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  上周出台的“穗六条”,让刚刚收获了“金九银十”的广州楼市初现降温的势头。由于“穗六条”明确规定,非广州户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限调整为 “能提供自购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上”,且在即日起执行,对住宅市场造成严重冲击。但具备商业性质的公寓产品由于不受限购令影响,未来或将成为新一轮市场热点。

“穗六条”落地 商业公寓成香饽饽

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穗六条出台扩大住宅限购范围 商业公寓受热捧

    在住宅市场遭到重创的同时,具备商业性质的公寓产品由于不受限购令影响,受到资金热捧。“穗六条”出台后首个周末,位于汉溪长隆地铁站上盖的奥园城市天地推出新一期公寓产品,总价约98万~220万元,开盘当日仅一个半小时即卖出580套,据奥园地产透露,项目开盘当日热销8亿元。

  同样受追捧的还有位于白云区同和地铁站旁的佳润云凯,项目于上周日(11月24日)开盘,主推45~105平方米一房至两房的商业公寓,均价约为2.6万~2.8万元/平方米,首推209套公寓当日上午便被一扫而光。[详细]

穗六条落地首周 不限购项目预售货量暴增140%

   据统计,随着穗六条的落地,限购加码,不限购不限贷的商业项目出现“暴增”状态,共计新增803套预售货量,环比此前一周的334套增长140%。

   “随着广州住宅市场限外限购力度进一步加强,部分刚需甚至投资买家被迫转向商业公寓这种不限购的产品,尤其是总价100万~200万元的公寓产品,将成为新一轮场热点。”黄韬认为。[详细]

"投资刚需"正当时

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在限购、限价、限签的大环境下,商业地产成为新的置业热点。无论是公寓、商铺还是写字楼,广州楼市上最活跃的无一例外都是小户型、低总价产品。专家表示,“投资刚需”已成为目前开发商亟待挖掘的潜在客群,他们将是目前商业市场上的购房主力军。

住宅受限的刚需人群不妨考虑商住两用公寓产品

    合富辉煌首席分析师黎文江建议,社保或个税不够年限的刚需族也可考虑公寓。公寓产品不限购不限贷,吻合刚需及投资客的需求,但同时,大部分的商业公寓虽然单价略高于住宅,但由于户型小,总价相对较低,可以满足市场上急于买房但资金有限的年轻人的需求。另外,商住两用的公寓,还可以解决小型公司的燃眉之急,实现较低成本地创业。[详细]

公寓投资首选价格洼地 低总价商业公寓34万/套起

   目前广州中小户型公寓扎堆的珠江新城,普遍一手房价已突破4万/㎡,即使是面积小的单位,总价也不菲。不少投资客将目光放到番禺、萝岗、南沙和增城等近郊区域,并在它们的核心商业板块寻找新的投资对象。最近这些区域也涌现出一批优质商业公寓单位,低总价、不限购不限贷,有意入手的买家们不妨多关注。[详细]

公寓投资5大秘笈

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秘笈1:首选旺地

有钱租商务公寓的人,会更注重公寓周边配套和交通,比如是否靠近地铁,周边是否有便利店、超市、丰富的食肆和商场等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在天河北和珠江新城。尽管价格相对会很高,但可预期的租金也会很高。


秘笈2:看物管和开发商

由于管理费、水电费远比普遍住宅要高,而这部分成本又往往要摊入租客的租金中,即相对于同地段的住宅,公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅,业主才“有数为”。对于租客而言,如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,他们何不选择住宅小区呢。


秘笈3:最好配齐家具家电

投资客之所以买公寓型产品,也有一方面是因为这类产品有基本装修,不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造,再配齐家具家电,就更利于吸引高端租客。一位从海外留学归来的单身精英表示,在广州想找装修比较有品位的房子有点困难,业主自行装修的房子不是过分奢华就是太过粗糙。


秘笈4:看区域规划前景

一些位于未来商务区的公寓产品,由于配套交通以及产业还没成熟,价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划,比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等,还要耐得住寂寞。


秘笈5:不太讲究楼层朝向

如果在资金有限的情况下,是选好朝向、高楼层呢,还是买差朝向、低楼层单位?其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感,尽管靓单位的租金会比差的要高,但差异并不大。在资金有限的情况下,宁愿选择便宜的产品,回报率可能会更高。此外,高端商务客对房间的大小不会太在意。

目前公寓投资回报率仅3%-5%

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    值得留意的是,公寓产品的物业管理费、水电费都会比住宅要高,而且由于现在公寓产品整体供应量比较大,投资公寓产品只能使投资者获得较稳定的投资回报,但这种投资回报率未必会高过将资金放银行存定期。

    根据粗略的回报率计算公式:租金回报率=(月租金×12)÷购买房屋总价。中介人士的投资分析显示,现在各个地段的公寓租金回报率仅有3%~5%,甚至低过两年定期存款利率,仅有少数能高于5年存款利率。如果投资新兴的商务区,则投资者还需耐得住“守业”寂寞,做好头几年投资回报率不会很理想的思想准备。不过,绝大多数公寓产品投资者仍是将希望放在未来物业的升值前景,而不仅仅是租金回报上。

    投资商用公寓提防五大风险

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    年限

    ■ 土地使用年限缩短

      商用公寓的土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。

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    税费

    ■ 高税费转手交易难

       根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说,卖出100万元的商用公寓,交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。

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    利率

    ■ 房贷利率高、年限短

      虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是提高1.1倍。

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    水电费

    ■ 管理费水电费更贵

      目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

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    学位

    ■ 不能入户、无学位

      购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。


    广州热门商用公寓推荐

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    敏捷御峰国际
    2  【敏捷御峰国际】
    地址:番禺大石105国道左侧

      

      最新动态: 敏捷御峰国际将推出全新LOFT复式及平层公寓,复式公寓面积为55-114㎡,大多为单间及一房设计,层高4.5米。平层公寓面积为40-93㎡,预计售价14000元/㎡,认筹享5千抵5万优惠,预计将于11月推出市场,项目现已开放样板间。同时项目将推出商铺产品,面积以100-120㎡为主,商铺共两层,9.5米高,售价待定。3、4座单位公寓和商铺最近已经开始登记认筹。[详细]

     

      项目简介:敏捷御峰国际位于番禺大石105国道之上,处于广州南站、汉溪长隆两大商圈交汇处。项目建筑主体由6栋10-17层的公寓楼组成,建筑外观设计时尚靓丽。其中1-4栋公寓,7层以上,端户型层层退台设计,赠送超大露台面积,大大增加户型使用面积。产品主要以loft公寓,平层公寓以及少量临街商铺为主,其中Loft公寓层高4.5米,轻松实现购一层,享两层;而临街商铺为两层设计,共9.5米高,其中一层5米,二层4.5米,大多商铺均具备餐饮功能。项目主打以60-70㎡的loft公寓产品为主,作为投资/商务/居住三栖物业,将可满足各类客户的不同需求。[详细]

    敏捷御峰国际

    萝岗敏捷广场

    萝岗敏捷广场
    2  【萝岗敏捷广场】
    地址:萝岗区府旁水西路

      

      最新动态:萝岗敏捷广场地铁上盖临街商铺以及5米层高公寓产品已于10月26日开盘发售,公寓户型为27-113㎡的一房到四房,毛坯售价11000元/㎡起,均价13000元/㎡,其中79㎡的两房单位开盘当天已售罄;另外80-160㎡商铺均价在4万元/㎡左右。[详细]

     

      项目简介: 萝岗敏捷广场拥有极高的性价比,目前项目起价1.1万/平,60万元可买两房,100万元可置业三房;且是5米层高的Loft,使用率160%,在萝岗实属首例。作为区府物业,敏捷广场还是21号线水西站地铁上盖,预计2016年通车。同时,项目体量达45万平方米,目前华润万家、中影火山湖电影城、中投证券、靓家居、K歌王、八分田咖啡、鼎香轩等知名品牌已经进驻,加上周边的三大公园、市二中、国际体育演艺中心、网球中心等配套,精彩生活一步到位。[详细]

    敏捷动漫国际
    2  【敏捷动漫国际】
    地址:番禺大道北动漫产业园(迎星东路)

      

      最新动态: 敏捷动漫国际将推出层高5米LOFT公寓,户型为53-101㎡单间、一房及二房单位,现认筹享1万抵5万优惠,现已提供样板间参观。项目同时推出动漫产业街铺,认筹享3万抵20万优惠。[详细]

     

      项目简介: 敏捷·动漫国际坐落在迎星东路上,位于广州番禺动漫产业园核心位置,8分钟到市桥,10分钟到万博CBD,30分钟可达天河中心区,交通十分便利。敏捷·动漫国际规划建筑共3栋,其中1栋19层高主体建筑,1-2层为商铺,3-19层为5m层高LOFT;2栋共2层,均为商铺;3栋共4层,首2层为商铺,3-4层为社区公建配套。敏捷·动漫国际Loft公寓面积介于53-101㎡之间的套间、一房以及两房单位,罕有5米层高,使用率高达200%。公寓自住、商用灵活多变,百变空间容纳无限创想。[详细]

    敏捷动漫国际

    敏捷华美国际

    敏捷华美国际
    2  【敏捷华美国际】
    地址:番禺大石南大路,长隆度假区北门

      

      最新动态: 敏捷华美国际目前在售7、8栋50-100㎡精装平层和loft公寓,均价16000元/㎡,带1500元/㎡精装修。此外,已推出新一期5座面积为63㎡平层公寓,带精装修,方正实用,南北朝向,起价13000元/㎡。[详细]

     

      项目简介: 敏捷华美国际距长隆旅游度假区北门入口仅20米,距离香江野生动物世界也不过900米,地铁3号线至汉溪长隆站举步即达。敏捷华美国际的公寓实用性和舒适度都非常高,而且功能性强大:空间可随意连通,户型灵动多变,可做单身铂金公寓,可营造情侣浪漫天地,还可变身先锋时尚SOHO空间,将商务与居住功能完美融合,实现对空间的无限想象,不管自住或投资,都是不错的选择。[详细]

    广州高性价比公寓推荐

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    碧桂园空港国际
    碧桂园空港国际(花都)

    碧桂园·空港国际即将推出42-99 m²酒店式时尚空间,1-3房,满足不同人群的办公及自用需求。其中55-61m²复式单位,独有近4.5米挑高空间,颠覆传统商务格局。[详细] [团购报名]

    南沙创鸿汇
    南沙创鸿汇(南沙)

    南沙创鸿汇洋房面积为77㎡二房,106㎡的三房,126㎡的三房,11000-13000元/㎡。此外,在售50-70㎡LOFT公寓,毛坯13000-16000元/㎡。项目商铺38000-68000元/㎡。[详细] [团购报名]

    敏捷伊顿公馆
    敏捷伊顿公馆(番禺)

    敏捷伊顿公馆由LOFT复式公寓、平层住宅以及临街商铺组成。公寓均价14000元/㎡起。LOFT铂金公寓层高为4.5米,面积为54-111㎡,买一层享两层,165%超高使用率 。 [详细] [团购报名]

    广州绿地中央广场
    广州绿地中央广场(萝岗)

    广州绿地中央广场 首期主推面积约55㎡的LOFT公寓,买一层可间成两层使用,使用率可达150%。间隔方正,通光采光良好,毛坯价16800元㎡起,总价约94.2万元起。 [详细] [团购报名]

    亚运源筑
    亚运源筑(番禺)
    亚运源筑产品包括55-117㎡的ibox魔法复式产品,4.8米层高,160%超高使用率,租一层享两层,更有一房变三房等灵活空间设计,此外还有养心平层单位,总价35万/套起。[详细] [团购报名]
    合生国际广场
    合生国际广场(天河)

    合生国际广场主推54-106㎡的商务LOFT,中空4.5米层高,使用率可达152%,空间开阔可自由打通、分割组合。全落地窗设计,视野开阔阳光通透, 均价约34000元/㎡。[详细] [团购报名]

    保利大都汇
    保利大都汇(番禺)

    保利大都汇将在年底上市, 推平层和LOFT公寓,面积仅30-67㎡。 项目总体量达50万㎡,集甲级写字楼、三栋总部写字楼、精品酒店、LOFT公寓、街区式商业等多种业态于一体。 [详细] [团购报名]

    佳润云凯雅寓
    佳润云凯雅寓(白云)
    位于广州大道北的佳润云凯雅寓将推41-85㎡的精装小户,目前样板间已经开放,预计11月中下旬开售,产品不限购不限贷,现登记可享受1万抵3万优惠。 [详细] [团购报名]
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