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广州准地王探营:海珠小港路"蚊型地"或成新地王

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今年以来,广州土地市场高温难降,出让的7宗土地便有5宗刷新了地王纪录,“地王”风暴席卷广州楼市。趁着这股热潮,7月广州共将公开拍卖9宗住宅地块和商业商务用地,其中5宗位于荔湾、海珠、天河等老城区,总起拍价达45.08亿。在开发商高涨的拿地热情下,下一个地王是谁?网易房产独家带来这些“准地王”的探营报告。

网易房产6月27日讯 近年来,海珠区甚少有土地出让,直至今年5月,位于海珠区南洲路的一宗江景用地正式出让,最终由越秀地产以24.6亿元地价,竞配建42000平米拿下,若加入原地配建保障房的建安成本(3000元/平),地块折合楼面地价达到36361元/平,成为广州新任单价地王,海珠这个历史悠久的老城区才再次回到人们的视线中。

承接着地王的势头,7月19日广州将正式出让两宗海珠区住宅地块,分别为小港路151、153号地块与海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块,网易房产现场调查发现,两地块位于海珠区中心地段,地理位置较南洲路地块有过之无不及,但地块后续手尾较繁琐,这两地块能否成为广州新地王?网易房产带来独家报道。

小港路"蚊型地"调查

坐拥海珠区核心地段 小面积难引大鳄

网易房产现场调查发现,海珠区小港路151、153号地块位于富基广场旁边,地块尚未平整,目前仍有一个临时停车场与多家小商铺。地块临近江南大道北与地铁市二宫站,从市二宫站步行至地块仅十分钟路程,纵贯江南大道、内环路、海珠桥、江湾桥,交通四通八达。

广州准地王探营:海珠小港路

小港路地块临近江南大道北与地铁市二宫站

与5月份出让的南洲路地王相比,小港路151、153号地块可谓坐拥海珠区最核心路段,周边饮食、商业配套、医疗教育一应俱全。除此之外,尽管项目并非临江地块,但其中高层单位仍可坐拥江景。

广州准地王探营:海珠小港路

广州准地王探营:海珠小港路

小港路地块目前仍为临时停车场与多家小商铺

但与此同时,小港路151、153号地块存在两点硬伤:首先,地块用地面积为3038平方米,但可建设用地面积仅为1988平方米,建筑面积为16200平方米,容积率高达8.1,可谓名副其实的“蚊型地”,同时地块规定中小套型(90平方米以下)比例不低于56%,这或将对项目定位或造成影响。

除此之外,地块后续事务比较繁琐。根据广州市房管局公告显示,小港路151、153号地块原用地单位为广州市基督教协会,该地块涉及天河教堂土地置换及复建费用等遗留问题,由竞得人自行与广州市正傲实业有限公司(以下简称“正傲公司”)协商解决。据悉,正傲公司此前已通过土地置换方式,获得该地块中属市基督教协会历史用地部分的2691.74平方米土地。

广州准地王探营:海珠小港路

小港路地块位于富基广场旁,坐拥海珠区最核心地段

同时,市基督教协会与正傲公司,正傲公司与滨江街道办事处之间也有相关协议,该地块现带有租约,地块内的临时建筑及场地均已对外出租,租期为不定期。另外,该地块拆迁户中,现尚有一永迁户未办妥《房地产权证》。

在调查过程中,地块现场有商铺租户忧心忡忡地向记者表示,临时商铺目前均属于滨江街道办事处管理,该办事处刚在5月份要求租户缴纳一万多的装修费用于更新店铺,由于其租期为不定期,这意味着一旦地块成功出让,商铺随时可以被回收,租户辛辛苦苦凑齐的装修费就会“打水漂”,因此希望政府能给予一个合适的解决方式。

据悉,小港路151、153号地块起拍价2.43亿元,折合楼面均价达15000元/平。周边一手项目主要为富基广场与东华星域,富基广场在售B1栋单位,毛坯售价为28000-32000元/㎡,东华星域售价约为32000元/㎡,带2500元/㎡精装修。

合富辉煌首席市场分析师黎文江接受网易房产采访时表示,虽然小港路地块处于海珠区的黄金地段,但由于地块面积太小,8.1的容积率意味着只能建两栋单体楼,大型开发商未必感兴趣,反而是本土一些中小型开发商有可能乘机拿地。与此同时,由于地块总价低,即使楼面地价超过南洲路地王也是很多开发商能承受得起,因此有可能成为新晋的广州住宅单价地王。

中华文化学院西侧地块调查

邻近著名烂尾楼 后续复杂难成地王

另一宗出让的海珠区住宅用地为海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块,地块位于海印大桥东侧靠近海联路位置。网易房产现场调查发现,目前地块靠近海联路方向为临时商铺,其余则为临时停车场,地块旁边则为名震一时的烂尾楼“明珠花园”。

广州准地王探营:海珠小港路

广州准地王探营:海珠小港路

记者发现,海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块同样坐拥海珠区最核心路段,临近的东晓路沿线是海珠区八横八纵规划的主干道之一,其内环主干线属广州最主要内环干线,可迅速连接新光快速,洛溪大桥,直通番禺,天河CBD金融区。同时,区域内晓港公园与海印公园左右相随,周边还有华润万家,万国广场,小肥羊等休闲娱乐配套。美中不足的是地块离地铁站较远,需要接驳公交车到地铁晓港站。

广州准地王探营:海珠小港路

地块临近的东晓路沿线是海珠区八横八纵规划的主干道之一

资料显示,海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块可建设面积为2964平方米,建筑面积为8892平方米,地块起拍价为12348万,楼面价13887元/平。地块户型比例为中小套型(90平方米以下)比例不低于60%。

据了解,该地块原用地单位为广州市东建实业集团有限公司,该公司恰恰是地块旁的明珠花园发展商。资料显示,明珠花园是东建集团的地块,于1992年与广州大明房地产开发有限公司开发建设,但在1997年因项目合作双方发生纠纷而停工,停工时项目小区已建成4栋住宅,其中有3栋楼宇永久水电未完成。直到最近几年,房地产形势逐渐变好,大明公司和东建集团才达成协议重启明珠花园项目,海印大桥东侧中华文化学院落西侧地块应为明珠花园其中一块烂尾地。

广州准地王探营:海珠小港路

地块旁边则为名震一时的烂尾楼“明珠花园”

正因如此,地块后续事务相当繁琐。根据出让要求,用地单位征用该地块时拆除被征地村厂房及商铺,建成后需无偿提供1300平方米房屋给被征地村回迁安置,并与被征地村达成协议。另外,竞得人自签订《成交确认书》之日起,需支付给被征地村停业补偿金每月15.6万元,直至该补偿房屋建成交付给被征地村使用止。如果受让人竞得该地块后三年内还未能将补偿安置房屋交付给被征地村使用,则每延迟一年,补偿金按上年度基数提高10%的标准计算。

同时,竞得人应在签订《国有土地使用权出让合同》后三天内一次性向被征地村支付停业补偿押金人民币300万元,直至受让人将该补偿房屋的产权证办理至被征地村名下之日起7天内,被征地村无息退还押金。

据了解,目前东晓路与海联路段暂没有一手新盘,据中介人士介绍,该板块二手电梯楼售价约为20000元/平,素质较高的如海印南苑二手均价达到23000元/平。

中原地产项目部总经理黄韬认为,明珠花园是广州90年代知名的烂尾楼之一,但既然地块属于烂尾项目,“手尾”肯定很繁琐,加上地块面积较小、缺少江景资源以及离地铁有一定距离,预计该地块最终成交价在30000元/平方米以下,不会成为新地王。

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