重税主义和降房价是南辕北辙

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国五条,房价,降房价,地王,土地市场,楼市调控
国五条,房价,降房价,地王,土地市场,楼市调控
新政除了让房价数据出现“假摔”外,没有明显的实质性作用,房价仍涨 、地王猛出,调控以比绝大多数人想象还要快的速度濒临失败。回顾这两个月以来国五条地方细则的执行情况,地方政府不仅没有跳出“堵供应、堵需求“的老套路,“病急乱投医”的情况越来越严重。
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国五条,房价,降房价,地王,土地市场,楼市调控
房价为何“明降暗涨”? gz.house.163.com

还记得在笔者三月末撰写了一篇“新国五条难逃越调越涨怪圈”的评论,指出政策并没有触动高房价的根基,难逃以往越调越涨的怪圈。只是没想到政策落地仅两个月,一线城市房地产犹如脱缰之马狂奔,新政除了让房价数据出现“假摔”外,没有明显的实质性作用,房价仍涨 、地王猛出,调控以比绝大多数人想象还要快的速度频临失败。

回顾这两个月以来国五条地方细则的执行情况,地方政府不仅没有跳出“堵供应、堵需求“的老套路,“病急乱投医”的情况越来越严重。

首先在房价调控方面,在“限购、限贷”的基础上,“限价、 限售”成为一线城市控制房价的新型武器,地方政府通过直接控制项目定价权,减少高价项目入市以抑制房价上涨,从而完成房价控制"数据"目标。

这点在北京与广州演绎得淋漓尽致。据了解,从2013年3月开始,北京市住建委就加强了对预售许可证审批的管理,甚至在全国“两会”期间一度暂停预售许可证审批。广州市国土房管局则发布通知,从4月24日起,商品房住宅预售价格需要接受国土房管部门的价格指导,随后在这两大一线城市因定价过高而被迫搁置推盘计划的开发商不在少数。

强硬的限价政策让房价数据完成了漂亮的"假摔",以广州为例,根据广州市国土房管局公布的数据,今年5月广州一手楼均价为15405元/平方米,环比下降5.9%,这也是继4月份环比下降2.6%后,广州房价连续两个月下跌,达到今年以来的最低位。但究其背后,数据的下降更多是由于高价盘暂缓入市或签约,以及开发商通过拆分装修合同等手段降低网签价格造成,这也是购房者察觉到真实房价不仅没有下跌,反而在"普涨"的重要原因。

与此同时,限价令产生的副作用不可小觑,那就是造成市场供应萎缩。北京市住建委网站显示,从4月1日到5月29日,北京有27个项目拿到预售许可证,同比下降两成。网易房产数据中心统计数据更显示,广州版限价令出台后一个月,广州新增供应仅为286套,环比大幅缩减了89%,同比去年同期更大幅下降97.4%,幅度之大已超出正常水平。

可以预见的是,如果限价政策不作出改变,势必造成供求关系进一步恶化,房价“明降暗涨”将愈发明显。

土地供应不足引发地王涌现 gz.house.163.com

在国五条落地后,一线城市土地市场异常活跃,5月几乎成为“地王月”,上海与广州接连刷新单价地王,北京前5月土地出让金收入更接近2012年全年。土地市场的火热,不仅是对国五条的当头一棒,更是让地方政府“限房价、不限地价”的做法饱受质疑。

面对土地市场的火热,地方政府想到的解决办法仍然是“堵”。5月27日,北京市土地整理储备中心发布公告,暂停了西南三环内夏家胡同地块的出让。据了解,夏家胡同地块是一幅“准地王”,备受业界关注。起始楼面地价接近2万元/平方米。市场人士预计,竞拍之后,剔除配建的公租房面积,商品住宅部分楼面地价有望达到3.5万元/平方米。

暂停“高价地”出让确实能在数字上遏制地王现象,减轻社会舆论压力,但实际却是“病急乱投医”。一线城市地王涌现的背后,归根到底是由于住宅用地的供不应求。

根据Wind统计数据显示,今年1-4月,四大一线城市共成交土地316宗,但这其中住宅用地仅成交54宗,占比仅为17%,广州与深圳甚至只有两宗和一宗住宅用地成交。但与此同时,住宅用地土地出让金却占同期卖地收入的55%,可见住宅用地“奇货可居”。

中国指数研究院统计数据也显示,过去4年,一线城市中北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米,广州不足3000万平方米,深圳不到1000万平方米,均排在重点城市中相对靠后的位置,广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划,上海有三年未完成土地供应计划,北京有一年未完成土地供应计划。

从供求关系分析的结论更令人担忧,笔者查阅国家统计局数据发现,从去年4月份开始,房地产企业购地出现了断崖式下跌,累计增速在去年7月份与今年3月份更出现超20%的负增长,至今依然为负增长。但与之相对,商品房市场却从去年下半年开始回暖,去年8月起全国商品房销售额累计增速重回正数,到了今年初销售更出现井喷,2013年1-2月商品房销售额增速达到惊人的77.6%,销售面积增速也高达49.5%,创下近三年新高,随后两月尽管有所回落,但同比增速依然在绝对高位,这表明近一年来房地产企业买地与卖房速度呈现明显的背离。

由此可见,未来一年房地产市场供求关系相当严峻,房价上涨压力极大。

正因如此,地方政府目前需要做的不应是暂停热门土地的出让,令土地供应更加捉襟见肘,而是大量释放住宅用地以缓解供求矛盾。但从目前来看,一线城市住宅用地没有放量供应的迹象,地方政府也不愿意在价格上让步,在“堵”与“疏”之间只能选择了前者。唯一庆幸的是,对于国五条中争议最大的20%个税措施,除了北京外其余三个一线城市均没有执行,如果二手房供应也被堵住,供求关系更加恶劣。

过去十年的调控经验表明,忽略供求关系的调控政策往往起到的是反作用,但政策制定者依然没有领悟“堵”不如“疏”,地方政府为了完成房价控制目标更明目张胆地控制数据“造假”,这样的调控手法实在令人担忧。

 
本期作者
区家彦
区家彦
网易房产记者
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王婷婷
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