广州存在着一定数量的烂尾楼,它们有的已经有了完整的外装修,有的则干脆裸露内部的“筋骨”;有的披上了漂亮的“外衣”———成为某个产品的广告载体,有的则稍作整理改为临时停车场……这些烂尾楼是怎样形成的呢?它们能否被盘活呢?对于烂尾楼的盘活工作,广州政府又有什么举措呢?
 
广州五大烂尾楼
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中诚广场的前世今生:曾被寄予厚望 两度烂尾
1992年,广州城建总公司出地,与香港中诚集团合作动工建设中诚广场。当年,广州分别以“诚信”二字命名了“中信广场”、“中诚广场”两座地标性大厦,寄望颇厚。1993年,中诚广场开始卖楼花,吸引了大量港澳投资客出手,每平方米售价曾卖到高达3万港元左右的天价。
 据统计显示,中诚广场债权人申报的债务总值近18亿元。随后,中诚广场项目合作者广州城建总一直未放弃,希望能接手开发这一地标。2002年10月,一个名为骏鹏公司与北京金贸国际投资有限公司的联合体以9.24亿元买下了中诚广场。如此,中诚广场终于重新启动建设,但不到一年,2004年10月中诚广场由于资金链再度断裂,二度停工烂尾。
2006年4月,在广州闹市喧哗里独自落寞的中诚广场,第三度启动建设。这次从启动伊始,开发商就低调行事,记者在此两年期间曾数度联系其负责人,但对方皆低调婉拒采访事宜。此次盘活缘于中石化集团总公司,动用约10亿元购入其中的A座,并正式将中诚广场改名为“中石化大厦”。
 

中诚广场“烂尾史”

“中诚广场”被称为“中国最大烂尾楼”。2008年,中诚广场案的经办人、时任广东省高院执行局局长的杨贤才,因涉受贿“落马”,牵出最高人民法院原副院长黄松有。
  • 地点:天河北路与体育西路交界处
  • 开发商:广州鹏城房地产有限公司
  • 开工时间:1992年
  • 首度烂尾时间:2001年
  • 烂尾原因:受亚洲金融危机影响,开发商资金链断裂
  • 最终盘活时间:2006年
  • 开发商:广州金贸房地产公司
  • 项目现用名:中石化大厦
盘活前后的“烂尾楼”中诚大厦
 
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盘活前的中诚大厦
 
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曾被称为“中国第一烂尾楼”的中诚大厦
 
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烂尾楼已变成中石化大厦
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合银广场的前世今生:盘活后依旧命途多舛
1998年,环市东路最大烂尾楼项目合银广场正式开工,当时其所用的名称为大鹏国际广场。合银广场项目因其优越的地理位置及高端定位吸引了不少香港资金进入。随后,因为亚洲金融风暴来袭,大量香港资金抽离,该项目就一直陷入建建停停中,合银广场也被称为“广州第二大烂尾楼”。
 08年6月,香港瑞安集团旗下的中华汇曾经公告称,以13.88亿购入大鹏国际广场,并将在2010年完工。但在08年年底,中华汇宣布搁置收购该项目。据报道主要原因是受金融危机的影响,该物业的年投资回报率可能进一步降低。2009年,大鹏国际卖掉了手头拥有的另一项目,筹足资金让合银广场顺利复工,该盘在2011年年初正式开盘,并更名为正佳东方国际广场。
盘活后的正佳东方国际广场依旧命途多舛。去年广州市规划局首次叫停商改住项目,位于广州环市东路正佳东方国际广场被责令不得再以公寓名义销售。据调查,正佳东方国际公寓擅自将该楼办公部分作为酒店式公寓进行宣传和销售,欺瞒购买人或预购人,涉嫌虚假销售,在社会上造成了负面影响。
 

合银广场“烂尾史”

1998年,因金融风暴来袭,泰国正大集团不得放手正佳广场。大鹏地产于是弃合银广场接手正佳,合银广场随后成为“广州第二大烂尾楼”。
  • 地点:越秀区环市东路花园酒店旁
  • 开发商:大鹏房地产有限公司
  • 开工时间:1998年
  • 首度烂尾时间:2002年
  • 烂尾原因:受亚洲金融危机影响,开发商资金链断裂
  • 最终盘活时间:2009年
  • 开发商:大鹏房地产有限公司
  • 项目现用名:正佳东方国际广场
合银广场如今已变身高档公寓
 
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合银广场
 
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正佳东方国际广场
 
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正佳东方国际广场效果图
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京光广场的前世今生:港资烂尾楼盘活后面临经营困境
作为与中诚广场、合银广场等齐名的广州三大港资烂尾楼,万菱汇的前身是著名的京光广场。该项目成立于1991年,但由于1997年东南亚金融危机拖累投资方,导致项目落后于天河城、正佳广场18年。2004年底,一家名为万菱实业的港资公司以7.58亿元竞拍下这个巨无霸。
 烂尾多年后,万菱汇广场在2009年迎来新的生机,摇身一变成为超大型商业综合体,包括5.8万平方米经营面积的商场,49层高国际甲级写字楼,以及一五星级酒店和一五星级配套设施的服务公寓,其酒店式服务公寓更是一度达到5万元/平方米的天价。
然而,开业一年后,原雄心进驻的商家已纷纷撤场。万菱汇四面通达的商场内,人流稀少,大多数商铺店内连一名顾客都没有。夹杂在正在营业的店铺中间,不少关门或已贴上物管公司封条的店铺显得十分碍眼。至今仍没有形成自身的特色,欠缺主题特色是阻碍其发展的祸根。”对于万菱汇目前的境况,有业内专家尖锐地指出。
 

京光广场“烂尾史”

位于天河北商圈的京光广场由香港京光实业有限公司于1991年以协议受让形式获得,广场设计由著名的中国工程院院士何镜堂担纲,设计方案曾经获奖。
  • 地点:天河路与体育东路交界
  • 开发商:香港京光实业有限公司
  • 开工时间:1994年
  • 首度烂尾时间:1999年
  • 烂尾原因:受亚洲金融危机影响,开发商资金链断裂
  • 最终盘活时间:2009年
  • 开发商:万菱实业公司
  • 项目现用名:万凌汇
繁华地段的烂尾楼变成商业旺地
 
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地处繁华地段的京光广场
 
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京光广场
 
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万凌汇
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保华广场的前世今生:曾因老板自杀而轰动一时
与多个知名烂尾楼一样,被广州人所熟知的海珠区“保华广场”也有一段曲折的“伤心往事”。 据业内人士介绍,该项目与隔街相望的江南大酒店属同一香港陈姓老板,项目1993年奠基,原名港澳江南中心,原定竣工时间为1996年。但盖至29层时停工。1995年,一合作老板在该物业跳楼自杀,轰动一时。
  随后,该项目易手。几经转手,2002年,该项目被香港中国置地集团买下,改名保华广场。随后上海世纪华联与置地集团合作在保华广场开出了其在华南的第一家店。但到2006年底,世纪联华超市宣布关闭,退出保华广场。据了解,世纪联华超市关闭前也曾历经波折,2006年7月16日晚8时,设于该超市二楼的一家珠宝店突遭打劫,4名歹徒假扮顾客抢走了价值十多万元的首饰。
2006年,保华广场3亿元整体转让,但接手人资金链出问题导致烂尾,至2009年才被再次接手盘活。该项目最终更名为“达镖国际商务中心”。据发展商透露,达镖国际中心首批产品为公寓单位,已经在2009年十一期间推出市场,平均价格在20000元/平方米。
 

保华广场“烂尾史”

保华广场位于江南大道与昌岗路交汇处西南侧,原名港澳江南中心,原定竣工时间为1996年。
  • 地点:江南大道与昌岗路交汇处
  • 开发商:未知
  • 开工时间:1993年
  • 首度烂尾时间:1995年
  • 烂尾原因:1995年,该楼的一位老板在楼顶跳楼自杀
  • 最终盘活时间:2009年
  • 开发商:广州江南房产有限公司
  • 项目现用名:达镖国际商务中心
颇具神秘色彩的保华广场
 
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地处繁华地段的保华广场
 
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保华广场
 
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达镖国际商务中心效果图
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中水大厦的前世今生:旺地烂尾楼至今无人接手
昔日5大烂尾楼,4个都在近年内改头换面,位处广州CBD天河北商务区中心地段,距广州地标中信大厦仅50米、紧邻地铁三号线和火车东站的中水大厦却依旧没有任何动静。近日,消息指出“中水大厦即将有人接盘”,引发粤地产圈一阵骚动。然而在时代周报记者的调查过程中却被各方告知:“中水大厦短期内告别烂尾楼的可能性并不大。”
  在网络上搜索中水大厦,其资料也有限得可怜。但这栋与上世纪90年代由广州市晋新房地产开发有限公司兴建,由广州市建筑置业公司施工的高楼在当初也曾引起巨大轰动。时至今日,173米的高度也仍然是广州同类写字楼中的翘楚。
资料显示:中水大厦建设单位为广州市晋新房地产开发有限公司,但其官网已经无法打开,其办公室电话也呈现无人接听的状况。而施工单位广州市建筑置业公司则已没有一条关于中水大厦的新消息。在2005年广东省法院提供的相关企业名单中,广州市晋新房地产开发有限公司以2.5亿元巨额欠款高居榜首。
 

中水大厦“烂尾史”

2010年年底,广东泰新拍卖有限公司、广州新华拍卖行有限公司等四家拍卖行联合拍卖中水大厦项目,但最终不了了之。
  • 地点:天河区林和西路
  • 开发商:广州晋新房地产开发有限公司
  • 开工时间:资料暂缺
  • 首度烂尾时间:资料暂缺
  • 烂尾原因:资料暂缺
  • 最终盘活时间:未知
  • 开发商:未知
  • 项目现用名:未知
地处旺地的中水大厦至今无人接手
 
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用广告牌围起来的中水大厦
 
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中水大厦与周边环境格格不入
 
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中水大厦
烂尾楼烂尾原因
房地产投资过热的后遗症
局部地区房地产过热,宏观调控以后,信贷资金收缩,工程后续资金跟不上,只好下马。例如,海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。
工程质量低劣被迫停工
因施工质量低劣,被迫停工。温州市某烂尾楼,地处寸土寸金的城市中心,建了8年多,始终无法竣工。由于存在严重的质量问题,只好爆破拆除。
国际金融风暴和债权纠纷的影响
由于国际经济环境激烈变化,断了资金来源,被迫停工。例如中诚广场、合银广场等在1997年东南亚金融风暴时形成的。此外,债权债务等各种纠纷缠身,也会导致楼盘半路停工,像保华广场的老板跳楼就跟债务纠纷有关。
市场定位不准 销售前景暗淡
市场定位不准,暗淡的销售前景,迫使投资者要“改弦易辙”,停工求变。例如位于南京市闹市区新街口的某烂尾楼,十年内盖了又停,停了又盖,一个重要原因就是在投资决策时对产品的定位和市场风险认识不足。
烂尾楼负面影响
烂尾楼的存在不仅有损城市形象,还有可能对金融业造成严重危害。而对于已经购买了烂尾楼楼花的债权人而言,一旦楼盘无法盘活,他们就有血本无归的危险。

银行


     由于房地产是资金密集型行业,因此,烂尾楼往往占用了大量的资金,包括大量借贷资金。因此,银行往往是最大的债权人,也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入,还很有可能损失本金,是银行的不良资产。因此,烂尾楼严重危害金融业的健康发展。

城市


    烂尾楼破坏城市形象,以天河林和西路的中水大厦为例,在高楼林立的天河商圈中,这座烂尾楼与周边环境格格不入,成为有损城市形象的伤疤。同时,烂尾楼的存在也浪费宝贵的城市土地资源。

债权人


    项目的烂尾同样会给购买其楼花的人带来诸多麻烦。以中诚大厦为例,在历经了两度烂尾之后才最终盘活,而购买了中诚大厦楼花的居民在等了在等了将近20年之后才如愿拿到楼房或者当初的房款和利息。如果烂尾楼无法盘活,那么债权人就将面临血本无归的困境。
烂尾楼处置方法
广州力主通过市场机制盘活烂尾楼

   广州人大在03年推出的《关于尽快制定整治"烂尾楼"办法的议案》实施方案的决议中提出,将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划、建设和管理的一项重要工作。依靠市场机制的作用,促进和培育国有土地使用权二级市场的发展,通过为“烂尾楼”的依法转让提供更多的渠道从根本上解决问题。对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”,可通过有形市场交易等方式调整土地使用单位。对建设单位自身原因造成的“烂尾楼”,政府将加大监督管理力度,建立有效约束机制,促使“烂尾楼”续建。

     此外,广州国土房管局相关负责人在08年曾表示说,广州市登记在册烂尾地块已有明确的处理原则和政策,广州市国土房管局正推进烂尾地块的处置工作。对于已通过司法途径处理的烂尾地块,坚持统一货币补偿的处理方式,拍卖所得的资金优先偿付被拆迁人补偿款、临迁费本金、购房小业主的补偿等相关费用。对于被拆迁房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权的,还可优先申请保障性住房。

编辑:蔡健雄 分享到:
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