对话黎明楷:一线城市楼市基本企稳 市场调整倒逼改革

摘要

2014年,市场在变,市场中的各方也在变。万科实行了事业合伙人制度,恒大也在粮油和奶粉领域发力。不仅房企在求变,中介也在求变,像链家地产、我爱我家这些中介机构都纷纷开始了自己的线上业务。在各方都在谋求改变的情况下,传统的房地产行业如何突破"天花板"呢?

在过去的一年,市场瞬息万变。王石的那句"担心下一个倒台的就是万科",道出了房地产企业的担忧。不仅房地产企业在谋求创新与转型,链家地产、我爱我家等中介机构相继加入改革行列。[详细]

中原集团主席黎明楷

房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,而每次房地产市场的调整也会传导到中介行业。

在过去的一年,市场瞬息万变。王石的那句"担心下一个倒台的就是万科",道出了房地产企业的担忧。不仅房地产企业在谋求创新与转型,链家地产、我爱我家等中介机构相继加入改革行列;资讯媒体平台搜房也已经启动向"交易大平台"快速转型。

随着市场的调整,房地产企业和中介机构纷纷迈出自己的步伐,积极应对市场的各种变化。

中原集团主席黎明楷在接受网易房产的专访时表示,2014年整体上来讲还不算是一个好市场,因为这么多年来,算是打压房价,其实对于整体的成交量带来的影响还是比较大的。

由于市场的疲软,2014年下半年出台了一系列的利好政策。例如,930房贷新政、央行降息等等。

黎明楷指出,从目前来看,整体上来讲应该还是处于一个下行周期,就全国而言,可能三四线城市下行的压力大一点,一线城市基本上是企稳了。

房地产的变化也促使中介机构纷纷加入改革的行列。黎明楷指出,除提高佣金措施之外,中原还重视互联网等新技术手段与线下实际操作的综合运用,并会加大对平台资源方面的投入力度。

预计未来三年内,中原将投入10亿资金用于系统平台建设与互联网运用,提高运营效率和市场竞争力。

此外,在提高佣金方面,黎明楷表示,从2015年1月6日起,中原将在北京、上海、广州、南京、成都、重庆六大城市全面提高佣金分配比例。此前类似的提佣计划暨奖励机制在深圳中原已实施。 值得注意的是,中原还重磅推出核心骨干持股计划。据了解,该计划并非目前多数行家所提的全民股东概念,而是从现有股东中拿出24.9%股份,让核心骨干认购,使之成为法律意义上的股东,也并非只凭一纸内部协议的股东概念。

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采访实录:

网易房产:您怎么来评价2014年房房产市场的形势?

黎明楷:整体上来讲还不算是一个好市场,因为这么多年来,算是打压房价,其实对于整体的成交量带来的影响还是比较大的。在目前来讲,很多政策其实也放松了,虽然广州的限购还持续,但毕竟从银行的贷款方面来看,比以前松动了一点。但毕竟整体的楼价,当它在继续往下的话,交易量肯定是会减少的,所以整体市场肯定是会疲软一点。

网易房产:现在房地产市场还在下行周期里面,还是说这个房价已经慢慢企稳了?

黎明楷:整体上来讲应该还是一个下行周期,但是就全国而言,可能三四线城市下行的压力大一点,一线城市基本上是企稳了。

在一线城市当中我们还得要看,是市区的还是外围的,同一个广州市也有外围也有市区的,广州会整体持平,但是整体持平当中会出现的就是市中心的可能还会涨,周边的可能会跌一点,那就是一加一减,基本上算是持平了,所以你说楼价涨不涨,肯定有些地段还是会涨的。

网易房产:这个什么时候才能盘整完呢?是否还得看三四线城市的表现?

黎明楷:如果连三四线城市都开始稳定下来了,那这个调整就是基本上算是没有了,但是我判断,连三四线城市盘整完了,可能一线城市又已经涨疯了。

网易房产:2015年也会延续这种态势吗?

黎明楷:对于2015年房房产市场,我是相对乐观一点的。因为政府的政策其实从去年下半年就开始转变。一直压着房房产市场的交易量这块石头拿开了,那之后能不能反弹,只是看市场表现了。从现在来讲,我们看到是资金相对宽松了一点,等楼价已经差不多不再跌了,不再下滑了,甚至有些项目可能楼价又往上抬了,那就是原本持币观望的这些买家会出现,所以整体上来讲,今年以市场来讲,整体市场应该是比去年要好一点的。

网易房产:2014年出台了很多政策,在2015年会出台新的政策还是会延续之前的政策?

黎明楷:怎么调整这个是政府说了算,但从判断上来讲,限购应该会陆陆续续在剩余的这五个城市取消。至于今后还有没有一些新的政策出来,其实还得看房房产市场的整体的表现,就是达不达到政府的一个要求。一方面政府不想楼价升得太快,但另一方面房房产一直低迷下去,其实对于全国的经济也会带来影响。

网易房产:去年三中全会有提到要重视市场调节的作用,但是在下行周期里面,还是出台一系列政策调控?

黎明楷:其实政策肯定要有的,要看它是用哪方面的政策,是偏向市场化一点的手段,还是偏向行政手段的多一点,因为在过去的调控其实基本上还是以行政手段为主,不让你买。未来这些行政措施会慢慢退出市场。

但如果从资金的、货币供应,从利息这方面的调控,甚至于税收方面的调控,这些属于市场性的,属于市场性的东西。

网易房产:有分析指出,2015年恐有再降息的可能,您怎么看?

黎明楷:那当然是利好的,对整体的房房产市场来说,就看你怎么看,就看你从什么角度了,好的角度就是你钱多了,经济当然好一点,另外一个角度就是,因为经济可能不妙了,才会释放那么多钱出来救这个经济,所以从经济来讲很难说好不好。

但是从房产来讲,肯定是会受惠的,因为你钱多了,毕竟会有一部分流入到房房产市场的,流入房房产市场整体的一个成交量也会通过这样子活跃起来的。

网易房产:在降息的过程中,一二线城市可能抗跌能力比较强,但是三四线库存比较高,对那个地方影响会比较大?

黎明楷:其实我们只能看这个度,应该说三四线城市这几年一直都面临着供应过剩的现象,没这么快速可以扭转这个局面,但是只要钱松动了一点,那就是它去库存的速度也可以增加一点,你说会不会好转起来,只要是供应过剩的,其实楼价肯定是很难涨起来的,但是至少在开发商销售方面,就是可以回笼多一点儿资金,这样子也可以让这个项目能继续运营下去,但你说对三四线来讲,它的影响力会弱一点,就是没有一二线城市这么厉害。

网易房产:在您看来,取消限购需要什么样的先决条件?

黎明楷:取消限购现在都交给地方决定,以前是要压房价,是一个中央的指令。现在中央不大管了,很多城市都取消限购了,我觉得地方政府会等一些数据,比如这个市场楼价开始回落了,成交量也并不是很好,卖地的结果也并不是很好,那这样政府就有理由把政策取消了。

网易房产:去年的时候其实有一些中介的关店潮,中原好像也有关一些店铺,中原是怎么考虑的?

黎明楷:其实我们本身的反应是比较快的,市场一变化,我们的人员跟我们的分行是变化的,市场好的时候我们扩张很快,市场不好的时候我们也收缩的很快,这种方法是我们这么多年的一个经验,因为我们这行的,虽然我在这行,也不是说我们的眼光就很准的,包括刚才跟你们说未来的市场判断怎么来讲,我也并不是有百分之一百的把握,所以我们就是尽量把自己的这个风险降低,是我宁可慢点,但是走得稳一点,那就是对于整个企业,或者是我们的员工还是相对负责一点的。

网易房产:2014年一些中介机构做出了很多调整,这些调整主要是跟市场调整的周期有关,还是其他一些什么原因?

黎明楷:也不是市场调整出现的问题,因为如果纯中介这一块来讲,因为中介在市场竞争当中,总有一些是稍微强一点,有些是稍微弱点,弱一点的总要想办法去反败为胜,你要反败为胜只能通过一些模式方面的改变,看能不能扭转这个局面。

其实市场竞争就是这个样子,跟市场的调整倒并不是有很大的原因。所以现在应该主要是Q房的新模式出来之后,触动了好多,链家、我爱我家、中原什么的全都要变了这个事。

网易房产:现在整个中介行业还面临哪些挑战和机遇?

黎明楷:机遇当然是不少,因为随着一手的供应量维持在高位,那代表未来会转入二手市场的一些货源会越来越多,所以从市场的容量来讲,二手市场这块饼是越来越大的,虽然有些时候它也会受制于整体的市场变化,楼价下跌了,可能就导致整体的成交量会有所调整,但是长远来讲,应该在未来的十年、二十年,它的整体容量还在持续上升的一个趋势的。

网易房产:去年很多房企开始试水全民营销,这也引起了中介和房企之间的战争,您怎么看?

黎明楷:去年的时候包括万科推了全民营销,当时市场反响也挺大的,万科推出什么样的措施,可能对市场有一定风向标的作用。

其实应该这么说,我们是服务于开发商的,因为我们也做代理,开发商用自己的渠道去找客户,对于代理公司来讲也没有说对与不对,它想增加客户量,但只是客户来了之后,也还是得有人去讲解,去下单,其实对代理公司并没有什么坏处。我们只是很怕全民营销这会转变成为一种就是让同事去飞单。

但其实我们看这段时间,我们没感觉到万科是往这个方向去,那我们就觉得用什么全民营销都无所谓,因为以前就算代理也会用到这些手段,就是老带新,什么老客户介绍朋友过来买,跟这个全民营销的概念有点类似,只是全民不止是你的老客户,你还把他再拓宽而已。

网易房产:现在大数据这个概念提的挺多的,大数据下如何去挖掘更多的客户?

黎明楷:其实也没有什么真的是很大的数据,可以让你很准确的能找到一个客户,因为数据源本身是有问题,因为现在掌握的数据准确度并不是很高。

除了大数据以外,就是客户怎么利用好,你能两个项目互动,客户互动,让双方都有利益,让大家的利益都会增加,这个不牵涉到分析的问题,而是你的整体的客户的量,客户持续增加了,这个就是有用。

网易房产:大数据对盘源上面的整合有怎样具体的作用?

黎明楷:其实数据如果你整理得好,其实你可以分析出很多不同的东西出来的,打比方说,先讲盘源,盘源就是如果你在盘源库里头的叫价都是及时的,都是正确的,光是从这个叫价的变化,你就很容易去判断未来市场的趋势了,因为如果所有业主的叫价基本上都是往上的,那之后你的成交肯定是贵的。

网易房产:是不是购房者的需求都要放在大数据里头?

黎明楷:是要放在大数据系统里头,你只要样本量够大,那你能分析出来的就是这个趋势的真实性就可以增加,如果只有一个售楼处的样本,你分析不出很多东西来的,因为样本量太少,还有一个就是正确性,你怎么能确保你的前线人员如实的把这些数据登录进去。

网易房产:中原对这种现象有什么措施?

黎明楷:其实我们有不同管理层级的人员,所以我们的管理层是相对多的,我们要求管理人员都要跟踪每一个他的同事,他做了什么事情,他要去检查的。我不能说中原做得很好,因为以前链家在这方面做得比中原更好,因为它是通过很多IT技术的协助,中原我们以前是靠人,所以我们未来其实也会加强这方面的管理,配合不同的工具。

所以我们为什么说在IT的投入会增加,就是我们在系统方面要有更好的武器给到我的管理人员,去管理下面的同事。

网易房产:意思是说现在中原在IT技术上可能还要加强一下?

黎明楷:对,但是这个不难追的我觉得,因为数据本身就是有时效性的,有些公司可能比你领先很多,但是以前很多数据都已经没用了,最重要的是现在手头这些数据,所以你在这个地方本身的规模够大,市场占率高,那你在数据分析方面就有优势。

网易房产:中原在互联网金融这方面有没有一些考虑?

黎明楷:我们倒没有,怎么说呢,一方面我们的定位比较简单,就是中介跟代理两块业务,其他的我们也不想参与太多,另一方面我们也对于这些领域有点害怕,其实我们真的不懂,不懂的东西就少做一点。除非你说我懂的东西,我一定做到极致,我没得就是再发展了,就把精力去转到别的地方去,如果我做现在的本业,都觉得还有很多东西要补课。

网易房产:中原最近推出来核心骨干持股的计划?

黎明楷:这只是一个我们酝酿中的计划,具体的还没有出来,但是我们的考虑主要是因为,在新的这场仗里头,短期内公司的利润肯定会受影响的,而我们有不少同事其实都是利润分成的,这样子就变成他们也要跟公司一起去渡过这个难关。只是有了股份,他最少也能分享到公司成长当中的这个资产升值,公司如果越做越好了,那就是公司的一个利润会增加,它的整体的一个资产值也会增加,那就变相就是你的股份也会增值,这样子就可以弥补了同事方面一个收入方面的问题。

网易房产:现在管理层的名单出来了吗?

黎明楷:还没有,还没这么快。

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记者 / 郑鹏

gzzhengpeng@corp.netease.com

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