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更多房产专题广州隐形限价令
自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准也此起彼伏。限价传闻情况到底怎样?对高价项目和刚需项目有什么影响?开发商会如何应对?限价对于刚需买家是良好的入市机会吗?系列问题,网易房产请来合富辉煌首席分析师黎文江、北大公共经济研究中心研究员韩世同、方圆地产首席市场分析师邓浩志等知名业内人士各抒己见,对上述问题进行了深入探讨。
[访谈主题]广州"隐形限价令"笼罩楼市 调控是否过犹不及?
 
本期嘉宾:

·合富辉煌首席分析师黎文江

·北大公共经济研究中心研究员韩世同

·方圆地产首席分析师邓浩志


本期观点

    自从政府要求“商品房预售前需接受价格指导”之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准也此起彼伏。

    方圆地产首席分析师邓浩志介绍称,目前只听说部分区域房管局打电话召集开发商去开会说说限价,无官方回应。但限价或致一手成交下滑,一二手房价倒挂。

    合富辉煌首席分析师黎文江指出,由于第一季度广州房价涨幅很厉害,所以政府采取限价、限售,但它们只是非常规、非理性的暂时现象。

    著名房地产专家韩世同则认为,限价意味着回到了计划经济时代。“限”字决不足以把房价拉回来。控制房价应该增加供应,政府应该注重土地多元化供应。

 

广州"隐形限价令"笼罩楼市 调控是否过犹不及?

 

            合富辉煌首席分析师黎文江

黎文江:"限价"非理性 开发商将"装修合同"应对

在黎文江看来,“限价”是一个暂时现象,这是在没有办法的情况下生出的一个办法,所以可能在经过一轮检讨以后就会取消,我们也希望取消这种不太常规的做法。

谈到限价出现原因,黎文江谈到,限售、限价、限签的依据新"国五条"中“如果报价过高,有关部门可以给予指导价,如果他们不接受可以限制预售”这一条。而广州第一季度成交均价同比涨了2千/平远超7%-8%的房价控制幅度,所以有关部门采取限价、限售的措施。

在限价压力下,开发商最直接措施就是毛坯卖楼,装修另算。但是大型开发商毛坯房交楼这样会影响品牌形象,他们不会这样干。 [详细]

 

            北大公共经济研究中心研究员韩世同

韩世同:限价不足拉回房价 应多元化增加土地供应

韩世同认为,限价就意味着重新回到计划经济,而且这个计划经济又是不完全的计划经济。

同时今年年度均价怎么都在1.6万元/平方米均价左右,“限”字决不足以把房价拉回来。其实房价控制目标可以调到1.7万元/平方米左右,或按照大中城市指数等方式来决定,压力不会那么大,也更合理。

另外,谈到抑制房价的根源,还是应该增加供应。土地上,我觉得“三旧改造”还是应该重启,把原来房屋利用率不高的地,集体用地,一些控制在大国企的地、“房改房”的地等等都加入,多元化的土地供应、多元化的机制。 [详细]

 

              方圆地产首席市场分析师邓浩志

邓浩志:限价或致一手成交下滑 一二手房价倒挂

邓浩志认为,限价之下开发商最大可能就是参考限价区域,大家也都谈到把装修价格剥离出来,甚至会猜想以后是否会出现把窗户也都拆开卖的情况。实际上,广州原本市场有购房需求,现在却强行把价格拉下来,所以“黑市”或者其他方面肯定会把价格和价值之间的鸿沟填平。

尽管官方用很多手段去控制,但如果购买力很旺盛,二手房价都会推高,就出现二手房价比一手更高的奇怪现象。而且成交量上,五一小黄金周市场签约量却明显减少,很大原因就是限价造成的,因为开发商还没有应对措施。

归根到底,想让房价合理就应该增加供应量,而这又要回到政府土地供应量层面,增加土地供应,否则生产量满足不了需求量,就会有房价上涨的结果。[详细]

精彩问答

网易房产:对于最近困扰广州楼市的限价传闻,到底是怎么样?
邓浩志:据说有部分区域房管局打电话召集开发商去开会说说限价,但官方始终没有回应。大原则是今年一手在售楼盘不能超过去年成交均价,或有一定比例限制。

黎文江:去年9月广州开始对高端项目进行限售或者限签,现在范围扩大到基本覆盖了所有楼盘,不仅仅高端项目,其它地区也有所限制。

网易房产:限价对于刚需楼盘真的没有影响吗?
邓浩志:现在广州市四限齐发(限售,限价,限签,限购),高价楼盘有封顶价,中低端楼盘也有封顶价,限价是全面性的,受影响的自然不止是高端项目。

黎文江:限价应该限制刚需产品价格上升,而不是限制高端价格的上升,现在的游戏规则要控制高价产品,这个思路是错的。市场中约70%是中低价位项目,这部分成交量应该拉上去。

网易房产:开发商会如何应对限价政策?
黎文江:最直接措施就是毛坯卖楼,装修另算。但是大型开发商毛坯房交楼这样会影响品牌形象,他们不会这样干。

韩世同:增城一限价,很多楼盘都是毛坯和精装修两个合同,房价统计都按毛坯计算,其实大家都按带装修统计房价可能比较合理,否则就可以自由定房价。

网易房产:限价对于刚需买家是良好的入市机会吗?
韩世同:如果真的限价这是一个好机会,但如果开发商可以使用包括多合同在内的手段化解,那就不是实质性限价,而且还会加重刚需买家负担。

邓浩志:如果开发商采用多合同,装修合同的贷款是很麻烦,最长只有三年,所以说限价对于开发商还是购房者都造成极大影响。

文字实录

网易房产沙龙——广州"隐形限价令"笼罩楼市 调控是否过犹不及?

嘉宾:合富辉煌首席分析师黎文江、著名房地产专家韩世同、方圆地产首席分析师邓浩志

黎文江观点实录

一季度房价涨幅惊人 政府加紧限价、限售

主持人:自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准此起彼伏,对此您如何看?

黎文江:我想谈四个看法:第一、限售、限价、限签的依据是什么?是新"国五条"里面有一条说“如果报价过高,有关部门可以给予指导价,如果他们不接受可以限制预售”,所以广州市也依据这一条。

第二、第一季度广州十区均价达到1.6万/平方米,去年是1.4万元/平方米,同比上升了2000元/平方米,很厉害了!今年广州房价目标是只允许同比上升7%-8%左右,现在20%的涨幅是很厉害的了。所以有关部门采取限价、限售的措施,这可以理解。

第三,去年9月份,广州市已经开始对高端项目进行限售或者限签,现在范围扩大到基本所有楼盘都要采取类似措施。这主要是因为南沙和花都等郊区项目价格涨幅也很明显,特别南沙有国家级新区的利好,所以房价上升到了1.1万元/平方米。涨幅很厉害,所以南沙不仅仅高端项目要控制,一般项目也在控制。花都新华镇、汽车城也是如此,汽车城楼盘价格以前8000-9000元/平,现在上升到了1万/平方米左右。

第四,每个楼盘的情况都不一样,所以对限价会出现不同的说法。但总的来说,限价、限签、限售等都是在一种非常规、非理性的情况下出现非常规的手段,但这是暂时的现象。如果房价平稳下来,这种手段可能会取消。 “限价”非常规非理性 暂时现象会取消

主持人:关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大?中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响? 黎文江:现在为了游戏规则要控制价高的楼盘,这个思路是错的。高端的房子让有钱人买,政府把中低价位限一限,把中低价位成交量拉上去,也可以起到拉低房价作用。其实市场中大部分还是中低价位项目,约占70%,所以这部分成交量应该拉上去。所以我的意见是,政府对于刚需产品的限价要严格一点,放松对高端产品的控制。

主持人:目前在限价的情况下开发商会如何应对,市场会发生什么变化?

黎文江:限价之下,开发商最直接的措施就是毛坯卖楼,装修另算。但就增城的情况来看,保利东江首府等项目,可能考虑自己品牌的效应,它们的价格是算进装修的,没有两个合同。所以我觉得如果品牌开发商都卖毛坯房的价格,毛坯房交楼,它们的形象会多多受到影响,他们绝对不会这样干。 但他们也可能会分两个合同来卖,现在很多高端项目都是六千块钱的价格装修。按照法律上的话,这不同于二手房的阴阳合同,而是开发商自己签毛坯价,装修合同是装修公司签的,这是两个法人代表签两个合同,所以不应该叫阴阳合同,是合法的。

交楼也是精装修的交楼,不影响自己的形象。如果按毛坯房的价变成拉高了,原来是装修的价格,现在用毛坯来变成装修的价格,这无形中就提高了,就不对,如果单纯把价格降下来使用毛坯,这可能也对,但毛坯交楼还是用装修的价或者低于装修的价,我觉得这个就是不对的。但是来说,现在还没有发现那么快有这种情况的出现,暂时没有发现,从理论上来说,二手房用20%的个税,里面也可以减去装修价格,从这一点来说,现在一手房把装修价格抛去,这是可以理解的。

主持人:“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子,但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦?

黎文江:总体来说,“限价”是一个暂时现象,这是在没有办法的情况下生出的一个办法,所以可能在经过一轮检讨以后就会取消,我们也希望取消这种不太常规的做法。 开发商囤地增加政府供地阻力

主持人:日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右,广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象? 黎文江:从政府的角度来看,现在土地竞拍有底价,也限制继续竞拍的价格限度,到达限度后就竞建公租房,这也是一个控制地价上涨的手段。

从另外一个角度说,供应很多土地,但现在开发商不按照两年之内要开发的规定,所以这个责任不能说是政府土地供应的问题。现在很多开发的土地不是最近拿到的,而是前几年,甚至是2004年“831大限”以前的拿到的,所以虽然政府供应土地,但开发商就不开发,如何去逼开发商拿地出来建?这也是一个问题。

再一个方面来说,在广州本身可以开发的土地也比较紧张,土地到底用于建住宅,还是用于商业或其他的事情?挖掘“三旧改造”的土地是一个想法,但现在看来城中村的改造又遇到了很大的问题,例如钉子户等等。现在广州几个很大的旧城改造项目杨箕、冼村也有比较难解决的问题。

另外,即使现在政府开展旧城改造、旧村改造,尽量想办法多供应土地,但广州本身土地就不多,也是一个问题。

 

韩世同观点实录

限价意味着回到计划经济

主持人:自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准此起彼伏,对此您如何看?

韩世同:之前我不太相信广州市也会采取限价的做法,我也一直不太赞同限价,限价就意味着重新回到计划经济,而且这个计划经济又是不完全的计划经济,因为一个比较理想的计划经济是,可能大家比较贫穷,但至少可以比较均衡一点。

我觉得,我们选择市场经济,就应该在还能维系的情况下不要太多干预价格。我们可以通过基础制度重新设计,深化改革、调整游戏规则,这样好过仅仅为了实现房价目标,而自己给自己划圈,结果是越弄越被动。我们能否不要在这种低智商游戏里面玩,否则自己把自己玩死了。 现在房管局是按照新建住宅,而不是新建商品住宅所以这里面有很大的空间,现在又规定限在人均可支配收入增幅这里,所以这里又很严了。

现在房价控制在不涨不跌的阶段,去年则是翘尾房价拉平大概就是1.4万元/平方米,很高了,像2008、2009年也都是9300元/平左右,后来经过翻番的波动,从年度来看是有增长的。 我们设定一个目标不要太盲目,否则就被自己所控,就会应对无策,最后不仅是地方政府,包括中央政府都要黔驴技穷的,但可能后面会引申出一个价格问题:装修价、毛坯价。现在只要把装修价一拿开,房价马上就可以下降几千,这样政策效果就可以达到了,但这只是数字游戏而已,意义不大。

“限”自绝不足以拉回房价

主持人:关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大?中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响?

韩世同:在限售的角度上我还是比较赞同去年的做法,要让高价的房子均衡成交,不要因为一个山峰的波动而误导市场,这也得到新"国五条"的支持,他在这方面是可以继续操作。“房价指导”好像应该在这里指导,但现在看起来不是这样了。可能政府考虑到,仅仅用限售、限签,已经不足以把房价往回拉。

今年年初到年尾房价不涨不跌,实际上已经突破了,不过这是结构性带来的,这不是实际上带来的。政府的行为是为了达到控制目标,但今年年度均价怎么都在1.6万元/平方米均价左右,不升不跌也在这个左右,按年度均价是肯定不行的。我觉得控制目标可以调到1.7万元/平方米左右,这样压力就没有大,或者按照房价的指数,大中城市的指数来决定 不过现在这些都没有细化,也没有确定,但我认为一个东西要严格确定才能便于检查,而现在的房价有同比、环比,有房管局的价,还要看房价算不算入装修,因为没有装修,房价可以大幅下降,降几千块钱。所以现在系统还比较乱。 毛坯、装修应设统一标准以防自定房价

主持人:您如何看待限价下衍生的“装修合同”现象? 韩世同:增城限价之后,实际上都是按毛坯价统计的,但广州其实越来越倾向于精装交房,但毛坯房和精装房价格差异很大。

另外,也应该看到精装房中的“毛坯价”和“装修价”应该怎么分,这也是一个问题。之前有一个楼盘才4、5千/平,但它的装修也要4、5千/平,这会误导消费者误解也存在任意变房价的行为。所以应该统一,大家都按“带装修”的标准来统计房价可能比较合理,否则就可以自由定房价了。

主持人:不论是价格指导还是限价,都是为了保证成交数据上的达标。有人认为这类限制高端盘的方法能够拉低全市均价,影响心理预期,有助于未来楼市的降温。也有人认为房价上涨趋势无法抑制。您如何看待? 韩世同:如果真的限了,开发商也不得不降价,但它也可以用各种各样手段来化解成本压力。

比如,增城有一些别墅和楼盘由于价格太高,不能卖,它们就把一些送的面积(像走廊、花园)也加算进去,这样一层就变成了8千多/平,就过关了。 “三旧”应重启 土地供应需多元化

主持人:日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右,广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象?

韩世同:地方政府推高地价的动机,主要源于前期收入和土地财政的机制,但土地财政要通过深化改革才能调整。在目前状况下,其实通过“三旧”一样可以赚钱,但可能赚的不多,操控较难。

“三旧”就是政府比较难收储三大块:旧城,旧区,旧厂。现在新班子为了能够多卖一点钱、多卖一点地,就把“三旧”暂停了。因为“三旧”的土地,政府在控制地价上的刚性和垄断性没那么强,也不够快。这样使得政府有条件通过垄断性拔高地价,但又要应付中央控制房价方面,所以从地方角度来看,房价问题比较难解决。

另外,我觉得“三旧改造”还是应该重启,它是在盘活原来粗放用的地块:把原来房屋利用率不高的地,集体用地,一些控制在大国企的地、“房改房”的地等等,都加入。我比较主张多元化供应,多元化的建房,多元化的制度,我们要调整分税制,金融制度,因为发钞太多也是房价上涨因素,这样才能使得房地产重新回到健康模式上面,现在整个模式就不太对了。

 

邓浩志 观点实录

广州调控“四限”齐发

主持人:自从政府要求"商品房预售前需接受价格指导"之后,广州限价加码的说法不断,各种限价标准此起彼伏,对此您如何看?

邓浩志:现在限价没有很明确的东西,官方没有限价的说法,叫做指导价格。后来陆续更多人,或者更多房地产项目都说到现在不能签约了,官方也没有最新的反应。我们看到情况就是,现在很多项目不能网签或不能拿预售证,主要原因还是报的价格高于政府指导价格。

我们收到信息是,这几天陆陆续续都有部分区域房管局打电话召集一些开发商去开会,说说限价的事情,大原基本上是今年一手在售楼盘不允许超过去年成交均价,或者有一定的比例限制。但现在为止我们没有看到任何文字发布和官方发布的东西,我们现在收到信息就是非常零散的,在各个项目情况就是这样。

邓浩志:现在广州市“四限”齐发(限售,限价,限签,限购),对高端楼盘影响比较大的是“限售”和“限签”,因为政策不允许高价盘成交量太多,每个月签几套之后就不能让卖了,所以造成成交均价的波动。 广州房价涨幅仍难拉回

主持人:关于"限定高价项目的价格",对高端项目、豪宅盘影响到底有多大?中低价位的项目和刚需购房人群是否真的不受影响? 现在的“限价”是高价楼盘有高价楼盘的封顶价,中端楼盘有中端楼盘的限定价格。最近媒体报道称南沙均价不能超过八千八,但其实每个楼盘都有自己的限制价。现在广州市控制房价就是在接下来8个月时间里面,不能让房价均价上涨,还要把“涨过头”的那部分拉回来。但现在广州房价上涨幅度已经超过15%了,如何把这部分拉回来?这不是限价、限签就可以做到的,可能要全部措施一起来,而这在以前是没有的。

主持人:限价之下,开发商应该如何应对?

邓浩志:开发商未来如何做?最大可能就是参考限价区域,比如增城。增城的限价效果好像不错,去年广州房价涨了4%,但增城下跌3%左右。但大家都谈到把装修价格剥离出来的这个问题,甚至有地产大佬在微博中说,更厉害一点,会不会以后把窗户也都拆开卖。

原本市场有购房需求,现在却强行把价格拉下来,所以“黑市”或者其他方面肯定会把价格和价值之间的鸿沟填平。 限价或致一手成交下滑 一二手房价倒挂 主持人:目前在限价的情况下开发商会如何应对,市场会发生什么变化?

邓浩志:限价是不应该的,为什么?市场本身就有供应和需求的关系,供应和需求失衡就会出现问题。尽管官方用很多手段去控制,但如果购买力很旺盛,二手房价都会推高,就出现二手房价比一手更高的奇怪现象。 既然官方控制一手房价不能涨,开发商就会想办法控制,限购等调控方法可以把一手房价大涨的情况暂时缓解,但不增加供应,涨价问题还是会持续。

市场上还有需求,大家也愿意接受这样的价格,所以现在没有哪个开发商愿意降价。 大家可以看到五一房地产市场,签约量明显减少,甚至比四月份清明节那几天的签约量更少。对于五一这个小黄金周来说,很大原因就是限价造成的,因为开发商还没有应对措施。

“限价”不能让房价合理 需增加房屋和土地供应

主持人:“限价”的手段是为了让中低收入者买到房子,但现在多份合同等情况实质是否是给他们增加了很多麻烦?

邓浩志:一般房屋装修的费用不能按揭,但现在并非不能按揭,只是按揭时间比较长,但这样交税费会相对少了。所以限价的衍生作用,无论是对开发商还是对消费者都有影响。 不过这个东西不是常规,所以很难说清它的效应。不过,归根到底,想让更多人买到房,让房价合理就应该增加供应量,而这又要回到政府土地供应量层面。一直以来无论是广州还是全国各地,土地供应都没有完成任务,生产量满足不了需求量,就会有房价上涨的结果, “限”只是可能让数据好看些,但它把需求延缓了,但没有真正解决。

主持人:日前出让的海珠区南洲路地块起价就达到了1.5万/元左右,广州土地价格的涨幅很大。各位如何看待“限房价却涨地价”的现象?

邓浩志:这就是“控制面包价格、不控制面粉价格”,这不符合市场经济规律,这实在不合理。还是回到刚才的问题,从逻辑来说,限制房价上涨过快,是大家的共同责任,不能把所有责任都压在开发商、房地产行业上面,政府也有责任,他们在变相推高房价。但舆论层面,很多不太了解房地产行业的人,都认为高房价是房地产开发商造成的,但我们发现土地价格很高,税费也涨得很快。

市场本身在调节,为什么地价贵,因为很多开发商抢地,为什么房价贵,因为买家有这样的需求,所以归根到底是供应量要跟得上。为什么香港的奶粉现在不能买了?因为这里存在很大商机,进口出来的奶粉一转手就可以卖掉了,所以这本身就是一个商机。这个东西不同,但道理一样,增加供应量,其实政府可以拿到很多税收,增加很多收入。

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制作:王婷婷 区家彦 主持:区家彦 分享到:
               
 
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