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更多房产专题五一郊区盘降价凶猛 刚需买家抄底良机?
持续的房地产调控,已经对广州楼市产生了巨大的影响。今年2月,广州市十区商品房成交面积创下近4年新低,仅次于2008年2月。但到了3月份,随着越来越多楼盘加入到降价大军,楼市成交出现回暖的迹象,更有业内人士称之为小阳春,这是否意味着广州楼市已经到达了成交底部?在这个黄金五月,楼市回暖的势头能否进一步延续?在本届房博会上,网易房产邀请到三位专家和我们一起探讨。
[访谈主题]五一郊区盘降价凶猛 刚需买家抄底良机?
 
本期嘉宾:

·黄韬,中原地产项目部总经理
·郑隽宸,广州中地行副总经理

·韩世同 广州市房协专家委员

本期观点

  在4月30日网易房产举办的沙龙上,资深房地产专家韩世同认为,楼市未来库存压力将更大,开发商资金链越紧,降价抛售的房企越多,连万科等大型房企也存在巨大压力,可预见若大势下跌,房企将顺势而为,以价换量力度将更猛,五一的销售应该也会有较好表现。

     中原地产项目部总经理黄韬指出,广州房价已出现分化,中心楼盘跌无可跌,反有上升;郊区房价还在下跌。市区楼价有10%降幅,购房者便可购入,郊区降幅达20%也可入市。数据显示全省库存量大,实际上目前广州中心区仍供不应求,郊区是供大与求。

  中地行副总经理郑隽宸指出,今年楼市行政调控不易放松,但金融政策给予放松的可能性较大,如按揭和公积金贷款额度放松。另外,其对五一黄金周的看法谨慎乐观,目前据市场成交底部不远,买家在选择面放宽、银行按揭松动的情况下,可考虑入市。

 

五一郊区盘降价凶猛 刚需买家抄底良机?

 

              广州市房协专家委员 韩世同

韩世同:库存压力暴增 "以价换量"力度将更猛

对于没有能力购买房屋的人,不应该勉强的入市,因为他们是属于无效需求的用户,成交量接近底部,但是成交价就进入底部的话,不太可能,也不太现实。因为整体的房价处于下行的阶段。有机构认为房价现在处于全面降价的阶段,不等于所有的楼盘按照同一水平同一时间降价。

如果买得起房的人,有效的购房需求都被满足了以后,是否会产生大量的购房需求,这个是考量的。一旦大面积,大多数的楼盘都降价,还有没有足够购买的买家,排除投机性购房,对此我是保持怀疑的,因此房价还没有形成底部,还处于探底的过程中。 [详细]

 

              中原地产项目部总经理黄韬

黄韬:中心盘跌无可跌 郊区房价仍在探底

大家买房时最关心的就是该不该买,怎么买,我认为,第一,广州市的楼价经过大半年的调整已经出现了分化,市中心好的地段已经跌无可跌,特别是这十多二十多天,很多中心盘不但没有下跌,反而有上升和调高的情况出现。

第二,周边区域,例如番禺、花都、南沙等外围的盘还在下跌,还没有下跌到底,也有一些新盘一步到位,一开盘价格就直接面对市场,市场也接受,因此卖得非常火爆,直接就搞定了,这些楼盘就不会再跌了。但是有的楼盘在该地区没有跌够,市中心盘买家是可以购买的,因为没有大幅度的下跌,也不会下跌15%到20%,因为跌无可跌了。周围的楼盘是否要购买,就要考虑。价格回调的区域是可以考虑购买的。 [详细]

 

              广州市中地行副总经理郑隽宸

郑隽宸:行政调控难放松 金融政策成唯一希望

我认为目前虽然不是底部,也离得不远,无论是宏观的政策,还是买卖双方博弈的心态来说。市场成交的数据,无论是量还是价格已经处于非常稳定的周期内。稳定的周期大家也可以看得到细微的点,往年的五一之前,国家是一定有新的房地产政策出台,将五一或者是十一小长假或者是黄金周降温,但是今年是没有这样的情况。

今年四月份没有新的有关房地产或者是严控的声音出台,反而是针对首次置业和银行按揭的利率有适度放松的口径出来。对于市场触底有一定渐进的帮助。买家看准了可以适当的出手,目前五一期间有20多个新项目推出市场,市场的存量也有600多万平方米的面积,就是说有预售证的项目已经在市场上推出销售。首次和改善型的业主不断的增加,对于选择面放宽,银行按揭的额度方面有所松动的情况下,出手是可以考虑的。 [详细]

嘉宾精彩观点

韩世同:房价还没有形成底部,还处于探底的过程中。
黄韬:楼价如果在市区有10%的降幅,就不要犹豫,直接的购买,如果郊区有20%的降幅,不要考虑,就可以直接的购买。
郑隽宸:目前虽然不是底部,也离得不远。

文字实录

五一楼市冷热参半 郊区盘表现优于中心盘

主持人:昨天很多媒体报道五一首日不少楼盘推货,销售成绩也不错。之前很多业界人士认为本次的五一黄金周应该是检验市场重要的结点,对于五一假期甚至是所谓的黄金五月,韩老师有怎样的看法?

韩世同:我认为今年五一的销售,应该会有比较好的成交表现,为什么会这么说?三月份的成交比较好,开发商在四月份的时候放松了促销的强度和力度。近几年每次到四月份的时候,有很多的企业就会抢闸出货,但是今年的四月份没有这样的表现,例如网易有进行调查,100多个楼盘有40几个上升,我认为上升的可能性很小,卖的是不同了产品,促销的产品一般都是朝向差一些的产品,现在不促销,因此要将价格和量结合起来研究。如果目前的价格上升就不是以价换量,而是以量换价,量就会下跌。五一期间开发商都比较珍惜销售的黄金时期,过去的一、二天开发商促销的强度和力度再度回归到三月份的状况,甚至有过之而不及。

成交量相对于四月份是否可以进一步的回升,甚至是超越三月份,我认为并不是意外的事情,是否可以持续下去,取决于开发商进一步采取以价换量的做法。如果市道一好,开发商就会惜售,不会加大促销的力度和强度。目前的市场情况下,有效的购房者是十分有限的,因为目前的房价依然比较高,当初房价被推高是投资者推高的,目前的政策不让投资者入市,紧紧依靠首次置业和改善置业者,是否可以支持目前的大市场,我是表示怀疑的,如果我讲的有道理,开发商必须把握好的销售时机,在目前房价比较高的时候尽可能快上午出货。

主持人:黄总,昨天在南沙代理的楼盘取得不错的销售业绩,您是如何看待的?

黄韬:我对五一的市场状况,我认为是好坏不一。从昨天的情况来看,新盘和降价促销盘,还有之间蓄客比较多的盘卖得比较好,但是从代理整体的情况来看,并不是全部销售得比较好,有的是尾盘或者是中心区的盘没有下降甚至个别代理的楼盘反而有上涨的行为,换来的是销售平淡,没有很大的惊喜,这是代理商和开发商销售过程中真实的形成。

在广州200多个在售楼盘中,新盘是比较少的,能够卖得好的盘,我认为在五一不是很多,肯定会有的,因此我对五一的判断是中规中矩,对于想买房的人而言是可以出手的。

主持人:您认为目前市场上什么样的盘可以取得比较好的销售业绩?

黄韬:目前可以取得比较好的销售业绩的楼盘有全新的盘,价格起步比较低,真正的低开高走;第二种盘是大胆大幅度降价的盘,可能是旧盘,如果在过去的两个星期以上,我们曾经看到一些盘直接降价20%到30%,基本上就会大量出货。除了这两种情况之外,其他的楼盘表现一般。客户也不会认同,目前的投资客是非常少的,基本上是由刚需和改善型的客户为主导。

主持人:郑总您的看法是怎样的?

郑隽宸:今年五一黄金周我的看法是谨慎乐观,因为三月份整体的数据是比较好的,三月份相对于一、二月份而言是大幅度的攀升,这跟今年的结构性是有关的,今年的春节比较早,整个网签的数据有所迟缓,三月份将之前网签的数据追回来。

2012年没有批下来的贷款额度或者是网签都会在今年一季度陆续的消化,因此今年市场上3—5月份的数据是比较稳定的。五一已经过去了一天,看回整体的感觉,我认为刚需的项目相对来说表现是比较活跃的,毕竟市场上目前一些紧凑型的户型或者是首次置业的买家对户型的青睐程度随着选择面的扩大而热起来,例如黄总说的南沙的项目,番禺的项目,花都的项目,不同程度的反映了这一点。除了新推盘的项目,还有一部分项目是跨越成熟期,属于准现楼的项目,随着交楼期临近,无论是刚需的买家还是改善型的需求,短期内得到满足,虽然说价位不一定能够开盘或者是大家所期待的下降的幅度,但是随着配套园林和设施的成熟,有真正居住需求和改善需求的买家,考虑这部分的物业是比较好的选择。

中心盘跌无可跌郊区房价仍在探底

主持人:今年一、二月份的时候整体的成交是低迷的,三、四月份成交是回暖的,房博会开幕初期我们采访了一些房企的高层,他们认为目前的成交量是成交的底部,目前是刚需出手的好时期,目前是否是市场成交的底部?

郑隽宸:我认为目前虽然不是底部,也离得不远,无论是宏观的政策,还是买卖双方博弈的心态来说。市场成交的数据,无论是量还是价格已经处于非常稳定的周期内。稳定的周期大家也可以看得到细微的点,往年的五一之前,国家是一定有新的房地产政策出台,将五一或者是十一小长假或者是黄金周降温,但是今年是没有这样的情况。

今年四月份没有新的有关房地产或者是严控的声音出台,反而是针对首次置业和银行按揭的利率有适度放松的口径出来。对于市场触底有一定渐进的帮助。买家看准了可以适当的出手,目前五一期间有20多个新项目推出市场,市场的存量也有600多万平方米的面积,就是说有预售证的项目已经在市场上推出销售。首次和改善型的业主不断的增加,对于选择面放宽,银行按揭的额度方面有所松动的情况下,出手是可以考虑的。

黄韬:大家买房时最关心的就是该不该买,怎么买,我认为广州市的楼价经过大半年的调整已经出现了分化,市中心好的地段已经跌无可跌,特别是这十多二十多天,很多中心盘不但没有下跌,反而有上升和调高的情况出现。

第二,周边区域,例如番禺、花都、南沙等外围的盘还在下跌,还没有下跌到底,也有一些新盘一步到位,一开盘价格就直接面对市场,市场也接受,因此卖得非常火爆,直接就搞定了,这些楼盘就不会再跌了。但是有的楼盘在该地区没有跌够,市中心盘买家是可以购买的,因为没有大幅度的下跌,也不会下跌15%到20%,因为跌无可跌了。周围的楼盘是否要购买,就要考虑。价格回调的区域是可以考虑购买的。

韩世同:投资性的购买行为,目前市场的各个指标都是限制购买的。对于非常想购买,或者是因为房价过高,不合新水的改善型和刚需者而建,现在显然是比较合适的出手的时机,相对于之前的价格,有的房屋价格已经下降了十几万到几十万。

对于没有能力购买房屋的人,不应该勉强的入市,因为他们是属于无效需求的用户,成交量接近底部,但是成交价就进入底部的话,不太可能,也不太现实。因为整体的房价处于下行的阶段。有机构认为房价现在处于全面降价的阶段,不等于所有的楼盘按照同一水平同一时间降价。

楼市从年初就开始出现深度和大幅度的降价,最早的有纵横国际、淘金家园、宝岗路等几个楼盘低价开盘,现在到了金沙洲、番禺等豪宅楼盘,现在往远郊扩散,并不是所有的楼盘都已经加入了大幅度降价的行列,大幅度降价的楼盘可以达到明显促销的效果,因为目前市场上有效的刚性需求和改善型的需求愿意在大幅度降价的情况下积极入市,我认为这样的情况是好的。

如果买得起房的人,有效的购房需求都被满足了以后,是否会产生大量的购房需求,这个是考量的。一旦大面积,大多数的楼盘都降价,还有没有足够购买的买家,排除投机性购房,对此我是保持怀疑的,因此房价还没有形成底部,还处于探底的过程中。

房企库存压力暴增 "以价换量"力度将更猛

主持人:您刚才谈到价格,目前广东省房协发布的报告显示说,目前广东省的商品房待售面积处于十年来的高位,也有中介机构的数据显示,目前的去库存率处于19个月的阶段,目前的情况是供大与求,接下来的阶段房价是否处于更大的下行压力。

韩世同:这些数据刚刚支持我的观点,往后库存压力越大,开发商的资金链越紧,更多的企业会采取降价抛售的做法。当河水有限的情况下,谁下挖沟,水就流到谁哪里,人人都挖沟,谁就被分流了。

目前的五一还是有比较好的促销效果,一旦整体的房价呈现出2008年底的态势,价量起跌,就会越跌越没有人买,这样的局面一旦出现还是比较恐怖的。目前的经济在快速的恶化,我举一个例子。上个季度广州的GDP是11%,一季度是7.3%,下降了4%,下降的幅度是非常大的。

昨天报纸报道东莞的GDP增长速度只有1.3%,不是11.3%,而是1.3%,这已经是前所未有的。说明整体经济状况表现并不是良好,房地产和经济是互动的关系。还有一个例子,有机构分析说,他们的销售是比较积极和比较好的,2011年库存量如果转化为金额的话就是2000亿元,万科一年的纯利润不到100亿元,如果房价下跌10%的话,库存价值就没有了200亿元,因为是按照现值评估的,房价下跌15%的话就不见了300亿元,一年只有100多亿元的纯利,对于优秀的上市企业都存在很大的压力,房价的上升和下跌不是由企业掌控的,整个大势都是下跌的话,就不得不顺势而为。

主持人:黄总是怎样的看法。

黄韬:目前广州十区二市的库存量跟2008年有相同的情况,总体是供大与求,但是郊区和中心区的情况是不对等的,大部分的市民想在中心区购买房屋,但是中心区的房屋数量比较少,价格比较稳定,很难有降价的空间。大量供应的是郊区和偏远的区域,因此下降的空间比较多。简单的来说,中心区是供不应求,郊区是供大与求。数量看起来是可以卖19个月,这仅仅是数字上的情况,实际的情况不是这样的。

主持人:郑总的看法是怎样的?

郑隽宸:供大与求的提法我是有保留的,五一供应量有1.3万套,库存是6.7万套,加起来大约是8万套,目前的价格是否达到购买者心理的价格,供求关系只是在数字上体现,不能完全的体现内涵。整个市场的供求状况,随着政策的导向或者是国际上经济环境的变化,有一些微妙的变化在里面。大家一直探讨五一的情况是否意味着后市的情况,我是这样看待的,今年一季度很多开发商是比较积极的,很久没有做出价格的调整,现在做出了大幅度优惠的折让,也达到了很好的促销效果,例如番禺和海珠区的房企都达到了很好的效果。大幅度的折让后,使销售情况达到了很好的效果。

今年银行按揭的口子也放宽了一些,资金也给予了支持。这部分的房企对于资金短期的需求,已经不能形成很大的压力或者是影响房价根本性因素的压力。具备房价下调的楼盘不是没有,有这样的楼盘。开盘的时候定的价格过高,我认为仍然存在一定程度去化的压力,因此降价的情况是存在的。

新推出的楼盘,市场的关注度更高一些,定价的时候有区域和旧盘的参照,新盘的价格策略会更加的客观和合理。新盘入手的可能性是大于旧盘的。现在降价存在可能性的话,我认为是前段时间网签不是很充分的楼盘。突然做出价格变动的项目,我相信去化量会得到很大的支持,大家可以放心的购入。

行政调控难放松 金融政策成唯一希望

主持人:刚才韩老师谈到目前宏观经济下降的趋势越来越明显,目前市场传闻,政府是否会出台刺激经济的政策,政府不断的劈谣,房地产调控不动摇。但是有些地区采取了公积金贷款额度的提高,接下来在刺激刚性需求的政策上,是否会有放松的现象,广州出台类似的刺激政策。

郑隽宸:金融政策大家已经看到了,例如刺激刚需和按揭贷款额度放松目前已经在执行了,有的商业银行的做法更加的灵活。刺激公积金贷款的额度也是针对刚需客户,刚需构成的主体是公务员或者是收入比较稳定的团体。他们手头上的积蓄不多,但是后续的能量是比较大的。

公积金额度的放松,也是针对刚需买家给予松绑。各个地区和城市是否有差别化的房地产政策,我认为是谨慎的,刚才谈到的都是金融政策,对房地产有间接的帮助。但是从过往的观察来看,从去年的年中一直到今年的上半年,只要有这种苗头,很快就会消失于无形之中。房地产在短期内差别化的对待,我认为不要有太大的期望。

金融政策上给予放松的可能性是比较大的,而且从房地产商或是地方政府来说,他们的目标是一致的,大家都不想见到房地产市场急剧的萎缩。包括在座的各位,只要手头上有房屋,有投资的话,都不想自己手上的物业缩水,市场的目标是一致的,但是过渡的投资或者是投机也是需要压制的,从过往一年半的时间来看,这种投资或者投机的行为不能说完全的消失,但是比市场火热的同期相比得到了很大的控制。

基本上所谓的购房团、炒楼团现象的出现,到目前为止,大家已经很久没有听到这样的“风声”了。房地产回归到客观理性的轨道来说,大势大家已经看得到,至于细微的变化,现在还是买卖双方心理博弈比较微妙的阶段,但是刚需买家的购房应该是可以出手的,因为从五一之前,或者是之后,无论是中心城区还是郊区产品供应的结构会明显看得出,这种紧凑型住宅的供应量变得越来越大,一方面顺应国家保护刚需,保护首次置业的政策需求,还是过往的二、三年,之前所定的“90、78”结构户型有所显现,这样的产品越来越多,对于首次置业和准入门槛的降低是有好处的。

主持人:黄总的建议是怎样的?

黄韬:我的建议比较直接一点,如果大家看到的房屋或者是之前关心的区域,楼价如果在市区有10%的降幅,就不要犹豫,直接的购买,如果郊区有20%的降幅,不要考虑,就可以直接的购买。目前的房价如果真的不上涨,也代表楼价上涨,因为人民币在不断的贬值。

主持人:武汉出台了公积金贷款的上限放艘的政策,广州是否有类似的政策。

黄韬:广州是不会出台这样的政策,广州是很怕成为出头鸟的,在目前的政策下,不增加也不会减少,这种情况下,楼价是稳中有降,郊区降一点点,中心区不降。

韩世同:各地调整公积金,2010年已经调整了,家庭可以贷款80万元,目前已经没有调整的空间,现在是二、三十万元的公积金往上调了。广州为什么没有调整普通住宅的标准,广州没有定价格的标准,只是容积率和单套面积,不等于是广州不采取这样的措施,广州之前提出过建议,甚至向中央政府申请,希望实行差别性的限购政策,虽然没有公布,我理解的差别性政策就是结构和户型上差别,例如豪宅和郊区住宅可以多购买一套,很显然没有被得到批准,广州不会自我出台这样的政策,这是非常愚昧的做法,这样的话,可能会犯政治错误的,要承担政治上的风险。

房博会开幕式的时候,省房协的蔡穗声会长,北师大的钟伟教授都提出,希望有进一步的差别信贷政策,不仅仅是指刚需和首次置业,也应该扩散到改善型的人群。豪宅是否可以不限购,老百姓刚需的产品是否应该限购不限贷,从而形成差别性的限购政策和信贷政策。蔡会长没有这么明确在金融上放松,但是他认为改善型的也需要适当的放松,最有效的就是金融方面的放松。对于改善型的利率要放松,首付还是40%,审批还是比较严格的。如果广州盲目自己的做这些内容,我认为广州是不会的。他们会进行研究,之后向国家建议。我当年问过中房协的朱中一会长,如果面临跟2008年同样的近况,会不会放松限购,显然答案是不言而喻的,不得不采取的政策,这是不得以的。

主持人:非常感谢三位嘉宾分享他们的观点,也谢谢现场的观众,本期的访谈到此结束。

 

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记者:区家彦 编辑:江小a 分享到:
               
 
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