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《变革·2014》
 
 
 
 
导读  
长期以来由于中国城乡二元制的土地制度造成严重的社会经济问题,使得土地确权,土地流转等新土改举步维艰。在2013年的十八界三中全会公报上, 提出了要建立城乡统一的建设用地市场、农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价等措施,让新土地改备受各界关注。虽然小产权房在短期之内还看不到转正的希望,但随着土改的推进,小产权房 从不合法到合法也是大势所趋。中国房地产业畸形发展的状况有望从新土改开始真正开始迈向“市场化”正轨。
 
 
 
 
土地确权,小产权房     11月12日中共十八届三中全会闭幕,涉及土地改革的议题,会议公报提出:让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果,要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制。
建立城乡统一的建设用地市场   赋予农民更多财产权利
    在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。【详细】     保障农户宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场,推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。【详细】
  土地确权,小产权房
“新土地改革”面临的困难很大

“从社会经济发展的角度,土地制度必须有一个突破性变革,因为土地是最基本的生产生活材料,与社会经济息息相关。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为。

“目前各方面对农村集体建设用地流转,肯定是有分歧的,而且分歧还比较大。这意味着今后改革的难度比较大、压力比较大。”邹晓云说“而且整个经济的运作都与土地的供应模式密切相关,进一步讲,通胀问题、高房价问题也都与土地有关。”【详细】

 
 
 
历史 土地的二元制酿土地财政恶果  
长期以来,中国的土地制度受制于国有和集体土地二元分割的藩篱,无法进行自由流通,由此催生的征地制度也饱受诟病。二元化土地管理结构弊端不断凸显,难以适应新型城镇化建设的要求。而且,农民并没有充分享受到土地转让和升值带来的权益,土地财政问题也日益突出。
 
现行土地制度症结:城乡二元分割  

中国的现行土地制度在世界上是最为独特、最为复杂的制度。

中国土地所有权和产权制度的二元分离,使得中国的土地市场也是分离的。农用地市场和城市建设用地市场是完全不同的两个概念。农地转非农用地则受到所有制的管制,必须要经过政府征收,农地不能自然变成建设用地。这种城乡二元分割格局是中国土地制度的核心症结,也是一系列问题的根源。【详细】

土地确权,小产权房
二元分割
城市土地属于国有,地方政府享有处置权等。农村土地则是农民集体拥有,但是在农地转为非农用时,农民的土地权利在获得原用途的若干倍数补偿后即告丧失。【详细】
土地确权,小产权房
政府垄断
城市土地市场的供给是由地方政府通过征收农地而独家垄断。并依据不同的土地使用用途,采取不同的土地出让方式:其中经营性用地是实行“招拍挂”的形式入市。【详细】
土地确权,小产权房
非市场化配置
指耕地占用实行审批制度, 为确保粮食安全,中国实施了最严格的耕地保护制度,通过计划手段保护18亿亩耕地红线。建设用地的供给则实施严格的指标控制。【详细】
 
 
土地二元制酿土地财政恶果  
各地方政府是买卖土地资源的唯一掌控者,直接导致地方政府对卖地依赖程度越来越严重,在2013年略显疯狂的卖地行为下,可以看出,一边是地方政府已经过惯了“土地财政”的好日子,没有耐心再通过发展实体经济慢慢积累财源。一边关于目前地方政府没有其他可以替代的财政收入来源,短期内仍然要靠土地出让金支持一些项目等因素也的确存在。
利好1:土地财政扩大了政府理财范围。
土地确权,小产权房
财政是政府的财政,而政府又是理财的当家人。政府职能的实现需要财政的支撑,而政府财政范围的扩大、财力的不断增长,确保了政府职能的实现。政府的理财范围是随着财政范围的扩大而不断扩大的。【详细】
利好2:土地财政推进了城市化进程。
土地确权,小产权房
工业化、城市化、现代化,这是经济社会发展的必然规律。随着土地承包责任制的推行,大量的农村劳动力从土地中分离出来,向城市转移。【详细】
弊端1:土地财政恶化了国民收入分配,抑制了民间投资
政府收入占GDP比重过高,一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢,另一方面抑制了社会投资。虽然中央采取了许多措施,大力调整国民收入分配格局,但迄今并未根本改变。尤其值得关注的是,土地收入大多集中用于城市,城乡差距和和地区差距,不仅没有缩小,反而更加扩大了。【详细】
弊端2:政府投资影响了产业结构调整,加剧了产能过剩
政府掌握的大量资金投向哪里,对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来,地方政府的土地出让收入主要投向城市建设,刺激了建筑业、房地产业的大繁荣,带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展,生产能力严重过剩。这条产业链基本处于低端,过度的发展占用了大量社会资源,与中央加快转变发展方式的方针背道而驰。【详细】
弊端3: 不能忽视的是资源、资金的严重浪费
土地出让收入由本级政府"自收自支",长期缺乏收支规范与监督机制。近些年来,各地搞了不少"楼、堂、馆、所"和"政绩工程",攀比之风愈演愈烈,老百姓深恶痛绝。在此过程中,少数党政干部财大气粗,挥金如土,为所欲为;同时"土地寻租"活动愈演愈烈,公款化为个人"灰色收入"的现象屡见不鲜,公众反应强烈。【详细】
弊端4:土地财政不改变,保护农民的土地权益只能流于空谈
土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。而在中国现实中,由于集体土地不能开发房地产,现有的开发商其实处于天然垄断地位,这使其有可能大肆抬高房价,广大中低收入市民的住房问题,很难得到解决。【详细】
 
 
“土地财政”转型成败决定改革命运  

曾经为我国各地方政府创造出巨大资本盛宴的“土地财政模式”, 近两年来,随着地方政府的债务风险不断攀升已越来越难以为继,正面临重要拐点。中国“土地财政”如何转型以及成功与否,将决定未来改革的成败。

当前首要的是推动以分税制改革为基础的财税体制改革,健全中央和地方财权和事权匹配的转移支付制度,促进地方政府寻找替代财源,真正建立具有财政预算约束的地方举债融资机制和透明的债务管理框架。

最核心的内容,是建立以物业税为主体税种,以营业税、房地产税、资源税和环境保护税为辅助税种,以企业所得税为共享税种的地方税体系。【详细】

土地确权,小产权房
 
 
确权: 土地确权亟须破解利益纠葛  
由于土地集体所有制的产权模糊性,基层政府实际上成为农村土地的实际所有者,这就为其寻租获得了制度前提。所以,要进一步推进土地流转,应该将土地产权还给农民,产权的明晰既可以减少土地流传过程中的高昂的交易成本,更重要的是有利于保障农民利益。
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厉以宁:

土地确权怎样高估都不算过分

土地确权对农民权益的保障有意义,从这个角度分析,无论怎样高估都不算过分。只有农田承包户都经过土地确权,才能成为真正的市场主体,中国才能成为一个富裕的、强盛的社会主义市场经济国家。【详细】
 
国内土地确权工作进展  
土地确权,小产权房 土地确权,是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。

《土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权……”

土地确权后,农民应具有三权三证。三权是:农民承包土地的经营权、农民宅基地的使用权、农民在宅基地之上自建住房的房产权;三证是:农民承包土地经营权证、农民宅基地使用权证、农民在宅基地之上自建住房的房产证。农民的三权三证是受到法律保护的。【详细】

2010年 国内土地确权工作开始
中共中央、国务院下发《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》,提出“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织”。【详细】
2011年 土地确权与土地流转工作挂钩
国土资源部、财政部、农业部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》:农村集体土地登记发证与集体建设用地流转、城乡建设用地增减、农用地流转、土地征收等各项重点工作挂钩。【详细】
2013年2月 5年完成农村土地确权颁证
中共中央、国务院近日印发了《关于加快发展现代农业 进一步增强农村发展活力的若干意见》。文件提出用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。文件要求,加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,尽快完成确权登记颁证工作。【详细】
2013年7月 国土部:土地确权已经基本完成
2013年7月22日,国土部表示全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已经基本完成。截至今年5月底,全国农村集体土地所有权登记发证率为97%,其中有24个省份的发证率在95%以上,6个省份在90%至95%之间。绝大多数地区已进入成果检查验收和阶段性总结阶段。【详细】
 
土地确权阻力来自地方政府  
土地确权与
城镇化的赛跑
国土资源部有关人士告诉记者,在一些地区,当土地确权遭遇强烈的城镇化冲动时,来自地方政府的阻力又让确权工作进度难以保证,甚至有部分省份的乡镇一级政府确权后扣押相关证书拒绝下发。【详细】
 
“地方进度比较慢,担心确权以后,农民维权意识提高,征地拆迁工作阻力增大。”国土资源部一位人士告诉时代周报记者,“有些省份确权工作做了,但是证书都放到乡镇一级,不敢往下发。”【详细】
 
“政府的发展规划以及所谓村民决议就可以决定一所房屋的命运吗?这显然违背《物权法》。”当地维权律师常伯阳告诉时代周报记者,“这一切更加说明了土地确权的紧迫性,因为确权能给农民更多的保护。”【详细】
 
土地确权是土地流转的基础  

“农地确权”是土地流转的基础,其进度将决定农地流转的进展。农地确权的意义可归纳为以下两点:一是明晰产权,将土地和相关权利人长期固化,最大程度地保护农民的利益;二是奠定了农地流转和建立城乡统一的建设用地市场的基础。

短期来看,农村集体土地确权登记可有效解决农村集体土地权属纠纷,在城镇化、工业化和农业现代化进程中切实维护农民权益。长期来看,有助于依法确认和保障农民的土地物权,形成产权清晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理的农村集体土地产权制度,是建设城乡统一的土地市场的前提。【详细】

 
 
违法: 尚处灰色地带的小产权房  

小产权房,是城乡二元土地制度下农村集体所有土地权利界线模糊所引发的诸多问题之一。由于是在集体土地上建设,其产权证只是由乡或村政府颁发,不具备完全产权,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。。值得注意的是小产权房并非法律概念,而是人们约定俗成的称谓。

限价,调控,限购

小产权房因不涵盖土地出让金与房地产相关税费,价格仅为普通商品房的40%-60%。在高房价与保障房不足的双重压力下,小产权房有了自己的市场,尤其是近10年,已自发形成一套完整的地下市场链条并逐步扩张。

 
政府:严厉打击小产权房  
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两部委重拳击碎小产权房“转正梦”
24日上午,国土部、住建部联合召开视频会议,对遏制小产权房工作做出详细部署,“对在建、在售的坚决叫停,并依法查处”。仅仅两天前,两部委在22日还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》。小产权房的“转正梦”被两部委重拳击碎。【详细】
国土部:土地改革不是小产权房转正
目前国土资源部已选择试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让工作,探索农民增加财产性收入渠道。但宅基地政策是为了保护农民的财产权,而不是让城市居民买宅基地。这是两个性质,即便买了也不受法律保护。【详细】
住建部:小产权房占用耕地或将拆除
住建部已经开始着手摸底全国小产权房的存量情况,并正在筹划相关的检查和执法督察工作。在对小产权房保持“严打”态度的基础上,相关部委已经基本达成一致,对于占用耕地建设的小产权房,原则上将一律拆除。【详细】
存量小产权房未来或分类管理  
国土资源部目前已就小产权房的处理成立了专项研究小组,目前的主要思路是,针对新增项目的清理,保证不再有新上市项目;而对于存量小产权房,现在处于研究阶段,研究方向倾向于逐步分类整理,区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。【详细】

出租型小产权房纳入住房社会保障体系

出售型的小产权房需要补缴土地出让金
经过合法程序,将其纳入住房社会保障体系中;出租类型的小产权房可以纳入到保障房的公租房和廉租房体系。【详细】 出售类型的小产权房其中符合城乡规划和土地利用用途的项目,可以通过补交土地出让金和税费来得到确权,但是大部分不合规的项目还是不能得到解决。【详细】
>> 补缴土地出让金开辟地方政府新税源
2012年全国土地出让收入总额达2.89万亿元,去除拆迁成本,地方政府所得到的净收入仅为6261亿元。若政府允许小产权房通过补缴当年商品房平均土地出让金的形式合法上市流通,则2012年全国成交的小产权房可为地方财政贡献5287亿元。可有效弥补土地出让金净收入的84%。如果现有小产权房补缴2012年土地出让金后全部转正,可为政府贡献4.9万亿元。
 
各地:小产权房乱象丛生  

根据全国工商联调研得出的数据,从1995年到2010年,全国小产权房建筑面积累计超过7 .6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。其中“十一五”时期,小产权房竣工规模就达到2 .83亿平方米。 而在非官方统计里,这个数字则更为庞大。有关数据显示,截至目前全国小产权房总面积或已超70亿平方米。若按100平方米/套计,相当于全国有7000万套小产权房。而北京小产权房社区容纳的人口已达数十万。

北京: 小产权房价半年涨5成
土地确权,小产权房     今年年初以来,北京小产权房价格突飞猛涨。以宏福苑为例,该社区年初的二手房价格为每平10000元,现已涨至每平米1.6万元,涨幅达50%。而被称为北京最大小产权房社区的通州太玉园,去年房价为每平米6200元,而今房价在9000元-1万元之间,涨幅约为5成。
现状:北京曝光108个小产权房项目 已拆25个

随着11月底北京市国土局公布昌平区2个新建“小产权房”违法建设租售的名单,去年以来,该局已先后5次公布“小产权房”和变相“小产权房”项目,共计108个,主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区,其中昌平区数量最多,占4成左右。这108个包括85个“小产权房”和23个变相“小产权房”,目前已分别有7个和18个被全部拆除或拆改。【详细】

深圳: 买小产权房半年可挣三五万
土地确权,小产权房     数据显示,截至2011年12月,深圳违法建筑达37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%。“从2008年到现在这里的小产权房(每平方米)从3000多元涨到了6000多元,没买的就眼巴巴看着后悔。”王晓华对记者说。
现状:开发商顶风抢建 销售转地下

记者连日调查发现,目前部分在建的小产权房楼盘已经暂停施工,市场销售也由公开营销转入地下游击战,不过仍有胆大的开发商趁政府上门查处前,顶风抢建。

“现在正是风口浪尖,必须低调点,等过了这段时间,市场又会回归正常。”深圳某小产权房楼盘销售人员对本报记者称,中央每年都在表态,所以对市场不必太在意。【详细】

广州: 违法建筑面积接近1亿平方米
土地确权,小产权房     目前广州违法建筑面积接近1亿平方米,约等于100万套2居室标准住房。从小产权房的位置信息来看,多位于同和、钟落潭、沙太路、黄石路、嘉禾望岗以及东圃一带,价格从2000多元/平方米到6000元/平方米不等。
现状:有所收敛,不过依然在销售。

“最近有政策说要严查小产权房,你们这项目安全吗?会不会被拆掉?”南都记者询问。而销售人员则表示尽管可以放心:“我来这里做这个五六年了,每年都说严查,现在还不是一样在卖?你就放心吧,只要建好的,你买下入住了,政府肯定不敢拆的,这边那么多人都一样买。”【详细】

南京: 小产权房价格4年涨幅超100%
土地确权,小产权房     据不完全统计,南京小产权房项目有近200个。几乎所有小产权房的开发,都有当地基层政府参与的身影。2007年,南京曾公布兴都花园、七彩星城等10个小产权房项目。 截至目前,这10个项目中,七彩星城等3个已经完成转正,其余7个项目仍在排队等候中。
南京国土局回应七彩星城转正:小产权房未解禁

10月17日,《每日经济新闻》报道了南京七彩星城小区业主接到通知,可以更换购房合同以及银行按揭等,七彩星城有望成为南京首个转正的小产权房小区的消息。

南京市国土局一位工作人员向记者回应说,“七彩新城的 "转正",是历史遗留问题,不能因此说南京小产权房放开转正。”【详细】

 
 
民间呼声:小产权房“转正”是大势所趋  

厉以宁:

缓解住房问题 小产权房是好办法

土地确权,小产权房

“小产权房是缓解城市住房问题一个非常好的办法”,厉以宁说。小产权房是中国特有的现象,“一家一户在自家宅基地盖的房子,你凭什么说它不能卖?”在土地确权后,这些房屋都可以领取房产证。【详细】

孟晓苏:

叫停小产权房只是为了摆姿态

土地确权,小产权房

国土部住建部叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。“小产权房违法,那就修改法律,当年土地承包制也是违法,后来改的是法律。”“小产权房转正要补交地价,没人愿意补,征房产税即可。”【详细】

党国英:

“从不合法到合法是大势所趋”

土地确权,小产权房

《决定》出台后,有可能导致大量小产权房成为合法的建筑。党国英认为,原来不合法,但是改革的大势所趋之下,让原来一些不合法的事情变得合法,也是一种和解,“无非是一部分农民得到一些利益。改革不应只计较这个。”【详细】
小产权房“转正”路在何方  
土地确权,小产权房   小产权房“转正”须先修法  
>> “小产权房”说明法律有缺陷
    产权本来没有大小之分,只能有合法与不合法之分,所以,本质上说,“小产权房”就是违法房。但我们又不肯或没有好办法解决这个问题,这说明我们的法律有自身的缺陷。

最大的问题就是法律上的障碍,《宪法》中规定的土地所有形式只有全民所有和集体所有。而且按照现行的《土地管理法》,宅基地属于农村集体经济组织所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、买卖或变相买卖。“不修改法律,否则转正的行为就是违法的。”陈志说,从《决定》体现的精神看,依法治国是一个很明确的原则。因此即便“小产权房”转正,也必须是在修法之后。【详细】

土地确权,小产权房   转正前提是不挑战合法产权  
>> 小产权房入市破坏社会公正
    经济学家华生认为,能盖小产权房的是城中村和城郊的原住民。原住民的土地无权自由流转入市获益,否则,既破坏了社会公正,也是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。【详细】

应该保障公平守法交易所获得的产权,购买商品房的人支付的高房价中,包括土地转性成本、土地级差地租在内的所有的溢价。购房者相信政策不会轻易改变,相信未来也会执行同样的政策,才愿意支付房地产价格。一旦从根本上改变游戏规则,原有购房者的产权收益将因为小产权房的冲击大幅缩水。【详细】

土地确权,小产权房   解决小产权房要有“与民和解”思维  
>> 小产权房永远也不能转正
    在中原地产市场研究部总监张大伟看来,小产权房永远不可能转正。他认为,大部分小产权房都是利用集体经营用地,在商品房市场都已经收紧商业用途转住宅的情况下,小产权房更不可能违规转变用途为商品住宅。

从一些法治先进国家的历史经验看,凡是民众与政府之间因社会平等允许的范围里发生利益冲突,一般是政府向民众让步。中国的小产权房绝大多数情况下与农民增收、平民改善住房条件有关,就因为这个,难道政府要与一大批百姓干一场?【详细】

土地确权,小产权房   小产权房若转正,房价自然会降?  
>> 高房价让小产权房买家甘愿赌一场
     在楼价高企的今天,对于相当一部分人来说,连做房奴的资格都没有。因此,小产权房才有了可生存的空间。买小产权房就像一场赌博,如果赌赢了,那离幸福就近了,如果输,就只能认了。

“如果把小产权房‘转正’纳入房价统计体系,房价自然就降下来了。”孟晓苏认为,开征房产税是小产权房的唯一解决方案,不能走补交地价的老路。他直言:“任志强的小产权房永不合法化言论是不懂农民。”

“房产税应是财产税而不是调节税,即对全部城镇住房征收,包括小产权房;小产权房是永久产权税率应更高。【详细】

 
 
土地确权以后,农民得到了承包土地的经营权证,他们对可能发生的土地转包、租赁、入股退股纠纷等问题有了底线,即认为土地确权是对自身权益的维护,从而愿意以转包、租赁、入股等形式把土地流转出去。集体建设用地的流转,第一是能否同权,集体土地不需要转为国有也可以进入城市化过程。
 
农地流转的“三个限定词”  
土地确权,小产权房   对象是农地的经营权
      “流转”的对象是集体的经营性建设用地的经营权,并不是集体所有的建设用地,因为农村还有公益性建设用地和宅基地,更不是原来建设用地之外的其他耕地,这是一个限定词。【详细】
土地确权,小产权房   符合规划
       按照现行的制度安排,至少要符合土地利用规划、城市发展规划以及产业发展规划,这意味着经营性用地流转的范围实质上是受限的。各地的试点方案中,针对这个限制的解释通常是把流转之后的用途划定为工业、商业和旅游等,对商品房开发依然是禁止的。【详细】
土地确权,小产权房   用途管制
 

中农办主任陈锡文表示,土地要素市场中土地利用必须按规划分类管理。农村的农业用地和建设用地不能随意变换用途;也不可能在同一个市场进行交易。【详细】

综观世界各国的土地管理经验,产权制度与用途管制制度是两项基本制度,不能偏废其一。土地用途管制最有效、最直接的手段是实施土地利用规划,无论是谁的土地,都必须按照土地的规划利用。【详细】

 
解决土地流转的资金瓶颈
土地确权,小产权房

截至6月底,全国农户承包土地流转面积达到3.1亿亩,已占家庭承包耕地面积的23.9%;截至9月底,全国依法登记的农民合作社达到91.1万家,入社成员6838万户。

农业部部长韩长赋表示,推进土地制度改革的基本出发点是为了增加农民的财产性收入,不是为了解决城市建设的用地指标,不是让城市居民到农村购买宅基地盖房子,政策的出发点是从维护农民权益角度来考虑的。

 
三中全会土改内容全部需先试点  
农业部部长韩长赋表示,三中全会中关于土地改革的内容无论是承包地的抵押、集体经营性建设用地的入市,还是住房财产权的流转,都要先搞试点,而且试点是要报批的。而且审批试点的地方不会太多,要稳妥推进。
 
             
  • 海南土改突围:农地性质变更的新契机   土地确权,小产权房

    海南省国土环境资源厅研究制定的《海南省农民集体建设用地管理办法》,上述《管理办法》提及,经批准纳入流转试点的农村集体建设用地,允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营,用于旅游、标准厂房等非农业建设。

    “农村集体建设用地若可用于非农业建设,意味着海南农地性质变更的大门已被打开。”有受访的业内人士如是表述。截至2012年底,海南省89.65万农户领到了宅基地,发证率占全省应发证总户数的97.7%,并建成省、市县、乡镇三级联网的农村宅基地产权管理信息系统。

     
  • 安徽“新土改”:从“分田到户”到“土地流转”   土地确权,小产权房

    十八届三中全会刚一闭幕,安徽省政府就对外宣布将在20个区县农村进行土地流转试点改革。其改革重心就是允许集体建设用地通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式依法进行流转。未来还将建设统一的城乡土地交易市场。由此,安徽“土改”的力度和决心可见一斑。 “‘指导意见’的出台并非一时冲动,是在大量实践的基础上经验的凝聚,同时也是农村土地流转新起点的开端。”安徽省农委农村经营管理处赵高翔处长表示。

     
  • 农村土地可交易与融资 温州版土改调查   土地确权,小产权房

    根据温州市政府发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权将在农村产权服务机构进行交易。

    温州市委农办此后对此解读,强调“农村房屋所有权只能在同一集体经济组织内进行交易”而廓清了温州土改的争议。但在这片土地上,对于农村土地的盘活与探索一直在持续。

     
  • 深圳又现“日光盘” 买房要付80万茶水费   土地确权,小产权房

    备受外界瞩目的深圳“新土改”又有新举措。近日,深圳首宗“农地”以1.16亿元的出让底价挂牌,并将于12月20日进行拍卖。作为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点,该地块采用3∶7的收益分成方式也受到关注。

    深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,此地块的成功出让有望成为一个范例,推进深圳各地盘活土地存量,如果可行,不排除将来会有更大限度的放开。

     
 
 
 
农地流转四大瓶颈  
一: 打破土地流转的法律瓶颈
为确保农用地流转顺利,国土部已经着手组织起草《土地管理法》,对土地权利的主体、客体、内容和限制等做出具体规定,并已上报国务院,正在等待回复。一旦获得批准,将为土地流转提供法律保障,即表明土地改革将成为新的改革突破口。 【详细】
二: 解决土地流转的资金瓶颈
当前农村土地流转过程中,普遍存在流转后规模化经营资金支持不足、农村资金逆流城市、土地补贴不到位和社会保障缺乏等。只有金融发展了,抵押、担保、信托、贷款等金融活动活跃起来了,包括土地规模流转和现代农业才能真正发展。 【详细】
三: 消除土地流转的中央与地方共识瓶颈
2013年中央“一号文件”提出,要用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权工作。但若集体建设用地进行流转,势必破坏地方政府垄断土地的平台,各地反对声音比较强烈,地方政府对土地流转试点进展缓慢。 【详细】
四: 合理解决土地流转的利益分配瓶颈
如果流转的利润分配比例要倾向于农民,则村集体、地方政府、中央政府等只能收取少许公共服务费用。如果农民可以直接把宅基地流转的话,很大一部分收益会被农民截取,那么在地方政府土地财政方面的障碍就会比较大。 【详细】
 
新土改或可抑制过高房价  
土地确权,小产权房   农村建设用地入市 可解决十年用地需求  
>> 我国目前有15亿亩农用地
    当前,我国承包权耕地12.77亿亩,集体建设用地2.5亿亩,共15亿亩农用地。这15亿亩土地可以刺激中国经济百万亿人民币市场。

国务院发展研究中心副主任张军扩表示:目前国内的农村集体经营性建设用地存量,大概相当于我们每年新增建设用地指标差不多10倍。这就意味着,按照目前中国的城市化的用地需求,这些农村集体经营性建设用地的存量,可以为城市化提供差不多十年的用地需求。【详细】

土地确权,小产权房   新土改肯定会抑制过高的房价  
>> 新土改红利有望持续二三十年
    “新土改如果能真正按计划推进,其所带来的改革红利将随着改革的深入会越来越大,持续时间至少二三十年。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云向上证报记者表示。【详细】

“土地制度改革涉及到农村集体土地进入市场,这样就会打破地方政府对土地、城市建设用地独家垄断局面,当土地供给增加,地价就会降下来,房价也会降下来,当房价、地价下降之后促使地方政府转变经济发展方式,改变其对土地财政过度依赖,房地产市场才能够进入健康的发展轨道。”【详细】

 
 
热议: 业内热议新土改  
 
 
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