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闲置土地

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相关部门在国庆前夕出台“9.29”政策旨在给楼市降温。而在此之后,限购令等宏观调控政策更是接踵而来。这组楼市调控的组合拳可以说是把置业者打得措手不及。细数这么多项的调控政策,坊间议论得最多的则是限购令。限购令细则的出台,意味着每一位购房者手中只有一束“花球”。在楼市前景迷惘时,消费者应该把这束唯一的“花球”抛向何方呢?
[访谈主题] 163视点:限购令下,置业路在何方?_网易房产
 
本期嘉宾:
·吴耀华,雅居乐广州区域营销中心经理
·黎文江,合富辉煌首席市场分析师
·朱欣苑,经纬物业研究部经理
本期观点

  增城打着规避限购令的噱头,老城区打着学位房等稀缺资源引客,番禺则有完善社区和亚运来叫板各区。网易房产近期做了“限购令后,您的唯一购买权有限给谁呢?”的社会调查。近7成的受访者选择置业番禺,而号称规避限购令的增城则只有2%的网友选择。

  

  随着亚运城的重磅上市,番禺在相当长的一段时间内会受到市场关注。雅居乐吴耀华表示,广州城市发展最大的带动因素有两块,一块是地铁改变的,还有一块是亚运改变的。同时他还认为,广州一直寻求国际化的标签。珠江新城可以成为大都市的商务标签。除了商业标签,还有一个人居的标签。凭借着优质的居住环境,完善的配套以及方便的交通路网,番禺完全有实力成为国际化大社区。【详细】

"新五条"老生常谈 对高房价毫无震胁力

 

雅居乐广州区域营销中心经理吴耀华

“地铁、亚运”番禺两条腿走路 有望复制国际化社区

“广州城市发展最大的带动因素有两块,一块是地铁,还有一块是亚运。而番禺也踏中了这两个重要的因素。”吴耀华表示。随着这两个因素不断渗透到番禺,而且经过十年的建设,番禺的各项配套、交通路网等基础设施都已十分完善。

而有着这十多年的煅炼,凭借着不亚于老区的基础配套以及更宜居的生活环境,番禺的定位也直奔国际化大型住宅群。“华南板块、番禺新城、广州新城,已经往国际化的定位来走。随着外国运动员入住亚运城,他们也会回国之后宣传这里美好的环境。国际化社区也会得到进一步的认同。”吴耀华表示。 [详细]

 

经纬物业研究部经理朱欣苑

自住客应看菜吃饭 东西部各有升值潜力区

“对自住客来说,无论是什么时候是入市的好时机。而不是说政策出来打压投资就是好时机”。朱欣苑表示,能够在购买力承受范围之内的,只要有合适的单位都可以出手。从长期趋势来讲,房地产肯定仍然向上发展的,所以自住来无论何时都是好的时机。

对于投资客来说,在政策允许的范围内,购买房子还是抵抗通胀的主要投资品种。金沙洲的佛山盘以及增城盘是不错的选择。就目前来讲,增城还是价格洼地。萝岗、增城等整个东部片区,其未来发展很值得期待。尤其是萝岗知识城兴起立,升值潜力很被看好。随着广佛同城的推进,金沙洲的配套日渐完善,该地区未来升值也会比较快。 [详细]

 

合富辉煌首席市场分析师黎文江

限购令治标不治本 房价增长缓慢是政策的目的

说到楼市的二次调控,黎文江直言该政策只是治标不治本的措施。“因为政策只是抑制一部分的需求,改善供求的关系,更深层次的推高房价的因素没有改变”黎文江表示。

同时,他表示该政策只是抑制房价的上涨,并不能打压房价。“十二五提高大家的收入,意味着城市的房价更高一点,有很多的因素不是限购令、限贷阻止这个房价上升的。深层次的改革,还要一段时间才能够完善的,这也是一种暂时性的。房价又高,势头把它压一压,不是压回去,不让它涨,让它慢慢涨或者稳定在一个台阶,不要往上走,政策就成功了。”[详细]

 

吴耀华、黎文江、朱欣苑以及网易房产记者麦劲

置业首要原则:跟着政策走!

有网友提问:若要买房,有很多需要考虑的因素。消费者该如何衡量呢?

黎文江表示,要根据政府的规划走。“地段,因为交通而改变,如果你是准备有小孩子,准备上学,找一些地段去买。根据个人的不同,不要一次到位,随着你的变化,经济的变化,家庭人口的变化,上班的交通方面会改变你住的地方的。美国或者香港,一生起码搬七次家,所以不可能一次到位,要根据个人的经济情况,要根据家庭的发展情况来考虑。”他表示,消费者的目光应该更长远一点。根据政府的规划走,置业也应该要超前一点。 [详细]

嘉宾精彩观点

吴耀华:广州城市发展最大的带动因素有两块,一块是地铁改变的,还有一块是亚运改变的。
朱欣苑:限购令其实是计划经济时代的产物,除非你是永久限购,否则一旦放松,一紧一松将会造成楼市暴涨暴跌。
黎文江:根据政府的规划怎么走,地铁走哪里,你到地铁沿线看房子,这是最好的。

文字实录

众所周知,在929的时候,国家相关部委出台了第二次楼市调控的政策,网友调侃为这是收到国庆最好的礼物,可见市场上对这次的楼市调控抱有很大的希望,随着政策的深入执行,很多地方出台限购令,广州也不另外,出台了限外、限内、限年龄的限购令,这个限购令使得购买者从市场的卖方市场转为买方市场。有很多的网友觉得,这次的限购令买家拿着绣花球,有很多的开发商虎视眈眈,希望争取到唯一的绣花球。作为消费者如何把这个绣花球头得更好,找到“如意郎君”这是我们今天访谈的重要目标。在提问之前,先跟大家分享一下网易搜集网友的信息。

  广州网友语过添情,先购一套新房没有用。要规定一户只能拥有一套住房。

  广州网友A:限购令只能限制小投资客以及换房一族,还是打击不了一次性付清的大投资客。还有很多的网友发表不同的言论。从上述网友的表达来看,很多网友真的希望这次的调控政策能够把房价打下来,请问各位,大家觉得房价在短的时间内真的降下来吗?

  吴耀华:我的看法是,调控政策从实施、运作见到效果需要一个时间段。新政政策只有一个月的时间,市场相对来说冷静来很多,但是见到效果给政策一定的时间来影响发展商,影响市场。这块来说,从广州的市场来讲,它的供应量从卖方和买房是理性,以及供应量相对均衡,甚至趋向于供不应求。新政出来以后,只要令房价在未来的半年内处于一个平稳的阶段,我觉得就是这个政策渠道一定的效果,从整体评估来讲。广州的房价国家中心城市也好,省会城市也好,并不是很高的高位,我觉得广州的楼价在目前这个价格范围内,处于一个平稳的状态,这个政策起到应有的作用。

  黎文江:我也同意他的说法,政策只是治标不治本的措施,它的原因是因为抑制一部分的需求,改善供求的关系,更深层次的推高房价的因素没有改变,比如说有很多的投资渠道,没有很多的投资渠道,不是楼市就是股市,没有开通这些渠道之前,投资者进入楼市和股市,有很多的人说广州积分80分的农民工就可以进入广州,进来我们80分不是很难的事情,将来进入广州的的人口越来越多,这是改变不了。城市每天都在变化,十年一大变,变得很漂亮了,地铁开通了好多条,地铁出口在你的附近的话,价格就高一些,把房子搞得漂亮一点就卖得高一点,这些都是无法阻止的。十二五提高大家的收入,意味着城市的房价更高一点,有很多的因素不是我们这种限购令、限贷阻止这个房价上升的。深层次的改革,还要一段时间才能够完善的,这也是一种暂时性的。房价又高,势头把它压一压,不是压回去,不让它涨,让它慢慢涨或者稳定在一个台阶,比如08、09稳定9.3千左右,今年稳定在1.2万,左右的价格,不要往上走,政策是成功的。我是这样理解的。

  朱欣苑:怎样评价这个政策的效果,并不是说网友认为的房价不降,政策是失效的,我们的宏观调控的本意反周期来操作,烫平整个波动的幅度,如果今年不出限购的政策,在下半年有国际热钱的涌入,还有国内的通胀压力这么大,在这样的环境下,如果每没有这个政策,房价涨幅肯定比现在高,就像09年流动性把房价推高,会出现这样的状况。现在我们看到房价基本上保持一个比较稳的状态是政策的效果了。

所以我们在接下来短期内限购的政策会不会使楼价进一步下降,应该来说短期来它是阻止其他的资金,不让它进一步进入楼市当中来。从现在的经济环境还有政策环境来看,因为有这些投资需求的存在,房价要短时间降下来有一定的难度。

  10月成交量再创新高

  主持人:听三位嘉宾的发言,有部分网友觉得有点失望,毕竟调控政策出发点是稳定楼价,不是打压楼价。广州楼市在10月份的成交依然一片红火,成交量再次创下年内新高。网易房产数据中心根据阳光家缘实时网签数据统计显示,10月1日-10月31日,广州市网签成交17214套,差不多冲击2万套,环比增加38%。不过价格方面,网签成交均价约为11695元/平方米,环比微跌5.5%,从成交看“银十”比“金九”还要厉害。请各位看看,为什么会出现这样的情况?

  吴耀华:这个数据来讲,这个体现新政政策前后的市场对政策的敏感度,新政前后市场就像每一个高调期一样,有两部分组成,有一个刚性的需求,今年有一个很明显的特点,今年的刚性需求被一些投资需求激发出来的,以往我们看到刚性需求,他会根据刚性需求来决定什么时候购买,但是今年有一些刚性需求,就是李老师讲的,因为投资的渠道问题,尤其是CPI的问题,银行负利率的政策,刚性需求提前爆发。销售楼盘过程中我们看到,有些人按照原来的计划,他是在2011年春节前后准备结婚,才买房的,他看到整体的外围的情况会刺激到将他的购房时间提前一年到半年,刚性需求跟以前相比扩大了。

还有在目前的金融环境,还有经济环境底下,如何让你的货币保值,现在谈一个保值。升值,相对高房价的时候买房子,升值没有低潮期那么高,有中长期的物业者持有者来讲,100万不要变成80万出来,如果100万变成100万多一点就算成功的购买。评估的范畴,不是最后赚到多少钱为目标了,而是第一保值,第二保值增值多少就是多少。

还有一类,就是朱经理讲的,包括一些热钱。从广州来讲,我们从发展商来讲,热钱我们感觉不是很明显,广州还是平稳和理性的城市,热钱进入这边的情况不算太明显。10月份成交,亚运城的3千到4千的成交。个别的投资者,有人买3-5套,相对机构投资者来讲,这种是很小的额度。所以我觉得在这样的情况下激发了成交量,银十是金九的元素这个政策引爆需求,引爆完之后往下走的过程,所以银十有这样的成交,我觉得大家还是认可的,并不是非常不理性的情况,没有处于一种类似于某一个阶段的海南的情况。

有一个数据,我分析其中有一个原因,亚运城超大规模的项目的推出,包括我们雅居乐花园组团在9、10月份推出,其实合并前有房产证签约将近2千套,基本上卖出去了,这两个项目加起来有5-6千套的签约量。

增城和花都也有成交量,相对于市低位位,保值比较稳妥,相对来讲没有激进,有很多的普通市民也去了那个地方。增城、花都,我觉得也是可以客观评估它不算担忧的数据,这是我的观点。

  主持人:刚刚听你说亚运城起到很大的因素,作为亚运城的另外一个代理销售方黎老师你是怎么看的?

  黎文江:有几个原因,4月份新政出台之后,价格基本上往下调了10-15%,4月份市区的均价1.3万,5-7月份的时候是1.1万,有一定的下调,大家觉得可以入市了,从8月份开始有上升的趋势。还有一个通胀,7-9月份超过3.3-3.6%,10月份是上升到4%,通胀就是影响到负利率,所以大家要保值,钱放在银行是负利率,就买房好了,这是抗通胀的因素。

第三,经济回稳了,大家觉得08年金融危机会不会失业,不知道经济发展到什么程度,今年是稳定了,二次探底的可能性比较小了,大家不会失业、工资不会低了,就有入市的想法。还有亚运城,雅居乐,番禺这边的供应比较大,还有增城、花都的供应比较大,可以选择多的情况下,刚刚配合好,刚刚看到这个商机,8月份有回暖有大量的推出,成交量就非常之大了,刚刚碰到这个时期。限购令,有些人说是促购令,促使大家来买房,比如说深圳9月30号开始了,广州10月15号推出限购令,就有人签约,想赶快完成。有很多人在9月份没有来得及签的,都是10月份来签。

这几个原因合在一起,促使了10月份有很大的成交量。

  朱欣苑:其实刚才两位老师也说得差不多了,第一个方面也是这种消费预期的改变,投资需求比较旺盛,除了通胀的因素存在,本身国内通胀的因素。还有一个是刚才提到过一个是人民币升值的预期,使国外的热钱进来,还有宽松的货币政策,刚才吴总说的他们不是进来买楼的,热钱的进来改变人们的预期,通胀还是继续,还是更加的厉害。所以保值的投资需求更加的强烈。

第二个方面有抢购,自住需求也出现抢购的风潮,跟这个楼市本身有一个释放的需要。广州在15号出台限购令,在之前说放出风声来了,我们看到15号之前每天的签约量基本上达到上千套。第三个方面,购买群体,1.7万多套数量里面,不仅有广州的客户了,10月份的单盘的成交量很大,跟以往不同的,以往的您度销售冠军碧桂园一年是4千多套,而亚运城一个月3千多套,不仅仅是广州客户,还有很多的外地的客户,所以今年的10月份的成交量里面,客户群的范围扩大了。

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  主持人:聊了很多的宏观调控的问题,还有区域的问题。

据我们了解,我们研究了限购令,限购令里面增城和从化不受限购令管制范围区域,在金沙洲里面,有一些不受限购令管制的区域里面,想经纬房产方面,对于这个问题,有很多的人这个区域不受限购令的管制,现在是不是入市的时机呢?

  朱欣苑:对象自住来讲,无论是什么时候是入市的好时机,满足自己购房需求,在交通、区域等等方面,能够在购买力承受范围之内的,只要有合适的单位都可以出手。从长期趋势来讲,房地产肯定仍然向上发展的,所以自住来无论何时都是好的时机。

在政策允许的范围内,有实力一次性付款,是抵抗通胀的投资品种,只是在区域选择方面有很多的板块来供他们做一个参考,像金沙洲的一些楼盘是在佛山,还有增城那边。增城那边目前来讲是价格的洼地,萝岗、增城等整个东部片区,这些地区是未来的发展越来越好,尤其是萝岗那边知识城兴起和建立,升值潜力是有的。还有金沙洲这边随着广佛通城的推进,它的配套的日渐成熟和完善,未来也是升值比较快的区域。

  主持人:增城和从化打着规避限购令的噱头,货少价高的老城区的楼盘打着学位房、地段好稀缺性作为噱头,南沙和番禺打着社区场所和亚运来叫板各区,我们网易房产做了调查,“限购令后,您的唯一购买权有限给谁呢?”的社会调查。近7成的受访者选择置业了番禺,选择老城区的则有20%,而号称规避限购令的增城则只有2%的网友选择。请问华哥,雅居乐旗帜型的发展商之一,你是怎么看待的?

  吴耀华:这个调查跟我们三个嘉宾不谋而合,因为我跟黎老师住在番禺。因为始终来讲,在置业来看,某一个程度来讲根据城市发展的方向,因为朱经理提到东面有增城这些,往南有亚运的概念。但是近一两年来讲,广州城市发展最大的变化有两块,一块是地铁改变的,还有一块是亚运改变的。

我觉得为什么网友近七成选择番禺,番禺恰好还是比较好的,结合这两大块,这几年来,广州对番禺的投入,亚运有一个数据说2千2百亿,我觉得番禺最起码拿几百亿走。我觉得它的获益是最大的。我自己居住番禺,无论是道路、环境的改变,还有大型市政的投入,还有十年的沉淀。政府有一个说法番禺缺位的问题,亚运把重点放在番禺,对于番禺,尤其是南边,政府缺位的补救或者补充。因为我们项目,事实上雅居乐在番禺有,在增城、东部也有,花都也有,从化也有,我们把这些区域看完之后,确实是番禺的获益最大,变化最大,网友可以看到,各个媒体,包括网易,对整个城市的变化有一个很直接的报道,网友根据媒体的建议,包括自己的感受去选择,加上番禺交通很方便,环境很合理。所以我觉得往南走令广州的城市有一个扩容很好的未来。

  主持人:黎老师你也是半个番禺人,你是怎么看待的?

  黎文江:我是最低潮的时候最番禺的,现在越来越方便,现在新光不收费了,到天河20分钟,我觉得可以了。所以说它的变化就在于交通变化很大,另外配套措施非常好,将来广州南站的发展很快,人流也很快。亚运城是广州的新城的核心区,广州新城就是为了旧城区疏散到新城区,是政府南拓的规划,有七成的网友到那边一定是正确的方向。因为我们希望番禺搞得更好,现在番禺很漂亮,一条路花了10个亿,花了很多的本钱,  为什么不选择其他呢?大家都有眼光的。

  网友的购房疑惑

  主持人:说起番禺,有很多网友质疑,限购令不知道也持续到何时。但现在就要赶着买婚房。他有以下的疑惑:

(1、我正打算买婚房,现在是不是该一步到位,否则以后想换大一点的房子是不是就不能买了?

  朱欣苑:我觉得这个政策属于行政手段,而且是有违市场规律的,所谓肯定是取消的,至于到什么时候取消,我相信大部分的购买婚房的刚性群体来讲,两三年内有换房的能力,这种可能性不大,我觉得看个人的购买力,以自身的需求决定买什么样的房子。

  主持人:如果要买房,有几个考虑的东西,物业的地段、交通、楼盘价格以及配套,我要有限考虑哪一个呢?

黎文江:根据政府的规划怎么走,地铁走哪里,你到地铁沿线看房子,这是最好的。

地段,因为交通而改变,如果你是准备有小孩子,准备上学,找一些地段去买,根据个人的不同,不要一次到位,随着你不断的变化,经济的变化,家庭人口的变化,上班的交通方面会改变你住的地方的。以后把你的房子拆迁也有可能的。美国或者香港,一生起码搬七次家,所以不可能一次到位,要根据你的经济情况,要根据家庭的发展情况来考虑,这样比较合适。总的来说,根据政府的规划走,你就会超前一点,可能交通不太方便,但是以后会好,你的房子是升值的,目光看远一点比较好。

  番禺向国际化大型社区腾飞

  主持人:说起番禺,以前给人印象是一个给“新广州人”低价解决住房需求的大住宅圈。番禺现在喊出了向国际化住区群的方向努力,我想请问雅居乐这方面,你觉得番禺有这个潜力吗?作为国际化的社区方向发展?

  吴耀华:番禺的发展,以华南板块为契机,做到现在整整十年,其实我们在那边跟其他的发展品一路做大盘,有切身的感受。番禺的社区、物业的质量,随着政府规划的不断完善,各个发展商不断投入,房产做的房子越来越好,居住的环境越来越好,对客户的凝聚力越来越好,对业主优化的问题。

现在番禺或者华南板块来讲,其实购房人的经济实力要增强了,也就是说我们发展商希望在那边结合那么好的规划条件,自然条件,规划条件放在这里,借助亚运可以看到。自然条件也错,有一些小山。整体来讲,首先把它做得高品质的社区,吸引什么人呢?我们发现番禺居住的人,你提到我觉得是对的,是国际化的东西,广州一直寻求国际化的标签。如果前20年其实没有太成功的话,尤其在今年有一些标签大家可以看到的,珠江新城规模出来了,可以成为大都市的商务的标签。除了商业标签,还有一个人居的标签,以前更分散的是某一个项目做代表,比如说雅居乐花园打造国际文化社区,来打造国际化的东西。

到现在来讲,华南板块、番禺新城、广州新城,已经往国际化的定位来走,可能在广州居住的外籍,包括外国人,包括有国际背景的人居住,可以成为城市的居住标签的地方,雅居乐也是往这边努力,结合好的条件,因为我们在那边,如果前十年我们做了广州雅居乐花园是国际文化社区,现在做一个新的项目叫剑桥郡,我们11月份会有新的组团,新的一批货量推出来。我们希望让它在硬件,跟国际品牌的合作,国际背景的一些配套,还有包括文化理念,我们跟一些国际上的,比如说英林馆(谐音)等文化机构合作,希望把番禺、华南板块居住的形象再往上走。除了我们以外,我们看到包括其他的一些发展商,包括、星河湾、锦绣香江,将这个板块、区域往上走,往上拔,成为广州国际化居住的标签。

  黎文江:除了雅居乐之外,还有星河湾,有很多的外国人居住,比如说美国、韩国。还有中英文学校向这边努力。还有锦绣香江有国际公寓,吸引外国人在那边居住,国际化会在华南板块首先搞起来,根据亚运城有很多外国人住了以后,把它的名声往外扩散,吸引更多的外国人到这边来住和买。

  主持人:像华哥刚说珠江新城有一定的规模,做国际化的商务中心,差不多有20年的时间发展。番禺要作为国际化的大型住宅社区,需要什么样的条件,有一个质的飞跃。

  朱欣苑:珠江新城政府主导规划,差不多10年的时间。广州的发展历程来看,广州都是往往自动去变迁发展的,广东往东、往南发展不是政府主导的,是随着经济发展,整个城市化进程的发展,自然选择往东边走,走到萝岗和增城那边,往南番禺和南沙这边,整个发展历程过程当中,政府在其中的作用不是主导推动,是市场自动形成。我觉得番禺已经有了先天的条件,我们看到08、09年的过程当中,楼价上升的幅度最快的是第一是海珠,第二是番禺。这个反映出番禺自身自我发展的过程当中它的价值提升。如果进一步上升,往国际化社区的发展,我觉得还有比较长的路。在这个过程当中,除了自身吸引很多的高端人群来居住以外,政府相关配套的完善必不可少的,尤其除了交通意外,还有人文这块也是不可少的,文化消费内的,这一类的产业,更多地吸引到番禺区落户,让人觉得在这里是一个非常宜居的城市。

  主持人:亚运城来临之前,我们祝福番禺更快、更好、更强向国际化社区发展,我们一起祝福番禺、祝福广州,今天我们的网易访谈室到这里结束,谢谢三位嘉宾的到来,我是今天的主持人麦劲,再见。

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策划/主持/制作:麦劲 视频支持:才华   
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