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《珠三角空城计》:中国最浪漫城市的房地产神话

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经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的剧痛,如今在众多概念支撑下,珠海楼市再度热火朝天地发展,但在投资比例过高、本地需求不大的制约下,珠海楼市正上演的究竟是悲剧,还是喜剧?
 
     

“中国最浪漫的城市”上演房地产神话

作为我国五个经济特区之一,珠海市东与香港隔海相望,南与澳门相连,由于珠海市气候宜人,冬夏季风交替明显,加上其海岸线长604公里,有大小岛屿146个,故有“百岛之市”的美誉,更被选为“联合国改善人居环境最佳范例奖”。

壮观的海景、蜿蜒的沙滩、浪漫的情侣大道,珠海——这个被公认为‘中国最浪漫的城市’,如今正如火如荼地上演又一个房地产神话。

随着港珠澳大桥、横琴岛开发等概念“热炒”珠海楼市,全国各地开发商蜂拥而至,这座风景秀丽的海滨城市,如今却摇身一变成为炒房客的摇篮,这里云集了内地以及港澳投资客,其主城区香洲区房价更是毫不逊色于广州的中心区域,但与此同时,大量的空置房却为亮丽的珠海添上了一道道“伤疤”。

 

在经过浪漫之城——珠海海旁的情侣路时,除了海天一色、青山环绕的美景外,拔地而起的豪华别墅、高档洋房同样引人瞩目。

     

“一线海景的豪宅起码3万/㎡以上”

优异的自然环境,不仅让旅游业成为珠海的重要产业之一,同时还吸引了大大小小的开发商前来淘金,在途经珠海的路上,你不仅能看到万科、中海、雅居乐、时代等熟悉的楼盘,被誉为珠海四大房企的华发股份、格力地产、中珠股份、世荣兆业的楼盘广告更是随处可见。

“这里就是珠海房价最高的区域,一线海景的豪宅起码3万/㎡以上,就算是二线海景的洋房也得2万/㎡以上”,在前往珠海拱北的路上,出租车司机向网易房产表示。

 
     
 
     

港澳台投资客云集,还有一些来自北京、上海、山西等地

出租车司机告诉记者,珠海的本地人很少,而且大多数都住在村里,很少需要买房的,如今珠海新建的房子大多数是外地人来买,这里不仅云集了来自北京、上海、山西的内地投资客,更不乏来自香港、澳门、台湾的投资客。

“在这里买房的大多数是投资客,这其中以港澳买家为主,也有部分外地的投资客,他们要不装修好了偶尔过来住几天,要么直接毛坯放在这里等着出手”,中介小伙向记者表示,珠海的香洲是最吸引港澳买家买房投资的区域,两天前他才刚刚为一对香港夫妇买下了一套总价300万的海景洋房,按照那对夫妇的说法,300万在香港连个小房子都买不到。

 

外地投资客占珠海楼市总需求的70%

民生证券的研究报告也印证了上述说法,该报告表示,在珠海房地产市场的各种需求中,港澳投资客的购房需求占了40%,内地投资客的购房需求约为30%,本地居民对珠海市房地产市场的需求不大,根据调研仅仅占到全市总需求的30% 。

 

 

吉大片区是珠海名副其实的豪宅区,物业形态包括海景豪宅、山景豪宅、山海豪宅、城市中心山海豪宅等,一线海景和二线海景资源丰富,高档楼盘星云密布,不过空置率也是最高的。

 
     

已经装修的户数不超过40%,令人难以相信这是一个早于2009年6月入住的楼盘

“现在是珠海买房的最好时机,等到港珠澳大桥建好,这里的房价还有很大的上涨空间”,记者来到位于珠海吉大区的楼盘——水湾六号,中介小伙热情洋溢地向记者推销,他表示,该项目于2008年开盘时售价仅为一万出头,如今二手均价都要接近两万。

记者随着中介小伙来到水湾六号的一套132㎡的二线海景单位,沿途所见,在这栋31层2梯三户的高档大楼里,已经装修的户数不超过40%,令人难以相信这是一个早于2009年6月入住的楼盘。

 

晚上在珠海住,早上回澳门上班?

在宽阔的阳台上,中介小伙指向了一望无际的大海:“你看到大海中央的那几艘船吗?它们赶工的正是港珠澳大桥,大桥预计在2016年落成,香港自驾车前往珠海只需要35分钟,届时一定会吸引更多香港人来珠海置业。”看到记者似乎不为所动,中介小伙更加卖力地推销,他表示,现在传闻澳门的通关时间将提前到早上六点,假如属实,一定会有更多澳门人来珠海置业,晚上在珠海住,早上回澳门上班。

“你想想,澳门的房价是珠海的几倍,香港就更不用说了,假如他们大规模来珠海置业,这里的房价还得猛涨”,中介小伙仍旧不遗余力地向记者“灌输”珠海楼市的美好前景。

 

景山一号装有空调的房子不到总户数40%

记者随后来到吉大区的另一个楼盘景山一号,项目临近珠海金山软件大厦,据中介销售介绍,该项目早于2008年交楼,其买家大多是北京与上海的投资客。记者现场所见,该楼盘已经装有空调的房子同样不到总户数的40%。

 

 

宏海湾花园位于珠海情侣南路,对着无敌海景,可望到远处的澳门,白天如从空调安装情况看,适合很多房间都已经装修完了。

接近晚上9点,记者在宏海湾花园待了许久,几乎没有见到任何车辆或者人进出,而从亮灯率上看,这个楼盘的入住率绝对绝对不超过四成。

     

情侣路旁的豪宅空置率更是惊人

晚上8时30分,记者乘坐出租车来到该区域的知名豪宅项目“山海一品”,尽管该项目早于2009年收楼,但就记者现场所见,山海一品彷如一座死城,在豪华的住宅大楼里,亮灯率甚至不足10%。

邻近的金珠园同样如此,在这座不足一成亮灯率的大楼里,部分单位甚至在阳台上挂着租售的横幅。记者沿着情侣路一路观察,除了少部分入住时间超四年的楼盘亮灯率接近30%外,大部分楼盘亮灯率不足一成,漆黑一片。

 

“晚上都是黑乎乎一片”

“从唐家湾到吉大区,沿路而来的房子到了晚上都是黑乎乎一片,住的人少得可怜,开发商都说卖完了,但在阳台上晒衣服的单位少得可怜,你说这些房子不是拿来炒那要来干嘛?”,出租车司机向记者透露。

 

“山海一品”这个顶级豪宅无论位置、装修、景观等都无可挑剔,唯一缺乏的就是人气了

晚上8点钟,记者再次来到“山海一品”楼盘外待了许久,不见任何一户的灯是亮的,除了门口的几个保安外,小区里面安静异常。

 
     

珠海地方政府对土地财政深度依赖

随着去年全市商品房均价猛涨38.4%,珠海成为广东省房价涨幅最高的城市之一,此前更被广东省住房和城乡建设厅副厅长陈英松“点名批评”,业界人士也预测,珠海将成为继深圳、广州、佛山后,第四个出台限购令的城市,但在此前召开的珠海市政府常务会议上,仅仅确定本年度珠海房价增长控制目标为新建住房均价增长幅度不高于GDP增长幅度,对于“限购”只字未提。

“珠海是不可能出台限购的,它和深圳、广州不同,珠海并没有这么雄厚的产业基础,因此只能依赖房地产,假如珠海出台限购进行调控,经济必然会出现衰退,这是珠海市政府不愿意看到的”,一位在珠海工作多年的中介人士向网易房产透露。

以2009年为例,记者查阅资料获悉,与房地产相关的税收占到珠海市总税收的64%,珠海对土地财政的依赖程度可见一斑。

 

地方政府、开发商以及炒房客联手鼓吹泡沫

“十多年前来到珠海开出租车,起步价是十块,现在也是十块,但那时油价是2块多一升,现在已经是8块多一升”,陈华回忆道,在2006年以前,珠海的房价一直都稳定在3000元/平方米左右,但随后几年大幅飙升,其背后的原因并非是刚性需求导致,只不过是地方政府、开发商以及炒房客联手鼓吹的一个大泡沫。

“珠海的本地打工仔,月薪大多数是1500元左右,在珠海你能拿到2500元的月薪已经是非常不错,就算在珠海本地最具名气的企业格力电器,基层工人每天工作13小时,薪水也不过是2000多,本地人怎么去承受一、两万/平米的房子?这显然是不可能的”。

 

 

唐家湾是珠海的另一个豪宅片区,由于距市中心更远,空置率也更加高。

     

只要是泡沫,总会有破灭的一天

“港珠澳大桥的落成,以及广珠轻轨的投入使用,意味着珠海的交通环境得到极大,这对于推动珠海的房地产发展确实起到很好的作用”,北大公共经济研究中心研究员韩世同表示,但珠海如果无法解决常驻人口过少、投资比例过高的问题,房地产泡沫只会不断加大,难免有一天会重蹈90年代珠海房地产泡沫破灭的覆辙。 [详细]

 
     
 
位于吉大片区的水湾六号,为二线海景房

这个楼盘于2009年6月入住,不过两年过去了,入住率仍不足四成。

位于吉大片区的水湾六号,为二线海景房
水湾六号地处珠海繁华的吉大片区

“在这里买房的大多数是投资客,这其中以港澳买家为主,也有部分外地的投资客,他们要不装修好了偶尔过来住几天,要么直接毛坯放在这里等着出手”,推销这个楼盘的中介向记者表示。

水湾六号地处珠海繁华的吉大片区
位于珠海香洲区吉大片区的景山一号

位于珠海香洲区吉大片区的景山一号,位于二线海区,已售完并收楼多年,但从外面看大部分房间仍无人入住。

位于珠海香洲区吉大片区的景山一号
景山一号地处珠海繁华地区,周边配套完善

这个楼盘临近珠海金山软件大厦,据中介销售介绍,该项目早于2008年交楼,其买家大多是北京与上海的投资客。记者现场所见,该楼盘入住率不足3成。

景山一号地处珠海繁华地区,周边配套完善
珠海情侣路上的顶级豪宅“山海一品”

这个顶级豪宅无论位置、装修、景观等都无可挑剔,唯一缺乏的就是人气了

珠海情侣路上的顶级豪宅“山海一品”
山海一品的夜晚宛如“死城”

晚上8点钟,记者再次来到“山海一品”楼盘外待了许久,不见任何一户的灯是亮的,除了门口的几个保安外,小区里面安静异常。

山海一品的夜晚宛如“死城”
晚上拍摄的“山海一品”亮灯率

据出租司机说,这个楼盘在最近曾经翻新,再次装修过,而且的装修比较简陋,而且好像销售情况不佳。

晚上拍摄的“山海一品”亮灯率
位于吉大片区的另外一个小区“宏海湾花园”

宏海湾花园位于珠海情侣南路,对着无敌海景,可望到远处的澳门,白天如从空调安装情况看,适合很多房间都已经装修完了。

位于吉大片区的另外一个小区“宏海湾花园”
晚上9点左右看到的宏海湾花园

接近晚上9点,记者在宏海湾花园待了许久,几乎没有见到任何车辆或者人进出,而从亮灯率上看,这个楼盘的入住率绝对绝对不超过四成。

晚上9点左右看到的宏海湾花园
宏海湾花园的夜景

据司机介绍,珠海很多楼盘是投资者买完,装修完后就闲置着,或者准备出租的,入住率很低,从白天和晚上这个花园的情况对比看,的确如此。

宏海湾花园的夜景
情侣南路 吉大片区的另一个楼盘“景湾豪苑”

这个楼盘收楼已经很久,记者去的时候外面还在做进一步的刷新,但从外面看,入住率不足3成。

情侣南路 吉大片区的另一个楼盘“景湾豪苑”
景湾豪苑的夜晚

晚上拍到的景湾豪苑亮灯率,给人感觉好像是还没收楼或者入住的样子,但实际上这个楼盘已经收楼很久了。

景湾豪苑的夜晚
情侣南路上的吉大片区,一路望去都是海景豪宅

吉大片区是珠海名副其实的豪宅区,物业形态包括海景豪宅、山景豪宅、山海豪宅、城市中心山海豪宅等,一线海景和二线海景资源丰富,高档楼盘星云密布,不过空置率也是最高的。

情侣南路上的吉大片区,一路望去都是海景豪宅
唐家湾上的豪宅

唐家湾是珠海的另一个豪宅片区,由于距市中心更远,空置率也更加高。

唐家湾上的豪宅
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继续涨、珠海也许就是中国房地产市场的缩影!让少数人活、让多数人死最好!
网易网友:totemzh 2011-06-21 12:44 发表
政府马上出台政策,楼价大跌,亏死他们~~~~~~(可惜,难啊~~~~~)
网易网友:豬豬 2011-06-13 13:53 发表
辽宁营口市。领导不关注百姓收入,只涨房价。空置率不是一般的高
网易网友:城北地带 2011-06-13 10:11 发表
放着呗,又不会坏,啥时候想住的时候,再住,不一个样吗?如果是投资,就像股票一样,有赚有赔,实在不行,就跳楼吧,愿赌服输!!
网易网友:yanke001 2011-06-12 17:55 发表
还有之前就以烂尾楼最出名的惠阳和大亚湾
网易网友:zlywql@163.com 2011-06-12 15:50 发表
网友留言:

在你身边,有多少正在上演空城计的楼盘,欢迎提供线索。
近年来,大量房地产商集结在珠三角及周边地区,使这些地方的房地产市场飞速发展。2010年之后,中央开始强力调控房地产市场,广州、深圳等一线城市遭遇“限购”紧箍咒,成交量大幅下滑,房价上涨的势头得到一定程度上的控制。在穗深楼市大力遏制投资投机需求的同时,投资客涌入惠州、珠海、佛山、中山、东莞等二三线城市。珠三角二三线楼市大干快上、热火朝天,房价开始疯涨。然而,在一大片壮观的高楼大厦中,很多已经交楼一两年的楼盘,晚上只有星星点点的灯光,入住率低得惊人。
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