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《珠三角空城计》:东莞楼市空置房调查

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如今,香港买家纷纷割肉抛盘,深圳投资客却蜂拥接盘……东莞房地产市场再度火热起来,最终是泡沫还是机遇?或许正如巴菲特所言:只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。 [详细]
 
     

“至YEAH小香港,缤纷樟木头”

东莞樟木头镇毗邻港澳,地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈的中心,南往深圳38公里,东距惠州40公里,北去东莞36公里、广州100公里。记者从广州乘坐和谐号列车前往樟木头,只需40分钟车程,如果从深圳出发,只需15分钟车程以及25元的车票,交通极为便利。

正是由于得天独厚的地理位置优势,樟木头曾经是香港人异地置业的首选。统计数据显示,从1992年-2003年,樟木头共向港人累计销售了4万多套商品房,更是吸引了近15万香港居民住在樟城或来樟木头度假。

“从上世纪90年代开始,大量香港人涌入樟木头买房,那时候房地产火热得不行,也因此吸引了许多发展商前来投资,可以说是香港的后花园”,李先生是樟木头镇本地人,他回忆道,那时候在樟木头,香港人随处可见,许多当地配套更是为迎合香港人口味而设计。

 

街道两旁多如牛毛的楼盘销售广告色彩斑斓,正如某楼盘一段“莞深港同城,30分钟生活圈”的广告语所言,樟木头不仅仅是香港人的后花园,同时也得到了深圳投资客的青睬。

 
     

深圳炒房客蜂拥而至

“但在2003年非典袭击后,香港人到此置业数量一落千丈,樟木头房地产也因此陷入了一段低迷期”,李先生表示,直到近年来,越来越多深圳人跻身而来,樟木头房地产才再度蓬勃起来。

如今,香港买家纷纷割肉抛盘,深圳投资客却蜂拥接盘,这个曾经被看作是高房价压力下香港人“异地置业”的首选之地,如今却逐渐成为深圳炒房客的摇篮。

 

社区里人迹罕见,在晚上八点,整个社区亮灯率不足10%

“先生要看房吗?我们手头上很多盘源正急着要卖,价格都很优惠”,来到樟木头最著名的港人楼盘--帝豪花园旁的一家中介,中介小姐正热情洋溢地向记者推销。

据中介小姐介绍,帝豪花园正是90年代末港人到樟木头置业最受欢迎的楼盘之一,高峰期接近80%的买家都是香港人,这里的户型都是按照香港传统户型设计的“鸽子笼”式房子,甚至还保留了传统的窗式空调安装位置,但自从2008年金融风暴爆发后,越来越多香港人加入放盘行列,这里的港人比例大幅下降,取而代之的是以深圳人为主的投资客,还有少部分东北客户。

记者随着中介小姐进入帝豪花园,沿途所见,这里大部分房子窗门紧闭,极少单位阳台有晾晒衣物,社区里人迹罕见,尤其在晚上八点,整个社区亮灯率不足10%,犹如熟睡的婴儿般安静,令人难以相信这是一个入住时间超十年的楼盘。

 

“如今深圳投资客越来越多,但这些人周末也很少会来,房子大多是空着放在这里。”

“这里平常都是人气冷清,以前香港业主多的时候,他们周末偶尔会回樟木头度假,如今深圳投资客越来越多,但这些人周末也很少会来,房子大多是空着放在这里”,中介小姐向记者透露,自从2008年金融风暴后,无论实业还是炒股,港人的资产缩水不少,加上缺少生活氛围,许多香港人都选择卖房套现,不少业主更降价抛售,导致这里的二手房价长期维持在较低水平,也因此吸引了不少深圳投资客入手。

 

 

白天直接走进小区,门口的物业管理员也没任何检查,整个小区非常漂亮,有多个山景园林,唯一不足的是空荡荡的没什么居住人气,据说这里要到周末才稍微好点。

这就是我们白天来过的地方,到了晚上8点多的时候,我们在樟木头市中心乘坐小区巴士重新来到小区的三期,整个小区都异常的安静,黑乎乎的一片,保安也很少见。

     

大户型买家往往是资金实力雄厚的投资客,他们喜欢毛坯持有方便转手

“与广州深圳这种一线大城市相比,前期东莞房价确实是涨得比较慢,但如今广深都被限购了,已经有不少深圳投资客来到东莞,尤其是像樟木头这种邻近深圳的区域更是大受欢迎,房价上涨空间自然是不可小觑”,在中介小姐的眼里,樟木头房价被炒上天似乎仅仅是时间问题。

记者随后来到樟木头镇规模最大的楼盘之一--中惠香樟绿洲,售楼小姐以为记者也是来自深圳的买家,自然不遗余力地推销,她表示,今年年初才有一位深圳买家以4200元/平方米的价格入手了一套单位,不到半年价格已经涨到5000元/平方米,获利丰厚。

“与广州深圳相比,这里的房子性价比高,交通便利,而且随着东莞轻轨的落成,樟木头的房价升值潜力非常大”,售楼小姐一脸自信地表示。

 

“这些房子据说是很久前卖给香港人的,但我也不清楚为什么现在没人住的”

在香樟绿洲豪华的园林里闲逛,记者发现,香樟绿洲的低层大户型洋房入住率普遍不足三成,早期推出的高层洋房入住率相对较高,接近五成。据售楼小姐介绍,这里的大户型买家往往是资金实力雄厚的投资客,他们喜欢毛坯持有方便转手,高层中小户型投资客则相对喜欢装修后出租。

晚上8时许,夜幕降临,位于樟木头市中心的永宁街几乎是全镇人气最旺的地区,这里商铺、酒店、餐馆等林立,但令人意外的是,这里许多入住超10年的楼盘亮灯率低得惊人,就记者所见,位于闹市中央的展基广场亮灯率尚不足10%,旁边的华富广场同样如此,这与楼下旺盛的人气形成了强烈的对比。

“这些房子据说是很久前卖给香港人的,但我也不清楚为什么现在没人住的”, 街边的小商贩告诉记者。


网易房产记者一线调查东莞樟木头空置房情况

 

 

香樟绿洲南面至西面设有近千米长的商业街步行街——“香樟一英里”,不过步行街上面的多层洋房都没什么居住人气。

到了晚上8点多,我们重新来到香樟绿洲步行街这里,从外面看,步行街上面的多层洋房几乎没什么灯光,印证了我们上午预计的入住率非常低的想法。

 
     

深圳投资客大量涌入 东莞房价飙升

随着深圳出台限购令,深圳客转战东莞的现象相当明显,东莞中原市场研究部经理车德锐接受网易房产采访时表示,从去年10月开始,越来越多深圳投资客涌入东莞楼市,投资重点区域分布在广深高速与莞深高速约半小时车程内的区域,尤其是紧邻深圳的凤岗、塘厦、樟木头等地更是成为深圳投资客竞相进入的“重灾区”。

集体的买房冲动,直接刺激了东莞房价的飙升,根据世联地产统计报告显示,2010年东莞一手房成交均价为7459元/平米,但随着深圳投资客杀入,今年4月份东莞一手住宅成交均价已经攀升至8294元/平方米,涨幅达到11%。

“目前东莞一手住宅成交均价已超8000元/平方米,从本地购买力来看,这个价格水平已经达到天花板,但如今在深圳客涌入的状况下,房价有进一步被拉高的可能”,一位东莞中介人士向网易房产透露,目前东莞的不少新盘都把目标瞄准了深圳客,许多新盘选择直接与深圳的中介或者代理商合作,中介直接用大巴把自己的深圳客源全部拉到东莞买房,而且成交的机率相当高。

 

东莞楼市脱离本地购买力 泡沫加剧

“如果深圳投资客持续流入东莞楼市,那么房价被抬高是必然是事情,”车德锐也承认,东莞的购买力与深圳购买力有相当大的差距,房价的抬高将导致东莞楼市脱离本地购买力,最终或会加剧东莞楼市泡沫。

但与此同时,车德锐认为,目前来东莞买房的投资客分两类,第一类是处于工作或者度假需要在东莞买房,第二类是中长线投资客,短线投资客数量并不多,因此即使深圳投资客大量涌入,相信不会造成东莞房地产市场出现剧烈波动。

 

 

展基广场也在樟木头的中心区,对面就是刚刚提到的华富广场,一样是晚上7点多,整个楼盘黑灯瞎火的样子。

     

“只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳”

实际上,对于到东莞买房的深圳投资客来说,市场的逻辑很简单,现在东莞的房价仅仅是深圳市中心的1/4或者1/5,买来放在那里,一年半载肯定会升值。但事实真的如此简单吗?

“不是我不想卖,但现在还是亏着啊”,黄先生来自深圳龙岗,是中惠香樟绿洲的业主,他表示,在2007年市场高峰期以接近6000元/平方米的价格入手了一套单位,2008年在金融风暴的洗礼下最低跌到“3”字头,尽管这两年楼市出现回暖,但时至今日同类型的二手单位仅能卖5000元/平方米左右,换句话说,房子买了四年仍然“被套”。

“如果将房子装修后出租放长线,这意味着又要花费一笔钱,现在真的是左右为难”,黄先生无奈地表示,现在房子只能空置着,卖不动,也没人使用。被套的不仅仅是深圳投资客,有当地中介人士向网易房产透露,许多在90年代于樟木头购房的港人持有超过十年,如今却选择“割肉”出售。

无论如何,东莞房地产市场再度火热起来,最终是泡沫还是机遇?或许正如巴菲特所言:只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。 [详细]

 
     
 
东莞樟木头·帝豪花园大门

这个花园位于樟木头百果洞片区,第一期入住时间已超10年,以香港人为置业主力,小区到处可见“香港人的花园”宣传语。

东莞樟木头·帝豪花园大门
东莞樟木头·帝豪花园小区三期(白天)

我们白天直接走进小区,门口的物业管理员也没任何检查,整个小区非常漂亮,有多个山景园林,唯一不足的是空荡荡的没什么居住人气,据说这里要到周末才稍微好点。

东莞樟木头·帝豪花园小区三期(白天)
东莞樟木头·帝豪花园小区三期(晚上)

这就是我们白天来过的地方,到了晚上8点多的时候,我们在樟木头市中心乘坐小区巴士重新来到小区的三期,整个小区都异常的安静,黑乎乎的一片,保安也很少见。

东莞樟木头·帝豪花园小区三期(晚上)
东莞樟木头·帝豪花园小区三期(晚上)

我们在小区闲逛了一下,很少见到住户或者保安,随便拍了些照片,整个小区空置率超过8成。

东莞樟木头·帝豪花园小区三期(晚上)
东莞樟木头·万豪花园

万豪花园跟帝豪花园一样位于樟木头百果洞片区,不过位置比帝豪花园差许多,已经收楼10多年了,从外面看,这个小区的入住率不超过3成

东莞樟木头·万豪花园
东莞樟木头·中惠香樟绿洲

香樟绿洲位于樟木头新行政中心区——东城区,有多层洋房、高层电梯洋房、空中别墅、华庭美墅等,是樟木头最大的楼盘之一。

东莞樟木头·中惠香樟绿洲
东莞樟木头·中惠香樟绿洲(白天)

香樟绿洲南面至西面设有近千米长的商业街步行街——“香樟一英里”,不过步行街上面的多层洋房都没什么居住人气。

东莞樟木头·中惠香樟绿洲(白天)
东莞樟木头·中惠香樟绿洲(白天)

我们进入到了小区,在多层洋房这边的入住率都不到3成,据中介人员介绍,高层洋房的入住率会高一点,很多多层洋房都是给投资客买下的。

东莞樟木头·中惠香樟绿洲(白天)
东莞樟木头·中惠香樟绿洲(晚上)

到了晚上8点多,我们重新来到香樟绿洲步行街这里,从外面看,步行街上面的多层洋房几乎没什么灯光,印证了我们上午预计的入住率非常低的想法。

东莞樟木头·中惠香樟绿洲(晚上)
东莞樟木头·中惠香樟绿洲对面楼盘的广告语

莞深港同城·30分钟生活圈——20分钟到深圳 30分钟到香港 35分钟到莞城

东莞樟木头·中惠香樟绿洲对面楼盘的广告语
东莞樟木头中心区(近火车站)

晚上7点多的时候,我们来到樟木头的中心区,在火车站附近,周围商铺、酒店、酒楼等林立,几乎是樟木头人气最旺的地区了,不过周边的房子却没什么人居住。

东莞樟木头中心区(近火车站)
东莞樟木头·华富广场(晚上)

华富广场在樟木头的中心区,楼下人气很旺,上面却几乎没什么人住,据说房子又是很久前给香港人买了,平时都没人住。

东莞樟木头·华富广场(晚上)
东莞樟木头·展基广场(晚上)

展基广场也在樟木头的中心区,对面就是刚刚提到的华富广场,一样是晚上7点多,整个楼盘黑灯瞎火的样子。

东莞樟木头·展基广场(晚上)
东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)

维多利花园 皇朝阁在樟木头镇中心百佳商场旁,晚上我们经过的时候,楼下还是挺繁华的。

东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)
东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)

楼下的繁华和楼上的空置房形成鲜明的对比

东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)
东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)

楼下的繁华和楼上的空置房形成鲜明的对比

东莞樟木头·维多利花园 皇朝阁(晚上)
东莞樟木头·爱都花园(白天)

这是我们下榻酒店不远的爱都花园,步行到镇中心5分钟、步行到火车站10分钟,我们下午4点钟在楼下观察了许久,发现这个楼盘的入住率不超过3成。

东莞樟木头·爱都花园(白天)
东莞樟木头·爱都花园(晚上)

晚上9点左右,我们再次来到爱都花园这边,发现小区的入住情况比我们预计的还差,只能算一成的入住率。

东莞樟木头·爱都花园(晚上)
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继续涨、珠海也许就是中国房地产市场的缩影!让少数人活、让多数人死最好!
网易网友:totemzh 2011-06-21 12:44 发表
政府马上出台政策,楼价大跌,亏死他们~~~~~~(可惜,难啊~~~~~)
网易网友:豬豬 2011-06-13 13:53 发表
辽宁营口市。领导不关注百姓收入,只涨房价。空置率不是一般的高
网易网友:城北地带 2011-06-13 10:11 发表
放着呗,又不会坏,啥时候想住的时候,再住,不一个样吗?如果是投资,就像股票一样,有赚有赔,实在不行,就跳楼吧,愿赌服输!!
网易网友:yanke001 2011-06-12 17:55 发表
还有之前就以烂尾楼最出名的惠阳和大亚湾
网易网友:zlywql@163.com 2011-06-12 15:50 发表
网友留言:

在你身边,有多少正在上演空城计的楼盘,欢迎提供线索。
近年来,大量房地产商集结在珠三角及周边地区,使这些地方的房地产市场飞速发展。2010年之后,中央开始强力调控房地产市场,广州、深圳等一线城市遭遇“限购”紧箍咒,成交量大幅下滑,房价上涨的势头得到一定程度上的控制。在穗深楼市大力遏制投资投机需求的同时,投资客涌入惠州、珠海、佛山、中山、东莞等二三线城市。珠三角二三线楼市大干快上、热火朝天,房价开始疯涨。然而,在一大片壮观的高楼大厦中,很多已经交楼一两年的楼盘,晚上只有星星点点的灯光,入住率低得惊人。
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