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罗欧:去年前11月广东房地产投资4745亿

广东省人民政府副秘书长罗欧表示,2012年1-11月房地产开发4745亿元,同比增长13.2%。

李思廉:望峰会促进房地产健康稳定发展

希望通过这次活动能够促进广东房地产市场健康稳定发展,这次峰会有多位专家发言,希望大家可以从中得到启发

李黎:产品矩阵优势助力网易房产腾飞

网易从单纯产品优势整合成为产品矩阵优势,将网易房产纳入矩阵中。

高峰论坛:房企如何领先下半场

在论坛上,嘉宾们均对明年的楼市表示了不同程度的乐观。

陈汉权:打造“房地产业的黄埔军校”

中大房地产EMBA作为房地产高端品牌赢得了尊重,被称为“房地产业的黄埔军校”。

  • 广东省人民政府副秘书长罗欧表示,2012年1-11月房地产开发4745亿元,同比增长13.2%。

  • 希望通过这次活动能够促进广东房地产市场健康稳定发展,这次峰会有多位专家发言,希望大家可以从中得到启发

  • 网易从单纯产品优势整合成为产品矩阵优势,将网易房产纳入矩阵中。

  • 在论坛上,嘉宾们均对明年的楼市表示了不同程度的乐观。

  • 中大房地产EMBA作为房地产高端品牌赢得了尊重,被称为“房地产业的黄埔军校”。

 

峰会焦点

地产大佬集体否定房价暴涨 看好房地产未来

包括国家住建部政策研究中心主任秦虹、财政部财政学研究所所长贾康、中国房地产研究学会副会长顾云昌等在内的多位行业专家、大佬接受网易房产独家专访时普遍否定房价“暴涨说”。

秦虹:房地产调控力度不减 房企要谨慎乐观

我们现在只能做大致的判断,今年房地产调控政策力度不会减。如果对今年房地产乐观的话应该谨慎的乐观,防止整个行业出现非理性,盲目的市场判断,这样有损于整个市场的健康发展。
    由广东省地产商会,网易房产,中山大学房地产EMBA同学会联手主办的“2013年会•中国房地产新年峰会暨中国地产家居冠军榜颁奖盛典”,地产领袖思想激荡、行业精英汇聚一堂。
时间 2013年1月8日
地点 广州·星河湾酒店
主办单位


广东省地产商会
中山大学房地产EMBA同学会

 

财政部财政科学研究所所长贾康:中国房地产回暖还会延续

贾康

职位:财政部财政科学研究所所长

演讲主题:

《2013年宏观经济与房地产业展望》

2013年1月8日,由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上,财政部财政科学研究所所长贾康发表了演讲。

主持人:

首先请到的一位嘉宾,他是经济学权威大奖孙冶方经济学奖获得者、中国财政学会副会长兼秘书长、北京市人民政府特聘专家、福建省人民政府顾问、中国人民大学、国家行政学院、厦门大学等特聘教授,博士生导师,掌声有请我们今天的第一位演讲嘉宾,财政部财政科学研究所所长贾康先生。

演讲主题是“2013年宏观经济与房地产业的展望”

贾康:

2012年宏观经济走势是对勾“√”形

各位领导,各位嘉宾大家下午好!在这里我要谈一下我对2013年宏观经济走势是什么看法,另外可以对房地产业做什么展望。刚才主持人说了两个形态,我跟这两个形态的看法都有不同的判断,总体来说,现在宏观经济走势不是U形有一点像都勾形,我们经历2012年在一季度为代表的经济增长速度偏快,下滑以后逐步收敛,在三季度完成触底,四季度进入触底之后回升的过程,我们现在处于左边像V形的一个快速下降的过程,右边并不是对称的V形往上走,走的斜率不会那么高,是相对平缓的往上回升。

去年对地方政府和企业压力非常大,在上一年年度增长速度软性回调,宏观调控主动提出把增长速度压到8%以下。但增长速度从2011年度第四季度8.9%一下滑到了2012年一季度8.1%,这样偏快下滑的势头如果不得到遏制,7.5%的年度增长速度都保不住。按0.8个点一个季度下滑,第二个季度在下滑0.8就击穿了7.5%。在调控努力下,第二季度下滑3个点,第三季度下滑2个点,回顾到四季度的以后,合计仍然有7.7%的增长速度。在一系列指标表面我们已经完成了,经济偏快下滑以后实现稳增长的调控目标。

四季度的数据很快会出来,有把握实现7.7%到7.8%的增长速度,是不是还可能偏快一点,至少有7.7%,这样一来正好和前面7.7%合在一起。我们有非常大的把握做出对2012年宏观经济增长速度的判断。全年实现了7.7%的增长,增长触底回升说明整个经济的回暖已经在过程之中。

2013整体走势看好

既然如此我们可以有一个判断,2013年宏观指标相当好看,我们应该能够得到很好的开局,这里至少有两大因素:经济在触底回升过程中自然有一个惯性,周期性的波动触底回升不会在几个月之内逆转,惯性会继续把持这样的态势,当然这是假设没忽悠其他重大的影响因素,比方说没有第二探底意料之外的事情。还要考虑我们的政策。我们去年5-6月已经明确把稳中求进表述为稳增长,在稳增长趋向之下,货币政策采取一系列降低存准金率等措施,财政政策继续积极扩张性政策的呼应,合在一起稳增长的政策效应。按照过去经验来说,政策效应在4到5个月之后会更明显的表现出来,这4到5个月刚刚走完不久,政策效应还会发挥作用把经济热度维持在一定水平,而且还会继续运行,再叠加上整个经济运行回暖回升的惯性,可以使我们有相当大的把握,我们今年一季度有一个较好的经济增长速度可以进一步提振市场信心,拥有很好的开局。这样的情况和“十八大”有内在的联系。

在中国经济社会转轨过程中,“十八大”注定上历史上重要的节点,我们在新的历史节点上,又面临矛盾凸现期的种种矛盾,突发多发的潜在威胁。“十八大”给了我们新起点,通过新一轮攻坚克难的改革,给我们一个新的发展期,我们现在恰恰处在发展期区间。

今年从一季度往下说,有比较好看一季度的宏观经济指标和市场普遍进一步信心提振之后,最大概率事件是全年经济运行状态好于去年,如果说去年是7.7%左右增长速度,2013年很可能占在8%以上,我估计宏观管理部门仍然会提7.5%的增长目标,现在很多具有影响力的主体都预测8.2%甚至是更高。我们还要密切关注外部世界走向。中国是高外贸依存度的经济体,我们要观察美国在开始“财政悬崖”缓冲之后,是否可以如愿化解不良的影响。我们继续观察欧债危机还有可能兴起什么样的风波,总体来说,今天外部世界潜在威胁和复杂性不高于去年,或者说这方面可预测性更好一些。

这是非常简要的把我对2013年宏观经济走势基本看法做了汇报。下面要谈谈房地产业。

房地产调控新政应推进制度建设

房地产业如果不抠字眼,如果做广义的连接,直接连接所谓的建筑业,这样就避开有些同志的争议,什么是支柱产业,有人说建设业有人说房地产业,合在一起按照三步走,在现代化过程中发挥巨大作用的的强大引擎和长期动力源,在城镇化方向上我们还有很长的路要走,20-30年城镇发展过程中我们经济潜力得到释放,就是接上了我们现在所说的地气。同时在这个过程中房地产业客观上需要它发挥政治作用,而我们必须清醒认识到,提防这个支柱发展过程中带来的不健康和给我们带来的困扰,房地产业不健康,房价过高,甚至威胁了和谐局面社会方方面面关注和不满,而引出了房地产调控新政。

短期来看,房地产业应该合乎规矩,根据宏观经济向好,根据触底起稳之后的回升回暖继续完成,或者说继续演进房地产业界的回暖过程。这个回暖过程在去年6月份已经明确说到。因此在稳增长提出后,可以预计经济回暖,房地产业在其间不可能置身事外,当时严峻形势已经过去。当时在讨论的时候我表述了这样的预测,下半年房地产业就是回暖的过程。现在来看各个方面数据虽然有区别,但是总体来说对究竟是否回暖可以做非常清晰的判断,这个过程非常直率的讲还会延续。

去年下半年房地产业回暖之后,今年继续延续回暖过程中我们一定要理性的认识,争取总结过去的经验,特别关注伴随很多正面效应发展中间有什么矛盾可能突发,在矛盾凸现情况下,我们应该怎么样尽量促成理性的调控。而理性的调控正是我始终强调的,也是我们现在无法回避的。房地产调控新政真正应该表现这一轮比历次的调控更高水准,就是推动制度建设。制度建设里应该包含各位很关注的房地产税改革的事项。说这个概念之前我想说一下我个人对房地产新政通盘框架的理解。

保障房上政府要管的三大件事

应该客观的承认这一轮房地产调控进步所在形成双轨统筹框架。双轨不是我们现在讨论的商品房、产权房,在保障房概念下有了通盘规划,所谓几年之内3600万套的供给,就是要把保障全局配套做到位,解决就是低收入阶层和低中收入夹心层怎么样居住有居,这事关全局。在保障房政府要管的三大件事。

第一,规划。棚户区改造、廉租房等放在通盘的国土开发计划和住房建设有机建设方案之内。而且要尽量避免低端像廉租房成片的建设,尽可能像李克强同志所说,在各个小区内分散融合进去,这样减少以后矛盾和问题。

第二,托底。哪怕低收入阶层也要住有所居。

第三,进退。哪怕政府成本很高,你也要说清楚,什么样人可以享受,什么样人不可以享受,他住进去不一定一辈子享受,有一些人应该有替代,如果有合理公租方变成产权房的制度必然合理,但是没有政府就应该有一个合理制度的框架,如何从公租房保障房推出来,让购买商品房的人把保障房让给新起的低收入阶层让他们住有所居,这是保障轨上的三个要点。

商品房市场轨上同样是一个规划,一个规划把所有的都覆盖住,跟着是管竞争规则。市场轨上就应该允许市场机制充分发挥作用,在竞争中间政府要管就是公平,规则掌握好接下来就管收税,不仅交易环节要税收,制度建设来说,消费住房保有环节,在高端推出房地产税这样的调节机制是无可避免的,就是保有环节也需要征税,但是所有税费应该整合加以合理化,这样的改革方向我认为已经锁定。什么依据呢?就是管理部门改革文件,在2012年文件里明确规定时适扩大房地产管理范围,但是我们没有看到哪一个城市跟进,但是现在情况不一样。2013年种种信息综合分析,扩大改革试点可能性大大增加。

扩大房地产改革试点可能性大大增加

最近可以看到财政部谢部长正式发表的文章,有关管理部门领导代表管理当局正式发言的文章都清晰指出改革要往前推进。

再往下要说一下对行业的影响,改革推进过程仍然是按照小平同志所说大胆试的情况下,扩大试点范围,试探改革对房地产业的影响和房地产市场的影响,而不是全面推开的改革。。

第一,仍然是预期性。领导层现在已经说,要调整利益格局和调整利益预期。预期的调整大家不要小看,是软性切入但是效应会越来越多发表出来。第二,影响是局部。直接影响加入试点行业的城市,两地之外那一些城市加入,哪些区域相关利益联系者首先受到直接的影响,这些直接影响往其他地方以预期的方式扩散。这些加在一起力量会有所上升,会对冲一些房地产业回暖的热度,但从长期看引入几个非常重要,高度肯定制度建设的推进过程。第三,着手发力处理房地产业发展长效机制问题,就是制度建设问题。走向现代国家,现代税制,中国必须考虑从何处入手,房地产改革是可以直接建设的税制。十八大文件非常明确说加快财税改革。对大家都关心的收入分配问题都有影响,不可能收入分配一下子好了,但是促使收入分配的优化、量化是不可缺少的杠杆手段。收入分配指导手段在上半年并没有推出,但是今年会进一步推出。

我们从全局来看是良性的,因为有利于房地产业在长期发展过程中,继续发挥支柱过程中减少泡沫,前面领导的致辞说到我们的成绩和担忧,真正有效长效的机制就是靠经济力量遏制肆无忌惮的炒作,使过程中更多注入理性,要靠经济杠杆使大家的行为更加符合长远利益要求。也是十八大之后一定会张开新一轮配套改革的组成部分。

最后我想谈的理论是,我们作为市场主体,企业界的人士在新的发展过程中间,无论怎么样考虑自己生产经营战略策略,还是要先看大势,看大势有基本方向判断和我们怎么样在“十八大”精神指导下,怎么样改革的同时,结合本身的核心竞争力,进一步优化自己生产经营的战略和策略。我们顺应政策大方向和制度建设的进程才能更好的把企业做大做强,求得长远的发展。

请大家批评指正,谢谢!

主持人:谢谢贾所长,请您留步,今天嘉宾演讲演讲之后5分钟互动环节,各位嘉宾您对贾所长的讲述有什么阐述您可以举手示意。有请这位先生,您怎么称呼,贾先生。

观众:贾所长您好,对于保障体系方面,保障房建设的资金来源是什么,大家都说建保障房,但是国家没有钱建保障房。第二对高端商品房的征税是否影响社会的反弹,因为大家购买的时候已经交税了,再加税是否会有问题。

贾康:第一着眼点是说保障房需要国家投入,钱从哪里来,税可以增加来源。我始终强调房产税和其他的税收是在筹集政府资金的同时还在起调节功能。在中国不能普遍征收叫高端征收,使先富起来的成员更多做一些贡献,并不是让他们伤筋动骨,而是让他们在征收调节之后安享调节改革开放带来好处,国库充实之后可以更多的建保障房,两者没有矛盾。您说高端税收是否会使税收进入箫条,我觉得没有这样的力量。内部讨论时领导同志非常明确说我们测算大概35%不到,即使50%城镇化率,要走大70%-80%的水平上才会相对稳定下来,也就是今后20多年,按照每年城镇化上升1个点来看还要走20-30年的发展历程,没有力量能够对冲击在城镇化过程中间支持房地产业繁荣根基性的力量。我们只是让这个过程中间相对沉稳,保持这样的繁荣不要被疯狂炒作的泡沫造成很多负面的影响,我对这样的过程有信心,不会因为搞房地产税而把发展前景伤害。

主持人:谢谢贾所长,谢谢,请落座。第一位演讲嘉宾演讲时间暂告一段落。

 
精彩观点

目前宏观经济是相对平缓地上升
总体来说,现在宏观经济走势不是U形有一点像都勾形,我们经历2012年在一季度为代表的经济增长速度偏快,下滑以后逐步收敛,在三季度完成触底,四季度进入触底之后回升的过程,但是走的斜率不会那么高,是相对平缓的往上回升。

房地产调控应推动制度建设
理性的调控我始终强调,是我们现在无法回避的。房地产调控新政真正应该表现这一轮比历次的调控更高水准,就是推动制度建设。制度建设里应该包含各位很关注的房地产税改革的事项。

本轮调控的进步之处在于形成双轨统筹框架
双轨不是我们现在讨论的商品房、产权房,在保障房概念下有了通盘规划,所谓几年之内3600万套的供给,就是要把保障全局配套做到位,解决就是低收入阶层和低中收入夹心层,怎么样居住有居,这事关全局。在保障房政府要管的三大件事。

房产税的推出无可避免
制度建设来说,消费住房保有环节,在高端推出房地产税这样的调节机制是无可避免的,就是保有环节也需要征税,但是所有税费应该整合加以合理化,这样的改革方向我认为已经锁定。什么依据呢?就是管理部门改革文件。

 

住建部政策研究中心主任秦虹:2013房地产政策力度不减

秦虹

职位:住建部政策研究中心主任

演讲主题:

《新一届政府下的房地产政策走向分析》

2013年1月8日,由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合举办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上,国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹做了主题演讲。

主之人:接下来请今天第二位演讲嘉宾,是主持参加我国大量房地产住宅政策课题的研究,对政策十分了解,我们掌声有请国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹

主题是“新一届政府下的房地产政策走向分析”。

秦虹:

大家下午好,很高兴有机会跟大家再次交流一下房地产问题,今天给我出的题目是让我讲房地产政策趋势,到了年末,大家都在关心一个问题,就是为什么今年年初房地产市场处于比较冰冻,比较低迷的时期,到了年末的时候房地产市场的需求相对比较旺盛,销售速度快这样的局面,我认为出现这样的局面主要的因素,主要的原因还是由预期决定。

三项预期影响2012年房地产市场变化

房地产不是普通的消费品,房地产有很强的资产属性,所以影响房地产市场变化的主要是预期,什么来影响房地产市场预期呢?我认为主要有以下三个方面因素所决定。

第一,货币政策和调控政策变化对市场与其影响特别大。大家知道,今年宏观通胀从年初的一季度一直到三季度,超过了绝大多数研究机构和政府部门的预期,直到三季度我们宏观经济才走到起稳,四季度才缓慢提升。为了稳增长我们今年货币政策明显比去年要宽,再加上今年房地产调控政策没有继续从严和从紧,首先货币政策和调控政策对房地产市场的预期产生的影响,特别是调控政策没变,但是货币政策比去年适度宽松,所以改变大家对未来房地产市场走向的影响。

第二,宏观经济走势的变化。年初的时候大家知道我们受外需影响,我们的投资增速也在下滑,前三个季度经济是下行趋势,在下行趋势下人们对房地产市场的预期并不乐观,四季度经济开始触底反弹,人们对宏观经济的走向看法发生改变,特别是“十八大”之后,人们对未来新一届政府充满信心,所以认为明年经济一定好于今年,在这样的预期下对2013年市场的预期也发生了变化。

第三,房地产本身的供求关系。由于房地产市场调控持续了两年,开发企业前端市场也发生了变化,比如说新开工面积的增速是负增长,开发增速明显放缓,供应的减少也引发大家对供求关系可能会即将发生逆转心态的影响。

以上三个因素,货币政策和宏观经济走势以及供求关系的判断都决定了房地产的走势,由于预期特别大所以市场呈现以下的特点:市场呈现集中观望或者是集中释放的特点,年初的时候大家集中观望都不买房,等待房价下跌,越不买房地产企业压力越大,越降价越观望。到年末的时候需求改变,需求集中释放,一看有人买,大家都跟着买,所以预期影响需求不稳定,集中需求和集中观望的特点非常明显。一线城市需求量持续的放大,导致土地供应受预期的影响,开发企业积极拿地导致出现了地块的地王。

严格调控以应对集中观望和释放的预期

短期市场分析我们现在来看主要是受预期影响的改变,坦率的说,最近一些调研活动采访了很多开发企业和业内人士,大家目前的情绪是非常的乐观。整个行业的参与者,行业的主体从年初的悲观到年末的乐观,在这种情绪下,对整个房地产走势是有一定的影响。

我们也应该看到,我们对未来房地产应该保持一种理性和谨慎乐观的态度,而不能够过于盲目乐观。2013年在目前房地产市场格局下,一线城市原来房价压力比较大的城市,现在出现需求的上升,市场分化的格局仍然持续;一些库存量比较大的地区,目前还处在消化库存的阶段。政策对房地产市场的影响从短期来看,2013年可能仍然不会放松调控的力度。越是新开工的下滑,新开工投资不能由负转正,调控就不能放松。越是需求量增长快的地方,越是房地产增长快的地方,调控尤其是要严格,这样才能对付尤其集中观望和集中释放的状态。

2013年房地产政策力度不减,房企要谨慎乐观

2013年对整体的政策判断,我们认为房地产政策力度不会减少,特别是在有需求开始集中释放的地方,这一次的调控主要是针对需求的调控,调控尤其是无法放松。这是我对短期房地产政策的判断,我们不可能知道下一届政府有什么房地产调控政策,因为3月份新一届政府才能够运行,我们现在只能做大致的判断,今年房地产调控政策力度不会减。

如果对今年房地产乐观的话应该谨慎的乐观,防止整个行业出现非理性,盲目的市场判断,这样有损于整个市场的健康发展。

从长期来看,未来“十二五”、“十三五”判断房地产市场走势对我们来说非常重要,房地产从来不是短期投资,从拿地到建设到销售,完成一个销售周期要花几年的时间,所以我们对中长期房地产市场的判断尤其重要。    中长期房地产市场的走势政策应该如何呢?首先要依据当前住房发展的实际情况来判断,中长期房地产市场政策走势怎么样?当前中国房地产住房市场的情况是什么?可以说,我们在80年代作为一次房屋普查之后,这么多年来中国没有做过房屋的普查,我们对房屋普查的底数不是特别的清楚,但是我们得益于2011年底,中国做了第6次人口普查,其中有一部分是住房数据,我们对住房数据进行分析和判断的话,大致可以得出当前中国住房大致的基本情况。

中国城镇发展的主要矛盾是发展不平衡

经过第6次人口普查的数据反应出的情况,我们感到过去的10年,自从1998年制度改革之后,过去十几年里中国住房建设得到飞速的发展,发展非常快。如果按照第6次人普查的数据来进行分析,我们大致可以判断,目前城镇里面存量住房,包括集体户,也包括家庭户,包括每家每户的住房以及集体宿舍这样的房子算在一起,用于住的房子里50%的房子是过去10年竣工的。如果按照家庭户计算,现在城镇里面家庭,有40%的家庭住在过去10年里面竣工的新房,从人均面积拉克妈,在住房改革的时候1998年,城镇住房面积只有20平方米,到了2011年年末我们城镇人均住房面积已经达到32.7平方米,通过以上的数字我们可以得到一个结论,中国目前城镇发展的主要矛盾已经由过去的短缺不足转变为现在的发展不平衡。

为什么这么说?我们大致可以看到,在1998年住房改革的时候人均住房20平方米,从哪儿之后我们应对2亿多人城镇新增人口住房需求,同时有大幅度提高原居民住房的条件简单的说,住房主要矛盾就是要应对短缺,应对不足,我们要大量的供应满足新增需求和过去的改善性需求,但是那一个时候住房发展不平衡问题并不突出,到了今天,经过十几年住房发展,去年城镇人均面积超过10亿平方米巨大的竣工量,今天算总帐,算人均,算数目都有非常漂亮的数据,人均32.7平方米,在发达国家城镇化率50%的时候,当年人均住房面积普遍没有中国现在高,也就是说我们算人均、算速度,面积都是大规模增长与发展。但是现在住房发展不平衡突出,人均32.7平方米,问题在于一部分家庭占有房子的面积套数很多,但是还有一些住不起买不起房的家庭,他们的压力非常大,一部分家庭拥有很多套住房,另一部分没有住房,蜗居、群居等等现象存在说明的就是一个住房发展不平衡的问题。

未来城镇化还在持续,未来大概仍然是1%左右城镇化率,以我们现在城镇总竣工面积来看,未来的城镇竣工面积不需要太高的增长速度,根本不需要保持过去十年住房进攻面积增长速度,只需要2-3的增长速度,我们就可以面对拆迁新建住房的需要。现在住房发展面临的主要矛盾,实际上不是要应对短缺和需要大量增加供给,我们需要增加供给不是向过去十年那么迫切,我们更重要的是防止住房资源占有不平衡的问题扩大,住房资源占有不平衡的问题不仅仅是关系到谁住好房子、谁住大房子、住房面积是多少。在市场化情况下,住房面积的大小直接体现了家庭财富的多与少,住房已经资产化了。

如果我们放任住房资源占有不平衡的继续扩大,实际上就是推动城镇居民家庭财政水平的进一步扩大,这将极大激发增加社会矛盾,影响社会稳定。从中长期来看我们政策选择是什么?不是简单的增加供给,以大量粗放式城镇化推动住房建设的发展,今后我们政策主要的目标和主要方向就是要解决住房发展的不平衡、不协调、不持续的问题。

怎么样解决呢?政策的调控,政策的重点就是管理好需求的两端。对一端来说,那些已经有很好的住房条件的,还要继续占有和扩大住房这部分资源,在政策上还要持续进行抑制。

另一端没有住房,需要住房解决家庭问题,政府要给持续的支持。第一方面我们要真正落实到住房保障,3600万住房保障房建设,完成后加上过去建的保障性住房,那时候住房提供保障房的比例将到达20%,此外就是要解决非保障边缘那部分的家庭,他们也是住房的第一次购买,他们也需要住房,但是不在保障房圈内,但是又在没有能力购买商品房范畴内,就是所谓的“夹心层”。我所理解的政策方向,就是房地产市场在调控方向不变、力度不减的同时也覆盖到这部分家庭。

中长期住房政策的三个关健词

按照“十八大”的政策表述就是要建立市场配制和政府保障相结合的住房制度。这是未来中长期住房政策的关键表述,这里有三个关健词。

第一,市场配制。未来一定是以市场配制为主体,我们一定要以市场化配制满足多样的住房需求,这样一个在住房建设过程中,必须要建立和市场发展相配套所有法制化和市场化的调控政策,因为我们要发挥市场配制这样的作用。什么样的市场化和法制化的调控政策呢?我认为凡是有利于管理好市场需求两端的政策都是,差别化税收和差别化政策都是法制化的调控政策。

第二,政府保障。政府保障在“十二五啊”期间完成3600万套的住房政策,持续加大政府保障房建设是没有疑问。

第三,结合。把市场配制资源和政府保障相结合中间有众多的政策选择,中间有很多的政策可以做。如何提供住房保障,就是建房子。如果我们总结发达国家住房保障之外的经验,除了建房之外,补、贴、免这些政策都可以做到政策保障和市场配制相结合。我认为今后中长期建设过程中应该更多的发挥作用,还有很大政策完成的空间。

现在坚持短期调控政策不动摇,力度不减弱的情况下,同期加强中长期市场化法制化的建设是我们现在必须考虑的,我认为应该被政府纳入议事日程。

谢谢大家!

主持人:还有互动的时间,各位现场朋友你们对这一论演讲的主题和有关观点的表述有什么话说,请举手示意。

观众:我是广东电视台房产频道的记者,秦主任我刚才听到您说到年底土地市场许多地王出来,但是我们看到许多房企对这个的表述是因为一线土地城市供应量一再减少,导致土地稀缺,开发商不得不在年底被迫拿地,被迫制造地王,以及土地稀缺性导致房价上涨预期变强,房企在拿到高价地后建成的商品房价格也低不到哪里去,地价导致商品房售价有可能不低,也是促使房价上涨的预期,对此,您对于这个观点有什么看法。现在大家一直在争论房价下不来,究竟是政府的原因,还是双方的原因,对此您有怎样的看法,谢谢!

秦虹:我看到现在的媒体总是把北京比如说北京三环哪一个地块的地王拿来说这是地王出现了,要引发下一轮房价上涨,上海某一块土地出现了地王,北京、上海房地产有特殊性,不能总是拿北京、上海代表全国的房地产市场,今年全年土地市场是负增长,还存在很多地方土地底价成交和流派,今年土地没有完成供应计划。第一,我们不能够以北京、上海个别地块或者是以北京、上海的房价代表全国,这个我们要谨慎看待。我一直认为过去十年房地产格局都是一样,大中小城市、中西部地区一、二、三线城市都是一样,都是涨的格局,房价在涨,成交量在涨。未来十年市场是分化的,有的地方涨,有的地方是跌的,不能按照惯性的思维把某一地区的地价代表全国。第二,绝对不能够忽视北京、上海作为指标领头羊城市的走势。我认为对具有标杆性城市走势应该关注,有对全国房地产市场有导向的意义,我认为在房地产价格不稳定,出现异动的地方,政府调控政策执行更加到位才是更合适的。

观众:房价下不来的主要原因在哪里?

秦虹:有众多的原因,第一,今年房地产市场和明年房地产市场持续两年的调控政策,我们没有看到房价大幅度下跌的原因,我认为是需求比较旺盛。过去需求有很多投资炒作需求之外,今年是以自主性需求为主,并不是说投资需求没有,而是说投资需求比例下降了,你可以调查一下刚性房产买的量最多。城镇新增常住人口很多,北京、上海新增的人口每年达到60万,他们来了以后就要找地方住,所以说需求是第一位。第二,货币比较宽松。投资仍然没有看到有效合适渠道,为了防止货币的贬值,人们必须要在选择众多投资渠道的情况下,房地产仍然成为大家高度关注投资的方向和领域,特别是房地产有一些投资可以和改善性需求相结合,这就引发人们愿意买房子,既解决保值的问题,又解决了改善型的问题。第三是由于制度性的原因导致,所以因素比较复杂。

主持人:我有同意秦女士说的,有时候看报道千万不要看标题,标题是吸引眼球,有的时候记者也不容易,他要吸引读者看,吸引观众看,标题是其中一小部分的组成,某某地方房子卖白菜价成本价,仔细一看仅仅是一两套的促销,而且是边角料的位置,作为读者你要仔细看全部,不要被标题蒙蔽您的双眼,谢谢您!

 
精彩观点

三项预期影响2012年房地产市场变化
什么来影响房地产市场预期呢?我认为主要有以下三个方面因素所决定。第一,货币政策和调控政策变化对市场与其影响特别大。第二,宏观经济走势的变化。第三,房地产本身的供求关系。

2013房地产市场分化格局仍将持续
2013年在目前房地产市场格局下,一线城市原来房价压力比较大的城市,现在出现需求的上升,市场分化的格局仍然持续;一些库存量比较大的地区,目前还处在消化库存的阶段。

2013年房地产政策力度不减,房企要谨慎乐观
这一次的调控主要是针对需求的调控,调控尤其是无法放松。这是我对短期房地产政策的判断,我们不可能知道下一届政府有什么房地产调控政策,因为3月份新一届政府才能够运行,我们现在只能做大致的判断,今年房地产调控政策力度不会减。

住房资源占有不平衡将影响社会稳定
如果我们放任住房资源占有不平衡的继续扩大,实际上就是推动城镇居民家庭财政水平的进一步扩大,这将极大激发增加社会矛盾,影响社会稳定。从中长期来看我们政策选择是什么?今后我们政策主要的目标和主要方向就是要解决住房发展的不平衡、不协调、不持续的问题。

 

全联房地产商会名誉会长聂梅生:合理房价应该和人均收入挂钩

聂梅生

职位:全联房地产商会名誉会长

演讲主题:

《房地产改革与发展》

2013年1月8日,由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合举办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。

会上,全联房地产商会名义会长聂梅生教授做了主题演讲。

主持人:下面继续今天主题演讲,接下来要请到地产行业领袖人物,毕业于清华大学,做过美国论塞科尔理工学员做访问学者,曾任建设部科学技术司司长,同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年为推动中国房地产行业发展一直不遗余力,有请全联房地产商会名义会长聂梅生教授演讲。

主题是《房地产改革与发展》

聂梅生:

大家下午好,非常高兴参加今天的新年峰会,这是2013年第一次也是第一场会,所以尽量能够讲的大家感兴趣,刚才两位讲的非常精采,我非常同意他们的观点,今天我演讲的主题是“房地产改革与发展”,主要是讲改革。“十八大”已经开过一个多月,在一个多月之间对房地产当中也有一些变化,我最近整理了一些思路,把它充实一下,在“十八大”开会以后到今天这个期间,仍然有四个方面和房地产相关:民生、城镇化主体、产业化调整、经济化调整。民生问题是最近谈的比较多,争论比较大,原因是现在收入分配差距较大,现在一直说要出台相关的政策,原来说两会之前要出台关于收入分配条件的决定,结果现在出不来,结果说两会的时候能出,现在收入分配到了令人担忧的程度。按照发达国家来讲到了不能容忍的程度,国家统计局这部分缺少了很多灰色收入,我原来对这部的看法是农村和城市收入分配差距很大,城市也是一样。

分配不均,住房也要“限高,扩中,托底”

首先解决的是收入不公的问题,不公问题非常难解决。财政收入分配是改革的重点,我最近看了一些财政部的看法,财政支持收入分配制度,改革的重点是通过实施各种补贴政策以及建立国有企业收入分配制度等政策来实现收入分配的公正化。这是超敏感的问题,现在大家非常注意在国企上怎么说,分配不公问题的最后结构是“限高、扩中、托底”住房也有“限高,扩中,托底”,中等收入如果能够扩大,整个中国会形成相对稳定的格局,这是改革的路径。

减少差距的问题实际上一个是要限制行政和自愿性垄断获取的收入。现在改革在民生问题过程中分配不公的问题最大的障碍在于垄断性和行政性这部分财政收益的不公,在住房问题上我们可以知道,实际上这里面还是比较清楚的。另一个是更可靠的社会保障、更舒适的居住条件。更舒适的居住条件是全民性的,是民生问题。“扩中”的这部分是体现到更舒适的居住条件,并不是保障房一件事,是民生主题。

第二,十年来我国城镇居民收入变化还是很大的,变化相当大,从第一张图可以看到已经增加了很多。在今年恰恰人均收入的部分超过了GDP的增长,使我们有可能在当前情况下解决民生问题。

第二个问题是城镇化主题,现在说什么的都有,看得我自己一头雾水。因为对城镇化理解不太一样,中国指数研究院可以说明问题,未来十年,我国至少有120亿平方米住房需求,现在每年大概是10亿平方米左右的销售面积,今年也大概差不多这个数。未来十年如果是这么多的话,相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上,无论是销售额还是销售量,大家看横轴都和城镇化率有关系,只要说把城镇化率增长到50%-70%,那么住房面积竣工面积和销售额和销售量都会非常陡的上升,城镇化问题必然会带来中国住房的发展,这是突击数据并不是预测的数据,我相信在城镇化这个主题上,住房可能是有发展的。

城镇化的关键在于四项改革

我想总结一下,李克强副总理关于城镇化问题说的非常强,这也是最大的内需潜力所在。如果从50%出发,35%是去除农民工的因素,差距就是潜力。潜力,第一带来劳动生产率和城市集聚效益,劳动生产率的提高和城市聚集效益相关。第二是城镇公共服务和基础设施投资的扩大。第三,居民收入和消费的增加。如果没有城市化收入不会增加,消费不会增长。第四,为农业现代化创造条件。是否可以认为,按李克强副总理讲到城镇化将放出巨大的内需潜力,是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。是否可以认为城镇化是未来中国经济发展的第一引擎,怎么样研究城镇化都不为过。最近我和很多开发商谈了问题,昨天和海南建设厅庭长讨论这个问题,都在考虑城镇化文章大手笔怎么做。

城镇化主题有改革,最近一段时间释放出来的信息我觉得都是一样,如果这两个改革不解决城镇化做不了,一个是户籍制度改革,努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。如果没有户籍改革农民人口进不来城市享受不了待遇,城镇化是伪命题。我这里查了农业部、国土资源部的相关信息,目前在做的研究是是否要大幅度提高征地补偿。

第二个,完善管理机制,现在的管理机制哪些完善,哪些不完善,这个很重要。回顾一下《宪法》“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是有问题的两种土地所有制。实践中这两种土地所有制却演变成了城乡二元土地所有制,农村集体土地所有者并不真正具备自主处置集体土地所有权并获取相关收益的权利,这就是所谓农村集体土地所有权“残缺”。最近这个事情谈的比较多,和两种土地所有制的不平等,房地产根本的东西在这里。要真正实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”回归宪法之本意。这是我们花了很大的经历和发改委做的提案,提案就是关于两种土地所有制之间怎么样回归宪法本意。所以土地出让改革释放双轨制的土地供给。在房地产金融方面已经双轨制,而且推进非常快,在座都知道你可以从银行贷款,也可以通过基金各种各样信托以及民间资本大量进入金融,房地产已经金融双轨制,2012年发展空前的快,土地为什么不能双轨制。只有住房的双轨制,没有土地的双轨制,双轨制能成吗?

第三个是关于产业结构调整,产业结构调整的主题是胡锦涛书记讲的四化,“新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”,我这里主要讲城镇化,前面讲到工业化和城镇化良性互动,这两个是要良性互动,城镇化、农业化相互协调,促进这四化的同步发展,城镇化在这里起到承前启后的作用,非常重要。既然是走这样产业结构的调整,在推进产业结构调整问题上,房地产在这里起到非常重要的作用,就是要促进城镇化而且房地产必须支持这样的新四化,四化要成为互动的平台。房地产转型怎么转?大家在四化里找感觉。我们产业地产有城镇化和基础设施相关城镇方面的题材,当然也和农业现代化有关,房地产产业结构调整的主题离不开四化。

最后讲经济结构的战略调整,原来是在GDP情况,今年的增长是7.5%,可能明年上8%,无论怎么样我们还是比较乐观。我们消费在2000年47%,2011年是35%,一直在下降,消费在GDP的比重在下降。投资跟它相反从35%上到48%,这样反向的S形的发展是经济结构当中最不协调的地方。这里没有讲出口,因为出口比较平稳,不可能占再多的分量,大概是占到国际上出口10%左右,把S调平实际上就是使投资和消费能够平衡。

因为时间比较紧,我会讲的比较快,在四个主题,牵涉到四个改革的内涵,纠缠到房地产上比较多,无论怎么样在国民经济中是非常重要的产业,有几个问题在现在的时点,也就是说在两会开以前要思考要回答,不能再模糊地混过去了。一个是房地产对经济有什么作用。二是什么是合理房价。三是房地产长效政策到底在哪里。

房地产业应该重新评价

“三架马车”的问题我就不在继续说了,房地产的作用是非常大。二是房地产对经济的作用最近被作为主题研究,本身这是错误的计算,中国把房地产一股脑放在经济里算,实际上我觉得这个算法不对,因为查了很多国际上房地产的计算法,房地产算不动产业,在国民经济算多少,美国和日本在这个发展阶段都比中国高,美国最高是10%左右,日本也差不多,中国算法有问题,他们只算了消费,我们算了租金等等。房地产业应该重新评价,评价后不用感觉投资量大,也不用猛的打压房地产,你现在是要扩大内需,什么是最大的内需?其实就是在消费,中国人买第一套房应该是往消费上计,不应该计投资,你都算到投资上,你会自己给自己制造麻烦,造成了所谓的不平衡。

我最近注意了一下中房协的说法,后来我跟清学房地产研究中心谈一下,房地产业在投资上计一个点,在消费上也计一个点,和发达国家来讲投资并不高,应该回归到本位。应该把自主房地产把移项进入内需。

二是合理房价,这个不用预测了,哪一个预测调10%,哪一个说20%,哪一个又说涨多少,不要这么糊弄老百姓,应该发挥正能量。GDP和人均收入判断是正确的。最开始房价不要涨太快,合理房价应该和人均收入和经济增长挂钩,经济增长就是GDP。房价上涨最后遭一通炮轰以后不敢再说,合理房价就不敢再说了,好象只有降房价才是合理房价,我觉得应该回归本位。

2010年翻一番,年均增长一率7%-7.5%左右,你不能比CPI高就对了,你比CPI还高就没人做,就是亏本的买卖,我觉得是7%左右的水平。这三年宏观调控11月份的数据出来,我大概算了一下是6.5%、6.6%,现在房价和GDP、CPI和人均收入的期间,我觉得合理,换句话说每年涨5%、6%个点就可以,不然支付力不够,又形成了问题。

第二房价收入比这件事闹的更凶,怎么样房价收入比最合适,之所以认为房地产房价比现在降一倍的原因就是因为现在很多大城市是12倍,按国际上应该是6倍,广州房价下降一倍才可以达到6%,广州的房价在这几年中肯定是达不到的,所以就不要琢磨这件事。

这里可以看得出来,2010年、2011年、2012年三个年度最后一个月平均房价的涨幅就是7.2%、6.2%、6.6%,从2010年开始调控调到最后是这个数,2012年12月的数据是6.6%,我觉得挺合理,也就是说平均房价在这个涨幅数字上就合理,2009年涨到21.3%肯定是不合理。

因为时间有限,后面我就不说了,房价合理期待在GDP坐标上能够找到合理值,在房价收入比上我觉得不太可能,一下子从50%达到6%更不可能,在相当长的时间内回到6%就是合理的。

最后我想说一下,当前房地产形势支持技术性的政策出台,现在的形势是市场在温和的恢复,供需双方相对理性,适合改革政策的出台。改革方面秦主任谈多很多,我很同意他讲的恢复最慢的就是土地市场。

土地市场的三个长效政策

长效政策我认为是三个,技术性的政策,第一,地根。农村土地扭转当中同地同权同价的问题,小产权的问题提上议事日程。

第二,银根。多元化渠道促进金融市场改进,已经开始。

第三,税收。房地产试点的总结和扩容现在正在研讨。房地产乏力完善正在抓紧,实际上就是地根、银根、税收。这些都应该是长效的政策。

中国房地产将迎来趋于城市和健康发展的十年,谢谢大家!

主持人:谢谢聂教授,刚才聂教授用详细的数据和观点表述了房地产业十年之后到现在的节点,各位有问题可以举手示意。刚才教授讲到最后关于房价和收入房价比的问题谈了很多,消费者是很注意这个问题,现场的记者朋友还有业界的各位朋友,有什么需要沟通的,有请这位先生。

观众:请问聂教授,刚才贾康贾教授也提到房产税的出台可能会影响到接下来房地产价格走势,包括很多的老百姓也关心这样的问题,房地产税的出台,到底对房价和租价、售价是推高还是拉低。

聂梅生:要看房地产税出台是什么样,如果在上海和重庆模式下扩容并没有什么影响。他们并没有对所有持有居民房产超过一定的限度上全部普收,不是这样的做法,影响会是比较小的范围,现在影响比较大的就是普征,就是对持有性住宅这类的物业普征,如果是普收对持有多套的会有影响。普征一时半会还有比较多的工作要做。普征要做一个统计,去年说二套房联网,如果连这个都做不到谈何普征,又怎么知道谁超过了限度,所以要普征还有很多工作要做。

 
精彩观点

农村和城市收入分配差距很大
民生问题是最近谈的比较多,争论比较大,原因是现在收入分配差距较大,现在一直说要出台相关的政策,原来说两会之前要出台关于收入分配条件的决定,结果现在出不来,结果说两会的时候能出,现在收入分配到了令人担忧的程度。

未来十年中国至少有120亿平方米住房需求
未来十年,我国至少有120亿平方米住房需求,现在每年大概是10亿平方米左右的销售面积。未来十年如果是这么多的话,相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上,无论是销售额还是销售量,大家看横轴都和城镇化率有关系。

城镇化需要进行户籍制度改革
如果这个改革不解决城镇化做不了,就是户籍制度改革,努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。如果没有户籍改革农民人口进不来城市享受不了待遇,城镇化是伪命题。我这里查了农业部、国土资源部的相关信息,目前在做的研究是是否要大幅度提高征地补偿。

合理房价应该和人均收入挂钩
房价不用预测了,哪一个预测调10%,哪一个又说涨多少,不要这么糊弄老百姓,应该发挥正能量。最开始房价不要涨太快,合理房价应该和人均收入和经济增长挂钩,经济增长就是GDP。房价上涨最后遭一通炮轰以后不敢再说,合理房价就不敢再说了,好象只有降房价才是合理房价,我觉得应该回归本位。

 

地产领袖高峰论坛:变革中的房地产 房企如何领先下半场

主持人:我们请聂教授稍事休息,看台上的台子已经摆好,接下来是现场高峰论坛环节,我们要请到业界各位大佬,还有相关行业的领导专家学者一同再次走上舞台探讨一下,我们走过房地产黄金十年,在下一个十年乃至更长的时间会遇到什么问题,遇到问题应该怎么样看,怎么样从局部到全面,怎么样从全面看到更广阔的未来,这些东西有哪些东西用之前的历史数据看到今后业内发展的趋势,另外对未来的趋势会有怎样的指导,接下来现场论坛即将展开。

高峰论坛的主题是“变革中的房地产,房企如何领先下半场”我们要请出四位对话嘉宾,掌声有请:

全国工商联房地产商会名誉会长              聂梅生

中国房地产研究学会副会长              顾云昌

广东省地产商会主席、富力地产集团董事长    李思廉

招商局地产控股股份有限公司副总经理        胡建新

有请四位。

前面几位学者给我们从宏观、微观,带着放大镜和望远镜带来了各自观点。今天请来的四位嘉宾,有两位是业内人士,有两位是研究这个领域技术多年的沉淀。今天探讨的主题是变革中的房地产房企如何领先下半场,顾名思义前十年是领先,下半场要怎么办。

网上有一个段子很流行,莫言先生最近获得诺贝尔文学奖写了一段漫谈,写的是“贫、富与欲望”,我们要用文学的方式告诉老百姓很多常识和很多应该记住的话,第一局是针对房地产,我们要用文学告诉老百姓房子是用来住的,如果盖好的房子不是用来住的不叫房子。当然这也表现了我们文学家诺贝尔文学奖得主作为一个爱讲故事的人,他也讲到对住房问题深度的关注,他把这个问题放在贫富与欲望帖子的第一句,房子是用来住的没错,房子还有一个功能是投资的,这是我们现在应该认识到的一个问题,到底怎么样来看待,作为业内人士,从事相关研究人士怎么样看待这个问题。

现在请到一共四位嘉宾,有两位已经做过主题演讲和发言,聂教授和李思廉先生,刚才顾云昌先生和胡建新先生还没有说话,我们想听听你们二位对今天这样的主题,你们用最简短的话表述如何领先下半场。

顾云昌:房子当然是住的,但是怎么住,是自己住还是买来给别人住,不住就浪费了,投资也是住,如果没人住,投资也没价值,这要看你怎么看待这个问题。住宅产品过去是作为福利,经过漫长的时间我们认识到它是商品,它既有居住的价值,又有投资的价值。如果不承认有投资价值等于是不承认事实,问题是把投资放在什么样的位置上。现在国家提出遏制投资投机性需求,我认为这是没有办法才这么说的。我个人认为,正确的表述应该说遏制投机性需求,支持投资性需求。投资需求不应该遏制,为什么现在被遏制呢?因为我们搞不清楚什么是投机什么是投资,所以都被遏制了。

其实应该分的很清楚,香港的政策很清楚,你买房子半年以内就要卖掉,印花税要交的高,半年到一年低一点,两年以后就很少了,看你是投机炒作,还是投资以后提供社会供应的。大家都说现在提倡住有所居人人有房住,而不是人人有房产,总有些人没有房子,没有房产,他要租,租的房子除了保障房,还有市场租赁房,肯定有人买房出租,这不是坏事,是好事,现在政策出台很着急,赶快遏制,现在到目前为止投机、投资一起遏制,如果未来政策调控更加精确化,更加准确化,应该把投机和投资需求分开。另外中央也提出增加居民财产性收入,分界线也是一种居民财产收入。

刚才你提到下半场我谈一下,我不太同意下半场,我在去年提出中国房地产市场过去了黄金时代,现在正进入白银时代,下半场会更加科学一点,这说明我们时代还是好时代,比黄金差一点,发展速度、利润回报可能不如黄金时代,但是依然是很值钱的时代。

主持人:顾先生选择了投资和投机的问题,显然被莫言的话激活了。胡总您好,您作为业内人士,最近到业内年初,刚才说到业内是回暖,您作为企业的领军人物你刚才温度了吗?

胡建新:今天会场有一个很特别的地方需要表扬一下,探照灯用的是LED灯,感受到温暖但是并不能火辣辣的感觉,这跟形势的发展一样很温和。招商地产也在这方面做了很长时间的努力,特别是聂会长是这方面领军人物。招商地产如何看待沙龙的这个主题,我觉得两个字“应变”,如何应变呢?我们新十年战略是在2011年提出的,当时提出来我们要想先进企业学习,所以我们提了一个口号叫做“千亿销售目标和百亿利润”的奋斗目标,相对应我们企业文化也做了升级版3.0版企业文化体系,把我们企业使命正式定为“塑造绿色家园,推动社会进步”,在战略目标和绿色策略下,2011年我们全国销售总额排名17名,2012年半年业绩到了16名,就是提升了一位,2012年底最新的排名比较荣幸的已经和融创并列第12名,我们定向的战略初步取得了成效。我们在广州有两个大盘,一个是金山谷一个是清学科技园,这两个更符合企业转型的思路,两个项目都有产业园,一个是针对科技型企业,一个是针对创业和创新、创意产业,这两个都有园区,希望我们在推动社会进步方面,在产业转型方面能够做一些工作,谢谢大家!

主持人:刚才胡总讲到他们关健词“转型、创新”是他们最为核心的资源。李先生,富力十年以来在广州以及全国的发展是有目共睹的,现在富力布局是全国,而且富力足球做的也很棒,这是发展商特别有高瞻远瞩的眼光,我们看到富力足球一路披荆斩棘,这方面的投入回报可能比广告投入更明显一点。富力作为这么大的企业,今后十年为了领跑,未来富力在商业地产方面会有什么动作呢?

李思廉:商业地产应该比住宅地产难度大一点,企业投放在商业地产里的人、财、物都要多一些,按照中国目前资金的分配,暂时企业不能够全部以商业地产为主,还要卖一些(住宅),因为中国资金成本目前不便宜,第二不够长,银行正常贷款一般只有3-5年,3-5年刚好是这个(商业地产)项目用款的高峰期,如果一个企业做太多商业地产的时候,你必须要判断你的资金来源。

第二,过去一两年我们看到很多的城市大力发展综合体,我们也在不同场合听到专家发出一些警告,其实全世界没有一个城市可以承受那么多的综合体,在座的行家也好,政府也好,都要关注一下。超大型的品牌商业地产不可能这边开一家,对面又开一家。有一些城市我们听说商场已经盖好,或者包括已经在建都超过1000万平方米,这些是不现实的。政府目前宏观调控语调会不会改变的,微调是有可能的,行业在正常情况下不会死,所以都在找平衡点,我们企业希望政府有一些差别化的政策,可以让企业更健康的发展。

主持人:确实感觉到一个企业能够稳固发展跟他的领军人有非常大的关系,很多产业在仰望星空的同时脚踩大地才不会有腾空的感觉。刚才聂教授刚才谈到一些对房地产的看法和提法,到目前为止一些专家学者持比较乐观的态度,您对后市的发展有怎样的表述。

聂梅生:目前房地产比较稳定,前期调控政策释放有一个滞后期,滞后期过了以后是怎么样的?房地产调控、政策滞后后是怎样的情况?现在房地产是稳定的情况,现在房地产涨幅也不大,各个房地产加到一起是6.5%的涨幅,从购房者和开发商都偏向于理性,没有大量的抢地和涨价,购房者也没有炒房冲动,是偏向于理性。这样的局面是来之不易,我觉得应该继续保持,稳定到明年。

主持人:说到回暖,我想各位业内精英可以看到数据成交量成交面积包括房价也在微微上扬,大家心里舒服了,或者是欣慰了,一年到头来可以看到这个产业增长了这是好事,但是消费者老百姓心里石头更沉了,本来想买房子,价格今年控制一年多稳中有降,但是现在微微上涨,我是买还是不买呢?这成了一个轮回,消费者对房价也是非常的敏感。房价升与涨对行业健康发展意味着什么,是否房价涨了真的对行业发展有利,是否房价降了就真的对消费者有利了呢?对这个事李先生您怎么看,您作为一家大型房地产企业的老板,您对这个问题怎么看。

李思廉:如果价格平稳上涨,应该对政府、对我们这个行业、对老百姓是三赢了,房价波动太厉害或者是比较大的下跌对行业是有影响的,我还是希望是平稳发展。

主持人:其实我也看到一种观点,有专家甚至表示说目前微微上扬是对消费者购买商品房消费信心的打压,这个问题顾先生您怎么看?

顾云昌:我们每次开会都讨论房价的问题,尽管我个人希望把房价问题尽可能淡化,特别是平均房价要淡化。但是这个问题始终困扰着我,如何看待房价的问题,高还是低,其实有几点问题是很清楚。房价的高低是以收入比较来产生的。过去几年房价高了是因为我们房价涨幅高于收入的涨幅所以房价高了。比较理想的状态是收入涨,房价也涨,但是房价的涨幅要低于收入的涨幅,使房价收入比越来越合理,恐怕这是一种合理的状态。

目前大家普遍认为中国房价高了,特别是大城市的房价已经是太高了,这时候我们如何使房价合理回归,这个问题从上到下,是大家讨论当中思想是比较混乱的。我们看到房地产市场的情况,我现在做简单的分析。2012年房地产市场是在稳增长宏观经济政策,甚至是控制房价预期情况下发生,这两者之间有矛盾,稳增长的政策导向和使房价下降、控制房价的政策不可能是一致的。而实际上房价的情况,大家可以看到今年的情况,销售量下降,房价下降;或者说房价下降,销售量下降;销售量下降,投资下降;投资下降,财政收入下降;往往是房价下降导致了经济的下滑,但经济要上升致使这两者之间有不可调和的矛盾。2010年房地产率先软着陆了,对中国经济的软着陆创造了条件,应该说中国的经济现在也在软着落。实际上我们从最后的结果看看,年度销售额、销售面积是微微上升,而房价也是微微上升。房价和销售额、销售量是同方向的发展,所以说,最后在这方面得到了统一。

讲房价问题要和市场联系在一起,如何判断市场健康发展,如果房价一味下降意味着市场下滑、经济下滑,房地产在国民经济占比权重太多,但是房价上升又使得对房地产是反感越来越强。中国房地产市场现在处在相对平稳的阶段,在相对平稳的阶段中我们希望这个势头保持下去,这是一个前提。

在相对平稳的前提下,我们发现房地产市场出现两个反差。第一个反差是一线城市和三、四线城市的反差,而且这个反差很强烈,今天在座的广州的开发商和北京、上海开发商明显感觉市场热切的时候,我们没有看到有一些中小城市的开发商在拼命的呼吁赶快放开政策,否则我们死掉了,因为供应量很大,需求不足,消化的时间很长。一、二线城市总体来说热的快,供求关系房价开始涨,但是三、四线城市面临着消化困难的问题,这个方差已经表现出来的。

第二个反差是房屋市场和土地市场的反差。从2012年看来,房屋销售额和销售面积都有温和的上升,但是土地市场销售面积和土地销售额同比有两位数的下降,这说明土地市场在触底还没有开始往上走,还在负增长。媒体报道的地王是局部的,少数大城市出现,不要以此就认为全国的土地市场统统热起来,这样的判断就会对房地产市场有误解,政府调控政策可能也会出问题。目前的态势对政府下一步调控出了很大的难题。楼市的情况总体平稳,但是大城市情况和小城市不一样,贵阳是二线城市,贵阳楼市价格上不去,供应量大,和广州、北京不一样,对二线城市就不能用同样的政策调控楼市,如果用同样政策去调控就会出现问题,所以要更加注重差别化调控。包括信贷政策、税收等等政策。

如果部分的地王出台就认为土地火热的不得了,又采取了措施,又会出现了问题。2012年土地供应是不足的,2012年土地供应计划没有完成会导致2013年楼市当中有波动。应该让政府层面把握好准确的信息,你要做一些准确的判断。总体起稳两个反差值得重视,对于开发商而言很清楚,你在什么地方买地,你买产能过剩的土地,未来消化很低的土地,你可能找死去了。北京的海淀块肯定有人抢,但是抢高了地价又会成为问题,这些问题都是开发商在下一年运营中高度关注的问题。

主持人:其实就是中国人对房子执着的追求,导致中国房地产市场成为热中之热。

观众:我是广东房产频道的记者,我想问一下胡总,2012年广州楼市持续成交1000多万方,我想问2013年广州市场的量和价是怎样的走势,特别是2013年一季度能否延续2012年尾的翘尾行情。另外你说招商地产目标是过千万的销售百亿的利润,今年已经有三个房产销售过千亿,这样广州楼市的升值空间是怎样,然后对于广州能否追赶深圳、上海的楼市,以及房企竞争的格局是怎样的。

胡建新:感谢记者的提问,实际上这个问题权威的回答李先生比我更发言权。一线城市主要有北京、上海、广州、深圳。我个人认为广州的发展是最健康的,广州的房地产发展相比其他三个城市来讲是最健康的,我们四个城市都有项目,深圳是我们的根据地,所以在深圳我们的销售额是最大的,北京、上海我们也做了很多年,从数据也好,从感觉也好广州是最稳健的。广州还有第二个特点土地供应和房屋的供应量相比于销售量在全国各大城市比例也是最好的,就是不会超量供应,供求关系非常合理。所以在研究机构评价里,广州可以排在第一,包括北、上、广、深以及其他的城市在内都可以下这样的结论。招商地产对这个市场是最有信心的,我们希望在这边加快发展。在这里有做一个小广告,在座的也好,或者说其他的朋友也好,有一些土地信息可以推荐的欢迎大家给我们推荐。我们加大在广州的投资,谢谢大家!

主持人:李先生对刚才这位记者的提问您有什么补充的话。

李思廉:我个人对2013年是比较乐观,主要是两方面。一是从去年底开始我发现几个主要城市包括卖地的时候,几乎大部分的对手都出来,大部分的公司买地都不吭声,买地是本业的行为,你可以不告诉大家的,我们看见几个巨头万科、保利、中海都买了不少的土地。

二是,从去年底到现在特别是进到一月份,大家可以看见几个主要的金融市场,包括美国、香港当然也包括中国市场,资金比较充裕,有一个可能是大家没有特别的留意,就是所谓的债券市场,债券市场收益率不停的下降,我们这个行业在过去5-6天也有碧桂园和世贸都成功在香港发行了,这比起高峰大概下降了300点这是非常的厉害。还有一个在过去中国比较流行的信号产品,也从高峰企业16%-18%的概念,现在是10%左右,这代表资金是非常的充裕,在目前情况下我们看不到房价大跌的可能性。在座有一些行家和记者朋友,我觉得很奇怪,我们每年都会有一些专家说房价预计下降30%-50%,我不认识他们,有一些只是碰面见到,不过我觉得他们很不负责任,因为他们没有真正在这个行业里有感受,谢谢。

观众:刚才三位专家都不约而同提到城镇化的问题,而我们注意到富力和招商一直是饶着一二线城市转,在新城镇化大潮中富力和招商两位老大在这里有什么考虑。

胡建新:这个话题很热,实际上前十年红利里在某种程度上讲,城镇化就是最大的红利,下一个十年依然是这样,刚才专家的结论大家都很清楚。招商地产是一个稳健的公司,我们不熟的地方都不太敢去,这是百年老店稳健的做法,2012年刚好是我们集团140周年,所以是百年老店的做法。我们应变的战略里基本上还是深耕一、二线城市,然后看三、四线的机会,我们还是会在三、四线(布局),比如说贵州,以及珠三角一些镇,像南沙的狮山镇、顺德的乐从镇我们也去了,只要有研究合适的机会我们就会进入。我们2012年土地的投资严重花不出去,就是买不到地,因为我们不敢举地王,所以就拿不到地。

李思廉:我也非常赞成刚才说的话,现在在三、四线城市目前很多都进入供应比较大,需求量比较少时间,可能有一个过渡期。每一间公司都有不同的策略,我们的方法也是比较简单,比方说我们会用人口来定。暂时少于300万人口的城市就先不去,这是我们的方法。

主持人:谢谢!有请这位小姐。

观众:我来自网易财经,我很关心今年的房价,去年年底的时候任志强说今年3月份房价会爆涨,3月份马上就到了,四位前辈分别聊聊目前楼市环境已经促成暴涨的因素,还有2013年房价是怎样涨的,涨幅是多少,谢谢!

聂梅生:房价2013年不可能大涨,为什么呢?有两个原因。第一个要保持来之不易的结果。这一轮房价调控的主管是下一届的总理,我就不觉得不可能前功尽弃。不可能2013年换了新政府就把前一轮政策放开,怎么样都不会的。从中央经济会议和十八大之后不断放出的信号是加强房地产调控,只要一动一涨一定会有更大的动作。

观众:我是南方都市报的记者,我在这里想问微观一点的小问题,最近不知道大家有没有关注新闻,房叔、房妹、房婶出现很多,我想问富力地产的李先生和胡先生问这样一个问题,比如说广州番禺发生了一个房叔事件,一个城管的负责人有22套房子,这个事情报道出来之后媒体和观众的关注度是非常高,刚才我也留意到刚才大家讲投资和投机的关系,其实他囤那么多的房子,或者说观众对这个事情关注度这么高,到底是否能说这个事情和目前所说的房地产泡沫的问题。还有房地产是一种投机的行为,这样的问题相关度有多大,你们是怎样看这个问题的。公众为何对这个问题关注度如此高。第二个问题,如果让你们给政府提意见,怎么样杜绝或者是防止类似的事情发生,你们将会提什么样的意见和建议。

李思廉:无论是政府官员还是谁,只要能解释他的钱,在没有限购之前买多少套房子都是正常,可能他很厉害从九几年就买房子,他不怕做房奴,他所有钱能解释的清楚,没犯法就行。现在有限购估计就不存在这种情况了。刚才有一位女记者提到房奴的问题,只是媒体把形容词讲的恐怖了一点,认真想想,房奴是过去赚钱最多的人,你不做房奴就不可能赚钱,你拿钱买股票可能套的死死,房子是可以住的。我用自己20几年的人生经验,也告诉很多人,在有能力的时候要买房子,你要相信政府,但是你也要相信经济的力量。

过去几十年唯一能够对抗通货膨胀而又让你体现财富就是房子,世界上没有任何一种产品可以让政府和银行这么关注,买卖的时候又这么严格,这代表这个东西是珍贵的,这是给大家参考一下自己生活人生的经验,谢谢大家!

主持人:讲的很实在,你可以同意也可以保留观点,因为时间有限还有最后一个互动问题的机会。

观众:大家好我是广州置业房地产开发公司的,最近我听到很多经济学家分析最近会有经济危机,最近这几年是否会出现房产泡沫,可不可能预防这种情况的发生。

聂梅生:这种危机是否会发生,如果我们不改变现在金融政策是不可避免的,为什么不可避免呢?因为有两件事情。一是全世界金融危机,金融方面的特征是一样的,一个是我们货币发行量,M2超高,高过了美国,美国发生了华尔街金融风暴,发生了货币宽松,现在QE3还在宽松下去,救市发的货币量远远没有我们2009年、2010年发行的那么大,造成我们货币发行量高过美国、日本,我们经济总量排在第二,美国排第一,我们只是他们的40%,但是我们发的票比他们高,这是潜在的问题。

第二个问题是地方债务平台,4万亿的投资拉动以后,10万亿出台,这造成了很多地方政府财政是很紧张,你们可能都会体会到,到年底的时候各个开发商都要交税。在这种情况下,我们只注意到美国政府的资不抵债,其实中国资不抵债的问题更严重,只是没算。如果这两个事情不平衡过来,可以说中国金融危机不可避免,如果能够平衡过来我觉得就能够稳定。

主持人:由于时间有限,今天高峰论坛互动就到此结束,再次感谢四位。

其实很多的故事正在延续,我们知道在中国房地产业当中,我们会看到很多变化过程中会看到一些不同观点的表述,正是因为有不同的观点我们才能进行碰撞。有力的情况和主动的恢复存在于再坚持一下的努力中,也许这种坚持和努力使到我们能够有更多的聪明才智让房地产发展的更为健康,所以说,历史是没有为我们准备好未来,但是却为未来准备好我们自己,每个人会用我们掌握的科学知识,掌握的道理,研究探讨我们所面临一切的难题。只要我们有足够的信心,一切的难题都会迎刃而解,当然包括中国房地产市场。

再一次感谢各位的光临,谢谢大家!

业内人士看好2013年楼市

由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店盛大举行。在本次峰会的论 坛环节“变革中的房地产,房企如何领先下半场”上,与会代表均对明年的楼市表示了不同程度的乐观。 [论坛全文实录]

顾云昌:房地产进入白银时代 依然是值钱的时代
顾云昌:房地产进入白银时代 依然是值钱的时代
  在本次峰会的论坛环节“变革中的房地产,房企如何领先下半场”上,中国房地产学会研究学会副会长顾云昌表示不太同意下半场,他认为中国房地产市场过去了黄金时代,现在正进入白银时代,下半场会更加科学一点,这说明目前的楼市还是好时代,比黄金差一点,发展速度、利润回报可能不如黄金时代,但是依然是很值钱的时代。他同时认为,房价的高低是以收入比较来产生的。过去几年房价高了是因为我们房价涨幅高于收入的涨幅所以房价高了。比较理想的状态是收入涨,房价也涨,但是房价的涨幅要低于收入的涨幅,使房价收入比越来越合理,这是一种合理的状态。[详细]
胡建新:一线城市中广州房地产市场最健康
胡建新:一线城市中广州房地产市场最健康
  招商局地产控股股份有限公司副总经理胡建新认为,一线城市中广州的房地产发展相比其他三个城市来讲是最健康的,“一线城市主要有北京、上海、广州、深圳。我个人认为广州的发展是最健康的,广州的房地产发展相比其他三个城市来讲是最健康的,招商地产对广州这个市场是最有信心的,我们希望在这边加快发展。”[详细]
李思廉:对2013年房地产市场表示乐观
李思廉:对2013年房地产市场表示乐观
  广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉表示对2013年比较乐观,主要是两方面。一是几个主要城市包括卖地的时候,几乎大部分的对手都出来。二是行业资金充裕。他同时表示,如果价格平稳上涨,应该对政府、对房地产这个行业、对老百姓是三赢了,房价波动太厉害或者是比较大的下跌对行业是有影响的,因此他还是希望楼市平稳发展。[详细]
聂梅生:目前楼市保持稳定 2013房价难大涨
聂梅生:目前楼市保持稳定 2013房价难大涨
  全联房地产商会名誉会长聂梅生认为,现在房地产涨幅也不大,各个房地产加到一起是6.5%的涨幅,从购房者和开发商都偏向于理性,没有大量的抢地和涨价,购房者也没有炒房冲动,是偏向于理性。她同时认为有两个原因令房价不会大涨,“第一个要保持来之不易的结果。这一轮房价调控的主管是下一届的总理,我就不觉得不可能前功尽弃。第二个是地方债务平台,4万亿的投资拉动以后,10万亿出台,这造成了很多地方政府财政是很紧张。”[详细]
 

2012年度中国地产冠军榜 集团销售五强

中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉


保利房地产(集团)股份有限公司


广州富力地产股份有限公司



 

万科企业股份有限公司



雅居乐地产控股有限公司


越秀地产股份有限公司
 

2012年度中国地产冠军榜 十大畅销名盘及年度销售冠军

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保利西海岸(冠军)

富力金港城

雅居乐剑桥郡

雅居乐锦城

保利东江首府

保利天悦

碧桂园凤凰城

锦绣半岛

翡翠绿洲

南沙滨海花园
 

2012年度中国地产冠军榜 十大美誉品牌

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恒大地产


 

敏捷集团


 

新世界中国地产


 

广东珠江投资股份有限公司


碧桂园集团

星河湾


 

广州尚东地产集团有限公司


香江集团

佳兆业集团控股有限公司

时代地产
 

2012年度中国家居冠军榜 工程商最喜爱的家居建材品牌

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安信地板

大自然地板

TOTO卫浴

法恩莎卫浴

安华卫浴

东鹏洁具

蒙娜丽莎瓷砖

东鹏瓷砖

雅兰床垫

立邦漆

万和电气
 

中国房地产2013新年峰会现场图片

 

地产家居冠军榜颁奖典礼精彩图片

 

精彩视频


网易房产宣传片2013

网易房产品牌房企旗舰店
 

网易房产品牌地产电商旗舰店

网易房产将通过建立品牌地产电商旗舰店使品牌地产商拥有网上销售基地,进而实现品牌与项目联展多渠道传播。

 

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主流媒体报道2013中国房地产新年峰会

中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 展望后市:开发商“乐观” 专家“谨慎”
在8日网易房产等联合举办的“2013中国房地产新年峰会”上,富力地产集团董事长李思廉表示,2012年年底以来,国际主要金融市场的资金非常充裕,对2013年的房地产市场比较乐观,看不到房价大跌的可能性。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 今年房价不大涨但也下不来
8日,在广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”上,住建部政策研究中心主任秦虹提醒,“对楼市需求量增长快的地方,调控尤其要严格”。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 聂梅生:并非只有降价才是合理楼价
1月8日,在广东省地产商会、网易房产等联合主办的“2013中国房地产新年峰会”上,全联房地产商会名誉会长聂梅生对“合理房价就要降价”的观点进行了批判。她认为,合理房价应该和人均收入、经济增长挂钩。[详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 贾康:今年房产税扩大试点可能性大增
1月8日,在广东省地产商会、网易房产等联合主办的“2013中国房地产新年峰会”上,专家和行业人士表示,调控两年,房价的涨幅已经趋于合理,新的一年里房产税扩大试点可能性大增。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 2013年楼市回暖会延续房价难大涨
在1月8日举行的2013中国房地产新年峰会上,全国工商联房地产商会会长聂梅生称:“房价2013年不可能大涨”。而富力地产董事长李思廉坦言,房价波动太厉害对谁都没好处,开发商还是希望平稳发展,“我对2013年楼市还是比较乐观的”。[详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 李思廉:我看不到房价大跌的可能性
近日,由广东省地产商会、网易房产、中山大学房地产EMBA同学会联合主办的“2013中国房地产新年峰会”在广州星河湾大酒店举行。富力地产董事长李思廉透露富力地产今年或计划在资本市场发债集资。[详细]
 

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