对话石小敏:地价不降房价就不会降

摘要

土地不仅是房地产企业重要的生产要素,更是城镇化过程中重要的一环。然而,在过去的几年里,地价节节攀高,房价也一路上扬,使许多人望尘莫及。为此,网易房产专访中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏解读中国土地制度。

在近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。[详细]

中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏

土地不仅是房地产企业重要的生产要素,更是城镇化过程中重要的一环。

然而,在近五六年间,地价追着房价涨,面粉价涨得快过面包价,很多地方地价涨了十倍,房价才涨了三四倍,地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。

而每逢一有地王的诞生,市场关于地价的讨论便不绝于耳,有时甚至演变成一场土地的狂欢。

中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师石小敏在接受网易房产的专访时痛批土地制度,中国的土地拍卖土地抵押,实际上都在演戏,不是真实的市场行为。

随后,石小敏指出,这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾,从经济向社会整治传导,从底层向高层蔓延。形成了一种很憋闷的大形势。

在土地制度的畸形发展下,如何对土地制度进行改革呢?对此,石小敏指出,这是极大的问题,我们总说我们的资产负债不怕,我们有的是土地。

但是我们的土地制度是存在很大的问题,城市土地里面一半左右甚至更多的是公用的是划拨的,商业用的和工业用的差不多1:1,工业用的是低价供应的,商业用的是拍卖高价的,房地产这个行业被高价土地推上了一个非常难受的地位。

现在土地捆绑了融资平台,捆绑了财政、捆绑了银行,地价不能降房价就不能降,现在出问题的往往是银行不保的、政府不允许,市场化程度最高的地方,比如像温州,温州的房价已经掉了3、4年了,大约是腰斩一半。

"这个模式还是捆绑在一块,还是尽快地脱离出来原有的模式另觅新生。"石小敏意味深长的说道。

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采访实录:

网易房产:现在深圳已经有试点农地入市的问题了,但推进的比较困难,您觉得瓶颈是在什么方面呢?

石小敏:因为土地实际上是政府垄断的,所谓的农民既是集体的,但是一转成非农使用就垄断在政府手里。比如像国内比较好的工业开发区-苏州工业园,苏州工业园一亩土地的产出,能可以是农地产出的1000倍。如果突然被征购用作非农使用的话,增值的部分是政府要拿在手里的,这是非常不合理的。

网易房产:您认为如果它的产出这么高,政府在征这块地的时候,是否会采取相应的措施呢?

石小敏:如果农民祖祖辈辈在自己的土地上,那么你现在要征用这块土地,这个增值是政府和农民共同创造的,应该一半一半,这是最简单的。

网易房产:您怎么来看现在面粉贵过面包这种现象?

石小敏:不是面粉贵过面包,面粉的价格上涨,这个速度快过面包的价格。

网易房产:去年楼市虽然经历了一个调整期,但是一些城市还是出现了地王,未来地价还会延续上涨还是会回归一个比较理性的状态?

石小敏:中国的土地拍卖土地抵押,实际上都在演戏,不是真实的市场行为,在2010年最疯狂最高峰的时期,政府手段有两个特点,一个就是拍卖,楼板价一上,周边的现房和期房就会上涨,第二个就是拆迁补偿费,比如说过去的旧平房,拆了要盖高层建筑的,拆迁补偿费会使周边原来的旧房子、二手房的价格都上涨。

网易房产:现在有什么办法可以降低地价吗?

石小敏:逼急了就降了,后任的官员跟前任的官员可能想法不一样,真急了的话他便宜了卖。

网易房产:在您看来,现在城镇化发展到什么水平呢?

石小敏:说到底这个城镇化,如果从比较严厉的角度来讲,它不是一个历史进步含义上的城镇化,就是真正农民没有进城,所以学者说这叫半城市化,或者叫伪城镇化。如果从正面描述,它实际上叫做政府与富人的城镇化。

网易房产:在城镇化的过程中,土地制度应该如何改革呢?

石小敏:现在你不管用什么说法,私有还是归私有,你真正给农民作主的权利,农民的土地能种就自己耕种,农业还可以免税,你要是非农使用,那增值的部分政府用于公共服务,比如道路什么什么,剩下的是农民的,就解决了。

网易房产:关于空置房也是讨论比较多的一个问题,您怎么看现在中国的空置率高的问题?

石小敏:关于空置房不管怎么定义,无非窄一点,宽一点,但是有大量的空置房是肯定的。

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记者 / 郑鹏

gzzhengpeng@corp.netease.com

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