沙龙嘉宾
 
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吴新坚(华南城市研究院高级研究员)
户籍制度改革对房地产的影响,正面还是占大部分的,但是我们从经济学甚至社会学的角度来说,其实户籍制度改革就是一个人口的红利,人口的红利就是让人口流动起来,带动他们的投资,带动他们的产业,带动他们生活模式的改变,这是户籍制度改革最终的宗旨。
 
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肖文晓(克而瑞广州高级分析师)
现在到金九银十这个阶段,整个市场还是以价换量的市场,整个格局不会变,但是我们也看到现在政策上其实是已经出现了变化,全国很多城市已经放开限购,甚至有些城市,像四川出台了财政补贴,首套房购买的3%。应该讲整体的政策是那种放松的趋势。
 
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瞿中奇(经纬房产研究中心总监)
限购政策出台的背景,简单的说就是为了抑制房价过快上涨,也就是说有了这个前提才有限购,从中央政府曾经的讲话来说,明确的表示房地产市场归根到底还是要靠市场的自我调节,只是在前一个阶段,市场的自我调节失灵的情况下,所以才辅助用一些行政手段,包括限购。
精彩观点  
[谈户籍改革] 户籍改革对楼市利好
户籍制度改革这个事情首先是国家层次讨论了很久,而且主要的还是放在城镇化这样一个大的背景之下。户籍制度改革,其实就是加快外地居民在就业城市的落地问题,其实这样一种管理模式,一方面有利于政府做好人口的管理,另一方面也可以让一些市民有真正的身份,更好的享受所在城市的一些户口福利。
[谈限购政策] 限购放开影响不一
限购放开对于这个城市有什么影响,我对比过呼和浩特跟济南,这两个都是公开发文说取消限购的,不是说部分取消,而是全面取消限购的城市,他们都有一个增长,但是这种增长是不一样的,呼和浩特增长是几十个百分点,但是济南它是增长了两倍左右,其实从这种小小的细节我们可以看到,其实这种限购解开,对不同类型的城市可能带来的影响是不一样的。
[谈房贷政策] 房贷对楼市影响更甚

因为我们知道房贷政策其实,或者说首付多少,利率多少,一般是央行和各个商业银行自己有发言权,地方政府只是对公积金有发言权,对商业银行那块没有太大的影响力,所以我们看到各个地方很多城市都只能在公积金上做文章,因为它不能直接指挥商业银行。

[谈广州楼市] 看好下半年楼市
对下半年市场的看法。我们觉得大众观望的情绪,在上半年有一个酝酿,并且在六七月份达到顶峰的过程,在下半年会逐渐的有一些减弱,这一方面受政府的一些政策导向的影响,另外也受开发商的一些促销措施的刺激。
[谈购房时机] 购房时机已经到来

其实在今年年初的时候就有过判断,今年的年中是最好的购房时间,因为年初刚好是量缩,但是价格比较稳,进入二季度肯定就是接下来按照市场调节的规律,肯定要以价换量了,开发商是顶不住的,如果说大半年的成交低迷的话肯定要成交降价,所以我的看法就是说今年的年中,就是现在,其实确实是一个出手的时机。

 

过了低峰总有高峰,不可能永远是往上走的,也有回落的时候,适当的回落对整个房地产市场,包括商业地产也是一个比较正常的事情,并不意味着它会出现崩盘,或者是一发不可收拾。现在的情况也就是寒冬的期间,我估计明年会好起来,我相信好的地段、好的产品值得大家投资。

文字实录  

网易房产:各位网易的网友大家好!其实之前关注话题比较多的就是户籍制度改革,市场上有分析说,户籍制度改革会对楼市利好,怎么看户籍制度改革对房地产的影响?

瞿中奇:户籍制度改革这个事情首先是国家层次讨论了很久,而且主要的还是放在城镇化这样一个大的背景之下。户籍制度改革,其实就是加快外地居民在就业城市的落地问题,其实这样一种管理模式,一方面有利于政府做好人口的管理,另一方面也可以让一些市民有真正的身份,更好的享受所在城市的一些户口福利。

从实际来看,在一些小的城镇,因为以前对户口福利并不是特别的明显,也没有把门槛卡得特别高,在一个小县城,即使你没有户口的话,你的小孩读书都是一件很容易的事,相反,在大城市、特大城市是一件很难的事情,那也就是说,作为中小城市来说,即使没有新的户籍制度改革,其实事实上已经有很多例如周边的农民已经在那些城市、小城镇落户,已经在那里生活了,其实有没有户口对他们来说并不是那么重要。

反过来,在特大城市,可能你真的有一个户口的话,对他长期的人生规划,或者说促进他在本地的消费会有积极的作用。户籍制度改革必然会影响到城镇化的进程,进而给房地产行业带来一些新的发展机遇,但是这种机遇或者说这种影响不是立竿见影的。

网易房产:那户籍制度改革对楼市的影响多长时间才会显现?

肖文晓:这个户籍制度改革进一步坚定了我们对于周期市场的信心,对楼市的信心,因为需求还是在那里,而且我们的城镇化率在2013年也就是刚刚过了50%,距离我们发达国家的百分之六七十的城镇化水平还有进一步提升的空间,就是每年一个百分点我们也可以看到,如果按照过往一个百分点略多一点的增速的话,其实我们房地产市场会有一个相对往上发展的时间,我认为应该还有十年左右的时光。

当然接下来十年的时光,可能跟我们之前的十年这种突飞猛进的黄金时代不大一样,有人把它说成是白银时代,但是我认为,其实不管是什么时光也好,但是总体来讲至少坚定了一点,就是楼市发展的大趋势还是没有变化的,并没有说像我们现在所讨论的要崩盘、要拐点这样的。

网易房产:其实户籍制度改革对房地产可能还是有一个利好,但是目前机遇和风险并存,对此您怎么看?

吴新坚:户籍制度改革对房地产的影响,正面还是占大部分的,但是我们从经济学甚至社会学的角度来说,其实户籍制度改革就是一个人口的红利,人口的红利就是让人口流动起来,带动他们的投资,带动他们的产业,带动他们生活模式的改变,这是户籍制度改革最终的宗旨。

从社会学的角度来说,户籍制度改革就是二元户籍改为一元户籍,户籍制度改革最大就是要激发这个社会活力,产生更大的持续能量。

其实房地产是政策的一个产业,我认为还是应该往技术型、产业型转变,不能靠政策去救市,光靠政策去支持你,开发商要做的,是你要研究未来的家庭结构,并不是说户籍来了,我就要增加多少的住房,这一点开发商要注意了。

网易房产:现在很多二三线城市放开了限购,放松限购究竟对楼产生多大的影响?

吴新坚:其实我个人的观点是支持限购的,支持限购有两方面的原因,第一个是产品的属性,房地产产品的属性,从以前最早的居住功能变成一个投资金融产品功能,所以限购是有道理的,这是资本管制,不让过多的资金,过多的钱去投入这个产品,造成泡沫经济。政府这样做是对的,而且也是告诉开发商,开发的时候要有一定的计划,要有一定的比例投资房地产。

第二个原因就是说,从资本的角度来说,资本是追求暴利的,追求暴利会导致,围绕暴利可能会不顾市场和社会的发展过度追求,过度投资去发展房地产,造成很多空置率和过度的投资,所以我是支持限购的。

房地产的限购,对楼市肯定是有一个作用的,高压压了三年四年市场,放出来肯定有一个井喷的,井喷过半年或者两三个月以后就会回归到正常的市场状态。

瞿中奇:限购政策出台的背景,简单的说就是为了抑制房价过快上涨,也就是说有了这个前提才有限购,从中央政府曾经的讲话来说,明确的表示房地产市场归根到底还是要靠市场的自我调节,只是在前一个阶段,市场的自我调节失灵的情况下,所以才辅助用一些行政手段,包括限购。

政府甚至说到,这样一种做法是用空间换时间,也就是说他是用暂时的用行政手段来控制住这个房价,当这个市场已经自身逐步的走向完善过后,市场调节机制建立过后,行政手段是必须放开的。

现在这一轮房地产市场的调控,其实本身就是一种自我调节,自我调节决定了未来大幅反弹的可能性是很小的,而且现在这个时候市场会不会反弹还有两个很重要因素的影响,一个就是房贷政策,一个就是大众的预期。

房贷政策一直没有放开,比较紧,它的影响远远大于限购政策;第二个大众的预期没有扭转的话,即使放开了限购,大家也不太会积极入市,所以现在这三个因素造成了我们今天市场的一种低迷,其实放开限购没有太大的风险,也一定是大势所趋。

网易房产:现在放开限购的都是中小城市,二三线城市比较多,像北上广深这样的一线城市未来有没有可能放开限购?

肖文晓:限购放开对于这个城市有什么影响,我对比过呼和浩特跟济南,这两个都是公开发文说取消限购的,不是说部分取消,而是全面取消限购的城市,他们都有一个增长,但是这种增长是不一样的,呼和浩特增长是几十个百分点,但是济南它是增长了两倍左右,其实从这种小小的细节我们可以看到,其实这种限购解开,对不同类型的城市可能带来的影响是不一样的。

但是如果今天我们在广州、北京这些地方取消限购,是不是还是这样的情况呢?我认为可能它的那种刺激效果又会更加明显一点,这也就是说为什么我们看到的一线城市迟迟不敢放开这个政策的原因,或者说我们中央的主管部门没有去示意这些城市放开。

所以现在这个阶段为什么说北上广深没有放开,因为他们还不具备条件放开。从目前来讲,除了信贷环境有变化之外,导致我们过往房价"兴风作浪"的那种因素,其实并没有消减。

网易房产:今年上半年广州出现了降价的情况,金九银十会不会像往年一样保持比较高的销售?

肖文晓:现在到金九银十这个阶段,整个市场还是以价换量的市场,整个格局不会变,但是我们也看到现在政策上其实是已经出现了变化,全国很多城市已经放开限购,甚至有些城市,像四川出台了财政补贴,首套房购买的3%。应该讲整体的政策是那种放松的趋势,如果回到我们广州的话,我认为这种局部的放松还是存在这种可能性的。

所以金九银十大家整个促销的氛围是没有变化,但是我想这个楼市的成交量应该在四季度会有一个回升,整个房价也会有一个止跌回稳的状态。

网易房产:具体来看,下半年广州的楼市会有一个什么样的变化?

吴新坚:下半年楼市会出现几个信号,第一个信号就是受众的购买力到了2014年,它是给2012年、2013年这两年提前透支了,以前房价涨得很厉害,差不多能买的都买了,现在需求量,就是没有这么大了,没有那么强烈了,感觉在观望期,这个主要是观望期。

这个观望期的出现就会告诉给开发商两个信号,第一个信号现在哪些产品应该降价了,哪些产品是可以先存起来,靠银行贷款可以保留他们资金的运转。第二块是今年虽然是要限购放开了,但是很多政策是没有跟进的,公积金这块、贷款这块还是管的特别严的,就是说买房的人贷款难了,开发企业贷款也难了,利息也高了,还有最重要是开发商的运营成本在增加,这就导致了他们的资金压力非常大,所以他们希望还是希望以等价换量达到他们的资金平衡。

瞿中奇:对下半年市场的看法。我们觉得大众观望的情绪,在上半年有一个酝酿,并且在六七月份达到顶峰的过程,在下半年会逐渐的有一些减弱,这一方面受政府的一些政策导向的影响,另外也受开发商的一些促销措施的刺激。

网易房产:那在您看来,现在是买房的好时机吗?

吴新坚:它是一个平衡问题,虽然说开发商这个楼价给你让利了,但是可能银行利息没有调下来,还有公积金、贷款都给你限制。最大的动力就是,有金融支持、有政策支持,有开发商让利,才是最好的买楼的时机。

瞿中奇:购房的时机也不能说我是不是整体的均价下降了六个月,我就在第六个月入市最恰当?你只有针对你个人买楼的那些具体的楼盘,在哪个时间点出手价格是合适的。或者换句话说,现在我们有些楼盘的价格已经有明显的下调了,我觉得它们再继续下调的空间不大,其实如果你恰好就是需要这一类的产品,现在就是你出手的时机。

网易房产:我们很期待,说到这里,接下来在地产方面有没有其他的布局?我听说好像要进军住宅市场?

林勤:我们也在做住宅,因为手头的项目也有中心城区的住宅项目,还有不单在中心城市,利用原来的土地储备,准备在韶关、东莞进行住宅项目。未来几年,我们的住宅也将有一些项目出现。

网易房产:最近上海农业银行出现房贷利率优惠的政策,您认为这是一种什么样的政策信号?

瞿中奇:上海这个事情应该说既在意料之中,又在意料之外,意料之中是什么呢?因为要求信贷支持刚需,这个原则是一直存在的,也是央行窗口指导的一个重要的精神,所以上海这样做是符合中央或者央行的精神的,意料之中。

说意料之外又是怎么说呢,因为我们知道房贷政策其实,或者说首付多少,利率多少,一般是央行和各个商业银行自己有发言权,地方政府只是对公积金有发言权,对商业银行那块没有太大的影响力,所以我们看到各个地方很多城市都只能在公积金上做文章,因为它不能直接指挥商业银行,所以我只能说上海这个事情是意料之中、也意料之外。

但是它反映了什么?第一个意义就是说,它还是觉得房贷政策现在是制约楼市,你说是制约楼市的成交也好,你说是阻碍了合理性需求的一个住房梦的实现也好,总之上海市政府注意到了,第二个这也说明了,现在对市场造成低迷的最主要的一个因素就是限购和房贷,限购这么多城市在做一些调整,房贷这一块其实各个地方城市也在做一些调整,只是大部分是在公积金上做文章,比较少的是像上海这样,在商业银行上做文章的。

网易房产:广州未来这一块会不会有一些松动,从目前的形势来看。

瞿中奇:广州今年的政策说实在话有点看不透,为什么看不透,限购政策也好,公积金政策也好,这是地方政府可以主导的两大政策,今年全国的趋势都是放宽这样一个主流的,偏偏只有广州是收紧或者坚持不变的,收紧例如我们的公积金政策,新的方案已经做了两次讨论。 虽然小的技术细节有一些修改,但是整体的方向还是收紧的。

限购政策这一块,目前广州来说是不会放开的。第一个,广州现在就放开限购的话,的确是象征意义太大作为一线城市,第二个真的放开限购之后,会带来怎么样的一个影响,尤其会不会带来反弹,虽然我刚才说了我觉得不会带来楼价大幅的反弹,但是政府心里没底,所以这样决定了他必须要谨慎。所有的城市完全的放开限购,一定是大势所趋,但是一线城市一定是最后一批,在其他的二三线城市大家都实验过了,觉得放开没有什么负面的影响的时候,积累了一些经验的时候,一线城市才会放开。

网易房产:现在目前整个广州成交还是比较低迷,您建议说是现在适合入手买房吗?

肖文晓:其实我在今年年初的时候就有过判断,今年的年中是最好的购房时间,因为年初刚好是量缩,但是价格比较稳,进入二季度肯定就是接下来按照市场调节的规律,肯定要以价换量了,开发商是顶不住的,如果说大半年的成交低迷的话肯定要成交降价,所以我的看法就是说今年的年中,就是现在,其实确实是一个出手的时机。

当然每个人出手的时机,可能每个人关注的楼盘不一样,可能也不一定说时间点就一定在六月七月或者八月,如果说你在这个时间点如果有看到你满意的楼盘有一个比较大的降价举措,完全是可以入手,很可能是这个楼盘在今年的一个价格低点,因为刚才我也讲到了,这一轮的调整,我认为价格的调整可能到了金九银十就差不多了,下半年随着成交量的增加,开发商让利的幅度可能会减小。