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                 本期导读:进入2013年,中国经济增速持续下滑,“钱荒”

          袭来引起恐慌;“李克强经济学”和“房企再融资放开”“利率市场化改革”似乎又给人以光明。对上述问题应该如何理解?问题背后的实质为何?大局下,中国房地产又将何去何从?在本期对话地产界栏目中,网易房产独家对话经济学家钟伟,为您一一解答。[详细]

 
 



本期嘉宾:钟伟

经济学家、北京师范大学金融研究中心主任


人物介绍 :  钟伟,北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院国际金融研究中心研究员、中国经济体制改革研究会研究员,同时兼任长城证券股份责任有限公司、北京安邦信息集团公司、上海惠普科技投资有限公司的特约经济学家。在人民币问题和资本市场研究方面的成果较有影响,同时对宏观经济的若干专题也有涉及。

 


 

“李克强经济学”是不存在的
我认为“李克强经济学”其实是不存在的。因为从李克强1998年担任河南省领导人以来,到现在所展示的从政经验和对未来中国经济思路,以及文献,都从未看到李克强同志有“去杠杆、无刺激、调结构”一类的表述。比如去杠杆,李克强并没有说要去杠杆。当然有些部门和国有企业的杠杆过高是需要调整的,但是也有一些部门需要加杠杆。上述三种思路李克强并未系统阐述过,所以可能是一些外资金融机构借用了李克强的名义阐述了他们开出的对中国经济未来改革的药方。这个药方有可能是他们出于善意,也可能是他们给中国领导人下圈套。
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“房地产去杠杆化”提法很荒诞
房地产去杠杆是荒诞的,房地产行业的杠杆在目前中国企业运行当中是相当低的,杠杆率仅一两倍,,而且行业资金大概60%-70%是自由的,20-30%是融来的。另外无论从购房还是开放房屋来讲,
房地产不存在去杠杆的趋势题。真正要去杠杆的是两块:地方政府债务和国企(央企和地方国企)。地方政府承担的债务负担和自身的财税收入比较,杠杆较高。而国企则从4万亿刺激至今一直在加杠杆,目前陷入困境,需要去杠杆。
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钱荒无关房地产资金,现在房企不缺钱
钱荒的本质是人民银行拒绝履行它对于同业市场维持流动性稳定、引导正常的市场预期的角色,导致市场短时间失去了预期和方向,流动性异常紧张的一个过程,和房地产资金的状况毫无关系。房企仅今年上半年就增加了至少2万亿的流动性,截至到去年年底房企可能还有1.5-1.8万亿,所以现在房企所持流动性大概超过3万亿,非常充裕。另外,现在房地产信托资金的价格往下走得较快,同时房企现金流改善和业绩的改善也比较显著,所以总体上来讲的话房地产企业不存在资金困难,钱荒影响不到房地产基本的走势。
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关死房企再融资闸口是极端行为,应该放开
现在把IPO和房企再融资的大门闸口都关死了,而且房地产企业在发债等等诸多直接融资渠道都受到限制,这个情况是非常不正常的,任何一个正常的市场经济国家都不太可能对一个健康的行业采取这种极端的措施,所以未来无论是房企IPO或上市房企的再融资,或信用等级较高的房企发债、直接融资,都应该敞开大门,这是能与不能的问题,而是该与不该的问题。放开房地产多渠道的融资,可能使房企分化加剧,但对于市场供求的改善是有限的,因为目前使市场更好的动力主要是放开需求。
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Q:您如何看房企洗牌中出现的“国进民退”现象?
A:未来房地产市场并非就是国企唱主角,民企没份。从目前整个房企的杠杆看,国企一直在加杠杆,民企在去杠杆,这是“国进民退”的基本情况。但国企也分国际化程度较高的央企和“三高”国企,前者竞争力强,后者则由于财务杠杆高、土地储备高(地块大、土地价值低)、鬼城比例高(建城面积大但卖不掉)会逐渐退出。而民企也分为跟地方政府关系好、对本地市场熟悉、服务本地消费者能力强的企业,以及国际化程度较低、专业管理能力较低的地方国企,前者在市场中仍有巨大生存价值,后者则面临被兼并和破产。
Q:您对中国下半年经济增速怎么看?
A:中国的房地产经历了高潮期,以后会逐步向下。房地产也逐步从高速增长进入正常状态。中国经济毕竟还有改革红利可以释放,外部经济环境还不错,内部优化增量也有一定余地。但长期而言,我对中国政府改革的决心信心不足。要触动存量改革还很困难,因为触动利益集团比触动灵魂还要难,所以今明两年政府主要工作可能是以优化增量为主。外部局势比较良好,内部又以优化增量为主,所以今年下半年到明年全年,中国经济增速平稳,维持在7.5%左右没有问题,不可能跌倒5%,对中国经济硬着陆的判断是别有用心的。
Q:您认为房地产、影子银行、地方政府债务会出问题吗?
A:都不会出问题。房地产现金流改善非常显著,今明两年如果没有特别负面的房地产政策,行业产销将两旺,现金流改善非常好。影子银行正从表外往表内转,其去杠杆正在有条不紊的进行当中,不会出问题。地方政府债务虽然已经到了非常严重的程度,但"借新还旧"已使地方债务融资成本在下降,地方债务的风险点往后推了,而非往前移。因此今明两年三大风险都不会爆发。相反下半年和明年全年中国的一些传统制造业的问题非常严重,可能会给银行及整个地方经济带来较大冲击。
Q:您如何看利率市场化改革的影响?
A:在传统利率管制的情况下,小微企业或个体工商户要获得银行贷款是非常难的。利率市场化使得,“有和无”的关系变成了“贵和便”的关系,小微企业在利率市场化是能够借到钱,但借到钱的资金价格可能比较高,但这也很自然,因为小微企业没有良好的信用记录,也没有足够的抵质押物,企业的生命周期又短,所以商业银行对于小微企业、对于个体工商户的贷款主要还是以短期的流动资金为主。所以,利率市场化对小微企业来讲不是坏事,而是好事。
Q:目前格局下房价是否难以判断了?
A:谈不上是否难以预测,关于房价或者股价多投、空投的看法都是愚蠢的,因为如果一味地看空或看多一个市场,这表明对市场根本没认真研究。我们做研究的,必须顺着逻辑和数据,我们去告诉市场说从数据上看、从逻辑上看是怎么样的,不存在死多投和死空投。所以出去一个人对于房地产或者股市是死多投和死空投,他的话你可以不听。还是请诸位切身感受一下过去两三年你所在的城市的房价涨了没有。过去两三年我看到广大的三四线城市的房价都是不涨的,涨是涨在一二线城市,也就是房价越高的城市、房价越高的区域,房价涨得越厉害。
Q:您如何看待未来房地产市场的价格趋势?
A:像北上广深这些城市,尤其是其核心区,由于人口集中,养老、教育、医疗等优质资源集中,同时新房供应量增长非常有限,所以核心城市的核心区价格和交易量一直再涨,其中以二手房为主,新房涨幅同样可观。但三四线城市和房价不太高的地方,房价已经涨不动了。所以下半年除了北上广深的城市核心区还有一点涨幅,全国房价的涨幅从环比角度来讲不大,下半年销售平稳,房价涨幅逐渐的收敛。我认为,对于一个有专业投资理财能力的人,以及中国的高收入阶层来讲,可以把房地产从它未来的新增投资总和当中去除掉,没必要抢房。

本期对话嘉宾:经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

 

记者:今年有一个新的领导层,在经济上面李克强经济学也非常的引起争议,特别像里面有去杠杆这样一个内容,很多人就说房地产才应该最应该去杠杆的行业,不知道您对这个是怎么看的。

钟伟:第一个不存在李克强经济学,李克强在1998年担任河南省领导人之后推出了城镇化的一些思路,主要是针对河南这个农民大省,人口比较多。

后来克强同志到辽宁又推出了以点带面,沿江开发的战略,最近克强同志在两会上表达了他对未来中国经济改革的一些设想,这是我们目前所见到的李克强同志过去从政的经验和现在担任总理以来对未来中国经济思路的影响,这就是我们认知的李克强的一些经济思路。

第二个克强经济学的三个要义:第一个是去杠杆;第二个是无刺激;第三个是调结构,我从文献上来看从来没有看到李克强同志有类似的表述,第一个比如说去杠杆,克强并没有说要去杠杆,当然杠杆是要调整,有些部门的杠杆,就是国有企业的杠杆过高是需要调下来,但是也有一些部门是需要加杠杆的。

比如说无刺激,像4万亿这样的刺激政策肯定是不会重演了,上至国务院,下至发改委都说过了,但是中国在局部的经济发展,所以说对小微企业、对于外贸等等还是要推出一些扶持政策的,这些扶持政策你是把它看成刺激还是把它看成不是刺激呢?

最后一个就是调结构,调结构当然是没错的,所以这三个要义并不见得就是克强经济学的内容,因为克强没有系统地阐述过这种思路,所以我个人认为是一些外资金融机构借用了李克强的名义阐述了他们开出的对中国经济未来改革的药方,这个药方有可能是他们出于善意,也可能是他们给中国领导人下圈套。

但是总体上来讲现在我们还没有看到克强经济学,也许我们再等十年总结克强经济学也为时不晚。

你说克强经济学当中说到去杠杆,房地产要去杠杆,这个是荒诞的,房地产行业的杠杆是在目前中国企业运行当中相当低的,目前来说房地产的杠杆率连一倍都不到,大概是百分之六七十的资金是自由的,百分之三四十是融来的,这样一个行业你怎么去杠杆呢?从法定的角度来讲项目资本金要35,所以杠杆大概是三倍。从现实的经济运行情况来看房地产的杠杆率是两倍,所以去不了杠杆。

真正要去杠杆也主要是两块:第一块是地方政府的债务,地方政府承担的债务负担和自身的财税收入来讲杠杆是比较高的,另一块是国企,包括央企和地方国企,他们从4万亿刺激,到现在一直在加杠杆,而且目前的地方国企也陷入困境,他们是需要去杠杆的,所以总体上来讲不存在克强经济学,只存在他人借用李克强同志的名义而推出的克强经济学,可能是一种愿望,还有更多其他的政治意图。

另外房地产不存在去杠杆的趋势,无论从购房还是开放房屋来讲,都不存在这个问题。

记者:房地产作为一个资金密集型的行业,金融对它的影响可谓是立竿见影,前段时间说银行界的钱荒也是引起大家很多的关注,很多人就觉得因为有钱荒在,所以流动性趋紧,下半年房地产肯定会有很大压力,您对这个事情怎么看?

钟伟:第一个钱荒和房地产资金的状况毫无关系,钱荒的本质是人民银行拒绝履行它对于同业市场维持流动性稳定、引导正常的市场预期的角色,导致市场短时间失去了预期和方向,流动性异常紧张的一个过程。在这个过程当中人民银行应当反思自己的行为,对金融市场导致了怎么样了一个结果,保证以后不要再犯类似的政策错误,至少从目前钱荒的角度来讲,我个人认为无论是央行还是商业银行,从中都是损失大于收益的。

从股市的动荡来讲,钱荒给中国股民带来的损害是更大的,因此钱荒我个人认为就是一场闹剧、一堆鸡毛,没有人对这个行为负责任。

第二个从房地产现在资金的状况来讲,今年上半年房地产企业到位的资金大概有5万多亿,投出去的资金大概是3万多亿,目前房地产企业仅仅今年上半年至少就增加了2万亿左右的流动性,截至到去年年底房地产企业可能还有1.5—1.8万亿,所以现在房地产企业所持流动性大概超过3万亿,这个行业的流动性是非常充裕的,钱荒影响不到房地产基本的走势。

第三个就是从房地产资金的供求情况来看的,2011年的上半年可能房地产行业资金比较紧缺,因为2011年的时候从银行融资也比较困难,房地产信托的价格也非常高,但是两年多、三年过去了,现在房地产信托资金的价格往下走的是比较快的,同时房地产企业的现金流改善和业绩的改善也比较显著,所以总体上来讲的话房地产企业不存在资金困难,下半年整个的房地产资金到位的情况和资金价格仍然和上半年一样比较充裕,但是价格相对平稳,也不会下行。

记者:今年除了钱荒,还有房企的再融资开放的传闻也是不断,很多人听到这个传言就预测说今年房企再融资的底线会改变,那些合规的企业就可以走上再融资的道路,您是怎么看这个可能性的?

钟伟:第一个就是现在把IPO的大门和房企再融资的大门闸口都关死了,而且房地产企业在发债等等诸多直接融资渠道都受到限制,这个情况肯定是非常不正常的,任何一个正常的市场经济国家都不太可能对一个健康的行业采取这种极端的措施,所以未来关于房地产企业的IPO也好,已经上市的房企的再融资也好,或者是一些信用等级比较高的房地产企业发债、直接融资也好,都应该敞开大门,这是能与不能的问题,而是该与不该的问题。

第二个即便未来中国一些优秀的房企获得了直接融资的便利,他对于房地产市场的供求情况来讲,改善作用是有限的,因为目前并不是说增加融资使得房地产企业能够有增加供给的能力,市场就会变得更好,而是现在主要市场的约束需求不足,也就是说房地产市场虽然卖得很火了,但是对购房者来讲约束还是比较多的,在需求端如果没有显著改善的话,下半年一直到明年房地产市场也就仅仅平稳运行而已。

第三个如果对房地产多渠道的融资打开的话,也可能会使得一些房地产企业加速的做大做强或者也可能会反而实现房地产企业退出这个行业。

记者:刚刚您也说到可能会加速房企退出,确实现在房企洗牌是非常明显的,特别是一些央企,这种国进民退的现象也是非常明显的,您是怎么看现在房企的洗牌中出现的国进民退的现象?这种现象会不会越来越明显?因为昨天我也采访了一个民企的企业家,他就直言说未来的房地产市场就是央企的,民营企业只有退出或者转型。

钟伟:我倒也没有这么乐观说未来的房地产市场就是国企唱主角、民企就没有份额,不是的,如果是这样的话那中国经济恐怕有没有光明的未来都得打一个折扣了。

第一点就是从目前整个房地产企业的杠杆来讲,2003年以来到现在国企是在加杠杆的,民营企业是在去杠杆的,这表明了国进民退的一个基本的现实。但是从一个比较长的将来来看,国企还是必须从房地产市场当中要么和民企公平的竞争,要么就是主动退出。

第二个在国企我们也不能一概而论,国企也分两大块:第一块是国际化程度比较高的央企;第二块是国际化程度比较低以及专业管理能力也比较低的地方国企,目前地方国企的问题是比较多的,所以我们并不能保证在国企当中所有的企业都有未来的竞争能力,我个人认为大多数国企、尤其地方国企它的未来生存空间是非常狭窄的,他们面临的最后的结局只有兼并破产。

第三个在这些国企当中现在也出现了三高企业,有一些国企现在看起来气势汹汹,块头很大,但是它第一个就是财务杠杆比较高,高杠杆率;第二个就是土地储备高,而且地块大、土地价值低;第三个这些企业的鬼城的比例比较高,也就是建城面积很大,但是卖不掉,就是可售面积太多了。这些三高的国企在未来市场的竞争当中应该没有什么活力。

第四个对民营的房地产企业来讲,由于他们跟地方政府的良好关系和对本地市场的熟悉和服务本地消费者的能力,使得他们有能力在和大的地块有限资金的情况下提供更加适合于消费者的产品,所以我个人总体上认为房地产市场会分化一少部分优秀的央企,尤其房地产为主业的央企可能还是有光明的前景的,但是更多的数量庞大的民营企业在这个市场当中仍然有它巨大的生存价值。

记者:二季度的经济增长速度降到7.5%,GDP持续的下降,使得对中国经济悲观的人越来越多,您对中国下半年经济增速怎么看?

钟伟:如果您有兴趣的话,您可以看一下在2010年7月份的时候我做的一个演讲,后来网上把它改成“中国的好日子到头了”,也是你们网易所做的。

在这个过程当中我当时讲到了中国的房地产经历了高潮期,中国的经济也经历了高潮期,以后都会逐步向下的,房地产会逐步从一个高速增长的行业成为一个正常的行业,银行业也会步它的红尘,也正是在2010年下半年到现在,中国的经济已经逐步下行了。

虽然我在2010年下半年认为长周期来看中国的经济增速是下行的,但是也另有观点叫做短期不悲观,长期不乐观,短期不悲观的理由就是中国经济毕竟还有改革的红利可以释放,外部的经济环境还不错,内部优化增量又有一定的余地,长期不乐观是我对中国政府改革的决心还是觉得有点信心不足。

第三个从这样的一个逻辑来看的话,今年下半年到2014年的全年,我们可以看一下美国和欧洲经济的运行还是挺不错的,日本经济也在复苏,如果中国经济从大周期来看的话跟外部经济是基本同步的,那么外围的情况对中国不是一个坏事。

另外今年下半年到明年尽管有十八届三中全会还有城镇化这些要义,但是要去触动存量改革还是困难的,因为触动存量、触动利益集团比触动灵魂还要难,所以今明两年政府主要工作可能是以优化增量为主,外部局势比较良好,内部又以优化增量为主,所以今年下半年到明年全年,中国经济增速平稳,维持在7.5%左右没有问题,那些认为中国经济今年年内会跌破7%,明年会看到6%,中国经济会硬着陆那样的判断,要么是他们别有用心,要么是实在看数据看得太偏差了。

记者:最近听经济学家陶冬说中国经济底会降到5%。

钟伟:完全没有可能,当然我也不愿意跟他打,因为这种打不值。

记者:他是说在这个国家房地产、影子银行、地方政府的债务都会出问题。

钟伟:这三个都不会出问题,首先房地产不会出问题,房地产的现金流改善的非常显著,今明两年如果没有特别负面的房地产政策的话,房地产行业产销两旺,现金流改善非常好。

其次影子银行也不会出问题,影子银行现在正从表外往表内转,所以影子银行的去杠杆正在有条不紊的进行当中。

第三个地方政府的债务也不会出问题,地方政府的债务现在已经到了非常严重的程度,但是从短期的时间看的话,借新还旧已经地方债务融资的成本是在下降的,所以地方债务的风险点是往后推了,而不是往前移了,因此这三大点风险的爆发点就今明两年来看爆发不了,所以他的判断我是不赞成的。

相反今年下半年和明年全年中国的一些传统制造业的问题是非常严重的,举一个例子,比如说钢贸行业,可能会对江苏、上海、福建有很大的冲击,就是说造船行业也是一样的,也可能会给银行或者整个地方经济带来比较大的冲击。

所以我们必须看到传统的产能过剩、市场前景暗淡的这些行业今明两年是对中国经济有现实的威胁。

记者:上一周央行放开了贷款利率,很多人说利率市场化的改革可能会让很多金融机构大倒闭,对于房地产的话、特别是一些中小企业可能也会有影响,您是怎么看的?

钟伟:这两个有什么关系?

记者:利率市场化可能一些小融资在融资、资金上面有一些方便。

钟伟:首先利率市场化和小微企业的关系到底是什么样的得说清楚,在利率市场化之前小微企业或者个体工商户的贷款是有和无的关系,也就是说在传统利率管制的情况下小微企业或者个体工商户要获得银行贷款是非常难的一件事情,在利率市场化之后,从有和无的关系变成了贵和便宜的关系,也就是说小微企业在利率市场化是能够借到钱的,但是借到钱的资金价格可能比较高,这个比较高也很自然,因为小微企业没有良好的信用记录、也没有足够的抵质押物,使得商业银行能够信任你,企业的生命周期又短,所以商业银行对于小微企业、对于个体工商户的贷款主要还是以短期的流动资金为主,所以利率市场化对小微企业来讲不是一件坏事,而是一件好事。如果我们把这个关系倒过来讲,说利率市场化损害了这些小微企业的未来,那我们为什么还要推利率市场化呢?从逻辑上来讲要反过来说的话道理就说不通。

记者:最后一个问题是关于房价的。

钟伟:房价涨不动。

记者:之前任志强会一直预测房价,但是今年他不敢预测了。

钟伟:谈不上预测不预测,第一个就是关于房价或者股价多投或者空投的看法都是愚蠢的,因为如果你一味地看空或者看多一个市场,这表明你对市场根本就不认真研究,所以我们做研究的如果你要真的去看逻辑和数据的话,我们都必须顺着逻辑和数据告诉我们,我们去告诉市场说从数据上看、从逻辑上看是怎么样的,不存在死多投和死空投。所以出去一个人对于房地产或者股市是死多投和死空投,他的话你可以不听。

第二个还是请诸位切身感受一下过去两三年你所在的城市的房价涨了没有,过去两三年我看到广大的三四线城市的房价都是不涨的,没有人去抢房子,即便不抢房子有房子也是卖不掉的,哪在涨呢?一二线城市,也就是说你明显地看到房价越高的城市、房价越高的区域,房价涨得越厉害,相反房价越低的三四线、四五线的城市房价是涨不动的。

第三个就是怎么去理解这样一个高价越涨、低价越不涨的特点,像北上广深这些城市,尤其是这些城市的核心区房价在涨,原因是因为人口向这些城市的核心区集中,养老、教育、医疗等优质资源也主要集中在一线城市的城市核心区,而在城市核心区新房供应量的增长是非常有限的,所以在这些城市的核心区当中主要涨的是二手房,交易量也主要集中在二手房,而新房的涨幅当然会更大,因为实在是太稀缺了。

即便在北京,六环以外的房价也是不涨的,六环以外的别墅都乏人问津。所以我们面对现在房价的分化也就是你得看到一二线城市房价高的地区房价还在涨,三四线城市房价并不太高的地方房价已经涨不动了,千万不要有一个什么误解呢?因为你看到北京国贸CBD、金融街的房价涨了,你就认为你们家的那个镇、你们家的那个县城的房价也会涨,所以就去抢购房子,那是不一样的。

记者:下半年一二线城市房价上升的动力大吗?

钟伟:除了北上广深的城市核心区还有一点涨幅,全国房价的涨幅从环比角度来讲不大,下半年销售平稳,房价涨幅逐渐的收敛,没有必要抢房子,对于一个有专业投资理财能力的人、对于中国的高收入阶层来讲可以把房地产从它未来的新增投资总和当中去除掉,没有什么必要。


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目前中国经济下滑迹象明显,财务、金融等状况不见好,这轮调整,我认为至少要5年。[详细]
对话聂梅生:房地产不可能再重蹈"2009年 对话聂梅生:房地产不可能再重蹈"2009年
房地产是经济当中重要的组成部分,如果房地产投资下降,会对经济形成负拉动。[详细]
     
采编:王婷婷     页面设计:诗亮

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