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    楼市限购或许在二三线城市中扩容,就连县级市也有限购的可能。还没等业界反应过来,许多县市也都实施了商品住房的限价销售。 就在大限购即将在全国多个城市铺开之际,廊坊抢先一步出台了限价令,看起来其势汹汹,规定当地新建商品房售价不得高于9000元/每平米,表面上看起来这一招够狠,直接连涨价的空间都限定死了,仿佛比那些限购之招要管用多了。实际上,细细品味,其中的猫腻甚多,不得不佩服廊坊地方政府的精明之处....

 
 

 

缘由:就在大限购即将在全国多个城市铺开之际,廊坊抢先一步出台了限价令,看起来其势汹汹,规定当地新建商品房售价不得高于9000元/每平米,表面上看起来这一招够狠,直接连涨价的空间都限定死了,仿佛比那些限购之招要管用多了。实际上,细细品味,其中的猫腻甚多,不得不佩服廊坊地方政府的精明之处,利用限价之招来排斥限购的落实,试图利用暗渡陈仓之计逃过楼市调控的限购大潮。[详细]

 

质疑:“限价令”会否变异为“涨价令”“限降令”,同样令外界揪心。据新华社24日报道,廊坊楼市“限价令”规定,新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米,市区中心区(政治、商业、金融中心)平均价格不得高于8200元/平方米,市区周边地区平均价不高于7100元/平方米。但据新华社记者调查,目前廊坊市中心楼盘均价为6000-7000元,离北京最近的燕郊地区楼盘均价约8000元。[详细]

解释:
而廊坊市委宣传部相关负责人接受记者采访时表示,近日流传的“限价令”其实是当地住房局个别科室的工作人员与开发商洽谈业务时提出的建议,并不是政府公布的执行标准,廊坊方面暂时不会出台这样的政策。[详细]

   
  二三线城市政府在积极行动,以规避限购带来的压力。继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产行政限价政策后,同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米,以避免进入“限购”名单。

  面对即将限购的压力,地方政府也没闲着。不久前,河北省香河县就首开“行政限价”的先河。有评论人士认为,这是地方政府在以“限价”换取“限购”政策。还没等业界反应过来,紧随香河之后,包括河北固安县、大厂县等,也都实施了商品住房的限价销售。

  而最新的消息显示,7月下旬,多家在河北省秦皇岛市进行地产开发的房地产企业被当地政府以不同方式约谈,并组织非正式的座谈会。据报道,座谈会以及约谈的主题只有一个:就秦皇岛市实施商品住房限价销售的有关问题,征求当地开发企业的意见。
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    限价实为限涨

  
目前,八成廊坊市区楼盘的价格都在限价以下,这使得限价令目前的效用更多的是“限涨”。限价只针对未备案的新建商品房,现在旗下房源还可以按原计划卖。[详细]

 
    第一,在限购城市名单出台之前,抢先一步出台限价令,就会使得中央政府暂缓考虑将其纳入限购城市,这样的话就有利于当地政府掌握楼市调控的主动权。限购和限价不会同时降临到同一所城市的头上,如果限价的话,基本上就不会被纳入限购的名单,这样的话就预留了充足的房地产发展时间,这对于依靠土地财政的地方政府是极其有利的。

    第二,在限价令的具体内容上,廊坊政府玩了不少巧妙的游戏,使得限价有名无实,只是一纸虚文,根本对楼市没有什么实际影响。先看限价的对象,是新建普通商品房,对于高档的别墅与公寓等房产,则没有价格限制,这样的话自然就能吸引大量的投资性资本和投机性资本涌入,尤其是在周边都限购的情况,这种资本涌入的规模更大。

    第三,当下的不管是限购还是限价,都是属于政治权力强行干涉市场的权宜之计,并非长久的政策,只要躲过短期的调控,就能拥有翻身的资本。从利益角度讲,地方政府是既不愿意限购,也不愿意限价的,但是迫于中央政府的强力要求,必须要做出这方面的表示,只能两者相衡取其轻了。
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    全国房地产经理人联盟研究院副院长陈保存表示,国务院刚刚“发话”要对房价上涨过快的二三线城市采取限购措施,廊坊就率先提出“限价”,必然会引起全国性关注。廊坊暂不发布“限价令”,是政府有意识降低关注度,避免“过于主动的提前动作”。     房价涨得这么厉害,限价是好事,为什么当地政府不愿马上出台这样的政策,而是只是向开发商提出建议呢?

 
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    民盟中央常委陈万志说,在土地财政的现实面前,宁“限价”不“限购”已然是一些地方政府应对楼市调控的趋利心态,相较于“限购令”给土地财政造成的实质性影响,选择出台“限价令”达到“限价保量”效果。在中央房地产调控高压态势下,楼市价格微跌、成交量不跌,对地方的房产交易税收和土地市场影响不大,也许是一些地方政府最希望保持的状态。     不早不晚,恰恰赶在“限购令”扩大城市名单发布之前的当口发布“限价令”,廊坊市的“限价令”有规避“限购令”这一“紧箍咒”的嫌疑。比起“限购令”,限价对土地财政的影响要小得多,廊坊启动“限价令”或为规避“限购令”。

 
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    陈万志说,地方政府实际给出的最高指导价却高于当地实际楼市销售均价,可能名为“限价”,实际却出现“限降”的效果。地方政府在楼市调控中除了防止做“文字游戏”,还要防止地方“控制目标”成为“数字游戏”,如要警惕一些地方“限制中心城区”新盘上市,甚至冻结新盘价格等只图避过风头的做法。     这是限价还是促涨呢?网民“智联邱冬”说,一个三四线城市,本来房价是5000多元一平方米,政府一出“限价令”,一平方米9000元封顶,于是乎,房产商纷纷涨到8000元一平方米,最后皆大欢喜。



 
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    限贷、限购、限价等约束性调控措施,短时间内能在限制房价过快上涨上起到“立竿见影”的效果,但过于依赖行政手段,并非治本之策。今后应在持有、出售等环节,加大房产税、空置税、暴利税等市场调节力度,精准打击遏制炒房投机行为,将调控引往长效化、制度化。尤其针对一些地方政府是楼市调控的“薄弱环节”,加快改革地方“土地财政”势在必行,土地财政不改革,高房价难以真正回归理性。     房价都飞到天上了才想到“限”,房价还得飞一会儿。同一个区域,地价在涨,建筑成本在涨,售房成本在涨,税费基本不动,房价凭什么降呢?我们只能希望它涨得慢一些,合理一些。[详细]
 
二三线地方政府曲解楼市调控

    无论是香河、大厂、固安这些环首都经济圈的县市,还是秦皇岛等旅游城市,他们都有一个共同的特点,就是支撑本地楼市的主要需求来自外地。一旦限购,实际上是框定了需求的总量,并堵死了增量,使整个市场循环无法进行。地方政府希望用限价的方式,将本地从房地产价格涨幅榜单的前列“拉回来”。“地方政府一直认为,住建部拟定二三线中小城市限购名单的重要依据之一,就是70座城市的房价涨幅排行,通过限价控制涨幅,地方政府希望把集中在自己身上的‘限购焦点’转移开来。”住建部政策研究中心的一位专家称。[详细]

以“限价”换“限购”即如同掩耳盗铃
虽然新一轮的限购名单依旧没有出炉,但经过近一个月的发酵,已经有些城市按捺不住,与其“被限购”不如选择自救式的“限价”。然而,用“限价”代替“限购”,无异于掩耳盗铃。一季度末要求各城市出台房价控制目标时,绝大多数城市都选择了与GDP增长挂钩的模糊的价格控制目标,然而此时,一个个清晰的房价控制数据却跃然纸上,难免有些讽刺。[详细]
“限购”是调控核心内容,“限价”是补充性手段
依靠行政手段调控楼市,仅是权宜之计而非治本之策。在土地财政的现实面前,宁限价不限购已折射出一些地方政府应对楼市调控的趋利心态,这势必令政策的效果大打折扣,从而令政策执行陷入窘境。如果地方政府一味地在“限”字上做文章,不仅会伤害市场,也会影响政府公信力,应严防地方政府把公共服务职能扭曲为单纯的管制职能。不市场的政策往往也是不经济的。[详细]
地方政府在"限"字上做文章应有底线
行政命令的调控仅是一种过渡性安排,不可能长期依赖,否则必然造成价格扭曲,市场失效。地方政府在“限”字上做文章应有底线,更多地应加码经济手段,从而将楼市调控引向长效化、制度化。值得警惕的是,政府暂时以行政手段对价格进行干预,使其略低于市场均衡价格,这将导致供给减少,需求增加,限价措施取消后,很可能迎来房价的报复性上涨。[详细]

 
    一个月的时间表已经临近,但住建部仍旧没能公布二三线城市限购扩容名单。而一些疑似将限购的二三线城市,开发商正趁机加紧推货,甚至价格出现短时间猛涨。

    戏剧化的是,最近,廊坊、秦皇岛先后曝出约谈限价的消息。据知情人士称,很多地方政府为了实现年初承诺的房价调控目标,又不想被纳入限购城市名单,意欲通过限价来避开杀伤力更大的限购。

    另一接近住建部知情人士透露,限购扩容遭到了被约谈地方政府的抵制,目前可能仅谈下十余个城市。在部分地方政府看来,他们所在的城市房价并不高,不应该纳入限购行列。早前,有业内人士预测应有60余个城市加入限购行列。绝不仅仅只有秦皇岛不想被限购。据接近住建部相关人士透露,住建部相关人员近期在与地方政府约谈限购过程中,绝大部分地方政府不能接受自己的城市被限购。据该消息称,目前仅谈下十余城市,具体何时公布最终限购名单,还要看上级领导的意见。

    限购名单虽迟迟未公布,但二三线未限购城市房价的上涨并未止步。

    限购扩容城市名单应尽快出台,不能犹犹豫豫。如果政策预告又迟迟不出台,将导致在一定阶段内出现政策空档期,引发部分地区成交量和房价出现集中上涨。“这是中央和地方政府博弈的过程。限购对地方政府的影响太大,每个城市都会认为自己城市房价上涨不快,而拒绝纳入限购。”洲联集团五合智库总经理邹毅认为。
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