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迷——广州楼市一线直击

  编者按:目前,广州楼市面临着"限购限贷限价"的三重调控政策,无论是业界人士,还是普通购房者,亦或是开发商们,对于楼市未来的走势都看不清楚,犹如走进了一个"迷宫",找不到方向和出路。

 

  因此,网易房产希望通过调查、分析、采访、个案分析等多种形式,客观还原楼市现状,让大家能从中得到一些启发,以便解开种种看不清道不明的楼市之"迷"。第二期推出商业地产调控迷局,详解当前调控环境下,商业地产存在的机会和风险。【回顾上期:政策调控迷局】

商业地产:好日子还能持续多久?

  自从限购政策出台,商业地产的“火”就越烧越旺。尤其是随着针对二三线城市的新限购政策的逐步落地,商业地产之火更呈燎原之势。然而,在一片欣欣向荣的热闹场景背后,仍时有“隐忧”之说。上海日前叫停个人消费类贷款购置商业地产,商业地产调控正式拉开。那么商业地产还是不是投资者的“金饭碗”?“隐忧”和“风险”从何而来?目前广州热点商业项目的招商和建设情况如何?详见专题。【详细】

  住宅市场遇冷商业地产发热
限购令下房产投资热情不减 资金转战商业地产

自从住宅限购以来,部分资金转战商用物业的消息不断出现,商用物业销售火爆。随着限购时间越长,这种趋势越加明显。 最近,有消息称5000亿元资金离开楼市,被房地产金融行业所“截胡”。此外,“截胡”的不仅有房地产金融业,商用物业也“截胡”住宅市场。【详细】

商用物业租金水平一路走高

在一份中原地产此前发布的报告中显示,作为中国经济晴雨表之一的商业地产指数在2011 年上半年出现了明显的上涨。2011 年上半年,广州的商业地产均为25715元/平方米,半年累计涨幅分别达到18%。单从价格的统计数据来看,未受政策限制的商业市场投资气氛仍在逐步增强。据广州高力国际的最新市场研究报告显示,受旺盛的消费市场需求和稳步增强的消费者信心刺激,广州商业物业租金环比上季度涨4.1% 【详细】

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商业地产投资火爆 您怎么看?
2011年商业地产机会初现,您有投资意向吗?
您认为广州现今的商业地产投资存在泡沫吗?
您认为政府会不会加大对商业地产的调控力度?
起止时间:2011-09-06 至 2011-09-20
  前景普遍被看好 开发商进军商业地产动作频频

随着商业地产市场的火爆,多家房企也纷纷布阵商业地产,除了商铺、写字楼等常规的开发模式,城市综合体在全国各个城市出现“遍地开花”的局面,并渐成商业地产开发主流。万达集团、SOHO中国、凯德置地等知名开发企业和投资机构声称将持续重点关注城市综合体的开发,并加大投资力度,商业地产前景普遍被看好。

>> 多家房企纷纷布阵商业地产
保利
2011年推出6大商业项目

保利地产2011年在中心城市广州的中心地段重磅推出的6大商业项目,占据中轴,租售并举,从天河北的铂金城市综合体“保利中汇广场”,到珠江新城黄埔大道的顶级写字楼群“保利克洛维”,从中轴的核心地标“保利V座”到珠江新城的钻级综合体“保利中达广场”;从南向临江的超甲级旗舰“保利中心”到保利总部“保利国际广场”。【详细】

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富力
将增加商业地产持有比例

富力2011年中期业绩公告显示,截止6月31日,富力酒店运营及投资物业经营业绩较去年同期有大幅改善,酒店营运收入增长37%,投资物业收入则增长32%。商业地产成为富力一个重要着力点。

在限购产品外,富力有其他商业项目不断推出,譬如广州富力盈凯广场、太原富力城等,但由于受国内资本市场的局限,富力只能逐步增加持有的比例。按照李思廉的设想,在商业地产方面,出售与持有的理想比例为7:3,只有这样才能保证一个良好的发展。【详细】

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万科
高调进军商业地产 力布珠三角商局

万科此前公布了将在深圳区域大力发展商业地产,同时对商业地产的产品线也进行了清晰的定位。今后将开发包括购物中心“万科广场”品牌、写字楼“万科大厦”品牌、社区商业“万科红”品牌等在内的三大商业产品系列。万科还将加大在惠州的布局,并进入粤西、粤东,未来在潮州、汕头等地都能看见万科广场、万科大厦。【详细】

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绿地
45亿建广州白云新城综合体

6月,上海绿地集团进军广州的首个项目——广州白云绿地中心正式奠基。白云绿地中心将建成白云新城第一高楼,楼高200米,将是白云新城的指标性项目。该项目为城市综合体,定位为5A超甲级国际化写字楼;商业裙楼高度30米,打造包括高级百货、精品超市、五星级电影院、高档酒楼、金融服务中心、室内步行街等六大主力业态在内的大型时尚购物中心。

【详细】

 

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万达
广州第二个万达广场落子番禺

今年3月,大连万达集团已与广州市正式签约,广州第二个万达广场将落子番禺。据了解,商业地产巨头万达集团计划未来五年在广州再投资300亿元,建5个万达广场,确保今年开工两个,番禺万达广场是其中的项目之一。

据透露,番禺万达广场选址汉溪长隆一带,总投资50亿元,将建设商业购物中心、城市商业街、写字楼等。据番禺区相关人士透露,番禺万达广场占地约6.7万平方米,建筑面积将比白云万达广场多10万平方米,位于万博中央商务区。【详细】

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南丰汇
广州南站拟建城市综合体

2004年,南丰集团开始涉足内地的房地产市场,成立南丰中国;2006年,南丰进入广州。进入广州后的第一战便是大战保利,赢得琶洲"地王",并一战成名。5年后的6月,在广州南站"勾"地7宗。这是南丰入穗5年来仅有的两次高调举动。 南丰中国相中的七块土地位于广州番禺区石洲中路以东,汉溪大道以北,广州南站东北滨水生活区,从景观、区位和配套来说这7块地都具有相当优势。 据内部人士透露,这7个地块将建设成城市综合体,涵盖住宅、写字楼和商业配套。[详细]

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珠江商务物流
珠江国际纺织城即将开业

广东珠江商贸物流集团作为珠江投资控股战略布局的重点,致力于发展具有产业集聚优势和区位发展优势、追求资源价值最大化的产业地产。目前,珠江商贸物流已在北京、天津、上海、广州等中心城市拥有超过20个大型项目,现已启动广州珠江国际纺织城、北京家居产业示范园、京津国际商贸港?轻纺城、上海珠江创意中心等项目,已完成投资上百亿元,并将在轻工商贸最具市场活力的行业门类上陆续开展多个龙头项目,进而成为国内最大的跨行业商业地产开发集团之一。[详细]

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>> 写字楼、商铺、购物中心发展蓝图很美
物业类别 主要概况 未来发展 代表项目
商业旺地租售活跃】广州目前写字楼销售情况冷热不均,商业旺地租售活跃,但新兴商圈的情况却不容乐观。持续高涨的投资需求及市场在售项目的稀缺推动广州市甲级写字楼售价快速上涨。二季度整体平均租金环比增幅达6.2%。

下半年新增供应86.3万平米广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥表示,写字楼的新增供应主要集中在下半年,预期将迎来近86.3万平方米写字楼新增供应,其中大部分面积集中在天河北-珠江新城区域,整体空置率较上季度下降5.3个百分点。

保利世贸公寓[详细]

财富世纪广场[详细]

富力盈盛广场[详细]

合景科汇金谷[详细]

保利克洛维[详细]

市中心商铺价格同比上涨50%目前商铺交投比较畅旺的主要集中在500万元以内的商铺,放盘量保持平稳。今年上半年广州市中心部分商铺价格同比上涨了50%,不少专家都表示,由于住宅限购,大量投资客转移到商业地产,老城区一铺难求现象越来越严重。

新中轴线黄金隧道隐现目前广州新中轴地下“黄金隧道”在建或已建成的商业项目有7个,始于广州塔、连接花城广场地下的花城汇,穿过黄埔大道与宏城广场衔接,而后是天河成下面的又一城、时尚天河商业广场,再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通,体量达90万㎡。

时尚天河[详细]

花城汇[详细]

北京路星座[详细]

万城766[详细]

滨江新天地[详细]

外围地区购物中心空置率高 今年第一季度,天河区和越秀区零售市场空置率较低,但番禺区却已经超过30%。但 广州零售市场前景被看好。 数据显示,1~5月广州市社会消费品零售总额累计达1988.17亿元,较去年同期累计增长幅度达15.5%。[详细] 下半年8大型购物中心入市 广州市下半年将迎来8个大型购物中心入市,新增供应面积近86万平方米。 下半年如此巨量的新项目入市,与上半年相比几乎成几何倍数增长。有专家认为, 巨大的供应量将推高全市空置率。[详细]

太古汇[详细]

天河城[详细]

万菱汇[详细]

华南国际金融中心[详细]

圣鑫商业广场[详细]

  商业地产泡沫初现 或进入调控时代?

商业地产热潮席卷全国,就连普通市民也多数看好商业地产的发展潜力。政府重要部门也开始警示商业地产泡沫,从叫停"商改住"、禁止商业期房贷款、到传出下半年征收房产税的消息,房地产市场的气氛骤然收紧,调控的触角已经伸入商业地产。

政府开始警示商业地产泡沫
部分城市出现调控苗头
国土部
国土部:二季度商业地价摸高 警惕地产泡沫

国土部智囊机构中国土地勘测规划院昨日发布研究报告显示,北、上、广、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨,且幅度远远大于住宅地块。报告特别提醒,应密切关注商业地产过热现象。

上海
上海:禁止个人消费信贷用于购买商业用房

8月末,上海监管部门向上海各商业银行做出了风险提示,禁止个人消费信贷用于购买商业用房;商业地产没有达到现房标准,不得贷款。

银监会
银监会:商业地产纳入严控

在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康公开表示,继续对商业地产和二三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

北京
北京6月执行禁止"商改住"新规
今年6月北京开始执行"商改住"新规,设置了5道关口,对“商改住”痛下杀手锏,以防止开发企业擅自改变项目规划用途。包括严把设计关、加强测绘管理、严格登记管理、规范销售行为、加强部门联合监管。
北京
广州:挂公寓名卖商楼多盘被勒令整改

广州市国土房管局对“商改住”的政策和监管力度正渐趋从严。仅上半年广州就查处了9个项目未按预售批准性质对外销售,其中大多涉嫌“商改住”问题,占上半年广州市监管部门发现问题楼盘的近一半。

广州
政策:暂不征房产税 暂只征"租赁税"

据媒体报道,目前广州的商用项目(主要是商铺、写字楼)转让时,政府只向业主征收土地增值税、营业税和个人所得税等,并没有征收房产税。在租赁时只征收“租赁税”,具体标准是企业12%,个人14%。[详细]

  商业项目大量上马 风险不可小觑
很多人在判断未来商业地产前景时,总有类似“黄金十年”如此的乐观估计。据统计,去年以来,宣布进入商业地产市场的住宅开发商已有近20家,另外,娃哈哈、雅戈尔等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。但也有业内人士认为,商业地产现在的开发热潮,可能意味着未来的供给过剩和竞争加剧,商业地产市场也可能面临新老混战和风险积聚的局面。
    有机构数据显示,2010-2020年是商业地产发展黄金10年,他们的判断标准是,从去年第一季度开始,北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的商业地产的售价增长、租金增长跟空置率的降低同时发生。然而,由于大批开发商把商业地产作为调控下的"避风港",短期内开发规模过大并集中入市,较大的市场风险已经酝酿。

大量商业项目上马 消费力从何而来?

    商业地产于住宅最关键的差异在于经营,住宅盖完就结束,基本获利了结,而商楼盖好却才刚刚开始。 既然是启程、萌芽阶段,又必需考虑周边竞争态势与本身产品辐射力的变数,收益是如何计算出来的呢? 许多商业地产商都说自己产品的辐射能量可以覆盖周边方圆多少多少公里,都说自己是与众不同的特甲级写字楼、五星级商场、六星级宾馆,却没有人问消费力从何产出。

城市综合体开发热潮恐引危机

    广州未来几年将迎来城市综合体开发潮,几个新兴商圈均有大型城市综合体"撑场",例如琶洲商圈将迎来总建筑面积185万平方米的保利琶洲湾,这是广州首个百万平方米城市综合体项目;珠江商贸物流集团新项目即将落地南沙新城;白云新城已有绿地投资45亿建设的广州白云绿地中心等;如此庞大的商业量体到底将来要给谁使用?需要"养"多少年?最后"养"出来的,是人气、商机?还是蚊子?[详细]

    由于住宅房源的限购和限贷,商业地产用房升温导致商业地产增长迅速。公开数据显示,截至今年6月底,上海全市商业用房开发贷款、购房贷款同比增幅均在35%以上。不过,今后商业地产的“双不限”优势将随上海银监局的一纸禁令而被打破。[详细]

开发商大量拿商地导致开发成本增加

     上半年全国130个城市共推出土地11706宗,其中住宅类用地仅占3495宗,足可显示内情並非如表象般单纯,甚至可以这么说,开发商蜂拥取得商地,或多或少是无可奈何的选择。 大量企业的进入,面对有限的土地资源,争夺自然激烈,地价被逐步抬高,开发成本也随之增加,再融资渠道收紧的大环境下,高息举债是房地产开发商迫不得已的选择。 [详细]

资金链趋紧开发压力大

    有开发商坦言,尽管今年开发企业的资金状况远好于2008年,但商业地产开发运行需要的资金量很大,今年下半年持有大量土地的商业地产开发企业压力会很大。央行一而再再而三的提高存款准备金,提高首套房的首付比例,银行放贷额度会缩小。业内人士认为,商业地产,特别是大规模的城市综合体商业开发项目在资金链这一最主要的环节上日益加大的风险已不容忽视。[详细]

    商业地产整体的经营理念和具体操作环节,都与住宅开发存在着巨大区别。鹏欣集团首席运营官徐洪林认为,从长时间的住宅开发向商业地产转型大约需要七年的时间。李睿预测,在未来1-2年时间内,就有很多商业地产项目陆续出现问题。[详细]

经营商业地产 开发商还需要补功课

    在经营理念方面,商业地产需要通过长期经营收益和物业增值来实现投资收益,其中涉及投资人、运营方、经营者和消费者等多方关系的协调和平衡;在具体操作方面,调研选址、定位策划、设计建造、招商实施、规范运营、持续调整等一系列环节和规程,都需要专业团队来实现。商业地产开发商需要具备许多与住宅开发完全不同的能力。[详细]

未来3年或引发商业地产并购潮

    未来3年,“那时候也会有商业地产大鳄涌现,同时会引发并购潮。”结合多位业内人士的判断,多数以住宅为主的房地产企业将“倒在”转型的路上。 从企业本身的层面来看,多数房地产开发企业缺少专业的商业地产人才,尤其是近期加入到商业地产转型队伍的房地产企业,然挺进商业地产,风险无疑较大。 [详细]

  广州部分热点商业项目动态

财富世纪广场

财富世纪广场 【楼盘详情

销售情况:开盘成交逾7成

物业类别:甲级写字楼

开盘时间:9月4号

销售动态:据开发商透露,开盘当日共有500多位客户前来购房或进行咨询,所推出星汇LIFE套间式写字楼及甲级写字楼约300多套,成交逾7成,销售额超7亿。【详细】

时尚天河

时尚天河 【楼盘详情

招商情况:一期招租面积已达80%

物业类别:地下商铺

开业时间:12月2号

最新动态:项目铺位月租金均价为500~1000元/㎡,靠近地铁口和BRT入口的铺租每平方米要过千。若算上正式开业后2~5个月不等的免租期,商场首年租金堪称天河中心区最低。但从首期招商情况来看,大部分是餐饮及小商家,缺乏大店。【详细】

花城汇

花城汇【楼盘详情

招商情况:多家集团瓜分经营权

物业类别:地下商场

开业时间待定

最新动态:去年5月香港兰桂坊集团一举拿下整个花城汇经营管理权,亚运前夕,已经有五六成的商铺达成了意向。今年4月开始,华润万家、高德置地、海印集团等本土商家陆续获得花城汇各区的经营管理权,目前正式开业时间尚未确定。【详细】

太古汇

太古汇 【楼盘详情

招商情况:180个商家已进驻

物业类别:大型shopping mall

开业时间:9月23号

最新动态:近期,商场内多家名店正式营业。自试业以来,太古汇已吸引大批国际一线品牌进驻,其进驻的180个商家中,有70%为国际品牌,至少有70个品牌是第一次进驻广州的,更有不少品牌选择在太古汇开设旗舰店。 【详细】

富港东汇城

富港东汇城【楼盘详情

招商情况:前期招商已完成

物业类别:城市综合体

开业时间:9月12号

最新动态: 富港东汇城项目有两栋25—28层高的酒店式公寓涵盖38-67㎡的单间、1房和2房单位,送家私家电,预计年底推出市场,预计售价14000元/㎡左右,带3000元/㎡的精装修。项目为商用性质,产权为40年。 【详细

北京路星座

北京路星座【楼盘详情

招商情况:一期已售罄

最新价格:10万/平方米

开业时间:2012年6月

最新点评: 星座推出了其位于二三层的部分商铺单位,面积在5~20平方米左右,售价仅为10万元/平方米左右,与区内动辄数十万的单价相比,极具优势。同时,该物业将采用运营商统一招商、统一经营的方式进行发售。【详细


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