李思廉:三年内看不到房价大跌的可能性

李思廉称几乎看不到任何的可能性,即房价会大跌。

聂梅生:中国房地产不会崩盘 部分城市有泡沫

聂梅生认为,中国房地产不存在崩盘问题。

刘洪玉:稳定一线楼市是关键 实行差异化政策

刘洪玉指出,要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理。

李晓江:县级城市应该成为新型城镇化重点

李晓江认为,大量二三线城市未必有很多外来人口的进入,但县城县域进入人口很多。

论坛实录:变革与应对 如何再造楼市黄金十年

聂梅生等多位嘉宾参与了主题为“如何再造房地产黄金十年”的论坛沙龙。

李黎:2013网易房产电商促成房产成交超百亿

李黎称,2013年度网易房产的业绩在2012年基础上实现了“翻番”。

  • 李思廉称几乎看不到任何的可能性,即房价会大跌。

  • 聂梅生认为,中国房地产不存在崩盘问题。

  • 刘洪玉指出,要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理。

  • 李晓江认为,大量二三线城市未必有很多外来人口的进入,但县城县域进入人口很多。

  • 聂梅生等多位嘉宾参与了主题为“如何再造房地产黄金十年”的论坛沙龙。

  • 李黎称,2013年度网易房产的业绩在2012年基础上实现了“翻番”。

 

2014中国房地产新年峰会 动态新闻

综述:北上广深房价比肩香港纽约不奇怪

对于未来,广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉依然坚定看好。聂梅生甚至表示如果按市场来决定,北上广深房价比肩香港、纽约等地也不奇怪。

聂梅生:中国房地产不会崩盘 部分城市有泡沫

部分城市已经形成泡沫,而且开始破裂,但没有形成全局性的问题,中国房地产不存在崩盘问题。
房地产新年峰会
    本次第四届中国房地产新年峰会由广东省地产商会、网易房产联合主办,这将是中国房地产界2014新年伊始的第一场最高规格的思想盛宴。
时间 2014年1月9日
地点 广州·香格里拉酒店
指导单位

广东省住建厅

主办单位 网易房产
广东省地产商会
 

2014年中国房地产新年峰会独家专访

 

论坛沙龙:变革与创新——如何再造房地产"黄金十年"

1月9日下午,广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上,多位嘉宾参与了主题为“变革与应对:如何再造房地产黄金十年”的论坛沙龙。

主持俎江涛:感谢聂会长非常精彩的演讲。

相信从聂会长的精彩解读中,在座各位对房地产行业的未来路径有了更明晰的想法,对房地产调控也有了更深入的思考。

站在“新十年”的新高度和新视角,面对的国内外新环境,我们的房地产从业人员和房地产企业,如何变革与创新,如何再造房地产的"黄金十年"?

今天我们非常荣幸能邀请到房地产行业的重量级人物和我们一起探讨《变革与创新--如何再造房地产“黄金十年”》这个话题。

我们的对话嘉宾是:

全国工商联房地产商会创会会长聂梅生

中国城市规划设计研究院院长李晓江

清华大学房地产研究所所长刘洪玉

富力地产集团董事长李思廉

尚东地产董事长  郭泽伟

有请上台!刚才我们听了两位的演讲,大家感到时间非常短,我们的东西还有很多,今天来之前我们也观察到很多数据,也看到一些很深的地产新闻,说到每个人的需求,宏观的数据,方向的发展,包括具体消费者的需求。很多人考虑我现在买房,不买房,这是非常正常,现实的问题,买了会怎样,不买会怎样,我自己2013年有一个收获买房了,因为是被限购,所以买是不限购的房子,但一买看一个新闻就有一点打鼓了,买一个公寓,公寓可以做写字楼,公寓出租,回报6个点,但我看到物业的升值,不久又出来一个地产股雪崩,房价可以涨多长时间?还有评论说2014年房价还会继续涨价吗?我们也看到香港房价处于下跌的状态;新华说楼市调控才能接地气。

看那么多的信息,那么多新闻,所以我们也想听听各位的分析,2014年房地产发展方向这是什么走势,之前说过房地产业是一个黄金十年,或者暴利十年,白银十年,几位你们认为过往的十年是怎样的十年?李先生请你谈谈。

李思廉:过去十年从2003年到2013年,今年是2014年,确实是房地产的辉煌的十年,究竟是黄金、白金、白银,大家看法都不一致,我个人相信它就算不是白金也是黄金,包括我们房地产的经营者,包括政府,或者我们今天的学者,老百姓究竟如何看未来十年应该更重要,我个人是比较看好。

2013年特别是下半年发生的在土地市场的竞争那么激烈,几乎我们看不到一个合理时间,合理时间我假定它是三年吧,几乎看不到任何的可能性,即房价会大跌,最重要这些土地绝大部分的比例都到了一些有品牌,有实力发展商,然后他们再建造,生产,卖出来的时候,配合着现在市场资金动向,配合中国发展,我找不到任何理由它会下跌。

至于有没有可能大涨,看不出,会长刚才在一些图表上,一些房价涨5、6倍,经过那么长的时间,会不会涨5、6倍,我们找不到感觉的,我们以前大概十年前发展,罗冲围的地段,公司研讨可行性是多少?自己内部做四千五百,自己在行业也不停做,卖的时候从6、7千一口气到两万,我们在行业都掌握不了。

主持俎江涛:意识不到价格那么高。

李思廉:大家看得上眼的,在广州的房子很多起码都是2、3万的概念,究竟有没有能力涨5倍,我们说不清,像香港一流的城市发生类似的情况,但究竟会不会重复,有没有另外的契机带给我们在座的同僚,记者朋友也好,投资者也好这是很有趣的事情。

主持俎江涛:谢谢,但很多人还是关心阶段性的房价如何涨,李先生,您如何看待未来的十年?

李晓江:我是城市规划方面的专业人员,房地产我是业余,你问我房价如何走,我觉得这是一个考验,会长是老领导,讲得很好,她讲这些因素都是非常根本性的元素,刘教授也讲两个体系,住房保障体系和供应体系,我想说这背后我们是在研究我们的需求,买房就是投资需求,还有就是自主需求,投资需求需要有人住才有价格。

中国房地产的价格的上升或者下降,有一个因素就是供求关系,在供求关系里面,我们现在看到中国30年改革开放经历了30年的人口快速向城市聚集。最近有两个会,一个就是城镇化工作会议一个经济工作会议,最近也开一个会也提出一些要求,城镇化进入非常重要的转折时期,目前正在经历,国家第一次开城镇化的工作会议,提出新型城镇化大家都说新型城镇化和原来提的城镇化到底差别在哪里?能否用一句简单的话概括,就是前30年的城镇化,人们动机为了找到一份动作或者收入养家糊口。新型城镇化的关键在于人们进入城市不仅养家糊口,而且找一个地方安置家庭,这是城镇化,所谓新型不新型的根本。

从找一份工作,找一张床,转向找一个可以安家的地方,这就是需要买房,或者需要获得政府的廉租房或者需要获得政府的保障房,或者市场上购买房屋。从这一点来讲我相信在中国城镇化过程当中房地产的整体的需求,不会下降,甚至还会进一步扩大,就是中央期待,进入城市的1.8亿的农民工要让他们变成居民,变成居民最基本第一要有就业,第二要有社会保障,第三要有住房,第四要有工作服务。

实际上住房是非常重要,所以我想从这个总趋势来判断,从需求的角度来看,这不是在一个需求下降的趋势,我想能否做这样一个宏观的判断。

但是我们也注意到第二点,在研究城镇化的过程当中,我们发现中国农民进入城市的结构在改变,我们很明显观察到过去三年当中,我们所有一线大城市人口增长在明显的放大,北上广深都是如此,甚至一些省会城市,甚至一些地级市,人口的增长越来越快,我们最近做四个城市的城镇化的规划研究,增长最快就是县级城市,这一块的买房比例越来越高,我们要看趋势,还要看地区,所以各位地产商们要关注三线,四线甚至县城,这个广大天地实际上需求很大,而且房地产泡沫我向性会更少,可能更加理性一点,更加冷静。

所以我想,我只能从宏观的角度,没有办法直接回答问题,但我想这个问题的背后是人的流动、变迁根据最近的研究的趋势,特点。

主持俎江涛:从规划的角度讲更加注重三四线。

刚才您说到中国的房地产的发展未来是一个漫长的过程,将来的发展的道路还很漫长,您给了数据,方向性的指引。有一种方向91年房地产市场开放之后,北京房价三百块钱,2003年左右十年之后达到三千,四千,表面数据涨十倍,2013年涨到三万,四万,又是十倍,10×10=100倍,我觉得是不是忽悠的,没有算通货膨胀,如果算了,20年前买一袋白面也就是15块钱,现在只能买3斤左右,这加减乘除就可以得出结论,但扣除通货膨胀,房价的增幅还是让人咬牙切齿,有人说珠江新城的房价可能会出现几十万,北上广深的房价会达到香港那样20、30万的水平吗?

聂梅生:先说说未来房价一些看法,我觉得这十年刚才主持人说20年,刚才李董事长也说这个事,确实飞速发展,一句话飞快发展,另外也积累很多问题,并不是20年发展过程当中全部都是健康的,一路走过来,因为受太多各方面的因素,中国从没有房地产市场到有房地产市场,没有保障房体制,到有保障房体制,这中间波动太多,大家都经历过这个过程,在这里积累很多不良因素,这也要看到。

未来,在这一届政府改革下,我认为20年来积累的问题应该在未来几年逐步解决,挤出去,如果不解决就崩盘了,一定要积出这些问题,消除不良因素,现在改革都是消除不良因素,未来改革过程当中就是消除不良因素的过程中,这个过程中房价不会像原来那样的轨迹继续做,今年就不是原来的轨迹,今年跟原来有很大的差别,去年压很厉害,不许这样那样,所以未来是一个调整,积出不良因素,房价有变动,但不能一概而论,可能北上广深一线城市是一个波动,其他又是另外一个,商业地产也不一样,未来几年我认为大概情况就是这样。

这就考验开发商的智慧,你在哪里投,怎么投,你可能还会继续很好,可能就栽了,可能某一个城市的楼盘对你影响很大,现在都有教训可以看到。

在这个之后,李先生也讲了城镇化重新布局也需要时间,这边的调整,那边布局,新的供需关系,新生力量,内需的发展起来,哪个时候房地产会走去调整期,那个时候我们在说是黄金还是白银,而不是从现在这个起点,从2014年开始就是钻石、白银,所以回答您的问题,局部城市,一线城市的房价很可能会超出意料之外,不要说香港,北京房价比纽约周边都高,曼哈顿房价是这样,他向东向西高,其他都不高,我们可以跟纽约曼哈顿相比了,原来都没有想到。

中国经济会发展,上海金融还会进入世界的先列,最前面这几位,为什么上海房价就不能跟香港、新加坡相比,这完全有可能,不奇怪,为什么我们一定要怎样,你经济是不是也要这样,现在全世界第二大经济体,第二大经济体不集中在全国各地,就是这几个城市的竞争力,这几个城市竞争力,为什么房价就一定要怎样,如果属于回归市场就是这样情况,未来五年可能会出现意想不到的情况,可能在一个城市当中某一个地段很分化,我认为北京房价不怎样,但市中心可能就是十万,真的就是十万以上,但不代表北京所有房价都可以上十万,有一些房价就已经上六万的,所以这种情况会发生,而且还会继续。

主持俎江涛:谢谢教授,一些现象的发生可能会出乎意料。

刘洪玉:这个问题讲得很好,刚才说过去十年,未来十年,我想这个问题,我觉得过去十年我们的房地产行业的发展应该是一个比较粗矿,规模主打,大家都在追求规模,大家在决策的时候,环境又非常复杂,大家不明白谁胆大决策,能否成功就靠运气,过去就粗矿,规模,胆大,运气。

未来十年我就琢磨,现在开始往这个方向转变,更多就是不是粗矿,运气,而是追求高质量的成长,不是靠胆子大,而是靠自己的智慧,不是靠运气,而是靠专业能力,实际上这个行业,因为我们很多房地产大家看到都是住房市场,住房市场是这个市场当中最简单一个市场,从开发商,从行业的角度去看,住房,这是开发销售的市场,只不过牵涉到每个人的切身利益所以大家才非常多的关注,更复杂的领域,像一些专业化的,我们叫做商业房地产的市场,收益性的房地产的市场,这是一个长期、持久需要我们去,发达国家的房地产市场是以这种为主,所以这个过程当中我觉得我们可能就要,更多是靠我们的智慧,我们的专业的能力做。

讲到住房的的价格,我们研究,房地产价格有长期趋势,短期波动,长期趋势是经济收入发展的基本面因素支撑,因为他们相互之间有关联关系,短期波动就有各种各样的因素导致出现一些短期的变化,比如说一些什么事件,政策的冲击等等。

大家目前感觉住房市场的价格比较高,我们也是从长期来看,跟当前经济社会发展水平去衡量,发现我们已经在有一部分的城市已经脱离了经济收入发展的基本面因素的支撑,跟人民收入相比,大家觉得支付能力,为什么压力大?因为没有办法支付,政府就要参与了。

房地产有金融资产的属性,这是投资性的资产,跟资本市场关联,资本上跟房地产资金收入水平要匹配,我们都可以看当前的价格以及未来价格发展的趋势,短期价格变化这是很难把握的因为有一些经济学家说,要预测明天房价涨还是跌,这些东西就很困难,因为它影响因素太多了。

主持俎江涛:谢谢教授,现在时间就是下午4:12分,大会规定到4:20分,因为有一些教授要去飞机路上,下面我们有8分钟的时间把时间留给现场朋友们,谁有问题可以向二位聂会长,刘教授互动,有问题举手。

嘉宾:  我想问一下会长,去年全国各地地王出现,统计也显示去年四线一大城市土地出让金达到4720个亿,也是创历史新高,我想问一下您对于今年您觉得还会地王频出的现象还会继续延续吗?

聂梅生:去年11、12月份土地价格突然上涨,地王频出,这是意料之外,而不是意料之内,这是刚才讲的开发商的资金链,年底的时候是比较好,特别大公司,上市公司,此次地王很多都是大企业,他们年底完成了任务,账上有钱,有钱就要考虑土地储备,还有规模,否则上市公司今后的生意怎么做?他必须要对股东有交代,他有钱,有业绩的要求。

另外我认为地方政府在年底改变的年初的关于土地的供应的办法,开始放了,这是很大的因素。比如说原来,北京原来是抢得比较紧,限房价,竞地价一些做法,保障房占多少比例,这卡得比较紧,这个时候开发商拿地也受到很多影响,突然年底的时候似乎这些因素有所变化,很多地王形成的,有保障房因素但跟原来因素不一样,这个情况下,因为政策的信号因为地方政府有所发言权,决策权,这种情况下稍微动一点开发商非常敏感,就开始了。

我觉得可能跟预期有关系,北上广深房价涨那么多,现在地价高,要考虑,一年之前的土地怎样,之后房价怎样,2013年土地这样,2014年房价怎样,因为了解很多上市公司在竞争非理性的时候,你为什么要拍,最后没有拿到,但跟我这样讲,我说你怎么算吗?你跟我说怎样拍?他说我算北京房价或者其他地方的房价,2014年会涨25%,这是某一个企业说的,内部认为房价会涨25%,所以把这25%的房价加上去,反算加价格,所以说预期,这三个因素都有,所以高价地拿到这是一个肥肉,涨40%,他25%就算低了,四千卖到两万,这样就百做,但可能算高了呢?

嘉宾:会长,您刚才分析美国房地产,未来还有5-7年的涨的机会,现在是不是比较好的时机投资美国房地产?我做金融我客户大部分都是,国内人民币转到外币投资,您说这个信息。

聂梅生:这个问题我中午吃饭的时候讨论过,现在要想想中国为什么会放宽两个?一个就是企业,一个是个人,为什么要放宽?原来非常紧,在外汇下这是非常紧,不让走,为什么现在让走?这个留给大家想想为什么这是很大的变化,让您走,这是第一个;第二让你走会不会是一个陷阱?未来像日本一样,会不会有这个问题。

这个时间点选得对不对,我认为现在美国两类房子可以买,大家从09年以后,不断研究美国房地产发展情况,上次金融危机当中被价值低估的银行房,现在还没有完全吐出来,还有,因此过去两年,如果在前两年去买现在肯定赚,哪个时候都认为美国经济下行都不敢买,都认为中国经济好得狠,这些银行房还没有完全吐完,这是价值被低估这方面可以买。

在美国你想要找大房地产开发企业,排前十,有实力的跟他们一起组合投资,因为他们要投,他撬动你的杠杆,我投5%,你投95%,这不行,你要绑定一起,他对美国周期判断比我们清楚,我们不要贸然在美国圈地,你搞不掂的,说不定多少年这块地还批不下来,所以一定要跟大企业,成熟企业绑定一起去,按他们对于美国市场估计,他们的估值是多少,综合分析。

因为这里面还有人民币实际价值跟美元的实际价值,你不要说涨几倍,你要看看含金量多少,认为美元房地产在复苏,还有5-7年的好时光,要看你投什么城市,什么物业,跟谁合作,你不要投底特律嘛。

主持俎江涛:时间关系,再一次感谢二位,再一次掌声表示感谢,现在论坛要继续。刚才郭先生,他跟大家分享一下,关于在房地产投资当中一些可以分享的经验,投资的理财的这方面的技巧或者经验,他想有一些建议给大家。

郭泽伟:谢谢在座各位,刚才两位教授,两位专家都点评了过去和现在、未来。对于投资来讲,这里面很多都是优秀投资人,特别很多发展商,在过去十年做出很大贡献,成就非常好。

如何投资这个问题很简单,也很复杂,简单是什么?资产货币,我们从当时2003年的时候M2货币18万亿,2013年的时候我们107万亿,2013年底我们已经达到126万亿的M2货币,大家可以看到温总理执政十年,我们的M2货币涨5倍,18万亿到107万亿,从货币增长来讲,十年房地产不涨五倍,你资产在2003年一万块钱,不到五万块钱,如果不这样你比M2货币增长还慢,这是一个比较。

还有现在通胀指数比较;现在中国最大的问题就是投资,投资者没有什么投资机会,很少投资机会,股市,总理03年讲2600点,现在2100点,十年回到原点,所以我们不敢投资股市,我是经营者,我股市投资基本上也是失败的,包括李先生的股票我也做了过山车,都不敢投了。不是说股市不能投,而是国内的股市,A股,港股相对有一点有市可寻,国内股市看不懂。

信息,在全世界的信息披露,国内的信息披露从股市的操纵比,披露还是很及时,查找资料很方便,但真实性怎样,不知道,大家好好考虑,基于这些原因,投资机会很少,唯一在那么多年可以看到我们增长的就是土地、房子,土地、房子在一起就是房地产,这是一个。

还有一个大家知道,现在赚钱就是卖房子,卖公司,卖人,卖公司就是上市,包装好上市,卖房子就是住宅,大家都赚钱了,还有就是人力输出。

资金成本,劳动力的成本在十年里面也是比较大的增长,可以看到我们的金融里面,在我们的房地产的高管里面,2003年的时候我相信一年年薪十万块钱就可以了,但现在没有两三百万都不行,所以很多上市公司的高管都是千万,几千万,甚至还有很多的福利。

从这里面可以看到我们如此大的资产升幅,四万亿下去,在09年-2013年如此大的涨幅,是什么东西可以跟上呢?刚才讲了我们一个金融一个就是房地产,只有这两个可以跟上我们的投资领域,跟我们这个市场是对接的。

主持俎江涛:谢谢郭董事长,谢谢现场的分析,大家都讲了很多大势,今天再一次感谢几位嘉宾的现场跟分享关于在未来的十年他们有关楼市发展的看法,再一次用掌声表示感谢,谢谢你们,请入席!

如何再造房地产黄金十年

在2014年中国房地产新年峰会上,多位嘉宾参与了主题为"变革与应对 如何再造房地产黄金十年"的论坛沙龙。站在"新十年"的新高度和新视角,面对的国内外新环境,房地产行业和房地产企业,如何变革与创新,如何再造房地产的"黄金十年"? [论坛全文实录]

刘洪玉:部分城市高房价脱离居民收入水平的支撑
刘洪玉:部分城市高房价脱离居民收入水平的支撑
  过去十年我们的房地产行业的发展应该是一个比较粗犷,规模主打,大家都在追求规模。未来十年更多就是不是粗犷,运气,而是追求高质量的成长,不是靠胆子大,而是靠自己的智慧,不是靠运气,而是靠专业能力。住房市场是最简单一个市场。更复杂的领域,我们叫做商业房地产的市场,收益性的房地产的市场,这是一个长期、持久需要我们去,发达国家的房地产市场是以这种为主。[详细]
郭泽伟:房地产是比较好的投资机会
郭泽伟:房地产是比较好的投资机会
  唯一在那么多年可以看到我们增长的就是土地、房子,土地、房子在一起就是房地产,这是一个。还有一个大家知道,现在赚钱就是卖房子,卖公司,卖人,卖公司就是上市,包装好上市,卖房子就是住宅,大家都赚钱了,还有就是人力输出。[详细]
聂梅生:一线城市的房价很可能会超出意料之外
聂梅生:一线城市的房价很可能会超出意料之外
  为什么上海房价就不能跟香港、新加坡相比,这完全有可能,不奇怪。我国世界第二大经济体的表现不集中在全国各地,就是这几个城市的竞争力。未来五年,大城市的房价可能会出现意想不到的情况,我认为北京房价不怎样,但市中心可能就是十万,真的就是十万以上,但不代表北京所有房价都可以上十万。[详细]
李晓江:地产商们要关注三四线甚至县城
李晓江:地产商们要关注三四线甚至县城
  我们最近做四个城市的城镇化的规划研究,增长最快就是县级城市,这一块的买房比例越来越高,我们要看趋势,还要看地区,所以各位地产商们要关注三线,四线甚至县城,这个广大天地实际上需求很大。而且房地产泡沫我向性会更少,可能更加理性一点,更加冷静。[详细]
李思廉:三年内看不到房价大跌的可能性
李思廉:三年内看不到房价大跌的可能性
  2013年特别是下半年发生的在土地市场的竞争那么激烈,三年内几乎看不到任何的可能性,即房价会大跌,最重要这些土地绝大部分的比例都由品牌开发商建造,生产,卖出来的时候,配合着现在市场资金动向,配合中国发展,我找不到任何理由它会下跌。[详细]
 

主题演讲 —— 李晓江:县级城市应该成为中国新城镇化重点

李晓江

职位:中国城市规划设计研究院院长

演讲主题:

新型城镇化下的房地产之路

1月9日下午,广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上,中国城市规划设计研究院院长李晓江发表了演讲。以下为全文:

李晓江:谢谢主持人,非常荣幸也非常难得在房地产的论坛上做演讲,我个人跟房地产市场其实交际很少,广东省的地产商会是我唯一参加过活动的地产界的团体,因为当时广东省建设厅的领导建议我参与进来,作为商会的专业方面的参与人,其实我看重也是广东省房地产市场相对成熟,而且广东省地产的业界我觉得比较厚道,做事情比较实在,在广东这个环境当中探讨问题还是比较有意思,比较理性的。

今天跟大家交流的题目中国城镇化道路模式和政策,这实际上是基于中国城市规划设计研究院去年为中央财经领导小组完成的研究报告的主要内容,就象前面所说的城镇化和房地产之间有高度的相关性但还是有距离,今天讲的内容可能从房地产的角度来讲可能会比较远一点,但我想这个可能性很重要一个背景性的变化,这对城市发展,城市的房地产发展,住房保障供应系统的发展有比较大的影响,所以就做这样一个交流。

这个课题是去年5月份我们得到委托,然后大概10月份完成,此次研究城镇化的问题,因为中科院长期致力于国家城镇化道路的研究,实际上我们去年完成两个很重要的研究,一个就是在中国工程院主席的主持下面的城镇化道路的研究,这个报告在8月30日给总理做汇报,这个报告是通过建设部直接送给中央财经领导小组,这个报告当中很重要一点就是经过大量积累研究,进行梳理。

我们在工程院的研究当中发现中国的城镇化人口的流向已经出现非常重要的转变,这个转变当中我们特别关注的,从传统我们关注大城市,特大城市,一线城市,转向关注中小城市,此次的城镇化的研究当中,在全国两千个县级单元,县级市有1%的样板,20个县进行调研,这个调研给我们很多启示。

所以在建设部规划司的组织下面,我们进行7个县的调研,还有就是20个县深度调研,每个县的调研时间,7、8个项目组下去,大概需要两周左右的时间调研,取得大量一手资料,这对于判断未来城镇化的走向这是非常重要的。

看看我们这20个县的分布,有中国第一大人口大县,还有四川第一大省,有甘肃省的人口第一大县,这里面有是国家传统粮食产区,也有很多历史悠久的县,比如说甘肃的甘谷,这些都是中国最稳定的行政单元,现在来看从县域研究来讲,只有县稳定了,国家不会出大问题。

还有广东省也有两个县进行调研,我们看看这个县,我们选择的样本,基本上属于人口大和中等规模的县,在经济发达程度上相对比较均衡,有最富,也有最穷的县,这样调研的代表性,我们认为比较强了。

跟大家交流5个方面,城镇化的问题;重大趋势的判断,城镇化已经出现重大的改变,这个改变的趋势是什么?然后就是总体思路,新型城镇化的路径,这个部分我们在研究过程当中也担心,中央领导会不会关注这个问题,会不会把县域问题上升到国家程度重视,想不到在汇报过程当中各级领导关于县域的高度重视,十八届三中全会以后的中央城镇化工作会议有一句话,把城镇化关联性三大要素,中国三农问题的解决,这是一个中央最在意一件事情,涉及国家国泰民安的核心问题,一个就是三农问题;一个就是区域均衡发展问题,三才是扩大内需,促进经济发展,中央这样看城镇化问题。

所以我们范围的单元研究县域问题,关于问题我想城镇化的问题被诟病这些典型问题,大家已经讲了很多,包括我们的资源过渡的向大城市聚集,中小城市和小城镇得不到必要的政策资源和要素资源配置,发展过渡依赖于土地模式,也就是前面会长讲的地根的问题。

第三个很重要,前三十年的城镇化过程,这是人户分离的过程,劳动力进程,但被抚养的孩子老人没有进城,进城享受不了待遇,城镇化质量很低,城中村,工人宿舍区,实际上就是拉美国家等贫民窟的替代品,贫民窟这是一个生活区,我20年前问过,你是让30个男人居住在宿舍里面,让一个30个家庭居住在贫民窟里面,哪个方式更好,所以我们忽略这些问题,这样城镇化的问题就越来越尖锐。

几年前富士康10连跳,我说这是中国单一产业发展模式的终结,给他一口饭吃,集体宿舍,娱乐保障等等这些系统如果不给一个完整的家庭,私密个人生活,现代化城镇化无从谈起,至于趋势发展,区域不平衡等等这些,就不展开了。

第二部分这是我们的核心问题,大家都对城镇化基于很高期望,去年年初这个时候,我们听到中央领导讲城镇化的时候,是有一点觉得找到一个新的发展动力的感觉,好像用城镇化来推进我国持续的投资需求,扩大我们的内需。

问题是什么问题呢?很多学者、专家预测中国2000年,2003年城镇化达到70%80%的水平,有上千万的人口进入城市,有很多家庭进入城市,但我们认为我们的基本国情绝对中国在2030年也就是16年以后,我们的城镇化水平大概也只能达到65%左右,这是中国人口的最高峰,所以我们认为中国是一个多民族的大国,这是一个传统农业文化的国家,粮食安全问题,农业现代化问题,集体所有制的土地制度,以及我们国家的进城农民工远远没有得到社会保障的背景下面,未来城镇化的模式高度的本地化,速度越来越快,这一点我们考察全球城镇化的大的态势我们就可以发现,大体上城镇化的模式可以分两类,一类以移民为主新大陆的国家,城镇化水平非常高,一个就是传统的农业国家,转向工业国家走向现代化的,这是城镇化的水平这是持续提升的,相对比较慢一点。

所以,从这个意义上来讲,我们认为中国的城镇化的速度实际上不是在加快,而是在放缓。另外一方面城乡居民的收入差距正在不断的缩小,实际上也在降低人们移动的意愿,还有一点很重要2011年中国的劳动年龄人口开始出现负增长,2011年一年全年全国减少了345万的劳动力,而且这个下行通道,从11年以后每年都处于下降,而且下降速度会在一定时期内会保持在300万左右,现在很多地方的农民的劳动力平均年龄超过60岁,就老龄化的过程对于我们人口的移动,对于工业化,城镇化都产生影响。

我们认为在这样一种情况下,我们调研20个县非常有意思,分年龄的就业情况,务农的人员年龄越大比例越大,工农都有年龄越大比例越高,外出主要在30岁左右的人群,40岁以后开始明显的回流,回老家种地,农民工在生命周期当中不断做出选择,年轻闯闯,中年站住脚就留,不行就回家务农等等,农民工的年龄结构我们也发现明显的年轻化和老龄化,双重趋势。

从这个意义来讲我们认为未来的城镇化的速度会从过去,我们曾经有过每年1.5个百分点,降到1.9,0.9等这些速度。

经济发展的格局,这几年发生什么变化?这是会引导人口流向一个问题,事实上我们看到这张表城乡居民消费表,收入差距在缩小,消费者的差距也在缩小,下面这张图我们可以看到全国以县为单位第二次产业的比重的变化,很明显红黄是高,白蓝是低,沿海一片是蓝,我们转向中西部广大地区,工资水平中东部在缩小,具体调研当中发现如果考虑到在外打工和本地打工的生活开支,我们发现很多地区农民工在外出打工所获得的收入,最后形成的结余已经低于在本地打工形成的结余,可能工资比较高一点,但实际上考虑支出之后结余还不如在家乡附近打工。

人口的流动,从改革开放初期大尺度的流动,东北去华南,大量来珠三角,长三角,这种态势也发生态势,五六人口普查发现,我们农民工的流动从流向最发达省份转向流向接近地方,中国是有地区文化的国家,我们文字是统一,但语言不统一,地方文化的归属感,认同感非常强烈,这一点在北美,欧洲是没有的,这一点在欧洲,表现为国家,这是一个小国的关系,大文化相同但语言不通,所以我个人经济差距越来越小的时候,未来引导人口流动可能就是社会和文化的因素。

有一次在清华大学做演讲,讲到这个问题很不礼貌说一句话,我说东莞人讲防火防盗某某人,结果刚好有一个地方的学生在这里,这是现实但要改变,但完全靠我们的观念改变,接受外地人,我认为这是更加,比缩小经济差距更漫长的过程,从某种程度来讲就近流动获得社会的认同感,文化的认同感,这也是引导人口流动新方向。

2011年以来,仅仅两年时间,各个地区的外出农民工,离开家乡的农民工在本省打工和外省打工的比例发生变化,无论东中西部,本省打工提高3、4个百分点,跨地区转向省内流动,这是共同趋势。

沿海三大城镇群,一些地方仍然在一段时间还是吸引外来人口的重要地方。这里面我们再分析一下,就近流动的,流入和流出省份的关系。

长三角,我国最重要的人口流入的地区广东、浙江江苏、天津北京。流出主要就是重庆、四川等等这些地方都是流入流出,但广东省容纳大量的人口,但广东省流入的农民工,大部分集中在湖南、广西两个省,江浙沪农民工主要70%也是包括安徽在内的华东地方这已经成为趋势。

这样就形成几个人口流动很明显的集群,广东和湖南广西,上海、江苏、浙江最核心地方,和江浙等人动流向出现区域化的特征,所以个人一直认为区域化是未来中国城镇化和工业化非常显著的空间特征,在全国范围内更加均衡的组团式分区域的发展模式。

另外我们再看看我们的劳动年龄人口在哪里,这两张图,是五普、六普,14岁以下的人口比例的图,我们可以看到这张图的05年还是很乐观,除了沿海地方我们的年龄结构很年轻,但这张图非常值得我们关注老龄化,大龄化的趋势,年轻人口在下降,孩子们的比例在快速下降,中东西部地区,除了贵州、云南、广西湖南、江西、安徽还保持比较高的儿童年龄以外,其他地方明显的儿童的比例在快速下降,这是非常值得我们注意劳动力的变化。

第三方面我们判断一下在城市层级当中,除了区域的流动以外,人流动哪里,这张表反应就是我国从最高级北京、上海到下面的小城镇,从这个分布来看发现过去五年当中,2006年2010年所有大中小城市都有人口的增长同时也有人口的减少,对于大城市来讲人口不是绝对增长,而是有增有减,一千万人口以上有四个,下降的人口达到300万,包括东莞,苏州、宁波这些城市,外来人口大量减少,但20万以下的城市稳定不动,只增不减,这里面都有环境因素,也有其他的社会因素,整体上我们要注意就是,不要看到大城市的人口只是在增长已经不是这样的趋势了。

另外我们再看看县级单元的活力,县级单元包括县和县城,在中国目前的经济发展当中,我们关注到两个数字,一个就是经济增长的速度已经超过城市,08-10年经济增速16%,地级市,带区的城市的增长率只有11.8%,社会消费的增长速度已经超过城市。2.6亿农民工,这是中国城镇化最重要的对象,其实50%并没有离开自己的县,在县内,农民工进城安家的诉求越来越强烈,这里面我们看到左下这张图反应农民工的分布2.6亿农民工,而且有很多城市的供应商把2.6亿农民工作为我们以后供求的目标,但实际上我们关注就是这个分布到底在那里我们需要细分,无论东中西部还是全国,这张表都反映50%,在县乡之内,出县乡之内30%,跨省,出县乡只有5%,也有50%,这个50%的里面有20%在省内,30%在跨省,2.6亿农民工里面跨省只有八千六百万,这些人都分布在哪里,这是这张图,八千六百万,跨省的农民工里面,有60%集中在19个城市,第一组一线城市,四大城市,这里面没有北京、上海,没有广州,深圳、东莞,这些大城市容纳两千七百万农民工,前10个城市容纳四千三百万,所以农民工的流向方向性非常强,反过来如果从房地产市场的角度来看,我觉得这个也是全国的高端人口的基本流向,关注这19个城市,大概是我们关注中国最主要的房地产市场的主要增量,大量二三线城市未必有很多外来人口的进入,但县城县域进入人口很多,山东省的城市规划,山东省五年城镇人口的增长地级市只增长不到一个百分点,县级,镇增长都比地级市增长大。

还有资源环境的倒逼,全世界污染最严重的地方就是华北地区,包括北京、天津,这种资源利用方式绝对到难以为继的方式,必须转型,北京、上海、天津也好转型的第一件事情想到就是如何控制人口,北京最近做两件事情转移出去,还有北京在清理违章建筑,城中村,其实这两件事情是北京控制人口不得以而为之,或者只能从这些事情入口,调整功能,不需要在北京的功能转移出去,北京的工业,工业就业和相关的人口达到三百万,这是北京可以放弃功能,还有批发性的行业也可以放弃,提高城市的生活成本,世界上所有的大城市,可以限制人口的,就是生活成本,未来北上广的房价如何,我觉得只有靠这个东西才能把北京、上海这些人口控制住,这是不得已而为之,可以做但不能说的话,只能靠高成本做一个坝,不让水流出来。

从资源环境的角度来讲,这些城市人口不能再增长,资源环境的倒逼,发展模式,还有城市发展层级也要做出调整。

我们提出整体思路,这是比较大的原则话,不展开,我们认为城镇化不能以城镇化的指标为目标,城镇化要以全面建设小康和现代化为目标,这是比较容易理解。

中国指导城镇化要有利于解决近期的主要矛盾,要远近结合,立足于解决近期的主要矛盾,近期主要矛盾仍然是需求不足,增长乏力,就业问题,经济产业发展问题,这跟城镇化确实是相关,所以推进城镇化有利于经济更加健康发展。

关键体制机制创新,30年农民工进不了一个城市,一个偷渡客都可以成为一个堂堂正正的美国公民,但在中国30年进不了城,所以这是非常不公平。

一个很重要一点也是核心思想,多层级,多方式推进城镇化,这是前面所说2.6亿农民工50%在县内要通过发展县域经济,实现身份一致,实现城镇化,留在县内很好,要给他们供房。我觉得最难就是跨省的30%,这些人真的要实现市民化,我们想想可能不可能,我个人认为不可能,我认为他们最基本的诉求还是只要他们在大城市停留的时候,他们可以得到基本生活的保障,基本公共服务,让他们的随迁的家庭成员享受到很重要,北上广所有农民工的调查,包括北票的人员调查,愿意留在北京不超过50%,这一点大家很明白,在这里赚钱不一定要在这里养老。

所以这部分市民化很麻烦,在某种程度上尽管我前面也讲了,新型不新型关键在家庭,家庭的城镇化很核心,但我们不可能完成解决问题,我们某种程度上还要保持,但尽可能善待,促进家庭团聚,家庭生活,这是人文的城镇化一个内核,所以我个人认为这应该是新型城镇化最核心一个问题。

具体策略上时间原因就不展开说,缩小区域差异,要对不同地方采取不同的差异化的政策,提出十个分区,我们把中国的31个省市,不包括台湾分成城镇化不同的地方,这个地方里面要有广东、广西还是高度一体化,福建、山东是沿海很独特的两个地方,跟谁都有关系,但关系不太密切,不展开说。

我们要建立弹性城乡关系,老百姓自己在不同的时间,不同的年龄自由做选择,可以进城,也可以回乡村,这是中国完整的住房的保障体系和社会保障体系,没有办法完全建立起来的时候,让人的自由流动还是非常重要,08年金融风暴中国有2800万的农民工回农村,但社会没有发生动态,其实农村的吸收池和稳定的作用非常重要,从更长远来上,农村的价值不一定越来越低,应该越来越高,这是全世界的共同经验,一个人在农村休闲度假这是每个人都向往,所以保护好农村价值,未来实现自然价值很重要,这种大规模拆迁我认为这是对文化的破坏。

我们提出空间结构,同时中国现代化,城镇化还是要靠大城市的引领,代表国家竞争力还是核心的城镇群,还有大城市,我们提出5611的格局,在工程院徐院士给总理报告提,这些仍然是中国的发动机,也是人口的核心地区,珠三角,长三角等这些,6个战略性的支点,涉及到国家安全的重大问题,比如说西藏,云南、海南、福建等等涉及国防安全等,还有11个城镇化的集中地方,主要在各个省会。

激发县级单位的活力,农民工大多数处于买房不起的人,过早使用廉租房解决,过渡可以,但永久不切实际,低碳生态这一点我觉得广东的地产商很好,这是中国巨大产业,这不仅可以降低国家资源消耗,同时也可以降低中国环境的排放,也可以降低生活和生产的成本,特别是住房这一块,现在在北方地区大量采取被动式供暖的方式,大大降低生活成本,这一点在广东、华南地区还是有很多文章可以做,城市发展,住房发展,房地产发展都关注这个问题。

智慧城市的建设,基础设施等等,还有历史文化的保护,这是十八届三中全会城镇化毋庸置疑都非常强调国家的历史文化保护,在城市建设特别我们在开发商的土地开发的过程当中,在这里还是要呼吁,大家要关注历史文化的保护,这方面开发商要做好可以发挥很积极的作用,做不好就会成为我们这一轮的建设过程当中的建设性的破坏最重要的一个源头。

规划的调控、交通引导,明显看到中国的城镇化伴随一个非常重要的特点,就是中国正在经历快速机动的过程,轿车进入家庭很平常,这对于开发商,城市规划者,乡村建设管理者也好都有非常重要的作用,我们发现很多农民居住在村庄里面人民开车上班等等交通时间和空间的距离被机动化改变,高铁改变了,这一点改变我们很多供需过程当中的空间关系,这也是值得我们关注的问题。

最后要转型,这个给大家简单汇报县级单元的情况我们认为县级单元最大的优势在于可以降低生活成本,降低城镇化的程度,可以让农民兼顾就业安家,可以在文化、社会上的负作用,负面影响最小化。

县级的优势可以促进三四产业协调发展,农业发展主要在县级单元,所以二三产业的协调发展我们认为都可以进行很多的协调发展的尝试,这里我们比较强烈提出不要轻易把县改成市、区,其实县级单元的稳定是国家长期发展很重要一点,大家注意到可能我们大老板也经常出国,也可以注意一个简单现象,中国工业化和城镇化的推进,其实除了我们前面所说的货币政策,土地政策等等以外,很重要一点就是我们行政资源的整合,这是城市管地区的国家,这是唯一一个,市带县,你出国说你是市长没有人理你,但县长管市长的,但中国这是城市管县,从行政体制上来讲,中国借助这样一种城市管县的体制,实现一个资源高度向城市集中,形成城市快速发展,但农村发展相对滞后,我们认为这种行政体制要反思,前三十年发挥很好的作用,但后三十年发挥出来可能就是负作用的,包括我们房地产价格等等这些问题我觉得跟行政体制,包括财政体制都有一定关系。

我们提出土地流转,土地流转这是提高农村效率很高一方面,宅基地,宅基地入市这件事情大家看到了,十八届三中全会发出一个不准确的信息,然后小产权房就开始疯涨,因为听说的故事是这样,总书记同时看到两个文件,讲到小产权房的问题,然后很快就指令国家发改委,因为国务院研究中心在十八届三中全会之前发布383个改革方案有一条讲到小产权房问题,大家都认为这是中央要放开,但大家都知道这不能放开,如果放开中国房地产就完,中国城市也完,中国农业也完,农民再也不种地,大家种房子,这是不可能一件事情。

县域范围内,让宅基地能够在县域范围内适度的流转,我们认为这件事情可能是促进本地城镇化有效的手段。

三四产业发展,我们注意到20个县调研当中,城镇化水平发展高的县,农村纯收入也相对比较高,不是农村破产把人口推进城市,实际上是农业的发达把人口推进城市,这是这样一个关系,所以本地城镇化,县域经济发展首先发展好农业,经济才会更加健康。

农村也是县级单元这是一个灵活多样的就业平台,在北京,我们的商贩被驱赶,广州的走鬼也不受欢迎,但县城里面很容易活下来,2010年2011年十年间县级单元单位就业增加五百万,但私人增加四千万,所以这些在县级单元很容易实现。

买房,我们调查20个县,农民仍然在农村生活,但已经在县城买房,而且比例很高,我们测算房价比,20个县,有30%的农民买得起县城的住房,右边这是买房的地点,大部分就是在县城买房较多,但地级市也有。

我们提出推进县级单元的城镇化的一些建议,我想因为时间原因就不展开,人口流动过程当中很重要一点就是公共服务,我们调查买房子的动机最高比例100%是为了子女教育,我们看到大量的人口大县,经济不发达的农业大县很明显县城的主要吸引力不是产业,第一是教育,第二是医疗,把老人安排在县城养老,第三就是人居环境,因为性价比相对比较高,价格比较低,性能不错,所以我们在调研过程当中我们开玩笑中国县城是书包里面的县城,一个极端案例就是安徽一个县有7所高中和职业高中,每个高中有,每个年级有50、60个班,每个班有70、80个人,你可以想想这些学生背后有多少个家庭,从中你可以看看这个县的人口,所以教育对于未来人口流动影响这是非常大的,但偶然的基础设施我们的教育基础设施卫生基础设施在县域还有很大的差异,这个不展开说了。

但县域我们知道,这是我国行政管制相对薄弱的地方,这有一个非常好的农民自治的体制,几千年皇帝到县管三件事情,治安,教育,处理民间纠纷,你不举报他不出来,剩下事情靠宗族关系,家庭关系来管理,但60年前、30年前的改革开放,权利不断深入,这破坏了,我们应该恢复这种体制,更多的,所以此次十八届三中全会也有人说,而且非常大的领导说,十八届三中全会最大的创新是什么?社会自立,不是市场,这是中央文件第一次提出,以前叫做社会管理,现在叫做自立,而且提出国家和社会自立体系和能力的现代化,这是我国提出第五个现代化,所以希望在农村这一块的事情很重要的事情,就我们的社会如何管理,如何防范风险。

很重要一点,前面讲到大城市对于土地财政的依赖,县域经济也大量依赖土地财政,这是非常大的潜在风险,很穷的县也有举债。

我不知道各位听众,特别我们的房地产业界的同行,听这些内容的时候是什么感觉,似乎离你们的工作,你们的业务离你们生意很远,希望这个研究报告对于城镇化的解读,一些认识可以对我们业界的发展可以提到有价值的参考作用,就做这个介绍,谢谢大家。

主持俎江涛:欢迎大家的踊跃提问。

感谢李教授非常精彩的演讲,李教授请留步。不知道在座各位,特别是我们的媒体朋友们,还有什么疑问想请教李教授?

这是本场峰会最后一次与我们行业顶级专家直接交流的机会,欢迎大家抓住这宝贵的5分钟,踊跃提问。

嘉宾:教授您好,您提到很多关于城镇化带来很多还有发展机遇的空间问题,还有观点很好你提到我们观察房地产现象有一些不一样,您刚才在论坛上也说,3、4、5线城市有很大发展空间,包括县级区域,我们看到房地产特别最近一两年来开发商很明显从3、4线城市往1、2线城市重新布局产品,做储备,这好像似乎有一点矛盾,您如何看待?您觉得在345线城市这些地方有什么空间可能还能吸引我们的开发商去那里进行发展。

李晓江:这个现象不太清楚,因为没有研究房地产资金流向,往一线的返回这是必然,我完全赞同,因为一线是我国的竞争力所在,一二线,包括一些重要的省会城市,这是我国的竞争力所在,高端人才,高端职能聚集的空间,这是毫无疑问,即使管制严往外走走,限制少又回来了,这个我相信还是很重要一个方面,这一点我们的报告里面也提到,核心城镇群,重要的大城市,仍然是我们的人口的聚集地区,比重虽然在下降,但没有关系,19个城市5500万,这个绝对的数据肯定在这里,这个市场是巨大,而且还会不断的释放出新需求,这是没有问题。

对于3、4线城市我觉得要差别化对待,在一些发达地方的3、4线城市还是有一些潜力,对于广大的中西部地区差异很大,山东省的3、4线城市吸引力不大,但其他地方可能就不一样,五线城市前景最大,但这个数量很分散,这就要看我们,我们航空母舰作战还是游击队作战,这是两种模式,游击队不一定打不赢,但航空母舰去县里面搞就肯定输,五线,县城这一群的需求量很大,4、5线的城市房地产商水平都很低,还有市场不健全,大企业未必进去,进去未必赚钱,但小地产商如鱼得水,这可能就是地产的市场体制机制问题不熟悉,但县域数量绝对巨大,总量巨大但具体量是分散,所以我们如何看待这个问题,我觉得这是比较复杂的问题,这个问题不一定可以回答得来。

嘉宾:我想帮企业问一个问题,很多房企说城镇化这个趋势有什么掘金点,房企要顺应这个趋势,利用这些趋势有什么利益可以挖掘?

李晓江:这个问题难住我了,我对于房地产的资金运作,市场的判断,我不清楚,我觉得对于市场的问题,我从来提醒我同行少给房地产商,商人出主意,因为我们的立场是中立,中立很可怕你没有责任驱动也没有利益驱动,所以不要指望你做出的判断会比商人高明,这绝对不可能的事情,因为商人有直接利益诉求和驱动,所以对于市场的敏感,我一直认为商人要远远超过专业人士,专业人士往往是马后炮解释,我个人从来不倾向于给地产商出什么主意,我可以说我们研究领域我们看人在那里,因为人就是房屋需求的源头,我们可以做出一些判断,具体通过什么样式去跟进这个市场,什么样的方式实现利润这不是我所长。

主持俎江涛:有很多学者和商人的眼光最终就是殊途同归,做出惊人相似的判断,也有这样。刚才两位提到一个问题想到一个现象,之前说逃离北上广,因为物价、房价,空气等,我不在这里玩了,但现在涌入北上广中心城市的人口跟离开这个城市的人口相比较之后发现,这个城市还是在激素膨胀,逃离北上广成为伪命题,逃离本身,回归的速度更快,这是商人捕捉的商机,他重新布局之后,从3、4线城市回到1、2线城市,因为有他自己的嗅觉。

李晓江:过去三年北上广人口增速缓慢了,每年人口增长速下降一半了,但该下来的人站稳脚跟了,住房需求开始了,一个市场的潜力很重要一点就是过去五年时间当中,他累计积累的投资和累计积累的人口增加,这个我觉得你仔细分析一下这是潜在市场早晚释放出来,这些东西一定会变成新需求,但这个时间有一个时间差在这里,所以反过来看这几年的速度,实实在在讲一线城市的增速绝对肯定在下降,但积累的市场开始形成,两方面来看待这个事情。

主持俎江涛:我们还有现场提问时间。

曹先生:院长,我也是广东省广州市房地产行业协会的副会长,我们的城镇化,有一样东西要看就是说现在由于我们的财税制度,相当大一部分的县有财政很困难,甚至一些县经济也是破产的,在城镇化过程当中,很难避免我们县一级的政府出让土地获取建设和接纳农村户口进程所需要的建设费用,这方面中央又不拨款,所以这部分不可避免就城镇化对房地产的需求,但我们又要防止房地产的泡沫,这有相互矛盾,您如何看待或者怎样向中央建议。

李晓江:其实农村这个问题讲到县域发展核心问题,它缺少正常的,正当的财政来源,我们观察到的现象就是,一个就是靠发展工业发展,发展服务业,这是在发达地方,广州珠三角周围的县域,比较良性。

但其他我很担心,发展一个没有土地指标,没有土地指标就没有办法招商,除了非常有限土地指标以外,大量县的发展我们有一个土地政策叫增减挂钩的政策,把农村的集体用地建设用地节约可以来城市使用,包括河汉、山东搞社会主义新农村建设,把分散的用户放在一起,让他上楼,这个问题有争议,但做得好也是可以的,可以把宅基地剩出来,变成城镇化建设用地,搞城镇化开发等。

但有陷阱,我们分析一个县,资金和土地的情况关系基本上这个远离拿出一笔钱搞农村改造,农村改造换来土地指标,分成两块,两块搞盈利房地产市场,投放土地市场,通过招拍挂获得收益,这样增加财政资金,又增加增减挂的农民搬迁的费用,他可以给20万,或者工业招商,很低价格的工业招商,这就出现问题,你盖房,谁买房,本身指望农民买,现在没有积极性买了怎么办?所以这方面有问题。

我们强烈提出要促进县域经济发展,有成功案例但关键需要有好政策配套,需要综合的政策和体制改革,才能保证健康发展,现在发展有成功在发达地方没有问题,有人口比较少的县没有问题,但以农业为主的农业大县,这个问题很及时,这是很大的问题,8月30日给总理汇报的时候,我补充发言就强调县域经济,后来总理也说今天讨论他认为有几个观点对他很有启发,本地城镇化问题,县域经济问题,这一块国家还是缺少研究,我个人比较乐观就是今年的城镇化工作会和农业工作会,农村工作会,对于这些的认识在不断的加深,确确实实需要一个完备的体制配套,否则在农村照样有房地产泡沫。现在一些小房地产商,已经参与所谓的新社区,新农村建设这也是非常分散需要游击队式的潜在大市场。

 
精彩观点

中国城中村实际上就是拉美贫民窟的替代品
前三十年的城镇化过程,这是人户分离的过程,劳动力进程,但被抚养的孩子老人没有进城,进城享受不了待遇,城镇化质量很低,城中村,工人宿舍区,实际上就是拉美国家等贫民窟的替代品,贫民窟这是一个生活区。

中国的城镇化的速度不是在加快而是在放缓
城乡居民的收入差距正在不断的缩小,实际上也在降低人们移动的意愿,还有一点很重要2011年中国的劳动年龄人口开始出现负增长,2011年全国减少了345万的劳动力,从11年以后每年都处于下降,而且下降速度会保持在300万左右。

区域化是未来中国城镇化的常显著特征
广东省流入的农民工,大部分集中在湖南、广西两个省,江浙沪农民工主要70%也是包括安徽在内的华东地方这已经成为趋势。这样就形成几个人口流动很明显的集群,广东湖南广西和上海江苏浙江方等,人动流向出现区域化的特征。

中国过去30年的城镇化非常不公平
30年农民工进不了一个城市,一个偷渡客都可以成为一个堂堂正正的美国公民,但在中国30年进不了城,所以这是非常不公平。中国指导城镇化要有利于解决近期的主要矛盾,要远近结合,立足于解决近期的主要矛盾。

 

主题演讲 —— 聂梅生:后三中全会房地产新十年路径分析

聂梅生

职位:全联房地产商会创会会长

演讲主题:

中国房地产不会崩盘

1月9日下午,广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上,全联房地产商会创会会长聂梅生发表了演讲。以下为全文:

主持人:接下来我们将请出一位房地产行业的领袖人物。她毕业于清华大学,做过美国伦塞利尔理工学院做访问学者,曾任建设部科学技术司司长,同时也是一位博士生导师。2001年起出任中华全国工商业联合会房地产商会会长。多年以来,她为推动中国房地产行业的健康发展一直不遗余力,下面请用热烈掌声有请全联地产商会创会会长聂梅生教授带来主题演讲“后三中全会,房地产‘新十年'路径分析”。有请聂会长。

聂梅生:大家下午好,刚才刘教授对于房地产的政策框架和基本的长效机制做了一个非常好的梳理,我听了以后受到很大的收益,通过刚才的演讲大家对于房地产的现有的政策框架和基本的体制有一个了解。

十八届三中全会之后房地产会发生什么变化?大家比较关注我还是说说形势,2013年到底在房地产界出现什么情况?这已经过去了,其实是可以尘埃落定说这件事情,我比较重视数据,而且这些数据都是国家统计局公布出来整理的,2013年各项指标,主要指标在高位,这几年的高位,但是下行态势已经形成,既然形成了,就有一个惯性,特别政府在2013年没有出特别明显的房地产的调控的政策的情况下,更多是市场的表现。如果说你尊重市场的表现,就不会一下子马上停止,还有关系。

首先房价涨吗?涨,全国的平均房价,包括商业地产,在这里重点强调包括商业地产。现在从媒体,从解读都过分的重视新建住宅,过分重视北上广深。北上广深的房价和新建住宅的房价就等于中国的房地产的房价?其实不是。

这个房价在涨,但涨幅回落的时候非常明显,涨幅回落,不是说降价,年初18.8,12月份数据还没有公布,我估计不会大涨,可能就是破八,或者在八左右这跟今年GDP的涨幅相差不大,可能比GDP高几个点而已,零点几个点而已。

这些情况会突然变化吗?趋势性不会突然变化,可能还继续在高位,现在一直在高位,现在还在涨不是高位吗?但涨幅不见得像去年那样,年初的时候传到18多的位置。全国到底是不是特别可怕的房价上涨,这是我们工作室做一张图,我只是拉一条红线而已,50个城市在三季度末的时候,4季度更加疯狂,高过GDP涨幅的中轴同比房价指数,高过7.5,今年7.5,没有几个城市新建,这是新建的住宅上面,就几个城市不超过10个。

二手房就更加少,只有北上广深这几个,其他都在GDP下,如果把CPI拉一条线都是在下面,都是负增长,负增长的城市很多,还不是600多个城市,而是50个城市就已经这个情况了,所以这说明一个什么问题,房价在上涨,在高位在年初的时候,涨幅在下降,但还有差异化,这是非常清楚的差异化,这两个趋势明年还会继续,不会一下子马上就停止。

我们再看,为什么支持这个观点的人还是不少,在正当小行,全国商品房的销售面积在下降,而不是上升,一路下降,77.6,50%的销售面积销售额,然后马上就折半了,但30、20%的涨幅也不错,去年9,10、今年30、20还是不错,所以说在高位,但涨幅在下降,这些都不能忽视的。

开发商的本年资金到位也是平稳,可能有所下降但还是平稳,这图很重要,中国房地产当前不会出大事,因为开发商不差钱,这是支持今年资本金的到位,有20多,去年只有10多,翻一倍,所以行业资金链还是比较平稳的,甚至比较丰厚。

房地产投资也是基本平稳的情况,在20%左右,20%左右对于固定资产投资不会负拉动,不太理想就是这张图,这张图我也有一点没有预料到,因为全国的房地产的土地开发的构成面积,一直在负增长,原来负得很多,慢慢好一点,结果没有想到11月份,1-10月份从负的3.6一下子涨到9点几,年底拼命抢地王,就造成今年的土地在末尾的时候,翘尾最高,其他都在下行,只有土地增幅上行,这是特别值得我们2014年甚至今后几年房价影响比较大就是最后这个翘尾,一个月上去十几个点,12月份数据没有出来,也不会低,这说明前面一张图当中的房地产开发投资增速最后基本平稳,19.2,19.5涨一点点,基本平稳投资去那里?没有去开工面积,竣工面积,在建,而是投在买地,这是一件事情,这是今后很难马上平息,面粉的价格马上上涨那么多,这是固定资产投资和房地产投资两者关系,政府不出台政策情况下红线蓝线都是剧烈上下波动,现在不关,就基本平稳,这还是恢复市场好兆头,这是关于当前2013年中国房地产的态势,就是这样一个态势。

二、谈谈十年调控,这是一个话题,这给我们留下什么思考题,每个人想不一样,我谈谈自己的想法。第一个房地产跟经济是一个指标,信号标志,如果承认经济是有周期,你不能房地产是没有周期,这之前讨论很多,我觉得经过20年,中国房地产的发展之后,我们要认真考虑规律性,在房地产产业内在规律在什么地方,是不是应该掌握内在规律,而不是今天被这个政策,后天被新“国五条”,那天被土增值税激发,而且要考虑内在规律在什么地方。

关于拐点问题,很多房价预测都不准,反正未来买房子都赚了,没有买房都亏了,但这种预测基本上不准,是不是认为房地产不存在拐点和周期,我认为不是,主要就是调控,这十年的调控使中国的房地产在价格上存在一个政策周期,调控周期,文件周期,而不是市场周期等一下说说调控周期,调控的周期是怎样形成。

有一个基本思路,就是熨平经济周期,我说这个主导思想,这能不能熨平,我当时就有怀疑,但确实就是这样操作,通过有形的手熨平无形的手,所以只有文件周期没有市场周期,这个文件周期1.5年-2年是不可能完成全过程,开发商在开发过程当中一会儿出什么政策,做不完,就一直在调,这就是中国房地产面临的情况。

我们看看十年我统计了一下有多少文,70个,平均一年十个个,121文到国五条,我整理了一下,绿线就是新建住宅的同比,涨幅的波动,主要这个上去一定有一个红线压,只要下去一定有一个红线网上拉,各式各样的调控就形成没有拐点,有拐点,没有周期嘛,很难说有周期,中国情况就是这样。

所以我觉得应该回到市场之后会形成一个市场周期,关于泡沫问题谈了很多,看法就是说泡沫不能只看北上广深,新建商品住宅而是要看全国,应该看商业地产,你不能否认现在有一些城市比如说一些城市实际上房价已经开始在下行,这条线看到得很清楚,一些涨幅已经很小,甚至还在继续的下降,有一些甚至已经多少个月有十几个月开始下跌,鄂尔多斯和温州就是泡沫破灭,破灭的内因整个中国房地产没有存在吗?可能有,只是没有到这个程度。商业地产没有问题吗?那么多城市综合体,一条街,一条街,一大片的空置,有时候看了很着急,很心疼,我说这样好城市,这样多的,建那么多高楼大厦,不是说广州不用点名字很多,这里面没有问题吗?我看不到这些问题,盲目认为我们还是钻石,我们还是白金,说这些话我都不反对,但我觉得你不能够不重视这些问题。

我认为中国房地产泡沫化的趋势是有,这些趋势就是不良因素,而且部分城市已经形成泡沫,而且开始破裂,但没有形成全局性的问题,中国房地产不存在崩盘问题,为什么不崩盘?因为这些问题的形成无论是商业地产还是一些城市的住宅,为什么出现这些问题的原因是什么?一个就是中国土地供应机制,今年一下子有出现那么多地王,因为招拍挂,地方政府没有政府,难以为继的情况下只有卖地,这是短期解决不了,这是造成高房价,不健康的因素就是土地。

还有货币政策,银根问题,这些问题短期可以解决吗?不能,短期解决不了就支撑中国高房价,不健康也是可以这样说,会崩溃吗?不崩溃,因为没有办法改变,只能可能崩溃,一崩溃这两个因素就要动一动,动一动就不会崩盘,因为成因是很深层次的成因。

不用说大家都知道中国经济处于转型期,经济增长回归到一位数的增长,在转型过程当中需要房地产来承接,所以这种情况之下房地产大到不能倒,所以这种情况下中国的经济和对房地产的要求,要承担起来这个转型期的历史使命然后调整不良因素,只有慢慢的软着陆,中国的房地产最好一个趋势是慢慢回归到跟经济发展同步,跟人民支付的可支付力这就是软着陆,不要比起来产业跑得更快,钱都来,不要脱离人民的基本支付能力,这些都成立,政府在GDP和人均收入上下,稍微波动一点点,在一位数或者7、8之间我觉得这是相当健康,应该就是这样说。

这张图就表示如何不健康,这些指数都是官方公布,在四万亿对刺激经济,2009年之前我们房地产的景气指数跟上证指数波动是一样的,他上你也上,四万亿一刺激马上房地产遥遥领先,遥遥高在实体经济,上证指数上资金都来这里了,基本上在这边,而不在其他的产业链当中去,一直到现在还是这种情况,经过这一年大家看过蓝线,红线慢慢开始接近,趋势一致,这就是政府不断折腾情况下,倒,还在倒,这里面可以看到我们不可能,不应该远远的高于我们的指数增长,不应该远远高于实体经济。

刚刚讲那么多,政府归政府,中国十年政府如何管,管出来怎样一个结果,反正我觉得可以这样说,房价作为调控目标的十年调控,最后是失败的。因为房价作为调控目标调了十年,出那么多的政策,房价2013年达到最高,你怎么说这是成功,这是有效,这句话说不过去,应该好好总结,房价调控十年为什么越来越高,我不说调控调高,而是两个基本的机制没有改变房价就会高,而不是你想压就压下来。

如果不这样做,市场归市场,我们现在这样讲,市场归市场应该怎样?不知道,只有今年3月份之后市场归市场有这样一段,有这样一个波段,刚才讲,未来怎样,十年以后中国的走势如何,不知道,我们不妨借鉴美国,因为美国市场归市场走很多年,它的市场化程度很高,关键就是市场要素,定价机制,价格定价这是十八届三中全会讲了,定价这件事情,由市场定价交给市场,这是什么结果?我想可能就是刚才要说,如果把定价机制交给市场就出现周期,就出现拐点,而企业可能更多就考虑这样一些周期、拐点制订发展战略,制定价格大概情况就是这样。

它同样如果归市场之后,这样一个波动仍然是惊心动魄,大概情况就是这样。美国五十年,美国住宅价格周期大概就是5个周期9个拐点,同样非常惊心动魄,所以美国的企业最近带中国地产企业出去投资美国,大家做了很多这方面的工作,有好几个团,有很多企业家出去,最后都接受,企业发展要踩着几个周期走,上上下下,你永远踩高点,规避低点,在低点才能收购高点才能出手,这不是一个周期能做的,中国企业就是踩着政策走,这是政策对就赚一大把,政策蒙错,政策出现问题,打压了,面粉变不成面包,钱没有在手里面就破产,中国踩政策,美国踩周期,如果把周期平化大概就是这样一个情况,25年当中房价上涨三倍,指数从60到180也是非常高,87年到05年高峰,太高的时候突然有一个回调,也就是经济危机,然后现在又开始上升。

现在开始上,他们非常深信一条,美国原来的房地产周期大概就是十年一个周期,因为跟更多的产业,美国的产业广普度提高之后,房地产跟更多的产业影响力美国房价的时候,周期的幅度就更大,变成17年,半周年就是8、9年,现在他认为处于半周年的上升段,有两年,如果8年还有6年的上升,美国房地产为什么半周期的上升段还有8年、7年,至少还5年,中国地产商很多也认识这个问题,中国整个在振荡下行,涨幅在振荡下行,美国在上升踩着逆政策,逆周期,很多企业出去也有关系。

分析房价的涨落跟战略跟我们不一样,市场归市场之后,不是房价不涨,从长周期来看还在涨,25年他三倍,我们5倍,这是我们更快,因为我们发展不一样,长周期来讲房价在上涨,美国也是这样,但上涨过程当中也涨落的,大概周期就是这样,市场归市场就是这样。

房价有周期,有拐点,房价就有回归,合理值,回归如何衡量,如何才算回归,是不是地方政府制订一个合理房价目标,然后到年底算账,没有达到这个目标赶紧出政策,今年这样,11月份不行,北上广深房价控制不了,比GDP高,暂时压一压这可能,但终究还是内在的火还是存在的。

房价真正回归也不是特别容易,应该有几个指标,我认为要回归到国际上通用的指标,这些指标将来我们慢慢会接受,经济跟国际接轨,货币也要接轨,房地产不可能不受国际影响。

一、房地产回报率恐怕不能期望值那么高,从50%以下怎么样,这样做,要回到国内其他产业的平均水平和国际水平相当,美国现在从开发投资来讲也就是20上下,很好,商业地产更低。

合理投资汇报不会被各种各样产业资金都来房地产来,就不会。

二、支付能力,房价收入比和租售,房价收入比判断合理房价,租售判断市场价格,大家出去一些开发企业都不懂,为什么美国以租金定房价,中国以地价定房价,地价加什么什么,最后等于利润,最后房价,美国以租金,这是非常重视房地产的金融属性,杠杆。如果一个人租房子,租金和月供相比,租金远远高于月供的时候他一定选择买房子,他买房子就定房价,把月供这个事情和租金的事情合并在一起,美国天天以租金定房价,而且以当期的租金定两年之后的房价,这件事情很值得我们考虑,什么是市场价格不考虑金融杠杆不对,不可能的,而且也是一种初级的计算方法。

三、房地产业在国民经济当中的作用回归到其他产业同步发展基础支撑作用,特别此次城镇化的问题上,最近开城镇化会,最后圈子里面都称之为十不准,正面说不对,但十不准很多,房地产和其他产业当中起到同步支撑作用,而不是支柱产业,你是龙头,你是怎样一个产业,我觉得这件事情还是一个合理位置。

四、可持续发展。如果这四个回归了,说明房价回归的结果要带动这个方面的健康发展,我们倒是说健康,如何健康?应该有新指标体系支撑我们健康发展。

最后说说未来的大家比较关心的,城镇化房地产市场化,到底如何一件事情,我自己也学习十八届三中全会,这里面有一句话大家都是最最关心的,也就是说政府和市场的关系,这句话,政府和市场的关系刚才讲很多就不重复,市场在资源配置当中起决定性的作用,这句话被很多方面解读和在每个行业深挖,我觉得这句话确实值得好好琢磨,什么资源配置当中在房地产市场、房地产的资源如何起决定性的作用,我觉得这里面牵扯到三个非常难办的事情,要素资源取得的市场化,房地产资源是什么?我觉得房地产资源要素资源就两个,一个就是地根,银根,这是房地产致命要素资源,这个要素资源市场化?我认为没有市场化,这两个资源不市场化,谈何房地产市场化,土地只有一家招拍挂,高价者得,没有竞争,怎样市场化;钱,资本,原来有开发贷,只有银行出来其他地方都杯水车薪,如果这两个要素资源不能市场化,房地产的市场化就一句空话,所以中国房地产是非常不市场的市场,中国房地产市场没有市场化,这两个取得市场化就是渐进改革过程。

改革形成的市场化,改革如何形成,房价形成,房价形成当中第一影响要素就是利率,是货币,比如说我们经历了十年调控在座所有人都可以想到,应该房价马上立竿见影,一个礼拜见应绝对就是央行加息,要么变成零首付等,马上市场就出现变化,而不是我们所说的土地供应,供需关系,这些还很早呢,供需关系在市场上反映要把土地变成房子才有,但金融因素上马上就可以反映,为什么全世界超敏感注意美联储QE是不起退出,这是不能放松的弦,所以形成机制这是一个。

还有就是租金,刚才讲的,价格形成机制的市场化在这里,甚至跟汇率有很大关系,是不是我们这里限价,限价就不市场化,盘不准卖,今年不卖明年还要卖,否则土地还要清算,如果不卖土地增值税又更加麻烦了,居民需求与分配的市场化,这是二期分配当中,这是刘教授讲关于不同的收入阶层提供不同的供给,这些税制和市场化,后面这三个市场化,土地金融,房价租金税制分配,就是要素资源取得的市场化,价格形成的市场化有区别的,这些市场化,才能体现十八届三中全会的精神。

第一要素资源取得的市场化,允许农村集体土地出让,同权同价等等不多说,为什么你原来形成一条线,我们应该是这样一条线,城市中心和距离作为横轴,你是纵轴,你现在形成断崖,农村土地不能入市,那么这上下就有断层,中间的差距,就形成缺口,或者小产权的活动区,农转非,把下面线要转变成这样,容易吗?不容易,你财政比重那么高,今年很多记者采访,今年土地出让达到3万亿,我觉得不稀奇,2010年也是这样,这几年都是这样,去年土地增长负增长,所以低,然后地方财政紧张了,后面这个数没有出来,三万亿土地出让收入,什么东西可以解决?解决不了,解决不了就改不小,变不动,所个两个断崖式的土地供应抬起来,所以不容易啊,所以它们差距就越来越大,在越来越大的情况下,面粉涨得永远比面包快,您如何解决这个问题,如何平抑中国房价,如果地价解决了,有朝一日地价涨得比房价慢得多,还会有这个问题吗?这需要时间。

银根,银根很有希望,此次十八届三中全会以后的经济体制改革从金融开始,说明从上海金融实验区开始,现在又增加了天津,还有深圳等等这些,这个力度不比上海小,一定要从金融这个开始,这绝对正确,因为全世界的经济都是受金融的资本市场,市场的绑架,这是很厉害中国不能幸免,这方面的东西我觉得值得我们关注非常具体。

比如说人民币汇率市场化,利率市场化,这对于我们影响非常深远,特别利率市场化,对我们影响太深远。利率市场化,政府一个文想要刺激,会变成0.7倍,零首付吗?市场化就不一样,银行业不一样。

多渠道的股权融资,债券市场,直接融资,直接融资之后民间资本就上去了,为什么还要炒房,所以这些事情已经开始形成各种各样的直接融资。

丰富金融市场的层次产品,鼓励金融创新,我们推很多年,121号文件后就做这件事情,整整十年,IPO的问题慢慢起来,PE资金200多家,也很活跃,瑞驰也可能出来,还有就是资产证券化,最后对于资产证券化很厉害,否则就只有万达模式,他们没有一个很好,持续,封闭资金链的金融产品,不支持商业地产是不行的,所以这个出来,现在我最近几年研究比较多,所以我觉得这是呼之欲出,而且各个政府部门也在支持这些事情,做很多试验区,而且鼓励开发商走出去,他们都在使用这个,此次我们出去到美国这几个很好的项目包括曼哈顿一些项目,做世贸中心这一家,这个项目其实美国的房地产开发企业的投资绝对不是像中国占那么多,而是有很多投20、30%,多的实力强的投40%已经非常厉害,有一些甚至投10%,其他全部都是金融产品进来,什么GP,LP这些金融产品进来,形成复合而不是圈地,投那么多不是,这是值得我们学习。

中国将来也是这样一个体系我觉得还是很好的银根的问题就会符合化,多元化,健康化。

推动本市场双向化,这比我们快很多,原来我们一个亿需要发改委批,还排队,现在10个亿都不需要发改委批,私人买房去美国买房,原来就是五万五万,现在只要对方说你买房,你可以在美国投资做企业都可以,只要属于投资型,你有多少钱,就不受限制,十八届三中全会公告才一发,就改变了,所以银根这件事情是指日可待有变化,价格形成机制的市场化,我觉得这是比较难。

为什么我讲价格形成机制这件事情,非常重要,跟利率有关系,整个价格形成一定跟利率有关系,这个就是,蓝这条线就是房价同比指数,红就是实际利率,减CPI的利率之后这是对称,利率低的时候存钱不合适,大家就买房子造成房价高,利率高的时候,有各种各样的投资机会,利率高的时候,实际上房价就下降,后来采用行政手段打压的时候,他们一样都垮下,因为长期低利率,这是有对应关系。

低利率就变成存钱不如买房子,政府货币政策造成大家买房子,存钱你存10、20年,100万只不过存180万,就这条红线,买房100万变成600万,谁不买房,存钱亏了,买房赚了,所以这里面说明市场价格和利率是有非常大的关系。

还有就是发票,一边低利率,一边发票子,M2三季度发到105万亿,涨那么多,所以这也是一个货币现象,也可以说房子不值钱,票子发多,利率太低,不要光看房价涨多少,从一百万涨到多少,也要看票子。

这条线很清楚,我费劲把关系找出来,由于说这个M2我们发票子的速度,上面就是房价,平均房价他们怎样,票子不快,07、08年蓝线还是比较平,房价没有涨那么多,房价哪个时候在四千多,也就是这边这个。

你一下子救市之后,M2发票子,房价就涨了,对不起从07-13年全国的房价从四千涨到六千,大概就是这样一个情况,房价上涨,也可以说是房子不值钱,不仅仅房价涨,其他也在涨,你工资也涨,但你买的东西就不一样了,所以对于这个问题要有一个全局的看法,实际上涨房价也是货币现象,这有相当的道理。

税制问题,房地产税率刚才教授也讲了,不重复,房地产立法并适时推进改革,大家说立法但没有说改革,如果不推进改革房地产没有办法立法,因为这里有很多的悖论,所以这句话不修房地产税问题就是尘埃落定,如果不改革就立法不成,你可以找出一千,一万条,我可以收土地出让金,香港、新加坡都可以收,美国收房产税,美国可以收为什么中国不能收,注意,这两个部门都接触到,大家都说,美国收不动产收,我们也要收,香港说可以分开,为什么我们不可以,大家都在找证明,但大家注意你被这些收的对象这是合一,不分成,这是国土资源部,这一半对财政部,我是一个具体物业持有者,我有房子就要交两边吗?你们都有理,但我这边只有一个理,在我这里就是要收钱。

这里面我觉得存在一个需要协调,而且这个协定很多法律法规需要改,比如说土地出让金的问题,招拍挂问题,收取办法,70年土地出让金是不是一次性在买房子这个节点上一次性就把70年的租金收了,是不是70年一次性收,房产税为什么要每年收,不70年一次收,为什么不能摊下去,一个地,一个房,美国不存在这个问题,我不能一年一年交吗?我交70年你把69年退给我一年我一年一年交不合理吗?这里面有很多需要协调问题,如果不协调,不改革,不立法是没有办法收,但无论如何收,中国还要改革,立法,这样才能建立长效机制,才能解决地方财政的来源,调节收入分配,二次分配的问题。

我觉得综上所述,房地产改革是一个系统工程,涉及到金融土地配置等等,只有这些改革成果完成,或者体现成果了才会回到合理房价上来,你想立竿见影,出一个什么东西马上房价就变成合理不可能,房价合理才是我们最关心的改革目标,但是十八届三中全会的文件指出积极稳妥、广度深度推进市场化改革,没有那么快,所以改革是一条渐进的过程,中国房地产市场化之路,任重道远。

预祝会议成功,谢谢大家!

 
精彩观点

全国涨幅回落的时候非常明显
首先房价涨吗?涨。这些情况会突然变化吗?趋势性不会突然变化,可能还继续在高位。但涨幅不见得像去年那样,年初的时候传到18%多的位置。房价在上涨,在高位在年初的时候,涨幅在下降。

房地产调控平均一年十个红头文件
这十年的调控使中国的房地产在价格上存在一个政策周期,这个周期是文件周期,而不是市场周期。十年我统计了一下有70个,平均一年十个个,121文到国五条,我整理了一下,房价只要下去一定有一个红线网上拉。

中国房地产泡沫化的趋势是有的
这些趋势就是不良因素,而且部分城市已经形成泡沫,而且开始破裂,但没有形成全局性的问题。中国土地供应机制,货币政策,银根问题这些都是不良因素。短期解决不了就支撑中国高房价。

中国房地产市场目前还没有市场化
我觉得房地产资源要素资源就两个,一个就是地根,银根,这是房地产致命要素资源,这个要素资源市场化?我认为没有市场化,这两个资源不市场化,谈何房地产市场化。如果这两个要素资源不能市场化,房地产的市场化就一句空话。

 

主题演讲 —— 刘洪玉:促进房地产市场稳定发展的长效机制

刘洪玉

职位:清华大学房地产研究所所长

演讲主题:

三中全会房地产政策解读与行业发展前瞻

1月9日下午,广东省地产商会与网易房产联合主办的“2014年中国房地产新年峰会”盛大开幕。本届峰会以“变革与应对”为题,汇聚各方智慧,共同展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场风云。

在峰会上,中央政治局集体学习讲课专家、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授发表了演讲。以下为全文:

主持人:下面,就让我们以热烈掌声,有请我们今天的第一位演讲嘉宾,中央政治局集体学习讲课专家、清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授,发表主题演讲:"十八届三中全会房地产政策解读与行业发展前瞻"。有请。

刘洪玉:尊敬的各位来宾,各位新老朋友大家下午好!非常高兴有机会来广州参加广东地产商会和网易房产共同主办的新年峰会,对于我来说刚才介绍这个,很多人都可以讲,只不过我赶上好的机会。

由于时间关系,我要加紧说主要的观点,今天讲的主题就是促进房地产市场稳定发展的长效机制,刚才也翻了一下商会给大家印的资料,里面也有关于长效机制建立的一些讨论,为什么要建立一个长效机制?是跟我们当前所面临的矛盾和问题密切关联。

在这里列举其中一些问题,比如说一线城市和主要二线城市一房难求,三四线城市和一些区域过量的供应,媒体上的说法叫做空城遍地,这些现象在同样一个市场里面并存的;大家也看到实际上房地产市场上的风险传递表现出来一个击鼓传花的样子,政府追求高土地出让收入,价高者得这种方式供应土地,企业拿到土地要快速变成可销售的产品,通过预售卖掉,买房人在期待这个房子在升值,一旦出现开发商调整价格销售,就砸售楼处,退房。

政府为了避免这种情况,就下一次卖地的时候,价格更高一点,我们看游戏最近几年这种传递路径越来越清晰了。

政府在这里面扮演调控的角色,但这种调控大家都知道了,印象当中在媒体上也看到大家介绍,广东、广州很多都使用这种办法,高价者的房子不发预售证,如果你交易了也先不给你办网签,这样就让我们统计当中的数据失真了。

现在统计出来的价格的变化,这是在失真的基础上统计出来,真实是一个什么状况?大家很不清楚,这些问题在困扰我们,同时大家都知道,在未来城镇化发展过程当中住房有非常大的需求,也要着力解决的重要问题,不仅是新进入城市人口,包括现在已经在城市里面没有户籍的非户籍的城镇人口,他们的住房问题现在还面临很多的制度性的障碍,需要通过改革来解决这些问题。

从政府政策角度来讲,住房政策有两个非常重要的目标:一、要住有所居,人人都有住房,促进住房机会的公平,增进住房机会,这是政府住房政策里面公共政策一方面目标,公共住房政策一方面的目标;二、促进市场稳定,提高市场运行效率,保护人们进行买卖、交易、持有,投资的积极性,要维持市场正常运转,不断提高效率。

想要实现这些目标,就一定要去开始探索长期有效,不是一天一变,头痛医头,脚痛医脚的模式,而是要系统思考这个问题,过去大家都清楚我们有很多调控措施,发现跟我们的目标是背道而驰,这是因为我们在调控过程当中,目标不是非常一致、清晰,大家都在积极主动参与调控,但相互之间可能就产生一些问题,使得这个市场面临政策环境更加复杂。

自己的理解,长效机制:一、就是要建立完善的住房制度,这是市场稳定的基础,大家也认识到住房问题,这是长期,非常复杂问题,可以牵涉到政治、社会、经济、文化、资源方方面面。这些问题也越来越复杂,过去我们看人口就数量、结构,但现在在新型城镇化过程当中又增加人口流动的特殊现象。大家可以看到很多城市的市场自己招架不住的原因就是人口不断的流入。城市希望吸引人口但人口不一定就过去,这个复杂性跟市场力量推动的人和资本流动,跟大家想象当中政府可以去按规划做的事情是不一致的。

这些问题对住房政策提出很多挑战,最近看过伦敦十一月底出一个新文件,伦敦也面临住房挑战,过去十年人口快速增长,过去三十年当中没有建设足够的住房,所以伦敦房价涨得速度非常快。在北京坐过地铁的市长提出一个长期十年的解决方案,这是应对策略,希望增加住房供应,提出非常具体的目标,包括总建设量、公开市场销售,公开市场上私人租赁、包括政策性,可支付住房,还有可支付住房有多少是卖,多少可以买的,还有这些住房应该支持什么人,这里面强调要支持工作中的伦敦人等等。

住房政策是英国,我们访问的时候告诉我们,说我们已经有一百多年的历史,但我们现在仍然面临着这些挑战,刚才这里面说就是伦敦,我们过去他们告诉我们,我们的问题就是房子都是空的,为什么?因为都吸引过去伦敦了。

德国,这个市场把这个问题解决得很好,但德国最近一个资料,因为家庭规模小型化非常迅速,现在一人家庭,二人家庭在全部家庭占的比重超过80%,所以也面临新住房的需求,在住房制度的完善和建设当中,前一段时间大家可以从政治局集体学习以后发表的公报里面大家看到,提出要处理好四个方面的关系。

公共服务和市场化的关系,政府保障和市场各自如何扮演角色;

住房经济功能和社会功能关系,过去市场发展更多看重住房发展的经济功能,才会有现在包括土地财政一系列的问题。

需要和可能的关系;

保障的程度如何去通过适当的保障,而不是房子由于过分保障导致福利陷阱的情况出现,要完善住房制度,就要在明确住房发展和需求管理目标的基础上,为每一位居民,如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排,通过土地财政、税收、金融等等政策工具应用,确保各供应渠道可进入,可支付,可持续。

我把这些想法画一个图,我们叫做中国城市住房供给和消费体系的框架,这里面说未来住房供应体系是低端有保障,终端有支持,高端有市场的结构;供应应该是可进入,可持续是无缝衔接;需求应该是消费者可选择,可支付,可以实现梯级消费。

目前大家看出制度改革的现象,对于低端可以通过廉租房来保障,对于中低家庭首次住房需求,我们可以通过现有的政策性的产权住房,通过供应产权的方式提供,对于大多数中高家庭收入的住房和改善型住房需求主要通过市场解决。过去大家一直纠结一个问题就是说住房保障如何保障产权补贴力度太大,而且又没有那么高的保障能力,这个时候你没有那么多东西去提供,然后只要拿到以后,你得到的好处又非常多,这个时候就是一个非常严重不公平和公共财政资源的滥用问题,所以,通过这种共有产权方式可以有效的解决这个问题,这是从住房的制度上来看。

最近也在研究国内类似差不多叫做共有产权和一种比较理想模式之间的差异,以及如何改进,实际上这是完善住房制度的关键。

二、完善土地供应制度。要结合房地产市场的供求关系和住房需求发展状况,因地制宜确定土地供应的数量、结构、空间分布。改变当前按照计划的思维去供应土地的方式,因为实际上计划看国五条,国八条里面都有一个规定如何供应土地,这个方式实际上是通过数学公示计算出来,而不是根据市场的需要提供的,可能导致原来少,将来更少,原来多,将来更多这是脱离市场需要确定土地供应,这个模式要改变。

我们还要想办法通过改进土地收入储备和一级开发模式,鼓励存量国有土地再开发利用,通过拓展,通过允许集体建设用地进入市场开辟新的土地供应的来源,弱化政府当前的对土地的垄断供应。

这里面从这个图里面可以看到存量土地利用水平的提高还是有潜力,我们城镇人口密度在不断下降的过程。当然集体建设用地进入市场大家也非常关心,但我们说这应该是一个逐步推进的过程,因为它有很多前置条件,明细产权,要有手段进行用途管制,能够进行集约节约的利用,而且还要明确谁有权利出让土地,这个收益如何分配,在相关分配土地收益的机构、部门、组织、个人之间他们对于这个区域未来公共服务、基础设施等等这些应该承担什么责任,这些问题都需要统一思考解决。

我们很慎重,先可以做一些试点,长期制度还是需要慢慢的探索和形成,对于北京的昌平区做一个分析,大家可以看看,实际上现有的集体建设用地跟现有的规划套的话,我们发现有一半的地没有在这里面,这个如何办?这个时候就是一个难题。很多地方没有规划,在现状的建设用地的基础上做这个规划,哪些套进去,哪些不套进去,为什么,这些都是非常复杂问题,但方向是非常正确的,积极稳妥,但还要有序。

三、完善房地产金融制度。大家很清楚金融过度参与是导致房地产市场畸形发展,价格泡沫的重要原因,要完善房地产金融政策,加快住房金融监督体系建设,有效解决房地产金融风险缺乏有效监督政策性住房金融政策难以落实的问题。另外一个大家还在讨论,要成立住房金融的监管机构,有效的监督、控制的房地产市场上的金融风险。

四、完善房地产税制。房地产税制作为住房需求管理的重要手段,为住房的消费和投资提供政策的边界。房地产税收制度改革的总体方向是简化交易环节当中的税制,减轻交易环节的税负,增加持有的税收。在住房转让环节增收,把相关税减化成契税,个税,然后根据房屋的属性和交易的特征设计,这个就可以维持一个比较稳定的税收框架,所以只要进入市场参与房地产交易的人通过这个表就可以知道未来自己会是怎样,算账的时候就可以算清楚。

在住房转让环节征收契税,增加突破口,大家都讨论房产税怎样开征,但大家没有统一认识,对于房产税的目标是什么?是调控市场还是为了推动地方财税制度,包括预算制度的改革,对谁征收,是普遍征收,还是对于少数人征收,实际上我自己的观点,我不赞成把房产税作为调控市场的工具,调控市场已经有很多现有的税制严格执行就能够起到调控作用,这应该是一个长期制度建设,而且存在公平性的问题,社会靠什么带动,鼓励什么,限制什么的问题,因为我们说社会发展需要正能量去带动,这些都应该体现,一个公平问题,还有就是国家的价值还有发展趋向问题。

房地产税制改革原则是什么?保护和鼓励住房消费,对于住房的投资保持中性,税收中性,抑制住房投机,投资、投机产生的投资效益,或者房屋的增值要与社会共享,这是一个主要原则。

五、促进基本公共服务均等化提供决策方式,促进均等化配置和空间布局优化,合理引导居民就业与居住选址行为,基本公共服务均等化不仅有利于实现社会公平,大城市的房价现在也不断上升,所以房价也是阻碍大家进入城市的门槛。

传统从城市中心向外递减的基本公共服务投资模式不断强化人口对城市中心区的依赖,中小城市的发展相对速度比较慢,很多小城市和卫星城镇基本上没有办法发展,我们做过一些相关的研究,大家看这是北京,在三环里面重点小学占60%,但只有32%常住人口,这就意味着大量的三环以外的常住人口要把孩子每天早上送到三环以外上学,这就带来很多的相关问题,当然北京市政府也开始疏解相关的问题,但是这个难度也是非常大的,也是一个长期努力的过程,而且这种公共服务的供需失配,既损失城市效率,又导致的城市不公平。

我们发现更多的人在公共服务提供的条件比较差的地方生活和居住,在公共服务提供比较少的区域,居住的人口,收入更低,这也是有失公平性的,所以我们要探索新的投资分配的规则,优先顺序和空间布局问题,然后让我们的公共服务和人口的密度正相关,而不是跟其他因素正相关。

六、完善市场管理和调控要紧紧把握住一线城市,要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理,实行差异化政策,我们说房地产市场一个典型的特征就是我们说它的波纹效应,一线城市的市场对于其他的城市的市场有扩散影响,促进一线城市市场的稳定是全国房地产市场稳定的关键。在促进一线城市市场稳定的时候我们觉得可能也要把这个权利更多的是给地方政府,让他们去主动作为,从被迫执行中央命令向主动作为转变。

就讲这些仅供参考,谢谢大家!

主持俎江涛:感谢刘洪玉教授非常精彩的演讲,刘教授请留步。大会安排有5分钟的时间,给媒体记者和各位参会嘉宾提问,这是一个十分难得的,向刘教授直接请教的机会,欢迎大家踊跃提问。

嘉宾:教授您好,刚才听您说房产税将来是一个长期的制度,我们看到十八届三中全会上对于房产税的说法是加快房地产税的立法,在我国立法是一个很漫长的过程,任志强也说在2020年前可能都完成不了,您刚才也说这是一个长期制度,这是否意味着说短期内房地产税的扩容是一个不可行,不会再有城市扩容试点?听您表述,房产税跟一起的房产税试点不一样,是否意味着在研讨过程当中会不会把土地税收纳入到征收范围内?毕竟在现行政策下施行房产税是很多人诟病的。

刘洪玉:这个问题很复杂,从十六大报告里面中央就提出来要本着减税制,宽税基,严监管的原则进行房地产税收方面的改革,然后统一征收物业税,物业税因为是一个新税种,所以一定要立法,现有房产税跟这个税有一点接近,所以就开始用这个税打主意,但这个税我们说我们在研究改革的时候发现这个税本身在非居住的房地产征收的时候,也存在非常多的矛盾和问题,比如说税基,税率不统一,可操作空间很大,房产税改革第一步的设想就是在不增加社会整体税负前提下,通过对非居住类的房地产统一的按价值的一定比例来增收,然后解决房产税当前当时面临问题。

但是这个问题还没有解决大家又非常快的推广到要在住宅领域里面征收,住房的征收问题就更加复杂,所以想要向全民征税,你得有一个说法,所以要有立法,我觉得就是这样。

还提到房地产税制改革,这个改革就是现有的税制有很多,又是有违公平,交易你要交个税,无论怎样都收1-3%,我们税收应该支持鼓励改善的负担,不应该增加负担,要减少他支付的能力,但对于多套房的人也收入1-3%,这就不公平了,所以改革这是一个很复杂问题。

你第二个问题跟当前土地制度会不会有关联?我认为可能不关联,因为房产税或者物业税财产税,土地使用权这也是一种财产权利一种类型,法律上很多人说有障碍,很多人在讨论研究这个问题的时候认为这不是障碍,这两个之间有一些相互影响,比如说香港,你土地出让年期到期的时候,你要乘3,你续期收3份,这又有一定的关联。

主持俎江涛:谢谢,感谢刘教授的专业解答。

 
精彩观点

政府控制预售证致房价数据失真
政府在这里面扮演调控的角色,但这种调控大家都知道了,印象当中在媒体上也看到大家介绍,广东、广州很多都使用这种办法,高价者的房子不发预售证,如果你交易了也先不给你办网签,这样就让我们统计当中的数据失真了。

完善土地供应制度
要结合房地产市场的供求关系和住房需求发展状况,因地制宜确定土地供应的数量、结构、空间分布。改变过去的供应土地的方式,通过允许集体建设用地进入市场开辟新的土地供应的来源,弱化政府当前的对土地的垄断供应。

完善房地产金融制度和房地产税制
融过渡参与是导致房地产市场畸形发展,价格泡沫的重要原因,要完善房地产金融政策,加快住房金融监督体系建设。房地产税收制度改革的总体方向是简化交易环节当中的税制,减轻交易环节的税负,增加持有的税收。

调控要紧紧把握住一线城市
要以一线城市的稳定为重点去进行市场调控和管理,实行差异化政策,房地产市场一个典型的特征就是它的波纹效应,一线城市对于其他的城市的市场有扩散影响,促进一线城市市场的稳定对全国房地产市场稳定很重要。

 

2014中国房地产新年峰会现场精彩图片

 

2013年度中国地产冠军榜(广州)集团销售五强

相比2012年只有万科、保利、绿地3家企业突破千亿,2013年可以说是房企的丰收年。据网易房产数据中心全年监测阳光家缘网(截止2013年12月20日)数据所得,2013年销售金额TOP房企依次为保利、越秀、碧桂园、敏捷、雅居乐、中海、万科、新世界、时代和祈福。[详细]
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房地产新年峰会
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房地产新年峰会
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2013年度中国地产冠军榜(广州)十大畅销名盘

2013年,被一系列“限字诀”围攻的广州楼市,到底有哪些楼盘经受住严峻的考验,依然脱颖而出成为最畅销楼盘? 成交数据显示,全市网签套数TOP10楼盘中,大房企依然占据绝对优势。(以下销售数据截至2013年12月20日)[详细]
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保利西海岸
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保利天悦
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碧桂园天玺湾
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中海誉城

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碧桂园凤凰城

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万科东荟城

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锦绣御景国际

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翡翠绿洲
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雅居乐锦城
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广州亚运城
 

2013年度中国地产冠军榜(广州)年度美誉品牌

随着房地产市场的回暖带动楼市销售的量价齐升,2013年的楼市呈现房企"不差钱"的现象。不少房企销售成绩单亮眼,产品素质提升,深受购房者的青睐。
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2013年度中国地产冠军榜(广州)年度最具人气楼盘

中国楼市的关键词依然是"限"。限购、限贷和限价的"三大限"背景下,广州楼市却迸发出前所未有的活力。多个楼盘人气爆棚,“日光盘”频现,甚至有楼盘开盘当日3小时即告售罄,销售量近1000套,买房如买菜。
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万科金色梦想
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番禺君华香柏广场
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南沙富力唐宁
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敏建锦绣世家
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星河盛世
 

2013年度中国地产冠军榜(广州)其他榜单

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年度最具投资潜力楼盘 年度最佳人居经典楼盘 年度最具品牌价值楼盘 年度最佳品质楼盘 年度最具影响力楼盘 年度旅游地产奖
嘉裕公馆 碧桂园·豪园 碧桂园·假日半岛 花语水岸苑 富力东山新天地 碧桂园·十里银滩
富力天域中心 越秀·岭南山畔 敏捷·绿湖国际城 南沙·创鸿汇 珠江帝景·紫龙府 富力南昆山温泉养生谷
保利大都汇 雅居乐凯茵又一城 时代南湾 合景·誉山国际 雅居乐富春山居 雅居乐云南原乡
时代花生II 南沙星河丹堤 越秀·岭南雅筑 滨江1号    
自由人花园 芙蓉墅 金名都 敏捷·金月湾    
越秀·滨海珺城 元邦明月水岸   广物·山海名门    
越秀·逸泉映翠 中信·西关海        
年度商业地产大奖 奥园康威广场 广州天盈广场 萝岗·敏捷广场 广州萝岗万达广场 绿地中央广场
 

2013年度中国地产冠军榜颁奖盛典现场精彩图片

 

2014中国房地产新年峰会视频实录

 

2014中国房地产新年峰会 流程

2014地产新年峰会流程 时间:2014年1月9日    论坛地点:广州·香格里拉酒店   
时间 环节 内容
13:00-13:45 嘉宾签到 来宾、媒体签到
13:45-13:55 峰会开场预热

1、主持人提示看大屏幕,播放视频

2、主持邀请各位来宾就坐,介绍活动内容

13:55-14:00 广东省地产商会领导致辞 广东省地产商会主席李思廉致欢迎辞
14:00-14:05 网易领导致辞 网易公司副总裁李黎致欢迎辞
14:05-14:40
主题演讲一:十八届三中全会房地产政策解读与行业发展前瞻
  演讲嘉宾:
清华房地产研究所所长 刘洪玉
14:45-15:20 主题演讲二:"新十年"房地产调控长效机制
  演讲嘉宾
全联房地产商会创会会长 聂梅生
15:25-16:30 论坛沙龙:"变革与创新——如何再造房地产"黄金十年"
  主持人:

资深财经主持人 俎江涛

  论坛嘉宾:

全联房地产商会会长 聂梅生

中国城市规划设计研究院院长 李晓江

富力地产集团董事长 李思廉

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

16:35-16:50 茶歇 茶歇
16:50-17:25 主题演讲三:新型城镇化下的房地产之路
  演讲嘉宾:

中国城市规划设计研究院院长 李晓江

18:00-21:00 中国地产冠军榜颁奖晚宴
     
     
 

主流媒体报道2014中国房地产新年峰会

中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 中国房地产新年峰会把脉房市走向
"2014年中国房地产新年峰会"9日在广州开幕,峰会以"变革与应对"为题,展望2014年中国的宏观经济形势发展、把脉房地产相关政策走向、预测新一年的房地产市场。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 房企大佬:三年内房价不可能大跌
广东省地产商会主席、富力地产集团董事长李思廉称,他个人比较看好未来十年房地产的发展,目前看不到未来三年内房价大跌的可能。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 李思廉:近三年看不到楼价暴跌可能
较少公开谈论市场的富力地产董事长李思廉力挺未来十年房地产市场前景,而全国工商联房地产商会创会会长聂梅生则预计2014年楼价涨幅还将继续回落。[详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 李思廉:看不到三年内房价大跌的可能
从2013年特别是下半年发生在土地市场的激烈竞争看,几乎看不到在合理时间,比如三年之内房价大跌的任何可能。 [详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 聂梅生:房价涨幅下降趋势今年仍将继续
全国工商联房地产商会会长聂梅生在会上表示,根据国家统计局发布的数据,2013年楼市各项主要指标都在近年来高位,但是下行态势已经形成。[详细]
中国房地产新年峰会,地产家居冠军榜,网易房产,贾康,秦虹,聂梅生,顾云昌,富力,李思廉 专家:房价十年调控失败
全国工商联房地产商会创会会长聂梅生在会上表示,官方数据显示2013年楼市各项主要指标都在近年来高位,但下行态势已形成。她坦言"房价作为调控目标的十年调控,最后是失败的"。[详细]
 

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