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新政出台5个月,全国楼市大幅回暖,9月份广州楼市成交更是创下今年新高,甚至比起去年同期更加火爆。但就在“新国十条”频临失败之际,9月29日晚中央出台新一轮调控政策,包括暂停第三套房贷等措施随即让楼市降温,上海与深圳更是陆续出台限购令。到底此次新政威力有多大?限购令能否真正起到遏制高房价的作用呢?
[访谈主题] 163视点:"新五条"对于高房价毫无震胁力_网易房产
 
本期嘉宾:
·郑隽宸,中地行副总经理
·黄韬,中原地产项目部总经理
·朱欣苑,经纬物业研究部经理
本期观点

  对于9.29出台的"新五条",黄韬认为所谓的新政都是老生常谈的话题,只是将部分措施推广至全国范围。朱欣苑更直言,限购令是计划经济的时代的产物,它只会加剧楼市的振荡,因此政策一旦放松,必然会造成楼市暴涨暴跌。

  

  随着广州出台限购令在即,郑隽宸认为楼市必然出现短暂性回调,但由于很多政策是暂时性,因此持续时间不会很长。黄韬认为,此次"新五条"看不到对房价有威慑力的措施,房价在今年内降的可能性不大,因为该买的都买,开发商也不需要促销。他更直言,房价能不能降,主要是取决于政府的态度与执行。如果像此前上海传闻征收0.3-0.4%的房产税,根本没有作用。

【相关阅读】广州楼市"酝酿"限购令 或只许购买一套新房

"新五条"老生常谈 对高房价毫无震胁力

 

中原地产项目部总经理黄韬

"新五条"老生常谈 调控时间或长于新国十条

9月份广州楼市成交量创了今年新高,朱欣苑认为,一方面是开发商推货力度加大,引发刚性需求买家大举入场;另一方面由于CPI屡度攀高,通胀预期强烈,引发投资客入市,引发楼市成交的大幅反弹。

对于9.29出台的"新五条",黄韬认为所谓的新政都是老生常谈的话题,只是将部分措施推广至全国范围。郑隽宸则认为,9.29新政的力度应该属于历来比较重的一次调控。尤其是对于首次置业影响较大,此次调控时间应该比4月份持久,持续时间或将达到半年或以上。 [详细]

 

经纬物业研究部经理朱欣苑

限购令是计划经济产物 或造成楼市暴涨暴跌

随着京沪深陆续出台限购令,有消息显示广州也将很快跟随。郑隽宸表示,由于广州楼市历来都是比较理性,房价相对于京沪深处于偏低水平,对应出台的限购政策也不可能过于严厉。

朱欣苑更直言,限购令是计划经济时代的产物,它只会加剧楼市的振荡,一旦政策放松,大量被压抑需求必然大举进入,结果是必然会造成楼市暴涨暴跌。

对于业界传闻广州将暂停公积金3套房贷,黄韬认为这种客户比例非常低,根据中原调查仅在10%左右,对市场影响可谓微乎其微。 [详细]

 

中地行副总经理郑隽宸

"新五条"没有威慑力 房价年内不可能下跌

随着广州出台限购令在即,郑隽宸认为,加上亚运城召开在即,楼市必然出现短暂性回调,但由于很多政策仅是暂时性,因此持续时间不会很长。

“如果新政限制的时间长,对楼市影响会更多,但如果只是局限于半年这类的,那么对市场的影响微乎其微”,朱欣苑表示。

黄韬更直言,在这样政策当中,看不到对房价有威慑力的措施,而且房价在今年来看,应该下降的可能性不大,因为该买的都买,开发商也不需要促销,没有什么销售气氛。房价能不能降,要到明年年中才见分晓。[详细]

 

黄韬、朱欣苑、郑隽宸与网易房产记者区家彦

增加供应与保障房建设才是长治久安之计

如果本轮新政依然没法为高房价降温,政府会否出台杀手锏呢?黄韬认为房价能不能降,主要是取决于政府的态度与执行,如果像此前上海传闻征收0.3-0.4%的房产税,根本没有作用。同时,如果经济大环境好,无论怎么调房价也难以出现大跌。

朱欣苑则认为,房地产想要长久发展,重点不在于调控,而是要做好增加商品房供应、扩大保障房覆盖范围以及拓展融资渠道。“中国几千年来所形成的传统就是居者有其屋,导致很多基层买不起房,如果这种意识能够得到改变,那么中国房地产将得到更健康发展”,郑隽宸认为。 [详细]

嘉宾精彩观点

黄韬:新政能否把房价压下去,关键在政府的态度和力度,如果像此前上海传闻出台的房产税方案,那根本没有什么作用。
朱欣苑:限购令其实是计划经济时代的产物,除非你是永久限购,否则一旦放松,一紧一松将会造成楼市暴涨暴跌。
郑隽宸:中国几千年来所形成的传统就是居者有其屋,导致很多基层买不起房,如果意识上得到改变,有利于房地产健康发展。

文字实录

9.29新政都是老生常谈的话题

主持人: 根据网易房产的监控显示,9月份广州楼市成交量创了今年新高,甚至比起2009年9月更加火爆。9月份楼市如此火爆的原因是什么?

郑隽宸: 在今年4月的“新国十条”出台后,广州楼市的成交量与价格确实出现了一定下滑的趋势,但是从8月份开始出现上涨,这是因为广州楼市的供应量是属于全年最大的,加上一些大型的房产项目入市,因此整个9月份是量价齐升的。

朱欣苑: 确实是双方力量作用的一个结果。一方面是9月份开发商的推货力度要大很多,政策的影响力得到了一定的消化,刚性需求开始如入市了。与此同时。到了8、9月份,CPI指数很高,通胀预期强烈,进一步吸引买家入市,因此出现了“量价齐升”的走势。

黄韬: 刚才两位的观点我是基本同意的,9月份确实是整个市场回暖的,进入高峰期的时段。

主持人: 9月29日晚上,中央出台新一波调控政策,新政明确规定首套房贷首付不低于30%,以及暂停三套房贷等措施。各位专家认为,国家为何选择在此时出台“新政”?

黄韬: 楼市如果过早或者过快的回暖,那肯定会带动房价上涨,因此国家出台了政策。这是8月份业界都在讨论的事情,量价齐升必然导致新一轮的调控政策出台。而且9月份的楼市不是以减价来换量,那说明“新国十条”调控就效果不大。

但我们也看到,此次所谓的新政都是老生常谈的话题,像限购政策,最早出现的是北京,现在只是推广到其它城市,没有什么新东西。

朱欣苑: 确实是这样,此次出台的9.29新政更多是对于“新国十条”的强化和落实。另外就是范围的扩大,以前是限制外地客户购房贷款,只是说在部分重点城市,但是现在就是一刀切,广州也是在这个范围内,这是一个新的变化。可能,会有直接影响的这么一条措施。但是这些还是针对消费者,在消费信贷做文章,不能解决真正的房价问题。

郑隽宸: 我不能说宏观调控出的这些调控没有效果,确实也显现了威力,但是相对而言,对于政府所预期的稳定楼价这种大的构想,没有达到它的效果,毕竟回暖的速度来的太快,比预期要快两三倍。所以我认为国家出台新政是一个很正常的现象。

但政策里有些条款是以往几年一再强调的,只是现在已经推广到全国。威力大一点的措施就是限购,还有一点就是针对首付的信贷。但我想这次呢新政可能这与多次置业者不是很大的负担,但是对于首置的来说,影响是很大的。从长远来看,这次调控的时间还是要比4月份要持久一些。综合而言,此次9.29新政的力度应该属于历来比较重的一次。

限购令容易造成楼市暴涨暴跌

主持人: 那么限购令是不是一个很好的调控手段?

郑隽宸: 相对来说,限购令是比较严厉的一种做法,只是说到底要怎么“限”。一套、二套、三套,对目前来说,其没有完全落实。但是从市场发展的轨迹和广州在全国的地位来说,不会像北京、广州厦门这种限购的条款。

从广州的整体房价而言,其实相对国民经济的收入水平,比起上海、北京、深圳这些房价更高的城市来说,广州还是属于相对合理的水平。因此来说,它的限购的严厉程度肯定不可能放在全国的牌头,还是有点空间。

朱欣苑: 限购令其实是计划经济的时代的产物,它只会加剧楼市的振荡。因为除非你是永久限购,如果一旦放松,在通胀压力这么大的情况下,那些有实力的客户还是会购买,一紧一松将会造成楼市暴涨暴跌,我很不赞同。

黄韬: 限购令是“没有办法”当中的办法。从各种情况来看,要有效地调控房地产市场,是非常复杂和艰难的,不是那么容易的。在这种情况下,任何一种措施,都可能引起人们的置疑。而且房地产与宏观经济也是很微妙的关系,因此也只能出台一种临时措施。

而且,现在关系到房地产的政策已经上升到政治层面,地方政府有稳定房价的责任,但怎样才算是稳定市场是没有什么标准的,所以没有太多可以量化的东西可以来操作,因此出台“限购令”是希望能在政治层面上平息整个市场的热点,但回过头来看,这种做法失败的多,真正有效地比较小。根本解决问题的一些方法,例如物业税、房产税,他不敢用。税收的差异化、加息也不敢用,这是可以有效控制房价上涨的措施的。

主持人: 除了限购令以外,您认为还会不会出现其它更严厉的政策?

黄韬: 我相信广州相对是比较温和的,虽然短期内市场有点疯狂,也有点不太理智,冲高回落是很正常的。尤其是11月份广州召开亚运会,亚运会之后,广州市场也会进入一个成交低迷的阶段。由此来看,广州应该不会过激的政策。

主持人: 对于广州会禁止公积金3套房贷,您觉得这个措施对市场影响大不大?

黄韬: 我认为影响不大,根据我们的统计,特别是第二套、第三套使用公积金贷款的买家,基本比例在10%左右,公积金贷款大多是出现在首次置业的买家身上,所以我认为对整体市场的影响不大。

朱欣苑: 广州相对于其它一线城市来,是更为尊重市场的一个城市,而且广州的楼价相对更为理性一点,所以我认为广州不会出台超越于国家政策之上的地方细则。除此之外,停止三套房公积金贷款影响非常小,对市场的冲击微乎其微。

郑隽宸: 一直以来,开发商不愿意过多地去选择公积金贷款,因为这会对开发商回款的速度造成影响,而且公积金贷款上限其实是有规定的。当然,停贷肯定会有影响,但是不是根本性的,想走一些空档位置的买家可能没有了机会。

至于广州是否会出台更严厉的政策,应该是肯定不会有的的。反过来,这段广州政府会加大力度对于保障房推出,保障经济适用房。所以,我觉得广州市政府接下来做的,更多是满足这种基层购房者的需求。

新政对房价没有威慑力 短期内不可能下跌

主持人: 如果广州这边出台了一些限购令,加上中央出台的一连串的政策,对于后市各位专家有什么看法?

郑隽宸: 我觉得接下来缩量是肯定的,毕竟亚运会要开了,房地产商对于接下来的供应量肯定会作出调整,是暂缓推出还是按原计划退出,估计现在还在考虑吧。而且国家的这种政策既然推行,效果多少应该会有一点显现。最后,到年底时候,各大开发商都有回款的需求,在这个情况下,一个短暂性的市场上的调整可能还会出现。

但与此同时,无论限购令还是其它条款也好,都是暂时现象,不会是一个持续的长时间的状态,我认为可能是一个阶段性的现象。

主持人: 您认为这段时间会有多长?

郑隽宸: 我想可能还是在4个月到半年时间。

朱欣苑: 之前我们也咨询过一些银行同僚,会问道新政是否对楼市有直接冲击的,房贷政策有没有期限,目前他们还没有接到正式通知,仅有口头通知,但是也没有说停贷到什么时候。这是临时性的,这种限制性的措施到底到什么时候,这是一个有变数的影响。如果限制的时间长,对楼市的影响力期限就会更长一点。但如果只是像某些地区只是限购到今年年底的话,只是对第四季度的成交量会有一点影响,但是对大的来说,还是影响不大。

黄韬: 现在大家都关心价格,价格从现在调控的,各地出台的政策,接下来广州出台的一些政策,预计广州是比较温和的政策。在这样政策当中,我们看不到对房价有威慑力的措施。而且房价在今年来看,应该下降的可能性不大,因为该买的都买,开发商也不需要促销,没有多大大的销售气氛,所以房价要放到明年在看,现在房价可能就稳定在这个水平。

主持人: 是否会重新出现像今年6,7月份那种低迷的状况?

黄韬: 其实部分买家由于经历了多次调控,应该有一定的心里准备,现在已经有一些买家是每逢调整就入市,这样最后导致国家肯定要出台更严厉的措施,这个游戏会一直玩下去。最终,我认为房价还是有跌的时候,但试想一下,如果房价都涨了5、6倍,但是跌了20%又怎么样,这个还是要考虑的一个问题。

增加供应与保障性住房建设 才是长治久安之计

主持人: 如果此次新一轮调控对于抑制高房价还是无法起到很好的效果,各位专家认为,政府还有没有更具杀伤力的杀手锏?

黄韬: 我的看法是关键在政府的态度和力度,以及基层各个部门,包括地方政府执行的程度。如果政府并非真的有决心抑制高房价,像此前上海传闻出台的房产税,那个税率是0.3-04%,根本没有什么作用,所以可能着重在政策与政府的决心上。

换个角度来看,万一房地产市场本身就要调整的话,即使不出政策也要调的话,在受金融危机的影响下,如果阶段性要调控,要看有没有心在调,有没有这个意愿去调。除此之外,如果经济好,房价肯定不会跌到哪里去,经济不好,你怎么扶它都扶不上去。如果有一些地震或者其他发生,不用调,它自然会回落。

朱欣苑: 其实我觉得没有必要用杀手锏这种所谓的政策,房地产要想持久发展的话,政策调控的一个方向不在于这些,在于两个方面,一个是增加供应,在增加供应里面,要特别注意的是增加商品房供应,第二是在增加保障房供应的同时,要保障覆盖范围。例如现在的廉租房、经济适用房准入门槛都是很高的,很多人都享受不到。如果把40%的人都纳入到范围内,对房地产市场是一个冲击。

再一个是拓宽融资渠道。因为大量的钱都流入到这个行业,在一个环境比较小的情况下,那么做家电、服装的都来房地产行业,这种情况就不会出现了。对于这种个人来说,没有必要说一定要投资房产才可以保持增值。为什么广州房价比其它一线城市低,其实广州的小商铺比其它城市多,所以它的房价没有像其他城市那么高。

郑隽宸: 其实刚才两位已经表达了相似的观点。毕竟房地产对于开发商,对于投机者也好,只能是资金趋向的首选,现在人民币不断在变动,怎么办?只能放到一些实体里面,要么就是不动产,要不就是经营,要不就是股票基金上面。

作为股票市场,这种风险更大,它的起跌都跟房地产有关。所以如果没有一些好的趋向的话,虽然房地产在发展了这么多年及有起起跌跌,但总体趋势是曲折向上的,这是一个很市场化的行为,是一个很理性的市场化行为。

同时,房地产价格增幅一个是依赖于供求的关系,还有一个开发商价格提升的因素,除了市场需求以外,还有国家税负的问题,是一个增长很关键的一个因素。现在税负是越来越重,税种上缴的关系来看,没有得到一个很好的平衡,而且地方政府可能跟开发商的利益关系相对来说是比较一致的,这也是导致房价上涨的一个主导因素。

最后,从中国人的传统意识来讲,更多人其实趋向于购买。中国几千年来,所形成的传统就是居者有其屋,导致一些基层的声音是买不起房,调控了这么久,还是买不起房。如果意识上得到一定改变,也会有一定的作用。

主持人: 好了,那么我们今天的采访就到这里。谢谢!

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主持/制作/记者:区家彦   
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