不好,死之前让大家感觉比较好。第二条路是,最近看了一部电影《失恋33天》,一个女孩子当一个男孩子不要你的时候,最好就是开展另外一条线,因此转型也好,转经营也好,上次房地产业协会中,我说开发商不敢说学历最高的,但是我们的能力是最高的,例如喝酒、打高尔夫的能力等等,因此我们就是像孙悟空,但是很多人希望如来佛将孙悟空多压几年,我们要从捣乱分子变成斗战圣佛需要一个转变。

小时候有一个故事,长工没有被冻死,地主会被冻死,长工光着身子在干活,我们应该都动起来,不仅仅是在中国的一、二十个城市,还要去到世界更多的国家和城市。

主持:赵总非常有文才,讲的寓意很深刻,应该听出他们公司的一些策略,再请嘉禾集团的张总分享你们集团过冬突围的策略。

张建勋:不叫突围,实际上内部在11月份酝酿过冬的模式,内部开了一个会议叫做突围模式,我说了三句话,第一句话百倍用心,加倍努力;第二句话,创新营销,差异突围;第三句话,整合资源,突出重点。这是我们内部的定义,具体到集团战略,我们是这样考虑的,中央经济工作会议的定调是稳中求进,实际上就按句式延续下去,有几种延续的方法,一种是适当下调,降中求稳,快中求变,变中求新,具体到营销就要考虑到一致性、灵活性、前瞻性等等。

主持:嘉禾集团对于过冬的策略,不仅仅有策略,而且总结的很有指导性,为什么请了三家企业分享过冬的策略,在座的三位老总代表了全国房地产企业的三种类型。富力地产是全国性发展的企业,颐和也是全国布局快速发展的企业,嘉禾集团是新锐的房地产企业的代表,他们不同的策略对于整个行业都有借鉴的意义,听了企业的策略之后,请市场专家从行业研究的角度为房地产企业严冬突围提一些建议,先请王总介绍。

王海斌:冬天对于市场来讲实际上是有好处的,会杀死很多的细菌,万物等待复苏,2011年到现在的调控,对于中国的房地产市场而言发生了很多的变化,变化中蕴含了很多的机会。

第一个变化,会形成新的市场格局,例如商品房和保障房的建设,国家投入了很多的资金,而且态度是非常坚决的,因此存在一些机会。

第二个变化,市场空间正在形成,这一轮的调控后,全国的成交量还在增长,其中40%到50%都在中国的二、三线城市,房地产市场的空间在扩大,这也是新的机会。这一轮的调控也将开发商从原来的商业模式“拿地、盖房”,吸引到新的商业模式,大家开始向资本市场靠拢,很多的开发商开始走香港模式等等,大家开始做商业地产,这就是开发商的转型。本次的房地产调控,使行业带来了新的机会,对于开发商而言,不用特别的悲观,从大的和长的趋势来看,要寻找新的机会,寻找新的方法,对于整个行业和自身的发展来讲也是很有好处的。

主持:实际上每次的调控和危机中都是有危有机的,而且要善于挖掘,如果资金链和各方面的状况比较好的话,都会有很多的市场机会。现在楼市观望情绪比较浓厚,最大的问题在于销售,受到的影响比较大。例如11月、12月的下滑比较大。销售是摆在目前的难题,请黎文江老师为大家支招。

黎文江:冬天就是说成交量萎缩,就是没有需求,实际上刚才秦虹主任说不是市场造成的,而是政策造成的。也就是说,将投资投机的需求挡在市场外面,实际上成交量萎缩就是减少投资投机性的需求,广州来说,40多万平方米/月的成交量是刚性需求,并不是说刚性需求都萎缩了,而是因为投资被阻挡在外面,第三套不能购买了,因此我们认为不是冬天到来了,也不是需求没有了。

今年来说还是有希望的,成交量还是会增加的。为什么这么说?刚才几位专家都说,信贷额度会比去年有所增加,现在存款准备金率下调,利率也在下调,就会给刚性需求更多的机会,大家可以看得到,一月份成交量有很大的上升,因为11、12月份积压了很多的刚性需求,很多的贷款都被批准,因此1月份的成交量会上升,因为信贷额度增加了,因此成交量和刚性需求就上来了。我们也希望房产税代替限购,刚才记者问,贾康所长也说了,广州有可能是第一批房产税的试点,我们也希望。包括行业的人士都希望用房产税代替限购,如果光是解决限购是不可能解决问题的,可以用房产税代替限购,因此希望信贷额度的放松,用房产税代替限购,让高端买家进入,成交量就会上升,就会比去年的情况好。

稍微降价成交量就会上来,几个典型的楼盘,其中包括我们操作的一些楼盘,降价后,马上就有需求,因此我们不要太失望。还有其他的销售手段,策略就更多了,宏观上就希望信贷放松,第二个就是房产税代替限购,我认为广州今年也许会做得到,我们希望成交量上升,这个冬天也就过去了,只要恢复到50-60万平方米/月,就是正常的价格,成交量也是正常的,我们就不需要担心。

主持:谢谢黎文江老师的分析,冬天突围中,我们看到一个现象,刚才赵总也提到,在住宅受到严格限制的时候,越来越多的开发商转入到商业地产、旅游地产、养老地产寻找新的出路。

转型和跨界是不是现阶段适合所有企业,并且值得尝试的出路,或者是里面充满了陷阱,富力地产在十几年前就大手笔的布局商业地产,请吕总以过来人的角度分析现在开发商转入商业地产、旅游地产中的机遇和挑战。

吕劲:大家还应该对中国经济有信心,目前股市没有希望了,至少去年是这样的。大家希望长期可以保值增值,尤其是中央刺激内需以后,整个中产阶级收入增加以后,城市中的消费逐渐的释放,这也需要一个载体,就像今天酒店要五星级的,或者是写字楼要甲级的,还要在珠江新城等等。我记得两年前,大家一算这个帐的时候,认为当年珠江新城的量无法消化,而现在不仅仅是世界五百强的企业,国内知名的企业也希望在好的地段有好的写字楼,国内的企业希望在最好的地段拥有最好的写字楼,也希望在最好的地段招待他们最尊贵的客人,例如前年亚运会,当时几个中东国家,包括苏丹等等都在争丽思卡尔顿的总统套间,但是只有一间。城市化或者是一、二线城市,元旦期间我到了松山湖,住了他们的凯悦酒店,他们上个月的饮食业做了一千多万元,说明需要好的载体,也离不开地产商成为好的载体,我们的主线产品是做普通住宅,在目前的状况下,尤其是银行和金融系统很不稳定的情况下,还是需要现金流保障的产品,同时不排除高端的写字楼、商业中心和高档酒店作为辅助。我们看若干年后像西方国家一样很成熟,没有新的和一手供应,地产公司靠什么存活,很多香港大型的地产公司,手头的商业物业带来的租金可以维持,这就是商业模式。

主持:富力地产尝到了商业地产开发的甜头,尝到了胜利的果实,对行业来讲,对其他的企业来讲,如果一拥而上的发展商业地产的话,是否有风险。

吕劲:大家都很谨慎,也不会一拥而上,如果靠租金回报的话,需要很强的金融支持,才可以大量的做商业地产。珠江新城的写字楼是特例,楼面价特别的贵,需求是在增加,总体来讲,广大的二、三、四线城市化有很大的需求量,现在全国限购也就是二、三十个城市,大家还是可以发展的。刚才聂会长也进行了分析,今年购买量的下降,实际上跟银行金融的支持关系度在某些方面来讲比限购影响还要大,因此今年年初和2012年通货膨胀的压力没有这么恐怖,去年从中央到各个省市都将通货膨胀摆在第一位,现在通货膨胀压力降低了,所以我对房地产行业还是有信心的。

主持:您对商业地产是非常看好的,应该说是不怕同行来抢食市场,而且是鼓励其他的同行进入商业地产。下面请赵总介绍颐和地产受到住宅调控影响比较大的情况下,如何进行转型,例如搞旅游地产。

赵永爽:要有理性的团队,企业转型的时候就会考虑到做自己熟悉的行业,原来因为要做地产喝了很多的酒,现在不做地产了就去卖酒。例如做样板房买了很多的床垫和枕头,现在不能做地产就可以去卖床垫和枕头,这就是跨界。

我们应该想想当年深圳蛇口开发时遇到的困难,当年的红军在陕北和西安事变之前遇到的状态,无论是否转变,我个人的状态就是打得赢就打,打不赢就跑。

主持:非常感谢赵总有智慧的分析,下面请教张总,你们公司在这些方面是否有强势的打算,或者是如何看待商业地产的转型。

张建勋:商业地产方面我们有酒店,不是因为国家本次的房地产调控,实际上在帽峰山有500亩的养老地产,目前还在做规划。我们在三年前就开始思考这一问题,养老地产不是我们的主业,我比较感兴趣主持人的话题,实际上说到房地产业的转型,主业实际上是没有改变的,现在很多的开发商在香港购买了报业,以报业作为一个副业,星河湾拿出了茅台,说要做高端的酒。富力开始玩起了足球,恒大也玩起了足球,仍然是副业,网易的丁磊养猪了,也不是主业,如果有一天将养猪当主业的时候,楼市的冬天就真的来临了。

主持:张总分析的很幽默,请市场专家分析一下,遇到一点困难的时候,企业多元化或者是跨界转型中的机遇和风险是怎样的。刚才王总已经谈到了一点,请您展开介绍一下。

王海斌:我们还是要长远一点看,从长期来看,中国的房地产并没有结束长期牛市的状态,只不过现在处于中期的波动,持续的时间会长一些,不会改变始终向上的趋势。

第二,从目前中期波动来看,房地产行业中出现新的发展趋势,包括国家在房地产制度改革方面做了很多的工作,因此导致本次的宏观调控时间比较长,在波动过程中同样存在危机,同样存在机遇,目前最大的危机对于开发商和整个行业来讲,消费者和购房者在观望,大家不购买房屋,深度的观望,销量在深度的下滑,开发商的资金遇到很多的问题,从机遇来看,行业中有土地的价格,新资金等,因此要从多个角度来看待这个冬天,现在的购房者处于观望期,现在要做的不是简单的降价等等动作,而是应该回归到客户或者是以消费者为核心的时代,关注他们的需求。

他们关注的就是房价是否下降,是否下降到心理承受的能力,我现在购买了房屋后,未来是否会继续下降,是否会使自己受到损失,现在购房者想的是什么,非常的重要。针对购房者的想法,我们做营销和产品方面就要做很多的动作,切切实实的为客户考虑,你为客户考虑的时候,客户也会为你买单。现在已经进入到以客户化为核心的时代,而不是关注自身,将全部的注意力放到开发商自身上,而是要实实在在的关注和研究我们的客户,研究我们的客户关注的是什么,我们在度过危机方面就会有所作为,其他的机会来讲,各位讲了很多,大家都在做了,这是我的想法。

主持:如果大家按照王总的建议,更多的关注建筑的需求,不仅仅使销售量上去,将购房者作为上帝的感觉也会更加的强烈,下面继续请黎文江老师发表看法。

黎文江:客户和成交量是非常关键的,这是值得我们充分研究的。去年30%是144平方米以上的高端客户,它的成交量占了30%,成交量70%是普通客户,购买的是以90平方米以下为主,因为总价比较适合,但是单价高了。从这个角度来看,开发商应该调整的是户型,从7:3比来说,今年或者是更长一段时间是刚性需求,因此开发商需要调整户型。我们也要考虑中间部分,实际上占的比例是比较少的,它会有改善的需求。另外一个问题是我们要提高质量,比如说要降价,不可能全部用毛坯房的价格,不能走回头路,作为房地产企业而言,刚才张总说要稳中求进,不能倒退到毛坯房的阶段,也不能下降三、四千元/平方米,实际上是行业的倒退,这种做法我们不主张。

走工业化的道路,住宅要走工业化,要预制和组装,现在人工的费用非常高,人均收入每年都有10%左右的上升,因此要发展工业化的道路。

如果要求进的话,要考虑成本的核算,要好好的控制,几年前好的日子,可能会大手大脚一点,从现在考虑要紧缩日子,虽然卖的价格比较低,但是同样利润不低,这就是求进,这就需要改进我们的结构,包括商业结构,要多元化的发展,首先要生存,住宅不好了我们做发展商业,一线城市限购就做发展二、三线城市,因此要稳中求进,这是我理解的中央的精神。

保障房要参与,为什么要参与保障房,因为有几个原因,现在政府卖地就要配公租房或者是限价房给你,因此要被动的接受。另外一个原因,如果我们的生存状态不好的话,保障房还是有一定的利润。银行信贷方面会向保障房倾斜,如果做保障房的话,贷款就会好一些,因此大家可以考虑。

减少开工量,广州去年到今年一手房的存量是4.9万套,加上今年还会有6万多套,广州每年都有差不多6、7万套新增的供应量,因此今年要减少开工量,将存量消化一些。我们既要生存也要发展,发展要在生存的基础上,我们研究客户来源的时候,不仅仅要研究我们的客户,还要研究我们的生存之道,这样才能求得发展。

主持:非常感谢黎老师非常详尽的将房地产如何稳中求进做了详细的介绍。大家对寒冬突围碰撞出了很多的思想和火花,为业界带来了不同的启发。

最后借助今天的时间,最后探讨一个话题,也是广大购房者最关心的话题,就是今年楼市的走势,探讨之前,进行比较简单的调查,请在座的五位嘉宾回答一个选择题就是今年房价的预测,涨还是跌。

涨的话举右手,跌的话举左手,请大家做简短的判断,今年的房价比2011年是涨还是下跌。

黎文江举右手

张建勋:你这个问题将我们带到沟里去了,没有办法举,左手也不是,右手也不是。因为我个人认为,我是认同聂会长的报告还有贾康所长的演讲内容。但是2012年就广州而言,不说全国的情况。广州不可能微型,也不会一直下落,就像股市一样形成U型底,我做媒体做了20年,我做开发商只做了2年,我发现媒体犯了一个错误,我发现原来的记者和现在的记者始终犯了一个错误,总是看数字。

例如一个楼盘推货的时候,现在不能捂盘惜售,例如预售证拿了200套,现在基本上都拿出来卖的,而且预售证发出的10天内一定要拿出来,而且要明码标价,全面公示,没有商量,如果200套拿出来的时候,一开始是东南向的,而且是好卖的,价格是比较高的,而且是一分钱都没有下降,当剩下北向和南向或者是低层的,似乎楼盘在下降,实际上没有下降,开发商从最初到后期价格没有下降,当初楼层是有2500元/平方米的价差,有的开发商还有3000元/平方米的朝向落差,给人的感觉就是降价,实际上开发商的定价没有调整。

我回到媒体的统计游戏规则,回到媒体最感兴趣的规则,真正楼向改变是今年的国庆,如果2012年跟2011年相比,2012年的1-10月份同比是下降的,意味着1-10是U字型的下滑,但是1-3可能是U字型下滑的一边,4-9可能是平的,有一点像现在的股市2100多点横盘一点,我个人意味着明年的4-9月份是相对横盘,因为2010年的10-12月份第四季度比较差,无论是价格还是量,明年的四季度一定是U型的另外一边,但是是扁平化的一边,这是我对广州未来趋势的判断。

主持:非常感谢张总给明年楼市运行的轨迹进行了描画,我们拭目以待通过时间验证张总的预言,刚才黎老师比较特别,勇敢的举起了右手,说房价会上涨,请您分析一下。

黎文江:只要GDP不跌到8%以下,房价就会上涨,另外CPI继续上涨的话,房价就会上涨,这是我从聂梅生会长的分析中得到的。房价会在GDP和CPI之间,聂会长是我的老师,我根据刚刚学来的数据得出的结论。

当然涨幅不会很大,刚才张总也说了,如果今年的12月份跟去年的12月份相比一定会上涨的。

主持:谢谢黎老师,我们需要时间来验证黎老师的分析,最后一个问题,假如说在座嘉宾身边非常亲密的亲友要在2012年准备买房屋,今年什么时候出手买房最合适,你们会有什么的建议?

张建勋:这就很容易了,1-3是下降的,4-9是横的,9-12是楼市K线图,过完年后3-9月份都是相对合理的阶段,无论是楼市还是股市,包括巴菲特也好,王石也好,谁都无法预测到最准确的底。

主持:吕总建议你的亲友什么时候入市。

吕劲:我身边的人每天都在问我这个问题,这个答案在15年前就给出了,买楼不仅仅是价格的因素,有多种因素的。要将15年来总的价格趋势都在上涨,意味着供不应求,因为有好的地段和好的物业,大家觉得合适就去买就可以了。

主持:无论时间,只要合适就出手。

赵总如果你弟弟要买楼的话,什么时候购买比较合适。

赵永爽:我从北京来广州10年,看到友谊商店六次塞车,因为有打折,大家知道打折之前就要过去,等大家都买完了,折扣再大,也没有好东西,二十年前有人等菜市场休市后再去买就不行了,因为没有菜了,要买好的房屋,跟吕总的观点是一样的,合适就去购买。我弟弟要购买房屋的话,要购买颐和的房屋,因为他的哥哥在那里,就像我从来不购买股票一样,购买房屋就要熟悉商品或者是这家企业,我在颐和工作,他购买我的房屋是最合适的。购买颐和的物业来说,我管营销8年,颐和随着价格和大市的波动,最稳定的就是颐和。

我忽悠他购买颐和,因为涉及到团队和公司的业绩,因此我希望他购买颐和的房屋,在座各位要购买房屋,找熟悉的人,找放心的地产企业,找十年前小的时候看到这家公司打广告,现在还有钱打广告的企业,这样的房企是值得放心的。

主持:我购买颐和的房屋,跌的话就赔我。我们的专家有什么样的建议?

王海斌:我的建议是,首先要搞清楚买房是干什么,要自己住还是要投资或者是保值增值,如果要自己住的话,现在购买房屋是非常好的时机,现在到市场上淘和选择。

第二,要看你的支付能力,不要超越自己的支付能力,如果房价抬高的话,如果要投资的话,要做很好的功课。最直接的建议是,如果要买房的话,任何的时候都是可以的,关键是需求的目的和你的支付能力,谢谢。

黎文江:我认为看好了就购买,比如说要投资的话,赶快购买,不然房产税来了就要交税,如果自己住的话,看好了就买,不像桌子和椅子,房屋每一套都是不同的,就像人一样,没有相同的。就像娶老婆一样,如果感觉再等一等,这个女人被人娶走了,再过几年又耽误了青春了,看好了就买,因为没有一模一样的,如果要买的话,又要去找,又要等降价,就没有必要,长期来看,厂价是上升的,土地还是稀缺的,成本也是越来越贵的,谁要来买,我的意思就是看好了就买,只要经济条件许可。

主持:非常感谢五位嘉宾无论从行业发展,还是对我们的置业建议都提出了很多非常好的真知灼见,因为时间的关系,今天的地产沙龙就暂告一段落,非常感谢五位嘉宾。

主持:再次感谢各位嘉宾,相信通过刚才非常精彩的地产沙龙的探讨,每一位现场的朋友都有沉甸甸的收获,这个时候大家内心也有想交流的渴求,此时提供场地和时间,大家可以移步到旁边的走廊,会有交流的酒会,稍候的时间同样在这里,我们会进行地产冠军榜的颁奖盛典,再次光临大家的莅临。

开发商代表一致看空楼市

在本次峰会的论坛环节“寒冬突围,2012房地产的生存发展之道”上,多名开发商代表均不约而同的表达了对楼市前景的悲观预期,认为房地产企业的冬天最冷已经到来了,如果持续的时间比较长的话,有可能会影响到更多的人。 [详细][沙龙全文实录]

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