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本期“锐”话题:
“三限”下商业地产市场扩张 写字楼项目成香饽饽?
本期“锐”嘉宾:
方伟翔
富力地产广州销售策划部总经理
周丽英
富力地产广州销售策划部项目经理

·访谈时间及地点:2011年7月4日 网易大厦访谈室

·富力盈盛广场楼盘详情 业主论坛

房地产依然是投资的可靠领域 住宅调控让写字楼有更大商机
网易房产:目前,广州住宅市场可以说是“限购、限价、限贷”三管齐下,投资需求受到了抑制,而写字楼市场则悄然扩张,您是如何看待这种市场现象的?造成这种现象的主要原因是什么?

富力地产:尽管楼市调控措施频出,但房地产“最可靠投资领域”的地位仍然没有动摇。资本的天性是逐利的,住宅市场的诸多限制并没有阻止投资者们的远见,不少投资者迅速将目光转向商业地产,尤其是写字楼项目。同时,广州写字楼市场租售均稳步发展,潜力巨大。资本流入商业地产是最正常的市场表现。对比商铺/住宅等其他形式产品,广州写字楼市场正是价值的洼地,具备发展的空间。

广州经济目前正处于制造业向服务业转型的发展过程中,购置租用写字楼是企业发展的必然的需求。另一方面,为了抑制房价过快增长,从2010年中旬开始国家政府开始屡屡对楼市下猛药,“频繁调控时代”来临。种种迹象表明,这一次政府最终目的都指向了过快增长的住宅市场价格。市场受挤压的资金流向商业地产是必然的。

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珠江新城已形成总部基地 是广州最具代表性的写字楼区域
网易房产:大家都知道,富力地产在珠江新城的写字楼项目很多,加上其他项目,可以说是这个板块的大哥大。作为国内最具实力的写字楼项目的开发商,您觉得珠江新城这个板块最大优势是什么?

富力地产:2010年的广州亚运会让世界对广州有了重新的认识和憧憬,特别是作为广州城市名片、经济名片的珠江新城,其坐享成熟的CBD国际商务氛围,吸引了众多世界500强企业总部的入驻。珠江新城的CBD地位是广州其他区域所无法企及的,经过多年的发展,珠江新城商务市场,尤其是写字楼市场已经逐步进入成熟期,吸引了大批有实力的高端企业的进驻,形成总部基地。

我们一直看好珠江新城的发展,也一直致力于珠江新城的建设发展。作为广州的CBD,珠江新城是继北京、上海之后获国务院批准的第三个中央商务区,区内统筹布局国际金融、商务、商业、贸易、文化、旅游、行政和居住等多种功能。珠江新城无疑将成为广州写字楼市场最具代表性、最具发展潜力的区域。

开发国际一流标准写字楼 构建CBD一体化多元商务体系
网易房产:据悉,珠江新城板块已经很久没有写字楼出售了,能否请您谈谈富力地产在珠江新城未来发展的一些动向?以及介绍一下本年富力在珠江新城推出的两个项目特点?

富力地产:如今,富力地产已成为中国最大的写字楼专家,代表着中国写字楼开发的第一梯队,不但强调其开发专业性,更表现于其所在商务区域商业商务链条的完整性与复合性上。以广州珠江新城为例,富力旗下的十六个商住项目聚合了城市新中心区交通、商业、休闲、商务、娱乐等资源。珠江新城是富力地产的大本营,从2003年起,开发的产涵盖了超甲级写字楼、五星级酒店以及高端公寓产品,已开发面积超过120万平米,例如我们的富力中心、富力盈信大厦、富力丽思卡尔顿酒店、富力君悦酒店以及现在我们正在热销的富力公园28等项目。

富力地产在珠江新城的发展策略十分清晰——就是开发国际一流标准的写字楼、顶级酒店、国际公寓等物业,构建出CBD中央商务区独特的一体化多元商务体系。2011年6月,富力地产在珠江新城推出了富力盈盛广场,一座地铁上盖、拥有全城最高使用率的写字楼;另外,还有针对大型知名企业的,坐落于我们富力中心旁的超甲级商务综合体——富力盈凯广场,该项目预计2011年末推出,将是富力地产目前在珠江新城推出的最高端的写字楼。

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品牌为王 富力盈盛广场拥有四大优势
网易房产:富力盈盛广场已经正式开盘,项目当天开售即取得销售8亿,销售单价实现35000元/平米,可谓创下了广州写字楼市场的又一新水平,能谈谈项目的一些主要卖点或优势么?

富力地产:富力盈盛广场在珠江新城,属于地铁五号线潭村站出口上盖,地理位置和交通条件优越,可以说占据了三大商圈的核心位置。这是其一。

其二,未来的一到三年,珠江新城的写字楼的供应量非常巨大,高达200万平米。但大多数的写字楼,尤其在珠江新城内的超甲级写字楼,大多是只租不售,或者进入要求的门槛是相当之高的。能够流入市场,供消费者购买的供应量实际并不多。一座可售型的甲级写字楼,已经足够稀缺。其三,,我们把产品面积设定在90-1900平米,可以自由组合,是针对服务型企业的进取型企业的可售型写字楼,迎合了市场需求。第四,富力盈盛广场有一个显著的特点——75%的超高实用率,这个实用率可能算是广州甲级写字楼市场的产品标杆了。写字楼一般的产品基本在70%左右,部分超甲级写字楼实用率一般在60%。最后,富力地产有着17年的丰富开发经验,积累了大批忠诚的客户,以及优质的客户口碑,在珠江新城已经拥有16个顶级的商务项目,形成CBD商务一体化的多元体系,这是其他目前珠江新城写字楼项目不能实现的附加值。

富力盈盛广场针对目标客户定位 满足进取型企业需求
网易房产:富力盈盛广场的定位是怎样的?针对哪些客户群体?在理念打造方面,有哪些特别的想法?

富力地产:我们前面提到很多关注从市场、从我们目标客户需求去考虑的因素,才得出我们整个项目的产品定位及产品设计项目的定位是中央商务区的高档甲级写字楼。项目的目标客户群是那些想进入CBD的进取型企业,深入一个层次去研究,我们说我们的目标客户是“野心家”、“成本核算家”、“机会主义者”的三位一体,他们认可珠江新城的商务形象价值和客户资源价值,希望借城市的CBD,助力自己企业的发展,提升自己企业的形象,分享CBD的客户资源,他们对产品的进入门槛、日常运营的使用成本高度的关注,同时,他们更是高度的认可珠江新城,作为一个野心家,我相信进取型的企业,富力盈盛广场应该是他们一个飞跃的平台,一个起点,因此整个物业的保值和升值潜力,也是客户相当关注的地方。

 富力在广州市场的地位,已经奠定了大批的客户资源,针对我们的客户的特点,只要我们准确地传达出我们的项目特点,我们已经成功了一半,客户的认可及支持,是我们成功的最大来源。

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写字楼的营销比住宅更专业 软性价值要求更高
网易房产: 富力盈盛广场取得如此突出的成绩,能否谈谈富力盈盛广场营销手法或者与住宅营销的一些区别么?

富力地产: 简单地总结一句——写字楼的营销更专业,软性价值要求更高,例如,销售服务上。写字楼是经济的晴雨表,受经济发展情况及市场影响的程度更大。如果我们没有准确的判断出经济发展的大方向,市场政策的大方向,也没有今天南塔写字楼的热销。

具体讨论到区别于住宅的不同之处。例如我们的销售人员团队,专业知识要求更高。客户会更关注写字楼项目的硬件配置,例如住宅只大多只有小中央空调和分体空调区别,而写字楼光是空调系统,就有盘管风机中央空调/VAV中央空调/水型乙泵空调/分体空调等多种系统,各种系统有各种不一样的特点,还有电力设备的配置、电梯配置的系数、物业服务的等各方各面,专业知识方面已经远远高于住宅。另一方面,销售服务的周期要求更长更高,会更加关注销售前中后期的服务。而富力地产自05年开售富力科讯大厦以来,成立的专门的写字楼物业专业服务团队,独立进行客户拓展、客户维护工作,成熟的经验及客户服务制度是富力在写字楼差异化营销的一个秘密武器。

责任编辑、采访:谢丽娴  视频:杨航 时间:2011-7 分享到:
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