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3月13日,2014年“两会”闭幕,至此今年的房地产市场也有了“定调”。大的政策环境之下,广州房地产市场将面临怎样的改变,“五限”能否有所变动,增城、从化政策又将怎样,市场尚还有许多问号亟待揭破。

由网易房产发起的“‘两会’定调 广州房地产何去何从?”话题,邀请到著名房地产专家韩世同、中地行副总经理郑隽宸、方圆地产首席分析师邓浩志、盈科律师事务所合伙人周玉忠四位资深专家参与讨论,对上述问题进行了深入探讨。

[访谈主题]  “两会”定调 广州房地产市场何去何从?
 
本期嘉宾:

·北大公共经济研究中心研究员 韩世同

·广州中地行副总经理 郑隽宸

·方圆地产首席分析师 邓浩志

·北京市盈科(广州)律师事务所合伙人 周玉忠

本期观点

   “两会”闭幕,政策定调,今年的广州房地产市场将如何以一个怎样的姿态前行?在网易房产发起的话题讨论中,专家普遍认为,"两会"释放了新的调控思路,今年房地产将逐步回归市场化、更加法治化。郑隽宸认为,广州限购不退出,但或与限签一样将逐渐淡化,限价则不会完全退出市场。

   邓浩志看到,因资金回笼需要,广州降价或引多楼盘跟进,但房价不会大幅下降,3季度随成交量上升房价将企稳。韩世同表示,今年广州楼市整体奏"降"调,拐点即将形成,个盘的降价行为或引跟风。周玉忠则称,住房政策不能随意化,实现买方主导才能建立真正公平法治的房地产市场。

 

“两会”定调 广州房地产市场何去何从?

 

            著名房地产专家韩世同

韩世同:广州今年楼市奏"降"调 降价个案或引跟风

“双向调控”下楼市偏冷的城市或放松调控,防止房价暴跌造成不稳定。一线城市会好些,但今年广州楼市整体会奏“降”调,拐点即将形成,已经回落,目前个盘的降价行为或引起跟风,但因为数据虚假,真实市场走向无法从数据上看出。但是“降”并不代表楼市马上崩盘,只是说明它存在这样的危险性和可能性。

政府在经济发展、房地产发展上应戒除对投资的“依赖症”,经济有春夏秋冬,需要周期性,房地产也应该遵循市场规律。不过说到根本,还是要从土地制度、财税制度、金融制度三个跟房地产息息相关的大问题、根本制度上进行调整,这将是一个循序渐进的过程。 [详细]

 

            中地行副总经理郑隽宸

郑隽宸:广州"以价换量"会增多 楼市走稳政策淡化

“两会”的“双向调控”基本定调,释放出的信息说明,今年房地产市场会有限度、逐步地回归市场化,保障房会提到更重要位置,房产税出台或跟限购退出有关,但其实质影响尚难判断。

对于广州市场,今年楼市“以价换量”会增多,但市场没有出现明显的打折趋势,大幅降价不可能,楼市会走稳。成交方面,现在的网签和供应量都没有反映市场真实的情况,我认为一季度房企普遍冲量,各区的新增供应成交比较理想,3月份后市场成交量会上来。

另外,今年广州限购不退出,但或将放宽门槛、逐渐淡化,“限签”也将隐形退出,但限价不会完全退出市场。[详细]

 

              盈科律师事务所合伙人周玉忠

周玉忠:"两会"展现调控新思路 走向市场化法治化

这次“两会”释放的信号看来,文件调控已经走到尽头。不提调控,或许是新的思路。政府不是万能的,有些客观规律还是要遵守的,所以朝市场化的方向发展,实现市场的公平,遏制政府权利的滥用,是必然方向。最好的调控就是没有调控,一切都是规定得清清楚楚。一个稳定的市场必定是公平的市场、法治的市场。

降价问题上,GDP每跌1%,就有一千万个人失业,涉及政权稳定。今年我国经济增长目标是7.5%,政府一定会保GDP,通过投资通过房地产拉动。如果房价暴跌,房地产出现问题,连政治社会都出问题。[详细]

 

            方圆地产首席分析师邓浩志

邓浩志:今年调控料没大政策 近期是出手好时机

3月5日的政府工作报告没提到房地产调控延续了这届政府上台以来的思路,这是相比上届政府一个大的改变,显示了政府的一个态度,预计今年不会有大的政策出台。广州本地政策暂时未见什么变动,保持稳定,但呼吁增城、从化不纳入限购。政府应该借此机会把这些不合理、过分行政干预的政策撤掉。

今年市场在去年量价齐涨后处于高位盘整阶段,但降价没有大范围展开,只是个别楼盘,降幅大概10%左右,2季度或有更多楼盘跟进,但房价大幅下降不现实。现在是一个不错的出手时间。

土地方面,市场从前几年的到三四线城市开拓重新回归一二线城市,广州推地很受欢迎,外地房企也纷至沓来。[详细]

精彩问答

网易房产:各位认为“两会”释放了哪些有关房地产的信号?
郑隽宸:“两会”释放了几个信息,保障房在双向调节上提到更重要的位置;有限度逐步把商品房市场归还给市场化;房产税出台的问题,但实质影响多大现在还判断不出来。

邓浩志:政府工作报告未提房地产调控延续了这届政府的思路,预计今年不会有大的政策出台。

网易房产:广州房地产市场今年的政策走向如何?
邓浩志:广州本地政策暂时未见什么变动,增城、从化是否限购还只能猜测。“限价、限签、限售”应该放开,今年政府还未再提房价调控目标,中央又强调市场作用,应该借此机会把这些不合理、过分行政干预的政策撤掉。

郑隽宸:政策面是平稳的。限购短期退出难度大,退出方式可能是逐渐淡化;限签如果不明确也可能慢慢退掉;限价哪怕取消,相关问题也不一定在市场消失。

网易房产:今年的政策基调下,广州房价如何发展?
韩世同:广州已经进入楼市下行的初始阶段,优惠折扣促销活动往后或有大规模的跟进,今年广州市场整体是“降”,房价下跌是必然,当然不是大跌,并不代表楼市马上崩盘,但有风险。

邓浩志:降价没有大范围展开,只是成交有所放缓情况下部分项目调价促销,降幅大概在10%。期望房价大幅下降不太现实,近几年市场每次调整的底部都比之前的高,意味着房价总体还是向上的,房价将站稳或略升。

网易房产:对今年广州楼市成交量的发展趋势如何判断?
郑隽宸:一年之计在于春,年初房企冲量还是必要的,想要完成全年指标,上半年的表现至关重要。目前市场数据不真实,但我看到的情况是,各区都开始有新增供应,且新增供应成交状况比较理想,所以3月份开始市场成交量会上来。

韩世同:年初以来广州楼市成交开始下降,其实这种情况在去年底就已经有了,但由于数据不真实,没有被显现出来。如果不降价不可能有成交,往后广州市场的成交会上来,价格可能上不来。

网易房产:广州今年土地市场会有怎样的发展趋势?

邓浩志:今年头两个月,广州土地市场火爆,除了本地房企保利、中海大手笔夺地,金融街、华发、龙湖等外地房企也现身竞拍现场。随着对一二线城市的看好,市场从前几年的到三四线城市开拓重新回归一二线城市,因此像广州等一二线城市推地都很受欢迎。外地房企频繁在广州拿地,每家房企都想扩张做大,希望进入广州市场可以理解。

网易房产:什么才是未来房地产市场的正确方向?
周玉忠:政府不是万能的,要遵守客观规律,朝市场化的方向发展,实现市场的公平,遏制政府权利的滥用。最好的调控就是没有调控,一个稳定的市场必定是公平的市场、法治的市场。

韩世同:政府在房地产发展上应戒除对投资的“依赖症”,遵循市场规律。从根本上要从土地制度、财税制度、金融制度上进行调整,循序渐进。

文字实录

网易房产【“两会”定调 广州房地产市场何去何从?】业内专家沙龙

嘉宾:著名房地产专家韩世同、广州中地行副总经理郑隽宸、方圆地产首席分析师邓浩志、盈科律师事务所合伙人周玉忠

两会定调“市场化” 价格调节将更明显
郑隽宸:“两会”期间,虽说“双向调控”基本定调了,但也会有几个信息释放出来。
第一,保障性住房在双向调节上,提到一个更重要的位置。
第二,有限度的、逐步地把商品房市场归还给市场化,不是单纯依靠宏观的手段管理。如果逐步市场化,市场的调节价格会显现的更明显一点。价格好、质量好的楼盘也是受欢迎的。
第三,房地产的房产税出台的问题,也会在后期对消费市场产生一定心理的影响,但是实质的影响有多大,现在还判断不出来。
但我个人判断房产税的影响不会太大,因为它的实行范围、实行力度都有限,政策也不会贸然出台。毕竟新一届的领导班子在经济、市场运行的经验和能力,比以往更强一些。
今年楼市以价换量增多 大幅降价不可能
郑隽宸:既然“两会”释放出上述信号,那么今年整个年度的房地产不会有太大的波动性,反而应运房地产的供应会走得更稳一点。
至于打折、促销的信息,就跟媒体问每天的政策是怎样的,他们是一样的道理,每年都会循环这些问题,不会产生根源上的变动,价格往下行的基本面是看不到的。没有任何太有利的外部条件告诉我们,这个房地产市场会下行。
第一,因为一些因素的影响,比如银行的收紧、开发商和消费者在市场上的贷款达不到预期,开发商会有一些降价促销的行为,以价换量,把市场的价格掉下来。
第二,降低准入门槛,尤其是二次置业的首付降低,让更多的可以消费的人进来,也是以价换量的行为。但是大幅度的降价、打折、让利是不可能。
限购今年不退出 或将逐渐淡化
郑隽宸:政策方面,“限购”的退出会跟“房产税”的开增时间有关系。
虽然现在多提的是房地产税,房产税不会扩容。但“限购”退出必须有序化,不会贸然拔起,必须要有过渡性的手段,否则价格控制不住。
但从目前的状况来说,限购短期退出的难度比较多。但其实限购已经消耗了很多年,无论是开发商,还是消费者,大家有了相应的消化能力和适应能力,退出也不会对市场产生根本性的影响。
我认为,最有可能的方式是,限购的一些条件慢慢松动,逐渐淡化,退出。比如今年年初以来,社保的一些环节有所改变,门槛有所降低。
整体来说,我认为政策面是平稳的。
“限签”或隐形而来悄然而去 限价不会完全退出市场
郑隽宸:就广州的“限签”来说,则要看政府的目标明不明确,如果不明确的话,可能慢慢退掉,但是没有命令,限签没有通过文件,这是隐形的政策。
限价和它引起的双合同,哪怕取消了,相关问题也不一定在市场消失。因为“双合同”为开发商提供了避税的条件,显现买卖合同上的价格并不是那么高,只是增值部分少了。所以,哪怕行政上取消了“限价”,双合同也不可能完全退出市场。除非市场不景气,开发商必须要降低准入门槛。
至于从化、增城“撤市设区”的问题,大家主要讨论的还是限购和限价,但因素很多。
两地一旦纳入限购区域,房价必须上去。不过,未来在土地供应方面,增城、从化应该是大户,还有相当广袤的土地供应到市场上,缓解原来的供应量不足的情况。
另外,它跟政府的控制目标也会有关系。到目前为止,新一届的领导班子没有向地方政府明确说房地产调控达到多少,是否意味着目标不明确或者不存在,现在还看不懂。
房企一季度冲量 广州3月份市场成交会上来
郑隽宸:最近,保利在广州的三个盘推出“首付分期付款”,还有市场的其他一些价格调整现行,都说明对市场来说,量是要的,尤其在年初的时候,一年之计在于春,想要完成全年指标,上半年的表现至关重要。
不过,目前整个市场显现出的数据是不真实的,尤其是2月份成交的数据,在网签和供应量都没有反映市场真实的情况。
我认为,3月份市场成交量会上来,从各个区的推盘量来说,开始有新增的供应,而且新增供应的成交状况还是比较理想。但市场没有出现明显的打折趋势,也不可能大幅降价。

 

“双向调控”下偏冷楼市或放松调控 防止房价暴跌
韩世同:“两会”提出的“双向调控”,区别对待过热的一、二线城市,和大量偏冷的三四线城市,后者的调控可能会放松,因为它市场太冷,如果不刺激,地方经济很容易下行。
现在三、四线城市的市场已经全面趋冷,二线城市有些地方冷,杭州已经开始出现大幅度的跳楼降价。
在房价问题上,我非常赞成马光远的观点,认为要防止房价暴跌,避免经济崩溃。如果一线城市暴跌,这是毁灭性的冲击。
虽说杭州降价是个案,但所有的降价都是从个案开始,不可能大家一起商量好,一起跳水,总有人要先跑,如果是人为制造就更糟糕,现在要采取一定的措施,避免开发商跳水。让他慢慢地降,是可以的,市场也接受得了。
广州今年楼市奏“降”调 个盘降价或引跟风
韩世同:就广州而言,虽然还没有出现杭州一般的跳水、砸盘的情况,但已经有了比较明显的降价打折活动,已有开发商全面88折促销,有开发商在汉溪1.2万/㎡卖房,在萝岗1万/㎡卖房,都低于1.5万-2万/㎡的市场价。
虽然这些盘具有一定特殊性,但它们毕竟也是在市场卖,一定会对市场造成影响的。这种大规模的指标,大家都不说,但是造成的冲击和影响非常巨大,这是没有办法克服的事情。这个状况,除非政府补救,制止他的行为。
这些优惠折扣促销的活动往后,或许会有大规模的跟进。我认为房价的下跌是必然的,当然不是大跌。
如果不降价不可能有成交,在现在成交很低迷的情况下,还大量提价,我认为是不太可能的。所以往后,广州市场的成交会上来,价格不可能上来。
人们看到,年初以来广州楼市成交开始下降,其实这种情况在去年底就已经有了,但由于数据不真实,没有被显现出来。但今年的土地市场很热,说明开发商还没有看出来,还带有一定的盲目性。
我觉得今年广州市场,整体来讲是“降”。但是“降”并不代表楼市马上崩盘,只是说明它存在这样的危险性和可能性。危险不是即时发生的,但如果处理不得当,也是有可能出现的。
我的判断是,广州这样的一线城市也开始进入楼市下行的初始阶段了,这种拐点即将形成,已经回落。
不过现在的统计数据并不真实,如果真实的话,数据上的下行,可能现在已经出现了。但是,面对不真实的统计数据,你不知道它是人为的还是客观的。
市场情况来说,现在已经有不少楼盘打折促销了,说明市场已经不是向上的了。但我们没有办法看到整体的数据真实状态。
广州今年或取消“三限”
韩世同:我认为,广州今年应该取消“三限”。因为现在中央提倡把房地产的工作推向市场化,限签限售这些完全没必要,耗时费力,又吃力不讨好,得不到好的结果。
我们看到最近的统计数据,大幅度飙升,这里面有一定放开价格的因素。但是放到什么程度?我们不太清楚。
不过应该指出,“三限”从去年开始操作的时候,就是封闭,没有公开的,它的规则是什么,怎样操作,外借都不知道。这样的操作,会导致出现了很多问题,未来才会显露。
应戒除政府投资“依赖症”
韩世同:新政府也做了投资,才使得我们现在的经济在下半年有回升的迹象,但是维持得非常短。
但我们已经依赖了政府投资的治理方式,经济有春夏秋冬,需要周期性。我们如果总是追求夏天,整个经济就变成积极需要,就得靠刺激。但我们现在的手段再用的话,未来  金融风险就会越来越大。以后房地产不出问题,金融也出问题。但对于金融的治理,我们好像还没有任何的头绪,包括十八届三中全会也没有什么提法。
利率市场化吧,其实更麻烦。现在很多银行不愿意贷房贷了,如果不贷房地产马上就死,但是贷的话,成倍拔高利率,通过银行贷款也变成了高利贷,就没得玩了,银行最终也会把自己玩垮。现在定了7.5%,2008年和2012年初都是跌到六点几,非常恐慌。
制度改革才是治本 需要循序渐进
韩世同:不过这一届政府和上一届政府不同,上一届大多都是治标不治本的措施,土地制度、财税制度、金融制度,这三大跟房地产息息相关的根本制度没有调整。
现在大家为了一个非常空的目标,基本上是无法实现的目标,把现行整体规则全部搅乱了,这是毫无价值。中央强调市场功能,这是极大的损害了市场的功能,地价又人为抬高,你让市场怎么健康平稳发展呢?
地价高、房价高,为什么会高?难道开发商都是傻子吗?明明看到房价都没有超过地价高,为什么还要举牌这么高,到底有什么背景?有什么问题?这是更重要的。
现在地价市场肯定不是市场化,如果是市场化,地价不可能比房价高。这是我无法理解的事情。我也不能乱猜,这里面肯定有背景。市场化中,地价应该在房价里占一定比重,还有税收、成本、利润,现在已经高了,你怎么出现呢?这是我考虑的事情。
不过,土地制度、财税制度的变革不能一下子变,从现行的做法到那个做法,要有一个循序渐进的过程。

 

总理报告未提房地产调控 今年预料没有大政策

作为今年政策的定调,3月5日总理政府工作报告备受关注,其中没有直接提到房地产调控,房价回落等上届重点强调的问题,只表示不同城市情况要分类调控,强调保障房建设。

“预计今年不会有大的政策出台”,方圆地产顾问首席市场分析师邓浩志认为没提到房地产调控延续了这届政府上台以来的思路,这是相比上届政府一个大的改变,显示了政府的一个态度。邓浩志表示从去年四季度以来,市场成交量也出现轻微的萎缩,房价整体比较稳定,也没有进一步加强调控的需要。

众多业内人士和机构认为报告里的政策对房地产市场偏为利好,报告出来的第二天地产股受此刺激,出现强势反弹,众多投资者入市抄底。

广州限价、限签、限售应取消

广州本地政策暂时未见什么变动,保持稳定。不过受行政区划调整的影响,对于增城、从化是否也要纳入限购议论纷纷,近日广州市房协对此发声,呼吁不要纳入限购。

对于增城、从化是否限购,邓浩志认为限不限购都有理由支撑,目前还只是猜测。不过对于争议颇大的“五限”,邓浩志呼吁应该放开“限价、限签、限售”,其认为中央提到发挥市场在资源配置中的基础作用,而这三个措施是过渡行政化干预的政策。

“不但不能稳定房价,还造成如双合同等虚假东西,限售直接影响了房企的资金回笼,限签是也不合理的,卖出去了不能签约,使得统计数据失真”,不能很真实反映市场情况。

邓浩志认为今年到现在政府没有再提房价调控目标,同时中央又强调市场的作用,应该“借此机会把这些不合理、过分行政干预的政策撤掉”。

房企回归一二线 广州推地受追捧

在区划调整引来热议的同时,今年头两个月,广州土地市场火爆的行情同样备受受关注。网易房产统计发现,1、2月份广州土地出让13宗用地,已经收金224亿元,其中黄埔、番禺和荔湾三区相继刷新“地王”纪录。

在本地房企保利、中海大手笔夺地的同时,可以看到前两月土拍也吸引众多外来房企,金融街、华发、龙湖等都现身竞拍现场,强势举牌争地,北京金融街更是首次在广州拿地,开始涉足华南市场。

面对地热,邓浩志认为随着对一二线城市的看好,市场从前几年的到三四线城市开拓重新回归一二线城市,因此像广州等一二线城市推地都很受欢迎。外地房企频繁在广州拿地,邓浩志觉得每家房企都想扩张做大,希望进入广州市场可以理解。

市场现轻微调整 近期是出手好时机

近期,杭州个别楼盘降价迎来市场极大反应,伴随着前几个月一线城市成交量有所萎缩的情况,市场唱空声音此起彼伏,甚至崩盘之说不时传出。

邓浩志认为今年市场在去年量价齐涨后处于高位盘整阶段,从去年四季度开始,受各种因素影响,市场成交量有一些萎缩。

不过对于崩盘说,邓浩志并不认同,“降价没有大范围展开,只是个别楼盘,降价幅度不是太深,大概在10%左右”,其认为只是成交有所放缓情况下部分项目调价促销。

房价在冲高后,市场受政策和钱荒影响,处在调整阶段,邓浩志分析认为钱荒对市场影响颇大,利率上浮,贷款放缓等影响了市场成交,受此影响市场“这波调整可能会持续一段时间,在2季度由于资金回笼的需要或有更多楼盘跟进”。

如果期望房价大幅下降是不太现实,邓浩志告诉记者近几年市场每次调整,其底部都比之前的高,意味着房价总体还是向上的,“今年的调整会比2009、2010的调整小许多,现在市场上一些楼盘有一些优惠促销,成交量马上大幅上升,说明市场的需求还是非常强劲”,“幅度可能就在10%至15%左右”。

“估计在3季度开始随着成交量上升,房价将会站稳或略有微升。”

“大跌是不可能的,崩盘也是不可能的。”邓志浩说。

许多购房者面对楼盘有价格调整时往往反而变得有些犹豫,邓志浩则认为对有需求的置业者,“现在是一个不错时间”,多留意楼盘情况,如果有优惠或有一些调整,“可以大胆出手”,错过了就不知道还要等多久。

 

“两会”展现调控新思路 市场化是方向
周玉忠:权利可以决定很多事情,但是市场也会发挥作用。这次“两会”释放的信号看来,文件调控已经走到尽头。不提调控,或许是新的思路,这说不定也是法治化住房政策的正确途径的萌芽。
政府不是万能的,政府自己也要维稳,有些客观规律还是要遵守的,所以朝市场化的方向发展,实现市场的公平,遏制政府权利的滥用,是必然方向。
实际上,调控了十多年,往往年初出文件,一级级放下去,都不怎么落实,又出文件,如此折腾无聊又荒诞。
住房政策太随意 房地产应法治化
周玉忠:限购与否,房价涨跌也很难猜。调控十多年,大家也猜了十多年。这也体现出我们的住房政策太随意,没有法治化。
我认为,最好的调控就是没有调控,一切都是规定得清清楚楚,比如从行政化的手段、文件的乱发,到法律的规范,大家落实下去就行了。每年都搞调控,大家都被搞晕了。也不确定是否有落实。
比如,以前120元能卖一个个税证明,现在有所防范,但紧紧松松之间,最后还是催生了更多灰色地带。
买方主导的市场才是公平法治的市场
周玉忠:一个稳定的市场必定是公平的市场、法治的市场。现在的市场由权力主导、资本为王,所以是否真的“小阳春”猜测起来没意义,只有买方具有了真正的市场主导地位,才重要。
GDP7.5%房价不会暴跌
周玉忠:今年我国经济增长目标是7.5%,有外国媒体解读说中国政府会出台刺激政策保GDP。其实去年就是这样,年初财政收入大幅下降,后来就出了政策。GDP每跌1%,就有一千万个人失业,这涉及到政权稳定。所以政府一定会保GDP,保持GDP增长只有通过投资拉动。如果房价暴跌,房地产出现问题,连政治社会都出问题。

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制作/采编:王婷婷 分享到:
               
 
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