公寓

 
 
   2014年对老百姓而言最火的议题是什么?当然还是关于自己的“钱袋子”。不过,今年的理财方式,除了投身股票、基金、房产这"老三样"外,互联网和银行新型理财产品也相继博得市场关注和追捧。但是理财产品和投资房产各自有什么优缺点呢?他们又适合什么类型的投资者?目前市场上有不少总价低的公寓产品,投资前景都相当理想,买家又应该如何选择呢?且看本期专题。

商业地产投资持续火爆 不限购公寓30多万起

一年之计在于春,对商用物业投资市场来说,虽然不像年底市场一样热闹,但从阳春三月到五、六月份,广州商用物业市场的供应依然非常充足,而且产品线非常丰富,全市有多个全新项目将上市。【详细

投资空港经济区商用物业 富力金港城性价比高

围绕着新白云机场,近段时间以来不约而同地有三个项目集体推出面向投资客的公寓或者商铺,而这类产品在以往的花都楼市供应中明显较为稀缺,毫无疑问,这些投资型产品的集体爆发,自然是瞄准了广州空港经济区前景。【详细

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理财产品PK投资房产

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理财产品
理财产品

 

投资房产
投资房产
准入门槛低 1元起可购买

   理财产品准入门槛更低,像目前火热的互联网理财产品,不少是1元起购的,对于那种手头存款不多,例如5万以下,又嫌弃存活期收益太低,存定期又怕临时有个急用的人来说,无疑是较好较稳妥的投资渠道。而银行理财产品的门槛则稍高,同时又安全稳定一些,适合30万以内中长线投资,而30万以上较大的投入,需要考虑长线保值增值,可以购买房产。

流动性行对较高 收益较稳定

目前,互联网理财产品多挂钩基金产品,如支付宝推出的余额宝、苏宁的零钱宝和微信理财通等,这类产品流动性相对高,仅次于银行活期存款,风险较小,收益比较稳定。而银行的理财产品则有风险评级,买家应根据自身财务状况、投资经验、投资目的、收益预期、风险偏好、流动性要求、风险认识以及风险损失承受程度等进行选择。

房子可以保值增值

   买房子与买大多数商品不同,在一定时限内房产具有保值功能,使用和折旧损耗可以忽略不计。从投资的角度来看,房子的保值作用也很明显,虽然理财产品收益比银行存款利率有优势,但一旦物价上涨的幅度超过其收益,理财产品实际价值则不但不会增加反而还会缩水。买房子则不同,因为房子的价格会随着物价上涨而升高。根据经验,长期来看物价上涨是大趋势,投资房产的报酬要比理财产品高。

买房可以收租 低买高卖赚取差价

  中国人重家,"家"为安身立命之所,尤其对年轻人,漂泊异乡的人,买房就是安家,不但给他们成就感,还给他们归属感。因此,买房最大的好处在于,一方面除了可以提供最简单的居所外,如果将房子出租也能赚取租金收益;另一方面, 房子能低价买进高价卖出,赚取差价,即为套利行为。房子的自然增值,可提供长线套利的可能。

如何选择一套好公寓

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秘笈1:首选旺地

有钱租商务公寓的人,会更注重公寓周边配套和交通,比如是否靠近地铁,周边是否有便利店、超市、丰富的食肆和商场等。目前投资回报率最高的商业公寓集中在天河北和珠江新城。尽管价格相对会很高,但可预期的租金也会很高。


秘笈2:看物管和开发商

由于管理费、水电费远比普遍住宅要高,而这部分成本又往往要摊入租客的租金中,即相对于同地段的住宅,公寓每平方米的租金必然要高于附近的住宅,业主才“有数为”。对于租客而言,如果不能提供贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备,他们何不选择住宅小区呢。


秘笈3:最好配齐家具家电

投资客之所以买公寓型产品,也有一方面是因为这类产品有基本装修,不必太费心机搞装修。如果公寓的装修是由设计师精心打造,再配齐家具家电,就更利于吸引高端租客。一位从海外留学归来的单身精英表示,在广州想找装修比较有品位的房子有点困难,业主自行装修的房子不是过分奢华就是太过粗糙。


秘笈4:看区域规划前景

一些位于未来商务区的公寓产品,由于配套交通以及产业还没成熟,价格会相对低廉。但购买前一定要先研究区域规划,比如产业支持、地铁、是否有足够的高端租赁群体等,还要耐得住寂寞。


秘笈5:不太讲究楼层朝向

如果在资金有限的情况下,是选好朝向、高楼层呢,还是买差朝向、低楼层单位?其实公寓租客对楼层朝向并不十分敏感,尽管靓单位的租金会比差的要高,但差异并不大。在资金有限的情况下,宁愿选择便宜的产品,回报率可能会更高。此外,高端商务客对房间的大小不会太在意。

公寓投资看重物业升值前景

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    值得留意的是,公寓产品的物业管理费、水电费都会比住宅要高,而且由于现在公寓产品整体供应量比较大,投资公寓产品只能使投资者获得较稳定的投资回报,但这种投资回报率未必会高过理财产品。

    根据粗略的回报率计算公式:租金回报率=(月租金×12)÷购买房屋总价。中介人士的投资分析显示,现在各个地段的公寓租金回报率仅有3%~5%,不少甚至低过不少理财产品。如果投资新兴的商务区,则投资者还需耐得住“守业”寂寞,做好头几年投资回报率不会很理想的思想准备。不过,绝大多数公寓产品投资者仍是将希望放在未来物业的升值前景,而不仅仅是租金回报上。

    投资商用公寓提防五大风险

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    年限

    ■ 土地使用年限缩短

      商用公寓的土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商用公寓因其类别不同土地使用年限为40至50年不等。而商用公寓年限到期后需补高额地价才能继续使用。

    focus

    税费

    ■ 高税费转手交易难

       根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%-60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%-14%。也就是说,卖出100万元的商用公寓,交易时各种税费就要10万-14万元。高额税费将增加商用公寓转手交易的难度。

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    利率

    ■ 房贷利率高、年限短

      虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款利率被提高到基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是提高1.1倍。

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    水电费

    ■ 管理费水电费更贵

      目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价格要高得多。

    focus

    学位

    ■ 不能入户、无学位

      购买商用公寓是不能入户的。虽然不少商用公寓地处广州市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

    广州热门商用公寓——富力金港城

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    富力金港城

    2  【富力金港城】 团购报名
    地址: 花都区花东镇现代大道北段

      最新动态:富力金港城现推A1-A5临街黄金旺铺,面积39-179㎡,仅64套,总价85万/套起,现参加网易房产团购可获1万抵12万优惠。另在售A1、B2栋公寓,涵盖40㎡的单间、80㎡的两房、93㎡的三房和108㎡的三房单位,低价6280元/㎡起,首付15万/套起,带有2000元/㎡的豪华装修,现参加网易房产团购享受5000元抵8万优惠。特价两房单位5831元/㎡起;单间总价34万起;同时在售205-320㎡的城市湖山别墅,最低价8880元/㎡起,总价180万/套起。

      富力金港城被称为"广州北第一大盘",经过近几年的开发和完善,已经成为白云新机场周边成熟度最高的小区之一,除了商业街,楼盘内部还有大量的运动配套设施,包括室外足球场、田径场,室内篮球场、羽毛球场等配套。目前小区入住率已近九成,社区生活配套完善,商业街的食肆、餐厅、洗衣店等已经陆续开张,项目还配置有2.8万平方米的一站式商业购物中心、富园超市、五星级酒店,生活氛围浓厚。尤其值得注意的是项目的教育配套,国际双语幼儿园、省一级重点小学富力花都实验学校都已投入运营,名校教育令楼盘的保值潜力更添保障。 [详细]

    富力金港城
    空港经济区规划好

    空港经济圈的发展带动了商务办公物业的需求,周边的物流企业需求旺盛 。

     

    作为全市9大战略性发展平台之一的广州空港经济区,从原来的288平方公里扩容到了现在的439平方公里,计划于2016年前投资983亿元,涵盖居住、医疗卫生、教育、文化体育、商业等多个领域。

    在交通方面,将重点强化“陆铁空联运“,将白云机场、广州北站和大田货运枢纽串联起来,广州空港经济区也被定位为全球综合航空枢纽、亚洲物流中心之一。

    富力金港城
    公寓自住投资相宜

    配套成熟度高,仅6280元/㎡起,带2000元/㎡装修,首付15万/套起 。

     

    富力金港城主推的公寓,无论从设计、还是周边配套而言,更非常强调居住功能,其目前在售的精装公寓涵盖40㎡的单间、80㎡两房、93㎡三房和108㎡带主套三房多种户型。从户型看,40㎡的单间,拥有独立的厨卫空间,最难得的是单位的厨房不仅不会像目前市面上其他单间产品是一个开放空间,还带有一个小型的工作阳台,能自然采光,比较人性化。面积最大的三房公寓产品,则设计了主人套间。

    富力金港城
    国际空港金街旺铺

    随着金港城机场假日酒店即将落成,国际空港金街成为争相竞抢的投资臻品 。

     

    除了公寓外,富力金港城现热推A1-A5临街黄金旺铺。由于金港城自身拥有的万户业主及周边物流园、机械城的庞大消费人群,再加上政府对“大空港经济”的重视和投资,“全球鞋业采购中心”、“全国机械交易专业市场”、“海航产业基地”等已相继落户,该区域已形成成熟稳定的商圈。对于很多投资者而言,能在这样集商业中心、消费人潮、规划重地于一体的黄金区位拥有一席旺铺,是梦寐以求的事情。

    广州其他热门商用公寓推荐

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    碧桂园空港国际
    碧桂园空港国际(花都)

    碧桂园空港国际推二期公寓,约105套44-65㎡复式公寓,精装均价约为9000-10000元/㎡。其中63㎡复式公寓毛坯总价约为60万,精装总价约为65万(装修标准1000元/㎡)。 [详细] [团购报名]

    保利大都汇
    保利大都汇(番禺)

    保利大都汇首期30-67㎡平层公寓正在火热登记中,认筹1万抵开盘95折。总价不过100万,实用率超78%,全城最小面积,真正的少投入、低风险、高回报的优质投资产品。 [详细] [团购报名]

    敏捷伊顿公馆
    敏捷伊顿公馆(番禺)

    敏捷伊顿公馆目前主推49-95㎡LOFT公寓单位,最低价12500元/㎡,具体更多付款方式的折扣可到销售中心了解。据了解,项目3栋目前也在销售当中,售价为16000元/㎡。 [详细] [团购报名]

    敏捷御峰国际
    敏捷御峰国际(番禺)

    敏捷御峰国际目前主推1栋、3栋、4栋单位,户型包括55-114㎡LOFT公寓,项目平均售价13500元/㎡,较大户型单位可低至12000元/㎡,全部单位均享有93折优惠。 [详细] [团购报名]

    萝岗万达广场
    萝岗万达广场(黄埔)
    萝岗万达广场于3月30日推出二期41-93㎡公寓,总货量576套,均价约17000-17300元/㎡,最低价约16700元/㎡。目前仅剩少量57㎡和53㎡单位。 [详细] [团购报名]
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    华景里·理想地(天河)

    华景里·理想地LOFT单元均为不限购不限贷的中小户型产品,LOFT公寓产品面积为45-80㎡的两房至三房, 买一层得两层,享160%的超高实用率 。[详细] [团购报名]

    合景天峻
    合景天峻(黄埔)

    合景天峻即将推出面积为33-136㎡的单房至四房。其中33㎡的酒店式公寓,毛坯均价预计7500元/㎡,两房到三房预计均价8500元/㎡带精装。样板房已开放,现接受咨询登记。 [详细] [团购报名]

    敏捷动漫国际
    敏捷动漫国际(番禺)
    敏捷动漫国际在售公寓产品,户型包括52㎡、62㎡、66㎡和94㎡单位,层高5米,毛坯12000元/㎡。此外项目还在售120㎡、130㎡、150㎡、180㎡和256㎡的商铺,毛坯23000元/㎡。 [详细] [团购报名]
    萝岗敏捷广场
    萝岗敏捷广场(黄埔)

    萝岗敏捷广场主推5米LOFT公寓,户型为27-113㎡的一房到四房,酒店式公寓毛坯均价13000元/㎡,居住型公寓毛坯均价15000元/㎡。 另在售80-160㎡地铁上盖商铺22000元/㎡起。 [详细] [团购报名]

    广州绿地中央广场
    广州绿地中央广场(黄埔)

    广州绿地中央广场D栋酒店式公寓现接受登记,该栋公寓以超高档次产品硬件标准打造,精装修交楼,3.5米层高,聘请国际知名酒店管理品牌入驻管理,同时配置多功能会所服务。 [详细] [团购报名]

    奥园城市天地
    奥园城市天地(番禺)

    奥园城市天地预计4月加推3、4栋,售价待定,目前认筹1万抵8万优惠。目前主推6栋尾货单位,面积为45-90㎡4.5米层高loft公寓,价格 20000-22000元/㎡ 。[详细] [团购报名]

    奥园越时代
    奥园越时代(番禺)

    奥园越时代MOBO公寓现认筹,户型为48-59㎡LOFT,认筹1万抵8万优惠,毛坯2.2-2.3万/㎡。项目将推南站首座产权式酒店,即买即收100元/㎡租金,分6年还返月租。 [详细] [团购报名]

    敏捷华美国际
    敏捷华美国际(番禺)

    敏捷华美国际目前加推一批全新产权式酒店公寓,为53-102㎡LOFT复式公寓,不限贷不限购,折后均价138000元/㎡,享受年回报率8%-12%,附送全屋精装,首付35万起。 [详细] [团购报名]

    保利天悦
    保利天悦(海珠)

    保利天悦推全新28栋精装公寓,为68-133㎡的一至三房,价格27000-32000元/㎡间。折扣方面,除了商业贷款98折,此前诚意登记5万抵98折,5天内签约客户再享受叠加99折。 [详细] [团购报名]

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    合生骏景广场(天河)

    合生骏景广场loft公寓38000元/㎡,平层公寓33000元/㎡,在售56-107㎡商务公寓(复式公寓:6-16层、21层;平层公寓:17-20层),使用率高达152%,买一层送一层,首付98万起。 [详细] [团购报名]

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    珠光新城国际中心(天河)

    珠光新城国际中心全新二期产品为37-90㎡尊尚平层&格调复式公寓,主打70-90㎡通透大平层,空间更大、居住舒适度、商务灵活性全面升级,带装修均价50000元/㎡。 [详细] [团购报名]

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    捷登都会(越秀)

    捷登都会将推MIX国际公寓,户型面积由49-88㎡不等,52-57㎡一房为主力户型。目前正接受诚意登记,享5万抵15万元的优惠。预计售价约41000-42000元/㎡。 [详细] [团购报名]

    远大财智公寓
    远大财智公寓(荔湾)

    远大财智公寓推出公寓产品,户型有约52㎡一房,约80-88㎡两房,约114㎡三房,现参加网易房产团购的网友,购买70㎡以下单位享5千抵5万,购买70㎡以上享5千抵10万。 [详细] [团购报名]

    天河新天地
    天河新天地(天河)

    天河新天地将于今年6月推出。项目集休闲、购物、娱乐、餐饮、居住、办公于一体,产品涵盖酒店式公寓、甲级写字楼和购物中心,300套37-85㎡公寓和少量双地铁商铺可售。 [详细] [团购报名]

    奥园养生广场
    奥园养生广场(番禺)

    奥园养生广场在售公寓尾货,户型包括36-52㎡一房以及82-88㎡两房,毛坯折后价12000元/㎡。项目公寓部分共3栋楼,1-2层为商铺产品,3层为架空层,4-29层为公寓,每层18户。 [详细] [团购报名]

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